Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 28 / Proxi fond, 30 avril 2025, n° 24/11361

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 juin 2014, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE a donné à bail à Madame [N] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Localité 8] moyennant un loyer mensuel initial de 602 euros hors charges.

Estimant que des désordres présents dans le logement n’ont pas été résolus, outre un différend sur le loyer et les charges, Madame [N] [K], par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, a fait assigner la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE devant le tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de :

- condamner le bailleur à lui rembourser la somme de 10 293,51 euros au titre des charges indûment versées,
- fixer à 522 euros par mois le montant du loyer,
- enjoindre au bailleur de réaliser les travaux suivants dans les 15 jours et sous astreinte de 50 euros par jour de retard :
- mettre en sécurité l’installation électrique,
- rechercher les causes de l’humidité et y remédier de manière efficace et durable,
- lutter efficacement et durablement contre les moisissures et les champignons,
- procéder à la réfection des revêtements dégradés dans la pièce principale,
- rechercher les causes de refoulement des eaux usées/vannes et y remédier de manière efficace et durable,
- fixer le ballon d’eau chaude de manière pérenne,
- assurer l’étanchéité des murs de la salle d’eau,
- rechercher les causes d’infiltration d’eau au niveau de la cloison séparant la cuvette des WC du réservoir et y remédier de manière efficace et durable, 
-vérifier le réservoir et le système de chasse d’eau et respecter son bon fonctionnement selon les règles de l’art,
- assurer un moyen de chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement,
- installer un détecteur avertisseur autonome de fumée dans le logement.
- l’autoriser à suspendre le versement du loyer jusqu’à complète réalisation des travaux de mise en conformité, à faire constater par commissaire de justice aux frais du bailleur ou, subsidiairement, réduire le montant du loyer à 200 euros par mois et en autoriser la consignation auprès de la caisse des dépôts et consignations,
- condamner le bailleur à lui payer les sommes suivantes : 
- 12 156,39 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 3 000 euros au titre du préjudice moral,
- 6 000 euros au titre du préjudice de santé,
- 9 500 euros au titre des souffrances endurées,
- 1 000 euros au titre de la résistance abusive.
- à titre subsidiaire, ordonner une expertise avec versement d’une provision de 8 000 euros à valoir sur ses préjudices,
- enjoindre le bailleur à communiquer à la caisse des allocations familiales les documents nécessaires à l’instruction de la demande d’aide pour le logement dans un délai de 5 jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- l’autoriser à s’acquitter du seul loyer résiduel jusqu’au versement de l’aide pour le logement,
- condamner le bailleur à lui verser la somme de 1 660 euros correspondant à l’aide pour le logement non perçue du fait du bailleur,
- condamner le bailleur à verser à son conseil la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.


A l'audience du 10 mars 2025 à laquelle l'affaire a été régulièrement appelée après un premier renvoi lors de l’audience du 13 janvier 2024, Madame [N] [K], assistée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa demande au titre de l’aide pour le logement non perçue. Elle s’oppose à la demande en résiliation du bail et à toutes les autres demandes et moyens soulevés en défense.

Au soutien de ses prétentions et en substance, Madame [N] [K] expose en ce qui concerne les charges, qu’elles n’ont jamais fait l’objet d’une régularisation et qu’elles ne sont pas justifiées. En ce qui concerne le montant du loyer, elle soutient que la surface du logement est en réalité de 20,39 m2 et non 21,80 m2 de sorte que le montant du loyer doit être diminué au prorata de sa surface réelle. Concernant la demande de travaux, elle souligne que le service d’hygiène de la ville a conclu à l’insalubrité du logement compte tenu de l’installation électrique dangereuse, la présence d’humidité, d’infiltration et de moisissures, la présence de revêtements dégradés, le refoulement des eaux usées, la fixation précaire du ballon d’eau chaude, le manque d’étanchéité des murs de la salle d’eau, la défaillance du système de chasse d’eau, l’insuffisance du moyen de chauffage, l’absence de détecteur autonome de fumée, alors que le bailleur n’a pas fait réaliser les travaux de mise en conformité prescrits par l’arrêté préfectoral du 25 mars 2024.
Sur sa demande en réparation des préjudice subis, elle souligne que son préjudice indemnisable, compte tenu des règles de prescription, démarre au 24 août 2020 et qu’elle a été privée d’eau chaude pendant 22 jours, qu’elle continue à subir des fuites d’eau dans sa salle de bain, des troubles liés à la non conformité électrique, à l’humidité, les infiltrations, la moisissure, le refoulement des eaux usées, la privation de chauffage, les revêtements dégradés. Elle souligne qu’elle ne se sent pas en sécurité chez elle, qu’elle vit dans l’angoisse permanente de se blesser alors au surplus que son état de santé s’est dégradé, qu’elle s’est électrocuté à deux reprises, souffrant au surplus d’un handicap physique incompatible avec l’état du logement. Elle soutient que le bailleur est tenu de remettre à la caisse des allocations familiales l’attestation de loyer pour lui permettre de percevoir une aide pour le logement qui serait de 332 euros par mois.

La SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE, représentée par son conseil, a déposé des écritures, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle sollicite sans visa le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [N] [K] avec conservation des dépens, et de :
- juger qu’elle a valablement exécuté l’arrêté préfectoral d 25 mars 2024,
- juger qu’elle a fait exécuter les travaux de plomberie de la location litigieuse,
- juger de prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,
- condamner à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complet déméngagement des lieux loués et remise des clefs au demandeur.
Oralement elle a demandé la résiliation du bail pour défaut d’assurance au lieu et place de sa demande en constat de la résolution de plein droit.

Au soutien de ses prétentions et en substance, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE fait valoir que sa locataire a adressé ses lettres recommandées pendant la période estivale, sachant pertinnement que les gérants de la SCI se trouvent à l’étranger à cette période. Elle indique qu’il est inexacte de considérer que l’insalubrité du logement a été constatée lors d’une visite du service d’hygiène de la ville, et que l’arrêté préfectoral porte seulement sur l’installation électrique. Elle soutient que la demande formée au titre des charges est prescrite alors que le montant des charges réelles est bien supérieur à la provision versée par la locataire. Elle conteste le mesurage du logement par le service d’hygiène, alors qu’elle produit le certificat de superficie annexé à l’acte d’achat faisant état d’une superficie de 21,20 m2, l’erreur de superficie portée sur le contrat étant inférieur d’1/20ème. 

Concernant les travaux, elle souligne qu’à la suite de la visite des services d’hygiène de la ville, elle a fait valoir ses observations de sorte qu’une procédure contradictoire préalable a été engagée et qu’aucun arrêté autre que celui afférent au défaut électrique au niveau du local technique privatif indépendant de l’appartement n’a été pris. Sur ce désordre, elle indique avoir fait réaliser les travaux et obtenir l’attestation de CONSUEL électrique. Elle soutient que les désordres allégués ne sont pas actuellement présents, faisant remarquer que la demanderesse reconnaît que des professionnels sont intervenus en juin 2024 dans le logement pour résoudre toute problématique dans la salle de bain. Elle ajoute que le calcul des préjudices est délirant alors que l’immeuble date de 1995 et qu’elle a entrepris de nombreuses diligences pour répondre aux sollicitations de la locataire qui de son côté ne répond pas depuis qu’elle a appris la volonté du bailleur de reprendre le logement pour y fixer la résidence d’un gérant compte tenu de la dégradation de son état de santé. Sur les demandes relatives à l’aide pour le logement, elle fait remarquer qu’elle n’a pas remis ladite attestation dans la mesure où la locataire n’était pas à jour des loyers, lui ayant au surplus délivré un commandement de payer.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande en résiliation du contrat

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Enfin, il sera rappelé que l’un des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle de l’assurance du bien couvrant les risques locatifs en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sollicite la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Or Madame [N] [K] produit des relevés de cotisation d’assurance auprès de la compagnie MACIF pour les années 2022 et 2023, ainsi qu’une attestation d’assurance auprès de la compagnie ECA pour les années 2024 et 2025. Si la bailleresse allègue d’un doute sur la véracité de l’attestation produite, elle ne fait que l’énoncer sans l’étayer. Ce moyen ne peut alors qu’être rejeté.

En conséquence, faute pour la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE de justifier d’un manquement de Madame [N] [K] à ses obligations locatives, elle sera déboutée de sa demande en résiliation du bail.




Sur la demande au titre des charges

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. 
En l'absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à les rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, elle permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. Le locataire est ainsi bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

Il est constant que le point de départ de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges et non celui du versement de la provision.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte par ailleurs de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Madame [N] [K] sollicite la condamnation de son bailleur à lui rembourser les provisions pour charges versées pour la somme de 10 293,51 euros. Ce montant de provisions versés par la locataire n’est pas contesté par le bailleur. Sur la prescription, la demande en répétition de l’indu a été formée le 30 octobre 2024. Or, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE ne justifie des régularisations de charges qu’à compter de l’année 2021 jusqu’à l’année 2023, suite à l’envoi du décompte de régularisation les 6 janvier 2023, 4 mars 2024 et 9 décembre 2024. Aucune autre preuve de la régularisation n’est produite antérieurement à cette date de sorte que la demande de Madame [N] [K] n’est pas prescrite. Compte tenu de la date de l’audience, il ne peut être reproché au défendeur de ne pas justifier de la régularisation des charges pour l’année 2024, alors que les comptes n’ont pas encore fait l’objet d’une approbation par le syndicat des copropriétaires. Faute pour la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE de justifier de la régularisation des charges pour les années 2014 (à partir du mois de juin) à 2020, Madame [N] [K] est fondée à solliciter la restitution des provisions indûment versées. Sur son montant, Madame [N] [K] fournit des quittances de loyer qui font état du versement d’une provision de 130 euros par mois à compter de l’échéance de juillet 2025 (la quittance de juin n’est pas produite et ne permet pas de considérer que l’augmentation de la provision est intervenue pour cette échéance), puis 143 euros pour les échéances de janvier et février 2016, puis 133 euros pour l’échéance de mars 2026, puis 143 euros jusqu’en 2020.

En conséquence la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à verser à Madame [N] [K] la somme de 10 130 euros en paiement des provisions sur charges indûment versées.




Sur la demande au titre du montant du loyer

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. 
La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.


En l’espèce le contrat de location stipule une surface locative de 21,80 m2. Il résulte du rapport de visite du service d’hygiène de la ville de [Localité 8], une surface mesurée de 20,39 m2, soit un écart de plus d’1/20ème. Cependant, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE produit un certificat de superficie du cabinet d’expertise CEDIAG réalisé le 2 avril 2009 sur le logement, certifiant une superficie de 21,20 m2, soit un écart de moins d’1/20ème par rapport à la superficie stipulée au contrat. Au regard de cet écart de mesurage, s’il peut être relevé que le certificat de superficie produit par le bailleur est ancien, il n’est pas fait état de modification du lot, alors que ledit certificat a été établi par un cabinet d’expertise contrairement au service d’hygiène de la ville qui n’est pas diagnostiqueur. Quand bien même une moyenne des deux superficies est effectuée, soit 20,80 m2, l’écart avec la superficie déclarée est inférieur au 1/20ème précité. En conséquence une superficie de 20,80 m2 sera prise en compte pour apprécier la demande formée au titre du montant du loyer. Au regard de ce qui précède, Madame [N] [K] ne rapporte pas la preuve que la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à la surface exprimée dans le contrat de location.

En conséquence Madame [N] [K] sera déboutée de sa demande au titre du montant du loyer.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser en son article 2 qu'un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
(…)
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
(...).

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu’un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Il est enfin constant que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties.


En l'espèce, la locataire demande la condamnation du bailleur à réaliser les travaux suivants :
- mettre en sécurité l’installation électrique,
- rechercher les causes de l’humidité et y remédier de manière efficace et durable,
- lutter efficacement et durablement contre les moisissures et les champignons,
- procéder à la réfection des revêtements dégradés dans la pièce principale,
- rechercher les causes de refoulement des eaux usées/vannes et y remédier de manière efficace et durable,
- fixer le ballon d’eau chaude de manière pérenne,
- assurer l’étanchéité des murs de la salle d’eau,
- rechercher les causes d’infiltration d’eau au niveau de la cloison séparant la cuvette des WC du réservoir et y remédier de manière efficace et durable 
-vérifier le réservoir et le système de chasse d’eau et respecter son bon fonctionnement selon les règles de l’art,
- assurer un moyen de chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement,
- installer un détecteur avertisseur autonome de fumée dans le logement.

Pour apprécier le bien fondé de ces travaux, la locataire doit apporter la preuve que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ou qu’il a manqué à son obligation d’entretien, et que les travaux sollicités sont nécessaires à la résolution des désordres dont le bailleur est responsable.

Il convient tour à tour d’apprécier chaque chef de demande de travaux.

En ce qui concerne la mise en sécurité de l’installation électrique, le rapport de visite du 14 février 2024 de la direction de l’habitat durable de la ville de [Localité 8] constate que sur le palier du logement, et ce n’est pas contesté, se trouve un placard qui comprend le ballon d’eau chaude électrique et le réservoir de chasse d’eau. Le service communal constate également que l’installation électrique présente des anomalies pouvant représenter un danger grave et imminent pour la santé et la sécurité des occupants, du fait, dans le placard, de la présence de fils accessibles sous tension au niveau du palier. A cet égard le préfet a pris un arrêt relatif à un danger ponctuel imminent pour la santé publique le 25 mars 2024, par lequel il met en demeure la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE de mettre en sécurité l’installation électrique et de fournir l’attestation de conformité de mise en sécurité. A cet égard, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE produit une attestation de conformité établie le 31 mai 2024 et visée par consuel le 23 janvier 2025, attestant que l’installation électrique de consommation, objet de cette attestation, est conforme aux prescriptions de sécurité en vigueur et que les parties rénovées sont compatibles, du point de vue de la sécurité, avec les parties non rénovées. 
En conséquence si la preuve d’un désordre électrique dans le placard du palier extérieur à l’appartement est rapportée, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE justifie y avoir mis fin et Madame [N] [K] ne justifie aucunement d’une persistance des désordres postérieurement à l’intervention du bailleur. En conséquence cette demande de travaux sera rejetée et il n’a pas lieu d’ordonner une expertise, le désordre ayant cessé et Madame [N] [K] ne justifiant pas d’un nouveau désordre à ce titre.

En ce qui concerne les désordres liés aux infiltrations et à l’humidité (étanchéité des murs de la salle d’eau, recherche des causes d’infiltration d’eau au niveau de la cloison séparant la cuvette des WC du réservoir et leur résolution, recherche des causes de l’humidité et leur résolution et la lutte efficace et durable contre les moisissures et les champignons), le rapport de visite du service communal a constaté des traces d’infiltration d’eau dans le placard du palier qui comprend notamment le ballon d’eau et le réservoir de la chasse d’eau, avec présence d’humidité, et de moisissures. 
Ledit rapport faisant état d’un bon système de ventilation, il est établi que ces désordres ne peuvent provenir du système de ventilation ou d’une mauvaise aération du logement par la locataire. Madame [N] [K] produit un courriel du 8 mars 2022 dans lequel elle informe le bailleur de ce qu’après chaque utilisation de la douche, l’eau coule sous la cabine de douche, courrier réitéré dans une lettre recommandée du 10 août 2023. Si le rapport de visite n’a effectué aucune constatation sur ce désordre, Madame [N] [K] produit un rapport en recherche de fuites via son assurance, suite à une intervention du 6 mars 2024, au cours de laquelle l’entreprise France Recherche de fuites a constaté une fuite au niveau de l’évacuation des toilettes encastrées (y compris dans le mur) ainsi qu’au niveau de l’évacuation de la douche, en utilisant des moyens techniques propres à la recherche de fuite. La SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE ne justifie d’aucun élément relatif à une intervention de sa part sur ces évacuations dont le bon entretien relève de son obligation. Justifiant de la réalité du désordre et de la responsabilité du bailleur dans sa non résolution et la bailleresse n’apportant aucun élément quant à une intervention de sa part sur lesdits équipements depuis le rapport de recherche de fuites, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à faire réparer le système d’évacuation des toilettes et de la douche comme il sera dit au dispositif de la décision. Madame [N] [K] n’apportant aucun autre élément probatoire permettant de considérer que l’humidité et les infiltrations auraient une autre origine, il ne sera pas fait droit à sa demande de recherches des causes de l’humidité et de l’infiltration ainsi qu’au titre de l’étanchéité des murs de la salle d’eau. Par ailleurs la demande d’expertise sera rejetée, cette dernière n’ayant pas vocation à combler la carence des parties dans l’administration de la preuve.

En ce qui concerne la recherche des causes de refoulement des eaux usées/vannes et leur résolution, aucune constatation technique ne ressort du rapport sur ce point, et Madame [N] [K] ne produit aucune pièce établissant un tel désordre. Si le rapport précité indique qu’au niveau de la sortie de l’évacuation des eaux usées de la cuvette, le joint semble usé ce qui provoque un écoulement des eaux usées, cette constatation suffit à considérer que l’usure du joint est à l’origine de l’écoulement et que la charge de la réfection des joints repose sur le locataire. Aussi Madame [N] [K] échoue à établir un manquement du bailleur sur ce point et il ne revient pas à une expertise de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve. En conséquence Madame [N] [K] sera déboutée de sa demande à ce titre.

En ce qui concerne la fixation du ballon d’eau chaude de manière pérenne, ce même rapport indique que la fixation du ballon d’eau chaude est précaire, étant maintenu par un bout de bois alors qu’il donne sur le palier. Ledit rapport indique aussi que le ballon est dangereux, sans préciser en quoi ledit ballon est dangereux, ce qui laisse à considérer que la dangerosité résulte du mode de fixation du ballon que du ballon en lui même. Il ne peut être contesté que cette installation ne répond pas aux règles de l’art, la charge de la bonne installation des équipements reposant sur le bailleur et la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE ne justifiant pas avoir procédé à une amélioration de l’installation depuis. 
Aussi, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à faire réaliser la bonne installation du ballon d’eau chaude dans les règles de l’art comme il sera dit au dispositif de la décision. 

En ce qui concerne la vérification du réservoir et du système de chasse d’eau et le respect de son bon fonctionnement selon les règles de l’art, il convient de relever que le rapport sur lequel s’appuie la locataire n’a aucunement constaté un dysfonctionnement, ne faisant que reprendre les déclarations de Madame [N] [K] qui indique au service que le système est parfois défaillant et oblige la locataire à sortir de son logement pour se rendre dans la placard situé à l’extérieur du logement où se trouve le réservoir. Madame [N] [K] ne produit aucune autre pièce relative à ce désordre qui viendrait appuyer ses déclarations et ne justifie aucunement d’un manquement du bailleur sur ce point et la demande subsidiaire d’expertise sera rejetée, la désignation d’un expert ne devant pas supplanter la carence des parties dans l’administration de la preuve. En conséquence cette demande de travaux sera rejetée.

En ce qui concerne l’installation d’un chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement, il résulte de ce même rapport que le type de chauffage présent dans le logement est électrique, et que ledit logement est équipé de deux chauffages fixes dont un est non fonctionnel, celui de la salle d’eau. A cet égard le service a procédé à une constatation matérielle objective que le bailleur ne peut remettre en question faute de justifier de son intervention sur cet élément d’équipement depuis l’établissement du rapport ou de l’absence de cet élément d’équipement alors que le contrat de bail stipule au surplus deux convecteurs électriques). En conséquence, la charge de l’entretien de cet élément d’équipement revenant au bailleur, il sera condamné à remplacer le chauffage de la salle d’eau comme il sera dit au dispositif de la décision.

En ce qui concerne l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée dans le logement, l’article L129-8 du code de la construction et de l’habitation dispose que le propriétaire d'un logement installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé et s'assure, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l'établissement de l'état des lieux d’entrée. L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu'il occupe le logement. A cet égard, il résulte du rapport de visite du service communal d’hygiène et de santé de la direction de l’habitat durable de la ville de Saint-Denis en date du 14 février 2024, que le logement est dépourvu de détecteur autonome d’alarme de fumée et la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE ne justifie pas en avoir fait installer un depuis. Or la charge de l’installation pèse sur le bailleur, aussi la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à faire installer un détecteur avertisseur autonomie de fumée dans le logement, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Pour contraindre le bailleur à exécuter les travaux pour lesquels la présente décision le condamne à les faire réaliser, il y sera contrainte sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois, et ce pendant une durée de trois mois comme il sera dit au dispositif de la décision.

En ce qui concerne la réfection des revêtements dégradés, le rapport de visite du 14 février 2024 de la direction de l’habitat durable de la ville de [Localité 8] constate des revêtements dégradés dans le logement, avec présence de moisissures observées dans la pièce principale et la salle d’eau, outre des traces d’infiltration visibles dans le placard du palier, et présence d’humidité dans la pièce principale. Le service communal constate également la présence de moisissures le long de la cueillie du mur de droite et du mur extérieur en entrant dans la pièce principale puis à l’arrière de la cuvette de WC, outre la présence d’infiltration d’eau et de moisissures sur le mur de gauche et au niveau de la cloison séparant la salle d’eau du placard. 


Comme il a été statué supra, la charge des désordres afférents à l’humidité et aux infiltrations causé par un défaut d’étanchéité des évacuations des WC et de la douche reposant sur le bailleur, il sera condamné à procéder à la réfection des revêtements dégradés dans le logement, une fois les travaux de réfection des évacuations réalisées. Pour contraindre le bailleur à s’exécuter, il sera condamné à faire réaliser cette réfection sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de deux mois pendant une durée de trois mois comme il sera dit au dispositif de la décision.

Sur la demande de suspension du paiement du loyer

En matière d'indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Comme il a été statué supra, la fixation d’une astreinte étant une mesure suffisante pour contraindre le bailleur à exécuter les travaux précités, la demande de suspension du paiement du loyer sera rejetée. En revanche, compte tenu des désordres persistant liés aux infiltrations et à l’humidité qui affecte une partie du mur de la pièce de vie ainsi qu’une cloison de la salle d’eau, il sera dit que le loyer sera réduit de 100 euros par mois jusqu’à la réalisation des entiers travaux comme il sera dit au dispositif de la décision en réparation du préjudice subi le temps des travaux. Il n’y a pas lieu d’en prévoir la consignation auprès de la caisse des dépôts et consignation, la réduction du loyer étant une mesure réparatoire pour laquelle le bailleur ne pourra pas en réclamer le paiement à postériori.

Sur les demandes indemnitaires

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, en cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. La charge de la preuve de la réalité du préjudice et de son ampleur repose sur le locataire. A cet égard, pour évaluer le préjudice, sont pris en compte, notamment, linhabitabilité partielle ou totale du bien, la durée du trouble, la surface concernée par le trouble, au regard de la nature des désordres constatés.

En l’espèce, comme il a été statué supra, il est établi que le bailleur est entièrement responsable du désordre afférent à l’absence de détecteur de fumée, la fixation précaire du ballon d’eau, l’absence d’un système de chauffage dans la salle d’eau, la non conformité électrique jusqu’à la délivrance de l’attestation de conformité, ainsi qu’aux désordres afférents aux infiltrations et moisissures dans le logement dus aux évacuations d’eau des WC et de la douche défectueuses.

A cet égard, il convient de relever que Madame [N] [K] ne justifie aucunement d’un préjudice concernant l’absence de détecteur de fumée dans le logement, pas plus que de la fixation du ballon d’eau chaude qui se trouve dans un local fermé à l’extérieur du logement. 
En ce qui concerne l’absence de radiateur dans la salle d’eau alors qu’il est stipulé au contrat, la preuve de son dysfonctionnement n’est rapporté qu’à compter du rapport du service communal soit en février 2024. Cependant, Madame [N] [K] ne justifie aucunement avoir subi un préjudice alors qu’il n’est fait aucunement état dans le rapport que la pièce serait froide, aucune prise de température n’ayant été effectuée, alors au surplus qu’aucun mur de la salle de bain n’est mitoyen avec l’extérieur et qu’il n’est pas non plus démontré que la taille du logement ne permettrait pas au chauffage présent dans la pièce principale de chauffer l’entier logement qui mesure environ 20 m2. La réalité du préjudice allégué n’étant pas rapportée, Madame [N] [K] sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

En ce qui concerne le défaut électrique, Madame [N] [K] produit un compte rendu de passage aux urgences en date du 2 juin 2024 ainsi qu’un certificat médical dans lesquels elle indique avoir subi deux électrisations par la main gauche en branchant un appareil électroménager, avec paresthésie main gauche et douleur thoracique à l’IAO, ledit compte-rendu ne constatant aucune lésion et ne reposant que sur les déclarations de la demanderesse. Sans remettre en question ses déclarations, il n’est aucunement rapporté que les électrocutions rapportées sont en rapport direct avec les défauts électriques du local se trouvant à l’extérieur du logement et pour lesquels un arrêté préfectoral a été pris, et sont à l’origine du préjudice allégué, alors que Madame [N] [K] évoque un appareil électroménager. En conséquence Madame [N] [K] sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.
En ce qui concerne les revêtements dégradés et l’humidité, Madame [N] [K] ne produit aucune pièce permettant d’établir la date à laquelle ce préjudice de jouissance a commencé, de sorte que la date retenue sera celle du rapport de visite du service communal établi le 14 février 2024. Sur le préjudice, le rapport fait état d’importantes dégradations des revêtements sur la surface du logement, salle d’eau incluse, sans toutefois que les photographies produites permettent de considérer que l’ensemble des revêtements soient dégradées. Une photographie permet d’établir la présence de moisissures le long de la cueillie du mur de droite et du mur extérieur en entrant dans la pièce principale puis à l’arrière de la cuvette des WC. 
Si la dégradation à l’arrière de la cuvette des WC, dans une zone peu visible, amoindrit l’ampleur du préjudice allégué, la présence d’humidité, et de moisissures visibles dans la pièce de vie qui sert aussi de chambre justifie de la réalité du préjudice de jouissance qui sera évalué à 100 euros par mois depuis le 14 février soit un préjudice réparable de 1 450 euros.
En ce qui concerne l’absence d’eau chaude pendant plusieurs jours à compter du 24 septembre 2021 au regard du premier message écrit reçu par le bailleur à ce sujet le 1er octobre 2021 et faisant état d’un dysfonctionnement du ballon depuis 7 jours, si Madame [N] [K] ne produit aucune pièce objective sur la réalité de ce désordre, il convient de relever que la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE, à la suite d’échanges écrits avec la locataire, a fait installer un nouveau ballon le 9 octobre de sorte que la réalité de l’absence d’eau chaude pendant 16 jours est rapportée par la demanderesse ainsi que la réalité de son préjudice compte tenu de l’impossibilité de se laver à l’eau chaude sur cette période, alors au surplus qu’elle justifie souffrir d’une pathologie liée à ses articulations pour laquelle l’eau froide accentue les douleurs. Aussi son préjudice sera réparé à hauteur de la somme de 100 euros à ce titre.
En ce qui concerne les écoulements d’eau, Madame [N] [K] produit un courriel du 8 mars 2022 dans lequel elle informe le bailleur de ce qu’après chaque utilisation de la douche, l’eau coule sous la cabinet de douche, courrier réitéré dans une lettre recommandée du 10 août 2023. Si le rapport de visite n’a effectué aucune constatation sur ce désordre, Madame [N] [K] produit un rapport en recherche de fuites via son assurance, suite à une intervention du 6 mars 2024, au cours de laquelle l’entreprise France Recherche de fuites a constaté une fuite au niveau de l’évacuation des toilettes encastrées (y compris dans le mur) ainsi qu’au niveau de l’évacuation de la douche, en utilisant des moyens techniques propres à la recherche de fuite. Cependant, ladite entreprise dont le rapport produit aux débats compte 8 pages, ne fait aucunement état d’un écoulement d’eau nécessitant de l’éponger, aucune photographie n’étant au surplus produite sur de l’eau stagnante sur le sol de la salle d’eau. La réalité du préjudice allégué au titre des souffrances endurées n’est aucune rapportée, faute de justifier de la réalité du débit d’eau qui nécessiterait d’éponger le sol et Madame [N] [K] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il ne peut être mis en doute que cette procédure face à l’inertie du bailleur depuis réception du rapport de la mairie lui a causé un préjudice moral qui sera justement réparé par l’octroi de la somme de 500 euros. En revanche il n’est aucunement justifié que les désordres constatés dans le logement sont en lien direct avec son état de santé ou son aggravation, de même qu’au titre des souffrances endurées, les certificats médicaux produits ne reposant que sur les déclarations de Madame [N] [K] quant à l’état du logement. Enfin, Madame [N] [K] ne démontre l’existence d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard mis par son débiteur à s’exécuter, lequel est d’ores et déjà réparé par l’allocation d’intérêts au taux légal. Aussi sa demande au titre de la résistance abusive sera rejetée.
 

En conséquence, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à verser à Madame [N] [K] la somme de 2 050 euros en réparation de ses préjudices, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes au titre de l’aide pour le logement

Au delà de l’absence de justification légale ou règlementaire à l’appui de cette demande, Madame [N] [K] ne justifie aucunement de la possible perception d’une aide pour le logement, de son quantum et d’un manquement du bailleur à ce titre faute de produire la moindre pièce à l’appui de sa demande, alors au surplus qu’il n’est pas justifié qu’un locataire puisse contraindre un bailleur à remettre une telle attestation. Ces demandes ne peuvent en conséquence qu’être rejetées.

Sur les mesures accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il est inéquitable de laisser à la charge de l’Etat les frais de défense de Madame [N] [K]. Aussi, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à verser à Maître Anne CAILLET la somme de 1 500 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 2° du code de procédure civile en contrepartie de sa renonciation au versement de la part contributive de l’Etat.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE à payer à Madame [N] [K] la somme de 10 130 euros en paiement des provisions sur charges indûment versées ;

Déboute Madame [N] [K] de sa demande au titre de la fixation du montant du loyer ; 
Déboute la Madame [N] [K] de sa demande en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes ;

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE à faire réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants : 
- l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée dans le logement, 
- l’installation d’un chauffage fixe dans la salle d’eau adapté à la taille de la pièce (2,5 m2),
- la fixation du ballon d’eau chaude selon les règles de l’art,
- la réfection des évacuations des WC et de la douche,
et ce sous astreinte de 50 euros par mois de retard à l’issue du délai précité, pendant une durée de trois mois ;

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE à faire réaliser, dans le délai de deux mois à compter de la fin de la réalisation des travaux de réfection des évacuations des WC et de la douche, la réfection des revêtements dégradés dans l’entier logement, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue du délai précité, pendant une durée de trois mois ;

Ordonne la réduction du loyer à hauteur de 100 euros par mois à compter de la présente décision et jusqu’à la réalisation des travaux de réfection des revêtements dégradés ;

Déboute Madame [N] [K] de ses autres demandes au titre des travaux ;

Déboute Madame [N] [K] de sa demande d’expertise ;

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE à verser à Madame [N] [K] la somme de 2 050 euros en réparation de ses préjudices, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE à verser à Maître Anne CAILLET la somme de 1 500 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 2° du code de procédure civile en contrepartie de sa renonciation au versement de la part contributive de l’Etat ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE aux dépens de l'instance ;

Rappelle que conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, copie du présent jugement sera transmise au représentant de l’Etat dans le département ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/11361 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2KYT

Minute : 25/00380







Madame [N] [K]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

 

C/


S.C.I. ANSERVILLE IMMOBILIERE
Représentant : Me CATE, avocat au barreau de BEAUVAIS






Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Anne CAILLET


Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Anne CAILLET
Me CATE


Le 


JUGEMENT DU 30 Avril 2025





Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Avril 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Madame [N] [K]
[Adresse 4]
[Localité 8]
assistée de Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


S.C.I. ANSERVILLE IMMOBILIERE
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me CATE, avocat au barreau de BEAUVAIS



D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 juin 2014, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE a donné à bail à Madame [N] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Localité 8] moyennant un loyer mensuel initial de 602 euros hors charges.

Estimant que des désordres présents dans le logement n’ont pas été résolus, outre un différend sur le loyer et les charges, Madame [N] [K], par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, a fait assigner la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE devant le tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de :

- condamner le bailleur à lui rembourser la somme de 10 293,51 euros au titre des charges indûment versées,
- fixer à 522 euros par mois le montant du loyer,
- enjoindre au bailleur de réaliser les travaux suivants dans les 15 jours et sous astreinte de 50 euros par jour de retard :
- mettre en sécurité l’installation électrique,
- rechercher les causes de l’humidité et y remédier de manière efficace et durable,
- lutter efficacement et durablement contre les moisissures et les champignons,
- procéder à la réfection des revêtements dégradés dans la pièce principale,
- rechercher les causes de refoulement des eaux usées/vannes et y remédier de manière efficace et durable,
- fixer le ballon d’eau chaude de manière pérenne,
- assurer l’étanchéité des murs de la salle d’eau,
- rechercher les causes d’infiltration d’eau au niveau de la cloison séparant la cuvette des WC du réservoir et y remédier de manière efficace et durable, 
-vérifier le réservoir et le système de chasse d’eau et respecter son bon fonctionnement selon les règles de l’art,
- assurer un moyen de chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement,
- installer un détecteur avertisseur autonome de fumée dans le logement.
- l’autoriser à suspendre le versement du loyer jusqu’à complète réalisation des travaux de mise en conformité, à faire constater par commissaire de justice aux frais du bailleur ou, subsidiairement, réduire le montant du loyer à 200 euros par mois et en autoriser la consignation auprès de la caisse des dépôts et consignations,
- condamner le bailleur à lui payer les sommes suivantes : 
- 12 156,39 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 3 000 euros au titre du préjudice moral,
- 6 000 euros au titre du préjudice de santé,
- 9 500 euros au titre des souffrances endurées,
- 1 000 euros au titre de la résistance abusive.
- à titre subsidiaire, ordonner une expertise avec versement d’une provision de 8 000 euros à valoir sur ses préjudices,
- enjoindre le bailleur à communiquer à la caisse des allocations familiales les documents nécessaires à l’instruction de la demande d’aide pour le logement dans un délai de 5 jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- l’autoriser à s’acquitter du seul loyer résiduel jusqu’au versement de l’aide pour le logement,
- condamner le bailleur à lui verser la somme de 1 660 euros correspondant à l’aide pour le logement non perçue du fait du bailleur,
- condamner le bailleur à verser à son conseil la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.


A l'audience du 10 mars 2025 à laquelle l'affaire a été régulièrement appelée après un premier renvoi lors de l’audience du 13 janvier 2024, Madame [N] [K], assistée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa demande au titre de l’aide pour le logement non perçue. Elle s’oppose à la demande en résiliation du bail et à toutes les autres demandes et moyens soulevés en défense.

Au soutien de ses prétentions et en substance, Madame [N] [K] expose en ce qui concerne les charges, qu’elles n’ont jamais fait l’objet d’une régularisation et qu’elles ne sont pas justifiées. En ce qui concerne le montant du loyer, elle soutient que la surface du logement est en réalité de 20,39 m2 et non 21,80 m2 de sorte que le montant du loyer doit être diminué au prorata de sa surface réelle. Concernant la demande de travaux, elle souligne que le service d’hygiène de la ville a conclu à l’insalubrité du logement compte tenu de l’installation électrique dangereuse, la présence d’humidité, d’infiltration et de moisissures, la présence de revêtements dégradés, le refoulement des eaux usées, la fixation précaire du ballon d’eau chaude, le manque d’étanchéité des murs de la salle d’eau, la défaillance du système de chasse d’eau, l’insuffisance du moyen de chauffage, l’absence de détecteur autonome de fumée, alors que le bailleur n’a pas fait réaliser les travaux de mise en conformité prescrits par l’arrêté préfectoral du 25 mars 2024.
Sur sa demande en réparation des préjudice subis, elle souligne que son préjudice indemnisable, compte tenu des règles de prescription, démarre au 24 août 2020 et qu’elle a été privée d’eau chaude pendant 22 jours, qu’elle continue à subir des fuites d’eau dans sa salle de bain, des troubles liés à la non conformité électrique, à l’humidité, les infiltrations, la moisissure, le refoulement des eaux usées, la privation de chauffage, les revêtements dégradés. Elle souligne qu’elle ne se sent pas en sécurité chez elle, qu’elle vit dans l’angoisse permanente de se blesser alors au surplus que son état de santé s’est dégradé, qu’elle s’est électrocuté à deux reprises, souffrant au surplus d’un handicap physique incompatible avec l’état du logement. Elle soutient que le bailleur est tenu de remettre à la caisse des allocations familiales l’attestation de loyer pour lui permettre de percevoir une aide pour le logement qui serait de 332 euros par mois.

La SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE, représentée par son conseil, a déposé des écritures, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle sollicite sans visa le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [N] [K] avec conservation des dépens, et de :
- juger qu’elle a valablement exécuté l’arrêté préfectoral d 25 mars 2024,
- juger qu’elle a fait exécuter les travaux de plomberie de la location litigieuse,
- juger de prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,
- condamner à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complet déméngagement des lieux loués et remise des clefs au demandeur.
Oralement elle a demandé la résiliation du bail pour défaut d’assurance au lieu et place de sa demande en constat de la résolution de plein droit.

Au soutien de ses prétentions et en substance, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE fait valoir que sa locataire a adressé ses lettres recommandées pendant la période estivale, sachant pertinnement que les gérants de la SCI se trouvent à l’étranger à cette période. Elle indique qu’il est inexacte de considérer que l’insalubrité du logement a été constatée lors d’une visite du service d’hygiène de la ville, et que l’arrêté préfectoral porte seulement sur l’installation électrique. Elle soutient que la demande formée au titre des charges est prescrite alors que le montant des charges réelles est bien supérieur à la provision versée par la locataire. Elle conteste le mesurage du logement par le service d’hygiène, alors qu’elle produit le certificat de superficie annexé à l’acte d’achat faisant état d’une superficie de 21,20 m2, l’erreur de superficie portée sur le contrat étant inférieur d’1/20ème. 

Concernant les travaux, elle souligne qu’à la suite de la visite des services d’hygiène de la ville, elle a fait valoir ses observations de sorte qu’une procédure contradictoire préalable a été engagée et qu’aucun arrêté autre que celui afférent au défaut électrique au niveau du local technique privatif indépendant de l’appartement n’a été pris. Sur ce désordre, elle indique avoir fait réaliser les travaux et obtenir l’attestation de CONSUEL électrique. Elle soutient que les désordres allégués ne sont pas actuellement présents, faisant remarquer que la demanderesse reconnaît que des professionnels sont intervenus en juin 2024 dans le logement pour résoudre toute problématique dans la salle de bain. Elle ajoute que le calcul des préjudices est délirant alors que l’immeuble date de 1995 et qu’elle a entrepris de nombreuses diligences pour répondre aux sollicitations de la locataire qui de son côté ne répond pas depuis qu’elle a appris la volonté du bailleur de reprendre le logement pour y fixer la résidence d’un gérant compte tenu de la dégradation de son état de santé. Sur les demandes relatives à l’aide pour le logement, elle fait remarquer qu’elle n’a pas remis ladite attestation dans la mesure où la locataire n’était pas à jour des loyers, lui ayant au surplus délivré un commandement de payer.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande en résiliation du contrat

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Enfin, il sera rappelé que l’un des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle de l’assurance du bien couvrant les risques locatifs en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sollicite la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Or Madame [N] [K] produit des relevés de cotisation d’assurance auprès de la compagnie MACIF pour les années 2022 et 2023, ainsi qu’une attestation d’assurance auprès de la compagnie ECA pour les années 2024 et 2025. Si la bailleresse allègue d’un doute sur la véracité de l’attestation produite, elle ne fait que l’énoncer sans l’étayer. Ce moyen ne peut alors qu’être rejeté.

En conséquence, faute pour la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE de justifier d’un manquement de Madame [N] [K] à ses obligations locatives, elle sera déboutée de sa demande en résiliation du bail.




Sur la demande au titre des charges

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. 
En l'absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à les rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, elle permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. Le locataire est ainsi bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

Il est constant que le point de départ de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges et non celui du versement de la provision.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte par ailleurs de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Madame [N] [K] sollicite la condamnation de son bailleur à lui rembourser les provisions pour charges versées pour la somme de 10 293,51 euros. Ce montant de provisions versés par la locataire n’est pas contesté par le bailleur. Sur la prescription, la demande en répétition de l’indu a été formée le 30 octobre 2024. Or, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE ne justifie des régularisations de charges qu’à compter de l’année 2021 jusqu’à l’année 2023, suite à l’envoi du décompte de régularisation les 6 janvier 2023, 4 mars 2024 et 9 décembre 2024. Aucune autre preuve de la régularisation n’est produite antérieurement à cette date de sorte que la demande de Madame [N] [K] n’est pas prescrite. Compte tenu de la date de l’audience, il ne peut être reproché au défendeur de ne pas justifier de la régularisation des charges pour l’année 2024, alors que les comptes n’ont pas encore fait l’objet d’une approbation par le syndicat des copropriétaires. Faute pour la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE de justifier de la régularisation des charges pour les années 2014 (à partir du mois de juin) à 2020, Madame [N] [K] est fondée à solliciter la restitution des provisions indûment versées. Sur son montant, Madame [N] [K] fournit des quittances de loyer qui font état du versement d’une provision de 130 euros par mois à compter de l’échéance de juillet 2025 (la quittance de juin n’est pas produite et ne permet pas de considérer que l’augmentation de la provision est intervenue pour cette échéance), puis 143 euros pour les échéances de janvier et février 2016, puis 133 euros pour l’échéance de mars 2026, puis 143 euros jusqu’en 2020.

En conséquence la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à verser à Madame [N] [K] la somme de 10 130 euros en paiement des provisions sur charges indûment versées.




Sur la demande au titre du montant du loyer

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. 
La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.


En l’espèce le contrat de location stipule une surface locative de 21,80 m2. Il résulte du rapport de visite du service d’hygiène de la ville de [Localité 8], une surface mesurée de 20,39 m2, soit un écart de plus d’1/20ème. Cependant, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE produit un certificat de superficie du cabinet d’expertise CEDIAG réalisé le 2 avril 2009 sur le logement, certifiant une superficie de 21,20 m2, soit un écart de moins d’1/20ème par rapport à la superficie stipulée au contrat. Au regard de cet écart de mesurage, s’il peut être relevé que le certificat de superficie produit par le bailleur est ancien, il n’est pas fait état de modification du lot, alors que ledit certificat a été établi par un cabinet d’expertise contrairement au service d’hygiène de la ville qui n’est pas diagnostiqueur. Quand bien même une moyenne des deux superficies est effectuée, soit 20,80 m2, l’écart avec la superficie déclarée est inférieur au 1/20ème précité. En conséquence une superficie de 20,80 m2 sera prise en compte pour apprécier la demande formée au titre du montant du loyer. Au regard de ce qui précède, Madame [N] [K] ne rapporte pas la preuve que la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à la surface exprimée dans le contrat de location.

En conséquence Madame [N] [K] sera déboutée de sa demande au titre du montant du loyer.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser en son article 2 qu'un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
(…)
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
(...).

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu’un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Il est enfin constant que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties.


En l'espèce, la locataire demande la condamnation du bailleur à réaliser les travaux suivants :
- mettre en sécurité l’installation électrique,
- rechercher les causes de l’humidité et y remédier de manière efficace et durable,
- lutter efficacement et durablement contre les moisissures et les champignons,
- procéder à la réfection des revêtements dégradés dans la pièce principale,
- rechercher les causes de refoulement des eaux usées/vannes et y remédier de manière efficace et durable,
- fixer le ballon d’eau chaude de manière pérenne,
- assurer l’étanchéité des murs de la salle d’eau,
- rechercher les causes d’infiltration d’eau au niveau de la cloison séparant la cuvette des WC du réservoir et y remédier de manière efficace et durable 
-vérifier le réservoir et le système de chasse d’eau et respecter son bon fonctionnement selon les règles de l’art,
- assurer un moyen de chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement,
- installer un détecteur avertisseur autonome de fumée dans le logement.

Pour apprécier le bien fondé de ces travaux, la locataire doit apporter la preuve que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ou qu’il a manqué à son obligation d’entretien, et que les travaux sollicités sont nécessaires à la résolution des désordres dont le bailleur est responsable.

Il convient tour à tour d’apprécier chaque chef de demande de travaux.

En ce qui concerne la mise en sécurité de l’installation électrique, le rapport de visite du 14 février 2024 de la direction de l’habitat durable de la ville de [Localité 8] constate que sur le palier du logement, et ce n’est pas contesté, se trouve un placard qui comprend le ballon d’eau chaude électrique et le réservoir de chasse d’eau. Le service communal constate également que l’installation électrique présente des anomalies pouvant représenter un danger grave et imminent pour la santé et la sécurité des occupants, du fait, dans le placard, de la présence de fils accessibles sous tension au niveau du palier. A cet égard le préfet a pris un arrêt relatif à un danger ponctuel imminent pour la santé publique le 25 mars 2024, par lequel il met en demeure la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE de mettre en sécurité l’installation électrique et de fournir l’attestation de conformité de mise en sécurité. A cet égard, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE produit une attestation de conformité établie le 31 mai 2024 et visée par consuel le 23 janvier 2025, attestant que l’installation électrique de consommation, objet de cette attestation, est conforme aux prescriptions de sécurité en vigueur et que les parties rénovées sont compatibles, du point de vue de la sécurité, avec les parties non rénovées. 
En conséquence si la preuve d’un désordre électrique dans le placard du palier extérieur à l’appartement est rapportée, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE justifie y avoir mis fin et Madame [N] [K] ne justifie aucunement d’une persistance des désordres postérieurement à l’intervention du bailleur. En conséquence cette demande de travaux sera rejetée et il n’a pas lieu d’ordonner une expertise, le désordre ayant cessé et Madame [N] [K] ne justifiant pas d’un nouveau désordre à ce titre.

En ce qui concerne les désordres liés aux infiltrations et à l’humidité (étanchéité des murs de la salle d’eau, recherche des causes d’infiltration d’eau au niveau de la cloison séparant la cuvette des WC du réservoir et leur résolution, recherche des causes de l’humidité et leur résolution et la lutte efficace et durable contre les moisissures et les champignons), le rapport de visite du service communal a constaté des traces d’infiltration d’eau dans le placard du palier qui comprend notamment le ballon d’eau et le réservoir de la chasse d’eau, avec présence d’humidité, et de moisissures. 
Ledit rapport faisant état d’un bon système de ventilation, il est établi que ces désordres ne peuvent provenir du système de ventilation ou d’une mauvaise aération du logement par la locataire. Madame [N] [K] produit un courriel du 8 mars 2022 dans lequel elle informe le bailleur de ce qu’après chaque utilisation de la douche, l’eau coule sous la cabine de douche, courrier réitéré dans une lettre recommandée du 10 août 2023. Si le rapport de visite n’a effectué aucune constatation sur ce désordre, Madame [N] [K] produit un rapport en recherche de fuites via son assurance, suite à une intervention du 6 mars 2024, au cours de laquelle l’entreprise France Recherche de fuites a constaté une fuite au niveau de l’évacuation des toilettes encastrées (y compris dans le mur) ainsi qu’au niveau de l’évacuation de la douche, en utilisant des moyens techniques propres à la recherche de fuite. La SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE ne justifie d’aucun élément relatif à une intervention de sa part sur ces évacuations dont le bon entretien relève de son obligation. Justifiant de la réalité du désordre et de la responsabilité du bailleur dans sa non résolution et la bailleresse n’apportant aucun élément quant à une intervention de sa part sur lesdits équipements depuis le rapport de recherche de fuites, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à faire réparer le système d’évacuation des toilettes et de la douche comme il sera dit au dispositif de la décision. Madame [N] [K] n’apportant aucun autre élément probatoire permettant de considérer que l’humidité et les infiltrations auraient une autre origine, il ne sera pas fait droit à sa demande de recherches des causes de l’humidité et de l’infiltration ainsi qu’au titre de l’étanchéité des murs de la salle d’eau. Par ailleurs la demande d’expertise sera rejetée, cette dernière n’ayant pas vocation à combler la carence des parties dans l’administration de la preuve.

En ce qui concerne la recherche des causes de refoulement des eaux usées/vannes et leur résolution, aucune constatation technique ne ressort du rapport sur ce point, et Madame [N] [K] ne produit aucune pièce établissant un tel désordre. Si le rapport précité indique qu’au niveau de la sortie de l’évacuation des eaux usées de la cuvette, le joint semble usé ce qui provoque un écoulement des eaux usées, cette constatation suffit à considérer que l’usure du joint est à l’origine de l’écoulement et que la charge de la réfection des joints repose sur le locataire. Aussi Madame [N] [K] échoue à établir un manquement du bailleur sur ce point et il ne revient pas à une expertise de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve. En conséquence Madame [N] [K] sera déboutée de sa demande à ce titre.

En ce qui concerne la fixation du ballon d’eau chaude de manière pérenne, ce même rapport indique que la fixation du ballon d’eau chaude est précaire, étant maintenu par un bout de bois alors qu’il donne sur le palier. Ledit rapport indique aussi que le ballon est dangereux, sans préciser en quoi ledit ballon est dangereux, ce qui laisse à considérer que la dangerosité résulte du mode de fixation du ballon que du ballon en lui même. Il ne peut être contesté que cette installation ne répond pas aux règles de l’art, la charge de la bonne installation des équipements reposant sur le bailleur et la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE ne justifiant pas avoir procédé à une amélioration de l’installation depuis. 
Aussi, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à faire réaliser la bonne installation du ballon d’eau chaude dans les règles de l’art comme il sera dit au dispositif de la décision. 

En ce qui concerne la vérification du réservoir et du système de chasse d’eau et le respect de son bon fonctionnement selon les règles de l’art, il convient de relever que le rapport sur lequel s’appuie la locataire n’a aucunement constaté un dysfonctionnement, ne faisant que reprendre les déclarations de Madame [N] [K] qui indique au service que le système est parfois défaillant et oblige la locataire à sortir de son logement pour se rendre dans la placard situé à l’extérieur du logement où se trouve le réservoir. Madame [N] [K] ne produit aucune autre pièce relative à ce désordre qui viendrait appuyer ses déclarations et ne justifie aucunement d’un manquement du bailleur sur ce point et la demande subsidiaire d’expertise sera rejetée, la désignation d’un expert ne devant pas supplanter la carence des parties dans l’administration de la preuve. En conséquence cette demande de travaux sera rejetée.

En ce qui concerne l’installation d’un chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement, il résulte de ce même rapport que le type de chauffage présent dans le logement est électrique, et que ledit logement est équipé de deux chauffages fixes dont un est non fonctionnel, celui de la salle d’eau. A cet égard le service a procédé à une constatation matérielle objective que le bailleur ne peut remettre en question faute de justifier de son intervention sur cet élément d’équipement depuis l’établissement du rapport ou de l’absence de cet élément d’équipement alors que le contrat de bail stipule au surplus deux convecteurs électriques). En conséquence, la charge de l’entretien de cet élément d’équipement revenant au bailleur, il sera condamné à remplacer le chauffage de la salle d’eau comme il sera dit au dispositif de la décision.

En ce qui concerne l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée dans le logement, l’article L129-8 du code de la construction et de l’habitation dispose que le propriétaire d'un logement installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé et s'assure, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l'établissement de l'état des lieux d’entrée. L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu'il occupe le logement. A cet égard, il résulte du rapport de visite du service communal d’hygiène et de santé de la direction de l’habitat durable de la ville de Saint-Denis en date du 14 février 2024, que le logement est dépourvu de détecteur autonome d’alarme de fumée et la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE ne justifie pas en avoir fait installer un depuis. Or la charge de l’installation pèse sur le bailleur, aussi la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à faire installer un détecteur avertisseur autonomie de fumée dans le logement, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Pour contraindre le bailleur à exécuter les travaux pour lesquels la présente décision le condamne à les faire réaliser, il y sera contrainte sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois, et ce pendant une durée de trois mois comme il sera dit au dispositif de la décision.

En ce qui concerne la réfection des revêtements dégradés, le rapport de visite du 14 février 2024 de la direction de l’habitat durable de la ville de [Localité 8] constate des revêtements dégradés dans le logement, avec présence de moisissures observées dans la pièce principale et la salle d’eau, outre des traces d’infiltration visibles dans le placard du palier, et présence d’humidité dans la pièce principale. Le service communal constate également la présence de moisissures le long de la cueillie du mur de droite et du mur extérieur en entrant dans la pièce principale puis à l’arrière de la cuvette de WC, outre la présence d’infiltration d’eau et de moisissures sur le mur de gauche et au niveau de la cloison séparant la salle d’eau du placard. 


Comme il a été statué supra, la charge des désordres afférents à l’humidité et aux infiltrations causé par un défaut d’étanchéité des évacuations des WC et de la douche reposant sur le bailleur, il sera condamné à procéder à la réfection des revêtements dégradés dans le logement, une fois les travaux de réfection des évacuations réalisées. Pour contraindre le bailleur à s’exécuter, il sera condamné à faire réaliser cette réfection sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de deux mois pendant une durée de trois mois comme il sera dit au dispositif de la décision.

Sur la demande de suspension du paiement du loyer

En matière d'indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Comme il a été statué supra, la fixation d’une astreinte étant une mesure suffisante pour contraindre le bailleur à exécuter les travaux précités, la demande de suspension du paiement du loyer sera rejetée. En revanche, compte tenu des désordres persistant liés aux infiltrations et à l’humidité qui affecte une partie du mur de la pièce de vie ainsi qu’une cloison de la salle d’eau, il sera dit que le loyer sera réduit de 100 euros par mois jusqu’à la réalisation des entiers travaux comme il sera dit au dispositif de la décision en réparation du préjudice subi le temps des travaux. Il n’y a pas lieu d’en prévoir la consignation auprès de la caisse des dépôts et consignation, la réduction du loyer étant une mesure réparatoire pour laquelle le bailleur ne pourra pas en réclamer le paiement à postériori.

Sur les demandes indemnitaires

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, en cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. La charge de la preuve de la réalité du préjudice et de son ampleur repose sur le locataire. A cet égard, pour évaluer le préjudice, sont pris en compte, notamment, linhabitabilité partielle ou totale du bien, la durée du trouble, la surface concernée par le trouble, au regard de la nature des désordres constatés.

En l’espèce, comme il a été statué supra, il est établi que le bailleur est entièrement responsable du désordre afférent à l’absence de détecteur de fumée, la fixation précaire du ballon d’eau, l’absence d’un système de chauffage dans la salle d’eau, la non conformité électrique jusqu’à la délivrance de l’attestation de conformité, ainsi qu’aux désordres afférents aux infiltrations et moisissures dans le logement dus aux évacuations d’eau des WC et de la douche défectueuses.

A cet égard, il convient de relever que Madame [N] [K] ne justifie aucunement d’un préjudice concernant l’absence de détecteur de fumée dans le logement, pas plus que de la fixation du ballon d’eau chaude qui se trouve dans un local fermé à l’extérieur du logement. 
En ce qui concerne l’absence de radiateur dans la salle d’eau alors qu’il est stipulé au contrat, la preuve de son dysfonctionnement n’est rapporté qu’à compter du rapport du service communal soit en février 2024. Cependant, Madame [N] [K] ne justifie aucunement avoir subi un préjudice alors qu’il n’est fait aucunement état dans le rapport que la pièce serait froide, aucune prise de température n’ayant été effectuée, alors au surplus qu’aucun mur de la salle de bain n’est mitoyen avec l’extérieur et qu’il n’est pas non plus démontré que la taille du logement ne permettrait pas au chauffage présent dans la pièce principale de chauffer l’entier logement qui mesure environ 20 m2. La réalité du préjudice allégué n’étant pas rapportée, Madame [N] [K] sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

En ce qui concerne le défaut électrique, Madame [N] [K] produit un compte rendu de passage aux urgences en date du 2 juin 2024 ainsi qu’un certificat médical dans lesquels elle indique avoir subi deux électrisations par la main gauche en branchant un appareil électroménager, avec paresthésie main gauche et douleur thoracique à l’IAO, ledit compte-rendu ne constatant aucune lésion et ne reposant que sur les déclarations de la demanderesse. Sans remettre en question ses déclarations, il n’est aucunement rapporté que les électrocutions rapportées sont en rapport direct avec les défauts électriques du local se trouvant à l’extérieur du logement et pour lesquels un arrêté préfectoral a été pris, et sont à l’origine du préjudice allégué, alors que Madame [N] [K] évoque un appareil électroménager. En conséquence Madame [N] [K] sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.
En ce qui concerne les revêtements dégradés et l’humidité, Madame [N] [K] ne produit aucune pièce permettant d’établir la date à laquelle ce préjudice de jouissance a commencé, de sorte que la date retenue sera celle du rapport de visite du service communal établi le 14 février 2024. Sur le préjudice, le rapport fait état d’importantes dégradations des revêtements sur la surface du logement, salle d’eau incluse, sans toutefois que les photographies produites permettent de considérer que l’ensemble des revêtements soient dégradées. Une photographie permet d’établir la présence de moisissures le long de la cueillie du mur de droite et du mur extérieur en entrant dans la pièce principale puis à l’arrière de la cuvette des WC. 
Si la dégradation à l’arrière de la cuvette des WC, dans une zone peu visible, amoindrit l’ampleur du préjudice allégué, la présence d’humidité, et de moisissures visibles dans la pièce de vie qui sert aussi de chambre justifie de la réalité du préjudice de jouissance qui sera évalué à 100 euros par mois depuis le 14 février soit un préjudice réparable de 1 450 euros.
En ce qui concerne l’absence d’eau chaude pendant plusieurs jours à compter du 24 septembre 2021 au regard du premier message écrit reçu par le bailleur à ce sujet le 1er octobre 2021 et faisant état d’un dysfonctionnement du ballon depuis 7 jours, si Madame [N] [K] ne produit aucune pièce objective sur la réalité de ce désordre, il convient de relever que la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE, à la suite d’échanges écrits avec la locataire, a fait installer un nouveau ballon le 9 octobre de sorte que la réalité de l’absence d’eau chaude pendant 16 jours est rapportée par la demanderesse ainsi que la réalité de son préjudice compte tenu de l’impossibilité de se laver à l’eau chaude sur cette période, alors au surplus qu’elle justifie souffrir d’une pathologie liée à ses articulations pour laquelle l’eau froide accentue les douleurs. Aussi son préjudice sera réparé à hauteur de la somme de 100 euros à ce titre.
En ce qui concerne les écoulements d’eau, Madame [N] [K] produit un courriel du 8 mars 2022 dans lequel elle informe le bailleur de ce qu’après chaque utilisation de la douche, l’eau coule sous la cabinet de douche, courrier réitéré dans une lettre recommandée du 10 août 2023. Si le rapport de visite n’a effectué aucune constatation sur ce désordre, Madame [N] [K] produit un rapport en recherche de fuites via son assurance, suite à une intervention du 6 mars 2024, au cours de laquelle l’entreprise France Recherche de fuites a constaté une fuite au niveau de l’évacuation des toilettes encastrées (y compris dans le mur) ainsi qu’au niveau de l’évacuation de la douche, en utilisant des moyens techniques propres à la recherche de fuite. Cependant, ladite entreprise dont le rapport produit aux débats compte 8 pages, ne fait aucunement état d’un écoulement d’eau nécessitant de l’éponger, aucune photographie n’étant au surplus produite sur de l’eau stagnante sur le sol de la salle d’eau. La réalité du préjudice allégué au titre des souffrances endurées n’est aucune rapportée, faute de justifier de la réalité du débit d’eau qui nécessiterait d’éponger le sol et Madame [N] [K] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il ne peut être mis en doute que cette procédure face à l’inertie du bailleur depuis réception du rapport de la mairie lui a causé un préjudice moral qui sera justement réparé par l’octroi de la somme de 500 euros. En revanche il n’est aucunement justifié que les désordres constatés dans le logement sont en lien direct avec son état de santé ou son aggravation, de même qu’au titre des souffrances endurées, les certificats médicaux produits ne reposant que sur les déclarations de Madame [N] [K] quant à l’état du logement. Enfin, Madame [N] [K] ne démontre l’existence d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard mis par son débiteur à s’exécuter, lequel est d’ores et déjà réparé par l’allocation d’intérêts au taux légal. Aussi sa demande au titre de la résistance abusive sera rejetée.
 

En conséquence, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à verser à Madame [N] [K] la somme de 2 050 euros en réparation de ses préjudices, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes au titre de l’aide pour le logement

Au delà de l’absence de justification légale ou règlementaire à l’appui de cette demande, Madame [N] [K] ne justifie aucunement de la possible perception d’une aide pour le logement, de son quantum et d’un manquement du bailleur à ce titre faute de produire la moindre pièce à l’appui de sa demande, alors au surplus qu’il n’est pas justifié qu’un locataire puisse contraindre un bailleur à remettre une telle attestation. Ces demandes ne peuvent en conséquence qu’être rejetées.

Sur les mesures accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il est inéquitable de laisser à la charge de l’Etat les frais de défense de Madame [N] [K]. Aussi, la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE sera condamnée à verser à Maître Anne CAILLET la somme de 1 500 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 2° du code de procédure civile en contrepartie de sa renonciation au versement de la part contributive de l’Etat.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE à payer à Madame [N] [K] la somme de 10 130 euros en paiement des provisions sur charges indûment versées ;

Déboute Madame [N] [K] de sa demande au titre de la fixation du montant du loyer ; 
Déboute la Madame [N] [K] de sa demande en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes ;

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE à faire réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants : 
- l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée dans le logement, 
- l’installation d’un chauffage fixe dans la salle d’eau adapté à la taille de la pièce (2,5 m2),
- la fixation du ballon d’eau chaude selon les règles de l’art,
- la réfection des évacuations des WC et de la douche,
et ce sous astreinte de 50 euros par mois de retard à l’issue du délai précité, pendant une durée de trois mois ;

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE à faire réaliser, dans le délai de deux mois à compter de la fin de la réalisation des travaux de réfection des évacuations des WC et de la douche, la réfection des revêtements dégradés dans l’entier logement, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue du délai précité, pendant une durée de trois mois ;

Ordonne la réduction du loyer à hauteur de 100 euros par mois à compter de la présente décision et jusqu’à la réalisation des travaux de réfection des revêtements dégradés ;

Déboute Madame [N] [K] de ses autres demandes au titre des travaux ;

Déboute Madame [N] [K] de sa demande d’expertise ;

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE à verser à Madame [N] [K] la somme de 2 050 euros en réparation de ses préjudices, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE à verser à Maître Anne CAILLET la somme de 1 500 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 2° du code de procédure civile en contrepartie de sa renonciation au versement de la part contributive de l’Etat ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la SCI ANSERVILLE IMMOBILIERE aux dépens de l'instance ;

Rappelle que conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, copie du présent jugement sera transmise au représentant de l’Etat dans le département ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L129-8). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 21 septembre 2023 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 21/11858

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• 26 mars 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/05364

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• 18 février 2025 · Cour d'appel de Dijon · Autre · n° 23/00468

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• 13 mai 2025 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 23/08042

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• 9 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Montauban · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00315

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• 19 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04405

  en commun : code de la construction et de l'habitation L129-8

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00566

  en commun : code de la construction et de l'habitation L129-8

Mise à jour de la source le 2025-05-13T18:01:00.768Z.