Tribunal judiciaire de Foix, CIVIL, 7 mai 2025, n° 24/00528

COUR D’APPEL DE TOULOUSE 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX
CIVIL

RG N° :N° RG 24/00528 - N° Portalis DBWU-W-B7I-CN72
MINUTE N° :
NAC : 51A
 copie exécutoire délivrée le 
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 copie conforme délivrée le
 à
 1copie dossier

JUGEMENT DU: 07 Mai 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président, 
M. Vincent ANIERE, Vice-Président
Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection

Assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

En présence de Madame [M] [A], attachée de justice

DEBATS


L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Mars 2025 du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur BOURDEAU, Président et M. ANIERE en qualité de juges rapporteurs, en présence de Mme LENCREROT, attachée de justice les parties ne s’y étant pas opposées, assistés de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier,
L’affaire oppose :


DEMANDEURS

Monsieur [W] [K]
né le 05 Janvier 1947 à [Localité 8] PORTUGAL
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
Madame [S] [P] [B] épouse [K]
née le 07 Août 1949 à [Localité 9] PORTUGAL
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentés par Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocats au barreau d’ARIEGE,





DEFENDEURS

S.A.R.L. LES NORMANDS AU CAPITAL DE 7 500 € INSCRITE AU RCS DE FOIX SOUS LE NUMERO 484 005 210, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillante

S.E.L.A.S. EGIDE PRISE EN LA PERSONNE DE MAÏTRE [L] [E] MANDATAIRE LIQUIDATEUR DE LA SARL LES NORMANDS SELON JUGEMENT DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE FOIX DU 10 JUIN 2024, dont le siège social est sis [Adresse 1]
défaillante

Monsieur [Z] [X] [C]
né le 01 Septembre 1979 à [Localité 13] (55)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]
défaillante

Madame [F] [T] [O] [H] épouse [C]
née le 28 Mars 1979 à [Localité 7] (14)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]
défaillante

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 07 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Les magistrats rapporteurs ont rendu compte au tribunal.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Selon acte sous seing privé en date du 22 janvier 2020, Mme [S] [P] [B] épouse [K] a cédé à la SARL LES NORMANDS le fonds de commerce d’hôtel-restaurant-traiteur, exploité sous l’enseigne « L’HÔTEL [6] » à [Localité 10] (09).
Selon acte authentique du 22 janvier 2020, reçu par Maître [I] [U], notaire à [Localité 12], M. [W] [K] et Mme [S] [P] [B] épouse [K] ont donné à bail commercial à la SARL LES NORMANDS l’immeuble à usage d’hôtel et de restaurant, situé à [Localité 10], sur les parcelles cadastrées B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5], d’une superficie totale de 1119 m², pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter de l’acte. Le loyer annuel a été fixé à 24.000€, payable en douze échéances de 2.000€ chacune.
Selon acte authentique du 22 janvier 2020, reçu par Maître [I] [U], notaire à [Localité 12], les époux [K] ont consenti à M. [Z] [C] et Mme [F] [H] épouse [C], une promesse unilatérale de vente portant sur l’immeuble de [Localité 10], objet du bail commercial précité, et ce, pour une durée expirant dans un délai de trois ans à compter de l’acte. Le prix de vente a été fixé à 400.000 €, incluant une indemnité d’immobilisation du bien d’un montant de 40.000€.
Les époux [K] déclarent que les consorts [C] n’ont pas levé l’option d’achat dans le délai imparti et que la SARL LES NORMANDS est redevable d’arriérés de loyers et de taxes foncières.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 novembre 2023, adressé à la SARL LES NORMANDS et aux époux [C], le conseil des époux [K] a tenté de résoudre amiablement le litige portant sur les loyers et taxes foncières impayés ainsi que sur l’indemnité d’immobilisation due au titre de la promesse unilatérale de vente. 
Selon acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2024, les époux [K] ont fait délivrer à la SARL LES NORMANDS un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire du bail commercial, et ce, dans un délai d’un mois. 
C’est dans ces conditions que suivant actes de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, les époux [K] ont assigné M. [Z] [C], Mme [F] [H] épouse [C] et la SARL LES NORMANDS devant le tribunal judiciaire de FOIX aux fins de condamner solidairement les époux [C] au paiement de l’indemnité d’immobilisation, d’une part, et, d’autre part, aux fins d’expulsion de la SARL LES NORMANDS et de sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi qu’à une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2024.
L’affaire a été appelée sous le numéro RG 24/00528
Par jugement en date du 10 juin 2024, le tribunal de commerce de FOIX, a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL LES NORMANDS, désignant Maître [L] [E], de la SELAS EGIDE, en qualité de liquidateur judiciaire de la société défenderesse. La SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [L] [E] ès qualité de liquidateur judiciaire a été appelé à intervenir dans la cause, par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024.
L’affaire a été appelée sous le numéro RG 24/00528.
Par ordonnance du 10 septembre 2024, le juge de la mise en état de céans a prononcé la jonction des deux affaires dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, l’affaire étant désormais appelée sous le numéro RG 24/00681.
Selon actes de commissaire de justice en date du 17 et 24 septembre 2024, les époux [K] ont signifié leurs conclusions, respectivement, à la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [L] [E] mandataire liquidateur de la SARL LES NORMANDS, ainsi qu’à M. [Z] [C] et Mme [F] [H] épouse [C] aux fins de fixer la créance de la SARL LES NORMANDS, de prononcer la résiliation du judiciaire du bail commercial et de condamner solidairement les époux [C] au paiement de l’indemnité d’immobilisation.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 05 mars 2025. 
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RAPPEL DES MOYENS ET DES PRETENTIONS 
A cette audience du 05 mars 2025, au visa des dernières conclusions écrites signifiées aux défendeurs par voie d’huissier en date du 17 et 24 septembre 2024, les époux [K] ont demandé au tribunal de :
Rejetant toutes conclusions contraires,
Vu les articles 1103 du Code civil, et L.145-41 et suivants du Code de commerce,
Vu la clause résolutoire contenue dans le bail commercial,
Vu la promesse de vente établie par Maître [U] le 22 janvier 2020,
Vu les articles L621-40 et L621-41 du Code de commerce,
Vu les articles L.622-14 et L.641-3 du Code de commerce,

FIXER la créance de la SARL LES NORMANDS, représentée par Maître [L] [E], ès qualité de Liquidateur judiciaire de la société, au profit de [W] [K] et Madame [S] [P] [K] née [B], à la somme de 18 013.67 €, somme arrêtée au 10 juin 2024, au titre des impayés de loyers et taxes foncières,PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial compte tenu du non-paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire,CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [F] [H] épouse [C] à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [S] [P] [K], née [B], la somme de 40 000 € outre intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance,CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [F] [H] épouse [C] à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [S] [P] [K], née [B], la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [F] [H] épouse [C] aux entiers dépens.Au soutien de ces prétentions, les époux [K] ont exposé que la promesse unilatérale de vente consentie aux époux [C], en date du 22 janvier 2020, prévoyait une indemnité d’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse, fixée à trois ans, d’un montant de 40 000 €. Ils font valoir que les époux [C] n’ont pas levé l’option d’achat pour acquérir le bien immobilier dans les trois ans de la promesse, ce qui entraîne, en application de la clause d’indemnité d’immobilisation figurant à l’article 8 de l’acte notarié, l’exigibilité de la somme de 40 000 € à leur égard.
Par ailleurs, les demandeurs soutiennent, au visa des articles L621-40 et L621-41 du Code de commerce, avoir procédé à la déclaration de leur créance, par l’intermédiaire de leur conseil, le 21 juin 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception, distribuée entre les mains du mandataire judiciaire désigné. Ils précisent que le montant total de leur créance s’élève à 24 013,67 € au titre des loyers et taxes foncière impayés à l’égard de la SARL LES NORMANDS.
Enfin, les époux [K] font valoir que, compte-tenu du non-paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture pendant une période de trois mois, ils sont fondés à solliciter la résiliation judicaire du bail, en application de l’article L622-14 du Code de commerce, auquel renvoie l’article L641-3 du même code. 
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions. 
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Les époux [C] et la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [L] [E] ès-qualités de liquidateur de la SARL LES NORMANDS, régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat et n’ont pas donné suite à l’assignation.
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Conformément aux dispositions de l’article 474 alinéa 1 du Code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire. 
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L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2025. 
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de fixation de la créance de 18.013,67 euros
L’article L622-21 I, II et III du code de commerce dispose :
I. Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l’article L622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
II. Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l’article L622-17, le jugement d'ouverture arrête ou interdit toute procédure d'exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture.
III. Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus.

Il résulte de l’article L622-22 que sous réserve des dispositions de l’article L625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l’article L626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il résulte de l’article L. 641-3 que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les articles L622-21 et L622-22.

Sur la recevabilité de la demande
En l’espèce, l’ouverture de la procédure collective par jugement du tribunal de commerce de FOIX du 10 juin 2024 a eu pour effet l’interruption de l’instance en cours, laquelle concerne notamment une demande en paiement d’une créance d’arriérés de loyers et taxes foncières en application de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial.

Les demandeurs justifient avoir régulièrement déclaré leur créance au sens de l’article R622-20 du Code de commerce, par courrier recommandé du 18 juin 2024, adressé à Maître [L] [E] en sa qualité de mandataire judiciaire.

Ils établissent également avoir appelé en cause les organes de la procédure collective, régulièrement assignés.

Les conditions de reprise de l’instance sont donc réunies.

Sur le montant de la créance
A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 5 du Code de procédure civile, il ne peut statuer que sur les demandes formulées dans le dispositif des conclusions. En l’espèce, bien que les époux [K] aient mentionné, dans le corps de leurs écritures, une créance d’un montant de 24.013,67 euros au titre des loyers et taxes foncières impayés, la demande présentée dans le dispositif se limite à la fixation d’une créance de 18.013,67 euros. Dès lors, le tribunal ne se prononcera que sur cette dernière demande.

Au cas présent, il résulte des pièces produites aux débats, notamment le bail commercial du 22 janvier 2020, le commandement de payer en date du 05 janvier 2024, les avis de taxes foncières des années 2020 à 2023 ainsi que la déclaration de créance du 18 juin 2024, que la créance s’élevait, à la date du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, à la somme de 18.013,67 euros.

Il y a donc lieu de fixer au passif de la procédure collective de la SARL LES NORMANDS la créance des époux [K] à cette somme.

Il convient de rappeler que la fixation de la créance n’emporte pas condamnation du débiteur à son paiement, cette décision ne constituant pas un titre exécutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial
L’article L622-14 dispose que « sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :
1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts ;
2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.
Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.
Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail ».

L’article L641-13 paragraphe I dispose que « sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :
-si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L. 641-10 ;
-si elles sont nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité ou en exécution d'un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s'il y a lieu, et après le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;
- si elles sont nées pour assurer la mise en sécurité des installations classées pour la protection de l'environnement en application des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 ou L. 512-12-1 du code de l'environnement ;
-ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique ».

Les créances postérieures sont les créances dont le fait générateur intervient postérieurement au jugement ouvrant la procédure collective.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1227 du Code civil que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ». 

En tout état de cause, l’article 1353 du Code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 


En l’espèce, le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire est intervenu le 10 juin 2024 et l’assignation en résiliation judiciaire du bail a été délivré le 17 septembre 2024, soit postérieurement au délai légal de trois mois. Les conditions de recevabilité de la demande, au regard de l’article L622-14 précité, se trouvent dès lors remplies.

Il apparaît par ailleurs que le contrat de bail s’est poursuivi de fait après l’ouverture de la procédure, sans que le mandataire n’ait expressément opté pour la poursuite du bail, ni qu’il ait été mis en demeure de le faire. Il n’est pas non plus établi que l’activité du preneur a effectivement continué, de sorte qu’aucun élément ne permet de caractériser le caractère utile de la créance invoquée.

Il demeure que, dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le bail ne peut prendre fin de plein droit sauf à ce que soit mise en œuvre la clause résolutoire devant le juge-commissaire ou dans le cadre d’une procédure en référé. La demande dont est saisi le tribunal ne tend pas à la mise en œuvre de la clause résolutoire et doit donc s’analyser en une demande de résiliation judiciaire fondée sur le droit commun des contrats. 

La partie qui invoque un fait – tel que l’est un manquement contractuel – doit ainsi le prouver dûment par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples allégations. Aucune des parties ne saurait ainsi attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou lourdement carencés. 

Dans ce cadre et à défaut de comparution des parties adverses, il appartient au bailleur de démontrer l’inexécution du contrat et notamment le défaut de paiement des loyers et charges nés postérieurement au jugement d’ouverture.

Or, aucun élément versé aux débats ne permet de constater la réalité des impayés allégués. Aucun commandement de payer, décompte, quittance ou mise en demeure n’est produit à cet effet. 

Dès lors, les éléments apportés au débat ne permettent pas de constater la réalité des défauts de paiement postérieurs à l’ouverture de la procédure.

En conséquence, la demande visant à prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial sera rejetée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation
L’Article 1124 du Code civil dispose que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ».

Il résulte de l’article 1304-3 de ce même code que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

L’indemnité d’immobilisation constitue la contrepartie de l’engagement pris par le promettant de maintenir son offre pendant une durée déterminée. Elle devient exigible lorsque le bénéficiaire n’a pas levée l’option dans le délai imparti, sauf si la condition suspensive n’a pas été réalisée sans faute de sa part.

En l’espèce, une promesse unilatérale de vente a été consentie le 22 janvier 2020 par les époux [K] au profit des consorts [C], pour une durée de trois ans, incluant une indemnité d’immobilisation de 40 000 euros. Il ressort de cet acte que la promesse était sous condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts. Aucune levée d’option n’est intervenue avant l’expiration du délai imparti.

Il ressort de l’acte que : « l’obtention ou non (du ou des prêts) devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT. 
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la résiliation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT ».

A l’appui de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, les époux [K] produise une lettre de mise en demeure adressée par lettre recommandée à la SARL LES NORMANDS en visant de surcroît une promesse unilatérale de vente prétendument consentie à cette société. Pour autant, il est constant que la promesse de vente a été consentie aux seuls époux [C], ainsi que cela ressort expressément de l’acte.

En application de l’article 1199 du Code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Dès lors, une mise ne demeure adressée à un tiers ne saurait produire aucun effet juridique au regard de la clause précitée. 

En l’absence de mise en demeure adressée aux bénéficiaires dans les conditions requises, les conditions contractuelles d’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation ne sont pas réunies.

La demande en paiement de cette indemnité sera rejetée en conséquence rejetée.

Sur les autres demandesM. [W] [K] et Mme [S] [P] [B] épouse [K], qui succombent, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance, et ce en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
La demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.
Par ailleurs, il est rappelé au visa de l’article 514-1 du Code de procédure civile que l’exécution provisoire est de plein droit. En tout état de cause, en l’espèce, aux considérations portées à la connaissance du tribunal ne commandera d’y déroger. 

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PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

FIXE à 18.013,67 euros le montant de la créance au passif de la procédure collective de la SARL LES NORMANDS ;

REJETTE la demande de résiliation judicaire du bail commercial formée par les époux [K] ;

REJETTE la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation formée par les époux [K] ;
REJETTE la demande présentée par les époux [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE solidairement M. [W] [K] et Mme [S] [P] [B] épouse [K] aux entiers dépens de la présente instance ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT














Copie à:
 Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS