Tribunal judiciaire de Chalons-en-Champagne, 1ère Chambre, 29 juillet 2026, n° 24/00343

SM/VB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE


CHAMBRE CIVILE 1ère section

JUGEMENT DU 29 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 24/00343 - N° Portalis DBY7-W-B7I-EMDC

[H] [T], [M] [T] 
C/
[E] [Z], SA MAAF ASSURANCES, GOUPAMA NORD EST, S.C.I. FOUREAUX MORIZET 

ENTRE :

Monsieur [H] [T]
42 rue du 11 novembre 19260 TREIGNAC
représenté par Maître Carine BIAUSQUE-SICARD de la SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [M] [T]
10 avenue Jean Jaurès 92240 MALAKOFF
Copie exécutoire délivrée
le 29/07/26
- SCP Pougeoise
- SCP Sammut
- SELARL OPTHEMIS
- Me Robert
représentée par Maître Carine BIAUSQUE-SICARD de la SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

ET :

Monsieur [E] [Z]
3 Grande Rue 51800 ARGERS
représenté par la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

SA MAAF ASSURANCES
Chaban 79180 CHAURAY
représentée par la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

GROUPAMA NORD EST
2 rue Léon Patoux 51100 REIMS
représentée par Maître Isabelle GUILLAUMET-DECORNE de la SELARL OPTHÉMIS, avocats au barreau de REIMS

S.C.I. FOUREAUX MORIZET
4 rue de Pinette 51600 LA CROIX EN CHAMPAGNE
représentée par Me Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame Ségolène MARES, juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile

Greffier : Madame Marlène ROBERT

A l’audience du 20 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026

JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe et signé par Ségolène MARES, juge et Valérie BERGANZONI, greffier.


* * *

FAITS ET PROCEDURE 

En 2011, Monsieur [H] [T] et Madame [M] [T] (ci-après "les époux [T]") ont fait l'acquisition d'un bien immobilier sis 4-6-8 rue Menut 51800 SAINTE-MENEHOULD afin d'investir dans un projet locatif.

Ce bien immobilier est accolé à un immeuble appartenant à la SCI FOUREAUX-MORIZET, sis 8 bis rue Menut.

Monsieur et Madame [T] ont sollicité l'intervention de Monsieur [E] [Z], entrepreneur général du bâtiment, afin de lui confier la rénovation de l'immeuble avec création de 5 appartements ainsi qu'une mission de maîtrise d'œuvre.

En 2020, les époux [T] ont sollicité Maître [N], huissier de justice à SAINTE-MENEHOULD, pour la gestion locative de ce bien immobilier. 

Dans le cadre d'une visite, Maître [N] a avisé les époux que le plancher de l'appartement du premier étage s'affaissait.

Une expertise amiable a été diligentée en présence des représentants de la SCI FOUREAUX-MORIZET et son assureur GROUPAMA NORD-EST et de l'expert d'assurance des époux [T]. Les constatations sur place ont amené à la découverte de la présence de plusieurs désordres.

Les conclusions de l'expert ont souligné que l'absence d'entretien de l'immeuble situé 8 bis rue Menut à SAINTE-MENEHOULD et appartenant à la SCI FOUREAUX-MORIZET était à l'origine des désordres constatés au sein de l'immeuble des époux [T]. Le montant des travaux de remise en état de l'immeuble appartenant aux époux [T] a été chiffré à 50 000,00 €, outre une perte de loyers estimée à 30 000,00 €.

La SCI FOUREAUX-MORIZET ayant fait valoir son impécuniosité quant à la demande d'indemnisation effectuée par les époux [T], ces derniers ont formulé cette demande auprès de la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST.

Toutefois, la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST a rejeté la demande d'indemnisation des époux [T] au regard de la carence de son assurée, la SCI FOUREAUX-MORIZET.

Les époux [T] ont alors saisi la juridiction des référés près le Tribunal Judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, à l'encontre de la compagnie d'assurances GROUPAMA NOD-EST et de la SCI FOUREAUX-MORIZET, afin de solliciter la désignation d'un expert judiciaire, sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile ainsi que le règlement d'une indemnité provisionnelle de 50 000,00 € au titre des mesures conservatoires à effectuer en urgence.

En parallèle, la SCI FOUREAUX-MORIZET a appelé en la cause la SARL REAL CUISINE, compte-tenu de l'intervention de celle-ci sur l'immeuble lui appartenant.

Les deux procédures ont été jointes.

Aux termes d'une ordonnance de référé en date du 7 septembre 2021, la juridiction des référés a estimé que les époux [T] étaient légitimes à solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire et a désigné à cette fin Monsieur [S] [I].

Une première réunion d'expertise judiciaire s'est déroulée sur place et l'expert judiciaire, dans le cadre de son pré-rapport, a mis en évidence deux problématiques permettant d'expliquer l'origine des désordres constatés, soit l'absence de couverture sur l'immeuble appartenant à la SCI FOUREAUX-MORIZET et l'absence de protection sur le mur pignon de l'immeuble appartenant aux époux [T], dont les travaux avaient été confiés à Monsieur [E] [Z].

Les époux [T] ont alors procédé à la mise en cause de Monsieur [E] [Z] et de son assureur, la MAAF ASSURANCES, afin que les opérations d'expertise judiciaire en cours leur soient déclarées communes et opposables.

Suivant ordonnance de référé en date du 4 juillet 2023, les mesures d'expertise judiciaire confiées à Monsieur [S] [I] ont été étendues à l'égard de Monsieur [E] [Z] et de la MAAF ASSURANCES.

Monsieur [S] [I] a déposé son rapport définitif le 18 octobre 2023, concluant à des responsabilités partagées.

*

Par exploits d'huissier des 10 et 11 janvier 2024, Monsieur [H] [T] et Madame [M] [T] ont assigné Monsieur [E] [Z], son assureur la MAAF et la SCI FOUREAUX MORIZET, son assureur GROUPAMA NORD EST, devant le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, et demandent au tribunal de : 
Sur les désordres constatés en charpente 
- Condamner in solidum Monsieur [E] [Z] et son assureur MAAF à payer 11.660 euros, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021.
- Condamner in solidum Monsieur [E] [Z] et son assureur MAAF à payer la somme de 14.807,84 euros au titre de la perte des loyers, outre la somme de mensuelle de 353,25 euros jusqu'au paiement des sommes permettant la réalisation des travaux, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021.
Sur les désordres constatés sur le mur mitoyen et les lots n°5 et 3
- Condamner in solidum la SCI FOUREAUX MORIZET et son assureur GROUPAMA NORD EST à payer la somme de 75.666,80 euros correspondant à 80 % du montant des travaux à réaliser, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021, 
- Condamner in solidum Monsieur [E] [Z] et son assureur MAAF à payer 18.970,70 euros correspondant à 20 % du montant des travaux à réaliser, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021, 
- Condamner Monsieur [E] [Z] et son assureur MAAF pour 20% et la SCI FOUREAUX MORIZET et son assureur GROUPAMA NORD EST pour 80% à payer la somme de 36.773,51 Euros au titre de la perte des loyers, outre la somme de mensuelle de 800,53 Euros jusqu'au paiement des sommes permettant la réalisation des travaux, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 
En tout état de cause,
- Dire que la SCI FOUREAUX MORIZET, la société GROUPAMA NORD EST, Monsieur [E] [Z] et l'ASSURANCE MAAF, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 10.000 euros. 
- Condamner la SCI FOUREAUX MORIZET, la société GROUPAMA NORD EST, Monsieur [E] [Z] et l'ASSURANCE MAAF, seront condamnés in solidum au paiement des dépens qui comprendront notamment les honoraires d'expertise et les frais de constat d'huissier. 

Au soutien de leurs prétentions, en se rapportant à l'expertise et sur le fondement des articles 1792 et 1793 du Code civil, les époux [T] indiquent que s'agissant des désordres constatés dans les combles et sur la charpente, Monsieur [I] retient que des pièces de bois sont en très mauvais état et qu'il est nécessaire qu'une révision complète de la couverture soit réalisée. Les époux indiquent qu'un devis a été réalisé pour un montant de 11.660 euros TTC, entraînant une perte de loyer de deux mois. Ils précisent également que l'expert a retenu la responsabilité de Monsieur [Z] en sa qualité de maître d'œuvre pour manquement à son devoir de conseil. Enfin, les époux soutiennent que les dommages constatés sur la charpente la rendent impropre à sa destination.

Les époux [T] indiquent que Monsieur [Z] est intervenu en qualité de maître d'œuvre et en qualité d'entrepreneur général. Ils considèrent ainsi qu'il est responsable en ces deux qualités puisqu'il n'a pas correctement réalisé les travaux commandés et payés puis parce qu'il n'a pas attiré l'attention de ses clients sur les défauts constatés et signé le procès-verbal de réception des travaux.

Ils ajoutent qu'au vu des pièces versées au dossier, la somme de 11.660 euros est retenue par l'expert au titre des travaux propres à remplacer les pièces de bois et à la révision de la couverture existante. Ils soulignent que l'expert retient une somme de 14.807,84 euros, entre le 1er août 2020 et la réalisation des travaux, outre les deux mois pour leur réalisation, au titre de la perte des loyers. 

Les époux [T] font valoir qu'au regard des désordres sur les lots n°5 et 3, l'expert indique que les logements visés, propriété des indivisaires, se trouvent contre le mur mitoyen situé entre leur immeuble et celui de la SCI FOUREAUX MORIZET. Ils soutiennent que les désordres constatés par l'expert sont dus à l'absence de couverture sur l'immeuble du 8 bis appartenant à la SCI FOUREAUX MORIZET et à l'absence de protection continue sur le haut du mur pignon appartenant aux indivisaires [T].

Monsieur et Madame [T] indiquent que la responsabilité de la SCI FOURAUX MORIZET est retenue à titre principal et leur responsabilité à titre minoritaire. Ils indiquent que l'expert a constaté le défaut d'entretien et le lien de causalité avec les désordres constatés sur l'immeuble propriété des indivisaires [T].

Ils indiquent que l'expert a indiqué à plusieurs reprises dans ses notes et rapports que l'absence de couverture de l'immeuble au 8 bis est la cause principale des désordres et qu'il y a lieu de retenir une responsabilité principale et une autre minoritaire. Les époux précisent qu'une responsabilité à hauteur de 50% n'est pas caractéristique d'une responsabilité principale. Ils demandent qu'elle soit fixée à 80%.

Les époux soutiennent qu'ils ont investi plus de 250 000 euros en 2011 pour réhabiliter l'immeuble dans le but de le mettre à disposition de futurs locataires des logements conformes et bien agencés. Ils indiquent que l'immeuble a été entièrement réhabilité et la toiture facturée comme entièrement refaite en 2011. Ils considèrent que Monsieur [Z] a été défaillant dans ses deux missions. Pour estimer le coût des travaux de remise en état, les époux se reposent sur les chiffres donnés à l'expertise soit : 94.583,50 euros TTC.

Les époux [T] font enfin valoir que la société GROUPAMA NORD EST ne saurait contester sa garantie comme elle l'a fait devant le juge des référés, sans succès, et devant l'expert. Sur le fondement de l'article L311-1 du code des assurances, ils estiment qu'il est constant que l'assurance ne justifie ni d'une faute intentionnelle comme la volonté de l'assuré de réaliser l'action ou l'omission génératrice du dommage ainsi que l'entier dommage qui en découle. Ils estiment que Groupama ne démontre en rien que son assuré aurait eu la volonté et la conscience de mettre à la charge de son propre assureur les conséquences résultant des fautes qu'il aurait volontairement commises. 

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, auxquelles il est fait expressément référence, Monsieur [E] [Z] et la SA MAAF ASSURANCES sollicitent du tribunal de :
- Réduire de moitié les prétentions indemnitaires de Monsieur et Madame [T] à l'encontre de Monsieur [Z] et de la SA MAAF ASSURANCES s'agissant du coût de reprise des désordres ;
- Débouter Monsieur et Madame [T] de leur prétention au titre de la perte des loyers telle que présentée à l'encontre de la SA MAAF ASSURANCES ;
- Réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires liées à l'article 700 du Code de Procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [Z] et son assureur font valoir, en se rapportant à l'expertise, l'absence d'entretien de l'immeuble par Monsieur et Madame [T] en leur qualité de professionnels de la location subventionnée. Ils indiquent que les travaux d'aménagement de cet immeuble ont été subventionnés à hauteur de 45% en précisant que Monsieur [T] a indiqué au journal l'UNION au mois de juillet 2011 qu'il voulait faire l'investissement dans un secteur subventionné. Monsieur [Z] considère qu'aucune mesure préventive n'a été réalisée par Monsieur et Madame [T] durant 10 années et que les responsabilités doivent ainsi être réparties équitablement par moitié entre lui-même et les époux [T].

La société MAAF indique qu'elle se trouve être assureur uniquement au titre de la garantie obligatoire et que les dommages facultatifs et les pertes de loyers ne sont pas couverts par l'assurance souscrite par Monsieur [Z].

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2024, auxquelles il est fait expressément référence, GROUPAMA NORD-EST sollicite de :
- Constater que l'immeuble appartenant à la SCI FOUREAUX-MORIZET menace ruine, en raison de l'absence de manquements et d'entretien intentionnels de la part du propriétaire, qui a volontairement laissé son bien se dégrader ; provoquant ainsi des dommages collatéraux à la propriété voisine.
- Retenir que la SCI FOUREAUX-MORIZET n'a jamais alerté la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST de l'état de délabrement avancé de son immeuble ni de l'arrêté de péril pris par la commune de SAINTE-MENEHOULD à son encontre.
En conséquence,
- Juger que la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST est recevable et bien fondée à opposer à la SCI FOUREAUX-MORIZET et aux époux [T] une exclusion de garantie de la responsabilité civile, au regard de la carence fautive de son assurée, la SCI FOUREAUX-MORIZET.
- Prononcer la mise hors de cause de la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST.
- Débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST.
A titre subsidiaire,
- Retenir que les époux [T] ont contribué à l'aggravation des désordres grevant leur immeuble en omettant de gérer le bien immobilier en bon père de famille.
- Retenir une part de responsabilité à charge des époux [T] et réduire, de facto, leur droit à indemnisation au titre des travaux de reprise.
- Constater que les époux [T] ne justifient pas du taux d'occupation de leur immeuble avant la constatation des désordres en novembre 2020.
- Débouter les époux [T] de leur demande au titre de la perte de loyers ou, à tout le moins, la réduire à de plus justes proportions.
- Condamner tout succombant à payer à la compagnie d'assurance GROUPAMA NORD-EST une somme de 1 800,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des articles L.113-2 et L.121-2 du Code des assurances et des articles 1244 et 1964 du Code Civil, la compagnie d'assurance GROUPAMA NORD-EST fait valoir qu'elle est recevable et bien fondée à opposer aux époux [T] son exclusion de garantie en responsabilité civile Immeuble. Elle explique qu'elle ne garantit pas les conséquences financières de la responsabilité que son assuré peut encourir en raison d'un défaut permanent et volontaire d'entretien, d'un manque intentionnel de réparations indispensables à la sécurité, et d'un manquement aux règles légales de sécurité des immeubles. Elle estime également qu'en raison du comportement totalement fautif de la SCI FOUREAUX-MORIZET, la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST ne peut que lui refuser toute prise en charge, en raison de la résiliation de ce risque par ses soins.

Par appui des différents rapports d'expertise, la compagnie d'assurance GROUPAMA NORD-EST soutient que la SCI FOUREAUX-MORIZET et les époux [T] n'ont jamais entrepris les travaux permettant d'éviter la dégradation de leur immeuble. Elle indique que le rapport dressé par le sapiteur, le cabinet SODEBA-GINKO, met en exergue le fait que le procédé de construction de l'immeuble était tout à fait correct et que ce ne sont que les absences de protection aux intempéries qui ont provoqué les désordres constatés et le délabrement inéluctable du mur mitoyen.

Elle indique que La SCI FOUREAUX-MORIZET était parfaitement consciente de ses errements et de sa négligence fautive puisqu'elle n'a jamais estimé utile de procéder à la moindre déclaration de sinistre auprès de son assureur, GROUPAMA NORD-EST. La compagnie d'assurance considère qu'en agissant de la sorte, la SCI l'a privée d'avoir une vision complète de la sinistralité des lieux et de pouvoir, le cas échéant, résilier le contrat au regard de l'absence notoire d'entretien de l'immeuble.

La compagnie d'assurance GROUPAMA NORD-EST fait par ailleurs valoir, sur le quantum des préjudices subis par les époux [T], qu'il apparaît nécessaire de laisser à la charge des époux [T] une part des travaux de reprise, au regard de l'absence de surveillance et d'entretien de l'immeuble dont ils sont propriétaires. Elle indique que si les époux [T] avaient été des propriétaires attentifs, ces éléments ne leur auraient pas échappé et les investigations judiciaires se seraient sans doute réalisées avant que la reconstruction totale du mur mitoyen ne soit prodiguée.

Enfin, la compagnie d'assurance GROUPAMA NORD-EST indique qu'il est constant que la perte de loyers dont les époux [T] s'estiment victimes doit être justifiée et qu'il apparaît impérieux que les époux [T] puissent justifier, avant le sinistre de septembre 2020, du taux d'occupation effectif des logements n°3 et n°5. A contrario, si les logements n'étaient pas ou étaient peu occupés avant ce sinistre, il ne paraît pas cohérent de les indemniser sur la totalité de leur réclamation, alors même qu'ils ne justifient pas de la perte réelle de loyers. Elle explique que si les logements étaient mis en location avant le sinistre, les époux [T] doivent pouvoir justifier de l'existence de baux d'habitation et, le cas échéant, au regard de la dangerosité des lieux loués et de leur non-conformité, des diligences accomplies par leurs soins pour mettre un terme aux contrats de bail en cours.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2024, auxquelles il est fait expressément référence, la SCI FOUREAUX MORIZET sollicite de :
- Dire et juger que les époux [T] sont en partie responsable des désordres apparus sur leur immeuble du fait de leur négligence et leur absence d'entretien. 
- Débouter les époux [T] de leurs demandes formulées à l'égard de la SCI FOUREAUX-MORIZET ou, à tout le moins, les Réduire à de plus justes proportions. 
- Débouter la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST de sa demande visant à être mise hors de cause et à opposer à la SCI FOUREAUX-MORIZET une exclusion de garantie de la responsabilité civile 
- Dire et juger que la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST sera tenue de garantir la SCI FOUREAUX-MORIZET de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge à la demande des époux [T]. 
- Condamner solidairement les époux [T] et la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST à payer à la SCI FOUREAUX-MORIZET une somme de 1.200,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 
- Condamner solidairement les époux [T] et la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST aux entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de ses prétentions, la SCI FOUREAUX-MORIZET fait valoir à titre liminaire qu'elle n'est nullement concernée par les désordres au titre de la charpente qui se rapportent uniquement à l'intervention de Monsieur [E] [Z].

Elle fait valoir au titre des travaux de reprise du mur que les désordres qui sont apparus sur l'immeuble appartenant aux demandeurs auraient pu être remédiés si les époux [T] s'étaient montrés vigilants. La SCI FOUREAUX-MORIZET estime que l'absence de diligences des époux a contribué à l'aggravation des désordres concernant le mur mitoyen et qu'une quote-part des travaux de reprise doit être à la charge de ces derniers.

Sur la perte des loyers, la SCI FOUREAUX-MORIZET considère que les époux [T] sont défaillants dans la preuve qui leur incombe de justifier que les logements n°3 et n°5 étaient dans un état permettant leur location en août 2020. Ils estiment que ces deniers ne justifient pas que ceux-ci se trouvaient loués les mois précédents le mois de septembre 2020 voir en 2019 et que rien ne démontre qu'ils auraient pu être loués au regard des montants de loyers avancés.

Sur l'exclusion de garantie opposée par la compagnie d'assurance GROUPAMA NORD-EST sur le fondement de l'article L 113-1 du Code des assurances, cette dernière retient qu'elle serait en droit de refuser toute prise en charge et fondée à opposer aux époux [T] une exclusion de garantie en responsabilité civile de l'immeuble. La compagnie d'assurance soutient que l'état de l'immeuble sis 8 bis rue Menut à SAINTE-MENEHOULD et appartenant à la SCI FOURAUX-MORIZET résulterait d'une carence fautive de cette dernière, laquelle aurait laissé sciemment cet immeuble se dégrader depuis plusieurs années. 

Il est constant que la faute dolosive requiert la preuve de trois éléments, un acte fautif et délibéré, consistant en une action ou une omission, le caractère inéluctable rattaché aux dommages découlant de l'acte fautif, l'assuré doit avoir conscience de l'inéluctabilité des dommages dus à son acte délibéré. 

La SCI FOUREAUX-MORIZET estime que la compagnie d'assurance est défaillante dans la preuve qui lui incombe de démontrer l'existence d'une faute dolosive de la part de la SCI FOURAUX-MORIZET. Elle considère que si les travaux de réhabilitation qu'elle envisageait de réaliser n'ont pas pu être mis en place, c'est en raison de problèmes financiers qui les ont obligés à les différer. Elle indique qu'il n'est pas plus établi ou démontré, que celle-ci ait eu conscience que le défaut d'entretien de l'immeuble pouvait causer des dégradations à l'immeuble voisin. Elle fait valoir que ces associés ne sont pas des professionnels de l'immobilier et, n'ont aucune compétence particulière en matière de construction.


La clôture de la procédure a été fixée à la date du 14 octobre 2025 par ordonnance du même jour, l'affaire ayant été renvoyée à l'audience du 20 mai 2026. Ce jour, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes relatives aux désordres constatés en charpente 

Au terme de l'article 1792 du code civil, "Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère".

En l'espèce, il n'est pas contesté, et il est au demeurant établi par les éléments du dossier, que divers désordres ont été constatés par l'expert dans les combles et sur la charpente de l'immeuble, celui-ci notant que "la couverture, la zinguerie et certaines pièces de la charpente sont en très mauvais état et doivent être restaurées". 

L'expert note ainsi "quelques infiltrations d'eau constatées dans les autres logements de l'immeuble de M et Mme [T] " ainsi qu' "une infiltration au droit de la VMC du logement n°3 provenant d'un défaut de raccordement de la VMC. Il s'agit d'un défaut ou d'une erreur d'exécution".

Il indique également qu'il constate "des pièces de bois en très mauvais état sur la charpente existante au niveau des combles du logement situé au n°6 ", ce constat mettant, selon lui, en évidence le fait qu' " aucun diagnostic n'a été réalisé sur l'état de la charpente existante au moment des travaux de Monsieur [Z]". 

L'expert ajoute ainsi, concernant les prestations de l'entreprise de Monsieur [E] [Z], que "l'entreprise [Z] a agi en tant que maître d'œuvre de l'opération. Les factures produites indiquent "la réfection totale de la couverture … et la repose des tuiles existantes". Nous avons en effet constaté quelques infiltrations d'eau en toiture correspondant à une tuile déplacée et une étanchéité autour d'une sortie de VMC. Nous attribuons le premier désordre à l'absence d'entretien de la couverture et le second à une non-conformité aux règles de l'art du couvreur". 

Sur la nature décennale du désordre
Il est de jurisprudence constante qu'un ouvrage qui n'est pas hors d'air et hors d'eau est impropre à sa destination.

Or, il résulte des conclusions du rapport de l'expert judiciaire que le couvert n'est pas assuré, au regard des défaillances affectant la charpente ainsi que les couvertures, étant par ailleurs observé qu'il n'est pas contesté que les désordres n'étaient pas apparents au moment de la réception ni qu'ils sont apparus après la réception et dans le délai de dix ans de la garantie décennale.

Par conséquent, il s'agit bien de désordres de nature décennale justifiant l'application des articles 1792 et suivants du code civil. 

Sur la qualité de constructeur de Monsieur [E] [Z]
L'article 1792-1 du code civil précise que "Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage".

De ce fait, il est clair que Monsieur [E] [Z], qui est intervenu comme maître d'œuvre et comme entreprise générale, est bien réputé constructeur au sens de l'article précité.

Sur l'imputabilité des désordres
Pour prouver l'imputabilité des désordres, il revient au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci sont en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché.

En l'espèce, il résulte très clairement du rapport d'expertise judiciaire ainsi que des éléments transmis par les parties que les désordres constatés sur la couverture et la charpente de l'immeuble relèvent de la sphère d'intervention de Monsieur [E] [Z], qu'il s'agisse de la réalisation de certains travaux, du suivi du chantier, ou de la mise en œuvre de son devoir de conseil vis-à-vis du maître de l'ouvrage, en sa qualité de maître d'œuvre.

L'expert indique notamment que "les quelques infiltrations d'eau constatées dans les autres logements de l'immeuble de M. et Mme [T] proviennent d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages : absence de tuile, tuile déplacée, mauvais état de la zinguerie mais également de la vétusté des matériaux (enduit extérieur, bardage, etc)", ce qui correspond à la sphère d'intervention de Monsieur [E] [Z].

Il ajoute que "la couverture, la zinguerie et certaines pièces de la charpente sont en très mauvais état et doivent être restaurées"

La responsabilité de Monsieur [E] [Z] au titre de la garantie décennale est donc engagée.

Lorsque l'imputabilité est établie, le constructeur ne peut alors s'exonérer qu'en démontrant qu'ils sont dus à une cause étrangère.

Or, il convient de rappeler que la preuve d'une cause étrangère par le maître d'œuvre est susceptible de l'exonérer au moins partiellement de sa responsabilité, cette cause étrangère pouvant être une faute du maître de l'ouvrage ou d'un tiers ayant joué un rôle causal dans la réalisation du dommage.

L'expert note en effet, au long de son rapport, une "négligence dans l'entretien de l'immeuble", et impute pour partie le désordre consistant dans des infiltrations d'eau à "l'absence d'entretien de la couverture". Il produit en outre des photographies "des façades et de la couverture de l'immeuble mett[a]nt en évidence la négligence dans l'entretien de celui-ci".

Il ajoute avoir constaté "quelques infiltrations d'eau en toiture correspondant à une tuile déplacée", attribuant ce désordre "à l'absence d'entretien de la couverture".

Il note également que "sur le premier bâtiment, nous constatons que la couverture et la charpente existantes sont effondrées et qu'une couverture provisoire a été mise en place" et que "sur le second bâtiment, la couverture et la charpente existantes sont dans un état plus que vétuste".

Il doit par ailleurs être relevé que les époux [T] peuvent être considérés comme des "professionnels" de la location subventionnée, et qu'ils se devaient à ce titre s'assurer de l'entretien régulier de leur logement.

Ainsi, si les époux [T] justifient avoir sollicité, en septembre 2011, auprès de Monsieur [E] [Z], la "réfection totale de la toiture", et s'ils justifient à ce titre d'une facture d'intervention au titre de la réhabilitation de l'immeuble 4/6/8 rue Menut, laquelle mentionne cette réfection pour un montant total de 21 588,59 euros HT, l'expert note bien qu'ils avaient une obligation d'entretenir leur bien depuis 2011, soit à l'issue de ces travaux.

S'ils reprochent à Monsieur [E] [Z] de ne pas avoir exécuté correctement la réfection de la toiture de l'immeuble, cela ne les exonère ainsi pas de leur obligation d'entretenir la couverture, et ce notamment entre 2011 et 2020, date d'apparition des désordres.

En application de l'article 246 du code civil, "Le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien".

Ces circonstances justifient d'opérer un partage de responsabilité pour tiers entre les époux [T] et Monsieur [E] [Z] du fait des désordres affectant la charpente de l'immeuble litigieux. Il sera ainsi considéré que Monsieur [E] [Z] est responsable du dommage pour les deux tiers et les époux [T] pour un tiers.

L'expert ayant retenu un devis d'une somme de 11 660 euros TTC au titre des travaux propres à remplacer les pièces de bois et à la révision de la couverture existante, et ce devis n'étant pas contesté, ni aucun chiffrage alternatif produit, Monsieur [E] [Z] sera ainsi condamné à verser aux époux [T] la somme de 7 773,33 euros TTC, correspondant aux deux tiers du dommage matériel, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021.

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S'agissant de la prétention formée par les époux [T] au titre de la perte des loyers, l'expert note que les travaux de reprise des pièces de bois et de réfection de la couverture existante occasionneront une perte de loyers de deux mois.

Les époux [T] versent quant à eux aux débats un compte-rendu de gestion mentionnant des informations "données à titre indicatif" et faisant état d'un loyer de 337,66 euros mensuels pour le lot n°2 (4 rue Menut) en 2020, de 339,87 euros mensuels en 2021, de 341,30 euros mensuels en 2022 et de 353,25 euros mensuels en 2023.

Il résulte en outre du rapport d'expertise dommages définitif réalisé par la compagnie CNAM à la demande des époux [T] que parmi les appartements de l'immeuble situé 4/6/8 rue Menut à SAINTE MENEHOULD, trois logements étaient occupés et deux étaient vacants à la date de l'expertise réalisée le 24 novembre 2020, à savoir le lot n°5 et le lot situé au n°6 sur les niveaux 1 et 2.

Ce rapport mentionnait que le lot n°5, affecté notamment par un affaissement du plancher et des fissures dans le faux plafond et dans certaines cloisons, ne pouvait être loué en l'état, mais ne se prononce pas quant aux autres logements.

Les époux [T] ne justifient en revanche d'aucune impossibilité de louer les autres lots, et notamment le lot n°2 pour lequel ils présentent leur demande d'indemnisation au titre de la perte des loyers.

L'expert n'évoque pas non plus une telle impossibilité s'agissant de ce lot, celui-ci se bornant à indiquer que les travaux de reprise des pièces de bois et de réfection de la couverture existante occasionneront une perte de loyers de deux mois. 

Par conséquent, faute pour les époux [T] de justifier de leur préjudice, leur indemnisation au titre de la perte de loyers sera limitée à deux mois, soit 706,50 euros, qu'il conviendra d'imputer pour les deux tiers seulement à Monsieur [E] [Z] compte-tenu du partage de responsabilité précédemment retenu.

Par conséquent, Monsieur [E] [Z] sera condamné à verser aux époux [T] la somme de 471 euros au titre de la perte des loyers résultant des désordres constatés sur la charpente.

Sur la garantie de la SA MAAF ASSURANCES
Il résulte de l'article L.124-3 du Code des assurances que "Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré".

Par conséquent, les époux [T] sont bien-fondés à appeler la SA MAAF ASSURANCES en garantie de Monsieur [E] [Z].

Toutefois, la SA MAAF ASSURANCES étant assureur de Monsieur [E] [Z] uniquement au titre de la garantie obligatoire, les dommages facultatifs, et notamment la perte de loyers, ne sont pas couvertes par l'assurance souscrite par Monsieur [E] [Z], ce dont la SA MAAF ASSURANCES justifie, de sorte que les époux [T] seront déboutés de leur demande formée à l'encontre de cette dernière pour ce poste de préjudice.

Par conséquent, la SA MAAF ASSURANCES sera condamnée in solidum avec Monsieur [E] [Z] à verser aux époux [T] la somme de 7 773,33 euros TTC, correspondant aux deux tiers du dommage matériel causé par lui.

II. Sur les demandes relatives aux désordres constatés sur le mur mitoyen et les lots n°5 et 3

Il résulte du rapport de l'expert judiciaire que les logements correspondant aux lots n°3 et 5 se trouvent contre le mur mitoyen situé entre l'immeuble appartenant aux époux [T] et celui de la SCI FOUREAUX MORIZET.

L'expert impute la responsabilité au titre des désordres constatés à "une négligence dans la protection du mur mitoyen en carreaux de terre", soit :
- Une absence de couverture sur l'immeuble du 8 bis appartenant à la SCI FOURAUX-MORIZET (cause principale) ;
- Une absence de protection continue (tôle ondulée) sur le haut du mur pignon, ouvrage appartenant à M. et Mme [T]


Sur la responsabilité de Monsieur [E] [Z]

Les époux [T] sollicitent la condamnation de Monsieur [E] [Z] sur le fondement de la garantie décennale, en sa qualité de maître d'œuvre, du chef des désordres constatés sur ce mur mitoyen.

Sur la nature décennale du désordre
Il résulte en l'espèce des conclusions du rapport de l'expert judiciaire que les logements litigieux ont subi des affaissements de plancher, comportent des fissures sur leurs plafonds et leurs cloisons.
Celui-ci note en outre que "les solives supportant les planchers sont encastrées dans le mur en pans de bois mitoyen, or celui-ci n'assure plus son rôle structurel du fait de la dégradation des bois par les infiltrations d'eau. Le mur mitoyen ne peut plus être considéré comme porteur, une déconstruction et reconstruction est nécessaire".
Dès lors qu'il s'agit là d'une atteinte évidente à la solidité de l'ouvrage, il s'agit bien de désordres de nature décennale justifiant l'application des articles 1792 et suivants du code civil. 

Sur la qualité de constructeur de Monsieur [E] [Z]
De la même manière que ce qui précède, il est clair que Monsieur [E] [Z], qui est intervenu comme maître d'œuvre et comme chargé des travaux en toiture, est bien réputé constructeur au sens de l'article précité.

Sur l'imputabilité des désordres
Pour prouver l'imputabilité des désordres, il revient au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci sont en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché.

En l'espèce, si la cause principale des désordres constatés par l'expert réside dans l'absence de couverture sur l'immeuble du 8 bis appartenant à la SCI FOUREAUX MORIZET, celui-ci indique également qu'a contribué aux désordres l'absence de protection continue (tôle ondulée) sur le haut du mur pignon, ouvrage appartenant aux époux [T].



Par conséquent, Monsieur [E] [Z] étant intervenu comme maître d'œuvre dans les travaux concernant la toiture de l'ouvrage, il y a lieu de dire que les désordres retenus sont bien en lien avec sa sphère d'intervention, de sorte que sa responsabilité décennale pourra être recherchée.

*

Il convient de rappeler que seule la preuve d'une cause étrangère est susceptible d''exonérer, au moins partiellement, le maître d'œuvre de sa responsabilité, cette cause étrangère pouvant être une faute du maître de l'ouvrage ou d'un tiers ayant joué un rôle causal dans la réalisation du dommage.

En l'espèce, l'expert note également, s'agissant des responsabilités retenues, que les responsabilités doivent être partagées entre Monsieur [E] [Z] et M. et Mme [T] pour les raisons suivantes :
- "Le bardage sur le pignon en 2011 devait être déjà passablement dégradé, aussi il appartenait au maître d'œuvre (Ent [E] [Z]) de conseiller le maître d'ouvrage (M. et Mme [T]) de remplacer celui-ci compte tenu de l'ampleur des travaux réalisés à l'intérieur de l'immeuble.
- Depuis 2011, il appartenait à M. et Mme [T] en tant que Maître d'Ouvrage d'entretenir leur bien et à ce titre de faire remplacer ce bardage"

Il en conclut ainsi que les désordres doivent être répartis "équitablement" entre M. [Z] et M. et Mme [T].

Ainsi, s'il estime "que l'état du bardage et de l'enduit extérieur nécessitaient d'être remplacés compte tenu de l'ampleur des travaux réalisés à l'intérieur des logements" et "qu'il y a un manquement au devoir de conseil de la part du maître d'œuvre", cela n'est par pour autant de nature à exonérer entièrement les époux [T] de leur obligation d'entretien, qui demeurait pleine et entière, entre 2011 et 2020.

Si la réfection opérée en 2011 ne correspond pas, selon les demandeurs, à celle qui avait été facturée en 2011, il n'en demeure pas moins qu'un entretien régulier de la toiture leur aurait nécessairement permis de se rendre compte qu'aucune intervention n'avait eu lieu sur le bardage et, à ce titre, de faire intervenir des professionnels pour y remédier. 

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [E] [Z] sera exonéré de sa responsabilité à hauteur d'un tiers seulement, et restera tenu des deux tiers des désordres constatés au titre des lots n°3 et 5.


Sur la responsabilité de la SCI FOUREAUX MORIZET et de son assureur GROUPAMA

En application de l'article 1244 du code civil, "Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction".

En l'espèce, il n'est pas contesté que la SCI FOUREAUX MORIZET est propriétaire de l'immeuble sis 8bis rue Menut, mitoyen à l'immeuble des demandeurs et sur lequel des dommages ont été constatés.

Or, l'expert indique, au terme de son rapport, que "l'origine des désordres provient principalement de l'absence de couverture de l'immeuble de la SCI FOUREAUX MORIZET", et "qu'il appartenait à la SCI FOUREAUX MORIZET de faire le nécessaire à savoir d'assurer le clos et le couvert de l'immeuble lui appartenant afin d'éviter sa soumission aux intempéries et sa dégradation exponentielle". 

Si la SCI FOUREAUX MORIZET soutient que l'absence de diligence des époux [T] a contribué à l'apparition des désordres, elle ne conteste pas pour autant sa part de responsabilité dans les dommages résultant du mur mitoyen à leurs immeubles respectifs.

Par conséquent, en l'absence d'éléments de nature à remettre en question les conclusions de l'expert, la responsabilité de la SCI FOUREAUX MORIZET sera engagée.


Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice matériel
L'expert note, au terme de son rapport, que les conséquences des négligences de parties ayant amené à la nécessité de réhabiliter les logements n°3 et 5 ont été chiffrées par l'économiste pour un montant de 94 583,50 euros TTC.

Il estime par ailleurs que les désordres occasionnés peuvent être répartis de la manière suivante :
- Principalement, à la SCI FOUREAUX MORIZET
- Minoritairement et équitablement, à Monsieur [E] [Z] et les époux [T].

Le montant des travaux retenu par l'expert n'est contesté par aucune des parties, et aucun chiffrage alternatif n'est fourni par aller, de sorte que ce montant sera retenu.

Compte-tenu de ce qui précède, il y a lieu de condamner la SCI FOUREAUX MORIZET à verser aux époux [T] une somme correspondant à 80% du montant des travaux, soit 75.666,80 euros TTC, et de condamner Monsieur [E] [Z] à verser une somme correspondant aux deux tiers des 20% restants, soit 12 611,13 euros TTC, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021.

Sur le préjudice résultant de la perte des loyers
S'agissant du préjudice subi par les époux [T] résultant de la perte des loyers, l'expert indique que "le montant de leur préjudice en tant que propriétaire bailleur est estimé à 773,77 euros TTC par mois depuis que les logements ne sont plus occupés, plus 6 mois supplémentaires correspondant à la durée prévisionnelle des travaux". 

Il résulte par ailleurs du rapport d'expertise dommages définitif réalisé par la compagnie CNAM à la demande des époux [T] que parmi les appartements de l'immeuble situé 4/6/8 rue Menut à SAINTE MENEHOULD, le lot n°5, affecté notamment par un affaissement du plancher et des fissures dans le faux plafond et dans certaines cloisons, ne pouvait être loué en l'état.

L'expert confirme, au terme de son rapport, que " le logement n°5 de l'immeuble de M. et Mme [T] ne peut être loué en l'état ". Il ajoute que " le logement n°3 pourra être reloué une fois les mesures provisoires mises en place et les travaux d'enduit et de peinture effectués ".

Les époux [T] produisent par ailleurs un extrait du mandat de gestion de leur immeuble, faisant état d'une sortie du locataire du lot n°3 le 1er avril 2020.


La déclaration du désordre à leur assureur GROUPAMA a eu lieu le 23 septembre 2020.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que les époux [T] ont perdu la chance de pouvoir louer leurs locaux pendant les périodes détaillées ci-dessous à compter du constat du caractère inhabitable des logements, et que s'agissant d'une perte de chance, celle-ci est évaluée à un taux de 50 % au regard de l'absence de preuve d'une occupation avant le sinistre s'agissant du logement n°5, et de 70% s'agissant du logement n°3, et de l'importance des dommages. 

Dès lors, il convient de fixer le préjudice de perte de loyers comme suit :

- à compter du rapport d'expertise dommages s'agissant du lot n°5, soit du 27 novembre 2020 ;
o soit 1 mois pour l'année 2020, à savoir 387,27 euros ;
o 12 mois pour l'année 2021, à savoir 12 fois 389,81 euros ;
o 12 mois pour l'année 2022, à savoir 12 fois 391,45 euros ;
o 12 mois pour l'année 2023, à savoir 12 fois 405,15 euros ;
o 6 mois pour la durée des travaux, soit 6 fois 391,45 euros.

Soit 50% fois 16 972,89 euros, soit un montant total de 8 486,45 euros.

- à compter du rapport d'expertise judiciaire s'agissant du lot n°3, soit du 18 octobre 2023 ;
o soit 2 mois pour l'année 2023, soit 2 fois 395,68 euros ;
o 6 mois pour la durée des travaux, soit 6 fois 382,30 euros.

Soit 70% de 3 085,16 euros, soit un montant total de 2 159,61 euros. 

Outre la somme mensuelle de (50% fois 405,15) + (70% fois 395,68), soit 479,55 euros jusqu'au versement de la somme permettant la réalisation des travaux.


Compte-tenu de ce qui précède, la SCI FOUREAUX MORIZET sera condamnée à régler aux époux [T] 80% du montant des sommes correspondant à la perte des loyers, soit 8 516,85 euros, outre la somme mensuelle de 383,64 euros jusqu'au versement de la somme permettant la réalisation des travaux, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021.

Monsieur [E] [Z] sera condamné à régler aux époux [T] 20% du montant des sommes correspondant à la perte des loyers, soit 2 129,21 euros, outre la somme mensuelle de 95,91 euros jusqu'au versement de la somme permettant la réalisation des travaux, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021.

Sur les garanties des assureurs
Compte-tenu de ce qui précède, la SA MAAF ASSURANCES ne déclinant pas sa garantie à ce titre, elle sera condamnée in solidum avec Monsieur [E] [Z] à verser aux époux [T] la somme de 12 611,13 euros TTC, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021.

En revanche, les époux [T] seront déboutés de leur demande formée à l'encontre de cette dernière pour le préjudice résultant de la perte de loyers.

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S'agissant de la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD EST, il convient de rappeler qu'en application de l'article L. 121-2 du code des assurances, "L'assureur est garant des pertes et dommages causés par des personnes dont l'assuré est civilement responsable en vertu de l'article 1242 du code civil, quelles que soient la nature et la gravité des fautes de ces personnes".

L'article L. 113-1 du même code dispose quant à lui que "Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré".

Or, il est de jurisprudence constante que la faute dolosive s'entend d'un acte délibéré de l'assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables.

En l'espèce, il résulte des conclusions du rapport de l'expert judiciaire que celui-ci a pu indiquer, s'agissant de l'immeuble appartenant à la SCI FOUREAUX MORIZET, que "sur le premier bâtiment […], la couverture et la charpente existantes sont effondrées […], les planchers supérieurs sont partiellement effondrés, des gravats gisent au sol et sur le plancher du premier niveau (avec menace de chute), le mur pignon mitoyen avec le numéro 8 constitué de pans de bois et de remplissage en carreaux de terre est dégradé ", et que " sur le second bâtiment, la couverture et la charpente existantes sont dans un état plus que vétuste ". Celui-ci reprend également les conclusions de la société SODEBA GINKO, laquelle a procédé à plusieurs sondages structurels, et a conclu au fait que " la cohésion entre les éléments constitutifs du mur n'est plus. La terre a pris l'humidité et les poutres sont pourries (certaines ont rompu sous les déformations). Le mur ne peut plus être considéré comme porteur et représente un danger. Il sera à déconstruire et reconstruire". 

Il en résulte que la dégradation de l'immeuble appartenant à la SCI FOUREAUX MORIZET apparaît comme ancienne et parfaitement visible, et que des travaux urgents auraient dû s'imposer à elle au cours des années précédant le sinistre, ce qu'elle n'a pas fait.

Toutefois, en dépit de l'absence de réalisation des travaux de réhabilitation par la SCI FOUREAUX MORIZET, si celle-ci ne pouvait ignorer le risque d'occasionner des dommages sur l'immeuble voisin, ces différentes négligences ne démontrent pas pour autant qu'elle avait conscience du caractère inéluctable de ces conséquences dommageables, étant rappelé que les associés qui la composent ne sont pas des professionnels de l'immobilier et ne disposent d'aucune compétence particulière en matière de construction. 

Dès lors, la demande de la compagnie GROUPAMA NORD-EST visant à voie opposer à la SCI FOUREAUX MORIZET une exclusion de garantie sera rejetée, de sorte qu'elle sera condamnée à garantir la SCI FOUREAUX MORIZET de toute condamnation prononcée à son encontre.

Par conséquent, la compagnie GROUPAMA NORD-EST sera condamnée in solidum avec la SCI FOUREAUX MORIZET à indemniser les époux [T] du chef de leurs préjudices.




III. Sur les mesures accessoires

Compte-tenu de l'issue du litige, il y a lieu de condamner in solidum la SCI FOUREAUX MORIZET, la compagnie GROUPAMA NORD-EST, Monsieur [E] [Z] et la SA MAAF ASSURANCES à régler aux époux [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de les condamner in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise et frais de constat d'huissier.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

Aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Condamne in solidum Monsieur [E] [Z] et son assureur la SA MAAF ASSURANCE à verser aux époux [T] la somme de 7 773,33 euros TTC, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 au titre des désordres affectant la charpente ;

Condamne Monsieur [E] [Z] à verser aux époux [T] la somme de 471 euros au titre de la perte des loyers résultant des désordres constatés sur la charpente ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [Z] et son assureur la SA MAAF ASSURANCE à verser aux époux [T] la somme de 12 611,13 euros TTC, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 au titre des désordres constatés sur le mur mitoyen et les lots n°3 et 5 ;

Condamne in solidum la SCI FOUREAUX MORIZET et son assureur la compagnie GROUPAMA NORD EST à verser aux époux [T] la somme de 75 666,80 euros TTC, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 au titre des désordres constatés sur le mur mitoyen et les lots n°3 et 5 ;

Condamne Monsieur [E] [Z] à verser aux époux [T] la somme de 2 129,21 euros au titre de la perte des loyers résultant des désordres constatés sur le mur mitoyen et les lots n°3 et 5, outre la somme mensuelle de 95,91 euros jusqu'au versement de la somme permettant la réalisation des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 ;

Condamne la SCI FOUREAUX MORIZET à verser aux époux [T] la somme de 8 516,85 euros au titre de la perte des loyers résultant des désordres constatés sur le mur mitoyen et les lots n°3 et 5, outre la somme mensuelle de 383,64 euros jusqu'au versement de la somme permettant la réalisation des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ; 

Condamne in solidum Monsieur [E] [Z], la SA MAAF ASSURANCES, la SCI FOUREAUX MORIZET et la compagnie GROUPAMA NORD EST à verser aux époux [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [Z], la SA MAAF ASSURANCES, la SCI FOUREAUX MORIZET et la compagnie GROUPAMA NORD EST aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Ségolène MARES, juge, et Valérie BERGANZONI, greffier.

Le greffier, Le juge,
Valérie BERGANZONI Ségolène MARES