Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lisieux, MEE Civil Contentieux, 9 juillet 2026, n° 23/01186

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction

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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [P] [R] a confié à l'Eurl [U], le 01 décembre 2020, la construction de sa maison d'habitation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 juillet 2023, M. [R] a mis en demeure l'Eurl [U] de parachever les travaux et remédier à des désordres. Il informe également la société qu'il est en droit de solliciter la nullité du contrat et d'obtenir le remboursement des sommes versées car celui-ci ne respecte pas les dispositions légales relatives à la rédaction d'un contrat de construction de maison individuelle.

Par acte de commissaire de justice du 04 décembre 2023, M. [P] [R] a assigné l'Eurl [U] et M. [T] [W] devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle et de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes de 321 456 euros au titre du remboursement, 100 000 euros à titre de dommages-intérêts et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 21 janvier 2026 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, M. [P] [R] demande au tribunal de :
- débouter l'Eurl [U] et M. [W] de leurs demandes reconventionnelles,
- prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle,
- condamner in solidum l'Eurl [U] et M. [W] à lui payer la somme de 321 456 euros dont à déduire les frais de matériaux et de main d'œuvre comptablement justifiés,
- condamner in solidum l'Eurl [U] et M. [W] à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner in solidum l'Eurl [U] et M. [W] à lui payer une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappeler que la décision est exécutoire,
- condamner in solidum l'Eurl [U] et M. [W] aux entiers dépens.

M. [R] reproche à M. [W] d'avoir commis une infraction pénale en n'établissant pas de contrat de construction de maison individuelle et en ne faisant pas le nécessaire pour que la société qu'il dirige soit assurée pour son activité. Il estime que ces fautes engagent sa responsabilité extra-contractuelle et rendent le contrat nul.

Il explique que l'Eurl [U] a abandonné le chantier après avoir perçu l'intégralité du prix et ce malgré une installation électrique non conforme et différents désordres. Il regrette de ne pouvoir bénéficier d'aucune garantie légale en raison de l'absence de réception.

Souhaitant initialement que cette maison soit mise en location, il estime son préjudice financier à 100 000 euros, un tel bien devant générer un chiffre d'affaires de 48 000 euros par saison en location de tourisme.
Il affirme que le devis initial produit aux débats par les défendeurs est un faux, de même que le devis du 14 septembre 2022 pour des prestations complémentaires et les procès-verbaux de réception.

Par conclusions notifiées par RPVA le 07 juillet 2025, l'Eurl [U] et M. [T] [W] demandent au tribunal, au visa de l'article 1178 du code civil et des articles 32-1 et 514-1 du code de procédure civile, de :
- débouter M. [R] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner reconventionnellement M. [R] à leur payer la somme de 5 000 euros chacun pour procédure abusive et injustifiée,
à titre infiniment subsidiaire,
- écarter l'exécution provisoire s'il est fait droit aux demandes de M. [R],
en toute hypothèse,

- condamner M. [R] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Les défendeurs s'en remettent à la justice quant à la nullité du contrat de construction. Ils contestent en revanche les demandes qui en découlent formulées par M.[R] soutenant que dans une telle situation, doivent être déduits du montant des restitutions les coûts exposés par le constructeur pour la construction. Ils affirment qu'ayant réalisé la construction à prix coûtant en raison du contexte amical des parties, la société n'a dégagé aucun bénéfice de cette réalisation et par conséquent que l'éventuelle nullité du contrat ne doit donner lieu à aucune restitution puisque le coût de la construction est égal au prix payé par le demandeur pour celle-ci.

S'agissant de la demande indemnitaire, la société [U] et M. [W] estiment que si le contrat est annulé, M. [R] ne peut se prévaloir du moindre retard dans l'exécution conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation. Ils ajoutent qu'au surplus, aucun délai d'exécution n'avait été stipulé. En outre, selon eux, le demandeur a réceptionné les travaux sans réserve et pris possession des lieux le 27 septembre 2022 purgeant ainsi les éventuels vices apparents. Pour l'ensemble de ces raisons, les défendeurs soutiennent que M. [R] ne peut engager leur responsabilité.

Ils affirment que c'est bien M. [R] qui a signé, de sa main, les documents produits aux débats.

Enfin, la société et son gérant formulent une demande reconventionnelle pour procédure abusive et injustifiée car ils estiment que le demandeur n'avait pas de raison valable de saisir la juridiction puisque ses prétentions reposent sur des allégations fantaisistes et mensongères.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'annulation du contrat de construction de maison individuelle

*Sur la conclusion d'un contrat entre les parties

Aux termes de l'article 1359 du code civil, l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant 1 500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n'excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. Celui dont la créance excède le seuil mentionné au premier alinéa ne peut pas être dispensé de la preuve par écrit en restreignant sa demande. Il en est de même de celui dont la demande, même inférieure à ce montant, porte sur le solde ou sur une partie d'une créance supérieure à ce montant.

L'article 1367 alinéa 1er de ce code dispose que la signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte.

Enfin, suivant les articles 287 et 288 du code de procédure civile, si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté.

En l'espèce, les parties s'accordent à dire qu'elles ont contracté ensemble le 1er décembre 2020 relativement à la construction d'une maison d'habitation.

Deux devis portant les mêmes références, à savoir, numéro DE 00000107, date 01/12/2020, code client CL00032 et date de validité 01/03/2021, sont produits aux débats et présentés par chacune des parties comme base contractuelle de leurs relations. Toutefois, ces devis présentent des différences quant aux prestations proposées et par conséquent quant au coût total du marché.

Ainsi, le devis produit par M. [R] prévoit un coût total de 321 456 euros Ttc alors que le devis produit par les défendeurs prévoit un coût total de 327 456 euros Ttc.

Le devis produit par le demandeur ne comporte aucune signature contrairement à celui produit par l'Eurl [U] et M. [W] qui présente deux signatures.

M. [R] conteste avoir signé ce document et prétend que la signature apposée n'est pas la sienne. Pourtant, différentes pièces produites par le demandeur comportent sa signature, point qu'il ne conteste pas, signature très ressemblante à celle apposée sur le devis qu'il conteste ; c'est notamment le cas de la pièce 25 correspondant à son dépôt de plainte auprès de la gendarmerie et de son passeport produit en pièce 23.

Le devis d'un montant total de 327 456 euros Ttc étant le seul devis signé, la signature attribuée à M. [R] n'apparaissant pas avoir été falsifiée, et M. [R] n'ayant pas saisi le tribunal d'une procédure d'inscription de faux, il sera retenu que ce devis est la base des relations contractuelles des parties.

*Sur la nullité du contrat

L'article L.231-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) dispose que toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2.
Cette obligation est également imposée :
a) À toute personne qui se charge de la construction d'un tel immeuble à partir d'un plan fourni par un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité faits pour le compte de cette personne ;
b)À toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d'un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l'alinéa précédent.
Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l'ouvrage au sens de l'article 1792-1 du code civil.

L'article L.231-2 du même code précise que le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :
a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;
b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;
c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :
- tous les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;
- les raccordements aux réseaux divers ;
- tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :
- d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;
- d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;
e) Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives,
dont une copie est annexée au contrat ;

h) L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;
i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
j) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;
k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.
Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués dans les conditions définies à l'article L. 111-1-1, le contrat précise en outre la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments.
Dans le cas prévu au précédent alinéa, les modalités de règlement mentionnées au contrat, en vertu du e de l'article L. 231-2, tiennent compte de l'état d'avancement des travaux de construction et de l'achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.
Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat.

L'article 1178 alinéas 1 et 2 du code civil prévoit qu'un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.

En l'espèce, le seul écrit dressé relativement à la relation contractuelle des parties est le devis numéro DE 00000107 du 1er décembre 2020 signé par M. [R] et par l'Eurl [U].

Aucun autre document contractuel n'a été établi à la suite de la signature de ce devis.

Ledit devis ne comporte pas les mentions obligatoires et ne respecte pas les conditions prescrites par les articles L.231-1 et L.231-2 du CCH.

Le contrat de construction de maison individuelle conclu entre M. [R] et l'Eurl [U] le 1er décembre 2020 est par conséquent nul de telle sorte que son annulation sera prononcée.

Demeurent en revanche valables les dispositions relatives à la construction de la piscine et de la terrasse, ces éléments n'étant pas soumis aux dispositions du code de la construction et de l'habitation.

Sur les conséquences de l'annulation du contrat

L'article 1178 alinéa 3 du code civil dispose que lorsqu'un contrat est annulé, les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

L'article 1352 de ce code prévoit que la restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.

S'agissant des contrats de construction de maison individuelle, le prononcé de la nullité pour violation des règles d'ordre public régissant le contrat de construction de maison individuelle est, en l'absence de demande de démolition, sans effet sur le droit à restitution des sommes exposées par le constructeur pour l'édification de l'immeuble conservé par le maître de l'ouvrage. (Civ. 3ème 17 juin 2015 n°14-14.371).

En l'espèce, M. [R] ne sollicite pas la démolition de la construction mais seulement le remboursement des sommes versées. Le constructeur conserve donc son droit à restitution des sommes exposées pour la construction.

Les parties s'accordent sur le fait que M. [R] a réglé l'intégralité des sommes dues au titre du contrat litigieux.

La Sarl [U] ne justifie pas des sommes exposées poste par poste pour l'édification de l'immeuble. Elle produit en revanche une note sur l'évaluation du coût de construction d'une maison individuelle à Canapville rédigée par M. [Q], expert inscrit près la cour d'appel de Caen. L'expert, intervenant hors cadre judiciaire, explique que la " présente note vise à fournir une estimation technico-économique de ces coûts et à situer le prix global de l'opération par rapport aux standards du marché local ".

Selon M. [Q], le coût moyen de construction Ttc, pour une maison individuelle standard en secteur comparable est compris entre 1 800 euros et 2 200 euros par mètre carré de surface de plancher selon le niveau de prestation et le caractère contractuel du marché. Il précise que ce ratio s'entend hors prix du terrain et hors honoraires de maitrise d'œuvre.

L'expert indique que " l'opération concernée présente plusieurs spécificités susceptibles de majorer ce coût de référence. D'une part, la présence d'une piscine en béton armé et d'une terrasse, d'autre part, l'aménagement de combles et l'existence de prestations intérieures de qualité. En intégrant ces paramètres, une estimation prudente du coût du marché pour cette opération complète se situerait dans une fourchette comprise entre 271 800 € et 332 200 € TTC ". Il ajoute que le prix facturé est de 273 456 euros Ttc hors aménagements extérieurs (piscine et terrasse).

Pour l'évaluation du coût de revient, M. [Q] expose que dans " le cas d'espèce le montant total facturé par le constructeur s'élève à 273 456 € ttc. En appliquant les standards sectoriels, il est d'usage de répartir ce montant selon les pondérations suivantes : environ 35 à 40% pour les matériaux, une proportion équivalente pour la main d'œuvre (intégrant les charges salariales et le coût de la sous-traitance), et entre 10 à 15% pour les frais généraux, qui recouvrent notamment les charges d'exploitation, les frais fixes, les assurances obligatoires (décennale, RC professionnelle), la gestion de chantier, les frais de structure, et les coûts de fonctionnement de l'entreprise. La marge brute résiduelle se situe, dans un contexte de marché privé, généralement entre 10% et 20%, parfois au-delà dans certains cas de construction en série ou de haute productivité ".

Ainsi, l'expert estime pour le cas d'espèce la structure économique suivante :
- Matériaux : 38% soit 103 913,28 euros,
- Main d'œuvre : 42% soit 114 851,52 euros,
- Frais généraux : 15% soit 41 018,40 euros,
- Marge brute estimée : 5% soit 13 672,80 euros.

Enfin, M. [Q] conclut ainsi : " Au vu de l'ensemble des éléments analysés, il apparaît que le prix global facturé par la Sarl Eurl [U] pour la réalisation de la maison de Monsieur [R] est conforme aux prix de marché observés dans le secteur de [Localité 4] à la période considérée. Il se situe même dans une fourchette très basse, compte tenu de la consistance des prestations annexes réalisées. L'analyse du coût de revient, fondée sur des ratios professionnels reconnus, permet d'estimer que la marge brute dégagée par le constructeur constitue un niveau très modéré dans le contexte économique du bâtiment. Cette absence de rentabilité apparaît cohérente avec les déclarations de l'entreprise selon lesquelles aucune marge significative n'aurait été appliquée. En l'absence d'élément comptable contraire, il doit être conclu que l'opération a été conduite à prix coûtant, sans bénéfice, et dans un contexte relationnel non lucratif. La présente note confirme que le montant perçu est pleinement justifié au regard des coûts exposés, et n'a donné lieu à aucun enrichissement injustifié ou spéculation commerciale ".

M. [R] produit quant à lui un procès-verbal de constat rédigé par Maître [J], commissaire de justice, le 21 janvier 2025 constatant diverses irrégularités affectant l'installation électrique de la maison et notamment :
- la présence d'un coffret provisoire de chantier à l'extérieur,
- des traces marrons de brûlé au niveau des branchements présents dans ce coffre provisoire,
- dans la buanderie, un tableau électrique ouvert et inachevé,
- l'absence de compteur linki ou autres,
- l'absence d'organe de coupure générale (disjoncteur général ou coupe-circuit à fusible),
- la somme de l'ampérage des disjoncteurs est supérieure à l'ampérage de l'interrupteur.

Le demandeur produit également le chiffrage, au 27 juillet 2023, de la construction d'une maison individuelle voisine à la sienne. Le coût total de construction de cette maison de 92 m² habitables comprenant un garage intégré et des combles récupérables est de 202 340 euros Ttc avant remise agence. Il convient cependant de relever que la surface habitable est inférieure à celle de la maison de M. [R] et que diverses prestations ne sont pas incluses dans ce chiffrage alors qu'elles l'étaient dans le devis présenté par l'Eurl [U] à M. [R] telles que la fourniture et la pose de faïence, les peintures intérieures, les sols, les sanitaires, les évacuations des eaux pluviales…

Ce chiffrage apparait dès lors cohérent avec les montants retenus par M. [Q] compte-tenu des spécificités de chacune des constructions évoquées.

Ainsi, au regard de l'ensemble des pièces évoquées ci-dessus, il sera retenu un coût total de construction de la maison individuelle à hauteur de 245 583,20 euros. En effet, il convient de déduire du montant devisé (273 456 euros) la marge commerciale estimée par M. [Q] (13 672,80 euros) ainsi que le coût du lot électricité (14 200 euros) qui a été sous-traité à la société Elec 14 sans que l'Eurl [U] n'apporte la preuve du coût réellement exposé par elle à ce titre ni la preuve que cette prestation a été entièrement et correctement réalisée.

Par conséquent, l'Eurl [U] sera condamnée à payer la somme de 27 872,80 euros à M. [R] au titre de la restitution des sommes versées, déduction faite du coût de construction exposé par le constructeur (273 456 - 245 583,20).

M. [W] étant tiers au contrat annulé, il n'y a pas lieu de le condamner in solidum avec la société [U] à restituer les sommes dues.

Sur la demande indemnitaire de M. [R]

Aux termes de l'article 1178 alinéa 4 du code civil, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Suivant l'article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces textes et de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la victime de démontrer qu'elle a subi un préjudice trouvant son origine dans la faute du responsable qu'elle met en cause.

*Sur le non-respect des dispositions du CCH et sur l'assurance professionnelle

En l'espèce, M. [R] reproche à M. [W] et à l'Eurl [U] d'avoir commis des fautes civiles en ce qu'ils n'ont pas respecté les dispositions légales du code de la construction et de l'habitation pour l'établissement du contrat de construction et en ce que M. [W] n'a pas fait le nécessaire pour que la société qu'il dirige soit assurée pour cette activité.

L'Eurl [U] démontre cependant avoir été garantie par la SMABTP pour l'ensemble des années 2021 et 2022 pour les prestations réalisées chez M. [R].

S'agissant du manquement au code de la construction et de l'habitation, ce manquement a été constaté ci-dessus et constitue effectivement une faute. Toutefois, M. [R] se contente d'avancer cette faute sans démontrer de lien de causalité entre celle-ci et les préjudices qu'il invoque à savoir des préjudices financiers de perte locative et d'achat de mobil-home.

*Sur l'abandon de chantier et les non-conformités

M. [R] estime par ailleurs que l'abandon de chantier alors que l'installation électrique était non conforme et que diverses non-conformités n'avaient pas été réglées constitue une faute de la part de la société [U] et de son gérant.

Il affirme que cela l'a empêché de mettre ce bien immobilier en location saisonnière, ce qui aurait pu générer 48 000 euros de chiffre d'affaires par saison. Il dit également avoir subi un préjudice en achetant un mobil-home pour se loger lorsque la maison serait en location.

Il avance ainsi un préjudice de 100 000 euros.

Les constats réalisés par commissaire de justice quant à l'installation électrique démontrent une installation électrique non sécurisée excluant la possibilité de mettre le bien en location. Les autres désordres invoqués ne sont quant à eux pas démontrés.

Le lot électricité, qu'il ait été sous-traité ou non, liait l'Eurl [U] envers M. [R] puisqu'il faisait partie intégrante du contrat de construction. La non-conformité de cette installation et le risque qu'elle fait courir aux personnes constitue une faute imputable à l'Eurl [U].

En revanche, cette faute ne constitue pas une faute de M. [W] qui serait détachable de ses fonctions de gérant, seule la responsabilité de l'Eurl peut donc être recherchée.

M. [R] a, suivant contrat de prestation de service du 30 novembre 2022, délégué à Mme [K] [Y], la gestion locative du bien litigieux.

S'agissant de préjudice financier quant à l'achat d'un mobil-home, la facture produite par M. [R], seule pièce relative audit mobil-home, fait état d'une consommation d'électricité facturée pour la période du 01 novembre 2021 au 04 novembre 2022.

Ainsi, en l'absence de justificatif d'achat ou de toute autre pièce, M. [R] échoue à rapporter la preuve d'un préjudice financier relatif au mobil-home et en tout état de cause, ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre les manquements invoqués et ce mobil-home.

En effet, alors que le contrat de prestation de service quant à la mise en location de la maison est daté de novembre 2022, la facture du camping [Localité 5] de [Localité 6] démontre qu'en novembre 2021, M. [R] était d'ores et déjà propriétaire dudit mobil-home excluant ainsi l'argument selon lequel il a réalisé un investissement dans le seul but se loger lors des périodes de location de la maison.

Concernant la perte locative, aux termes d'une attestation, ne respectant pas les conditions de l'article 202 du code civil, Mme [K] [Y], concierge privée, déclare avoir pris en gestion depuis le 30 novembre 2022 la maison de M. [R] afin de la louer en location saisonnière. Elle “précise que la maison n'a pu être louée pour des problèmes électrique, soit environ 19 semaines. Ce qui représente un chiffre d'affaires d'environ 48000 €. ".

Les problèmes électriques évoqués par Mme [Y] ont effectivement été constatés par commissaire de justice.

Cependant, il ne peut être considéré qu'en l'absence de cette difficulté, le bien aurait été effectivement loué. M. [R] n'a subi qu'une perte de chance de louer le bien.

L'indemnisation de cette perte de chance ne peut être égale au chiffre d'affaires potentiellement dégagé si le bien avait été loué.

L'attestation de Mme [Y] est la seule pièce produite pour démontrer les possibles gains d'une location saisonnière. Celle-ci évoque " un chiffre d'affaires d'environ 48000 € ".

Or, il convient de rappeler que la notion de chiffre d'affaires est distincte de celle de résultat en ce qu'elle ne prend pas en compte les charges ; et que les charges ne peuvent faire l'objet d'une indemnisation dès lors qu'en l'absence de location du bien, elles n'ont pas été exposées par le demandeur.

Ainsi, s'agissant simplement d'une perte de chance de louer le bien et en l'absence d'autres pièces permettant au tribunal d'apprécier plus précisément le manque à gagner de M. [R], le préjudice sera justement évalué à la somme de 15 000 euros.

Par conséquent, l'Eurl [U] sera condamnée à verser cette somme à M. [R] au titre de la perte de chance de louer le bien.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive et injustifiée

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, l'Eurl [U] et M. [W] ne démontrent pas de malice, mauvaise foi ou erreur équipollente au dol de la part de M. [R].

L'action du demandeur n'était ni abusive ni injustifiée, une partie de ses prétentions ayant d'ailleurs été accueillie.

Par conséquent, l'Eurl [U] et M. [W] seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

*Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, l'Eurl [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

*Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L'Eurl [U], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [R] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros.

L'Eurl [U] et M. [W] seront par ailleurs déboutés de leur demande de ce chef.

*Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, l'Eurl [U] et M. [W] avancent que l'exécution provisoire serait incompatible avec la nature de la présente affaire s'il était fait droit aux demandes de M. [R].

Toutefois, bien qu'il ait été en partie fait droit aux demandes de M. [R] la nature de l'affaire ne s'en trouve pas pour autant incompatible avec l'exécution provisoire.

En l'absence de justifications plus avant par les défendeurs, cette demande sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu entre l'Eurl [U] et M. [P] [R] le 01 décembre 2020 en ses seules dispositions relatives à la construction de la maison individuelle située à [Localité 7] et à l'exclusion des dispositions relatives à la création d'une piscine béton et d'une terrasse béton ; 

ORDONNE la restitution de la somme de 27 872,80 euros par l'Eurl [U] à M. [P] [R] au titre des sommes versées par M. [P] [R] en exécution de ce contrat, déduction faite du coût de la construction exposé par l'Eurl [U] ; 

CONDAMNE l'Eurl [U] à payer à M. [P] [R] la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance de louer le bien ; 

DÉBOUTE M. [P] [R] de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de M. [T] [W] ; 

DÉBOUTE l'Eurl [U] et M. [T] [W] de leur demande reconventionnelle pour procédure abusive et injustifiée ; 

CONDAMNE l'Eurl [U] aux dépens de l'instance ; 

CONDAMNE l'Eurl [U] à payer à M. [P] [R] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE l'Eurl [U] et M. [T] [W] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE l'Eurl [U] et M. [T] [W] de leur demande tendant à écarter l'exécution provisoire ; 

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples et contraires ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;


Le Greffier, Le Président,

Texte intégral

CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Urielle SEBIRE + Me Sébastien SEROT
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

DU : 09 Juillet 2026
N°RG : N° RG 23/01186 - N° Portalis DBW6-W-B7H-DHXU
Nature Affaire : Demande en nullité d’un contrat tendant à la réalisation de travaux de construction
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 09 Juillet 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Monsieur [P] [R]
né le 05 Mai 1963 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

La société [U]
sise [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
représentée par Me Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN

Monsieur [T] [W]
né le 19 décembre 1985 à [Localité 3] (14)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER
LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 05 Mai 2026, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 09 Juillet 2026.