Tribunal judiciaire de Chartres, 1ERE CHAMBRE, 23 avril 2025, n° 23/01946

==============
Jugement N°
du 23 Avril 2025

N° RG 23/01946 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GCBJ
==============

[S] [L], [C] [H], [P] [H]
C/
AXA FRANCE IARD, S.A.R.L. LES CAVES CHARTRAINES












Copie certifiée conforme et 
Copie exécutoire délivrées
le


à :
-Me KARM T35
-Me LE ROY T16
_Me GIBIER T21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ 


DEMANDEURS :

Madame [S] [L], [C] [H]
née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] - [Localité 11] ; représentée par la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant [Adresse 5] - [Localité 4], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Monsieur [P] [H],
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6] - [Localité 12] ; représenté par la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant [Adresse 5] - [Localité 4], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

DÉFENDERESSES :

AXA FRANCE IARD,
N° RCS 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 9] - [Localité 13] ; représentée par Me Anne-gaëlle LE ROY, demeurant [Adresse 10] - [Localité 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

S.A.R.L. LES CAVES CHARTRAINES,
N° RCS 814 dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 4] ; représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 7] - [Localité 4], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Sophie PONCELET
Assesseurs: Elodie GILOPPE
 Benjamin MARCILLY
 
Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 23 janvier 2025, à l’audience du 26 Février 2025 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision serait rendue par mise en disposition au greffe de la juridiction le 23 Avril 2025

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 23 Avril 2025
- Contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.


* * *


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [S] [H], épouse [K] et Monsieur [P] [H] (ci-après désignés ensemble " les Consorts [H] ") sont propriétaires d'un ensemble immobilier (détenu en indivision) - situé [Adresse 8], [Localité 4] qui est assuré par la SA AXA FRANCE IARD au titre d'un contrat multirisques immeuble.

Cet ensemble immobilier -à ossatures en pans de bois- qui comprend un rez- de chaussée, et 2 niveaux avec combles- est loué à : 

-la SARL LES CAVES CHARTRAINES en vertu d'un bail attaché à un fonds de commerce acquis les 6 et 9 décembre 2015 qu'elle a cédé le 19 octobre 2022 - avec le fonds de commerce- à la SAS BISTROT [14], occupant le rez -de- chaussée dans lequel cette dernière exploite un restaurant sous l'enseigne " [14] " ,
- M. [W] [I] occupant des 1er et 2eme étage , et M. [J] [F], occupant également le 1er étage, et 
-M. [V] [O] , occupant une partie des combles.

Le 26 mars 2021, lors d'une visite du restaurant [14] (en vue de sa réouverture après la période de confinement résultant de la pandémie de Covid19) le gérant de la SARL LES CAVES CHARTRAINES constatait la rupture d'un poteau de bois -supportant les poutres du plancher haut- entrainant un affaissement du plancher haut du rez- de- chaussée et donc un affaissement du plafond du rez- de-chaussée exploité comme restaurant .

Les Consorts [H] mandataient alors le Bureau d'Etudes Techniques B3i de [Localité 4] aux fins (i)d'établir un diagnostic de l'ossature du plancher haut du rez- de- chaussée loué à la SARL LES CAVES CHARTRAINES, (ii) de déterminer les causes du sinistre.

Dans son rapport intitulé " Diagnostic structure suite sinistre " le Bureau d'Etudes Techniques B3i de [Localité 4] concluait au caractère non prévisible du sinistre ayant pour cause une section du poteau de bois trop faible par rapport aux charges appliquées ayant pour origine la dépose de montants de bois ("tournisses ")destinées à soulager une partie de la charge exercée sur le poteau (Diagnostic structure suite sinistre " annexé au rapport d'expertise judiciaire ; PIECE [H] N° 14).

Parallèlement, la SA AXA FRANCE IARD mandatait un expert, le cabinet SEDGWICK, qui -par courriel adressé aux Consorts [H] - leur indiquait que la compagnie AXA lui avait confirmé " la prise en charge du sinistre dans le cadre de la garantie effondrement"(sic) et annonçait " faire un point sur le montant de l'acompte à verser à l'indivision ainsi que la suite à donner au dossier " (sic )(PIECE [H] N° 6).

Par lettre adressée aux Consorts [H] du 1er juillet 2021, la société AXA FRANCE IARD -revenant sur la position communiquée par le cabinet SEDGWICK-refusait de prendre en charge le sinistre aux motifs que :

- la garantie n'était pas mobilisable en raison des exclusions du contrat car la rupture du poteau avait pour cause la surcharge des planchers occasionnés par la dépose d'éléments de structure nécessaires, en application des règles de l'art , cette dépose ayant été effectuée lors de travaux réalisés à une date indéterminée et que,

- les dommages n'étaient pas couverts au titre de la garantie " effondrement”car résultant d'un événement interne au bâtiment pour des constructions antérieures à l’année 1800 " (PIECE [H] N° 8)

Les Consorts [H] saisissaient alors en référé le Président du Tribunal judiciaire de CHARTRES- qui- par décision en date du 4 octobre 2021, ordonnait une expertise judiciaire qu'il confiait à Madame [R] [N], elle-même remplacée par ordonnance de référé du 27 décembre 2021 par Monsieur [Z] [M] qui , dans son rapport déposé le 8 juin 2023 concluait au caractère imprévisible de la rupture du poteau de soutien en bois, tout en reprenant à son compte le rapport du cabinet BET B 3I selon lequel le sinistre était la conséquence d'une section trop faible du poteau de soutien par rapport aux charges appliquées, cette surcharge ayant pour origine la suppression de lisses du pan de bois ayant eu pour effet de diminuer la résistance du poteau ( PIECE 
[H] N° 15) .

La SARL LES CAVES CHARTRAINES ayant cédé à La SAS BISTROT [14] son fonds de commerce- et donc le droit au bail attaché au fonds- par acte du 19 octobre 2002, soit au postérieurement au sinistre, les Consorts [H], par deux actes en date du 25 novembre 2022 formaient opposition au paiement du prix de vente du fonds des commerce par la SAS BISTROT [14] à la SARL LES CAVES CHARTRAINES pour sureté des sommes de :

- 134 .584.80 € au titre des travaux confortatifs validés par M. [M] et exécutés en urgence par les Consorts [H] et de, 
- 65. 448.43 € au titre des loyers impayés durant la période de fermeture du restaurant du fait de l'effondrement du plafond ( PIECES CAVES CHARTRAINES n° 4 et 5).

Par courrier du 14 juin 2023, le conseil de la SARL LES CAVES CHARTRAINES mettait en demeure les Consorts [H], par l'intermédiaire de leur avocat, de donner mainlevée de leurs oppositions sous quinzaine , en invoquant que l'expert judiciaire, dans son rapport déposé le 5 juin 2023 avait mis hors de cause la responsabilité de la SARL CAVES CHARTRAINES dans l'effondrement du plancher du 1er étage( PIECE CAVES CHARTRAINES n° 6).
.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, les Consorts [H] faisaient assigner devant le tribunal judicaire de CHARTRES son locataire, la SARL LES CAVES CHARTRAINES ainsi que la société AXA FRANCE, en sa qualité d' assureur multirisques immeuble, aux fins d'obtenir l' indemnisation de leurs préjudices. 

Parallèlement à l'instance introduite au fond, la SARL LES CAVES CHARTRAINES saisissait le juge des référés aux fins obtenir la mainlevée des oppositions formées par les Consorts [H] au paiement par la SAS BISTROT [14] du prix de vente du fonds de commerce pour sureté du montant des frais de réparations et des loyers impayés.

Par décision en date du 16 octobre 2023, le juge des référés de ce tribunal :

- ordonnait la mainlevée de l'opposition des Consorts [H] portant sur la somme de 135.584,80 € correspondant aux travaux de remise en état, et 
- déboutait La SARL LES CAVES CHARTRAINES de sa demande de mainlevée de l'opposition au paiement de la somme de 65 448.43 € au titre des loyers impayés en raison de l'instance introduite au fond (PIECE CAVES CHARTRAINES n° 8).
**

Dans le dernier état de leurs écritures signifiées électroniquement le 26 juin 2024- auxquelles il convient référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens,les Consorts [H] - au visa des articles 1104, 1134, 1353 et 1728-2° et suivants du Code civil, de l'article L 113-2 du Code des assurances, du rapport d'expertise déposé le 8 juin 2023 par Monsieur [Z] [M] et des pièces qu'ils ont versées aux débats- demandent au Tribunal de :

- Dire la SARL LES CAVES CHARTRAINES et la SA AXA FRANCE IARD particulièrement mal-fondées en l'ensemble de leurs moyens, fins et prétentions ; les rejeter.
- Dire que les causes du sinistre ayant endommagé l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 4] appartenant aux Consorts [H] et trouvant leur siège dans les locaux loués à la SARL LES CAVES CHARTRAINES situés au rez-de-chaussée de l'immeuble (brusque rupture d'un poteau en bois) revêtent un caractère imprévisible ou encore imprévu et, par suite, constituent un " évènement accidentel " au sens de la Police d'assurance liant les Consorts [H] à la SA AXA FRANCE IARD,
- Condamner en conséquence la SA AXA FRANCE IARD à indemniser entièrement les Consorts [H] des conséquences dudit sinistre, soit à payer aux Consorts [H] les sommes, sauf mémoires et à parfaire ainsi que sous toutes réserves de tous recours (y compris en garantie) qui seraient formés ultérieurement à l'encontre des requérants, de :

- CENT DIX SEPT MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS SOIXANTE NEUF CENTIMES (117.397,69 €) suivant détails précisés supra et toutes causes de préjudices confondues,
- DIX MILLE EUROS (10.000,00 €) sur le fondement de l'article 700 du CPC,
-Condamner la SARL LES CAVES CHARTRAINES à payer aux Consorts [H] les sommes de :
- SOIXANTE SEPT MILLE SEPT CENT QUINZE EUROS TRENTE ET UN CENTIMES (67.715,31 €) au titre des loyers échus et impayés au 22 novembre 2022, 
- CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €) par application des dispositions de l'article 700 du CPC,

Très subsidiairement,
-Dire qu'il appartient à la SARL LES CAVES CHARTRAINES d'appeler en cause son propre assureur, la SA PACIFICA, pour obtenir l'indemnisation du préjudice économique qu'elle allègue, lequel n'est absolument pas fondé en l'état,
Encore plus subsidiairement et en tout état de cause,
-Condamner la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir les Consorts [H] de toutes sommes, en principal, frais et intérêts, auxquelles ils viendraient par impossible à être déclarés redevables au titre dudit " préjudice économique " allégué par la SARL LES CAVES CHARTRAINES, 
-Condamner in solidum la SA AXA FRANCE IARD et la SARL LES CAVES CHARTRAINES en tous les dépens, lesquels comprendront ceux exposés en référé et d'expertise et autoriser la SCP MERY-RENDA-KARM, avocat aux offres de droit, à en poursuivre directement le recouvrement pour ceux la concernant conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
-Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir (articles 514 et 514-1 du CPC).
***

Dans le dernier état de ses écritures signifiées électroniquement le 15 mars 2024- auxquelles il convient référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens- la SARL LES CAVES CHARTRAINES demande au Tribunal de :

- Débouter les consorts [H] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la SARL LES CAVES CHARTRAINES ;
- Ordonner la mainlevée de l'opposition formées par Madame [S] [H] et Monsieur [P] [H] le 25 novembre 2022 pour 65.448,43 € entre les mains de Maître Bertrand MAY, avocat à CHARTRES en sa qualité de séquestre au profit et le versement de cette somme et des intérêts produits au profit de la SARL LES CAVES CHARTRAINES ;
- Condamner in solidum Madame [S] [H] et Monsieur [P] [H] au paiement à la SARL LES CAVES CHARTRAINES de la somme de 644 146€ au titre de son préjudice économique ;

Subsidiairement, 
- Condamner in solidum Madame [S] [H] et Monsieur [P] [H] au paiement à la SARL LES CAVES CHARTRAINES de la somme de 150.000€ à titre provisionnel à valoir en réparation de son préjudice économique ;
-Désigner tel expert qui plaira au Tribunal de nommer avec mission de :

- Convoquer les parties,
- Se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,
- Donner son avis sur le préjudice économique subi par la SARL LES CAVES CHARTRAINES du fait de la fermeture de son fonds de commerce entre le 26 mars 2021 et le 1 er mars 2022,
-En tout état de cause, condamner in solidum Madame [S] [H] et Monsieur [P] [H] au paiement de la somme de 15.000 € en application de l'article 700 du CPC et aux dépens.

****
Dans le dernier état de ses écritures signifiées électroniquement le 22 mars 2024- auxquelles il convient référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens- la société AXA FRANCE -au visa des articles 1147 et 1792 du Code civil, du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [M] en date du 5 juin 2023 et des conventions liant les parties-demande au Tribunal de :

 -DECLARER la société AXA FRANCE ès-qualité d'assureur multi risques habitation recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, 
 -DIRE ET JUGER que les garanties AXA FRANCE n'ont pas vocation à être mobilisées, 
En conséquence, 
 -DEBOUTER purement et simplement les consorts [H] de leur demande de garantie à l'encontre d'AXA FRANCE, 

a titre subsidiaire 
-JUGER que la somme qui sera due par AXA FRANCE ne pourra excéder la somme de 117.397,69 €, 

En tout état de cause, 
-DONNER ACTE à la société AXA FRANCE qu'elle s'en rapporte à justice concernant la demande d'expertise sollicitée par les Caves Chartraines, 
- CONDAMNER les consorts [H] ou tout autre succombant à payer à la société AXA FRANCE ès-qualité d'assureur des consorts [H], la somme de 2.000 € conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 


- CONDAMNER les consorts [H], ou tout autre succombant à l'instance, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Anne-Gaëlle LE ROY, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. 

****
Par ordonnance du 23 janvier 2025, le Juge de la mise en état a clôturé la procédure et fixé l'affaire pour plaidoirie à l'audience du 26 février2024.

Par conclusions signifiées électroniquement le 13 février 2025, la société AXA France IARD a demandé au Tribunal d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture du 23 janvier 2025 au motif que sa mandante lui avait adressé tardivement des instructions. 

A l'audience de plaidoirie du 26 février 2024, le tribunal:

-en application de l'article 803 du code de procédure civile- a débouté la société AXA France IARD de sa demande de rabat de l'ordonnance de clôture aux motifs qu'elle ne justifiait pas d'un motif grave, 

- a entendu les plaidoiries des parties puis les a informées que la décision était mise en délibéré au 23 avril 2025 et que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 
MOTIFS DE LA DECISION 

Il est rappelé que :
-l'article 12 du code de procédure civile dispose: " Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicable. Il doit donner restituer leur exacte qualification de l'acte litigieux sans s'arrêter à la dénomination des parties on aurait proposé "

- l'article 12 du code de procédure civile dispose: " le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé "

A titre liminaire, 

Sur la responsabilité civile des Consorts [H] encourue du fait de l'effondrement d'une partie des biens assurés, dans le cadre de leur appel en garantie de la société AXA France IARD

Les Consorts [H] propriétaires de l’immeuble sinistré ont engagé la présente instance à l'encontre de la société AXA FRANCE IARD- leur assureur en vertu d’un contrat mutiriques immeuble- aux fins d' être indemnisés des conséquences pécuniaires de la rupture du poteau supportant les poutres du plancher haut du 1er étage de leur immeuble entrainant un affaissement du plancher haut du rez- de- chaussée et ,corrélativement, un affaissement du plafond du rez de chaussée exploité comme restaurant par la SARL LES CAVES CHARTRAINES.

L'article 1244 du Code civil (ancien article 1386) dispose : " le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée par suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction "

Au sens de ces dispositions, la ruine d'un bâtiment s'entend comme- non seulement sa destruction totale -mais encore, la dégradation de tout ou partie de la construction (cf. décisions citées, note 7 sous article 1244 du code civil).


En application de ces dispositions, la responsabilité civile des Consorts [H] se donc trouve engagée par la brisure soudaine du poteau de bois supportant les poutres du plancher haut du 1er étage de l'immeuble dont ils sont propriétaires, ce sinistre constituant la destruction d'une partie de l'immeuble au sens de l'article 1244 du code civil.

C'est donc dans ce cadre que :

- les Consorts [H] fondent leur appel de garantie de la société AXA France au titre du contrat multirisque immeuble N° 328720413274487 qu'il ont souscrit auprès de cet assureur, suivant Conditions Particulières et Conditions Générales du Contrat en date du 11/12/2004. ( PIECES [H] N°1 et 2) ,
et que, 

- la société AXA France refuse sa garantie en invoquant deux motifs. 

1) Sur le 1er motif de refus de garantie -tiré ,par la société AXA, du défaut de souscription par les Consorts [H] de la garantie complémentaire intitulée " Effondrement "

L'article L 113-1 alinéa 1 du code des assurances dispose : " les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle est limitée contenue dans la police"
 
Les conditions particulières -jointes aux conditions générales du "contrat multirisques immeuble" de la compagnie AXA souscrit par les consorts [H] définissent les biens assurés comme les biens immobiliers situés au [Adresse 8] [Localité 4] d'une superficie de 600m2 à usage mixe d'habitation , bureaux ou commerce construits ou totalement réhabilités en 1950, et stipulent que la responsabilité civile est déclenchée par le fait dommageable qui constitue la cause génératrice du dommage. 

Les conditions générales du contrat multirisque immeuble- auxquelles les conditions particulières N° 328720 41327487 de la compagnie AXA France IARD souscrit le 2/12/2004 par les Consorts [H] renvoient -définissent les responsabilités garanties comme suit :

- à la page 5 : "il s'agit des conséquences pécuniaires que l'assuré encourt légalement du fait de ses biens immobiliers, lorsqu'ils causent des dommages aux tiers (article 1382, 1386 du Code civil) et au locataire (article1719 et 1721 du Code civil) étant rappelé que l'article 1386 ancien du Code civil devenu article 1244 du code civil, dans sa rédaction applicable aux faits énonce : "le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction " sous réserve des moyens opposables par le propriétaire,

-à la page 12 décrivant la garantie " RESPONSABILITE CIVILE EN QUALITE DE PROPRIETAIRE " : Nous garantissons les dommages causés aux tiers lorsqu'ils entrainent la responsabilité de l'assuré et qu'ils résultent directement du fait :
- des biens immobiliers ou du contenu [ …]


Les conditions générales du contrat multirisque immeuble de la compagnie AXA France décrivent en page 21- les exclusions de garanties sous le titre
" EXCLUSIONS COMMUNES A TOUTES LES GARANTIES " comme suit :



" Aux termes de l'article 1964 du Code civil : le contrat d'assurance garantit unrisque aléatoire et par conséquence la survenance d'un des risques assurés dépend par nature d'un événement incertain .Ainsi il n'entre ni dans l'objet, ni dans la nature du contrat, l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé, et connu de lui. " 

En l'espèce, selon le le rapport de l'expert judicaire, M. [Z] [M] (cf. pages 12 et 15) et la note technique du rapport du Bureau d'Etudes Techniques B3I en date du 17/06/ 2022 ( PIECE [H] N° 14, page 30) que l'expert judicaire reprend à son compte , il est constant que la rupture du poteau de bois- à l'origine de l'effondrement du plancher de 1er étage, avec répercussion des dommages dans les étages supérieurs de l'immeuble des Consorts [H] qui est survenu de manière soudaine -était imprévisible.

En conséquence, ce sinistre survenu constitue le risque aléatoire et par conséquent la survenance d'un événement incertain, garanti par le contrat d'assurance- tel que défini par l'article 1964 du Code civil dont les dispositions figurent en page 21 des conditions générales du Contrat Multirisque Immeuble du contrat AXA.

Au surplus, ce sinistre répond à la définition de l'événement couvert par la garantie " Effondrement " citée par le cabinet SEDGWICK, expert mandaté par la société AXA IARD en page 14 de son rapport (PIECE [H] N° 9) qui reproduit la garantie " Effondrement” du contrat AXA multirisque immeuble comme suit :

" Nous garantissons les dommages matériels subis par le(s) bâtiments assuré(s( dans un effondrement total ou partiel des fondations et soubassements , de structure porteuse, des murs et de la toiture pour autant que ces dommages :

-surviennent de manière fortuite et soudaine ;
- et compromettre la solidité du bâtiment,
- et nécessitent le remplacement ou la reconstruction des parties endommagées 
Par bâtiment, on entend les constructions désignées aux Conditions particulières y compris les aménagements et installations immobilières indissociables et les embellissements incorporés à la construction ".

En application des règles applicables à la charge de la preuve (article 1353 du code civil) , s'il incombe à l'assuré -demandeur en garantie de démontrer la réalité de l'étendue de l'obligation dont il réclame l'exécution par l'assureur ,il incombe à la compagnie d'assurances de l'auteur du dommage de rapporter la preuve des limitations ou extinctions de la garantie qu'elle entend opposer à la victime( Cass., Civ., 1ère, 24 juin 1970, RGA T1971, 222 (2° esp.)

Bien que la garantie " Effondrement " ne figure pas explicitement dans la liste des évènements garantis et options de la page 6 à 20 des conditions générales du contrat AXA multirisque immeuble, pour autant, en l'absence d'une clause excluant expressément l'effondrement , cet évènement doit être considéré comme rentrant - en vertu de l'article L 113-1 alinéa 1 du code des assurances susvisé - dans le champs de la garantie RESPONSABILITE CIVILE EN QUALITE DE PROPRIETAIRE citée en page 12 du même contrat , à savoir les responsabilités encourues par les propriétaires de biens immobiliers, en l'espèce, les Consorts [H] du faits des biens immobiliers assurés pour les dommages causés aux locataires, en l'espèce, la SARL LES CAVES CHARTRAINES et autres locataires de l'immeuble.

C'est d'ailleurs l'interprétation des termes du contrat que la société AXA France IARD a -elle-même- fait, dans un premier temps, avant de se revenir sur cette interprétation dans ses écritures déposées devant le tribunal, comme l'établit le courriel de Madame [A] [E] du cabinet SEDGWICK , expert mandaté par AXA adressé le 8 juin 2O21 à Madame [H] qui indique " de mon côté, j'ai pu faire le point avec AXA qui m'a confirmé la prise en charge du sinistre dans le cadre de la garantie effondrement (PIECE [H] N° 6).

De même, dans sa lettre du 12 juillet 2021 adressé aux Consorts [H], pour refuser la garantie, la société AXA France IARD précise : " Nous vous informons de la suite donnée à votre dossier Effondrement " (sic )et […] les dommages dus à la surcharge des planchers en dehors des normes administratives survenant au cours de travaux effectués dans le bâtiment sinistré ou trouvant leur origine dans ces travaux ainsi que les dommages résultant d'un événement interne au bâtiment dans la construction antérieure à 1800 ,ne sont pas couverts au titre de la garantie effondrement ". (sic) (PIECE [H] N°8)

 En conséquence, en application de l'article 1188 et suivants du code civil et de l'article L 113- 1 du code des assurances, le moyen de défense- tiré par la société AXA France IARD- du défaut de souscription, par les Consorts [H], à l'option garantie " effondrement " sera rejeté.

2) Sur le 2ème motif tiré par AXA France IARD de l'exclusion de la garantie en cas de sinistre ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui:

Pour refuser sa garantie, la société AXA France IARD se prévaut des dispositions du contrat (cf. page 21) intitulées " LES EXCLUSIONS COMMUNES A TOUTES LES GARANTIES " qui stipulent : " Aux termes de l'article 1964 du Code civil : le contrat d'assurance garantit un risque aléatoire et par conséquent, la survenance d'un des risques assurés dépend par nature d'un événement incertain. Ainsi n'entre ni dans l'objet ni dans la nature du contrat, l'assurance des dommages ou des responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui. 

La société AXA FRANCE IARD soutient que cette exclusion trouve son application en l' espèce dans le défaut de réparation et d'entretien incombant aux Consorts [H] -aux motifs indiqués dans sa lettre de refus- selon lesquels:

- d'une part, l'effondrement apparaît résulter de modifications au rez-de-chaussée avec dépose à une date indéterminée d'éléments de structure nécessaires en application des règles de l'art, lesquels sont à l'origine de la surcharge apportée sur le poteau sinistré,
- d'autre part, le bâtiment était vétuste, de sorte l'effondrement est aussi la conséquence d'un défaut d'entretien par les Consorts [H].

Réponse du tribunal :

Il est rappelé que L'article L 113-1 alinéa 1 du code des assurances dispose : " les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police " 

En application de sa jurisprudence constante rendue au visa de ce texte, la Cour de cassation considère que la clause excluant la garantie de l'assureur en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré, en ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n'est pas formelle et limitée et ne peut, en conséquence, recevoir son application (Cass.,Civ., 3ème 26 septembre 2012, N° 11-19.117, Cass., Civ., 2ème, 3 octobre 2013 N° 12-23.624°).



En l'espèce la clause insérée en page 21 des conditions générales du contrat multirisques AXA sous le titre " EXCLUSIONS COMMUNES A TOUTES LES GARANTIES " est strictement identique, dans sa rédaction à celle sur laquelle la 
Cour de cassation a rendu les deux décisions susvisées.

Dans la lignée de cette jurisprudence, la clause -insérée en page 21 des conditions générales du contrat multirisque immeuble de la société AXA FRANCE IARD- en ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n'est pas formelle et limitée et ne peut en conséquence recevoir son application.

Au surplus, en l'espèce, l'effondrement survenu ne répond même pas aux deux conditions requises par la rédaction de la clause litigieuse pour justifier l'exclusion de garantie.

L'expert judicaire, Monsieur [Z] [M], reprend en effet à son compte- en page 12 de son rapport- l'essentiel de l' analyse du Bureau d'Etudes Techniques BET B 3I sur les causes de la rupture du poteau horizontal qui sont -pour- lui la conséquence de la conjugaison de deux éléments :

- état de fait structurel, constitué par la suppression de montants de bois (" tournisses ") destinées à soulager une partie de la charge exercée sur le poteau, ayant eu pour effet de concentrer les charges sur le poteau sinistré, devenu trop faible pour supporter les charges appliquées,
- évènement conjoncturel avec inoccupation de plusieurs mois du local commercial exploité comme restaurant (pour cause de la pandémie de la Covid 19) qui aurait conduit à modifier les taux d'humidité de l' ossature en bois du bâtiment.

Or, selon les propres investigations réalisées par le cabinet SEDGWICK, l'expert de la compagnie AXA France IARD, à partir des actes notariés de mutation concernant les commerces exploitées au rez-de-chaussée de l'immeuble, ces modifications structurelles (y compris la suppression du conduit de cheminée au rez- de- chaussée )ont été apportées par suite de travaux non datés mais anciens (cf. rapport SEDGWICK Page 11 ; PIECE [H] N° 9), de sorte le cabinet SEDGWICK en conclut que le maitre de l'ouvrage et l'entreprise les ayant réalisées sont en conséquence indéterminées ;

En outre , il ressort des constatations du Bureau d'études Technique B3I - rapportées en page 4 de son rapport en date du 17 juin 2021 intitulé " Diagnostic de structure suite sinistre " - que le poteau sinistré était totalement invisible pour être complétement habillé par un coffrage dans toute sa hauteur de sorte que la dépose- à une date indéterminée, par un maitre d' ouvrage et une entreprise non identifiée de plusieurs éléments structurels de nature à soulager la force exercée sur le poteau ne pouvait être visuellement constatée par les Consorts [H] ou la SARL LES CAVES CHARTRAINES ( cf. photographie de l'ancien doublage dans lequel se situait le poteau vertical cisaillé dans le dossier photographique annexé au rapport de l'expert judicaire , PIECE [H] N° 15 ).

Sur la base de ces éléments, la compagnie AXA FRANCE ne rapporte pas la preuve d'un manquement par les Consorts [H] à une obligation de réparation caractérisée et connue des Consorts [H] visée par les dispositions de la clause d'exclusion invoquée.

De même, la compagnie AXA France ne rapporte pas la preuve que l'effondrement est dû au défaut d'entretien du bâtiment en ce que l'expert judiciaire -comme d'ailleurs le bureau d'études BET 3 I- ne fait pas état dans son rapport d'un quelconque défaut d'entretien dans les causes de l'effondrement.


En réponse à un dire déposé par Me [U], l'expert judiciaire -en page 16 de son rapport, ne fait qu'indiquer que l'immeuble (NB selon le rapport SEDGWICK construit avant l'année 1800 et restructuré pour tout ou partie en 1950 ) est vétuste, tout en ajoutant que sa mission ne porte pas sur l'ensemble de l'immeuble.

De même, le propre expert de la société AXA France IARD, le cabinet SEDGWICK , dans ses conclusions sur l'origine du sinistre, ne fait nullement état d'un défaut d'entretien mais évoque seulement outre" les modifications structurelles par suite de travaux non datés mais anciens "[]… ] " le vieillissement général de la structure [NB : ossature en bois] qui conduit à des modifications de report de charges progressive sur le poteau ayant conduit à cette rupture soudaine et violente.

En conséquence, il convient de (i) rejeter les deux moyens de défense opposés par la société AXA FRANCE IARD pour denier sa garantie et (ii) dire que la société AXA FRANCE IARD- tenue de garantir le sinistre constaté dans l'immeuble le 26 mars 2021- sera condamnée à indemniser les consorts [H] des conséquences pécuniaires de ce sinistre conforment aux dispositions du contrat multirisques immeubles N° 328720413274487 qu'ils ont souscrit auprès de la société AXA France IARD suivant Conditions Particulières et Conditions Générales du Contrat en date du 11/12/2004. 

3) Sur la demande d'indemnisation des Consorts [H] dirigée à l'encontre de la société AXA France IARD au titre des travaux de reprise pour la somme 117.397,69€.

 Sur la bases des devis adressés par Me KARM, conseil des Consorts [H] dans son dire du 31mai 2022 (PIECE [H] N°14) , l'expert judicaire M [Z] [M] , en page 14 de son rapport, a évalué à 131.837,88 €TTC le montant des dommages matériels causés aux biens assurés résultant des désordres constatés suivant la liste des différents travaux ( travaux confortatifs, remplacement de la porte d'entrée du hall de l'immeuble et travaux de reprise des désordres dans les locaux professionnels) .

Dans leurs conclusions récapitulatives (page 7), les Consorts [H], sur la base de devis moins -disants obtenus postérieurement au rapport d' expertise judiciaire ont réduit le montant de leur demande d'indemnisation à 117.397,69 € pour ce poste de leurs préjudices.

Dans ses conclusions récapitulatives, la société AXA France IARD , à titre subsidiaire- au cas où le tribunal considèrerait que la garantie est France mobilisable -demande que la somme due par elle ne puisse excéder au titre de ce poste de préjudice ne puisse excéder la somme de 117.397,69€, ce qui correspond à la demande des Consorts [H].

En conséquence, le tribunal validant l'évaluation de l'expert telle qu'amendée par la demande des Consorts [H] fixera à la somme de 117.397,69€ TTC, le montant de la somme due aux Consorts [H] par la société AXA France IARD au titre de ce poste du préjudice, en application du contrat multirisques immeubles N° 328720413274487 qu'ils ont souscrit auprès de la société AXA France IARD suivant Conditions Particulières et Conditions Générales du Contrat en date du 11/12/2004. 

4) Sur la demande des Consorts [H] tendant à la condamnation de la SARL LES CAVES CHARTRAINES à leur payer la somme de 67.715,31 au titre des loyers impayés et sur la demande reconventionnelle de SARL LES CAVES CHARTRAINES aux fins de mainlevée de l'opposition des Consorts [H] au paiement du prix du fonds de commerce à concurrence de la somme de 65.448,43€

En page 14 de son rapport, l'expert judicaire a validé le décompte -établi par le conseil des Consort [H]- des sommes impayées par la SARL LES CAVES CHARTRAINES au titre des loyers et charges pour un montant de 65 .448,43€, qui a été porté à 67.715,31 (décompte FONCIA actualisé au 22/11/2022, PIECE [H] N°19) pendant la période de fermeture du restaurant " [14] " entre le 26 mars 2021, date de découverte du sinistre et le 22 février 2022.

Les Consorts [H] soutiennent que la SARL LES CAVES CHARTRAINES est mal fondée à leur opposer l'exception d'inexécution tenant l'impossibilité d'exploiter le restaurant durant les travaux en raison des clauses suivantes incluses dans le bail commercial signé entre les parties le 4 décembre 2015 aux termes desquelles, la SARL LES CAVES CHARTRAINES en substance renonce expressément à toute demande de réduction ou exonération des loyers, réclamation ou droit à indemnisation de tout préjudice, en cas de travaux nécessaires dans l'immeuble, qu'elle qu'en soit la durée et au cas où les lieux loués viendraient à être détruits en totalité ou en partie, par vétusté, vice de construction, ou cas fortuit ou toute autre cause indépendante de la volonté du BAILLEUR. (cf. pages 2, 4, 7 et 8, PIECE JOUANNETN°3,).


Les Consorts [H] reproduisent dans leurs dernières écritures les clauses suivantes qu'ils invoquent :

" ARTICLE VI - CONDITIONS DE LA LOCATION :

Le présent bail est en outre consenti et accepté sous les charges et conditions générales suivantes, que le PRENEUR s'oblige à exécuter 
et accomplir strictement :

1- Le PRENEUR prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du BAILLEUR, quelque époque que ce soit pendant la durée du bail, aucune réparation, amélioration ou remplacement quelles que soient la cause, la nature et l'importance, ni aucune réduction de loyer de ce chef (…)
[…]

7- Le PRENEUR aura l'obligation de souffrir et laisser faire, sans 
pouvoir en discuter l'urgence ni prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous les travaux que le BAILLEUR jugera nécessaires dans les lieux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent (…) et ce qu'elle qu'en soit la durée, excédât-elle quarante jours, et ce par dérogation à l'article 1724 du Code civil. 

ARTICLE VIII - ASSURANCES :

Le PRENEUR a l'obligation :
(…)

2-D'assurer sa responsabilité civile, notamment dans l'exercice de 
son activité, de souscrite toutes assurances (…) le BAILLEUR déclare, conformément à l'article 1725 du Code civil, qu'il ne le garantit pas du trouble qui pourrait être apporté par des tiers à sa jouissance et décline toute responsabilité pour les accidents de toutes natures pouvant survenir, d'assurer sa privation de jouissance et perte d'exploitation.




ARTICLE IX - RESPONSABILITE RECOURS

Le PRENEUR renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur :
(…)

(3) Au cas où les lieux loués viendraient à être détruits en totalité ou en partie, par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou toute autre cause indépendante de la volonté du BAILLEUR. 

En outre, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit et sans 
indemnité le présent bail, conformément à l'article 1722 (du Code 
civil) (…) " 

Réponse du Tribunal : 

L'article 1219 du Code Civil dispose :" Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

L'article 1719 du même code :
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée 

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

La jurisprudence admet le bien fondé du non-paiement des loyers en d'impossibilité totale d'exploiter (en ce sens Cass.,3ch ., 20 février 1991 n° 89-18.372).

En outre, l'article 1721 du Code civil dispose (i ) qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchera l'usage ,quand bien même le bailleur ne les aurait pas connues lors du bail et que(ii) s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

L'obligation de délivrance- obligation fondamentale et essentielle du bail est d'ordre public (Cass.,Civ 3, 31 octobre 2012 numéro 11 - 12. 972 et 11 - 20. 660)

En l'espèce, comme il est exposé ci-dessus, l'expert judiciaire n'a retenu aucun grief imputable à la SARL LES CAVES CHARTRAINES, locataire des Consorts [H], dans les causes de la brisure du poteau de soutien à l'origine de l'effondrement du plafond du rez -de- chaussé dans lequel la SARL LES CAVES CHARTRAINES exploite le restaurant " [14] ".

L'expert de la société AXA France IARD , le cabinet SEDGWICK indique en page 20 de son rapport que (i) " la réouverture du restaurant est conditionnée à la réalisation des travaux par les Consorts [H] "que ces derniers précisent avoir préfinancés en raison du refus de garantie opposé par la société AXA France IARD, ce qui a permis la réouverture courant février 20022 comme le constate l'expert judiciaire en page 15 de son rapport faisant état des travaux de réparation réalisés avant le 1er accédit (NB : réunion contradictoire des parties) du 16 février 2022, vu l'urgence. 
 
Il est donc constant que la SARL LES CAVES CHARTRAINES s'est trouvé privée de la totalité de son droit de jouissance de son fonds de commerce de restauration du fait des travaux structurels incombant aux Consorts [H], en leur qualité de bailleurs.

En application des articles 1719 et 1721 du code civil, le tribunal déclare inopposables à la SARL LES CAVES CHARTRAINES les clauses de l'article ARTICLE VI - CONDITIONS DE LA LOCATION et à l' ARTICLE IX - RESPONSABILITE RECOURS reproduites ci-dessus - contenues dans le bail signé entre les parties ,aux termes desquelles, les Consorts [H] ,en leur qualité de Bailleurs , se sont exonérés de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués, sans que La SARL LES CAVES CHARTRAINES puisse prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer pour tous les travaux que le BAILLEUR jugera nécessaires dans les lieux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent (…) et ce qu'elle qu'en soit la durée, excédât-elle quarante jours, y compris en cas de destruction des lieux loués, en totalité ou en partie, par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou toute autre cause indépendante de la volonté du BAILLEUR.
 
Dans ces circonstances, au visa de l'article 1219 du code civil , la SARL LES CAVES CHARTRAINES - qui s'est trouvée totalement privée de son droit de jouissance paisible et donc d'exploitation de son fonds de commerce de restauration pendant toute la durée des travaux -est bien fondée à opposer aux Consorts [H] l'exception d' inexécution pour les loyers échus pendant, la durée des travaux du 26 mars 2021 au 16 février 2022.

En outre, les Consorts [H] sont mal fondés à soutenir qu'en payant spontanément une partie des loyers et charges pendant la durée des travaux, la SARL LES CAVES CHARTRAINES a renoncé à se prévaloir de son droit à opposer l'inexécution en ce qu'en vertu de l'article1182 du code civil , la renonciation à un droit doit être expresse et que le paiement spontané par La SARL LES CAVES CHARTRAINES d'une partie des loyers et charges ne suffit pas à caractériser le renoncement exprès au droit à opposer l'inexécution contractuelle, outre ,au surplus ,que la SARL LES CAVES CHARTRAINES ne pouvait renoncer à son droit de jouissance paisible et de délivrance des lieux loués pour la durée des travaux non contestée par les [H] car ces droits sont reconnus comme relevant de l'ordre public. 

En conséquence, le Tribunal ordonnera -dans les termes indiqués dans le dispositif de la présente décision- la mainlevée de l'opposition à prix de vente de fonds de commerce signifié le 25 novembre 2022 à Me Bertrand MAY , avocat au barreau de CHARTRES, pris en sa qualité de séquestre du prix de vente par la SARL LES CAVES CHARTRAINES de son fonds de commerce à la SAS BISTROT [14] par acte en date du 19 octobre 2022, pour sureté des loyers dus aux Consorts [H] -entre la date de découverte du sinistre le 26 mars 2021 et sa réouverture fin février 2022- et ordonnera à Me Bertrand MAY, avocat au barreau de CHARTRES, es qualité de séquestre de verser à la SARL LES CAVES CHARTRAINES la somme de 65.448,43€ correspondante au montant de l'opposition, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.
 
5) Sur les demandes reconventionnelles de la SARL LES CAVES CHARTRAINES tendant à entendre les Consorts [H] condamnés solidairement à lui payer la somme de 644.146€ à titre d'indemnisation de (a) son préjudice matériel et de(b) son préjudice financier (pertes d'exploitation et subsidiairement, la somme de 150.000€ à titre provisionnel, outre désigner un expert.

5.1 Sur le bien-fondé de principe de la demande de la SARL LES CAVES CHARTRAINES aux fins de condamnation solidaire des Consorts [H] à lui payer la somme de 644.146€, en réparation de son préjudice matériel et économique (pertes d'exploitation ).

Dans leurs dernières écritures , les Consorts [H] qui contestent l'existence même du préjudice économique allégué par la SARL LES CAVES CHARTRAINES, soutiennent au surplus que (i) la preuve des sommes demandées demande n'est rapportée par aucun justificatif et que(ii) la SARL LES CAVES CHARTRAINES a renoncé spontanément à l'indemnisation de ce préjudice lors des opérations d'expertise.

Réponse du tribunal : 

En vertu du principe de réparation intégrale des préjudices, le responsable d'un acte dommageable doit indemniser la victime afin de la replacer dans la situation où elle se serait trouvée si l' acte dommageable ne s'était pas produit, ce qui inclut l'indemnisation des préjudices matériels et immatériels tels que le préjudice économique (cf. Cass. Civ. 2ème, 28 octobre 1954, JCP 1955II 8765 ).

Comme il est exposé ci- dessus dans le présent jugement, la responsabilité civile des Consorts [H] est engagée sur le fondement de l'article 1244 du code civil (ancien article 1386du même code) par la brisure soudaine du poteau de bois supportant les poutres du plancher haut du 1er étage de l'immeuble dont ils sont propriétaires, 

En outre , les Consorts [H], du fait de ce sinistre et pendant toute la durée des travaux , ont manqué à leur obligation contractuelle -en tant que bailleurs- de délivrance des lieux loués et de jouissance paisible à l'égard de la SARL LES CAVES CHARTRAINES.

La responsabilité civile des Consorts [H] se trouve donc également engagée à l'égard de la SARL LES CAVES CHARTRAINES sur le fondement contractuel en vertu de l'article 1231-1 du code civil (ancien article 1147) selon lequel le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement des dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution s'il ne justifie pas que l'exécution est empêchée par la force majeure.

Les Consorts [H] sont mal fondés à soutenir que la SARL LES CAVES CHARTRAINES aurait définitivement renoncé, lors de l'expertise, à solliciter cette indemnisation.

Me Julien GIBIER, conseil de la SARL LES CAVES CHARTRAINES dans son dire en date du 27 mars 2023 a demandé à l'expert judiciaire, de ne pas examiner le poste du préjudice économique nécessitant l'intervention d'un sapiteur désigné par Monsieur [M], ce afin de ne pas retarder davantage le dépôt du rapport d'expertise.

Dans ce même dire , Me Julien GIBIER a réservé le droit de la SARL LES CAVES CHARTRAINES de solliciter ultérieurement une expertise sur le chef de cette demande (cf. dire de Me Julien GIGIER du 27 mars 2023 annexé au rapport d'expertise de M. [M]).

La SARL LES CAVES CHARTRAINES, est donc bien fondée -en vertu du droit à réparation intégrale de son préjudice sur les deux fondements de la responsabilité extra- contractuelle et contractuelle des Consorts [H] à solliciter l'indemnisation des préjudices matériels et financier allégués, pour autant que la SARL LES CAVES CHARTRAINES apporte la preuve du lien de causalité entre le fait dommageable et les dommages subis.

5.2. Sur l'exposé des différents postes de la demande d'indemnisation et les justificatifs versés aux débats :

A titre de justificatif de l'existence et du montant des dommages subis dont elle demande l'indemnisation, la SARL LES CAVES CHARTRAINES a versé au débats le rapport établi par la société ADEXPERTISE , expert amiable désigné par son assureur en responsabilité professionnelle, la société CREDIT AGRICOLE PACIFICA (PIECE CAVES CHARTRAINES N0 9)

Ce rapport de 37 pages inclut différents tableaux de calcul du préjudice (i) matériel (travaux, remplacement du matériel et des marchandises endommagées) et (ii) immatériel (pertes d'exploitation ) auxquels sont annexées les factures des travaux et de remplacement du matériel et des marchandises endommagées ainsi que différentes pièces comptables sur lesquels la société ADEXPERTISE a fondé son calcul des pertes d'exploitation invoquées par la SARL LES CAVES CHARTRAINES . 

Sur le fondement du récapitulatif figurant en page 5 du rapport de la société ADEXPERTISE, la SARL LES CAVES CHARTRAINES, demande au tribunal de condamner les Consorts [H] à lui payer, en réparation de son préjudice, la somme de 709.544 ,00€ diminuée de la somme des loyers séquestres 64.918,22 €, soit la somme de 644. 146€ ( PIECE CAVES CHARTRAINES N°9),

Il convient en effet de retirer du récapitulatif susvisé de ce rapport d'expert amiable la société ADEXPERTISE le poste des loyers en raison de la décision ci -dessus du tribunal jugeant qu'ils ne sont pas dus par la SARL LES CAVES CHARTRAINES aux Consorts [H] pendant la durée de fermeture pour travaux, des locaux loués .

Le récapitulatif des sommes demandés -après la déduction des loyers- inclut alors les postes suivants : TOTAUX
A) Sous total travaux : ………………...... ..26.482,02 €
B) Sous total matériaux et marchandises …....3.549,50€
C) Sous total perte d'exploitation : ……......587.555,00€
 617.586,52€
-Honoraires assistance Maitre d'ouvrage sur 
30.031,42 € (A et B) +10%=3003€ +20% 3.600,00€ 
 
- HE sur C :=587.555 x 3% x 1.20% = 21.151.98€ 
 642.338,50€

Le montant total du préjudice pouvant être allégué par la SARL LES CAVES CHARTRAINES se trouve donc se trouve ainsi réduit à 642.338,50€. 
5.3 Sur la demande des Consorts [H] aux fins de mise en cause dans la procédure de la société CREDIT AGRICOLE PACIFICA en sa qualité d'assureur de la SARL les CAVES CHARTRAINES

La SARL les CAVES CHATRAINES n'a pas jugé utile de faire intervenir dans la procédure son assureur en responsabilité professionnelle, la société CREDIT AGRICOLE PACIFICA au titre de la garantie de défense recours afin d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices.

Il convient de débouter les Consort [H] de leur demande tendant à entendre le tribunal ordonner à la société SARL les CAVES CHATRAINES de mettre en cause son assureur, la société CREDIT AGRICOLE PACIFICA, au titre de son contrat multirisque professionnelle pour obtenir l'indemnisation du préjudice allégué, car il n'est pas sérieusement contestable que la responsabilité des Consorts [H] se trouve ultimement engagée dans la chaîne de responsabilités, de sorte que cette mise en cause n'aurait pour effet que de retarder l'indemnisation la SARL les CAVES CHATRAINES. 

En conséquence, il convient de statuer sur les différents postes du préjudice allégué.

5.4 Sur le poste travaux / matériel et marchandises endommagés : 

Ce poste se décompose comme suit : 

A) Sous total travaux : ………………… 26.482,02 €
B) Sous total matériaux et marchandises … 3.549,50 €
Total : …………………………………… .30.031,52 €

En page 2 de son rapport, dans un tableau détaillé intitulé " état des pertes " la société ADEXPERTISE décrit les dommages matériels causés par le sinistre dans les locaux et les factures examinées.
 
Dans ce tableau, la société ADEXPERTISE retient la somme 26.482,02 € HT comme montant de l'indemnisation au titre des travaux (au lieu de la réclamation de la société LES CAVES CHARTRAINES pour la somme de 50.645 € ) et la somme de €3.549,50€ comme montant de l'indemnisation au titre du matériel et des marchandises endommagés (au lieu de la réclamation de 4.250,64€).

La description des travaux- qui figure dans les factures annexées au rapport de la société ADEXPERTISE -démontre que ces factures portent sur les travaux de réparation des dégâts causés par l'effondrement du poteau et du plafond à plusieurs endroits des lieux loues ainsi qu'au mobilier ( bar endommagé) et marchandises détruites par cet effondrement.

D'ailleurs, le cabinet SEDGWICK , expert de la société AXA France IARD, assureur des Consorts [H] précise , dans sa description des dommages qu'il a constatés dans les locaux de rez- de -chaussée sur les biens du restaurateur, la SARL LES CAVES CHARTRAINES :

" Réfection des agencements ( plâtrerie, électricité, menuiserie, mobilier) dans la zone sinistrée ( cf. page 18 du rapport SEDGWICK, PIECE CAVES CHARTRAINES N° 9) .

Dans leurs dernières écritures, les Consorts [H] et la société AXA France IARD n'ont contesté ce poste du préjudice, ni dans son principe, ni dans les montants retenus par la société ADEXPERTISE.

En conséquence, le tribunal retiendra l'estimation faite par la société ADEXPERTISE ce poste du préjudice et les consorts [H] seront donc condamnés à payer à la SARL LES CAVES CHARTRAINES la somme de 30.031, 50€ HT au titre de ce poste de leur préjudice , majorée de la somme de 3.600,00€ au titre des honoraires d'assistance au maître de l'ouvrage, soit au total la somme de 33.631,50€HT. 

5.5 Sur le poste " pertes d'exploitation " de la demande de la SARL LES CAVES CHARTRAINES pour 587.555,00€

Quand bien même- en raison du refus de prise en charge du sinistre opposé par la société AXA France IARD, les Consorts [H] auraient fait l'avance des travaux, les parties ne contestent pas dans leurs écritures que le restaurant exploité au rez-de-chaussée de l'immeuble a été fermé pendant une année du 26 mars 2021, date du sinistre au 26 mars 2022.

Les photographies annexées au rapport de l'expert judiciaire montrent que la pose des étais au rez -de- chaussé et les autres travaux ont rendu totalement inexploitable les lieux loués pour l'activité de restaurant de la SARL LES CAVES DE CHARTRES, ce qui est confirmé par la société SEDGWICK, experte amiable désigné par la société AXA France IARD qui- dans la section 11 de son rapport en date du 8 juillet 2021 portant sur le chiffrage des dommages aux biens des locataires -indique, concernant la SARL LES CAVES CHARTRAINES : 

" Pour mémoire, préjudice évolutif conditionné à la réouverture des locaux conditionnés à la réalisation des travaux par l'assuré (NB les Consorts [H]). En l'état le préjudice est évalué à 190 ;000 € hors-taxes avec une perte d'exploitation mensuelle de l'ordre de 45 000 € et à préjudice en l'état arrêté à fin septembre 2021 " (Rapport SEDGWICK, PIECE CAVES CHARTRAINES N0 9). 

Sur le calcul du montant des pertes d'exploitation 

La société ADEXPERTISE a évalué la perte d'exploitation subie par la SARL LES CAVES CHARTRAINES, pendant la période de fermeture du restaurant à la somme de 587.055 € qu’elle a calculée comme suit avec les explications fournies dans le tableau intitulé " pertes d'exploitation " qui figure en page 5 de son rapport 

La perte de chiffre d'affaires du au Covid 19 pour l'exercice clos en 2021 est de 932 .924 €- 339.853€= 593. 071 €.

La fermeture consécutive au sinistre s'établit sur une année complète soit du 26 mars 2021 au 26 mars 2022.

L'analyse comptable fait apparaître une baisse de 5,67 % et un coefficient de marge brute de 62,98 % qui fait ressortir un préjudice financier sur la somme de 932 .924€x 62,98% (NB : le coefficient de marge brute d'exploitation correspond aux charges variables, qui- par définition- disparaissent de l' entreprise lorsqu'elle n' a plus d'activité).

La société ADEXPERTISE a fondé ses calculs des pertes d'exploitation sur les différentes pièces comptables qu'elle a jointes au tableau ci-dessus :

-deux attestations de l'expert-comptable de la SARL LES CAVES DE CHARTRES, annexées au rapport ( cf. Pages 32 et 33 ) certifiant que le chiffre d'affaires de cette société et les taux de marge brute pour les années 2018, 2019 et 2020,

-une attestation de l'expert-comptable de la SARL LES CAVES DE CHARTRES, annexée au rapport certifiant que la comptabilité de cette société faisait apparaître un inventaire de produits alimentaires de 2.696, 50 € au 31 mars 2021,

-les comptes annuels de la SARL LES CAVES DE CHARTRES incluant le bilan arrêté au 31 mars 2020,

-les bulletins de salaire des employés du restaurant,

- le relevé des écritures figurant dans le grand livre " comptes généraux " pour la période du 1er janvier au 31 mars 2021 ainsi que le détail du calcul des pertes mensuelles d'exploitation pour les mois de mai à septembre 2021.

Il ressort du tableau susvisé ainsi que des pièces qui sont jointes au rapport de la société ADEXPERTISE qu'il a été fait application des normes comptables généralement retenues par les compagnies d'assurances pour le calcul des pertes d'exploitation.

Au demeurant, il est relevé que dans leurs dernières écritures ,la société AXA France IARD ,et les Consorts [H] qui ont contesté toute prise en charge de ce chef du préjudice, n'ont à titre subsidiaire, contesté ni le montant, ni le mode de calcul- par la société ADEXPERISE- des pertes d'exploitation.

En l'état des justificatifs produits à titre de preuve, le rapport de la société ADEXPERTISE -qui ayant été versé aux débats- a pu donner lieu à débat contradictoire, de sorte qu'il n'y a pas lieu, compte tenu des éléments très détaillés du calcul et des justificatifs qui sont joints d'ordonner une expertise judiciaire.

Le tribunal retiendra donc l'estimation de la perte d'exploitation à la somme de 
587. 550 € qui ressort du rapport société ADEXPERTISE versé aux débats, étant observé que la perte mensuelle moyenne ainsi retenue (587.555€ /12 : 48.962€ )est très proche de la perte d'exploitation évaluée 45.000€ par le propre expert de la société AXA France, le cabinet SEDGWICK, en page 20 de son rapport.

En termes juridiques, la perte d'exploitation constitue un préjudice indemnisable au titre de la notion de " perte de chance " qui est définie par la jurisprudence comme la disparition de la probabilité d'un événement favorable lorsque cette chance apparaît suffisamment sérieuse.

La perte de chance présente ainsi un caractère direct et certain chaque fois qu'est constaté la disparition d'une éventualité favorable. Selon la jurisprudence la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Les dommages-intérêts concédés à la victime ne peuvent donc représenter qu'un pourcentage de l'avantage espéré (Cass.,Civ,3ème,7 avril 2016, N° 15-11.342) .

En l'espèce, au regard du montant du chiffre d' affaires réalisé pat la SARL LES CAVES CHARTAINES les années 2019, 2020 et 2021, la probabilité que la SARL LES CAVES CHARTAINES aurait réalisé le chiffre d'affaires brut espéré de 932.924€ € si le sinistre ne s'était pas produit apparait très forte puisque c'est un chiffre d'affaires inférieur à celui de 988.984 € réalisé en 2019, année considérée comme une année moyenne de référence.

Cette probabilité forte justifie de retenir d'appliquer un pourcentage de 90% sur le montant de base la perte d'exploitation .

Sur la base de ces éléments, le montant de l'indemnisation de la perte d'exploitation due par les Consorts [H] à la SARL LES CAVES CHARTRAINES au titre de la perte de chance sera donc fixé par le tribunal à la somme de 528.799,50€ (587.555€/90% = 528.799,50€)

5.6 Sur le chef de préjudice allégué intitulé " HE pour 23.489€ " :

En vertu de l'article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, La SARL LES CAVES CHARTRAINES est tenue d'apporter la preuve des faits nécessaires à sa prétention.

En l'espèce les mentions apportées en page 5 du rapport de la société ADEXPERTISE sont pas compréhensibles et la SARL LES CAVES CHARTRAINES,dans ses dernières écritures n'a apporté aucune précision clarification sur ce chef de demande.

En conséquence, la SARL LES CAVES CHARTRAINES sera déboutée de ce chef de demande d'un montant de 23. 489 €.

5.7 récapitulatif des sommes dues par les Consorts [H] à la SARL LES CAVES CHARTRAINES.

Les Consorts [H] seront donc condamnés à payer . à la SARL LES CAVES CHARTRAINES les sommes suivantes 
-au titre du préjudice matériel ( travaux et remplacement du matériel et des marchandises endommagées ) : ……………………………………33.631,50 €
-au titre du préjudice financier : …………………………………...528.799.50€
Total : ……………………………………………………………...562.431.00 €

(6) Sur la demande des Consorts [H] tendant à entendre le tribunal dire que la société AXA FRANCE IARD devra sa garantie pour les sommes que les Consorts [H] pourraient devoir à la SARL LES CAVES CHARTRAINES en réparation de ses préjudices

La responsabilité civile des Consorts [H] en qualité de propriétaire d'immeuble est définie en page 5 des conditions générales du contrat AXA Multirisque immeuble comme suit : " Il s'agit des conséquences pécuniaires que l'assuré encourt légalement du fait de ses biens immobiliers, lorsqu'ils causent des dommages aux tiers (article 1382 ,1386 du Code civil [ NB :devenus articles 1240 à 1244 du code civil] et au locataire (article1719 et 1721 du Code civil).

Le contenu de la garantie due au titre de la responsabilité civile est décrit en page 14 des conditions générales du contrat AXA comme suit : " dommages au tiers :

" Tous dommages confondus(corporels, matériels et immatériels) "

Le postes travaux / matériaux et marchandises endommagés pour un montant de 33.631,50 € HT rentre ainsi dans la définition des dommages matériels subis par les tiers.

En ce qui concerne l'indemnisation du poste de préjudice au titre de la " perte d' exploitation " fixée par le tribunal à une somme totale de 528.799.50€, les conditions générales du contrat AXA Multirisques immeuble, sous le titre " Définitions " -figurant en page 29 - précisent : "on entend par Dommages immatériels : tout préjudice pécuniaire consécutif à un dommage matériel garanti”
.
En application de cette définition, les pertes d'exploitation subies par la SARL CAVES CHARTRAINES- du fait de la fermeture du restaurant pendant les travaux nécessaires pour remédier à l'effondrement du plafond du rez- de- chaussé exploité comme restaurant - constituent un préjudice pécuniaire consécutif au dommage matériel garanti en vertu de la responsabilité civile des Consorts [H] assurée par la compagnie AXA France IARD en leurs qualités de propriétaires de l'immeuble affecté par le sinistre.

En conséquence la société AXA France IARD sera tenue de garantir et de tenir indemnes les Consorts [H] de toutes les sommes auxquelles ils sont condamnés en vertu du présent jugement

7-Sur les autres demandes 

a) Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.


En l'espèce, les Consorts [H], parties perdantes à l'instance, seront condamnés aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront ceux exposées en référé et lors de l'expertise.

b) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, les Consorts [H], parties perdantes à l'instance tenues aux dépens seront condamnés in solidum à verser la somme de 10.000€ à la SARL LES CAVES CHARTRAINES au titre de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande sur ce même fondement à l’encontre de la SARL LES CAVES CHARTRAINES. 

La société AXA FRANCE IARD sera condamnée à payer aux Consorts [H], unis d'intérêts ,la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à l'encontre de la SARL LES CAVES CHARTRAINES et des Consorts [H] sur ce même fondement.

c) sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe,

-CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [S] [H], épouse [K] et Monsieur [P] [H], unis d'intérêts, la somme de 117.397,69€ au titre des travaux ;

-DEBOUTE Madame [S] [H], épouse [K] et Monsieur [P] [H] de leur demande dirigée contre la SARL LES CAVES CHARTRAINES pour le paiement des loyers d'un montant de 67.715,31€;

-ORDONNE la mainlevée de l'opposition à prix de vente de fonds de commerce signifiée par Madame [S] [H], épouse [K] et Monsieur [P] [H] le 25 novembre 2022 pour la somme de 65.448,43€ à Me Bertrand MAY, avocat au barreau de CHARTRES, en qualité de séquestre ,et, ordonne en conséquence à Me [B] [X], de verser à la SARL LES CAVES CHARTRAINES la somme correspondante de 65.448,43 € majorée des intérêts produits sur cette somme à compter de la date du présent jugement ;

-CONDAMNE in solidum Madame [S] [H], épouse [K] et Monsieur [P] [H]-in solidum - à payer à la SARL LES CAVES CHARTRAINES les sommes de :

- 562.431.00 € au titre du préjudice matériel et du préjudice financier, et
- 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 

-CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à garantir et tenir indemnes -Madame [S] [H], épouse [K] et Monsieur [P] [H] du montant de toutes les sommes dues par eux en vertu des condamnations prononcées par la présente décision ;
 
-CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [S] [H], épouse [K] et Monsieur [P] [H] , unis d'intérêts, la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-DEBOUTE la société AXA France IARD de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-CONDAMNE in solidum Madame [S] [H], épouse [K] et Monsieur [P] [H] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront ceux exposés en référé et lors de l'expertise ;

-RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire

- REJETTE le surplus des prétentions.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET