Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 6 mai 2025, n° 22/03443

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée non daté, la S.A.S. AGLM IMMO a donné à bail commercial à la S.A.S. CAP-FERMIER des locaux d'une surface locative brute de 314,90 m² situés au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] pour une durée de dix années à effet au 12 août 2020 afin qu'y soit exercée une activité d'achat et de vente au détail de produits de la ferme et du terroir, en boutique et en ligne, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 141.705 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 27 septembre 2021, les parties ont conclu un avenant n°1 au contrat de bail commercial aux termes duquel : la S.A.S. AGLM IMMO a consenti à la S.A.S. CAP-FERMIER un abandon de créance d'un montant de 17.713,13 euros H.T., soit 21.255,75 euros T.T.C., correspondant au loyer du mois de mars de l'année 2021 et à la moitié du loyer du mois d'avril de l'année 2021, et a accepté un paiement mensuel du loyer du quatrième trimestre de cette même année ; et la S.A.S. CAP-FERMIER s'est engagée à régler son arriéré locatif arrêté au 30 juin 2021 d'un montant de 40.936,99 euros H.T., soit 49.124,38 euros T.T.C., en trois échéances payables respectivement le 27 septembre, le 27 octobre et le 26 novembre 2021. 

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives de l'année 2021 et du premier trimestre de l'année 2022, et après avoir mis en œuvre la garantie bancaire autonome à première demande stipulée au contrat de bail commercial d'un montant de 70.000 euros par lettre recommandée en date du 23 décembre 2021, cette somme ayant été réceptionnée le 12 janvier 2022, la S.A.S. AGLM IMMO a, par lettre recommandée en date du 1er février 2022, mis en demeure la S.A.S. CAP-FERMIER de lui verser sous huitaine la somme de 103.325,26 euros, ainsi que de lui adresser une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande d'un montant de 70.000 euros, et en l'absence de règlement lui a, par acte d'huissier en date du 16 février 2022, fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 103.325,26 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 394,83 euros, valant également sommation de reconstituer la garantie bancaire autonome à première demande d'un montant de 70.000 euros dans le délai d'un mois.

Par exploit d'huissier en date du 15 mars 2022, la S.A.S. CAP-FERMIER a fait assigner la S.A.S. AGLM IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité de ce premier commandement de payer à titre principal, et en octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/03443.

Parallèlement, par exploit d'huissier en date du 5 avril 2022, la S.A.S. AGLM IMMO a fait assigner la S.A.S. CAP-FERMIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme provisionnelle de 106.639,92 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 1er mars 2022.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 juin 2022, le juge des référés a notamment : condamné la S.A.S. CAP-FERMIER à payer à la S.A.S. AGLM IMMO la somme provisionnelle de 50.000 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 1er mars 2022 ; autorisé la S.A.S. CAP-FERMIER à régler sa dette en cinq mensualités d'un montant de 10.000 euros chacune entre le dernier jour du mois suivant la date de signification de la décision et le dernier jour du quatrième mois suivant la date du premier versement ; dit qu'en l'absence de paiement de tout ou partie de l'une de ces mensualités, l'échelonnement fixé serait immédiatement caduc et l'intégralité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible ; et condamné la S.A.S. CAP-FERMIER aux dépens ainsi qu'à payer à la S.A.S. AGLM IMMO la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance au fond, lui faisant grief de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des trois derniers trimestres de l'année 2022, la S.A.S. AGLM IMMO a, par acte d'huissier en date du 24 novembre 2022, fait signifier à la S.A.S. CAP-FERMIER un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 146.154,78 euros.

Par exploit d'huissier en date du 20 décembre 2022, la S.A.S. CAP-FERMIER a fait assigner la S.A.S. AGLM IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité de ce second commandement de payer à titre principal, et en octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/15143.

Par jugement en date du 11 janvier 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°19 A du 27 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.S. CAP-FERMIER, et désigné la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] en qualité d'administratrice judiciaire avec mission d'assistance ainsi que la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] en qualité de mandataire judiciaire.


Décision du 06 Mai 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03443 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNC4

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 janvier 2023, la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER sont intervenues volontairement à l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/03443. 

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 28 février 2023, la S.A.S. AGLM IMMO a procédé à une déclaration de créance d'un montant de 254.829,54 euros T.T.C. entre les mains de la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 mars 2023, la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER sont intervenues volontairement à l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/15143. 

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 22/03443 par le juge de la mise en état le 29 septembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 février 2024, la S.A.S. CAP-FERMIER ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première demandent au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-41, L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, et des articles 1719 et 1720 du code civil, de :

– prendre acte de l'intervention volontaire de la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et de la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER, et les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes ;
– déclarer la S.A.S. CAP-FERMIER recevable et bien fondée en ses demandes ; 
– déclarer nuls et de nul effet les commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date des 16 février 2022 et 24 novembre 2022 signifiés à la S.A.S. CAP-FERMIER par la S.A.S. AGLM IMMO ;
– condamner la S.A.S. AGLM IMMO à payer à la S.A.S. CAP-FERMIER la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;
– ordonner la compensation entre les créances réciproques de la S.A.S. CAP-FERMIER et de la S.A.S. AGLM IMMO à hauteur de la somme la plus faible ;
– fixer, après compensation, la créance de la S.A.S. AGLM IMMO au passif de la S.A.S. CAP-FERMIER ; 
– condamner la S.A.S. AGLM IMMO à payer à la S.A.S. CAP-FERMIER la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. AGLM IMMO aux dépens ;
– dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de leurs prétentions, la S.A.S. CAP-FERMIER ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première font valoir qu'en raison de la procédure collective ouverte, la bailleresse ne peut plus poursuivre la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial, ce qui justifie l'annulation des deux commandements de payer visant la clause résolutoire litigieux.

Elles ajoutent que les portes d'entrée des locaux n'ont fonctionné que pendant deux mois, à savoir du 25 juin à la fin du mois d'août de l'année 2021, mais qu'elles sont atteintes de dysfonctionnements n'ayant pu être réglés malgré les nombreuses interventions de prestataires extérieurs, n'étant manifestement pas adaptées pour être ouvertes et fermées un important nombre de fois quotidiennement, ce qui constitue un manquement de la S.A.S. AGLM IMMO à son obligation de délivrance et d'entretien ayant causé un préjudice de jouissance à la locataire, lequel justifie l'allocation de dommages et intérêts au profit de cette dernière devant se compenser avec la créance de loyers, de charges et de taxes locatives de la bailleresse. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 avril 2024, la S.A.S. AGLM IMMO sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1103, 1719, 1720 et 1728 du code civil, et de l'article 9 du code de procédure civile, de :

– débouter la S.A.S. CAP-FERMIER de l'ensemble de ses demandes ;
– en conséquence, dire que les commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial qu'elle a fait signifier à la S.A.S. CAP-FERMIER en date des 16 février 2022 et 24 novembre 2022 sont valables ;
– juger que les sommes dues par la S.A.S. CAP-FERMIER au titre des loyers et charges impayés antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire en date du 11 janvier 2023 s'élèvent à la somme de 245.587,08 euros T.T.C. ;
– condamner la S.A.S. CAP-FERMIER à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. CAP-FERMIER aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, avec distraction au profit de Maître Hanan CHAOUI.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. AGLM IMMO indique que les deux commandements de payer litigieux portent sur des créances exigibles, si bien qu'ils sont parfaitement valables, ce qui justifie sa demande de fixation de créance.

Elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance ou d'entretien, faisant remarquer que d'une part, elle a fait intervenir des prestataires pour remédier aux dysfonctionnements affectant les portes des locaux, et a pris en charge financièrement le coût de la transformation de la porte principale, et que d'autre part, le préjudice invoqué par la preneuse a d'ores et déjà été pris en compte dans le cadre de l'avenant en date du 27 septembre 2021. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 avril 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 16 octobre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025, puis prorogée successivement au 7 avril et au 6 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'intervention volontaire

Aux termes des dispositions de l'article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.
Décision du 06 Mai 2025
18° chambre 3ème section
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En outre, en application des dispositions de l'article 325 du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 327 dudit code, l'intervention en première instance ou en cause d'appel est volontaire ou forcée.

Selon les dispositions de l'article 328 de ce code, l'intervention volontaire est principale ou accessoire.

D'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 330 du code susmentionné, l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. 

Le I de l'article L. 622-21 du code de commerce, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, prévoit quant à lui que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2°) à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 

Le premier alinéa de l'article L. 622-22 du même code, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, énonce pour sa part que sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. 

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 622-20 dudit code, applicable en matière de redressement judiciaire en vertu des dispositions de l'article R. 631-20, l'instance interrompue en application de l'article L. 622-22 est reprise à l'initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l'instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l'article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l'administrateur lorsqu'il a pour mission d'assister le débiteur ou le commissaire à l'exécution du plan. 

En l'espèce, il est établi que par jugement en date du 11 janvier 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°19 A du 27 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.S. CAP-FERMIER, et désigné la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] en qualité d'administratrice judiciaire avec mission d'assistance ainsi que la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] en qualité de mandataire judiciaire (pièces n°13 en demande et n°19 en défense).

Dès lors, force est de constater que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER ont un intérêt à intervenir à la présente instance, cette intervention volontaire se rattachant aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant, ce qui n'est pas contesté.
Décision du 06 Mai 2025
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En conséquence, il convient de déclarer la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER recevables en leur intervention volontaire.

Sur les demandes de la locataire

Sur la demande de nullité des commandements de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l'article 649 du même code, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Selon les dispositions de l'article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Enfin, d'après les dispositions des premier et troisième alinéas du I de l'article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 2°) à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, seule peut justifier la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d'une des mentions légales susvisées, à l'exclusion d'une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l'absence de justificatif joint à l'acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645) ; et que d'autre part, l'action introduite par le bailleur, avant le jugement d'ouverture d'une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée (Com., 15 février 2011 : pourvoi n°10-12747 ; Civ. 3, 17 mai 2011 : pourvois n°10-15957, n°10-15959, n°10-15964, n°10-15972, n°10-15973, n°10-15974 et n°10-15975 ; Civ. 3, 1er décembre 2016 : pourvoi n°15-18425 ; Civ. 3, 4 juillet 2019 : pourvoi n°18-16453 ; Civ. 3, 26 mars 2020 : pourvois n°19-10223 et n°19-10224 ; Civ. 3, 13 avril 2022 : pourvoi n°21-15336 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21957), étant observé que la règle relative au principe de l'arrêt ou de l'interdiction des poursuites individuelles doit être relevée au besoin d'office par la juridiction (Civ. 3, 18 septembre 2012 : pourvoi n°11-19571 ; Civ. 3, 26 mai 2016 : pourvoi n°15-12750).

En l'espèce, s'il est établi que par jugement en date du 11 janvier 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°19 A du 27 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.S. CAP-FERMIER (pièces n°13 en demande et n°19 en défense), lequel jugement a dès lors rendu irrecevables toutes demandes en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, force est toutefois de constater que la S.A.S. CAP-FERMIER n'invoque aucune irrégularité dont seraient entachés les commandements de payer litigieux en date du 16 avril 2022 et du 24 novembre 2022 (pièces n°11 et n°16 en demande, et n°12 et n°18 en défense), la procédure collective ouverte à son égard n'ayant aucune incidence sur la validité de ces derniers.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CAP-FERMIER ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première de leur demande de nullité des commandements de payer signifiés par la S.A.S. AGLM IMMO par actes d'huissier en date du 16 avril 2022 et du 24 novembre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions des quatre premiers alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 2°) d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, en application des dispositions de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En vertu des dispositions des premier et sixième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Selon les dispositions de l'article 1231-1 de ce code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

D'après les dispositions de l'article 1231-2 du code susvisé, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L'article 2044 du code susmentionné dispose quant à lui que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Les articles 2048 et 2049 du susdit code prévoient pour leur part que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. Les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 2052 du code sus-indiqué, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

En l'espèce, il est établi : que le 21 janvier 2021, la S.A.S. MADE SERVICES, spécialiste de la maintenance mandatée par la S.A.S. AGLM IMMO, a rendu un rapport d'audit mentionnant que « la porte à analyser est située à l'entrée du magasin, et sert d'entrée principale. [...] La porte présente des vantaux très épais (et donc très lourds), signes d'une porte blindée ou d'une porte coupe-feu, ce qui est étonnant au vu de l'endroit où elle est située (entrée de magasin). [...] Les systèmes de sécurité existants (cellules) sont conformes aux normes et aux nécessités existantes. La porte, telle qu'installée, répond aux normes d'issue de secours (CO48). [...] Enfin, cette porte n'est pas destinée à subir le même nombre de cycles d'ouverture/fermeture qu'une porte d'entrée de magasin. Son rôle est avant tout sécuritaire et son moteur, qui n'est pas dimensionné pour un usage intensif avec des vantaux de ce poids, souffre beaucoup dans cette situation. Conclusions : La modification du mécanisme de fermeture automatique de la porte, en mécanisme d'ouverture automatique de la porte, entraîne une usure prématurée de la motorisation qui est utilisée à l'envers. Bien que cette porte soit conforme aux normes incendie, il n'en demeure pas moins que sa fiabilité sera problématique au fil du temps. Préconisations : [...] Nous préconisons donc : - Le changement des vantaux "coupe-feu" au profit de vantaux "normaux" beaucoup moins lourds ; - La dépose du système de contrepoids au profit d'un système CO48 (sandows) » (pièces n°8 en demande et n°4 en défense, pages 4, 5 et 6) ; et que suivant bon de commande n°13501210019 en date du 25 février 2021 faisant suite à un devis n°PCH-2021-2-5 en date du 18 février 2021 d'un montant de 14.592 euros T.T.C., la S.A.S. AGLM IMMO a confié à la S.A.S. ENERGILEC la réalisation des travaux de « transformation de la porte automatique de l'entrée du magasin CAP FERMIER pour améliorer son fonctionnement » visant à « démonter les motorisations et contrepoids actuels afin d'installer un nouveau kit de motorisation de marque Tormax prévu pour des applications de portes lourdes. Ce kit comprend 2 moteurs puissants, une nouvelle électronique de gestion et le système d'ouverture automatique en cas de coupure de courant (sandow) » (pièce n°3 en défense) ; étant observé que l'allégation de la preneuse selon laquelle « à ce jour, les portes ne fonctionnent toujours pas correctement » (page 12 de ses dernières conclusions) n'est étayée par aucun élément, celle-ci ne produisant notamment aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice venant confirmer ses dires.

De plus, il ressort des éléments versés aux débats : que dans un document intitulé « Synthèse des difficultés liées à la location des locaux du [Adresse 3] par Cap Fermier », se prévalant notamment des « difficultés liées au fonctionnement de la porte d'entrée actuelle », la S.A.S. CAP-FERMIER a sollicité l'indemnisation de son préjudice à hauteur d'un montant de 53.502 euros H.T. (pièce n°8 en défense) ; que par courriel en date du 16 août 2021, la mandataire de la bailleresse a indiqué « vous trouverez pour rappel la proposition adressée par mail le 22 juillet dernier à savoir : - à vous octroyer un abandon de créance de 1,5 mois ; - à accepter le règlement de vos loyers mensuellement en 2021 à terme à échoir (avec paiement du mois de juillet dans les meilleurs délais) ; - à échelonner un règlement de votre dette actuelle jusqu'au 31/12/21. Celle-ci englobe bien l'ensemble des faits présentés dans la note synthétique en tenant compte des différents éléments comme le rideau d'air chaud et le gardiennage. Nous estimons que cette proposition est convenable pour les deux parties et vient en complément des différents ajustements que nous avions pu effectuer lors de la négociation sur le bail » (pièce n°9 en défense) ; que par courriel en date du 31 août 2021, la S.A.S. CAP-FERMIER a répondu « nous avons pris bonne note du fait que vous ne souhaitiez pas aller au-delà de la proposition que vous nous avez faite lors de notre dernier entretien en juillet. L'évaluation du préjudice que nous avons subi du fait du mauvais fonctionnement de la porte d'accès au magasin est donc évalué par vos soins à 17.713 € (soit un mois et demi de loyer) [...]. Sans revenir sur nos conclusions de l'analyse que nous vous avons fait parvenir par courriel en juillet et pour clore ce différend qui a eu lieu dans une période très difficile pour le développement du magasin, nous donnons donc notre accord pour les termes de votre proposition » (pièce n°10 en défense) ; et que par acte sous signature privée en date du 27 septembre 2021, la S.A.S. AGLM IMMO et la S.A.S. CAP-FERMIER ont conclu un avenant n°1 au contrat de bail commercial reprenant les termes de cet accord, à savoir « 2. ABANDONS DE CRÉANCES : Le Bailleur consent au Preneur, à titre exceptionnel et commercial, un abandon de créances : 100% au titre du loyer du mois de mars 2021 et 50% au titre du loyer du mois d'avril 2021 soit 17.713,13 € H.T. et 21.255,75 € T.T.C. Le Preneur s'engage à régler l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2021 d'un montant de 40.936,99 € H.T. [...] soit 49.124,38 € T.T.C. [...] en trois échéances, l'une pour un tiers lors de la signature de l'Avenant n°1, la seconde 30 jours francs après la signature de l'Avenant n°1 et la troisième 60 jours francs après la signature de l'Avenant n°1. [...] 4. MODALITÉS DE PAIEMENT : Le Bailleur accepte, par dérogation à l'article 3.3.4 du Bail, le paiement mensuel à échoir des loyers pour le 4ème trimestre 2021 » (pièces n°9 en demande et n°7 en défense) ; de sorte qu'il est démontré que cet avenant n°1 revêt un caractère transactionnel.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le préjudice résultant des dysfonctionnements affectant les portes d'entrée des locaux donnés à bail a d'ores et déjà été indemnisé dans le cadre de la conclusion de l'avenant n°1 au contrat de bail commercial en date du 27 septembre 2021 à valeur transactionnelle, de sorte que la S.A.S. CAP-FERMIER n'est pas fondée à réclamer la réparation de ce même préjudice dans le cadre de la présente instance, étant au surplus observé que le montant forfaitaire de 100.000 euros sollicité dans ses écritures n'est corroboré par aucun justificatif. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CAP-FERMIER de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.S. AGLM IMMO au titre de son préjudice de jouissance. 

Sur la demande de compensation

Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

Décision du 06 Mai 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03443 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNC4

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la locataire n'est titulaire d'aucune créance sur la bailleresse, il y a lieu de rejeter sa demande de compensation judiciaire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CAP-FERMIER ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première de leur demande de compensation judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle de fixation de créance

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l'article 1353 dudit code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas du I de l'article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 622-22 du même code, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le premier alinéa de l'article L. 622-25 dudit code, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, prévoit quant à lui que la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l'assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d'un tiers.

Le premier alinéa de l'article R. 622-20 de ce code, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions de l'article R. 631-20, énonce pour sa part que l'instance interrompue en application de l'article L. 622-22 est reprise à l'initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l'instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l'article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l'administrateur lorsqu'il a pour mission d'assister le débiteur ou le commissaire à l'exécution du plan.
Décision du 06 Mai 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03443 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNC4

Les deux premiers alinéas de l'article 2332 du code civil disposent qu'outre celles prévues par des lois spéciales, les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1°) toutes les sommes dues en exécution d'un bail ou de l'occupation d'un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d'exploitation et la récolte de l'année.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 622-16 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure. 

En l'espèce, il est établi que par jugement en date du 11 janvier 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°19 A du 27 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.S. CAP-FERMIER, et désigné la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] en qualité d'administratrice judiciaire avec mission d'assistance ainsi que la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] en qualité de mandataire judiciaire (pièces n°13 en demande et n°19 en défense).

De plus, la S.A.S. AGLM IMMO justifie avoir, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 28 février 2023, procédé à une déclaration de créance entre les mains de la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER (pièces n°17 en demande et n°20 en défense).

Cependant, nonobstant que les deux commandements de payer signifiés à la locataire par actes d'huissier en date du 16 février 2022 et du 24 novembre 2022 portent respectivement sur la somme principale de 103.325,26 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives de l'année 2021 et du premier trimestre de l'année 2022, et sur la somme principale de 146.154,78 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives des trois derniers trimestres de l'année 2022 (pièces n°11 et n°16 en demande, et n°12 et n°18 en défense), soit sur la somme totale de 249.480,04 euros, et bien que la déclaration de créance porte sur la somme de 254.829,54 euros T.T.C. (pièces n°17 en demande et n°20 en défense), force est de constater que la S.A.S. AGLM IMMO réclame un montant inférieur, si bien que dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à sa demande de fixation de créance d'un montant de 245.587,08 euros T.T.C., lequel n'est pas contesté par la locataire.

De même, quoique les loyers, charges et taxes locatives impayés soient relatifs aux années 2021 et 2022, c'est-à-dire à la période biennale précédant l'ouverture de la procédure collective, il y a toutefois lieu de relever que la S.A.S. AGLM IMMO ne s'est prévalue du caractère privilégié de sa créance ni dans sa déclaration de créance, ni dans le cadre de la présente instance, ce qui justifie que ladite créance soit fixée à titre chirographaire.

En conséquence, il convient de fixer la créance de loyers, de charges et de taxes locatives de la S.A.S. AGLM IMMO au passif de la procédure collective de la S.A.S. CAP-FERMIER à la somme de 245.587,08 euros T.T.C. à titre chirographaire. 

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l'ouverture d'une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens (Com., 24 novembre 1998 : pourvoi n°94-19698 ; Civ. 3, 8 juillet 2021 : pourvoi n°19-18437).

En l'espèce, la S.A.S. CAP-FERMIER ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première étant les parties perdantes, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective, en ce compris le coût des commandements de payer en date du 16 février 2022 et du 24 novembre 2022, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et il ne sera pas fait droit à la demande formée par la première au titre des frais irrépétibles.

De même, il y a lieu d'admettre une créance d'indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que la S.A.S. AGLM IMMO a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER recevables en leur intervention volontaire,

DÉBOUTE la S.A.S. CAP-FERMIER, ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER, de leur demande de nullité des deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés par la S.A.S. AGLM IMMO par actes d'huissier de justice en date du 16 avril 2022 et du 24 novembre 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. CAP-FERMIER de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.S. AGLM IMMO au titre de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE la S.A.S. CAP-FERMIER, ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER, de leur demande de compensation judiciaire,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. CAP-FERMIER la créance de la S.A.S. AGLM IMMO au titre des loyers, des charges et des taxes locatives impayés arrêtée au 11 janvier 2023 à la somme totale de 245.587,08 euros T.T.C. (DEUX CENT QUARANTE-CINQ MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-SEPT euros et HUIT centimes toutes taxes comprises) à titre chirographaire,

DÉBOUTE la S.A.S. CAP-FERMIER de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. CAP-FERMIER la créance de la S.A.S. AGLM IMMO au titre des frais irrépétibles à la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. CAP-FERMIER les dépens de l'instance, en ce compris le coût des deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés par la S.A.S. AGLM IMMO par actes d'huissier de justice en date du 16 avril 2022 et du 24 novembre 2022,

AUTORISE Maître [V] [Z] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 06 Mai 2025


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BIETTE (T0004)
 Me CHAOUI (L0291)


■

18° chambre 
3ème section

N° RG 22/03443

N° Portalis 352J-W-B7G-CWNC4

N° MINUTE : 2

Assignation du :
15 Mars 2022







JUGEMENT 
rendu le 06 Mai 2025 
DEMANDERESSE

S.A.S. CAP-FERMIER (RCS de Paris 882 227 812)
[Adresse 3]
[Localité 8]

S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS, prise en la personne de Maître [R] [P] ès-qualités d’administratrice judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER, par voie d’intervention volontaire
[Adresse 1]
[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER, par voie d’intervention volontaire
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentées par Me Bertrand BIETTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0004

DÉFENDERESSE

S.A.S. AGLM IMMO (RCS de Lille Métropole 817 487 077)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Hanan CHAOUI de la SELEURL Hanan Chaoui Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0291
Décision du 06 Mai 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03443 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNC4


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.



DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025 puis prorogée successivement le 07 avril et le 06 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée non daté, la S.A.S. AGLM IMMO a donné à bail commercial à la S.A.S. CAP-FERMIER des locaux d'une surface locative brute de 314,90 m² situés au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] pour une durée de dix années à effet au 12 août 2020 afin qu'y soit exercée une activité d'achat et de vente au détail de produits de la ferme et du terroir, en boutique et en ligne, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 141.705 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 27 septembre 2021, les parties ont conclu un avenant n°1 au contrat de bail commercial aux termes duquel : la S.A.S. AGLM IMMO a consenti à la S.A.S. CAP-FERMIER un abandon de créance d'un montant de 17.713,13 euros H.T., soit 21.255,75 euros T.T.C., correspondant au loyer du mois de mars de l'année 2021 et à la moitié du loyer du mois d'avril de l'année 2021, et a accepté un paiement mensuel du loyer du quatrième trimestre de cette même année ; et la S.A.S. CAP-FERMIER s'est engagée à régler son arriéré locatif arrêté au 30 juin 2021 d'un montant de 40.936,99 euros H.T., soit 49.124,38 euros T.T.C., en trois échéances payables respectivement le 27 septembre, le 27 octobre et le 26 novembre 2021. 

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives de l'année 2021 et du premier trimestre de l'année 2022, et après avoir mis en œuvre la garantie bancaire autonome à première demande stipulée au contrat de bail commercial d'un montant de 70.000 euros par lettre recommandée en date du 23 décembre 2021, cette somme ayant été réceptionnée le 12 janvier 2022, la S.A.S. AGLM IMMO a, par lettre recommandée en date du 1er février 2022, mis en demeure la S.A.S. CAP-FERMIER de lui verser sous huitaine la somme de 103.325,26 euros, ainsi que de lui adresser une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande d'un montant de 70.000 euros, et en l'absence de règlement lui a, par acte d'huissier en date du 16 février 2022, fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 103.325,26 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 394,83 euros, valant également sommation de reconstituer la garantie bancaire autonome à première demande d'un montant de 70.000 euros dans le délai d'un mois.

Par exploit d'huissier en date du 15 mars 2022, la S.A.S. CAP-FERMIER a fait assigner la S.A.S. AGLM IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité de ce premier commandement de payer à titre principal, et en octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/03443.

Parallèlement, par exploit d'huissier en date du 5 avril 2022, la S.A.S. AGLM IMMO a fait assigner la S.A.S. CAP-FERMIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme provisionnelle de 106.639,92 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 1er mars 2022.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 juin 2022, le juge des référés a notamment : condamné la S.A.S. CAP-FERMIER à payer à la S.A.S. AGLM IMMO la somme provisionnelle de 50.000 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 1er mars 2022 ; autorisé la S.A.S. CAP-FERMIER à régler sa dette en cinq mensualités d'un montant de 10.000 euros chacune entre le dernier jour du mois suivant la date de signification de la décision et le dernier jour du quatrième mois suivant la date du premier versement ; dit qu'en l'absence de paiement de tout ou partie de l'une de ces mensualités, l'échelonnement fixé serait immédiatement caduc et l'intégralité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible ; et condamné la S.A.S. CAP-FERMIER aux dépens ainsi qu'à payer à la S.A.S. AGLM IMMO la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance au fond, lui faisant grief de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des trois derniers trimestres de l'année 2022, la S.A.S. AGLM IMMO a, par acte d'huissier en date du 24 novembre 2022, fait signifier à la S.A.S. CAP-FERMIER un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 146.154,78 euros.

Par exploit d'huissier en date du 20 décembre 2022, la S.A.S. CAP-FERMIER a fait assigner la S.A.S. AGLM IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité de ce second commandement de payer à titre principal, et en octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/15143.

Par jugement en date du 11 janvier 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°19 A du 27 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.S. CAP-FERMIER, et désigné la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] en qualité d'administratrice judiciaire avec mission d'assistance ainsi que la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] en qualité de mandataire judiciaire.


Décision du 06 Mai 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03443 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNC4

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 janvier 2023, la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER sont intervenues volontairement à l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/03443. 

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 28 février 2023, la S.A.S. AGLM IMMO a procédé à une déclaration de créance d'un montant de 254.829,54 euros T.T.C. entre les mains de la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 mars 2023, la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER sont intervenues volontairement à l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/15143. 

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 22/03443 par le juge de la mise en état le 29 septembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 février 2024, la S.A.S. CAP-FERMIER ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première demandent au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-41, L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, et des articles 1719 et 1720 du code civil, de :

– prendre acte de l'intervention volontaire de la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et de la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER, et les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes ;
– déclarer la S.A.S. CAP-FERMIER recevable et bien fondée en ses demandes ; 
– déclarer nuls et de nul effet les commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date des 16 février 2022 et 24 novembre 2022 signifiés à la S.A.S. CAP-FERMIER par la S.A.S. AGLM IMMO ;
– condamner la S.A.S. AGLM IMMO à payer à la S.A.S. CAP-FERMIER la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;
– ordonner la compensation entre les créances réciproques de la S.A.S. CAP-FERMIER et de la S.A.S. AGLM IMMO à hauteur de la somme la plus faible ;
– fixer, après compensation, la créance de la S.A.S. AGLM IMMO au passif de la S.A.S. CAP-FERMIER ; 
– condamner la S.A.S. AGLM IMMO à payer à la S.A.S. CAP-FERMIER la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. AGLM IMMO aux dépens ;
– dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de leurs prétentions, la S.A.S. CAP-FERMIER ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première font valoir qu'en raison de la procédure collective ouverte, la bailleresse ne peut plus poursuivre la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial, ce qui justifie l'annulation des deux commandements de payer visant la clause résolutoire litigieux.

Elles ajoutent que les portes d'entrée des locaux n'ont fonctionné que pendant deux mois, à savoir du 25 juin à la fin du mois d'août de l'année 2021, mais qu'elles sont atteintes de dysfonctionnements n'ayant pu être réglés malgré les nombreuses interventions de prestataires extérieurs, n'étant manifestement pas adaptées pour être ouvertes et fermées un important nombre de fois quotidiennement, ce qui constitue un manquement de la S.A.S. AGLM IMMO à son obligation de délivrance et d'entretien ayant causé un préjudice de jouissance à la locataire, lequel justifie l'allocation de dommages et intérêts au profit de cette dernière devant se compenser avec la créance de loyers, de charges et de taxes locatives de la bailleresse. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 avril 2024, la S.A.S. AGLM IMMO sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1103, 1719, 1720 et 1728 du code civil, et de l'article 9 du code de procédure civile, de :

– débouter la S.A.S. CAP-FERMIER de l'ensemble de ses demandes ;
– en conséquence, dire que les commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial qu'elle a fait signifier à la S.A.S. CAP-FERMIER en date des 16 février 2022 et 24 novembre 2022 sont valables ;
– juger que les sommes dues par la S.A.S. CAP-FERMIER au titre des loyers et charges impayés antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire en date du 11 janvier 2023 s'élèvent à la somme de 245.587,08 euros T.T.C. ;
– condamner la S.A.S. CAP-FERMIER à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. CAP-FERMIER aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, avec distraction au profit de Maître Hanan CHAOUI.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. AGLM IMMO indique que les deux commandements de payer litigieux portent sur des créances exigibles, si bien qu'ils sont parfaitement valables, ce qui justifie sa demande de fixation de créance.

Elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance ou d'entretien, faisant remarquer que d'une part, elle a fait intervenir des prestataires pour remédier aux dysfonctionnements affectant les portes des locaux, et a pris en charge financièrement le coût de la transformation de la porte principale, et que d'autre part, le préjudice invoqué par la preneuse a d'ores et déjà été pris en compte dans le cadre de l'avenant en date du 27 septembre 2021. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 avril 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 16 octobre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025, puis prorogée successivement au 7 avril et au 6 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'intervention volontaire

Aux termes des dispositions de l'article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.
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En outre, en application des dispositions de l'article 325 du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 327 dudit code, l'intervention en première instance ou en cause d'appel est volontaire ou forcée.

Selon les dispositions de l'article 328 de ce code, l'intervention volontaire est principale ou accessoire.

D'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 330 du code susmentionné, l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. 

Le I de l'article L. 622-21 du code de commerce, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, prévoit quant à lui que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2°) à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 

Le premier alinéa de l'article L. 622-22 du même code, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, énonce pour sa part que sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. 

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 622-20 dudit code, applicable en matière de redressement judiciaire en vertu des dispositions de l'article R. 631-20, l'instance interrompue en application de l'article L. 622-22 est reprise à l'initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l'instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l'article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l'administrateur lorsqu'il a pour mission d'assister le débiteur ou le commissaire à l'exécution du plan. 

En l'espèce, il est établi que par jugement en date du 11 janvier 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°19 A du 27 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.S. CAP-FERMIER, et désigné la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] en qualité d'administratrice judiciaire avec mission d'assistance ainsi que la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] en qualité de mandataire judiciaire (pièces n°13 en demande et n°19 en défense).

Dès lors, force est de constater que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER ont un intérêt à intervenir à la présente instance, cette intervention volontaire se rattachant aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant, ce qui n'est pas contesté.
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En conséquence, il convient de déclarer la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER recevables en leur intervention volontaire.

Sur les demandes de la locataire

Sur la demande de nullité des commandements de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l'article 649 du même code, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Selon les dispositions de l'article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Enfin, d'après les dispositions des premier et troisième alinéas du I de l'article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 2°) à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, seule peut justifier la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d'une des mentions légales susvisées, à l'exclusion d'une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l'absence de justificatif joint à l'acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645) ; et que d'autre part, l'action introduite par le bailleur, avant le jugement d'ouverture d'une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée (Com., 15 février 2011 : pourvoi n°10-12747 ; Civ. 3, 17 mai 2011 : pourvois n°10-15957, n°10-15959, n°10-15964, n°10-15972, n°10-15973, n°10-15974 et n°10-15975 ; Civ. 3, 1er décembre 2016 : pourvoi n°15-18425 ; Civ. 3, 4 juillet 2019 : pourvoi n°18-16453 ; Civ. 3, 26 mars 2020 : pourvois n°19-10223 et n°19-10224 ; Civ. 3, 13 avril 2022 : pourvoi n°21-15336 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21957), étant observé que la règle relative au principe de l'arrêt ou de l'interdiction des poursuites individuelles doit être relevée au besoin d'office par la juridiction (Civ. 3, 18 septembre 2012 : pourvoi n°11-19571 ; Civ. 3, 26 mai 2016 : pourvoi n°15-12750).

En l'espèce, s'il est établi que par jugement en date du 11 janvier 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°19 A du 27 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.S. CAP-FERMIER (pièces n°13 en demande et n°19 en défense), lequel jugement a dès lors rendu irrecevables toutes demandes en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, force est toutefois de constater que la S.A.S. CAP-FERMIER n'invoque aucune irrégularité dont seraient entachés les commandements de payer litigieux en date du 16 avril 2022 et du 24 novembre 2022 (pièces n°11 et n°16 en demande, et n°12 et n°18 en défense), la procédure collective ouverte à son égard n'ayant aucune incidence sur la validité de ces derniers.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CAP-FERMIER ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première de leur demande de nullité des commandements de payer signifiés par la S.A.S. AGLM IMMO par actes d'huissier en date du 16 avril 2022 et du 24 novembre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions des quatre premiers alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 2°) d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, en application des dispositions de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En vertu des dispositions des premier et sixième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Selon les dispositions de l'article 1231-1 de ce code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

D'après les dispositions de l'article 1231-2 du code susvisé, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L'article 2044 du code susmentionné dispose quant à lui que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Les articles 2048 et 2049 du susdit code prévoient pour leur part que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. Les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 2052 du code sus-indiqué, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

En l'espèce, il est établi : que le 21 janvier 2021, la S.A.S. MADE SERVICES, spécialiste de la maintenance mandatée par la S.A.S. AGLM IMMO, a rendu un rapport d'audit mentionnant que « la porte à analyser est située à l'entrée du magasin, et sert d'entrée principale. [...] La porte présente des vantaux très épais (et donc très lourds), signes d'une porte blindée ou d'une porte coupe-feu, ce qui est étonnant au vu de l'endroit où elle est située (entrée de magasin). [...] Les systèmes de sécurité existants (cellules) sont conformes aux normes et aux nécessités existantes. La porte, telle qu'installée, répond aux normes d'issue de secours (CO48). [...] Enfin, cette porte n'est pas destinée à subir le même nombre de cycles d'ouverture/fermeture qu'une porte d'entrée de magasin. Son rôle est avant tout sécuritaire et son moteur, qui n'est pas dimensionné pour un usage intensif avec des vantaux de ce poids, souffre beaucoup dans cette situation. Conclusions : La modification du mécanisme de fermeture automatique de la porte, en mécanisme d'ouverture automatique de la porte, entraîne une usure prématurée de la motorisation qui est utilisée à l'envers. Bien que cette porte soit conforme aux normes incendie, il n'en demeure pas moins que sa fiabilité sera problématique au fil du temps. Préconisations : [...] Nous préconisons donc : - Le changement des vantaux "coupe-feu" au profit de vantaux "normaux" beaucoup moins lourds ; - La dépose du système de contrepoids au profit d'un système CO48 (sandows) » (pièces n°8 en demande et n°4 en défense, pages 4, 5 et 6) ; et que suivant bon de commande n°13501210019 en date du 25 février 2021 faisant suite à un devis n°PCH-2021-2-5 en date du 18 février 2021 d'un montant de 14.592 euros T.T.C., la S.A.S. AGLM IMMO a confié à la S.A.S. ENERGILEC la réalisation des travaux de « transformation de la porte automatique de l'entrée du magasin CAP FERMIER pour améliorer son fonctionnement » visant à « démonter les motorisations et contrepoids actuels afin d'installer un nouveau kit de motorisation de marque Tormax prévu pour des applications de portes lourdes. Ce kit comprend 2 moteurs puissants, une nouvelle électronique de gestion et le système d'ouverture automatique en cas de coupure de courant (sandow) » (pièce n°3 en défense) ; étant observé que l'allégation de la preneuse selon laquelle « à ce jour, les portes ne fonctionnent toujours pas correctement » (page 12 de ses dernières conclusions) n'est étayée par aucun élément, celle-ci ne produisant notamment aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice venant confirmer ses dires.

De plus, il ressort des éléments versés aux débats : que dans un document intitulé « Synthèse des difficultés liées à la location des locaux du [Adresse 3] par Cap Fermier », se prévalant notamment des « difficultés liées au fonctionnement de la porte d'entrée actuelle », la S.A.S. CAP-FERMIER a sollicité l'indemnisation de son préjudice à hauteur d'un montant de 53.502 euros H.T. (pièce n°8 en défense) ; que par courriel en date du 16 août 2021, la mandataire de la bailleresse a indiqué « vous trouverez pour rappel la proposition adressée par mail le 22 juillet dernier à savoir : - à vous octroyer un abandon de créance de 1,5 mois ; - à accepter le règlement de vos loyers mensuellement en 2021 à terme à échoir (avec paiement du mois de juillet dans les meilleurs délais) ; - à échelonner un règlement de votre dette actuelle jusqu'au 31/12/21. Celle-ci englobe bien l'ensemble des faits présentés dans la note synthétique en tenant compte des différents éléments comme le rideau d'air chaud et le gardiennage. Nous estimons que cette proposition est convenable pour les deux parties et vient en complément des différents ajustements que nous avions pu effectuer lors de la négociation sur le bail » (pièce n°9 en défense) ; que par courriel en date du 31 août 2021, la S.A.S. CAP-FERMIER a répondu « nous avons pris bonne note du fait que vous ne souhaitiez pas aller au-delà de la proposition que vous nous avez faite lors de notre dernier entretien en juillet. L'évaluation du préjudice que nous avons subi du fait du mauvais fonctionnement de la porte d'accès au magasin est donc évalué par vos soins à 17.713 € (soit un mois et demi de loyer) [...]. Sans revenir sur nos conclusions de l'analyse que nous vous avons fait parvenir par courriel en juillet et pour clore ce différend qui a eu lieu dans une période très difficile pour le développement du magasin, nous donnons donc notre accord pour les termes de votre proposition » (pièce n°10 en défense) ; et que par acte sous signature privée en date du 27 septembre 2021, la S.A.S. AGLM IMMO et la S.A.S. CAP-FERMIER ont conclu un avenant n°1 au contrat de bail commercial reprenant les termes de cet accord, à savoir « 2. ABANDONS DE CRÉANCES : Le Bailleur consent au Preneur, à titre exceptionnel et commercial, un abandon de créances : 100% au titre du loyer du mois de mars 2021 et 50% au titre du loyer du mois d'avril 2021 soit 17.713,13 € H.T. et 21.255,75 € T.T.C. Le Preneur s'engage à régler l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2021 d'un montant de 40.936,99 € H.T. [...] soit 49.124,38 € T.T.C. [...] en trois échéances, l'une pour un tiers lors de la signature de l'Avenant n°1, la seconde 30 jours francs après la signature de l'Avenant n°1 et la troisième 60 jours francs après la signature de l'Avenant n°1. [...] 4. MODALITÉS DE PAIEMENT : Le Bailleur accepte, par dérogation à l'article 3.3.4 du Bail, le paiement mensuel à échoir des loyers pour le 4ème trimestre 2021 » (pièces n°9 en demande et n°7 en défense) ; de sorte qu'il est démontré que cet avenant n°1 revêt un caractère transactionnel.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le préjudice résultant des dysfonctionnements affectant les portes d'entrée des locaux donnés à bail a d'ores et déjà été indemnisé dans le cadre de la conclusion de l'avenant n°1 au contrat de bail commercial en date du 27 septembre 2021 à valeur transactionnelle, de sorte que la S.A.S. CAP-FERMIER n'est pas fondée à réclamer la réparation de ce même préjudice dans le cadre de la présente instance, étant au surplus observé que le montant forfaitaire de 100.000 euros sollicité dans ses écritures n'est corroboré par aucun justificatif. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CAP-FERMIER de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.S. AGLM IMMO au titre de son préjudice de jouissance. 

Sur la demande de compensation

Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

Décision du 06 Mai 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03443 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNC4

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la locataire n'est titulaire d'aucune créance sur la bailleresse, il y a lieu de rejeter sa demande de compensation judiciaire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CAP-FERMIER ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première de leur demande de compensation judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle de fixation de créance

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l'article 1353 dudit code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas du I de l'article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 622-22 du même code, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le premier alinéa de l'article L. 622-25 dudit code, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, prévoit quant à lui que la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l'assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d'un tiers.

Le premier alinéa de l'article R. 622-20 de ce code, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions de l'article R. 631-20, énonce pour sa part que l'instance interrompue en application de l'article L. 622-22 est reprise à l'initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l'instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l'article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l'administrateur lorsqu'il a pour mission d'assister le débiteur ou le commissaire à l'exécution du plan.
Décision du 06 Mai 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03443 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWNC4

Les deux premiers alinéas de l'article 2332 du code civil disposent qu'outre celles prévues par des lois spéciales, les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1°) toutes les sommes dues en exécution d'un bail ou de l'occupation d'un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d'exploitation et la récolte de l'année.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 622-16 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure. 

En l'espèce, il est établi que par jugement en date du 11 janvier 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°19 A du 27 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.A.S. CAP-FERMIER, et désigné la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] en qualité d'administratrice judiciaire avec mission d'assistance ainsi que la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] en qualité de mandataire judiciaire (pièces n°13 en demande et n°19 en défense).

De plus, la S.A.S. AGLM IMMO justifie avoir, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 28 février 2023, procédé à une déclaration de créance entre les mains de la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER (pièces n°17 en demande et n°20 en défense).

Cependant, nonobstant que les deux commandements de payer signifiés à la locataire par actes d'huissier en date du 16 février 2022 et du 24 novembre 2022 portent respectivement sur la somme principale de 103.325,26 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives de l'année 2021 et du premier trimestre de l'année 2022, et sur la somme principale de 146.154,78 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives des trois derniers trimestres de l'année 2022 (pièces n°11 et n°16 en demande, et n°12 et n°18 en défense), soit sur la somme totale de 249.480,04 euros, et bien que la déclaration de créance porte sur la somme de 254.829,54 euros T.T.C. (pièces n°17 en demande et n°20 en défense), force est de constater que la S.A.S. AGLM IMMO réclame un montant inférieur, si bien que dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à sa demande de fixation de créance d'un montant de 245.587,08 euros T.T.C., lequel n'est pas contesté par la locataire.

De même, quoique les loyers, charges et taxes locatives impayés soient relatifs aux années 2021 et 2022, c'est-à-dire à la période biennale précédant l'ouverture de la procédure collective, il y a toutefois lieu de relever que la S.A.S. AGLM IMMO ne s'est prévalue du caractère privilégié de sa créance ni dans sa déclaration de créance, ni dans le cadre de la présente instance, ce qui justifie que ladite créance soit fixée à titre chirographaire.

En conséquence, il convient de fixer la créance de loyers, de charges et de taxes locatives de la S.A.S. AGLM IMMO au passif de la procédure collective de la S.A.S. CAP-FERMIER à la somme de 245.587,08 euros T.T.C. à titre chirographaire. 

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 631-14, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l'ouverture d'une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens (Com., 24 novembre 1998 : pourvoi n°94-19698 ; Civ. 3, 8 juillet 2021 : pourvoi n°19-18437).

En l'espèce, la S.A.S. CAP-FERMIER ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première étant les parties perdantes, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective, en ce compris le coût des commandements de payer en date du 16 février 2022 et du 24 novembre 2022, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et il ne sera pas fait droit à la demande formée par la première au titre des frais irrépétibles.

De même, il y a lieu d'admettre une créance d'indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que la S.A.S. AGLM IMMO a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER recevables en leur intervention volontaire,

DÉBOUTE la S.A.S. CAP-FERMIER, ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER, de leur demande de nullité des deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés par la S.A.S. AGLM IMMO par actes d'huissier de justice en date du 16 avril 2022 et du 24 novembre 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. CAP-FERMIER de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.S. AGLM IMMO au titre de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE la S.A.S. CAP-FERMIER, ainsi que la S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [R] [P] et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités respectivement d'administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.A.S. CAP-FERMIER, de leur demande de compensation judiciaire,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. CAP-FERMIER la créance de la S.A.S. AGLM IMMO au titre des loyers, des charges et des taxes locatives impayés arrêtée au 11 janvier 2023 à la somme totale de 245.587,08 euros T.T.C. (DEUX CENT QUARANTE-CINQ MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-SEPT euros et HUIT centimes toutes taxes comprises) à titre chirographaire,

DÉBOUTE la S.A.S. CAP-FERMIER de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. CAP-FERMIER la créance de la S.A.S. AGLM IMMO au titre des frais irrépétibles à la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. CAP-FERMIER les dépens de l'instance, en ce compris le coût des deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés par la S.A.S. AGLM IMMO par actes d'huissier de justice en date du 16 avril 2022 et du 24 novembre 2022,

AUTORISE Maître [V] [Z] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 06 Mai 2025


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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