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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Valence, TPBR, 5 mai 2025, n° 24/00004

Réouverture des débatsContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

VU la requête en date du 9 février 2024 adressée par Monsieur [T] [P], reçue au greffe le 13 février suivant sollicitant la convocation de Mesdames [N] [R] épouse [Y] et [L] [R] épouse [S] aux fins de dire , à titre principal, et juger nulle et de nul effet la notification effectuée le 11 décembre 2023 par Maître [O] [B], notaire à [Localité 21] au visa des articles L.411-47, L.411-58, L.411-59, L.411-54, L.331-1 et R.411-11 du code rural, à titre subsidiaire, dire et juger que la vente projetée ne peut porter que sur les terres louées, à savoir, parties de la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] et la parcelle [Cadastre 20], avant dire-droit sur la valeur des terres objets du droit de préemption, ordonner une expertise, désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission notamment de fournir à la juridiction tout élément de nature à permettre la fixation de la valeur des parcelles de terres louées, et notamment leurs surfaces précises, dans tous les cas, de condamner solidairement les bailleurs au versement de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens, y compris les frais d’expertise ; 

VU la convocation des parties à l’audience de conciliation du 10 juin 2024, utilement renvoyée à celle du 2 septembre suivant ; 

VU le procès-verbal de non-conciliation du 2 septembre 2024 ;

VU la convocation des parties à l’audience de jugement du 4 novembre 2024, utilement renvoyée à la demande des parties et ultimement à celle du 10 mars 2025 ;

VU les conclusions responsives n° 2 prises par Monsieur [T] [P] à ladite audience aux fins de dire, à titre principal, et juger nulle et de nul effet la notification effectuée le 11 décembre 2023 par Maître [O] [B], notaire à [Localité 21] en raison de l’excès d’indivisibilité qui constitue un obstacle abusif à l’exercice du droit de préemption du demandeur au visa des articles L.412-1, L.412-6 et L.412-7 du code rural, à titre subsidiaire, de maintenir les termes de sa requête initiale et à y ajouter de fixer, après expertise judiciaire, la valeur vénale des parcelles [Cadastre 20] et [Cadastre 13] et les conditions de la vente, ordonner la matérialisation par un géomètre de la zone louée de la parcelle [Cadastre 13] au demandeur, rejeter les prétentions des défenderesses relatives à l’indivisibilité et aux comportements allégués du demandeur, dans tous les cas, de condamner solidairement les bailleurs au versement de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens, y compris les frais d’expertise ; 

VU les conclusions en défense prises par Madame [N] [R] épouse [Y] et Madame [L] [R] épouse [S] à ladite audience, aux fins de débouter le demandeur de toutes ses prétentions, fins et conclusions contraires aux présentes écritures, subsidiairement, ordonner avant dire-droit, un transport du Tribunal sur les lieux lieudit [Localité 24] à [Localité 22], plus subsidiairement, ordonner avant dire-droit, une mesure d’instruction (constatation, consultation ou expertise judiciaire) confiée à un expert agricole et foncier afin de se rendre sur place et d’éclairer le Tribunal quant aux aspects techniques du dossier, relatifs à l’indivisibilité du bien immobilier litigieux, encore plus subsidiairement, ordonner avant dire-droit une expertise judiciaire quant à la valeur vénale des terres en litige, aux frais avancés du demandeur, en tout état de cause, condamner le demandeur à verser aux défenderesses unies d’intérêt, une somme de 4 781,43 € (à parfaire) au titre de l’article 700 du code de procédure civile , condamner le demandeur aux entiers dépens de l’instance ; 

VU la mise en délibéré de l’affaire à la date du 5 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il est constant que Madame [N] [R] épouse [Y] et Madame [L] [R] épouse [S] ont hérité de feu leur père Monsieur [G] [R], d’une propriété rurale, composée d’une grande maison avec piscine et nombreuses dépendances, enchâssée dans des terres agricoles cadastrées section [Cadastre 20], [Cadastre 1],[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], et [Cadastre 19] le tout d’une surface de 23ha 19a 33ca, situées sur la commune de [Localité 23].

Il est encore constant que Monsieur [T] [P] est titulaire d’un bail à ferme d’une durée de neuf années à compter du 15 avril 2021 jusqu’au 15 avril 2030, conclu avec Monsieur [G] [R] le 30 avril 2021, portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] en totalité d’une surface de 0ha 42a 00ca, ainsi que sur 5 pièces de terre d’une surface totale de 5ha 02a 00ca réparties sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] d’une surface de 7ha 57a 61ca, le tout moyennant un fermage de 840 € payable chaque année au mois de Novembre.

La propriété ayant été mise en vente, par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2023, Maître [B], notaire, a notifié à Monsieur [T] [P] le prix de vente de 745 000 €, les charges, les conditions et modalités de la vente des biens pour que le preneur exerce, le cas échéant, son droit de préemption.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 février 2024, Monsieur [T] [P] a fait connaître aux propriétaires qu’il entendait exercer son droit de préemption uniquement sur les parcelles objets de son bail, contestant l’indivisibilité des biens qu’elles entendaient vendre, annonçant la saisine de ce Tribunal paritaire des baux ruraux pour faire déclarer nulle la notification reçue du projet de vente.

Ainsi, Monsieur [T] [P] oppose que l’exception d’indivisibilité dont se prévalent les bailleresses repose sur une notion d’indivisibilité géographique, matérielle ou économique que la jurisprudence interprète strictement ; de plus, il argue de ce que la prétendue indivisibilité constitue en réalité une manoeuvre destinée à éluder le droit de préemption du preneur, la vente de la propriété en un bloc étant manifestement abusive.

S’agissant de ses comportements supposément fautifs allégués par les demanderesses, tels que les passages d’engins agricoles près de la piscine, il rétorque qu’ils sont historiques et justifiés, les prétendus dommages à la piscine et aux terrains d’agrément, ils sont exagérés et non étayés, la non-utilisation des accès autonomes disponibles, les passages sont indispensables pour éviter un détour de près de 4 kilomètres sur un chemin étroit et fermé par une barrière à bascule, la taille des arbres est une pratique courante et nécessaire pour permettre le passage des engins agricoles, le rognage des fossés résulte de l’érosion naturelle des sols, quant à l’entretien des fossés et des buses, cela relève de la responsabilité du bailleur.

En réponse, Madame [N] [R] épouse [Y] et Madame [L] [R] épouse [S] répliquent que l’imbrication des lieux, l’enclavement de la bâtisse et de ses dépendances ne permettent pas de diviser la propriété, soulignant que pour l’essentiel, la propriété non bâtie est constituée de parcelles à vocation agricole ou non, hors bail, et qu’en outre, il existe divers ouvrages et canalisations de viabilisation enfouis tout autour de la maison et des dépendances.

Les défenderesses soulignent encore que les acquéreurs qui s’étaient manifestés ont très rapidement renoncé à l’acquisition et obtenu du notaire la restitution de leur dépôt de garantie dès qu’ils ont été informés de l’exercice du droit de préemption du preneur en place sur ses seules parcelles exploitées, tandis qu’elles déplorent des conflits d’usage quasi-permanents provoqués par les passages des engins agricoles du preneur compte tenu de l’imbrication des lieux.

L’examen des pièces des dossiers des parties et en particulier des plans, des plans-photos satellites et photographies des lieux ne permettent pas de visualiser précisément les enjeux du litige opposant les parties.

En conséquence, devant les explications contraires des parties, il convient de constater que le tribunal ne dispose pas des éléments techniques nécessaires pour lui permettre de statuer sur le bien fondé des demandes et moyens de défense ; il y a lieu en conséquence de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et d’ordonner la réouverture des débats lors d’un transport sur les lieux, dans les termes du dispositif ci-après et de réserver les dépens.
N° RG 24/00004 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IBWV

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

 Le Tribunal paritaire des baux ruraux, statuant publiquement, contradictoirement et par jugement avant dire-droit,

ORDONNE la réouverture des débats lors d’un transport sur les lieux le Mercredi 16 juillet 2025 à 14h30 ;

FIXE la rencontre avec les parties en personne ou représentées par leur Conseil, pour transport sur les lieux litigieux : 

Devant le fronton de la mairie de la commune de [Localité 23]

RÉSERVE toutes les demandes et les dépens.

 Ainsi prononcé au tribunal paritaire des baux ruraux de VALENCE, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 5 mai DEUX MILLE VINGT-CINQ, la minute étant signée par :

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Texte intégral
Minute n° 
N° RG 24/00004 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IBWV



JUGEMENT DU 05 Mai 2025 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE


DEMANDEUR :

Monsieur [T] [P]
né le 13 Avril 1964 à [Localité 25], demeurant [Adresse 17]

comparant assisté de Mme [I] [D] (FDSEA)



DÉFENDERESSES : 

Madame [N] [R] épouse [Y], demeurant [Adresse 12]

assistée de Me Mélanie COZON, avocat au barreau de la Drôme

Madame [L] [R] épouse [S], demeurant [Adresse 18]

assistée de Me Mélanie COZON, avocat au barreau de la Drôme


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DELIBERE

Président : Anabelle MELKA 

Assesseurs bailleurs : M. Charles PALLANDRE
 M. Michel VERGNON
Assesseurs preneurs : M. Philippe ALMORIC
 M. Pierre BARDE

M. Pierre BARDE étant absent lors du délibéré
 
Greffier : Sandrine LAMBERT


DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.


JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,
par Anabelle MELKA, Juge du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, 
assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier



Grosse à :


le : 
N° RG 24/00004 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IBWV




EXPOSE DU LITIGE : 

VU la requête en date du 9 février 2024 adressée par Monsieur [T] [P], reçue au greffe le 13 février suivant sollicitant la convocation de Mesdames [N] [R] épouse [Y] et [L] [R] épouse [S] aux fins de dire , à titre principal, et juger nulle et de nul effet la notification effectuée le 11 décembre 2023 par Maître [O] [B], notaire à [Localité 21] au visa des articles L.411-47, L.411-58, L.411-59, L.411-54, L.331-1 et R.411-11 du code rural, à titre subsidiaire, dire et juger que la vente projetée ne peut porter que sur les terres louées, à savoir, parties de la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] et la parcelle [Cadastre 20], avant dire-droit sur la valeur des terres objets du droit de préemption, ordonner une expertise, désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission notamment de fournir à la juridiction tout élément de nature à permettre la fixation de la valeur des parcelles de terres louées, et notamment leurs surfaces précises, dans tous les cas, de condamner solidairement les bailleurs au versement de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens, y compris les frais d’expertise ; 

VU la convocation des parties à l’audience de conciliation du 10 juin 2024, utilement renvoyée à celle du 2 septembre suivant ; 

VU le procès-verbal de non-conciliation du 2 septembre 2024 ;

VU la convocation des parties à l’audience de jugement du 4 novembre 2024, utilement renvoyée à la demande des parties et ultimement à celle du 10 mars 2025 ;

VU les conclusions responsives n° 2 prises par Monsieur [T] [P] à ladite audience aux fins de dire, à titre principal, et juger nulle et de nul effet la notification effectuée le 11 décembre 2023 par Maître [O] [B], notaire à [Localité 21] en raison de l’excès d’indivisibilité qui constitue un obstacle abusif à l’exercice du droit de préemption du demandeur au visa des articles L.412-1, L.412-6 et L.412-7 du code rural, à titre subsidiaire, de maintenir les termes de sa requête initiale et à y ajouter de fixer, après expertise judiciaire, la valeur vénale des parcelles [Cadastre 20] et [Cadastre 13] et les conditions de la vente, ordonner la matérialisation par un géomètre de la zone louée de la parcelle [Cadastre 13] au demandeur, rejeter les prétentions des défenderesses relatives à l’indivisibilité et aux comportements allégués du demandeur, dans tous les cas, de condamner solidairement les bailleurs au versement de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens, y compris les frais d’expertise ; 

VU les conclusions en défense prises par Madame [N] [R] épouse [Y] et Madame [L] [R] épouse [S] à ladite audience, aux fins de débouter le demandeur de toutes ses prétentions, fins et conclusions contraires aux présentes écritures, subsidiairement, ordonner avant dire-droit, un transport du Tribunal sur les lieux lieudit [Localité 24] à [Localité 22], plus subsidiairement, ordonner avant dire-droit, une mesure d’instruction (constatation, consultation ou expertise judiciaire) confiée à un expert agricole et foncier afin de se rendre sur place et d’éclairer le Tribunal quant aux aspects techniques du dossier, relatifs à l’indivisibilité du bien immobilier litigieux, encore plus subsidiairement, ordonner avant dire-droit une expertise judiciaire quant à la valeur vénale des terres en litige, aux frais avancés du demandeur, en tout état de cause, condamner le demandeur à verser aux défenderesses unies d’intérêt, une somme de 4 781,43 € (à parfaire) au titre de l’article 700 du code de procédure civile , condamner le demandeur aux entiers dépens de l’instance ; 

VU la mise en délibéré de l’affaire à la date du 5 mai 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il est constant que Madame [N] [R] épouse [Y] et Madame [L] [R] épouse [S] ont hérité de feu leur père Monsieur [G] [R], d’une propriété rurale, composée d’une grande maison avec piscine et nombreuses dépendances, enchâssée dans des terres agricoles cadastrées section [Cadastre 20], [Cadastre 1],[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], et [Cadastre 19] le tout d’une surface de 23ha 19a 33ca, situées sur la commune de [Localité 23].

Il est encore constant que Monsieur [T] [P] est titulaire d’un bail à ferme d’une durée de neuf années à compter du 15 avril 2021 jusqu’au 15 avril 2030, conclu avec Monsieur [G] [R] le 30 avril 2021, portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] en totalité d’une surface de 0ha 42a 00ca, ainsi que sur 5 pièces de terre d’une surface totale de 5ha 02a 00ca réparties sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] d’une surface de 7ha 57a 61ca, le tout moyennant un fermage de 840 € payable chaque année au mois de Novembre.

La propriété ayant été mise en vente, par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2023, Maître [B], notaire, a notifié à Monsieur [T] [P] le prix de vente de 745 000 €, les charges, les conditions et modalités de la vente des biens pour que le preneur exerce, le cas échéant, son droit de préemption.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 février 2024, Monsieur [T] [P] a fait connaître aux propriétaires qu’il entendait exercer son droit de préemption uniquement sur les parcelles objets de son bail, contestant l’indivisibilité des biens qu’elles entendaient vendre, annonçant la saisine de ce Tribunal paritaire des baux ruraux pour faire déclarer nulle la notification reçue du projet de vente.

Ainsi, Monsieur [T] [P] oppose que l’exception d’indivisibilité dont se prévalent les bailleresses repose sur une notion d’indivisibilité géographique, matérielle ou économique que la jurisprudence interprète strictement ; de plus, il argue de ce que la prétendue indivisibilité constitue en réalité une manoeuvre destinée à éluder le droit de préemption du preneur, la vente de la propriété en un bloc étant manifestement abusive.

S’agissant de ses comportements supposément fautifs allégués par les demanderesses, tels que les passages d’engins agricoles près de la piscine, il rétorque qu’ils sont historiques et justifiés, les prétendus dommages à la piscine et aux terrains d’agrément, ils sont exagérés et non étayés, la non-utilisation des accès autonomes disponibles, les passages sont indispensables pour éviter un détour de près de 4 kilomètres sur un chemin étroit et fermé par une barrière à bascule, la taille des arbres est une pratique courante et nécessaire pour permettre le passage des engins agricoles, le rognage des fossés résulte de l’érosion naturelle des sols, quant à l’entretien des fossés et des buses, cela relève de la responsabilité du bailleur.

En réponse, Madame [N] [R] épouse [Y] et Madame [L] [R] épouse [S] répliquent que l’imbrication des lieux, l’enclavement de la bâtisse et de ses dépendances ne permettent pas de diviser la propriété, soulignant que pour l’essentiel, la propriété non bâtie est constituée de parcelles à vocation agricole ou non, hors bail, et qu’en outre, il existe divers ouvrages et canalisations de viabilisation enfouis tout autour de la maison et des dépendances.

Les défenderesses soulignent encore que les acquéreurs qui s’étaient manifestés ont très rapidement renoncé à l’acquisition et obtenu du notaire la restitution de leur dépôt de garantie dès qu’ils ont été informés de l’exercice du droit de préemption du preneur en place sur ses seules parcelles exploitées, tandis qu’elles déplorent des conflits d’usage quasi-permanents provoqués par les passages des engins agricoles du preneur compte tenu de l’imbrication des lieux.

L’examen des pièces des dossiers des parties et en particulier des plans, des plans-photos satellites et photographies des lieux ne permettent pas de visualiser précisément les enjeux du litige opposant les parties.

En conséquence, devant les explications contraires des parties, il convient de constater que le tribunal ne dispose pas des éléments techniques nécessaires pour lui permettre de statuer sur le bien fondé des demandes et moyens de défense ; il y a lieu en conséquence de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et d’ordonner la réouverture des débats lors d’un transport sur les lieux, dans les termes du dispositif ci-après et de réserver les dépens.
N° RG 24/00004 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IBWV

 

PAR CES MOTIFS 

 Le Tribunal paritaire des baux ruraux, statuant publiquement, contradictoirement et par jugement avant dire-droit,

ORDONNE la réouverture des débats lors d’un transport sur les lieux le Mercredi 16 juillet 2025 à 14h30 ;

FIXE la rencontre avec les parties en personne ou représentées par leur Conseil, pour transport sur les lieux litigieux : 

Devant le fronton de la mairie de la commune de [Localité 23]

RÉSERVE toutes les demandes et les dépens.

 Ainsi prononcé au tribunal paritaire des baux ruraux de VALENCE, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 5 mai DEUX MILLE VINGT-CINQ, la minute étant signée par :

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

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Mise à jour de la source le 2025-05-07T21:46:01.232Z.