Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 16 avril 2025, n° 23/08664

Exposé du litige

N° RG 23/08664 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLNR

7E CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 AVRIL 2025 
54C

N° RG 23/08664
N° Portalis DBX6-W-B7H-YLNR

Minute n°2025/





AFFAIRE :

SARL DEMEURES D’AQUITAINE
C/
[E] [W] [J] [O]




 












Grosse Délivrée 
le :
à 

SELARL ACT
SELARL FRÉDÉRIC DUMAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSE

SARL DEMEURES D’AQUITAINE (DEMEURES D’OCCITANIE)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Julie AMIGUES de la SELARL ACT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)


DÉFENDERESSE

Madame [E] [W] [J] [O]
née le 28 Décembre 1979 à [Localité 6] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Frédéric DUMAS de la SELARL FRÉDÉRIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX
Le 11 février 2016, Madame [E] [O] a conclu avec la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE (DOPCA) un contrat de construction de maison individuelle sur un terrain sis [Adresse 5], lot n°13, à [Localité 4] pour un montant total de 112 515 euros, ramené ensuite à 107 738, 32 euros.

La SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE a fait constater par un procès-verbal d’huissier en date du 16 octobre 2017 que Madame [O] avait pris possession de l'ouvrage, alors qu'aucun procès-verbal de réception n'avait été dressé.

Par courriers des 19 octobre et 08 novembre 2017, elle a sollicité l'organisation d'une réunion pour régulariser la réception puis l'a mise en demeure de prendre contact avec elle pour ce faire.

Par courrier du 27 novembre 2017, Madame [O] lui a répondu ne pas avoir entendu réceptionner l'ouvrage, ne pas avoir réglé le paiement des travaux à hauteur de 95 % et a sollicité une réunion de réception. 

La SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE lui a ensuite réclamé le paiement de la somme de 21 547, 66 euros correspondant au stade de 95 % du règlement des travaux puis a assigné Madame [O] devant le Tribunal judiciaire aux fins de paiement de cette somme. Par jugement en date du 16 octobre 2019, le Tribunal judiciaire l'a condamnée au paiement de 21 547,66 euros correspondant à 95 % de l'avancement de la construction et l'a déboutée de ses demandes reconventionnelles, notamment de reprises de malfaçons, d'achèvement du chantier sous astreinte et de pénalités de retard. Madame [O] a relevé appel du jugement. La Cour d’appel de Bordeaux a constaté la péremption d’instance et son dessaisissement par une ordonnance en date du 24 mai 2023.

Par mail en date du 04 juillet 2023, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE a réclamé le paiement des sommes dues en exécution des décisions judiciaires outre le paiement de la somme de 5 386,92 € correspondants au solde des travaux représentant 5 % du prix de la construction.

Madame [O] a refusé de payer cette somme.

Suivant acte signifié le 17 octobre 2023, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE a fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire Madame [O] aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 5 386,92 €.

Le 08 novembre 2023, le juge de la mise en état a sollicité l'avis des parties sur le recours à une médiation judiciaire. La SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE a fait savoir le 06 décembre 2023 qu'elle n'y était pas favorable.


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Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 juillet 2024, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE demande au Tribunal de :
Vu l’article 1792-6 du Code civil, vu l’article L.231-2 du Code civil, vu l’article R.231-7 du Code de la construction et de l’habitation, vu les articles 1103 et 1193 du Code civil, 
DÉBOUTER Madame [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
PRONONCER la réception judiciaire du bien à compter du 16 octobre 2017, date d’établissement du constat d’huissier, 
CONDAMNER Madame [O] à verser à la société DEMEURES D’AQUITAINE la somme de 5 386,92 € au titre du solde du prix de construction, avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, 
CONDAMNER Madame [O] à verser à la société DEMEURES D’AQUITAINE la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens de la présente instance.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, Madame [E] [O] demande au Tribunal de :
Débouter la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU CHARENTES ET AQUITAINE de sa demande de prononcé de réception judiciaire à compter du 16 octobre 2017.
A titre subsidiaire, 
- Dire que la réception judiciaire sera prononcée à la date du jugement et assortie des réserves consignées au procès-verbal de constat dressé le 13 juillet 2019.
En tout état de cause. 
- Débouter la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU CHARENTES ET AQUITAINE de sa demande de paiement du solde de prix de construction à défaut de levée desdites réserves.
A titre subsidiaire sur ce point, 
- Dire prescrite la demande présentée à la date d'émission de la facture le 29 mai 2023.
En tout état de cause, condamner la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU CHARENTES ET AQUITAINE au paiement au profit de Madame [E] [O] d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2024.

L'affaire est venue à l'audience le 12 février 2025 et a été mise en délibéré au 16 avril 2025. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.





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Motifs

MOTIFS :

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l'article L 231-1 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2 (…). 

Les articles L 231-2 et R 231-7 du code de la construction et de l'habitation fixent le pourcentage maximum du prix convenu exigible aux différents stades de la construction.

L'article R 231-7 dans sa version en vigueur à la date du contrat conclu précise notamment que :
« I.- Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L 242-2 de la manière suivante :
15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d'eau ;
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
II.- Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance ».

Sur la réception :

Madame [O] fait valoir qu'aucune réception n'est intervenue, outre que des malfaçons et des non-conformités n'ont jamais été levées et qu'elle n'est alors redevable de l'état d'avancement des travaux qu'à hauteur de 95 %.
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La SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE sollicite le prononcé d'une réception judiciaire.

L’article 1792-6 du code civil dispose que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

En l'espèce, aucun procès-verbal de réception n’a été régularisé.

Madame [O] fait valoir que la demande de prononcé d'une réception judiciaire se heurte à l'autorité de la chose jugée en ce que le jugement du 16 octobre 2019 aurait considéré que les conditions d'une réception tacite ou judiciaire n'étaient pas réunies.

Cependant aucune demande de voir constater une réception tacite ou prononcer une réception judiciaire n'avait été présentée alors devant le tribunal judiciaire et le jugement se contente de constater dans ces motifs qu'il n'existait pas de procès-verbal de réception et qu'aucune des parties n'avait justement sollicité dans le dispositif de ses écritures ce constat d'une réception tacite ou le prononcé d'une réception judiciaire. Or, ainsi que le fait valoir le demandeur, en matière civile, en application de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et ne s'attache pas aux motifs de la décision. En tout état de cause il ne ressort pas de ces motifs qu'une absence de réception a été fixée.

Madame [O] fait en outre valoir aucune réception ne peut être fixée car elle n'a pas accepté l'ouvrage, dénonçant des malfaçons et inexécutions et refusant d'en payer le solde. Cependant la prise de possession de l'ouvrage accompagné du paiement de la quasi-totalité du prix des travaux constituent des critères de constatation d'une réception tacite alors que c'est en l'espèce le prononcé d'une réception judiciaire qui est sollicité.

Or les seuls critères fixés pour le prononcé d'une réception judiciaire consistent en ce que les travaux soient en l'état d'être reçu et que l'ouvrage soit habitable.

En l'espèce, il résulte du procès verbal de constat d’huissier en date du 16 octobre 2017 que Madame [O] habitait la maison alors depuis le 1er octobre 2017. L'huissier de justice a constaté que des meubles, un vélo, et des outils de jardin se trouvaient sur le terrain. Il ressort en outre des photographies annexées au procès-verbal de constat que la maison dans son aspect extérieur était achevée.

Madame [O] produit un « rapport d'examen technique des réserves formulées» réalisées par la société AAETBGC en date du 14 décembre 2018 qui relève des défauts de pose des menuiseries extérieures, une fissuration du plafond suspendu et des défauts de finition « entrant dans le cadre du simple parfait achèvement et de la garantie de livraison pour un montant de 12 821,61 € TTC ». Elle produit également un procès-verbal de constat d’huissier en date du 13 juin 2019 qui constate des défauts de finition, outre un rapport préliminaire de l'assureur dommages-ouvrage en date du 02 avril 2019 qui constate un défaut de mise en œuvre des menuiseries extérieures et une déformation en plafond due probablement à la présence de tuiles cassées qui ont été remplacées et ne constate pas de dommages autre que la déformation du plafond.

L'ensemble de ces éléments n'est pas de nature à remettre en cause le caractère habitable de l'ouvrage dans lequel Madame [O] vit depuis le 1er octobre 2017.

Il sera ainsi fait droit à la demande de prononcé d'une réception judiciaire à la date du procès-verbal de constat d'huissier du 16 octobre 2017.

Sur la demande en paiement :

Madame [O] ne conteste pas ne pas avoir payé la somme demandée mais fait valoir qu'en l'absence de levée des réserves, l'exigibilité de « la retenue de garantie de 5 % » est conditionnée à cette levée des réserves, outre, de manière subsidiaire que la demande en paiement et prescrite.

Néanmoins, la procédure permettant de retenir une somme de 5 % jusqu'à levée des réserves est subordonnée à l'existence d'une réception qui seule permet d'officialiser des réserves. Or, malgré les demandes de la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE, aucun procès-verbal de réception n'a été formalisé et aucune liste de réserves ne peut être prise en compte. En outre, Madame [O] n'a pas mis en œuvre la procédure prévue à l'article R 231-7 du code de la construction et de l'habitation et n'a pas fait consigner le montant des 5 % du prix. Enfin, elle n'a pas non plus mis en œuvre la procédure de garantie de parfait achèvement prévue à l'article 1792-6 du code civil, avec mise en demeure d'exécuter des travaux dans un délai d'un an à compter d'une réception. Elle ne peut ainsi faire valoir une absence de levée de réserves pour s 'opposer au paiement du solde des travaux.

S'agissant de la prescription de la demande, en application de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Or, aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Ainsi, la demande de Madame [O] s'analyse en une fin de non-recevoir.
L'avis des parties a été recueilli sur son irrecevabilité devant le juge du fond. 
En application des textes susvisés, la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur sera déclarée irrecevable devant le juge du fond.

Madame [O] sera ainsi condamnée à payer à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE la somme de 5 386,92 euros au titre du solde du contrat, ce avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir tel que demandé. 
Partie perdante, elle sera condamnée aux dépens, outre, au titre de l'équité, à payer à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [O].

PRONONCE la réception judiciaire de l'ouvrage à la date du 16 octobre 2017.

CONDAMNE Madame [O] à payer à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE la somme de 5 386,92 euros au titre du solde du contrat de construction de maison individuelle, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 

CONDAMNE Madame [O] à payer à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [O] aux dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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DE BORDEAUX
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JUGEMENT DU 16 AVRIL 2025 
54C

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Minute n°2025/





AFFAIRE :

SARL DEMEURES D’AQUITAINE
C/
[E] [W] [J] [O]




 












Grosse Délivrée 
le :
à 

SELARL ACT
SELARL FRÉDÉRIC DUMAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSE

SARL DEMEURES D’AQUITAINE (DEMEURES D’OCCITANIE)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Julie AMIGUES de la SELARL ACT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)


DÉFENDERESSE

Madame [E] [W] [J] [O]
née le 28 Décembre 1979 à [Localité 6] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Frédéric DUMAS de la SELARL FRÉDÉRIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX
Le 11 février 2016, Madame [E] [O] a conclu avec la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE (DOPCA) un contrat de construction de maison individuelle sur un terrain sis [Adresse 5], lot n°13, à [Localité 4] pour un montant total de 112 515 euros, ramené ensuite à 107 738, 32 euros.

La SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE a fait constater par un procès-verbal d’huissier en date du 16 octobre 2017 que Madame [O] avait pris possession de l'ouvrage, alors qu'aucun procès-verbal de réception n'avait été dressé.

Par courriers des 19 octobre et 08 novembre 2017, elle a sollicité l'organisation d'une réunion pour régulariser la réception puis l'a mise en demeure de prendre contact avec elle pour ce faire.

Par courrier du 27 novembre 2017, Madame [O] lui a répondu ne pas avoir entendu réceptionner l'ouvrage, ne pas avoir réglé le paiement des travaux à hauteur de 95 % et a sollicité une réunion de réception. 

La SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE lui a ensuite réclamé le paiement de la somme de 21 547, 66 euros correspondant au stade de 95 % du règlement des travaux puis a assigné Madame [O] devant le Tribunal judiciaire aux fins de paiement de cette somme. Par jugement en date du 16 octobre 2019, le Tribunal judiciaire l'a condamnée au paiement de 21 547,66 euros correspondant à 95 % de l'avancement de la construction et l'a déboutée de ses demandes reconventionnelles, notamment de reprises de malfaçons, d'achèvement du chantier sous astreinte et de pénalités de retard. Madame [O] a relevé appel du jugement. La Cour d’appel de Bordeaux a constaté la péremption d’instance et son dessaisissement par une ordonnance en date du 24 mai 2023.

Par mail en date du 04 juillet 2023, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE a réclamé le paiement des sommes dues en exécution des décisions judiciaires outre le paiement de la somme de 5 386,92 € correspondants au solde des travaux représentant 5 % du prix de la construction.

Madame [O] a refusé de payer cette somme.

Suivant acte signifié le 17 octobre 2023, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE a fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire Madame [O] aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 5 386,92 €.

Le 08 novembre 2023, le juge de la mise en état a sollicité l'avis des parties sur le recours à une médiation judiciaire. La SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE a fait savoir le 06 décembre 2023 qu'elle n'y était pas favorable.


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Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 juillet 2024, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE demande au Tribunal de :
Vu l’article 1792-6 du Code civil, vu l’article L.231-2 du Code civil, vu l’article R.231-7 du Code de la construction et de l’habitation, vu les articles 1103 et 1193 du Code civil, 
DÉBOUTER Madame [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
PRONONCER la réception judiciaire du bien à compter du 16 octobre 2017, date d’établissement du constat d’huissier, 
CONDAMNER Madame [O] à verser à la société DEMEURES D’AQUITAINE la somme de 5 386,92 € au titre du solde du prix de construction, avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, 
CONDAMNER Madame [O] à verser à la société DEMEURES D’AQUITAINE la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens de la présente instance.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, Madame [E] [O] demande au Tribunal de :
Débouter la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU CHARENTES ET AQUITAINE de sa demande de prononcé de réception judiciaire à compter du 16 octobre 2017.
A titre subsidiaire, 
- Dire que la réception judiciaire sera prononcée à la date du jugement et assortie des réserves consignées au procès-verbal de constat dressé le 13 juillet 2019.
En tout état de cause. 
- Débouter la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU CHARENTES ET AQUITAINE de sa demande de paiement du solde de prix de construction à défaut de levée desdites réserves.
A titre subsidiaire sur ce point, 
- Dire prescrite la demande présentée à la date d'émission de la facture le 29 mai 2023.
En tout état de cause, condamner la SARL DEMEURES D'OCCITANIE POITOU CHARENTES ET AQUITAINE au paiement au profit de Madame [E] [O] d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2024.

L'affaire est venue à l'audience le 12 février 2025 et a été mise en délibéré au 16 avril 2025. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.





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MOTIFS :

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l'article L 231-1 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2 (…). 

Les articles L 231-2 et R 231-7 du code de la construction et de l'habitation fixent le pourcentage maximum du prix convenu exigible aux différents stades de la construction.

L'article R 231-7 dans sa version en vigueur à la date du contrat conclu précise notamment que :
« I.- Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L 242-2 de la manière suivante :
15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d'eau ;
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
II.- Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance ».

Sur la réception :

Madame [O] fait valoir qu'aucune réception n'est intervenue, outre que des malfaçons et des non-conformités n'ont jamais été levées et qu'elle n'est alors redevable de l'état d'avancement des travaux qu'à hauteur de 95 %.
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La SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE sollicite le prononcé d'une réception judiciaire.

L’article 1792-6 du code civil dispose que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

En l'espèce, aucun procès-verbal de réception n’a été régularisé.

Madame [O] fait valoir que la demande de prononcé d'une réception judiciaire se heurte à l'autorité de la chose jugée en ce que le jugement du 16 octobre 2019 aurait considéré que les conditions d'une réception tacite ou judiciaire n'étaient pas réunies.

Cependant aucune demande de voir constater une réception tacite ou prononcer une réception judiciaire n'avait été présentée alors devant le tribunal judiciaire et le jugement se contente de constater dans ces motifs qu'il n'existait pas de procès-verbal de réception et qu'aucune des parties n'avait justement sollicité dans le dispositif de ses écritures ce constat d'une réception tacite ou le prononcé d'une réception judiciaire. Or, ainsi que le fait valoir le demandeur, en matière civile, en application de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et ne s'attache pas aux motifs de la décision. En tout état de cause il ne ressort pas de ces motifs qu'une absence de réception a été fixée.

Madame [O] fait en outre valoir aucune réception ne peut être fixée car elle n'a pas accepté l'ouvrage, dénonçant des malfaçons et inexécutions et refusant d'en payer le solde. Cependant la prise de possession de l'ouvrage accompagné du paiement de la quasi-totalité du prix des travaux constituent des critères de constatation d'une réception tacite alors que c'est en l'espèce le prononcé d'une réception judiciaire qui est sollicité.

Or les seuls critères fixés pour le prononcé d'une réception judiciaire consistent en ce que les travaux soient en l'état d'être reçu et que l'ouvrage soit habitable.

En l'espèce, il résulte du procès verbal de constat d’huissier en date du 16 octobre 2017 que Madame [O] habitait la maison alors depuis le 1er octobre 2017. L'huissier de justice a constaté que des meubles, un vélo, et des outils de jardin se trouvaient sur le terrain. Il ressort en outre des photographies annexées au procès-verbal de constat que la maison dans son aspect extérieur était achevée.

Madame [O] produit un « rapport d'examen technique des réserves formulées» réalisées par la société AAETBGC en date du 14 décembre 2018 qui relève des défauts de pose des menuiseries extérieures, une fissuration du plafond suspendu et des défauts de finition « entrant dans le cadre du simple parfait achèvement et de la garantie de livraison pour un montant de 12 821,61 € TTC ». Elle produit également un procès-verbal de constat d’huissier en date du 13 juin 2019 qui constate des défauts de finition, outre un rapport préliminaire de l'assureur dommages-ouvrage en date du 02 avril 2019 qui constate un défaut de mise en œuvre des menuiseries extérieures et une déformation en plafond due probablement à la présence de tuiles cassées qui ont été remplacées et ne constate pas de dommages autre que la déformation du plafond.

L'ensemble de ces éléments n'est pas de nature à remettre en cause le caractère habitable de l'ouvrage dans lequel Madame [O] vit depuis le 1er octobre 2017.

Il sera ainsi fait droit à la demande de prononcé d'une réception judiciaire à la date du procès-verbal de constat d'huissier du 16 octobre 2017.

Sur la demande en paiement :

Madame [O] ne conteste pas ne pas avoir payé la somme demandée mais fait valoir qu'en l'absence de levée des réserves, l'exigibilité de « la retenue de garantie de 5 % » est conditionnée à cette levée des réserves, outre, de manière subsidiaire que la demande en paiement et prescrite.

Néanmoins, la procédure permettant de retenir une somme de 5 % jusqu'à levée des réserves est subordonnée à l'existence d'une réception qui seule permet d'officialiser des réserves. Or, malgré les demandes de la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE, aucun procès-verbal de réception n'a été formalisé et aucune liste de réserves ne peut être prise en compte. En outre, Madame [O] n'a pas mis en œuvre la procédure prévue à l'article R 231-7 du code de la construction et de l'habitation et n'a pas fait consigner le montant des 5 % du prix. Enfin, elle n'a pas non plus mis en œuvre la procédure de garantie de parfait achèvement prévue à l'article 1792-6 du code civil, avec mise en demeure d'exécuter des travaux dans un délai d'un an à compter d'une réception. Elle ne peut ainsi faire valoir une absence de levée de réserves pour s 'opposer au paiement du solde des travaux.

S'agissant de la prescription de la demande, en application de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Or, aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Ainsi, la demande de Madame [O] s'analyse en une fin de non-recevoir.
L'avis des parties a été recueilli sur son irrecevabilité devant le juge du fond. 
En application des textes susvisés, la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur sera déclarée irrecevable devant le juge du fond.

Madame [O] sera ainsi condamnée à payer à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE la somme de 5 386,92 euros au titre du solde du contrat, ce avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir tel que demandé. 
Partie perdante, elle sera condamnée aux dépens, outre, au titre de l'équité, à payer à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [O].

PRONONCE la réception judiciaire de l'ouvrage à la date du 16 octobre 2017.

CONDAMNE Madame [O] à payer à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE la somme de 5 386,92 euros au titre du solde du contrat de construction de maison individuelle, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 

CONDAMNE Madame [O] à payer à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE POITOU CHARENTE ET AQUITAINE la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [O] aux dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2025-04-16T18:06:02.582Z.