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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, EXPROPRIATIONS, 7 mai 2025, n° 24/00135

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE
La SCI ORLEANSVILLE est propriétaire du lot de copropriété n°119 implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance totale de 11 229 m² situées [Adresse 6] sur le territoire de la commune de [Localité 10]. Le lot n°119 est à usage de local commercial (salon de coiffure) d’une surface utile de 76 m². Le lot de copropriété comporte outre la partie privative, 213/14972 tantièmes généraux et 433/10000 tantièmes du bâtiment A.

Par arrêté du 19 juin 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 5] Métropole l’opération de renouvellement urbain du [Adresse 11] à [Localité 10]. 

Le 10 octobre 2023, un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet de la Gironde, suivi d’un arrêté modificatif du 4 mars 2024.

Par ordonnance du 4 juin 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement exproprié le lot n°119 sis sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au profit de [Localité 5] Métropole.

Bordeaux Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 20 novembre 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien à la SCI ORLEANSVILLE à 104 230 euros toutes indemnités confondues pour le bien occupé. 

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 4 décembre 2024 s’est déroulé le 27 janvier 2025, en présence du représentant de la SCI ORLEANSVILLE, de son conseil, du conseil et des représentants de Bordeaux Métropole et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 mars 2025.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe du juge de l’expropriation le 13 mars 2025, [Localité 5] Métropole demande au juge de l’expropriation de :
-fixer à la somme de 104 230 euros les indemnités de dépossession, toutes causes confondues, pour un bien occupé,
-rejeter toute autre demande,
-statuer ce que de droit sur les dépens. 

Bordeaux Métropole expose, concernant la date de référence, que la parcelle est classée en zone UM 12 *3L00 du PLU de [Localité 5] Métropole, correspondant aux tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes. Le PLU qui délimite cette zone a été approuvé le 16 décembre 2016, devenu opposable le 24 février 2017, de sorte que cette date est celle de référence. A cette date, les parcelles supportaient un centre commercial vieillissant. Bordeaux Métropole considère que les deux conditions cumulatives relatives à la qualification de terrain à bâtir sont remplies. En ce qui concerne son offre, [Localité 5] Métropole fait valoir que le lot 119 est actuellement occupé par un salon de coiffure exploité par la SAS CISEAUX DORE. Le local est scindé en deux parties, l’une étant affectée au salon de coiffure, l’autre étant à usage de stockage. Elle propose une indemnité principale de 93 600 euros après abattement pour occupation, outre une indemnité de remploi. 
Elle estime son offre satisfactoire au motif qu’elle s’appuie sur 17 termes de comparaison dont 8 se situent au sein du centre commercial de [Adresse 7] à [Localité 10]. Elle ajoute que le bien est occupé puisqu’il est donné à bail à la société Ciseaux Doré, ce qui justifie un abattement de 20% pour occupation. Elle précise avoir également utilisé pour recoupement la méthode des revenus produits par le local, avec un taux de capitalisation de 10%, déduction faite d’un abattement pour occupation de 20%, ce qui corrobore son évaluation. [Localité 5] métropole critique l’évaluation faite par le commissaire qui n’a pas toujours appliqué d’abattement pour occupation et qui a retenu comme taux de capitalisation 10.35% au lieu de 10%. S’agissant des demandes de la SCI ORLEANSVILLE, Bordeaux Métropole constate que celle-ci ne remet pas en cause d’application d’un abattement de 20% pour occupation. Elle souligne que pour fonder sa demande, elle excipe d’annonces immobilières, alors que celles-ci ne peuvent être considérées comme des termes de comparaison pertinents et qu’il en va de même d’une évaluation du bien par une agence immobilière. Elle ajoute que rien ne justifie une augmentation de l’indemnité de 10% au titre d’autres préjudices qu’elle estime subir, alors que l’état de vétusté du bien justifierait au contraire un abattement supplémentaire. Concernant l’indemnité pour perte de revenus locatifs demandée, [Localité 5] Métropole soutient que seul un droit juridiquement protégé peut donner lieu à indemnisation et que la période indemnisée est généralement de 6 mois. Elle considère que faute pour la SCI ORLEANSVILLE de démonter l’existence d’un contrat de bail en cours d’exécution avec la société CISEAUX DORE, qui n’apparaît pas sur le contrat de bail produit et qu’aucune quittance de loyer n’est produite, à l’exception d’une facture produite au nom de la société CISEAUX DORE. Elle conclut au rejet de cette demande.

Aux termes de ses dernières conclusions du 21 mars 2025, la SCI ORLEANSVILLE demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 227 190,04 euros, de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 23 719 euros, de débouter Bordeaux Métropole de ses demandes, rejeter l’offre indemnitaire du commissaire du gouvernement, condamner Bordeaux Métropole à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SCI ORLEANSVILLE soutient que les termes de référence retenus par BORDEAUX METROPOLE, issus de l’avis de la Direction immobilière de l’Etat, ne peuvent être pris en compte puisque cette « expertise » a été effectuée de manière unilatérale, non contradictoire. Elle ajoute que les termes de comparaison sont trop anciens et ne tiennent pas compte de l’inflation et de la montée des prix des matières premières et des matériaux de construction. Elle estime que les données issues des différentes offres de vente des agences immobilières révèlent un prix au m² de 2128.33 euros, bien supérieur à 1648 ou 1400 euros retenue par l’expropriant. En réplique à [Localité 5] Métropole qui considère que les offres immobilières ne constituent pas un terme de comparaison, elle fait valoir que ces prix reflètent l’intention réelle des prix manifestée par les vendeurs de biens immobiliers, tandis que l’estimation de la DIE, sur laquelle repose la proposition de l’expropriant, est unilatérale et non contradictoire. Elle ajoute que les références retenues par [Localité 5] Métropole ne sont que des références issues de biens cédés à la puissance publique, qui a les moyens d’imposer ses prix, ce qui ne reflèterait pas le prix du marché. Elle en déduit que pour un local de 80 m², l’indemnité de dépossession devrait être de 170266.40 euros, outre les autres préjudices directs et indirects liés à l’expropriation, comme la perte des revenus locatifs. 
Elle estime en outre que l’expropriation lui occasionnera une perte de revenus locatifs de 7254 euros sur 5 ans, sur une base de la moitié du loyer de 14 508 euros par an, soit 36 270 euros. Elle insiste à cet égard sur les difficultés qu’elle rencontrera pour retrouver un nouveau local à redonner en location. 
Elle conteste les allégations de [Localité 5] Métropole selon lesquelles elle ne démontrerait pas l’existence d’un bail commercial alors même que le local a été donné à bail à la société CISEAUX DORE dont le gérant est monsieur [U]. Elle demande également d’appliquer à l’indemnité principale une majoration de 10% pour tenir compte des autres préjudices, résultant de changements de valeur liés à d’autres facteurs que ceux justifiant la DUP initiale, comme l’évolution du marché (CA Paris 15 février 2024, n°23/00537), mais également de l’intégration des tantièmes de copropriété occultés par [Localité 5] Métropole dans son évaluation.

Dans ses dernières conclusions du 16 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer à 117 000 euros l’indemnité de dépossession (indemnité principale et indemnité de remploi). Il s’accorde avec l’expropriant concernant la date de référence à fixer au 24 février 2017. Il fonde son évaluation sur 8 termes de comparaison, desquels il dégage également un coefficient de capitalisation dès lors que la valeur vénale de ce type de bien réside également dans son rendement locatif.

Motifs

MOTIVATION

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence.


Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”

Sur la consistance matérielle
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 4 juin 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée sur place lors du transport sur les lieux, à savoir un local commercial scindé en deux parties, la partie avant étant exploitée en salon de coiffure, l’autre, située à l’arrière ; étant un local de stockage utilisé comme débarras, l’ensemble étant situé au sein d’un centre commercial datant des années 1960, dans un état vétuste et non entretenu. 
Le local à usage de salon de coiffure dispose d’une entrée située face au parking du centre commercial. Une gille métallique protège la porte d’entrée. La vitrine donnant à l’intérieur du centre commercial présente une trace d’impact. Une partie de la vitrine a également été remplacée par un panneau de bois aggloméré. Le local présente dans la partie vestiaire de nombreux branchements électriques à découvert, des traces d’humidité. La partie salon de coiffure est en bon état. La partie espace de stockage est très encombrée et difficile d’accès.
 
Sur la consistance juridique
En l’espèce, il ressort du bail commercial produit que le local commercial, de 73,60 m², comprenant boutique, vestiaire point d’eau, local technique, réserve et wc a été donné à bail par la SCI ORLEANSVILLE à monsieur [O] [U], « agissant pour le compte de la société CISEAUX DORE en cours de constitution ». Le bail a été conclu par monsieur [U], au nom de la société en constitution, à effet du 1er décembre 2016 pour se terminer le 30 novembre 2025, pour un loyer annuel de 9600 euros par an, hors taxes et hors charges. A compter de sa constitution, la société CISEAUX DORE s’est substituée à monsieur [U].
A la date de l’ordonnance d’expropriation, le bail était donc toujours en cours. Il a par ailleurs été constaté lors du transport que les lieux étaient toujours exploités. Il est par ailleurs justifié que la société CISEAUX DORE paye le loyer réévalué à 1009 euros au mois de décembre 2024. L’argument de [Localité 5] Métropole selon lequel il n’est pas justifié que la société CISEAUX DORE n’est pas preneur au bail commercial manque donc en fait et en droit. 
Le bien doit donc également être considéré comme occupé à la date de l’expropriation. 

Sur la date de référence
Les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent sur la date de référence.

Elle sera fixée au 24 février 2017.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.
En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir. 



Sur l’indemnité principale
Sur la méthode d’évaluation
Les parties ne sont pas en désaccord sur la méthode qu’il convient d’adopter pour procéder à l’évaluation de l’emprise, la méthode par comparaison étant privilégiée. [Localité 5] METROPOLE et le commissaire du gouvernement utilisent toutefois la méthode d’évaluation par le rendement pour recouper les valeurs issues de la méthode par comparaison, le commissaire du gouvernement la privilégiant même pour valoriser le salon de coiffure. L’exproprié n’évoque pas cette méthode. 

La méthode par comparaison de transactions est celle habituellement retenue ; elle suppose de trouver plusieurs termes de comparaison relatifs à des biens ayant des caractéristiques comparables dans un secteur géographique proche et similaire. Cette méthode est généralement considérée comme la plus sûre pour estimer un bien à sa valeur de marché du moment, sous réserve de disposer de données de comparaison suffisantes. 

Lorsque le propriétaire du bien en cause est principalement intéressé par le revenu que produit son immeuble, la méthode d’évaluation par le revenu peut être également retenue, mais à la condition que les données de comparaison soient suffisamment précises, nombreuses, pour permettre de dégager un taux de capitalisation dominant, reflétant l’état du marché locatif. Ce taux ne saurait être approximatif et doit reposer sur une étude très précise du marché immobilier, relative aux cessions mais aussi aux loyers pratiqués. Cette méthode permet d’obtenir la valeur vénale du bien en divisant le revenu brut de l’immeuble par un taux de capitalisation. 

Il convient de rappeler que le juge de l’expropriation a le libre choix de la méthode d’évaluation, à charge pour lui d’en expliquer le contenu. Il est par ailleurs tout à fait possible d’utiliser une méthode et l’autre pour recoupement, sous les mêmes réserves que celles énoncées plus haut. 

En l’espèce, si [Localité 5] METROPOLE a choisi d’appliquer un taux de rendement de 10%, force est de constater que le choix de ce taux n’est pas du tout explicité dans ses conclusions. 
Le commissaire du gouvernement s’appuie quant à lui sur un panel de 5 coefficients de capitalisation, allant de 9.71% à 14.64%, pour retenir un taux de 10.35%. Or, le nombre insuffisant de références ne permet pas de déterminer un coefficient pertinent. 

Il y a donc lieu d’examiner les termes de comparaison produits et de les comparer au bien litigieux. 



Méthode retenue : évaluation par comparaison

Pour être pertinente, la méthode par comparaison doit nécessairement porter sur des biens de même nature, d’une superficie comparable, dans un secteur géographique proche, bénéficiant du même zonage ou d’un zonage ayant des caractéristiques proches, objet de transactions intervenues à une date aussi proche que possible de la date du jugement fixant les indemnités. 
Selon le bail commercial produit, le local présente une surface de 73,60 m². Bordeaux Métropole retient néanmoins une surface utile de 80 m², ce qui apparaît dans l’ordonnance d’expropriation. Il lui en sera donné acte.
Aussi, la recherche doit porter sur les cessions de locaux occupés, de plus de 50 m² et de moins de 150 m², situés dans un centre commercial ancien, intervenues dans les 5 dernières années. 
Bordeaux Métropole propose 11 termes de comparaison, aboutissant à une moyenne au m² de 1648 euros. 
8 de ces 11 termes portent sur des cessions au sein du centre commercial de [Adresse 7] à [Localité 10], intervenues entre juin 2021 et février 2023. Il convient de privilégier ces termes de comparaison qui sont les plus pertinents, sauf à ceux qui sont d’une surface trop éloignée de 100 m² (moins de 50 et plus de 150 m² : TC 1, 2,3, 5, 6, 7, 9, 11).
Certes, il s’agit de lots acquis par [Localité 5] Métropole mais ils constituent des termes de comparaison pertinents car portent sur des mêmes types de bien dans le même type d’environnement. En outre, si [Localité 5] Métropole a choisi de se fonder sur les éléments communiqués avant la procédure judiciaire d’expropriation par la Direction de l’immobilier de l’Etat, il sera rappelé qu’elle en a parfaitement le droit et que ces éléments sont débattus dans le cadre de la présente. De plus, elle a produit en pièce 10 les actes notariés des 8 termes de comparaison sur lesquels elle s’appuie concernant le centre commercial [Adresse 7]. 
Ainsi, il y a lieu de retenir le :
TC 4(TC 1 du commissaire du gouvernement) qui porte sur une cession d’un local de 84 m² le 2 décembre 2021 au sein du centre commercial de [Localité 8], au prix de 1310 euros le m². Ce prix est en valeur occupée.
TC 8 (TC 2 du commissaire du gouvernement qui a corrigé les données) qui porte sur une cession d’un local de 69,67 m² le 28 juillet 2021 au prix de 2153 euros le m². Ce prix est en valeur occupée.
TC 10 (TC 5 du commissaire du gouvernement qui a corrigé les données) qui porte sur une cession d’un local de 50 m² le 1er juillet 2021, au prix de 1300 euros le m². Ce prix est en valeur libre. Il y a lieu d’appliquer un abattement de 20%, soit 1040 euros le m². 
Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 12 termes de comparaison, dont 8 au sein du centre commercial de [Localité 8]. 
Le TC 3 porte sur une cession d’un lot 106 (occupé) de 77 m² au prix de 1168,83 euros le m² le 2/12/21, en valeur occupée.
Le TC 4 est relatif à un lot 115 de 50 m² le 17 juin 2021 au prix de 1500 euros le m², en valeur occupée. 
Le TC 8 est relatif à une cession d’un lot 116 de 75 m² le 27 février 2022 au prix de 1500 euros le m². Il a été vendu libre d’occupation. Après abattement de 20%, le prix au m² est de 1200 euros.
Le TC 11 est relatif à une cession d’un lot 112 de 62 m² le 7 septembre 2023 au prix de 1500 euros le m², le 7 septembre 2023, en valeur occupée.
Contrairement à ce que soutient la SCI ORLEANSVILLE, les prix figurant sur les offres immobilières, qui ne traduisent pas des cessions effectives, ne peuvent être pris comme termes de référence. Il en va de même d’une simple évaluation immobilière par une agence immobilière.
Il résulte des éléments pertinents produits par les parties que le prix moyen au m² est de :
(1310+2153+1040+1168.83+1500+1200+1500)/7=1410,26 euros
Ainsi, pour un lot de 80m², l’indemnité principale de dépossession est de 112 820,80 euros.
Ni l’état du local, ni sa situation géographique ni l’évolution du marché immobilier postérieure à 2022 ne justifient une augmentation de 10% comme le demande la SCI ORLEANSVILLE, évolution qui n’est d’ailleurs pas visible sur les termes de comparaison retenus.
Par ailleurs, il résulte de l’article L. 221-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que : « L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat./ Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers./ Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les dispositions de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices.
L’article 16-1 de cette loi prévoit que : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot./La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires ».
Ainsi ce n’est que lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires que les parties communes peuvent faire l’objet d’une évaluation distincte. Lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée lot par lot, il n’y a pas d’indemnisation spécifique des tantièmes ou millièmes de copropriété, lesquels sont indissociables de la partie privative.
Ainsi, il y a lieu de fixer à la somme de 112 821 euros l’indemnité principale de dépossession pour un bien occupé.

Sur les indemnités accessoires
Aux termes de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
En l’espèce, la SCI ORLEANSVILLE a demandé au titre de l’indemnité principale une somme de 227 190.04 euros. Toutefois, la lecture de ses conclusions montre qu’au titre de l’indemnité principale, elle a demandé 170 266,40 euros et, au titre de la perte des revenus locatifs, une indemnité de 36 270 euros.
Sur la demande d’indemnité au titre de la perte des loyers
Cette indemnité est habituellement destinée à indemniser le temps nécessaire à rechercher un bien équivalent.
Il est admis habituellement en jurisprudence que la perte de revenus locatifs doit conduire à une compensation des loyers perdus durant une année. La SCI ORLEANSVILLE ne justifie d’aucune circonstance particulière justifiant une indemnisation de ce chef pour compenser 5 ans de perte de loyer.
En l’espèce, la SCI ORLEANSVILLE verse une facture émanant de la société COISEAUX DORE du mois de décembre 2024, faisant état d’un loyer actualisé de 1009 euros, étant précisé que le bail prévoit un versement en 12 termes égaux. Il sera donc alloué à la SCI ORLEANSVILLE une somme de (12x1009)= 12 108 euros au titre de la perte des loyers. 


Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.
L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 12 282 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 97 821x10%).

Sur les dépens
Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 5] Métropole supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”
En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable d’allouer à la SCI ORLEANSVILLE une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
FIXE la date de référence au 24 février 2017,
FIXE les indemnités de dépossession revenant à la SCI ORLEANSVILLE pour l’expropriation du lot de copropriété n°119 implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 6] sur le territoire de la commune de [Localité 10] aux sommes suivantes:

Indemnité principale : 112 821 euros pour un bien occupé
Indemnité de remploi : 12 282 euros
Indemnités au titre de la perte de loyers : 12 108 euros
CONDAMNE [Localité 5] Métropole aux dépens,
CONDAMNE [Localité 5] Métropole à payer à la SCI ORLEANSVILLE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.


Le Greffier Le Juge de l’Expropriation
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le MERCREDI SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ


N° RG 24/00135 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3GR
NUMERO MIN: 25/00029

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier 

A l’audience publique tenue le 20 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 5] METROPOLE
[Adresse 9]
[Localité 3]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

S.C.I. ORLEANSVILLE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX



En présence de Madame Anne BAILLY, Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le: 07/05/2025
à : Avocats 
Expédition le : 07/05/2025
à : Expropriant, exproprié, CG 

FAITS ET PROCÉDURE
La SCI ORLEANSVILLE est propriétaire du lot de copropriété n°119 implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance totale de 11 229 m² situées [Adresse 6] sur le territoire de la commune de [Localité 10]. Le lot n°119 est à usage de local commercial (salon de coiffure) d’une surface utile de 76 m². Le lot de copropriété comporte outre la partie privative, 213/14972 tantièmes généraux et 433/10000 tantièmes du bâtiment A.

Par arrêté du 19 juin 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 5] Métropole l’opération de renouvellement urbain du [Adresse 11] à [Localité 10]. 

Le 10 octobre 2023, un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet de la Gironde, suivi d’un arrêté modificatif du 4 mars 2024.

Par ordonnance du 4 juin 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement exproprié le lot n°119 sis sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au profit de [Localité 5] Métropole.

Bordeaux Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 20 novembre 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien à la SCI ORLEANSVILLE à 104 230 euros toutes indemnités confondues pour le bien occupé. 

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 4 décembre 2024 s’est déroulé le 27 janvier 2025, en présence du représentant de la SCI ORLEANSVILLE, de son conseil, du conseil et des représentants de Bordeaux Métropole et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 mars 2025.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe du juge de l’expropriation le 13 mars 2025, [Localité 5] Métropole demande au juge de l’expropriation de :
-fixer à la somme de 104 230 euros les indemnités de dépossession, toutes causes confondues, pour un bien occupé,
-rejeter toute autre demande,
-statuer ce que de droit sur les dépens. 

Bordeaux Métropole expose, concernant la date de référence, que la parcelle est classée en zone UM 12 *3L00 du PLU de [Localité 5] Métropole, correspondant aux tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes. Le PLU qui délimite cette zone a été approuvé le 16 décembre 2016, devenu opposable le 24 février 2017, de sorte que cette date est celle de référence. A cette date, les parcelles supportaient un centre commercial vieillissant. Bordeaux Métropole considère que les deux conditions cumulatives relatives à la qualification de terrain à bâtir sont remplies. En ce qui concerne son offre, [Localité 5] Métropole fait valoir que le lot 119 est actuellement occupé par un salon de coiffure exploité par la SAS CISEAUX DORE. Le local est scindé en deux parties, l’une étant affectée au salon de coiffure, l’autre étant à usage de stockage. Elle propose une indemnité principale de 93 600 euros après abattement pour occupation, outre une indemnité de remploi. 
Elle estime son offre satisfactoire au motif qu’elle s’appuie sur 17 termes de comparaison dont 8 se situent au sein du centre commercial de [Adresse 7] à [Localité 10]. Elle ajoute que le bien est occupé puisqu’il est donné à bail à la société Ciseaux Doré, ce qui justifie un abattement de 20% pour occupation. Elle précise avoir également utilisé pour recoupement la méthode des revenus produits par le local, avec un taux de capitalisation de 10%, déduction faite d’un abattement pour occupation de 20%, ce qui corrobore son évaluation. [Localité 5] métropole critique l’évaluation faite par le commissaire qui n’a pas toujours appliqué d’abattement pour occupation et qui a retenu comme taux de capitalisation 10.35% au lieu de 10%. S’agissant des demandes de la SCI ORLEANSVILLE, Bordeaux Métropole constate que celle-ci ne remet pas en cause d’application d’un abattement de 20% pour occupation. Elle souligne que pour fonder sa demande, elle excipe d’annonces immobilières, alors que celles-ci ne peuvent être considérées comme des termes de comparaison pertinents et qu’il en va de même d’une évaluation du bien par une agence immobilière. Elle ajoute que rien ne justifie une augmentation de l’indemnité de 10% au titre d’autres préjudices qu’elle estime subir, alors que l’état de vétusté du bien justifierait au contraire un abattement supplémentaire. Concernant l’indemnité pour perte de revenus locatifs demandée, [Localité 5] Métropole soutient que seul un droit juridiquement protégé peut donner lieu à indemnisation et que la période indemnisée est généralement de 6 mois. Elle considère que faute pour la SCI ORLEANSVILLE de démonter l’existence d’un contrat de bail en cours d’exécution avec la société CISEAUX DORE, qui n’apparaît pas sur le contrat de bail produit et qu’aucune quittance de loyer n’est produite, à l’exception d’une facture produite au nom de la société CISEAUX DORE. Elle conclut au rejet de cette demande.

Aux termes de ses dernières conclusions du 21 mars 2025, la SCI ORLEANSVILLE demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 227 190,04 euros, de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 23 719 euros, de débouter Bordeaux Métropole de ses demandes, rejeter l’offre indemnitaire du commissaire du gouvernement, condamner Bordeaux Métropole à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SCI ORLEANSVILLE soutient que les termes de référence retenus par BORDEAUX METROPOLE, issus de l’avis de la Direction immobilière de l’Etat, ne peuvent être pris en compte puisque cette « expertise » a été effectuée de manière unilatérale, non contradictoire. Elle ajoute que les termes de comparaison sont trop anciens et ne tiennent pas compte de l’inflation et de la montée des prix des matières premières et des matériaux de construction. Elle estime que les données issues des différentes offres de vente des agences immobilières révèlent un prix au m² de 2128.33 euros, bien supérieur à 1648 ou 1400 euros retenue par l’expropriant. En réplique à [Localité 5] Métropole qui considère que les offres immobilières ne constituent pas un terme de comparaison, elle fait valoir que ces prix reflètent l’intention réelle des prix manifestée par les vendeurs de biens immobiliers, tandis que l’estimation de la DIE, sur laquelle repose la proposition de l’expropriant, est unilatérale et non contradictoire. Elle ajoute que les références retenues par [Localité 5] Métropole ne sont que des références issues de biens cédés à la puissance publique, qui a les moyens d’imposer ses prix, ce qui ne reflèterait pas le prix du marché. Elle en déduit que pour un local de 80 m², l’indemnité de dépossession devrait être de 170266.40 euros, outre les autres préjudices directs et indirects liés à l’expropriation, comme la perte des revenus locatifs. 
Elle estime en outre que l’expropriation lui occasionnera une perte de revenus locatifs de 7254 euros sur 5 ans, sur une base de la moitié du loyer de 14 508 euros par an, soit 36 270 euros. Elle insiste à cet égard sur les difficultés qu’elle rencontrera pour retrouver un nouveau local à redonner en location. 
Elle conteste les allégations de [Localité 5] Métropole selon lesquelles elle ne démontrerait pas l’existence d’un bail commercial alors même que le local a été donné à bail à la société CISEAUX DORE dont le gérant est monsieur [U]. Elle demande également d’appliquer à l’indemnité principale une majoration de 10% pour tenir compte des autres préjudices, résultant de changements de valeur liés à d’autres facteurs que ceux justifiant la DUP initiale, comme l’évolution du marché (CA Paris 15 février 2024, n°23/00537), mais également de l’intégration des tantièmes de copropriété occultés par [Localité 5] Métropole dans son évaluation.

Dans ses dernières conclusions du 16 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer à 117 000 euros l’indemnité de dépossession (indemnité principale et indemnité de remploi). Il s’accorde avec l’expropriant concernant la date de référence à fixer au 24 février 2017. Il fonde son évaluation sur 8 termes de comparaison, desquels il dégage également un coefficient de capitalisation dès lors que la valeur vénale de ce type de bien réside également dans son rendement locatif. 



MOTIVATION

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence.


Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”

Sur la consistance matérielle
En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 4 juin 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée sur place lors du transport sur les lieux, à savoir un local commercial scindé en deux parties, la partie avant étant exploitée en salon de coiffure, l’autre, située à l’arrière ; étant un local de stockage utilisé comme débarras, l’ensemble étant situé au sein d’un centre commercial datant des années 1960, dans un état vétuste et non entretenu. 
Le local à usage de salon de coiffure dispose d’une entrée située face au parking du centre commercial. Une gille métallique protège la porte d’entrée. La vitrine donnant à l’intérieur du centre commercial présente une trace d’impact. Une partie de la vitrine a également été remplacée par un panneau de bois aggloméré. Le local présente dans la partie vestiaire de nombreux branchements électriques à découvert, des traces d’humidité. La partie salon de coiffure est en bon état. La partie espace de stockage est très encombrée et difficile d’accès.
 
Sur la consistance juridique
En l’espèce, il ressort du bail commercial produit que le local commercial, de 73,60 m², comprenant boutique, vestiaire point d’eau, local technique, réserve et wc a été donné à bail par la SCI ORLEANSVILLE à monsieur [O] [U], « agissant pour le compte de la société CISEAUX DORE en cours de constitution ». Le bail a été conclu par monsieur [U], au nom de la société en constitution, à effet du 1er décembre 2016 pour se terminer le 30 novembre 2025, pour un loyer annuel de 9600 euros par an, hors taxes et hors charges. A compter de sa constitution, la société CISEAUX DORE s’est substituée à monsieur [U].
A la date de l’ordonnance d’expropriation, le bail était donc toujours en cours. Il a par ailleurs été constaté lors du transport que les lieux étaient toujours exploités. Il est par ailleurs justifié que la société CISEAUX DORE paye le loyer réévalué à 1009 euros au mois de décembre 2024. L’argument de [Localité 5] Métropole selon lequel il n’est pas justifié que la société CISEAUX DORE n’est pas preneur au bail commercial manque donc en fait et en droit. 
Le bien doit donc également être considéré comme occupé à la date de l’expropriation. 

Sur la date de référence
Les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent sur la date de référence.

Elle sera fixée au 24 février 2017.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »
Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.
En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir. 



Sur l’indemnité principale
Sur la méthode d’évaluation
Les parties ne sont pas en désaccord sur la méthode qu’il convient d’adopter pour procéder à l’évaluation de l’emprise, la méthode par comparaison étant privilégiée. [Localité 5] METROPOLE et le commissaire du gouvernement utilisent toutefois la méthode d’évaluation par le rendement pour recouper les valeurs issues de la méthode par comparaison, le commissaire du gouvernement la privilégiant même pour valoriser le salon de coiffure. L’exproprié n’évoque pas cette méthode. 

La méthode par comparaison de transactions est celle habituellement retenue ; elle suppose de trouver plusieurs termes de comparaison relatifs à des biens ayant des caractéristiques comparables dans un secteur géographique proche et similaire. Cette méthode est généralement considérée comme la plus sûre pour estimer un bien à sa valeur de marché du moment, sous réserve de disposer de données de comparaison suffisantes. 

Lorsque le propriétaire du bien en cause est principalement intéressé par le revenu que produit son immeuble, la méthode d’évaluation par le revenu peut être également retenue, mais à la condition que les données de comparaison soient suffisamment précises, nombreuses, pour permettre de dégager un taux de capitalisation dominant, reflétant l’état du marché locatif. Ce taux ne saurait être approximatif et doit reposer sur une étude très précise du marché immobilier, relative aux cessions mais aussi aux loyers pratiqués. Cette méthode permet d’obtenir la valeur vénale du bien en divisant le revenu brut de l’immeuble par un taux de capitalisation. 

Il convient de rappeler que le juge de l’expropriation a le libre choix de la méthode d’évaluation, à charge pour lui d’en expliquer le contenu. Il est par ailleurs tout à fait possible d’utiliser une méthode et l’autre pour recoupement, sous les mêmes réserves que celles énoncées plus haut. 

En l’espèce, si [Localité 5] METROPOLE a choisi d’appliquer un taux de rendement de 10%, force est de constater que le choix de ce taux n’est pas du tout explicité dans ses conclusions. 
Le commissaire du gouvernement s’appuie quant à lui sur un panel de 5 coefficients de capitalisation, allant de 9.71% à 14.64%, pour retenir un taux de 10.35%. Or, le nombre insuffisant de références ne permet pas de déterminer un coefficient pertinent. 

Il y a donc lieu d’examiner les termes de comparaison produits et de les comparer au bien litigieux. 



Méthode retenue : évaluation par comparaison

Pour être pertinente, la méthode par comparaison doit nécessairement porter sur des biens de même nature, d’une superficie comparable, dans un secteur géographique proche, bénéficiant du même zonage ou d’un zonage ayant des caractéristiques proches, objet de transactions intervenues à une date aussi proche que possible de la date du jugement fixant les indemnités. 
Selon le bail commercial produit, le local présente une surface de 73,60 m². Bordeaux Métropole retient néanmoins une surface utile de 80 m², ce qui apparaît dans l’ordonnance d’expropriation. Il lui en sera donné acte.
Aussi, la recherche doit porter sur les cessions de locaux occupés, de plus de 50 m² et de moins de 150 m², situés dans un centre commercial ancien, intervenues dans les 5 dernières années. 
Bordeaux Métropole propose 11 termes de comparaison, aboutissant à une moyenne au m² de 1648 euros. 
8 de ces 11 termes portent sur des cessions au sein du centre commercial de [Adresse 7] à [Localité 10], intervenues entre juin 2021 et février 2023. Il convient de privilégier ces termes de comparaison qui sont les plus pertinents, sauf à ceux qui sont d’une surface trop éloignée de 100 m² (moins de 50 et plus de 150 m² : TC 1, 2,3, 5, 6, 7, 9, 11).
Certes, il s’agit de lots acquis par [Localité 5] Métropole mais ils constituent des termes de comparaison pertinents car portent sur des mêmes types de bien dans le même type d’environnement. En outre, si [Localité 5] Métropole a choisi de se fonder sur les éléments communiqués avant la procédure judiciaire d’expropriation par la Direction de l’immobilier de l’Etat, il sera rappelé qu’elle en a parfaitement le droit et que ces éléments sont débattus dans le cadre de la présente. De plus, elle a produit en pièce 10 les actes notariés des 8 termes de comparaison sur lesquels elle s’appuie concernant le centre commercial [Adresse 7]. 
Ainsi, il y a lieu de retenir le :
TC 4(TC 1 du commissaire du gouvernement) qui porte sur une cession d’un local de 84 m² le 2 décembre 2021 au sein du centre commercial de [Localité 8], au prix de 1310 euros le m². Ce prix est en valeur occupée.
TC 8 (TC 2 du commissaire du gouvernement qui a corrigé les données) qui porte sur une cession d’un local de 69,67 m² le 28 juillet 2021 au prix de 2153 euros le m². Ce prix est en valeur occupée.
TC 10 (TC 5 du commissaire du gouvernement qui a corrigé les données) qui porte sur une cession d’un local de 50 m² le 1er juillet 2021, au prix de 1300 euros le m². Ce prix est en valeur libre. Il y a lieu d’appliquer un abattement de 20%, soit 1040 euros le m². 
Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 12 termes de comparaison, dont 8 au sein du centre commercial de [Localité 8]. 
Le TC 3 porte sur une cession d’un lot 106 (occupé) de 77 m² au prix de 1168,83 euros le m² le 2/12/21, en valeur occupée.
Le TC 4 est relatif à un lot 115 de 50 m² le 17 juin 2021 au prix de 1500 euros le m², en valeur occupée. 
Le TC 8 est relatif à une cession d’un lot 116 de 75 m² le 27 février 2022 au prix de 1500 euros le m². Il a été vendu libre d’occupation. Après abattement de 20%, le prix au m² est de 1200 euros.
Le TC 11 est relatif à une cession d’un lot 112 de 62 m² le 7 septembre 2023 au prix de 1500 euros le m², le 7 septembre 2023, en valeur occupée.
Contrairement à ce que soutient la SCI ORLEANSVILLE, les prix figurant sur les offres immobilières, qui ne traduisent pas des cessions effectives, ne peuvent être pris comme termes de référence. Il en va de même d’une simple évaluation immobilière par une agence immobilière.
Il résulte des éléments pertinents produits par les parties que le prix moyen au m² est de :
(1310+2153+1040+1168.83+1500+1200+1500)/7=1410,26 euros
Ainsi, pour un lot de 80m², l’indemnité principale de dépossession est de 112 820,80 euros.
Ni l’état du local, ni sa situation géographique ni l’évolution du marché immobilier postérieure à 2022 ne justifient une augmentation de 10% comme le demande la SCI ORLEANSVILLE, évolution qui n’est d’ailleurs pas visible sur les termes de comparaison retenus.
Par ailleurs, il résulte de l’article L. 221-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que : « L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat./ Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers./ Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les dispositions de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices.
L’article 16-1 de cette loi prévoit que : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot./La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires ».
Ainsi ce n’est que lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires que les parties communes peuvent faire l’objet d’une évaluation distincte. Lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée lot par lot, il n’y a pas d’indemnisation spécifique des tantièmes ou millièmes de copropriété, lesquels sont indissociables de la partie privative.
Ainsi, il y a lieu de fixer à la somme de 112 821 euros l’indemnité principale de dépossession pour un bien occupé.

Sur les indemnités accessoires
Aux termes de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
En l’espèce, la SCI ORLEANSVILLE a demandé au titre de l’indemnité principale une somme de 227 190.04 euros. Toutefois, la lecture de ses conclusions montre qu’au titre de l’indemnité principale, elle a demandé 170 266,40 euros et, au titre de la perte des revenus locatifs, une indemnité de 36 270 euros.
Sur la demande d’indemnité au titre de la perte des loyers
Cette indemnité est habituellement destinée à indemniser le temps nécessaire à rechercher un bien équivalent.
Il est admis habituellement en jurisprudence que la perte de revenus locatifs doit conduire à une compensation des loyers perdus durant une année. La SCI ORLEANSVILLE ne justifie d’aucune circonstance particulière justifiant une indemnisation de ce chef pour compenser 5 ans de perte de loyer.
En l’espèce, la SCI ORLEANSVILLE verse une facture émanant de la société COISEAUX DORE du mois de décembre 2024, faisant état d’un loyer actualisé de 1009 euros, étant précisé que le bail prévoit un versement en 12 termes égaux. Il sera donc alloué à la SCI ORLEANSVILLE une somme de (12x1009)= 12 108 euros au titre de la perte des loyers. 


Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.
L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 12 282 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 97 821x10%).

Sur les dépens
Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 5] Métropole supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”
En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable d’allouer à la SCI ORLEANSVILLE une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
FIXE la date de référence au 24 février 2017,
FIXE les indemnités de dépossession revenant à la SCI ORLEANSVILLE pour l’expropriation du lot de copropriété n°119 implanté sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 6] sur le territoire de la commune de [Localité 10] aux sommes suivantes:

Indemnité principale : 112 821 euros pour un bien occupé
Indemnité de remploi : 12 282 euros
Indemnités au titre de la perte de loyers : 12 108 euros
CONDAMNE [Localité 5] Métropole aux dépens,
CONDAMNE [Localité 5] Métropole à payer à la SCI ORLEANSVILLE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.


Le Greffier Le Juge de l’Expropriation

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Mise à jour de la source le 2025-05-07T18:06:02.829Z.