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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, EXPROPRIATIONS, 7 mai 2025, n° 24/00131

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [E] [K] est propriétaire du lot de copropriété n°118 implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance totale de 11 229 m² situées [Adresse 11] sur le territoire de la commune de [Localité 8]. Le lot n°118 est à usage de local commercial (salon de coiffure) d’une surface utile de 100 m². Le lot de copropriété comporte outre la partie privative, 266/14972 tantièmes généraux et 541/10000 tantièmes du bâtiment A.

Par arrêté du 19 juin 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de Bordeaux Métropole l’opération de renouvellement urbain du [Adresse 11] à [Localité 8]. 

Le 10 octobre 2023, un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet de la Gironde, suivi d’un arrêté modificatif du 4 mars 2024.

Par ordonnance du 4 juin 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement exproprié le lot n°118 sis sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au profit de Bordeaux Métropole.

Bordeaux Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 24 octobre 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien à monsieur [K] à 177 000 euros toutes indemnités confondues pour le bien occupé. 

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 4 décembre 2024 s’est déroulé le 27 janvier 2025, en présence de monsieur [K], de son conseil, du conseil et des représentants de Bordeaux Métropole et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe du juge de l’expropriation le 12 mars 2025, Bordeaux Métropole demande au juge de l’expropriation de :
-fixer à la somme de 177 000 euros les indemnités de dépossession, toutes causes confondues, pour un bien occupé,
-rejeter toute autre demande,
-statuer ce que de droit sur les dépens. 

Bordeaux Métropole expose, concernant la date de référence, que la parcelle est classée en zone UM 12 *3L00 du PLU de Bordeaux Métropole, correspondant aux tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes. Le PLU qui délimite cette zone a été approuvé le 16 décembre 2016, devenu opposable le 24 février 2017, de sorte que cette date est celle de référence. A cette date, les parcelles supportaient un centre commercial vieillissant. Bordeaux Métropole considère que les deux conditions cumulatives relatives à la qualification de terrain à bâtir sont remplies. En ce qui concerne son offre, Bordeaux Métropole fait valoir que le lot 118 est actuellement occupé par un salon de coiffure, l’autre partie du local étant un espace de stockage. Elle propose une indemnité de 83 000 euros après abattement pour occupation pour la partie salon de coiffure (45 m²) et une indemnité de 77 000 euros après abattement pour occupation pour la partie local de stockage (43 m²), outre une indemnité de remploi. 
Elle estime son offre satisfactoire au motif qu’elle s’appuie sur 17 termes de comparaison dont 8 se situent au sein du centre commercial de [Localité 6] à [Localité 8]. Elle ajoute que le bien est occupé puisqu’il est donné à bail à la société Coin d’Elegance Coiffure, ce qui justifie un abattement de 20% pour occupation. Elle précise avoir également utilisé pour recoupement la méthode des revenus produits par le local, avec un taux de capitalisation de 8%, déduction faite d’un abattement pour occupation de 20%, ce qui corrobore son évaluation. Bordeaux métropole critique l’évaluation faite par le commissaire qui n’a pas toujours appliqué d’abattement pour occupation et qui a retenu comme taux de capitalisation 10.35% au lieu de 8%. S’agissant des demandes de monsieur [K], Bordeaux Métropole constate que celui-ci ne remet pas en cause d’application d’un abattement de 20% pour occupation. Elle souligne que pour fonder sa demande, il excipe d’annonces immobilières, alors que celles-ci ne peuvent être considérées comme des termes de comparaison pertinents. Elle ajoute que rien ne justifie une augmentation de l’indemnité de 10% au titre d’une marge d’appréciation, alors que l’état de vétusté du bien justifierait au contraire un abattement supplémentaire. Elle ajoute que monsieur [K] ne peut se prévaloir de la location de son local de stockage alors qu’il ne lui a pas dénoncé son locataire de ce chef, contrairement aux dispositions de l’article L. 311-2 du code de l’expropriation. Elle considère donc, au vu des pièces produites dans la procédure, qu’il n’est pas justifié que le local à usage de stockage est effectivement loué à la société Cœur de bœuf comme le prétend monsieur [K]. Concernant l’indemnité pour perte de revenus locatifs demandée, Bordeaux Métropole soutient que seul un droit juridiquement protégé peut donner lieu à indemnisation et que la période indemnisée est généralement de 6 mois. Elle considère que faute pour monsieur [K] de démonter la location du local de stockage, aucune indemnité ne peut lui être allouée pour ce local. Concernant le salon de coiffure, elle souligne que si le bail est produit, aucune quittance de loyer n’est produite de sorte qu’il n’est pas établi que le local est toujours régulièrement loué et qu’il est impossible de distinguer le montant du loyer du montant des charges, alors que seule la perte de loyer peut être indemnisée.

Aux termes de ses dernières conclusions du 21 mars 2025, monsieur [K] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 243 000 euros, de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 25300 euros, à titre subsidiaire, en cas de calcul effectué sur la méthode par capitalisation des revenus, fixer le loyer annuel de référence à la somme de 18000 euros, débouter Bordeaux Métropole de ses demandes, rejeter l’offre indemnitaire du commissaire du gouvernement, condamner Bordeaux Métropole à lui verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Monsieur [K] soutient que les termes de référence retenus par BORDEAUX METROPOLE sont trop anciens et ne tiennent pas compte de l’augmentation des prix intervenue à compter de 2022. Il estime que les données issues des différentes offres de vente des agences immobilières révèlent un prix au m² de 2250 euros, bien supérieur à 1432 euros retenue par l’expropriant. En réplique à Bordeaux Métropole qui considère que les offres immobilières ne constituent pas un terme de comparaison, il fait valoir que ces prix reflètent l’intention réelle des prix manifestée par les vendeurs de biens immobiliers, tandis que l’estimation de la DIE, sur laquelle repose la proposition de l’expropriant, est unilatérale et non contradictoire. Il ajoute que les références retenues par Bordeaux Métropole ne sont que des références issues de biens cédés à la puissance publique, qui a les moyens d’imposer ses prix, ce qui ne reflèterait pas le prix du marché. Il en déduit que pour un local de 100 m², l’indemnité de dépossession devrait être de 225 000 euros, moins un abattement de 20% soit 180000 euros. Il estime néanmoins qu’une marge d’appréciation de l’indemnité principale de 10% aboutirait à une indemnité de 198000 euros, cette valorisation étant fondée selon lui par les changements de valeur liés à d’autres facteurs que ceux justifiant la DUP initiale, comme l’évolution du marché (CA Paris 15 février 2024, n°23/00537). 
Il estime en outre que l’expropriation lui occasionnera une perte de revenus locatifs de 45000 euros sur 5 ans, sur une base d’un loyer mensuel de 750 euros par mois. Il insiste à cet égard sur les difficultés qu’il rencontrera pour retrouver un local de 100 m² à redonner en location. 
Il conteste les allégations de Bordeaux Métropole selon lesquelles il ne démontre pas avoir loué son local à la société Cœur de Bœuf et souligne les contradictions de l’expropriant qui, tout en réfutant le caractère occupé de ce local, a appliqué un abattement pour occupation. Il rappelle que l’expropriation du lot n°118 comprend également un nombre de tantièmes importants sur la copropriété ce qui justifie le montant de l’indemnité demandée.

Dans ses dernières conclusions du 20 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer à 172 600 euros l’indemnité de dépossession (indemnité principale et indemnité de remploi). Il s’accorde avec l’expropriant concernant la date de référence à fixer au 24 février 2017. Il fonde son évaluation sur 8 termes de comparaison, desquels il dégage également un coefficient de capitalisation dès lors que la valeur vénale de ce type de bien réside également dans son rendement locatif.

Motifs

MOTIVATION


Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”

Sur la consistance matérielle
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 4 juin 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée sur place lors du transport sur les lieux, à savoir un local commercial scindé en deux parties, une exploitée en salon de coiffure, l’autre étant un local de stockage vide, inutilisé, l’ensemble étant situé au sein d’un centre commercial datant des années 1960, dans un état vétuste et non entretenu. 
Le local à usage de salon de coiffure est un local traversant, une façade donnant sur le parking du centre commercial, l’autre sur une galerie du centre. Le sol est carrelé, les murs et les plinthes présentent des traces d’eau liées à une fuite de la climatisation ou à des infiltrations d’eau. Le local est clos par une vitrine et un rideau métallique. L’ensemble est en état moyen. 
Le local de stockage attenant est vide. Deux façades donnent sur deux galeries du centre commercial, la troisième sur le parking. La vitrine avant est brisée. Elle est protégée par un rideau métallique. Les deux ouvertures sur le côté sont dépourvues de fenêtre mais protégées par un rideau métallique ; le sol est en carrelage. Le local est dépourvu de chauffage. Il est équipé d’une arrivée d’eau et d’un compteur électrique.



Sur la consistance juridique
En l’espèce, il n’est pas contesté que le local de 100 m² a été scindé en deux entités distinctes données à bail. 
Selon bail du 27 juillet 2011, monsieur [K] a donné à bail à la société COIN D’ELEGANCE COIFFURE un local de 45 m² « après division », pour une durée de 9 années pour se terminer le 31 juillet 2020. Le bail s’est poursuivi sans être renouvelé. 
Le loyer est de 8280 euros par an, hors taxes et hors charges.
A la date de l’ordonnance d’expropriation, il n’est pas contesté que le bail était en cours et le local occupé. Lors du transport sur les lieux, il a été constaté que le salon de coiffure était toujours exploité ce qui n’est pas contesté par Bordeaux Métropole.
Concernant le local de stockage, monsieur [K] produit un bail commercial non daté, à effet du 1er janvier 2016 pour se terminer le 31 décembre 2025, conclu avec la société Cœur de Bœuf. 
Tout comme le bail conclu avec la société COIN D’ELEGANCE COIFFURE, ce bail a été résilié de plein droit du fait de l’ordonnance d’expropriation, autorisant le locataire à quitter les lieux et à cesser de verser son loyer.
Lors du transport sur les lieux, il a été constaté que le local était vide, celui-ci n’étant nullement utilisé à des fins de stockage. Monsieur [K] ne justifie pas avoir perçu d’indemnités d’occupation du fait du maintien du locataire dans les lieux. Néanmoins, à la date de l’ordonnance, le bail commercial était en cours ; le bien doit donc également être considéré comme occupé à la date de l’expropriation. 

Sur la date de référence
Les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent sur la date de référence.

Elle sera fixée au 24 février 2017.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.
En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir. 

Sur l’indemnité principale
Sur la méthode d’évaluation
Les parties ne sont pas strictement en désaccord sur la méthode qu’il convient d’adopter pour procéder à l’évaluation de l’emprise, la méthode par comparaison étant privilégiée. BORDEAUX METROPOLE et le commissaire du gouvernement l’utilisent toutefois pour recouper les valeurs issues de la méthode par comparaison, le commissaire du gouvernement la privilégiant même pour valoriser le salon de coiffure. L’exproprié la demande à titre subsidiaire. 

La méthode par comparaison de transactions est celle habituellement retenue ; elle suppose de trouver plusieurs termes de comparaison relatifs à des biens ayant des caractéristiques comparables dans un secteur géographique proche et similaire. Cette méthode est généralement considérée comme la plus sûre pour estimer un bien à sa valeur de marché du moment, sous réserve de disposer de données de comparaison suffisantes. 

Lorsque le propriétaire du bien en cause est principalement intéressé par le revenu que produit son immeuble, la méthode d’évaluation par le revenu peut être également retenue, mais à la condition que les données de comparaison soient suffisamment précises, nombreuses, pour permettre de dégager un taux de capitalisation dominant, reflétant l’état du marché locatif. Ce taux ne saurait être approximatif et doit reposer sur une étude très précise du marché immobilier, relative aux cessions mais aussi aux loyers pratiqués. Cette méthode permet d’obtenir la valeur vénale du bien en divisant le revenu brut de l’immeuble par un taux de capitalisation. 

Il convient de rappeler que le juge de l’expropriation a le libre choix de la méthode d’évaluation, à charge pour lui d’en expliquer le contenu. Il est par ailleurs tout à fait possible d’utiliser une méthode et l’autre pour recoupement, sous les mêmes réserves que celles énoncées plus haut. 

En l’espèce, si BORDEAUX METROPOLE a choisi d’appliquer un taux de rendement de 8%, force est de constater que le choix de ce taux n’est pas du tout explicité dans ses conclusions. 
Le commissaire du gouvernement s’appuie quant à lui sur un panel de 5 coefficients de capitalisation, allant de 9.71% à 14.64%, pour retenir un taux de 10.35%. Or, le nombre insuffisant de références ne permet pas de déterminer un coefficient pertinent. 

Il y a donc lieu d’examiner les termes de comparaison produits et de les comparer au bien litigieux. 

Méthode retenue : évaluation par comparaison

Pour être pertinente, la méthode par comparaison doit nécessairement porter sur des biens de même nature, d’une superficie comparable, dans un secteur géographique proche, bénéficiant du même zonage ou d’un zonage ayant des caractéristiques proches, objet de transactions intervenues à une date aussi proche que possible de la date du jugement fixant les indemnités. 
Si le lot n° 118 a fait l’objet d’une division permettant de le louer selon deux baux, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit toujours d’un unique lot de copropriété de 100 m² qui doit être évalué comme tel. 
Aussi, la recherche doit porter sur les cessions de locaux occupés, d’environ 100 m², situés dans un centre commercial ancien, intervenues dans les 5 dernières années. 
Bordeaux Métropole propose 10 termes de comparaison, aboutissant à une moyenne au m² de 1455 euros. 
8 de ces 10 termes portent sur des cessions au sein du centre commercial de [Adresse 11] à [Localité 8]. Il convient de privilégier ces termes de comparaison qui sont les plus pertinents, sauf à exclure les deux plus anciens (2018 et 2019) et ceux qui sont d’une surface trop éloignée de 100 m² (moins de 60m² et plus de 150 m²).
Certes, il s’agit de lots acquis par Bordeaux Métropole mais ils constituent des termes de comparaison pertinents car ils portent sur des mêmes types de bien dans le même type d’environnement. 
Ainsi, il y a lieu de retenir le :
TC 5 (TC 1 du commissaire du gouvernement) qui porte sur une cession d’un local de 84 m² le 2 décembre 2021 au sein du centre commercial de [Localité 6], au prix de 1309,52 euros le m². Ce prix est en valeur occupée.
TC 10 qui porte sur une cession d’un local de 74 m² [Adresse 10] à [Localité 9] le 2 décembre 2020, au prix de 1905 euros le m². Ce prix est en valeur libre. Il y a lieu d’appliquer un abattement de 20%, soit 1524 euros le m². 
Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 8 termes de comparaison au sein du centre commercial de [Localité 6]. 
Le TC 2 porte sur une cession d’un lot 106 (occupé) de 77 m² au prix de 1168,83 euros le m² le 2/12/21. 
Le TC 7 est relatif à une cession d’un lot 116 de 75 m² le 27 février 2022 au prix de 1500 euros le m². Il a été vendu libre d’occupation. Après abattement de 20%, le prix au m² est de 1200 euros.
Le TC 8 est relatif à une cession d’un lot 112 de 62 m² le 7 septembre 2023 au prix de 1500 euros le m², le 7 septembre 2023.
Contrairement à ce que soutient monsieur [K], les prix figurant sur les offres immobilières, qui ne traduisent pas des cessions effectives, ne peuvent être pris comme termes de référence. 
Il résulte des éléments pertinents produits par les parties que le prix moyen au m² est de :
(1309.52+1524+1168.83+1200+1500)/5=1340,47 euros
Ainsi, pour un lot de 100 m², l’indemnité principale de dépossession est de 134 047 euros.
Ni l’état du local, ni sa situation géographique ni l’évolution du marché immobilier postérieure à 2022 ne justifient une augmentation de 10% comme le demande monsieur [K], évolution qui n’est d’ailleurs pas visible sur les termes de comparaison retenus.
Par ailleurs, il résulte de l’article L. 221-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que : « L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat./ Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers./ Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les dispositions de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices.
L’article 16-1 de cette loi prévoit que : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot./La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires ».
Ainsi ce n’est que lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires que les parties communes peuvent faire l’objet d’une évaluation distincte. Lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée lot par lot, il n’y a pas d’indemnisation spécifique des tantièmes ou millièmes de copropriété, lesquels sont indissociables de la partie privative.
Ainsi, l’offre de Bordeaux Métropole à hauteur de 160 000 euros apparaît satisfactoire. Il y sera fait droit.

Sur les indemnités accessoires
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
En l’espèce, monsieur [K] a demandé au titre de l’indemnité principale une somme de 243 000 euros. Toutefois, la lecture de ses conclusions montre qu’au titre de l’indemnité principale, il a demandé 198 000 euros et, au titre de la perte des revenus locatifs, une indemnité de 45000 euros.

Sur la demande d’indemnité au titre de la perte des loyers
Cette indemnité est habituellement destinée à indemniser le temps nécessaire à rechercher un bien équivalent.
Il est admis habituellement en jurisprudence que la perte de revenus locatifs doit conduire à une compensation des loyers perdus durant une année. Monsieur [K] ne justifie d’aucune circonstance particulière justifiant une indemnisation de ce chef pour compenser 5 ans de perte de loyer.
En l’espèce, monsieur [K] ne verse pas de quittances de loyers permettant de déterminer le loyer actualisé. Il convient donc de se fonder sur le montant annuel du loyer figurant dans le bail, hors taxes et hors charges, soit 8280 euros en ce qui concerne le salon de coiffure.
S’agissant du second bail commercial, monsieur [K] produit en pièce 12 un bail signé, conclu entre lui et la société Cœur de Bœuf prenant effet le 1er janvier 2016. Il ne comporte pas toutes les pages, de sorte que le montant du loyer n’est pas connu. Il ressort toutefois du projet de bail commercial (pièce 1) qu’un montant de 8400 euros dont 1200 euros de charges a été convenu entre les parties, soit 700 euros par mois dont 100 euros de charges. C’est bien ce montant qui a été payé par la société Cœur de Bœuf au mois d’octobre 2022 (pièce 2).
Monsieur [K] justifiant d’un bail en cours de validité au moment de l’ordonnance d’expropriation, et considérant le fait que le preneur a encore payé son loyer au mois de novembre 2022, ce qui démontre qu’il n’a pas fait usage de sa possibilité de résiliation à l’échéance de six ans, il y a lieu d’allouer à monsieur [K] une indemnité pour perte de loyer à hauteur de 7200 euros correspondant à une année de loyer sans charge, le fait générateur de la cessation du bail étant bien l’expropriation.
Au total, il sera alloué à monsieur [K] une somme de 15 480 euros au titre de la perte des loyers.

Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.
L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 17 000 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 145 000x10%).

Sur les dépens
Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, Bordeaux Métropole supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”
En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable d’allouer à monsieur [K] une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
FIXE la date de référence au 24 février 2017,
FIXE les indemnités de dépossession revenant à monsieur [E] [K] pour l’expropriation du lot de copropriété n°118 implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 11], [Adresse 11] sur le territoire de la commune de [Localité 8] aux sommes suivantes:

Indemnité principale : 160 000 euros pour un bien occupé
Indemnité de remploi : 17 000 euros
Indemnités au titre de la perte de loyers : 15 480 euros
CONDAMNE Bordeaux Métropole aux dépens,
CONDAMNE Bordeaux Métropole à payer à monsieur [K] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.




Le Greffier Le Juge de l’Expropriation
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le MERCREDI SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ


N° RG 24/00131 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXHT
NUMERO MIN: 25/00028

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier 

A l’audience publique tenue le 20 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

BORDEAUX METROPOLE
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [E] [K]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX



En présence de Madame [X] [R], Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le: 07/05/2025
à : Avocats 
Expédition le : 07/05/2025
à : Expropriant, exproprié, CG 

FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [E] [K] est propriétaire du lot de copropriété n°118 implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance totale de 11 229 m² situées [Adresse 11] sur le territoire de la commune de [Localité 8]. Le lot n°118 est à usage de local commercial (salon de coiffure) d’une surface utile de 100 m². Le lot de copropriété comporte outre la partie privative, 266/14972 tantièmes généraux et 541/10000 tantièmes du bâtiment A.

Par arrêté du 19 juin 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de Bordeaux Métropole l’opération de renouvellement urbain du [Adresse 11] à [Localité 8]. 

Le 10 octobre 2023, un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet de la Gironde, suivi d’un arrêté modificatif du 4 mars 2024.

Par ordonnance du 4 juin 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement exproprié le lot n°118 sis sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au profit de Bordeaux Métropole.

Bordeaux Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 24 octobre 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien à monsieur [K] à 177 000 euros toutes indemnités confondues pour le bien occupé. 

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 4 décembre 2024 s’est déroulé le 27 janvier 2025, en présence de monsieur [K], de son conseil, du conseil et des représentants de Bordeaux Métropole et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe du juge de l’expropriation le 12 mars 2025, Bordeaux Métropole demande au juge de l’expropriation de :
-fixer à la somme de 177 000 euros les indemnités de dépossession, toutes causes confondues, pour un bien occupé,
-rejeter toute autre demande,
-statuer ce que de droit sur les dépens. 

Bordeaux Métropole expose, concernant la date de référence, que la parcelle est classée en zone UM 12 *3L00 du PLU de Bordeaux Métropole, correspondant aux tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes. Le PLU qui délimite cette zone a été approuvé le 16 décembre 2016, devenu opposable le 24 février 2017, de sorte que cette date est celle de référence. A cette date, les parcelles supportaient un centre commercial vieillissant. Bordeaux Métropole considère que les deux conditions cumulatives relatives à la qualification de terrain à bâtir sont remplies. En ce qui concerne son offre, Bordeaux Métropole fait valoir que le lot 118 est actuellement occupé par un salon de coiffure, l’autre partie du local étant un espace de stockage. Elle propose une indemnité de 83 000 euros après abattement pour occupation pour la partie salon de coiffure (45 m²) et une indemnité de 77 000 euros après abattement pour occupation pour la partie local de stockage (43 m²), outre une indemnité de remploi. 
Elle estime son offre satisfactoire au motif qu’elle s’appuie sur 17 termes de comparaison dont 8 se situent au sein du centre commercial de [Localité 6] à [Localité 8]. Elle ajoute que le bien est occupé puisqu’il est donné à bail à la société Coin d’Elegance Coiffure, ce qui justifie un abattement de 20% pour occupation. Elle précise avoir également utilisé pour recoupement la méthode des revenus produits par le local, avec un taux de capitalisation de 8%, déduction faite d’un abattement pour occupation de 20%, ce qui corrobore son évaluation. Bordeaux métropole critique l’évaluation faite par le commissaire qui n’a pas toujours appliqué d’abattement pour occupation et qui a retenu comme taux de capitalisation 10.35% au lieu de 8%. S’agissant des demandes de monsieur [K], Bordeaux Métropole constate que celui-ci ne remet pas en cause d’application d’un abattement de 20% pour occupation. Elle souligne que pour fonder sa demande, il excipe d’annonces immobilières, alors que celles-ci ne peuvent être considérées comme des termes de comparaison pertinents. Elle ajoute que rien ne justifie une augmentation de l’indemnité de 10% au titre d’une marge d’appréciation, alors que l’état de vétusté du bien justifierait au contraire un abattement supplémentaire. Elle ajoute que monsieur [K] ne peut se prévaloir de la location de son local de stockage alors qu’il ne lui a pas dénoncé son locataire de ce chef, contrairement aux dispositions de l’article L. 311-2 du code de l’expropriation. Elle considère donc, au vu des pièces produites dans la procédure, qu’il n’est pas justifié que le local à usage de stockage est effectivement loué à la société Cœur de bœuf comme le prétend monsieur [K]. Concernant l’indemnité pour perte de revenus locatifs demandée, Bordeaux Métropole soutient que seul un droit juridiquement protégé peut donner lieu à indemnisation et que la période indemnisée est généralement de 6 mois. Elle considère que faute pour monsieur [K] de démonter la location du local de stockage, aucune indemnité ne peut lui être allouée pour ce local. Concernant le salon de coiffure, elle souligne que si le bail est produit, aucune quittance de loyer n’est produite de sorte qu’il n’est pas établi que le local est toujours régulièrement loué et qu’il est impossible de distinguer le montant du loyer du montant des charges, alors que seule la perte de loyer peut être indemnisée.

Aux termes de ses dernières conclusions du 21 mars 2025, monsieur [K] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 243 000 euros, de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 25300 euros, à titre subsidiaire, en cas de calcul effectué sur la méthode par capitalisation des revenus, fixer le loyer annuel de référence à la somme de 18000 euros, débouter Bordeaux Métropole de ses demandes, rejeter l’offre indemnitaire du commissaire du gouvernement, condamner Bordeaux Métropole à lui verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Monsieur [K] soutient que les termes de référence retenus par BORDEAUX METROPOLE sont trop anciens et ne tiennent pas compte de l’augmentation des prix intervenue à compter de 2022. Il estime que les données issues des différentes offres de vente des agences immobilières révèlent un prix au m² de 2250 euros, bien supérieur à 1432 euros retenue par l’expropriant. En réplique à Bordeaux Métropole qui considère que les offres immobilières ne constituent pas un terme de comparaison, il fait valoir que ces prix reflètent l’intention réelle des prix manifestée par les vendeurs de biens immobiliers, tandis que l’estimation de la DIE, sur laquelle repose la proposition de l’expropriant, est unilatérale et non contradictoire. Il ajoute que les références retenues par Bordeaux Métropole ne sont que des références issues de biens cédés à la puissance publique, qui a les moyens d’imposer ses prix, ce qui ne reflèterait pas le prix du marché. Il en déduit que pour un local de 100 m², l’indemnité de dépossession devrait être de 225 000 euros, moins un abattement de 20% soit 180000 euros. Il estime néanmoins qu’une marge d’appréciation de l’indemnité principale de 10% aboutirait à une indemnité de 198000 euros, cette valorisation étant fondée selon lui par les changements de valeur liés à d’autres facteurs que ceux justifiant la DUP initiale, comme l’évolution du marché (CA Paris 15 février 2024, n°23/00537). 
Il estime en outre que l’expropriation lui occasionnera une perte de revenus locatifs de 45000 euros sur 5 ans, sur une base d’un loyer mensuel de 750 euros par mois. Il insiste à cet égard sur les difficultés qu’il rencontrera pour retrouver un local de 100 m² à redonner en location. 
Il conteste les allégations de Bordeaux Métropole selon lesquelles il ne démontre pas avoir loué son local à la société Cœur de Bœuf et souligne les contradictions de l’expropriant qui, tout en réfutant le caractère occupé de ce local, a appliqué un abattement pour occupation. Il rappelle que l’expropriation du lot n°118 comprend également un nombre de tantièmes importants sur la copropriété ce qui justifie le montant de l’indemnité demandée.

Dans ses dernières conclusions du 20 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer à 172 600 euros l’indemnité de dépossession (indemnité principale et indemnité de remploi). Il s’accorde avec l’expropriant concernant la date de référence à fixer au 24 février 2017. Il fonde son évaluation sur 8 termes de comparaison, desquels il dégage également un coefficient de capitalisation dès lors que la valeur vénale de ce type de bien réside également dans son rendement locatif. 

MOTIVATION


Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”

Sur la consistance matérielle
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 4 juin 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée sur place lors du transport sur les lieux, à savoir un local commercial scindé en deux parties, une exploitée en salon de coiffure, l’autre étant un local de stockage vide, inutilisé, l’ensemble étant situé au sein d’un centre commercial datant des années 1960, dans un état vétuste et non entretenu. 
Le local à usage de salon de coiffure est un local traversant, une façade donnant sur le parking du centre commercial, l’autre sur une galerie du centre. Le sol est carrelé, les murs et les plinthes présentent des traces d’eau liées à une fuite de la climatisation ou à des infiltrations d’eau. Le local est clos par une vitrine et un rideau métallique. L’ensemble est en état moyen. 
Le local de stockage attenant est vide. Deux façades donnent sur deux galeries du centre commercial, la troisième sur le parking. La vitrine avant est brisée. Elle est protégée par un rideau métallique. Les deux ouvertures sur le côté sont dépourvues de fenêtre mais protégées par un rideau métallique ; le sol est en carrelage. Le local est dépourvu de chauffage. Il est équipé d’une arrivée d’eau et d’un compteur électrique.



Sur la consistance juridique
En l’espèce, il n’est pas contesté que le local de 100 m² a été scindé en deux entités distinctes données à bail. 
Selon bail du 27 juillet 2011, monsieur [K] a donné à bail à la société COIN D’ELEGANCE COIFFURE un local de 45 m² « après division », pour une durée de 9 années pour se terminer le 31 juillet 2020. Le bail s’est poursuivi sans être renouvelé. 
Le loyer est de 8280 euros par an, hors taxes et hors charges.
A la date de l’ordonnance d’expropriation, il n’est pas contesté que le bail était en cours et le local occupé. Lors du transport sur les lieux, il a été constaté que le salon de coiffure était toujours exploité ce qui n’est pas contesté par Bordeaux Métropole.
Concernant le local de stockage, monsieur [K] produit un bail commercial non daté, à effet du 1er janvier 2016 pour se terminer le 31 décembre 2025, conclu avec la société Cœur de Bœuf. 
Tout comme le bail conclu avec la société COIN D’ELEGANCE COIFFURE, ce bail a été résilié de plein droit du fait de l’ordonnance d’expropriation, autorisant le locataire à quitter les lieux et à cesser de verser son loyer.
Lors du transport sur les lieux, il a été constaté que le local était vide, celui-ci n’étant nullement utilisé à des fins de stockage. Monsieur [K] ne justifie pas avoir perçu d’indemnités d’occupation du fait du maintien du locataire dans les lieux. Néanmoins, à la date de l’ordonnance, le bail commercial était en cours ; le bien doit donc également être considéré comme occupé à la date de l’expropriation. 

Sur la date de référence
Les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent sur la date de référence.

Elle sera fixée au 24 février 2017.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.
En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir. 

Sur l’indemnité principale
Sur la méthode d’évaluation
Les parties ne sont pas strictement en désaccord sur la méthode qu’il convient d’adopter pour procéder à l’évaluation de l’emprise, la méthode par comparaison étant privilégiée. BORDEAUX METROPOLE et le commissaire du gouvernement l’utilisent toutefois pour recouper les valeurs issues de la méthode par comparaison, le commissaire du gouvernement la privilégiant même pour valoriser le salon de coiffure. L’exproprié la demande à titre subsidiaire. 

La méthode par comparaison de transactions est celle habituellement retenue ; elle suppose de trouver plusieurs termes de comparaison relatifs à des biens ayant des caractéristiques comparables dans un secteur géographique proche et similaire. Cette méthode est généralement considérée comme la plus sûre pour estimer un bien à sa valeur de marché du moment, sous réserve de disposer de données de comparaison suffisantes. 

Lorsque le propriétaire du bien en cause est principalement intéressé par le revenu que produit son immeuble, la méthode d’évaluation par le revenu peut être également retenue, mais à la condition que les données de comparaison soient suffisamment précises, nombreuses, pour permettre de dégager un taux de capitalisation dominant, reflétant l’état du marché locatif. Ce taux ne saurait être approximatif et doit reposer sur une étude très précise du marché immobilier, relative aux cessions mais aussi aux loyers pratiqués. Cette méthode permet d’obtenir la valeur vénale du bien en divisant le revenu brut de l’immeuble par un taux de capitalisation. 

Il convient de rappeler que le juge de l’expropriation a le libre choix de la méthode d’évaluation, à charge pour lui d’en expliquer le contenu. Il est par ailleurs tout à fait possible d’utiliser une méthode et l’autre pour recoupement, sous les mêmes réserves que celles énoncées plus haut. 

En l’espèce, si BORDEAUX METROPOLE a choisi d’appliquer un taux de rendement de 8%, force est de constater que le choix de ce taux n’est pas du tout explicité dans ses conclusions. 
Le commissaire du gouvernement s’appuie quant à lui sur un panel de 5 coefficients de capitalisation, allant de 9.71% à 14.64%, pour retenir un taux de 10.35%. Or, le nombre insuffisant de références ne permet pas de déterminer un coefficient pertinent. 

Il y a donc lieu d’examiner les termes de comparaison produits et de les comparer au bien litigieux. 

Méthode retenue : évaluation par comparaison

Pour être pertinente, la méthode par comparaison doit nécessairement porter sur des biens de même nature, d’une superficie comparable, dans un secteur géographique proche, bénéficiant du même zonage ou d’un zonage ayant des caractéristiques proches, objet de transactions intervenues à une date aussi proche que possible de la date du jugement fixant les indemnités. 
Si le lot n° 118 a fait l’objet d’une division permettant de le louer selon deux baux, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit toujours d’un unique lot de copropriété de 100 m² qui doit être évalué comme tel. 
Aussi, la recherche doit porter sur les cessions de locaux occupés, d’environ 100 m², situés dans un centre commercial ancien, intervenues dans les 5 dernières années. 
Bordeaux Métropole propose 10 termes de comparaison, aboutissant à une moyenne au m² de 1455 euros. 
8 de ces 10 termes portent sur des cessions au sein du centre commercial de [Adresse 11] à [Localité 8]. Il convient de privilégier ces termes de comparaison qui sont les plus pertinents, sauf à exclure les deux plus anciens (2018 et 2019) et ceux qui sont d’une surface trop éloignée de 100 m² (moins de 60m² et plus de 150 m²).
Certes, il s’agit de lots acquis par Bordeaux Métropole mais ils constituent des termes de comparaison pertinents car ils portent sur des mêmes types de bien dans le même type d’environnement. 
Ainsi, il y a lieu de retenir le :
TC 5 (TC 1 du commissaire du gouvernement) qui porte sur une cession d’un local de 84 m² le 2 décembre 2021 au sein du centre commercial de [Localité 6], au prix de 1309,52 euros le m². Ce prix est en valeur occupée.
TC 10 qui porte sur une cession d’un local de 74 m² [Adresse 10] à [Localité 9] le 2 décembre 2020, au prix de 1905 euros le m². Ce prix est en valeur libre. Il y a lieu d’appliquer un abattement de 20%, soit 1524 euros le m². 
Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 8 termes de comparaison au sein du centre commercial de [Localité 6]. 
Le TC 2 porte sur une cession d’un lot 106 (occupé) de 77 m² au prix de 1168,83 euros le m² le 2/12/21. 
Le TC 7 est relatif à une cession d’un lot 116 de 75 m² le 27 février 2022 au prix de 1500 euros le m². Il a été vendu libre d’occupation. Après abattement de 20%, le prix au m² est de 1200 euros.
Le TC 8 est relatif à une cession d’un lot 112 de 62 m² le 7 septembre 2023 au prix de 1500 euros le m², le 7 septembre 2023.
Contrairement à ce que soutient monsieur [K], les prix figurant sur les offres immobilières, qui ne traduisent pas des cessions effectives, ne peuvent être pris comme termes de référence. 
Il résulte des éléments pertinents produits par les parties que le prix moyen au m² est de :
(1309.52+1524+1168.83+1200+1500)/5=1340,47 euros
Ainsi, pour un lot de 100 m², l’indemnité principale de dépossession est de 134 047 euros.
Ni l’état du local, ni sa situation géographique ni l’évolution du marché immobilier postérieure à 2022 ne justifient une augmentation de 10% comme le demande monsieur [K], évolution qui n’est d’ailleurs pas visible sur les termes de comparaison retenus.
Par ailleurs, il résulte de l’article L. 221-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que : « L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat./ Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers./ Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les dispositions de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices.
L’article 16-1 de cette loi prévoit que : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot./La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires ».
Ainsi ce n’est que lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires que les parties communes peuvent faire l’objet d’une évaluation distincte. Lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée lot par lot, il n’y a pas d’indemnisation spécifique des tantièmes ou millièmes de copropriété, lesquels sont indissociables de la partie privative.
Ainsi, l’offre de Bordeaux Métropole à hauteur de 160 000 euros apparaît satisfactoire. Il y sera fait droit.

Sur les indemnités accessoires
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
En l’espèce, monsieur [K] a demandé au titre de l’indemnité principale une somme de 243 000 euros. Toutefois, la lecture de ses conclusions montre qu’au titre de l’indemnité principale, il a demandé 198 000 euros et, au titre de la perte des revenus locatifs, une indemnité de 45000 euros.

Sur la demande d’indemnité au titre de la perte des loyers
Cette indemnité est habituellement destinée à indemniser le temps nécessaire à rechercher un bien équivalent.
Il est admis habituellement en jurisprudence que la perte de revenus locatifs doit conduire à une compensation des loyers perdus durant une année. Monsieur [K] ne justifie d’aucune circonstance particulière justifiant une indemnisation de ce chef pour compenser 5 ans de perte de loyer.
En l’espèce, monsieur [K] ne verse pas de quittances de loyers permettant de déterminer le loyer actualisé. Il convient donc de se fonder sur le montant annuel du loyer figurant dans le bail, hors taxes et hors charges, soit 8280 euros en ce qui concerne le salon de coiffure.
S’agissant du second bail commercial, monsieur [K] produit en pièce 12 un bail signé, conclu entre lui et la société Cœur de Bœuf prenant effet le 1er janvier 2016. Il ne comporte pas toutes les pages, de sorte que le montant du loyer n’est pas connu. Il ressort toutefois du projet de bail commercial (pièce 1) qu’un montant de 8400 euros dont 1200 euros de charges a été convenu entre les parties, soit 700 euros par mois dont 100 euros de charges. C’est bien ce montant qui a été payé par la société Cœur de Bœuf au mois d’octobre 2022 (pièce 2).
Monsieur [K] justifiant d’un bail en cours de validité au moment de l’ordonnance d’expropriation, et considérant le fait que le preneur a encore payé son loyer au mois de novembre 2022, ce qui démontre qu’il n’a pas fait usage de sa possibilité de résiliation à l’échéance de six ans, il y a lieu d’allouer à monsieur [K] une indemnité pour perte de loyer à hauteur de 7200 euros correspondant à une année de loyer sans charge, le fait générateur de la cessation du bail étant bien l’expropriation.
Au total, il sera alloué à monsieur [K] une somme de 15 480 euros au titre de la perte des loyers.

Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.
L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 17 000 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 145 000x10%).

Sur les dépens
Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, Bordeaux Métropole supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”
En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable d’allouer à monsieur [K] une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
FIXE la date de référence au 24 février 2017,
FIXE les indemnités de dépossession revenant à monsieur [E] [K] pour l’expropriation du lot de copropriété n°118 implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 11], [Adresse 11] sur le territoire de la commune de [Localité 8] aux sommes suivantes:

Indemnité principale : 160 000 euros pour un bien occupé
Indemnité de remploi : 17 000 euros
Indemnités au titre de la perte de loyers : 15 480 euros
CONDAMNE Bordeaux Métropole aux dépens,
CONDAMNE Bordeaux Métropole à payer à monsieur [K] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.




Le Greffier Le Juge de l’Expropriation

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Mise à jour de la source le 2025-05-07T18:06:01.341Z.