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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, EXPROPRIATIONS, 28 mai 2026, n° 25/00028

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [D] [R] épouse [Q] et Madame [H] [Q] sont propriétaires indivises en qualités repectives d’usufruitière et de nue-propriétaire, de la parcelle cadastrée section EO n°[Cadastre 1] située [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 5], d’une surface de 586 m². 

Cette parcelle, issue de la parcelle EO n°[Cadastre 2], est en nature de terrain d’agrément et voie d’accès à la propriété.

Par arrêté du 21 mars 2024, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 6] METROPOLE, les travaux de réaménagement de voiries permettant l’amélioration de la vitesse commerciale d’une ligne de transport en commun sur l’[Adresse 6] (du giratoire de [Adresse 7] au giratoire des Girondins) à [Localité 5].

Par courriers du 8 janvier 2025, avec signification à Madame [D] [Q] par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, [Localité 1] a notifié à Mesdames [D] et [H] [Q] son offre à hauteur de 69 648 euros arrondis à 70 000 euros toutes indemnités confondues soit 3 873 euros au titre de l’indemnité principale, 775 euros au titre de l’indemnité de remploi, 42 500 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus et 22 500 euros au titre de l’indemité pour perte d’arbres, outre la prise en charge des reconstitutions des fonctionnalités affectées et l’indemnisation de celles ne pouvant être rétablies. 

Aucune réponse n’a été apportée à cette offre.

Par mémoire reçu au greffe le 1er août 2025, notifié aux Dames [Q] le même jour, [Localité 1] a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de voir fixer l’indemnisation pour l’expropriation du bien appartenant à Mesdames [D] et [H] [Q], à titre principal à la somme de 27 148 euros toutes indenmités confondues, soit 3 873 euros au titre de l’indemnité principale en valeur libre, 775 euros au titre de l’indemnité de remploi et 22 500 euros pour perte d’arbres outre la prise en charge matérielle des démolitions et arrachages, la reconstruction d’une clôture et de réinstallation d’un portail ainsi que la reconstitution de la haie végétale et les éventuels déplacements de compteurs/coffrets et à titre subsidiaire, la somme de 69 648 euros correspondant à la somme de 27 148 euros augmentée d’une indemnité pour dépréciation du surplus de 42 500 euros, outre la prise en charge matérielle des démolitions et arrachages, la reconstructin d’une clôture et de réinstallation d’un portail ainsi que la reconstitution de la haie végétale et les éventuels déplacements de compteurs/coffrets.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 17 octobre 2025, s’est déroulé le 21 novembre 2025 en présence du représentant de [Localité 1] et de son conseil, de Madame [D] [R] épouse [Q], du conseil des Dames [Q] et du commissaire du gouvernement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif notifié le 18 février 2026, [Localité 1] demande de voir fixer les indemnités d’expropriation revenant à Madame [D] [Q] et Madame [H] [Q], à titre principal à la somme de 43 706,68 euros, toute indemnités confondues pour un bien libre de toute occupation, soit 3 873 euros au titre de l’indemnité principale, 775 euros au titre de l’indemnité de remploi, 22 500 euros pour perte d’arbres et 16 558,68 euros au titre de l’indemnité pour reconstitution du stationnement et de la haie de lauriers, outre la prise des démolitions et arrachages, la reconstruction d’une clôture et la réinstallation d’un portail ainsi que les éventuels déplacements de compteurs/coffrets et à titre subsidiaire, la somme de 86 206,68 euros correspondant à la somme de 43 706,68 euros augmentée d’une indemnité pour dépréciation du surplus de 42 500 euros, outre la prise des démolitions et arrachages, la reconstruction d’une clôture et la réinstallation d’un portail ainsi que les éventuels déplacements de compteurs/coffrets. 

Elle soutient que la parcelle E0 [Cadastre 1], de forme rectangulaire, linéaire et d’une profondeur d’environ 15 mètres depuis la route, est en nature de jardin avec chemin d’accès à la propriété, comprenant une clôture avec soubassement en béton et panneaux de lattes PVC, un portail métallique avec poteaux en béton et quelques arbres, ainsi qu’un petit abri en béton contenant le transformateur électrique ; qu’elle est classée en zone NG du PLU 3.1 de [Localité 6] Métropole correspondant à la zone naturelle générique dans laquelle sont seules autorisées les reconstructions à l’identique, les constructions, réhabilitations, extensions, surélévations, aménagements et installations destinés à l’exploitation agricole ou forestière et le changement de destination de constructions existantes vers cette destination ainsi que certains services publics ou d’intérêt collectif, est grevée d’une protection CS rn Préservation des resssources naturelles dans le cadre de laquelle les constructions sont possibles sous conditions, ainsi que d’un emplacement réservé voirie primaire : P 683 visant à l’élagissement de l’[Adresse 6] ; que le PLU de [Localité 6] Métropole qui délimite la zone NG a été approuvé le 2 février 2024 dans le cadre de la 11ème modification du PLU, devenue opposable le 27 mars 2024, cette date constituant la date de référence ; que le bien est desservi par les réseaux publics mais que les restrictions sont telles que la zone ne peut être considérée comme un secteur désigné comme constructible par le règlement du PLU, de sorte que le bien doit être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence, soit comme un jardin d’agrément ; que l’emprise expropriée est marquée par un environnement sonore en raison du trafic routier de l’[Adresse 6] et la proximité de couloirs aériens de l’aéroport [Localité 6]-[Localité 5] se trouvant en zone D du plan d’exposition au bruit de l’aéroport ; que son offre à hauteur de 6,61 euros/m², justifiée par 7 termes de comparaison est satisfactoire ; que le commissaire du gouvernement propose 12 termes de comparaison qui justifient son offre ; que les quatres mutations et le rapport d’expertise dont se prévalent les Dames [Q] doivent être écartées faute pour les expropriées de fournir les références de publication et les informations énoncées à l’article R.112-A-1 du livre des procédures fiscales ; que l’expropriation de la bande de 15 mètres de large représentant 586 m² d’une propriété initialement de près de 32 000 m² ne prive pas la propriété d’un élément de commodité ou de sécurité et n’aura aucun impact sur la perception du jardin d’agrément pouvant justifier une dépréciation du surplus, dès lors que la reconstitution de la haie en limite séparative avec le domaine public constituera un écran végétal et sonore avec le réaménagement de l’[Adresse 6] et que la façade de la maison la plus proche de l’emprise expropriée sera à 9 mètres environ de l’emprise publique et non en bordure immédiate, de sorte qu’elle ne perdra pas son intimité et que les perspectives depuis les pièces de vie ne seront pas impactées et le vaste jardin d’agrément à l’arrière de la propriété est conservé ; que les droits à construire ne sont pas modifiés du fait de l’expropriation ; qu’une expertise judiciaire n’est pas nécessaire.

Par des conclusions reçues le 8 janvier 2026, le commissaire du gouvernement propose une indemnisation totale au titre de la dépossession à hauteur de 4 662 euros, soit 3 885 euros au titre de l’indemnité principale (valorisation à 6,63 euros/m²) et 777 euros au titre de l’indemnité de remploi, ainsi que 75 000 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus, 22 500 euros au titre de l’indemnité pour perte de peuplement et une indemnité pour rétablissement de clôture sur présentation de devis ou factures.

Il propose d’évaluer la parcelle en fonction de sa consistance à la date du jugement soit en nature de terrain d’agrément, de forme rectangulaire et supportant un portail, une clôture en PVC, une haie, quelques arbres et des espaces verts ainsi qu’une partie du chemin d’accès à la propriété, issue de la division cadastrale de la parcelle d’origine E0 [Cadastre 2] d’une contenance de 30 446 m², actuellement libre de toute occupation ; de retenir comme date de référence le 27 mai 2024, date à laquelle la dernière actualisation valant mise en compatibilité de la zone NG du PLU approuvée le 21 mars 2024 est devenue exécutoire ; de déterminer la valeur du bien, qui ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir puisque situé en zone NG du PLU qui ne constitue pas une zone constructible au sens du code de l’expropriation en raison de toutes les restrictions qui s’appliquent, selon son usage effectif à savoir un terrain d’agrément en situation privilégiée en zone NG, sans prise en compte de la situation d’emplacement réservé conformément aux dispositions de l’article L.322-6 du code de l’expropriation, par comparaison avec des cessions de biens de nature et d’implantation comparables, cédés dans un délai rapproché soit des cessions entre particuliers de parcelles en nature de terrain non bâti situées sur la commune de [Localité 5], bénéficiant d’une situation privilégiée en zone NG, dont il ressort un prix médian de 6,63 euros/m² ; d’allouer une indemnité pour dépréciation du surplus dès lors que du fait de l’expropriation, l’exproprié se trouve dépossédé du terrain qui constituait son jardin d’agrément principal et que l’implantation d’une nouvelle haie ou clôture à moins de 5 mètres de la maison entraînera une perte de luminosité très importante pour la cuisine, le salon et le bow-window, entraînant une dépréciation à hauteur de 20% de la valeur de la propriété avant expropriation.

Suivant mémoire notifié le 17 février 2026, Mesdames [D] et [H] [Q] demandent de voir fixer les indemnités leur revenant aux sommes de 10 032 euros au titre de l’indemnité principale, 1 750 euros au titre de l’indemnité de remploi, 22 500 euros au titre de l’indemnité pour perte d’arbres, 25 133,88 euros au titre de l’indemnité pour restitution des fonctionnalités et 251 600 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus, si besoin désigner un expert et condamner [Localité 1] à leur payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir que [Localité 1] se base sur des références qui n’ont rien à voir avec la situation du lieu car toutes situées dans des zones géographiques bien moins valorisées que le terrain exproprié, vaste et particulièrement bien exposé, qui présente une bonne configuration et une bonne planimétrie, qui fait l’objet d’un aménagement très soigné, dispose d’un accès à la route, des raccordements et ne présente aucune situation d’encombrement, situé en zone NG et ne pouvant être qualifiée de terrain à bâtir mais en situation privilégiée, disposant de possibilités d’extension du bâtiment déjà implanté ; que le rapport d’expertise qu’elles produisent est particulièrement éclairant quant à la valeur foncière réelle de l’immeuble et doit prévaloir sur les éléments développés par l’expropriant et par le commissaire du gouvernement ; que la partie de terrain expropriée est la façade avant du terrain ce qui va faire avancer la route au plus près de la maison d’habitation, laquelle est principalement ouverte vers la façade puisque le jardin d’agrément est de ce côté ; que la maison va se retrouver avec un simple couloir de quelques centimètres de large pour tout jardin ; que la valeur de la maison va immanquablement décroître et la qualité de vie dans cette maison également puisque la route est avancée de près de 14 mètres plus près de la maison qui se retrouve à 4 mètres de la route et que le vaste terrain présent de l’autre côté de la maison ne permettra pas de compenser car il s’agit d’une terre extrêmement marécageuse et qu’elle est donnée à bail et actuellement clôturée ; que l’expropriation ampute donc bien la maison de la quasi-totalitédes espaces extérieurs qui faisaient l’agrément de la maison d’habitation ; qu’outre la disparition du jardin, la perte de luminosité va être importante pour les pièces de vie tournée vers ce côté et que les possibilités résiduellesde construire vont être réduites à néant ; qu’une perte de valeur vénale de 40% est justifiée.

Motifs

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’étant pas encore intervenue, il y a lieu de se placer à la date de la présente décision pour apprécier la consistance du bien exproprié, qui est identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

La parcelle cadastrée section E0 n°[Cadastre 1], d’une surface de 586 m², est une bande de terrain de forme rectangulaire située le long de l’[Adresse 6], en zone D du plan d’exposition au bruit de l’aéroport, sur la commune de [Localité 5].

Elle est issue de la division cadastrale de la parcelle EO n°[Cadastre 2] d’une superficie initiale de 30 446 m².

Elle est en nature de jardin d’agrément enherbé planté de quelques arbres et arbustes et supportant une petite construction maçonnée abritant le compteur électrique et voie d’accès à la propriété, séparé de la voie publique par une clôture en PVC sur soubassement maçonné et une haie végétale et un portail à commande électrique.

Sur la situation locative du bien exproprié

La parcelle est libre de toute occupation.

Sur la date de référence et la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L.213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L.213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. 

La parcelle EO n°[Cadastre 1] est classée en zone NG du Plan Local d’Urbanisme de [Localité 6] Métropole correspondant à la zone naturelle générique.

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 27 mars 2024, date d’opposabilité aux tiers de la 11ème modification du PLU approuvée le 2 février 2024.

La zone NG ne constituant pas une zone constructible au sens du code de l’expropriation du fait des restrictions qui s’y appliquent, la parcelle ne revêt pas la qualification de terrain à bâtir.
 
Sur les indemnités

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L.322-1 à L.322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à cette même date et de son usage effectif.

La parcelle EO n°[Cadastre 1], terrain à usage de jardin d’agrément, doit être évaluée en utilisant la méthode par comparaison avec des biens de nature et d’implantation comparables, cédés dans un délai rapproché.

Sa situation privilégiée résultant de sa localisation et de sa desserte par l’[Adresse 6] et sa proximité d’un tissu urbain doit être prise en compte pour rehausser le prix unitaire du terrain par rapport à un terrain agricole.

Les termes de comparaison proposés par [Localité 1] datent de 2020 à 2022 et concernent des parcelles bénéficiant d’une situation privilégiée en zone naturelle générique, sur les communes de [Localité 7] pour l’un et de [Localité 5] pour les autres.

Le commissaire du gouvernement les reprend, en y ajoutant cinq termes de comparaison datant de 2020, 2022, 2023 et 2024 concernant également des parcelles bénéficiant d’une situation privilégiée en zone naturelle générique, sur la commune de [Localité 7] pour le premier et de [Localité 5] pour les quatre autres.

Les terme de comparaison de 2020 sont trop anciens. Ils doivent être écartés.

Au vu de l’évolution des prix au m² entre la période 2021-2022 et la période 2023-2024 (à l’exception d’une cession de 2022 - terme de comparaison n°8 du commissaire du gouvernement - concernant une parcelle de terrain à usage industriel pour l’activité de recyclage et traitement des matériaux du BTP, non comparable à la parcelle expropriée), il y a lieu d’écarter termes de comparaison les plus anciens (2021-2022) et de retenir les plus récents (2023-2024). 
Le rapport d’expertise du cabinet Sophie Duval sur lequel les Dames [Q] fondent leur demande ne produit aucun terme de comparaison ni les références de publication de cessions sur lesquelles il se fonde. Il doit être écarté.

Au vu de ces éléments et notamment de la valeur moyenne des deux termes de comparaison pertinents proposés par le commissaire du gouvernement et de la demande formée par Mesdames [D] et [H] [Q], il y a lieu de retenir, pour l’évaluation de la parcelle expropriée, le prix de 17,12 euros/m² soit 10 032 euros pour 586 m², de sorte que l’indemnité principale sera fixée à la somme de 10 032 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et 10 % pour le surplus.

Elle peut fixée en l’espèce à la somme suivante :
5 000 euros x 20 % = 1 000 euros
5 032 euros x 15 % = 754,80 euros

soit la somme totale de 1 754,80 euros ramenée, au vu de la demande des Dames [Q], à 1 750 euros.

Sur les indemnités accessoires

- la perte d’arbres et la reconstitution des fonctionnalités :

L’indemnité pour perte d’arbres est fixée à la somme proposée par [Localité 1], acceptée par Mesdames [Q] de 22 500 euros.

L’indemnité pour la reconstitution des fonctionnalités doit comprendre la reconstitution d’une haie végétale, d’une stabilisation du sol pour le stationnement des véhicules et d’un engazonnement.

Elle doit être fixée, au vu du devis [G] PAYSAGE produit par les Dames [Q] et de l’analyse de la société SCE produite par [Localité 1], à :
- VRD : 0 (dépense hypothétique n’incombant en tout état de cause pas à l’expropriant) 
- voirie / stabilisation du sol : 4 150 euros HT (pour 100 m²) 
- plantations : 10 698,90 euros HT
- engazonnement : 330 euros HT
soit 15 178,90 euros HT ou 18 214,68 euros TTC (TVA 20%) arrondi à 18 215 euros au total.

[Localité 1] versera une somme totale de 40 715 euros au titre des indemnités accessoires et prendra en charge la reconstitution en nature de la clôture et du portail ainsi que les éventuels déplacements de compteurs.

- la dépréciation du surplus :

Le rapprochement de la route de la maison qui aggraverait les nuisances sonores et visuelles n’est pas causé par l’expropriation. En effet, si un préjudice devait être caractérisé, il ne pourrait résulter que de l’implantation de la voirie nouvelle, donc de l’ouvrage public à venir. Il ne résulterait pas directement de l’expropriation, dès lors que si cet ouvrage public ne se concrétisait finalement pas, le préjudice lié au rapprochement de la route n’existerait pas. 

En revanche, la dépossession du terrain qui constitue le jardin d’agrément principal vers lequel une grande partie de l’intérêt de la maison est tournée et sur lequel les pièces de vie donnent pour ne laisser qu’une mince bande de terrain entre la nouvelle limite de propriété et la maison et l’implantation d’une nouvelle haie ou clôture séparative à moins de 5 mètres de la façade qui entraînera incontestablement une perte de luminosité très importante pour la cuisine, le salon et le bow-window, entraînent une modification de la vue et de la jouissance de la maison, en dépit de la subsistance d’une grande surface de terrain à l’arrière notamment, justifiant une dépréciation du surplus fixée à 20% de la valeur vénale du bien.

L’indemnité sera fixée à la somme de :
113 m² x 3 750 euros/m² = 423 750 euros arrondi à 425 000 euros x 20% = 85 000 euros.

[Localité 1] versera aux Dames [Q] la somme de 85 000 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 6] METROPOLE supportera les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Au vu des circonstances du litige, il n’apparaît pas inéquitable de condamner [Localité 1] à payer à Mesdames [D] et [H] [Q] une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 27 mars 2024,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à Madame [D] [R] épouse [Q] et Madame [H] [Q] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section EO n°[Cadastre 1] située [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 5], d’une contenance cadastrale totale de 586 m², aux sommes suivantes :

. 10 032 euros au titre de l’indemnité principale,
. 1 750 euros au titre de l’indemnité de remploi,
. 40 715 euros au titre des indemnités accessoires,
. 85 000 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus ;

DIT que [Localité 1] prendra en charge la reconstitution en nature de la clôture et du portail ainsi que les éventuels déplacements de compteurs ;

DEBOUTE Madame [D] [R] épouse [Q] et Madame [H] [Q] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE [Localité 1] à payer à Madame [D] [R] épouse [Q] et Madame [H] [Q], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 1] aux dépens.


La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.




Le Greffier Le Juge de l’Expropriation
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DE DÉPOSSESSION.

le JEUDI VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX


N° RG 25/00028 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2YT4


Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier 

A l’audience publique tenue le 19 Février 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [D] [R] épouse [Q]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [H] [Q]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentés par Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX



En présence de Isabelle SANTANDER, Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le: 28 Mai 2026
à : Avocats
Expédition le : 28 Mai 2026
à : Expropriant, exproprié, CG 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [D] [R] épouse [Q] et Madame [H] [Q] sont propriétaires indivises en qualités repectives d’usufruitière et de nue-propriétaire, de la parcelle cadastrée section EO n°[Cadastre 1] située [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 5], d’une surface de 586 m². 

Cette parcelle, issue de la parcelle EO n°[Cadastre 2], est en nature de terrain d’agrément et voie d’accès à la propriété.

Par arrêté du 21 mars 2024, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 6] METROPOLE, les travaux de réaménagement de voiries permettant l’amélioration de la vitesse commerciale d’une ligne de transport en commun sur l’[Adresse 6] (du giratoire de [Adresse 7] au giratoire des Girondins) à [Localité 5].

Par courriers du 8 janvier 2025, avec signification à Madame [D] [Q] par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, [Localité 1] a notifié à Mesdames [D] et [H] [Q] son offre à hauteur de 69 648 euros arrondis à 70 000 euros toutes indemnités confondues soit 3 873 euros au titre de l’indemnité principale, 775 euros au titre de l’indemnité de remploi, 42 500 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus et 22 500 euros au titre de l’indemité pour perte d’arbres, outre la prise en charge des reconstitutions des fonctionnalités affectées et l’indemnisation de celles ne pouvant être rétablies. 

Aucune réponse n’a été apportée à cette offre.

Par mémoire reçu au greffe le 1er août 2025, notifié aux Dames [Q] le même jour, [Localité 1] a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de voir fixer l’indemnisation pour l’expropriation du bien appartenant à Mesdames [D] et [H] [Q], à titre principal à la somme de 27 148 euros toutes indenmités confondues, soit 3 873 euros au titre de l’indemnité principale en valeur libre, 775 euros au titre de l’indemnité de remploi et 22 500 euros pour perte d’arbres outre la prise en charge matérielle des démolitions et arrachages, la reconstruction d’une clôture et de réinstallation d’un portail ainsi que la reconstitution de la haie végétale et les éventuels déplacements de compteurs/coffrets et à titre subsidiaire, la somme de 69 648 euros correspondant à la somme de 27 148 euros augmentée d’une indemnité pour dépréciation du surplus de 42 500 euros, outre la prise en charge matérielle des démolitions et arrachages, la reconstructin d’une clôture et de réinstallation d’un portail ainsi que la reconstitution de la haie végétale et les éventuels déplacements de compteurs/coffrets.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 17 octobre 2025, s’est déroulé le 21 novembre 2025 en présence du représentant de [Localité 1] et de son conseil, de Madame [D] [R] épouse [Q], du conseil des Dames [Q] et du commissaire du gouvernement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif notifié le 18 février 2026, [Localité 1] demande de voir fixer les indemnités d’expropriation revenant à Madame [D] [Q] et Madame [H] [Q], à titre principal à la somme de 43 706,68 euros, toute indemnités confondues pour un bien libre de toute occupation, soit 3 873 euros au titre de l’indemnité principale, 775 euros au titre de l’indemnité de remploi, 22 500 euros pour perte d’arbres et 16 558,68 euros au titre de l’indemnité pour reconstitution du stationnement et de la haie de lauriers, outre la prise des démolitions et arrachages, la reconstruction d’une clôture et la réinstallation d’un portail ainsi que les éventuels déplacements de compteurs/coffrets et à titre subsidiaire, la somme de 86 206,68 euros correspondant à la somme de 43 706,68 euros augmentée d’une indemnité pour dépréciation du surplus de 42 500 euros, outre la prise des démolitions et arrachages, la reconstruction d’une clôture et la réinstallation d’un portail ainsi que les éventuels déplacements de compteurs/coffrets. 

Elle soutient que la parcelle E0 [Cadastre 1], de forme rectangulaire, linéaire et d’une profondeur d’environ 15 mètres depuis la route, est en nature de jardin avec chemin d’accès à la propriété, comprenant une clôture avec soubassement en béton et panneaux de lattes PVC, un portail métallique avec poteaux en béton et quelques arbres, ainsi qu’un petit abri en béton contenant le transformateur électrique ; qu’elle est classée en zone NG du PLU 3.1 de [Localité 6] Métropole correspondant à la zone naturelle générique dans laquelle sont seules autorisées les reconstructions à l’identique, les constructions, réhabilitations, extensions, surélévations, aménagements et installations destinés à l’exploitation agricole ou forestière et le changement de destination de constructions existantes vers cette destination ainsi que certains services publics ou d’intérêt collectif, est grevée d’une protection CS rn Préservation des resssources naturelles dans le cadre de laquelle les constructions sont possibles sous conditions, ainsi que d’un emplacement réservé voirie primaire : P 683 visant à l’élagissement de l’[Adresse 6] ; que le PLU de [Localité 6] Métropole qui délimite la zone NG a été approuvé le 2 février 2024 dans le cadre de la 11ème modification du PLU, devenue opposable le 27 mars 2024, cette date constituant la date de référence ; que le bien est desservi par les réseaux publics mais que les restrictions sont telles que la zone ne peut être considérée comme un secteur désigné comme constructible par le règlement du PLU, de sorte que le bien doit être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence, soit comme un jardin d’agrément ; que l’emprise expropriée est marquée par un environnement sonore en raison du trafic routier de l’[Adresse 6] et la proximité de couloirs aériens de l’aéroport [Localité 6]-[Localité 5] se trouvant en zone D du plan d’exposition au bruit de l’aéroport ; que son offre à hauteur de 6,61 euros/m², justifiée par 7 termes de comparaison est satisfactoire ; que le commissaire du gouvernement propose 12 termes de comparaison qui justifient son offre ; que les quatres mutations et le rapport d’expertise dont se prévalent les Dames [Q] doivent être écartées faute pour les expropriées de fournir les références de publication et les informations énoncées à l’article R.112-A-1 du livre des procédures fiscales ; que l’expropriation de la bande de 15 mètres de large représentant 586 m² d’une propriété initialement de près de 32 000 m² ne prive pas la propriété d’un élément de commodité ou de sécurité et n’aura aucun impact sur la perception du jardin d’agrément pouvant justifier une dépréciation du surplus, dès lors que la reconstitution de la haie en limite séparative avec le domaine public constituera un écran végétal et sonore avec le réaménagement de l’[Adresse 6] et que la façade de la maison la plus proche de l’emprise expropriée sera à 9 mètres environ de l’emprise publique et non en bordure immédiate, de sorte qu’elle ne perdra pas son intimité et que les perspectives depuis les pièces de vie ne seront pas impactées et le vaste jardin d’agrément à l’arrière de la propriété est conservé ; que les droits à construire ne sont pas modifiés du fait de l’expropriation ; qu’une expertise judiciaire n’est pas nécessaire.

Par des conclusions reçues le 8 janvier 2026, le commissaire du gouvernement propose une indemnisation totale au titre de la dépossession à hauteur de 4 662 euros, soit 3 885 euros au titre de l’indemnité principale (valorisation à 6,63 euros/m²) et 777 euros au titre de l’indemnité de remploi, ainsi que 75 000 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus, 22 500 euros au titre de l’indemnité pour perte de peuplement et une indemnité pour rétablissement de clôture sur présentation de devis ou factures.

Il propose d’évaluer la parcelle en fonction de sa consistance à la date du jugement soit en nature de terrain d’agrément, de forme rectangulaire et supportant un portail, une clôture en PVC, une haie, quelques arbres et des espaces verts ainsi qu’une partie du chemin d’accès à la propriété, issue de la division cadastrale de la parcelle d’origine E0 [Cadastre 2] d’une contenance de 30 446 m², actuellement libre de toute occupation ; de retenir comme date de référence le 27 mai 2024, date à laquelle la dernière actualisation valant mise en compatibilité de la zone NG du PLU approuvée le 21 mars 2024 est devenue exécutoire ; de déterminer la valeur du bien, qui ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir puisque situé en zone NG du PLU qui ne constitue pas une zone constructible au sens du code de l’expropriation en raison de toutes les restrictions qui s’appliquent, selon son usage effectif à savoir un terrain d’agrément en situation privilégiée en zone NG, sans prise en compte de la situation d’emplacement réservé conformément aux dispositions de l’article L.322-6 du code de l’expropriation, par comparaison avec des cessions de biens de nature et d’implantation comparables, cédés dans un délai rapproché soit des cessions entre particuliers de parcelles en nature de terrain non bâti situées sur la commune de [Localité 5], bénéficiant d’une situation privilégiée en zone NG, dont il ressort un prix médian de 6,63 euros/m² ; d’allouer une indemnité pour dépréciation du surplus dès lors que du fait de l’expropriation, l’exproprié se trouve dépossédé du terrain qui constituait son jardin d’agrément principal et que l’implantation d’une nouvelle haie ou clôture à moins de 5 mètres de la maison entraînera une perte de luminosité très importante pour la cuisine, le salon et le bow-window, entraînant une dépréciation à hauteur de 20% de la valeur de la propriété avant expropriation.

Suivant mémoire notifié le 17 février 2026, Mesdames [D] et [H] [Q] demandent de voir fixer les indemnités leur revenant aux sommes de 10 032 euros au titre de l’indemnité principale, 1 750 euros au titre de l’indemnité de remploi, 22 500 euros au titre de l’indemnité pour perte d’arbres, 25 133,88 euros au titre de l’indemnité pour restitution des fonctionnalités et 251 600 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus, si besoin désigner un expert et condamner [Localité 1] à leur payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir que [Localité 1] se base sur des références qui n’ont rien à voir avec la situation du lieu car toutes situées dans des zones géographiques bien moins valorisées que le terrain exproprié, vaste et particulièrement bien exposé, qui présente une bonne configuration et une bonne planimétrie, qui fait l’objet d’un aménagement très soigné, dispose d’un accès à la route, des raccordements et ne présente aucune situation d’encombrement, situé en zone NG et ne pouvant être qualifiée de terrain à bâtir mais en situation privilégiée, disposant de possibilités d’extension du bâtiment déjà implanté ; que le rapport d’expertise qu’elles produisent est particulièrement éclairant quant à la valeur foncière réelle de l’immeuble et doit prévaloir sur les éléments développés par l’expropriant et par le commissaire du gouvernement ; que la partie de terrain expropriée est la façade avant du terrain ce qui va faire avancer la route au plus près de la maison d’habitation, laquelle est principalement ouverte vers la façade puisque le jardin d’agrément est de ce côté ; que la maison va se retrouver avec un simple couloir de quelques centimètres de large pour tout jardin ; que la valeur de la maison va immanquablement décroître et la qualité de vie dans cette maison également puisque la route est avancée de près de 14 mètres plus près de la maison qui se retrouve à 4 mètres de la route et que le vaste terrain présent de l’autre côté de la maison ne permettra pas de compenser car il s’agit d’une terre extrêmement marécageuse et qu’elle est donnée à bail et actuellement clôturée ; que l’expropriation ampute donc bien la maison de la quasi-totalitédes espaces extérieurs qui faisaient l’agrément de la maison d’habitation ; qu’outre la disparition du jardin, la perte de luminosité va être importante pour les pièces de vie tournée vers ce côté et que les possibilités résiduellesde construire vont être réduites à néant ; qu’une perte de valeur vénale de 40% est justifiée.


MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’étant pas encore intervenue, il y a lieu de se placer à la date de la présente décision pour apprécier la consistance du bien exproprié, qui est identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

La parcelle cadastrée section E0 n°[Cadastre 1], d’une surface de 586 m², est une bande de terrain de forme rectangulaire située le long de l’[Adresse 6], en zone D du plan d’exposition au bruit de l’aéroport, sur la commune de [Localité 5].

Elle est issue de la division cadastrale de la parcelle EO n°[Cadastre 2] d’une superficie initiale de 30 446 m².

Elle est en nature de jardin d’agrément enherbé planté de quelques arbres et arbustes et supportant une petite construction maçonnée abritant le compteur électrique et voie d’accès à la propriété, séparé de la voie publique par une clôture en PVC sur soubassement maçonné et une haie végétale et un portail à commande électrique.

Sur la situation locative du bien exproprié

La parcelle est libre de toute occupation.

Sur la date de référence et la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L.213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L.213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. 

La parcelle EO n°[Cadastre 1] est classée en zone NG du Plan Local d’Urbanisme de [Localité 6] Métropole correspondant à la zone naturelle générique.

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 27 mars 2024, date d’opposabilité aux tiers de la 11ème modification du PLU approuvée le 2 février 2024.

La zone NG ne constituant pas une zone constructible au sens du code de l’expropriation du fait des restrictions qui s’y appliquent, la parcelle ne revêt pas la qualification de terrain à bâtir.
 
Sur les indemnités

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L.322-1 à L.322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à cette même date et de son usage effectif.

La parcelle EO n°[Cadastre 1], terrain à usage de jardin d’agrément, doit être évaluée en utilisant la méthode par comparaison avec des biens de nature et d’implantation comparables, cédés dans un délai rapproché.

Sa situation privilégiée résultant de sa localisation et de sa desserte par l’[Adresse 6] et sa proximité d’un tissu urbain doit être prise en compte pour rehausser le prix unitaire du terrain par rapport à un terrain agricole.

Les termes de comparaison proposés par [Localité 1] datent de 2020 à 2022 et concernent des parcelles bénéficiant d’une situation privilégiée en zone naturelle générique, sur les communes de [Localité 7] pour l’un et de [Localité 5] pour les autres.

Le commissaire du gouvernement les reprend, en y ajoutant cinq termes de comparaison datant de 2020, 2022, 2023 et 2024 concernant également des parcelles bénéficiant d’une situation privilégiée en zone naturelle générique, sur la commune de [Localité 7] pour le premier et de [Localité 5] pour les quatre autres.

Les terme de comparaison de 2020 sont trop anciens. Ils doivent être écartés.

Au vu de l’évolution des prix au m² entre la période 2021-2022 et la période 2023-2024 (à l’exception d’une cession de 2022 - terme de comparaison n°8 du commissaire du gouvernement - concernant une parcelle de terrain à usage industriel pour l’activité de recyclage et traitement des matériaux du BTP, non comparable à la parcelle expropriée), il y a lieu d’écarter termes de comparaison les plus anciens (2021-2022) et de retenir les plus récents (2023-2024). 
Le rapport d’expertise du cabinet Sophie Duval sur lequel les Dames [Q] fondent leur demande ne produit aucun terme de comparaison ni les références de publication de cessions sur lesquelles il se fonde. Il doit être écarté.

Au vu de ces éléments et notamment de la valeur moyenne des deux termes de comparaison pertinents proposés par le commissaire du gouvernement et de la demande formée par Mesdames [D] et [H] [Q], il y a lieu de retenir, pour l’évaluation de la parcelle expropriée, le prix de 17,12 euros/m² soit 10 032 euros pour 586 m², de sorte que l’indemnité principale sera fixée à la somme de 10 032 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et 10 % pour le surplus.

Elle peut fixée en l’espèce à la somme suivante :
5 000 euros x 20 % = 1 000 euros
5 032 euros x 15 % = 754,80 euros

soit la somme totale de 1 754,80 euros ramenée, au vu de la demande des Dames [Q], à 1 750 euros.

Sur les indemnités accessoires

- la perte d’arbres et la reconstitution des fonctionnalités :

L’indemnité pour perte d’arbres est fixée à la somme proposée par [Localité 1], acceptée par Mesdames [Q] de 22 500 euros.

L’indemnité pour la reconstitution des fonctionnalités doit comprendre la reconstitution d’une haie végétale, d’une stabilisation du sol pour le stationnement des véhicules et d’un engazonnement.

Elle doit être fixée, au vu du devis [G] PAYSAGE produit par les Dames [Q] et de l’analyse de la société SCE produite par [Localité 1], à :
- VRD : 0 (dépense hypothétique n’incombant en tout état de cause pas à l’expropriant) 
- voirie / stabilisation du sol : 4 150 euros HT (pour 100 m²) 
- plantations : 10 698,90 euros HT
- engazonnement : 330 euros HT
soit 15 178,90 euros HT ou 18 214,68 euros TTC (TVA 20%) arrondi à 18 215 euros au total.

[Localité 1] versera une somme totale de 40 715 euros au titre des indemnités accessoires et prendra en charge la reconstitution en nature de la clôture et du portail ainsi que les éventuels déplacements de compteurs.

- la dépréciation du surplus :

Le rapprochement de la route de la maison qui aggraverait les nuisances sonores et visuelles n’est pas causé par l’expropriation. En effet, si un préjudice devait être caractérisé, il ne pourrait résulter que de l’implantation de la voirie nouvelle, donc de l’ouvrage public à venir. Il ne résulterait pas directement de l’expropriation, dès lors que si cet ouvrage public ne se concrétisait finalement pas, le préjudice lié au rapprochement de la route n’existerait pas. 

En revanche, la dépossession du terrain qui constitue le jardin d’agrément principal vers lequel une grande partie de l’intérêt de la maison est tournée et sur lequel les pièces de vie donnent pour ne laisser qu’une mince bande de terrain entre la nouvelle limite de propriété et la maison et l’implantation d’une nouvelle haie ou clôture séparative à moins de 5 mètres de la façade qui entraînera incontestablement une perte de luminosité très importante pour la cuisine, le salon et le bow-window, entraînent une modification de la vue et de la jouissance de la maison, en dépit de la subsistance d’une grande surface de terrain à l’arrière notamment, justifiant une dépréciation du surplus fixée à 20% de la valeur vénale du bien.

L’indemnité sera fixée à la somme de :
113 m² x 3 750 euros/m² = 423 750 euros arrondi à 425 000 euros x 20% = 85 000 euros.

[Localité 1] versera aux Dames [Q] la somme de 85 000 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 6] METROPOLE supportera les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Au vu des circonstances du litige, il n’apparaît pas inéquitable de condamner [Localité 1] à payer à Mesdames [D] et [H] [Q] une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 27 mars 2024,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à Madame [D] [R] épouse [Q] et Madame [H] [Q] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section EO n°[Cadastre 1] située [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 5], d’une contenance cadastrale totale de 586 m², aux sommes suivantes :

. 10 032 euros au titre de l’indemnité principale,
. 1 750 euros au titre de l’indemnité de remploi,
. 40 715 euros au titre des indemnités accessoires,
. 85 000 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus ;

DIT que [Localité 1] prendra en charge la reconstitution en nature de la clôture et du portail ainsi que les éventuels déplacements de compteurs ;

DEBOUTE Madame [D] [R] épouse [Q] et Madame [H] [Q] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE [Localité 1] à payer à Madame [D] [R] épouse [Q] et Madame [H] [Q], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 1] aux dépens.


La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.




Le Greffier Le Juge de l’Expropriation

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Mise à jour de la source le 2026-05-29T18:16:10.016Z.