Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 9 mai 2025, n° 23/11124

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 09 MAI 2025



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11124 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH27Z



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juin 2023- Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 20/05924





APPELANTE

 

S.A.R.L. TOURISTIMO immatriculée au RCS de Paris sous le n°808 420 632 , agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

 [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070







INTIMEE 



S.C.I. LGMS1 immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 443 576 442, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 substitué par Me Eric LE FRANCOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0030





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2025 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire , chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

















ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



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Conclusions SARL TOURISTIMO : 15 mars 2024

Conclusions SCI LGMS1 : 18 décembre 2023

Ordonnnance de clôture : 20 mars 2025



La SCI LGMS1 est propriétaire d'un local situé à [Adresse 5], qu'elle avait donné à bail commercial à la société Sobela.



Le 21 novembre 2019, elle a consenti à la société Touristimo une promesse unilatérale de vente de ce local au prix de 600 000 euros, sans condition suspensive d'obtention d'un prêt, la société Sobela ayant renoncé à exercer son droit de préférence.



La société Touristimo n'ayant pas levé l'option, la société LGMS1 l'a assignée en paiement de la somme de 60 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse, la somme de 23 210 euros en réparation du préjudice que lui a causé la résiliation par la société Sobela du bail, la somme de 1 141 euros correspondant au montant de la taxe foncière due au titre d'une période de dix mois, de la somme de 14 795 euros correspondant au coût des travaux décidés par le syndicat des copropriétaires qui auraient dû être à la charge de la société Touristimo, la somme de 40 000 euros en réparation du préjudice que lui a causé la diminution du prix qu'elle a été contrainte d'accepter pour vendre le local, la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Touristimo, invoquant les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prolongation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire, a soutenu que la SCI LGMS1 ne pouvait faire application de la clause relative à l'indemnité d'immobilisation pendant la période de mars à juin 2020 et conclu au rejet de ces demandes, subsidiairement à la requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale, et à la condamnation de la SCI LGMS1 à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande de requalification en clause pénale de l'indemnité d'immobilisation qui constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, condamné la société Touristimo à payer à la SCI LGMS1 la somme de 60 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et rejeté toutes les autres demandes. 





La société Touristimo a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l'infirmation sauf en ce qu'il rejette les demandes de la SCI LGMS1. Elle demande à la cour de requalifier en clause pénale la stipulation d'une indemnité d'immobilisation et d'en réduire le montant. Elle réclame enfin la condamnation de la société LGMS1 à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation est ainsi rédigée : ' Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise, à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute (souligné par l'appelante) par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées' et soutient qu'il résulte de cette rédaction que l'indemnité d'immobilisation n'est pas destinée à compenser une exclusivité mais à sanctionner une faute pour ne pas avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et aux conditions prévus.

Elle ajoute qu'en application de l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 le paiement de l'indemnité d'immobilisation ne pouvait être réclamé qu'un mois après la fin de la période d'urgence sanitaire, soit à compter du 23 juillet 2020, de sorte que la société LGMS1 ne pouvait l'assigner le 30 juin 2020 comme elle l'a fait.

Elle soutient enfin que l'épidémie a constitué pour la société Touristimo un cas de force majeure qui a entraîné une perte de son chiffre d'affaires et l'a empêchée de poursuivre la réalisation de la vente, ce qui a entraîné la résolution de plein droit de la promesse en application des dispositions de l'article 2018 du code civil.



La société LGMS 1 a conclu à la confirmation du jugement en ce qu'il condamne la société Touristimo à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2020, et, formant un appel incident, à son infirmation en ce qu'il la déboute de ses autres demandes.

Elle demande en conséquence à la cour de condamner la société Touristimo à lui payer la somme de 23 210 euros au titre de l'indemnisation du préjudice que lui a causé la résiliation du bail commercial par la société Sobela, la somme de 1 141 correspondant à la taxe foncière due pour une période de dix mois, la somme de 14 795 euros au titre des charges de copropriété correspondant à des travaux votés par le syndicat des copropriétaires en septembre 2020 qui auraient dû être supportés par la société Touristimo, la somme de 40 000 euros correspondant à la diminution du prix qu'elle a été contrainte d'accepter pour vendre son bien.

Elle réclame enfin le paiement d'une somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





MOTIFS DE L'ARRÊT 



Considérant que, dans le dispositif de ses dernière conclusions, la société Touristimo n'a saisi la cour que d'une demande de requalification en clause pénale de la somme prévue au titre de l'indemnité d'immobilisation et de réduction de son montant ; qu'il n'y donc pas lieu de statuer sur les autres prétentions développées dans les motifs de ses conclusions, dont la cour n'a pas été saisie ;



Considérant qu'il est constant que les parties ont conclu une promesse unilatérale de vente qui a engagé la société LGMS1 à vendre son bien à un prix déterminé pendant un certain délai à la société Touristimo qui, bénéficiant d'une simple option, n'a pas pris l'engagement d'acquérir ce bien, ce que rappelle la promesse qui stipule que 'Le PROMETTANT confère au BÉNÉFICIAIRE la faculté d'acquérir, si bon lui semble, les BIENS ci-dessous identifiés. Le BÉNÉFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant ce qu'il lui conviendra' ; qu'il en résulte que la clause prévoyant le paiement de la somme de 60 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation n'est pas destinée à sanctionner une faute de la société Touristimo pour n'avoir pas conclu la vente mais constitue le prix de l'exclusivité qui lui a été consentie ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu à requalification de cette stipulation en clause pénale, de sorte que la demande de réduction de la somme convenue ne peut qu'être rejetée ;



Considérant qu'il en résulte également que la société Touristimo bénéficiant d'une option d'achat en contrepartie du paiement d'une indemnité d'immobilisation, aucune faute ne peut lui être reprochée pour n'avoir pas conclu la vente ; qu'en conséquence, la société LGMS1 n'est pas fondée à réclamer le paiement de dommages-intérêts ;



PAR CES MOTIFS :



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;



Condamne la société Touristimo aux dépens.







LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,