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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, 1re chambre civile, 12 mai 2025, n° 21/04116

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Texte intégral

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 6] - tél : [XXXXXXXX01]




12 Mai 2025


1re chambre civile 
50D 

N° RG 21/04116 - N° Portalis DBYC-W-B7F-JJZI





AFFAIRE :


[H] [K] [X] [C] domiciliée chez Monsieur & Madame [I] [C] – [Adresse 7].




C/

[U] [R]
[N] [B] épouse [R]
S.A.R.L. FAR IMMOBILIER - C COMME






copie exécutoire délivrée

le :

à :




PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président
 
ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge


GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.




DÉBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2024
Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties




JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Philippe BOYMOND ,
par sa mise à disposition au greffe le 12 Mai 2025,
après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Madame Dominique FERALI.


-2-

ENTRE : 




DEMANDERESSE :

Madame [H] [K] [X] [C] 
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Me Christophe DAVID, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant



ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Isabelle CELERIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Madame [N] [B] épouse [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Isabelle CELERIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

S.A.R.L. FAR IMMOBILIER - C COMME
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Me Jean-marie ALEXANDRE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant





















EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 13 novembre 2015, M. [U] [R] et Mme [N] [B], son épouse, ont vendu à Mme [H] [C] un appartement de type 3, avec cave, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5], au prix de 60 000 €.

L'acquéreur a déclaré connaître « parfaitement » le bien précité pour l'avoir visité en vue de son achat et s'être entouré de tous les éléments d'information nécessaires à tous égards. 

Une clause d'exclusion de garantie des vices cachés a, par ailleurs, été stipulée. 

L'avant contrat a été établi, le 24 juillet précédent, par la société à responsabilité limitée (SARL) C comme. Mme [C] a mentionné sur cet acte, de façon manuscrite, qu'elle connaissait la situation de la copropriété et l'état de l'immeuble et qu'elle en ferait son affaire personnelle, sans recours possible contre ses vendeurs. 
 
Suivant rapport de diagnostic parasitaire après sinistre, en date du 22 juin 2017, l'immeuble précité est infesté d'agents de pourriture cubique de type mérule.

Suivant rapport d'expertise judiciaire ordonnée en référé, déposé le 13 janvier 2021, cette contamination a été découverte fortuitement lors d'un dégât des eaux affectant la salle de bain de Mme [C] et il semble qu'elle n'était pas visible, avant la vente, pour un profane. Le technicien a estimé qu'un manque d'entretien ancien de l'immeuble, cause d'infiltrations, est essentiellement à l'origine du développement du champignon lignivore. Il a également relevé que les époux [R] avaient procédé, par eux-mêmes, à une remise en peinture de l'appartement avant sa vente. 
 
Suivant acte authentique du 10 septembre 2021, l'immeuble a été vendu en bloc à un professionnel de l'immobilier au prix de 60 000 €.

Les parties n'ont tenté aucun mode alternatif de règlement des différends et aucune d'entre elles n'indique avoir proposé aux autres d'y recourir.

Par actes de commissaires de justice du 25 juin 2021, Mme [C] a assigné les époux [R] et la SARL C comme devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement de la garantie légale des vices cachés et des articles 1103 et 1240 du code civil, aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à lui payer diverses sommes, d'un montant total de 105 732,24 €, sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 20 juin 2023 par le RPVA, Mme [C] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 1103 et 1240 du même code,

Dire et juger que M. et Mme [R] et la SARL C comme ont commis des fautes ayant contribué aux préjudices subis par Mme [C] ; 

Constater que le bien immobilier acquis par Mme [C] est affecté de vices cachés et qu’il a fait l’objet d’un arrêté de péril ; 

Constater que les époux [R] et la société C comme sont à l’origine du préjudice subi par Mme [C],

En conséquence,


Les condamner in solidum chacun ayant contribué aux préjudices subis et au paiement des sommes suivantes :

- 69 322.82 € au titre du préjudice matériel,

- 8 400.00 € au titre du préjudice de jouissance jusqu’au 6 mai 2019,

- 15 000.00 € au titre du préjudice de jouissance subi depuis le 6 mai 2019 jusqu’au 06 novembre 2021 sauf à parfaire,

- 7 000.00 € au titre du préjudice moral,

- 889.76 € au titre des frais d’administration provisoire,

- 5 119.66 € au titre des frais de syndic,

- 10 000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
Condamner les mêmes aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de la SELARL Quadrige avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 09 décembre 2021 par le RPVA, les époux [R] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu la clause exonératoire de garantie figurant à l'acte de vente,

Débouter Mme [C] de toutes ses demandes, en ce qu'elles sont dirigées contre les époux [R] ;

La condamner aux entiers dépens ; 

Subsidiairement, après avoir ramené à de justes proportions l'indemnisation sollicitée par Mme [C] ; 

Condamner la SARL C comme à garantir les époux [R] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux ; 

Condamner la SARL C comme à payer aux époux [R] la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

La condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 13 octobre 2022 par le RPVA, la SARL C comme demande au tribunal de :
Vu les articles 1240 et 1241 du code civil, 
Débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; 
 
la Condamner au paiement d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
la Condamner aux entiers dépens.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire et fixé l'audience de plaidoirie au 07 octobre suivant. 
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties comparantes, il est renvoyé à leurs écritures susvisées. 

MOTIFS DE LA DECISION:

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur la garantie des vices cachés et la demande d'indemnités formée par l'acquéreur :

Dans sa discussion, Mme [C] invoque en premier lieu, au soutien de ses prétentions, les dispositions de l'article 1641 du code civil. 

Elle ne forme dans son dispositif, siège de ses prétentions, qu'une demande de dommages et intérêts.

Elle expose avoir dû quitter son appartement, sur prescription de l'autorité de police et affirme qu'elle ne devrait recouvrer que la seule somme de 19 020 €, dans le cadre de la revente en bloc de l'immeuble à laquelle les copropriétaires ont décidé de procéder, ne voulant pas financer des travaux réparatoires. Elle soutient que l'immeuble est affecté d'un vice qui le rend impropre à sa destination puisqu'il a fait l'objet d'un arrêté de péril, vice préexistant à l'achat de son appartement, non apparent mais dont l'existence ne pouvait être ignorée par les époux [R], ainsi que l'a estimé l'expert judiciaire. Elle rappelle qu'il ressort du rapport d'expertise que ces derniers avaient remis en peinture l'appartement, avant de le lui vendre, afin de masquer les traces d'humidité. Elle en déduit que la clause exonératoire stipulée à l'acte de vente ne saurait dès lors recevoir application, en raison de la mauvaise foi de ses vendeurs. Elle ajoute qu'ils ont manqué à leur obligation de loyauté envers elles, à laquelle ils étaient pourtant tenus en application de l'article 1134 ancien du code civil alors applicable.

Les époux [R], à l'appui de leur demande de débouté, affirment que Mme [C] ne pouvait pas ignorer l'état de conservation de l'immeuble, manifestement non entretenu, qu'elle avait visité en compagnie de son père, entrepreneur en maçonnerie spécialisé dans la restauration du patrimoine. Ils prétendent qu'elle aurait refusé de solliciter un état parasitaire, comme le lui avait pourtant conseillé l'agent immobilier. Ils indiquent avoir conservé l'appartement du rez-de-chaussée et n'avoir vendu que celui du premier étage, décision qui aurait été « totalement incompréhensible » (verso du second feuillet de leurs conclusions non paginées) s'ils avaient eu connaissance de l'infestation de l'immeuble par la mérule. Ils indiquent que l'expert a considéré que le menuisier qui avait procédé à un changement de menuiserie dans l'appartement litigieux, avant sa vente, a pu ne pas percevoir la présence de ce champignon tout en affirmant, de façon dès lors contradictoire, qu'ils auraient pu constater cette présence lors des travaux de remise en peinture, quand bien même M. [R] était peintre avant sa retraite. Ils ajoutent verser aux débats une attestation de leur ancien locataire, lequel a occupé l'appartement litigieux de 1997 à 2012 et sans jamais se plaindre d'humidité, attestation que l'expert judiciaire n'a même pas examinée. Ils ajoutent que Mme [C] n'a constaté ni humidité, ni mérule avant le dégât des eaux, survenu quinze mois après la vente, alors même qu'elle a fait procéder à des travaux. Ils contestent leur connaissance de la présence de mérule et sa dissimulation à leur acquéreur. 
Vu l'article 1643 du code civil :

Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Toutefois, le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (Civ. 3ème 16 décembre 2009 n° 09-10.540 Bull. n° 288). La preuve de sa mauvaise foi, c'est à dire de sa connaissance du vice et de son silence (Civ. 3ème 24 janvier 2001 n° 99-10.511), est à la charge de l'acquéreur, qui peut la rapporter par tous moyens (Civ. 3ème 5 juillet 2018 n° 17-18.279). 

L'expert judiciaire a relevé que le diagnostiqueur a établi la présence de mérule au sein de l'appartement litigieux au moyen de sondages (page 5 de son rapport). Il a ajouté que cette contamination a été « découverte fortuitement lors d'un dégât des eaux affectant la salle de bain » de cet appartement (page 9), avant d'en déduire, compte étant également tenu de sa remise en peinture, « totalement ou partiellement », qu'il « semble » qu'elle « n'était pas visible pour un non sachant avant la vente ». 
 
Il indique que les époux [R], après le départ de leur dernier locataire et avant la vente, ont par eux-mêmes « procédé à une mise en peinture » et qu'il est « vraisemblable qu'un intervenant normalement attentif aurait dû relever des traces évidentes d'humidité ou de dégradation par un champignon » (page 10), mais sans autrement s'expliquer à ce sujet, alors même qu'il a noté que l'infestation avait été découverte au moyen de sondages et sans dire que celle-ci devait être visible à l’œil nu. En page 16, s'agissant de la connaissance du vice par les vendeurs en raison de la remise en peinture, il n'évoque plus la mérule mais seulement « certaines dégradations », sans toutefois dire lesquelles et des « traces d'humidité ». 
 
Le locataire précité a attesté que lors de son occupation des lieux entre 1997 et 2012, il n'a jamais souffert de problèmes d'humidité ou d'autres désagréments (pièce [R] n°5), attestation sur laquelle Mme [C] ne forme aucune observation.

Cette dernière ne soutient d'ailleurs pas avoir souffert d'un phénomène d'humidité et n'a découvert la présence de mérule que lors du diagnostic précité et alors même, pourtant, qu'elle dit avoir fait réaliser des travaux pour un montant non négligeable de 19 252,82 €. Ceux-ci ont consisté en la pose d'une cuisine, en travaux d'électricité (pose de prises, de luminaires, d'un groupe de VMC et d'un tableau de répartition), de plomberie (rénovation des WC et de la salle de bain), de menuiserie (ponçage et vitrification de parquet) et de carrelage (sa pièce n°5). A aucun moment, Mme [C] n'évoque le constat, par l'un des professionnels chargés de ces travaux, d'un désordre d'humidité ou de signes évocateurs d'une infestation par des parasites.
Le technicien judiciaire lui-même, au sujet de la pose par un menuisier de nouvelles ouvertures avant la vente de l'appartement, indique que celles-ci ayant été « mises en œuvre sans mise à nu du linteau, il peut être envisagé que (le menuisier) n'ai pas pu percevoir la dégradation et la contamination par le mérule » (page 17). 
Enfin, Mme [C] ne s'explique pas sur l'absence de mise en vente du deuxième appartement des époux [R] si leur intention avait été de lui céder le sien, en raison de l'infestation de l'immeuble par la mérule. 

Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que cette infestation, pas plus qu'une humidité importante, n'était perceptible à l’œil nu, même de celui d'un professionnel du bâtiment. 

Si l'expert judiciaire, ensuite, a estimé en début de rapport qu'il était « vraisemblable » que des traces évidentes d'humidité ou de dégradations par un champignon devaient être visibles avant la remise en peinture des lieux, sans toutefois autrement circonstancier cette opinion, c'est pour ensuite seulement retenir l'existence de certaines dégradations, mais qu'il n'a pas nommées et de traces d'humidité. 

Il s'ensuit que subsiste un doute sur l'objet de ces travaux de peinture, entre souci légitime du vendeur de présenter à la vente un bien rafraîchi et dissimulation d'un vice, doute qui doit être retenu au détriment de celui qui a la charge la preuve (Soc. 31 janvier 1962 Bull. n°105), à savoir Mme [C]. 



Celle-ci échouant à démontrer que ses vendeurs avaient connaissance du vice, la clause exonératoire de garantie stipulée à l'acte de vente (sa pièce n°1, page 13) doit recevoir application, de sorte qu'elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande de condamnation des époux [R] au titre de la garantie des défauts cachés de la chose vendue. 

Mme [C] invoque ensuite, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, un manquement de ses vendeurs à leur obligation de loyauté découlant de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce. Elle soutient que M. [R] ayant été syndic bénévole de l'immeuble pendant des années, il ne pouvait ignorer le mauvais état d'entretien de l'immeuble.

Les époux [R] répondent que l'intéressée a acquis l'immeuble en toute connaissance de cause, l'ayant visité en compagnie de son père, entrepreneur en maçonnerie spécialisé dans la restauration du patrimoine et que son défaut d'entretien manifeste était apparent.

Mme [C] ne peut raisonnablement pas soutenir qu'elle ignorait l'état dégradé de l'immeuble, alors qu'elle ne conteste pas l'avoir visité en compagnie d'un professionnel de la construction et qu'elle a accepté de mentionner, de façon manuscrite, dans l'avant contrat, qu'elle connaissait « la situation concernant la copropriété et l'état de l'immeuble » (sa pièce n° 6, page 4). Il s'ensuit qu'elle ne peut utilement reprocher à ses vendeurs de ne pas l'avoir informée d'un mauvais état de conservation de l'immeuble qu'elle était censée connaître. 
 
Sur la responsabilité de l'agent immobilier :

Au visa notamment des articles 1282 et 1283 anciens du code civil, Mme [C] affirme que l'agent immobilier a commis une faute en ne préconisant pas la réalisation d'un diagnostic parasitaire, préalablement à la signature du « compromis » et de l'acte authentique, alors même que l'immeuble était à risques, en raison notamment de son défaut d'entretien, ce que professionnel ne pouvait ignorer puisque ledit défaut a été mentionné dans l'avant contrat. Elle sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 69 322,82 €, laquelle correspond à la différence entre le prix d'achat de son appartement et celui de sa revente, augmentée du coût des travaux de rénovation auxquels elle a fait procéder, outre diverses sommes au titre de son préjudice de jouissance, de son préjudice moral et des charges de copropriété, soit une somme totale de 105 732,24 €. 
 
La SARL C comme répond qu'il ressort des investigations de l'expert judiciaire que l'appartement litigieux ne présentait aucune trace de mérule pour un non sachant, ce qui est son cas, avant sa vente. Elle ajoute que ce diagnostic n'était pas obligatoire, le pays de [Localité 8] n'étant pas une région contaminée. Elle rappelle avoir attiré l'attention de Mme [C] sur le mauvais état de conservation et l'absence de gestion de l'immeuble, ce que cette dernière a reconnu dans l'avant contrat et accepté d'en faire son affaire personnelle. Elle ajoute que l'intéressée n'a pas accepté de faire procéder à ses frais à un diagnostic termites, lequel aurait peut être permis de détecter la présence de mérule. 

Elle conclut au débouté de la demande. 
 
Vu l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce : 
Selon ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer l'acheteur de l'immeuble vendu par son entremise de l'existence de désordres apparents qui affectent celui-ci, et qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il ne peut ignorer (Civ. 1ère 18 avril 1989 n° 87-12.053 Bull.n°150). Toutefois, le manquement de ce professionnel à son devoir de conseil n'est pas établi s'il n'est pas prouvé qu'il connaissait l'existence du vice caché et que les désordres litigieux n'étaient pas apparents au moment de la vente (Civ. 1ère 16 janvier 2007 n° 04-12.908 Bull. n°15) 
Il est constant que le défaut d'entretien de l'immeuble était apparent et Mme [C] ne soutient pas ne pas en avoir été avisée par la SARL C comme. De surcroît, elle a déclaré, de façon manuscrite dans l'avant contrat, qu'elle connaissait l'état de l'immeuble. Il en résulte qu'elle ne démontre pas un manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil, s'agissant de l'état de conservation de l'immeuble litigieux et elle ne dit pas quel serait le fondement juridique d'une obligation de ce professionnel de conseiller des diagnostics, autres que ceux rendus obligatoires par le code de la construction et de l'habitation. 

En outre, à supposer qu'un tel manquement puisse être retenu, le préjudice de Mme [C] ne serait constitué que de la perte de chance de ne pas contracter ou de le faire à de meilleures conditions. Pour être indemnisée, un préjudice purement hypothétique ne pouvant l'être, cette chance perdue doit être sérieuse, ce qui implique une probabilité suffisamment forte que l’événement favorable se réalise. Au cas présent, pour faire droit à la demande d'indemnisation, il faudrait être certain que si l'agent immobilier avait conseillé à Mme [C] de faire procéder à un diagnostic mérule, lequel lui aurait permis de connaître la présence de ce parasite et ainsi de ne probablement pas contracter ou alors à de meilleures conditions, celle-ci aurait procédé audit diagnostic. 

Or, il résulte de l'avant contrat que l'intéressée, mise en possibilité par l'agent immobilier et les vendeurs de faire procéder, à ses frais s'agissant d'un diagnostic non obligatoire, à la recherche de la présence de termites, n'y a pour autant pas procédé (pièce demandeur n°6, page 4). Il s'ensuit qu'il n'est pas certain que Mme [C], avisée par l'agent immobilier de l'intérêt de procéder à la recherche de mérule bien que l'immeuble litigieux n'était pas inclus dans une zone de présence d'un risque de ce parasite, y aurait procédé. La chance perdue, en raison du prétendu manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil, n'est donc pas suffisamment sérieuse que pour ouvrir droit à indemnisation.
Mme [C], dès lors mal fondée en sa demande, en sera déboutée. 

Sur les demandes annexes :

Partie succombante, Mme [C] sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l'expertise judiciaire et celui de l'instance en référé. 

L'équité commande de ne pas faire droit aux demandes de frais non compris dans les dépens, formées en défense, lesquelles seront rejetées. 
 
DISPOSITIF

Le tribunal :

DEBOUTE Mme [H] [C] de ses demandes ;

la CONDAMNE aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et celui de l'instance en référé ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire. 

La greffière La présidente

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Mise à jour de la source le 2025-05-12T18:36:01.649Z.