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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, JCP, 10 juin 2026, n° 25/00566

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 15 décembre 2015, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE, représentée par son mandataire, a donné à bail à monsieur [T] [Y] un appartement à usage d'habitation (6ème étage, bâtiment A), ainsi qu’un parking et une cave (N°54 et N°31, au 2ème sous-sol) situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1.400 € et une provision sur charges de 150 €, pour une durée de trois ans. Le bail a été reconduit depuis tacitement. 

Le 11 juin 2024, la bailleresse a fait signifier à monsieur [Y] un congé pour reprise pour la date du 14 décembre 2024. 

Le 16 décembre 2024, une sommation interpellative a été délivrée à monsieur [Y], indiquant qu’il sera parti au plus tard le 20 mars 2025. 

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE a fait assigner monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE. 

A la première audience du 14 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné par mention au dossier la jonction de la procédure enregistrée sous le N°RG 25/649 sur celle enregistrée sous le N° RG 25/566, la même assignation ayant été enrôlée deux fois. 

L’affaire a fait l’objet de cinq renvois à la demande des parties. Monsieur [Y] a quitté les lieux en cours d’instance. 

A l’audience du 25 mars 2026, les deux parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif. 

La SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE demande dans les termes de ses conclusions récapitulatives N°2, aux fins de voir au visa des articles 13 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
- valider le congé signifié le 11 juin 2024 par elle à monsieur [Y] avec prise d’effet au 14 décembre 2024, aux fins de reprise au bénéfice de madame [M] [E], associée de ladite SCI familiale ; 
- condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 4.650 € au titre des loyers de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021 ; 
- condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 4.583,67 € au titre des indemnités d’occupation des mois de juillet, août et septembre 2025 ; 
- débouter monsieur [Y] de sa demande au titre d’un prétendu trouble de jouissance ; 
- débouter monsieur [Y] de sa demande de restitution des provisions sur charges qu’il a payées ; 
- condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 391,63 € au titre de la régularisation des charges pour les années 2022 à 2024 ; 
- juger que la demande de remise de quittances est sans objet ; 
en tout état de cause,
- débouter monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes ; 
- rappeler que les dettes réciproques entre les parties se compenseront de plein droit par la seule force de la loi ; 
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit ; 
- condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- le condamner aux entiers dépens. 

Au soutien de la validité du congé pour reprise, elle fait observé que le motif est précisé ainsi que les coordonnées des bénéficiaires, associés de la SCI familiale, en se référant aux status de celle-ci. Elle argue que le locataire n’a initialement nullement remis en cause la validité du congé, en n’entendant pas répondre à l’argumentaire développé par monsieur [Y] quant aux sociétés dirigées par les époux [E] et à leur patrimoine personnel. Elle souligne produire les statuts mis à jour lors de l’assemblée générale extraordinaire du 25 avril 2023 ainsi que le procès-verbal de ladite assemblée, docuements disponibles pour tous sur le site Pappers. Elle soutient démontrer qu’à la date de la délivrance du congé elle était constituée exclusivement entre époux et enfants. Elle se réfère non seulement au congé donné au locataire de l’appartement voisin, au courrier de l’architecte mandaté pour la réunion des deux appartements, en plus d’attestations de proches des époux [E] sur leur souhait de passer leur retraite à [Localité 2]. 

Monsieur [Y] demande dans les termes de ses conclusions N°2, aux fins de voir au visa de la loi du 6 juillet 1989 : 
- déclarer prescrite la demande de condamnation à payer les loyers de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021 ; 
- déouter la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE de toutes ses demandes ; 
- dire le congé nul et de nul effet ; 
- condamner la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à lui payer la somme de 58,37 € correspondant au trop payé de provisions sur charges pour les années 2022, 2023 et 2024 et la somme de 900 € correspondant aux provisions sur chagres des mois de janvier à juillet 2025 ;
- condamner la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à lui payer la somme de 150 € par mois à titre de préjudice de jouissance depuis le 13 mai 2023 jusqu’au 26 septembre 2025, soit une somme de 4.275 € ; 
- condamner la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à lui payer la somme de 1.400 € en remboursement du dépôt de garantie et à compter du 26 novembre 2025 une somme de 145 € par mois pour chaque période mensuelle commencée en retard ; 
- condamner la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à lui remettre les quittances acquittées ne comportant pas la mention “impayé” pour les mois de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021, ni la mention “indemnité d’occupation” dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 10 € par document et par jour de retard passé ce délai , 
- condamner la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste la sincérité du congé donné pour reprise, à la date du 11 juin 2024. Il soutient que la partie demanderesse ne démontre pas qu’à cette date elle était une SCI familiale faute de preuve de la publicité donnée aux statuts modifiés, en soulignant qu’initialement elle avait pour associée la société SCIPAV3 pour 990 parts sociales et madame [M] [E] pour 10 parts sociales. Il fait remarquer qu’elle est dirigeante de 15 sociétés différentes, dont 12 ont leur siège social [Adresse 6] dans le centre de [Localité 3], où se trouve le domicile des époux [E]. S’agissant de monsieur [E] alors âgé de 75 ans à la date de la délivrance du congé, il invoque les différents mandats enregistrés à son nom sur le site infogreffe, rendant peu vraissemblable qu’il ait cessé toute activité auprès de ces 12 sociétés. Il soutient en outre qu’il est peu vraissemblable que le couple envisage de fixer sa résidence principale dans un appartement de 87 m par comparaison à leur grande maison actuelle d’habitation avec jardin. Il soulève le défaut de partialité des deux attestations des enfants de la gérante de la SCI, en plus de leur imprécision quant au projet d’installation du couple à LA BAULE après la réunification de deux appartements situés au dernier étage d’un immeuble face mer. Il souligne l’absence du moindre élément technique de nature à corroborer un tel projet de travaux impliquant un mur porteur. Enfin, il fait valoir que le locataire de l’appartement voisin s’est vu délivrer congé seulement le 22 août 2025 après la notification de ses premières conculisions, pour le 31 juillet 2026 alors que le bail meublé est venu à échéance préalablement. 

Pour un exposé plus ample des moyens, il convient de renvoyer aux dernières écritures des parties.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par une ordonnnce du 29 janvier 2020 et une loi du 30 juillet 2020, dans sa version en vigueur au 1er juillet 2021, 

I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…).
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués (...).
III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En vertu de l’article 13 de la même loi, les dispositions précitées de l’article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés.

En l’espèce, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE a donné congé à monsieur [Y], par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, pour le 14 décembre 2024, soit conformément aux conditions de forme et de délai de préavis de six mois. 

Monsieur [Y] conteste le motif donné du congé qu’il estime non justifié par des éléments sérieux et légtimes. 

Dans l’acte qui lui a été signifié, le motif du congé est précisé en ces termes : “il est justifié par le désir de la bailleresse de reprendre le logement en application des articles 15 I et 13 de loi du 6 juillet 1989, au bénéfice de ses deux associés, monsieur [P] [E] né le 22 juin 1949 et madame [M] [L] son épouse née le 21 septembre 1949, demeurant actuellement ensemble au [Adresse 6] à NANTES, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE étant toujours à la date de délivrance du présent congé une SCI familiale ; 
le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par le fait monsieur [P] [E] est en cours d’arrêt d’activité et monsieur et madame [E] entendent dès lors quitter NANTES pour établir leur résidence principale à [Etablissement 1] après avoir engagés d’importants travaux de rénovation de l’appartement loué outre de celui contigu également propriété de la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE afin de les réunir en un seul appartement”. 

Il ressort des statuts modifiés de la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE que suivant décisions de l’assemblée générale extraordinaire en date du 25 avril 2023 que les 1000 parts sociales constituant le capital social initial ont été annulées pour l’augmenter à 10.1000 €, divisé en 10.100 parts sociales d’un euro chacune et réparti entre monsieur [P] [E], madame [M] [E], monsieur [B] [E] et madame [G] [E]. Il est justifié d’une publication de cette augmentation du capital social au BODACC le 8 août 2024. 

Si à la date de la délivrance du congé pour reprise madame [E] était bien associée, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE dont le capital social était détenu très majoritairement par la société SCIPAV3 ne saurait être considérée comme une SCI familiale telle que définie par les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. 

Il convient ainsi de déclarer ledit congé pour reprise non valable, de nul effet. 


II - Sur les autres demandes de la société bailleresse

21. Sur les loyers des mois de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en son premier alinéa, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, la bailleresse ne justifie pas de circonstances particulières pour un éventuel report du point de départ du délai de prescription triennale de chacun des loyers réclamés qu’il convient de fixer à la date de leur échéance, ni d’actes interruptifs antérieurs à l’acte introductif de la présente instance délivré le 14 février 2025.

En conséquence, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE sera déclarée irrecevable en sa demande de paiement des loyers des mois de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021. 

22. Sur les sommes dues pour les mois de juillet, août et septembre 2025

Monsieur [Y] reconnaît ne pas avoir payé les loyers de ces mois-ci, en considérant n’être redevable que du loyer de septembre 2025 prorata temporis, pour avoir restitué le logement le 26 septembre 2025. 

En conséquence, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE est ainsi bien fondée à lui réclamer la somme de 4.533 € au titre de l’arriéré locatif. 

23. Sur la régularisation des charges

Il est stipulé dans le bail conclu entre les parties à son article 1.7 (page 3) qu’ “en sus du loyer, le locataire sera redevable d’une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour à la somme de 150 € ; ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année ; la taxe d’ordure ménagère est à régler en plus chaque année ; ce forfait de charges ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ; il fera l’objet d’une révision annuelle dans les mêmes conditions que le loyer principal tel que prévu à l’article 1.6.3 du présent contrat”. 

En l’espèce, la nature forfaitaire de la provision sur charges exclut toute régularisation annuelle au vu des charges de copropriété effectivement réglées sur l’année écoulée. 

En conséquence, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE sera déboutée de sa demande de paiement au titre de la régularisation des charges des années 2022, 2023 et 2024. 





III - Sur les demandes reconventionnelles du locataire

31. Sur les provisions sur charges

Pour les mêmes motifs que développés au sujet de la régularisation des charges, monsieur [Y] sera débouté de sa demande de restitution d’un trop payé pour les années 2022, 2023 et 2024, ainsi que de sa demande de restitution des provisions sur charges qu’il a réglées de janvier à juin 2025. 

32. Sur le dépôt de garantie

Il ressort des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés au bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; qu’à cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Aux termes de son sixième alinéa, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ; cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. 

En l’espèce, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE a à juste titre conservé le dépôt de garantie d’un montant de 1.400 € au vu des sommes lui restant dues lors de la restitution du logement par monsieur [Y] le 26 septembre 2025. 

Ce dernier sera en conséquence débouté de sa demande de remboursement du dépôt de garantie majoré. La somme de 1.400 € doit être déduite de la créance de la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE.

Monsieur [Y] sera condamné à lui régler la somme de 3.133 € au titre de l’arriéré locatif.

32. Sur le préjudice de jouissance pour manquements à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’obligation de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage est une obligation continue, le bailleur devant vérifier même en cours de bail que le logement répond aux critères définissant le logement décent.

> Sur l’absence de remise d’un DPE

Aux termes de l’article L 126-26 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre ; il comporte une information sur les conditions d'aération ou de ventilation ; il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6. Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de fournir un dossier de diagnostique technique annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, comprenant notamment 1° le diagnostic de performance énergétique. 

En l’espèce, il est inséré dans le bail conclu entre les parties, paraphé sur chacune des pages, une mention type libellée ainsi “le locataire reconnaît avoir reçu l’ensemble des informations concernant le diagnostic de performance énergétique relatif aux biens loués, dont le contenu est annexé au bail”. 

La SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE ne justifie pas l’existence de ce document parmi les annexes du bail. Ce manquement n’est pas sanctionné par les disposiitons légales précitées. 

> Sur l’absence d’un détecteur de fumées

L’article L 129-8 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail entre les parties, impose au propriétaire d'un logement d’installer au moins un détecteur de fumée normalisé et de s'assurer, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l'établissement de l'état des lieux mentionné à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. 

Il n’est pas justifié par le bailleur du respect de cette obligation légale par l’état des lieux d’entrée dans le logement. 

> Sur les désordres affectant le bien loué

Par courrier recommandé en date du 13 mai 2023, monsieur [Y] justifie avoir “réitéré” auprès de la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE plusieurs demandes restées sans réponse sur les points suivants :
“- problème de dalles de terrasse sur plots ; 
- pression de l’eau (robinet/douches) ; 
- problème de spots (couloir/chambre/buanderie) ; 
- détecteur de fumées inexistant ; 
- problème électrique : équilibrage des phases ; 
- volet roulant électrique chambre sdb ne fonctionne plus ; 
- les baies vitrées salon et chambe ne ferment plus avec le loquet”. 

Il produit des photographies d’une dalle cassée et du décollement des dalles de la terrasse installée sur plots. 

Il ressort du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 26 septembre 2025 que le carrelage de la terrasse aspectant la voie publique et le littoral est affaissé à de nombreux endroits ; qu’en l’angle sud-est, une fois la moquette retirée, de nombreux carreaux sont brisés et affaissés. Il a également été constaté les doléances de monsieur [Y] en partie : 
“Baie vitrée : le vantail de droite est hors service ; 
fênêtre côté salle de bains : le volet est clos ; 
deux spots sur quatre éclairent la salle de bain au fond du couloir ; 
un spot sur trois est en service et le vantail de droite est bloqué, hors service dans la seconde chambre ; 
les spots en direction du couloir Est sont hors service”. 

La SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE justifie seulement avoir sollicité monsieur [U] courant 2023 pour intervenir dans l’appartement occupé par monsieur [Y]. En réponse à la demande de monsieur [E], monsieur [U] a indiqué le 14 septembre 2023 avoir appelé le locataire, lui avoir laissé un message pour qu’il puisse le rappeler et qu’à ce jour, il n’avait pas eu de contact avec ce dernier. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est démontré un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement en état état d’usage, lequel a causé un préjudice de jouissance au locataire.

Au vu des caractéritiques et de l’emplacement du bien loué ainsi qu’au vu du montant de son loyer, monsieur [Y] est bien fondé à le chiffrer à 150 € par mois, pour une période de 28 mois et demi. 

En conséquence, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE sera condamnée à lui payer la somme de 4.275 € à titre de dommages et intérêts. 




33. Sur la demande de remise d’une quittance rectifiée sous astreinte

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges ; aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire ; avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance ; si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, monsieur [Y] indique dans ses dernières écritures avoir été destinataire le 6 octobre 2025 d’une quittance couvrant l’intégralité de la période d’occupation du logement. En plus de dénoncer le caractère tardif de cette remise, il sollicite une quittance rectificative, sans la mention “impayé” et “indemnité d’occupation”. 

Il convient de faire droit à sa demande d’une quittance, laquelle devra être rectifiée conformément aux termes de la présente décision. Il n’apparaît nécessaire d’assortir cette injonction de faire d’une astreinte. 

IV - Sur les frais de l’instance

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE succombant pour l’essentiel à l’instance sera condamnée aux dépens de l’instance. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [Y] les frais qu’il a engagés pour contester la validité du congé pour reprise et faire reconnaître d’autres manquements de la bailleresse à ses obligations légales. Il convient néanmoins de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions. La SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 € au titre des frais irréptibles en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’y déroger.

Dispositif

PAR CES MOTIFS : 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE non valable et de nul effet le congé délivré par la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à monsieur [T] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, aux fins de reprise ;

DÉCLARE irrevable la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE en sa demande en paiement des loyers des mois de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021 pour prescription ;

CONDAMNE monsieur [T] [Y] à payer à la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE la somme de 3.133 € au titre de l’arriéré locatif après déduction du dépôt de garantie ; 

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives sur les charges ;

DÉBOUTE monsieur [T] [Y] de sa demande de remboursement du dépôt de garantie majoré ; 

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à payer à monsieur [T] [Y] la somme de 4.275 € à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE de remettre à monsieur [T] [Y] une quittance rectifivative conformément aux termes de la présente décision dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à payer à monsieur [T] [Y] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE aux dépens de l’instance ; 

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 


LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, 
I. LABUSZEWSKI H. CHERRUAUD
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1] 


N° RG 25/00566 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FRUF

Minute : 26/00366







JUGEMENT
DU 10 Juin 2026




AFFAIRE :

S.C.I. IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE

C/

[T] [Y]

















Copies certifiées conformes
Maître Magali TOCCO-PERIN 
Maître Lionel GOURVENNEC 

Copie exécutoire 
Maître Magali TOCCO-PERIN 
Maître [W] [F] 

délivrées le :




JUGEMENT 

________________________________________________________


DEMANDEURS :

S.C.I. IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Magali TOCCO-PERIN de la SARL MTP AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

__________________________________________________________


DEFENDEURS :

Monsieur [T] [Y],
demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE



__________________________________________________________


COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
 Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI



DEBATS : A l’audience publique du 25 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT




 RG 25/00566


Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 15 décembre 2015, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE, représentée par son mandataire, a donné à bail à monsieur [T] [Y] un appartement à usage d'habitation (6ème étage, bâtiment A), ainsi qu’un parking et une cave (N°54 et N°31, au 2ème sous-sol) situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1.400 € et une provision sur charges de 150 €, pour une durée de trois ans. Le bail a été reconduit depuis tacitement. 

Le 11 juin 2024, la bailleresse a fait signifier à monsieur [Y] un congé pour reprise pour la date du 14 décembre 2024. 

Le 16 décembre 2024, une sommation interpellative a été délivrée à monsieur [Y], indiquant qu’il sera parti au plus tard le 20 mars 2025. 

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE a fait assigner monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE. 

A la première audience du 14 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné par mention au dossier la jonction de la procédure enregistrée sous le N°RG 25/649 sur celle enregistrée sous le N° RG 25/566, la même assignation ayant été enrôlée deux fois. 

L’affaire a fait l’objet de cinq renvois à la demande des parties. Monsieur [Y] a quitté les lieux en cours d’instance. 

A l’audience du 25 mars 2026, les deux parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif. 

La SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE demande dans les termes de ses conclusions récapitulatives N°2, aux fins de voir au visa des articles 13 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
- valider le congé signifié le 11 juin 2024 par elle à monsieur [Y] avec prise d’effet au 14 décembre 2024, aux fins de reprise au bénéfice de madame [M] [E], associée de ladite SCI familiale ; 
- condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 4.650 € au titre des loyers de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021 ; 
- condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 4.583,67 € au titre des indemnités d’occupation des mois de juillet, août et septembre 2025 ; 
- débouter monsieur [Y] de sa demande au titre d’un prétendu trouble de jouissance ; 
- débouter monsieur [Y] de sa demande de restitution des provisions sur charges qu’il a payées ; 
- condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 391,63 € au titre de la régularisation des charges pour les années 2022 à 2024 ; 
- juger que la demande de remise de quittances est sans objet ; 
en tout état de cause,
- débouter monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes ; 
- rappeler que les dettes réciproques entre les parties se compenseront de plein droit par la seule force de la loi ; 
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit ; 
- condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- le condamner aux entiers dépens. 

Au soutien de la validité du congé pour reprise, elle fait observé que le motif est précisé ainsi que les coordonnées des bénéficiaires, associés de la SCI familiale, en se référant aux status de celle-ci. Elle argue que le locataire n’a initialement nullement remis en cause la validité du congé, en n’entendant pas répondre à l’argumentaire développé par monsieur [Y] quant aux sociétés dirigées par les époux [E] et à leur patrimoine personnel. Elle souligne produire les statuts mis à jour lors de l’assemblée générale extraordinaire du 25 avril 2023 ainsi que le procès-verbal de ladite assemblée, docuements disponibles pour tous sur le site Pappers. Elle soutient démontrer qu’à la date de la délivrance du congé elle était constituée exclusivement entre époux et enfants. Elle se réfère non seulement au congé donné au locataire de l’appartement voisin, au courrier de l’architecte mandaté pour la réunion des deux appartements, en plus d’attestations de proches des époux [E] sur leur souhait de passer leur retraite à [Localité 2]. 

Monsieur [Y] demande dans les termes de ses conclusions N°2, aux fins de voir au visa de la loi du 6 juillet 1989 : 
- déclarer prescrite la demande de condamnation à payer les loyers de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021 ; 
- déouter la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE de toutes ses demandes ; 
- dire le congé nul et de nul effet ; 
- condamner la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à lui payer la somme de 58,37 € correspondant au trop payé de provisions sur charges pour les années 2022, 2023 et 2024 et la somme de 900 € correspondant aux provisions sur chagres des mois de janvier à juillet 2025 ;
- condamner la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à lui payer la somme de 150 € par mois à titre de préjudice de jouissance depuis le 13 mai 2023 jusqu’au 26 septembre 2025, soit une somme de 4.275 € ; 
- condamner la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à lui payer la somme de 1.400 € en remboursement du dépôt de garantie et à compter du 26 novembre 2025 une somme de 145 € par mois pour chaque période mensuelle commencée en retard ; 
- condamner la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à lui remettre les quittances acquittées ne comportant pas la mention “impayé” pour les mois de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021, ni la mention “indemnité d’occupation” dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 10 € par document et par jour de retard passé ce délai , 
- condamner la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste la sincérité du congé donné pour reprise, à la date du 11 juin 2024. Il soutient que la partie demanderesse ne démontre pas qu’à cette date elle était une SCI familiale faute de preuve de la publicité donnée aux statuts modifiés, en soulignant qu’initialement elle avait pour associée la société SCIPAV3 pour 990 parts sociales et madame [M] [E] pour 10 parts sociales. Il fait remarquer qu’elle est dirigeante de 15 sociétés différentes, dont 12 ont leur siège social [Adresse 6] dans le centre de [Localité 3], où se trouve le domicile des époux [E]. S’agissant de monsieur [E] alors âgé de 75 ans à la date de la délivrance du congé, il invoque les différents mandats enregistrés à son nom sur le site infogreffe, rendant peu vraissemblable qu’il ait cessé toute activité auprès de ces 12 sociétés. Il soutient en outre qu’il est peu vraissemblable que le couple envisage de fixer sa résidence principale dans un appartement de 87 m par comparaison à leur grande maison actuelle d’habitation avec jardin. Il soulève le défaut de partialité des deux attestations des enfants de la gérante de la SCI, en plus de leur imprécision quant au projet d’installation du couple à LA BAULE après la réunification de deux appartements situés au dernier étage d’un immeuble face mer. Il souligne l’absence du moindre élément technique de nature à corroborer un tel projet de travaux impliquant un mur porteur. Enfin, il fait valoir que le locataire de l’appartement voisin s’est vu délivrer congé seulement le 22 août 2025 après la notification de ses premières conculisions, pour le 31 juillet 2026 alors que le bail meublé est venu à échéance préalablement. 

Pour un exposé plus ample des moyens, il convient de renvoyer aux dernières écritures des parties.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2026, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par une ordonnnce du 29 janvier 2020 et une loi du 30 juillet 2020, dans sa version en vigueur au 1er juillet 2021, 

I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…).
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués (...).
III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En vertu de l’article 13 de la même loi, les dispositions précitées de l’article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés.

En l’espèce, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE a donné congé à monsieur [Y], par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, pour le 14 décembre 2024, soit conformément aux conditions de forme et de délai de préavis de six mois. 

Monsieur [Y] conteste le motif donné du congé qu’il estime non justifié par des éléments sérieux et légtimes. 

Dans l’acte qui lui a été signifié, le motif du congé est précisé en ces termes : “il est justifié par le désir de la bailleresse de reprendre le logement en application des articles 15 I et 13 de loi du 6 juillet 1989, au bénéfice de ses deux associés, monsieur [P] [E] né le 22 juin 1949 et madame [M] [L] son épouse née le 21 septembre 1949, demeurant actuellement ensemble au [Adresse 6] à NANTES, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE étant toujours à la date de délivrance du présent congé une SCI familiale ; 
le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par le fait monsieur [P] [E] est en cours d’arrêt d’activité et monsieur et madame [E] entendent dès lors quitter NANTES pour établir leur résidence principale à [Etablissement 1] après avoir engagés d’importants travaux de rénovation de l’appartement loué outre de celui contigu également propriété de la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE afin de les réunir en un seul appartement”. 

Il ressort des statuts modifiés de la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE que suivant décisions de l’assemblée générale extraordinaire en date du 25 avril 2023 que les 1000 parts sociales constituant le capital social initial ont été annulées pour l’augmenter à 10.1000 €, divisé en 10.100 parts sociales d’un euro chacune et réparti entre monsieur [P] [E], madame [M] [E], monsieur [B] [E] et madame [G] [E]. Il est justifié d’une publication de cette augmentation du capital social au BODACC le 8 août 2024. 

Si à la date de la délivrance du congé pour reprise madame [E] était bien associée, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE dont le capital social était détenu très majoritairement par la société SCIPAV3 ne saurait être considérée comme une SCI familiale telle que définie par les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. 

Il convient ainsi de déclarer ledit congé pour reprise non valable, de nul effet. 


II - Sur les autres demandes de la société bailleresse

21. Sur les loyers des mois de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en son premier alinéa, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, la bailleresse ne justifie pas de circonstances particulières pour un éventuel report du point de départ du délai de prescription triennale de chacun des loyers réclamés qu’il convient de fixer à la date de leur échéance, ni d’actes interruptifs antérieurs à l’acte introductif de la présente instance délivré le 14 février 2025.

En conséquence, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE sera déclarée irrecevable en sa demande de paiement des loyers des mois de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021. 

22. Sur les sommes dues pour les mois de juillet, août et septembre 2025

Monsieur [Y] reconnaît ne pas avoir payé les loyers de ces mois-ci, en considérant n’être redevable que du loyer de septembre 2025 prorata temporis, pour avoir restitué le logement le 26 septembre 2025. 

En conséquence, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE est ainsi bien fondée à lui réclamer la somme de 4.533 € au titre de l’arriéré locatif. 

23. Sur la régularisation des charges

Il est stipulé dans le bail conclu entre les parties à son article 1.7 (page 3) qu’ “en sus du loyer, le locataire sera redevable d’une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour à la somme de 150 € ; ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année ; la taxe d’ordure ménagère est à régler en plus chaque année ; ce forfait de charges ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ; il fera l’objet d’une révision annuelle dans les mêmes conditions que le loyer principal tel que prévu à l’article 1.6.3 du présent contrat”. 

En l’espèce, la nature forfaitaire de la provision sur charges exclut toute régularisation annuelle au vu des charges de copropriété effectivement réglées sur l’année écoulée. 

En conséquence, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE sera déboutée de sa demande de paiement au titre de la régularisation des charges des années 2022, 2023 et 2024. 





III - Sur les demandes reconventionnelles du locataire

31. Sur les provisions sur charges

Pour les mêmes motifs que développés au sujet de la régularisation des charges, monsieur [Y] sera débouté de sa demande de restitution d’un trop payé pour les années 2022, 2023 et 2024, ainsi que de sa demande de restitution des provisions sur charges qu’il a réglées de janvier à juin 2025. 

32. Sur le dépôt de garantie

Il ressort des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés au bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; qu’à cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Aux termes de son sixième alinéa, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ; cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. 

En l’espèce, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE a à juste titre conservé le dépôt de garantie d’un montant de 1.400 € au vu des sommes lui restant dues lors de la restitution du logement par monsieur [Y] le 26 septembre 2025. 

Ce dernier sera en conséquence débouté de sa demande de remboursement du dépôt de garantie majoré. La somme de 1.400 € doit être déduite de la créance de la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE.

Monsieur [Y] sera condamné à lui régler la somme de 3.133 € au titre de l’arriéré locatif.

32. Sur le préjudice de jouissance pour manquements à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’obligation de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage est une obligation continue, le bailleur devant vérifier même en cours de bail que le logement répond aux critères définissant le logement décent.

> Sur l’absence de remise d’un DPE

Aux termes de l’article L 126-26 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre ; il comporte une information sur les conditions d'aération ou de ventilation ; il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6. Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de fournir un dossier de diagnostique technique annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, comprenant notamment 1° le diagnostic de performance énergétique. 

En l’espèce, il est inséré dans le bail conclu entre les parties, paraphé sur chacune des pages, une mention type libellée ainsi “le locataire reconnaît avoir reçu l’ensemble des informations concernant le diagnostic de performance énergétique relatif aux biens loués, dont le contenu est annexé au bail”. 

La SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE ne justifie pas l’existence de ce document parmi les annexes du bail. Ce manquement n’est pas sanctionné par les disposiitons légales précitées. 

> Sur l’absence d’un détecteur de fumées

L’article L 129-8 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail entre les parties, impose au propriétaire d'un logement d’installer au moins un détecteur de fumée normalisé et de s'assurer, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l'établissement de l'état des lieux mentionné à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. 

Il n’est pas justifié par le bailleur du respect de cette obligation légale par l’état des lieux d’entrée dans le logement. 

> Sur les désordres affectant le bien loué

Par courrier recommandé en date du 13 mai 2023, monsieur [Y] justifie avoir “réitéré” auprès de la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE plusieurs demandes restées sans réponse sur les points suivants :
“- problème de dalles de terrasse sur plots ; 
- pression de l’eau (robinet/douches) ; 
- problème de spots (couloir/chambre/buanderie) ; 
- détecteur de fumées inexistant ; 
- problème électrique : équilibrage des phases ; 
- volet roulant électrique chambre sdb ne fonctionne plus ; 
- les baies vitrées salon et chambe ne ferment plus avec le loquet”. 

Il produit des photographies d’une dalle cassée et du décollement des dalles de la terrasse installée sur plots. 

Il ressort du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 26 septembre 2025 que le carrelage de la terrasse aspectant la voie publique et le littoral est affaissé à de nombreux endroits ; qu’en l’angle sud-est, une fois la moquette retirée, de nombreux carreaux sont brisés et affaissés. Il a également été constaté les doléances de monsieur [Y] en partie : 
“Baie vitrée : le vantail de droite est hors service ; 
fênêtre côté salle de bains : le volet est clos ; 
deux spots sur quatre éclairent la salle de bain au fond du couloir ; 
un spot sur trois est en service et le vantail de droite est bloqué, hors service dans la seconde chambre ; 
les spots en direction du couloir Est sont hors service”. 

La SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE justifie seulement avoir sollicité monsieur [U] courant 2023 pour intervenir dans l’appartement occupé par monsieur [Y]. En réponse à la demande de monsieur [E], monsieur [U] a indiqué le 14 septembre 2023 avoir appelé le locataire, lui avoir laissé un message pour qu’il puisse le rappeler et qu’à ce jour, il n’avait pas eu de contact avec ce dernier. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est démontré un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement en état état d’usage, lequel a causé un préjudice de jouissance au locataire.

Au vu des caractéritiques et de l’emplacement du bien loué ainsi qu’au vu du montant de son loyer, monsieur [Y] est bien fondé à le chiffrer à 150 € par mois, pour une période de 28 mois et demi. 

En conséquence, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE sera condamnée à lui payer la somme de 4.275 € à titre de dommages et intérêts. 




33. Sur la demande de remise d’une quittance rectifiée sous astreinte

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges ; aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire ; avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance ; si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, monsieur [Y] indique dans ses dernières écritures avoir été destinataire le 6 octobre 2025 d’une quittance couvrant l’intégralité de la période d’occupation du logement. En plus de dénoncer le caractère tardif de cette remise, il sollicite une quittance rectificative, sans la mention “impayé” et “indemnité d’occupation”. 

Il convient de faire droit à sa demande d’une quittance, laquelle devra être rectifiée conformément aux termes de la présente décision. Il n’apparaît nécessaire d’assortir cette injonction de faire d’une astreinte. 

IV - Sur les frais de l’instance

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE succombant pour l’essentiel à l’instance sera condamnée aux dépens de l’instance. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [Y] les frais qu’il a engagés pour contester la validité du congé pour reprise et faire reconnaître d’autres manquements de la bailleresse à ses obligations légales. Il convient néanmoins de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions. La SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 € au titre des frais irréptibles en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’y déroger.


PAR CES MOTIFS : 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE non valable et de nul effet le congé délivré par la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à monsieur [T] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, aux fins de reprise ;

DÉCLARE irrevable la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE en sa demande en paiement des loyers des mois de mai 2019, janvier 2020 et septembre 2021 pour prescription ;

CONDAMNE monsieur [T] [Y] à payer à la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE la somme de 3.133 € au titre de l’arriéré locatif après déduction du dépôt de garantie ; 

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives sur les charges ;

DÉBOUTE monsieur [T] [Y] de sa demande de remboursement du dépôt de garantie majoré ; 

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à payer à monsieur [T] [Y] la somme de 4.275 € à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE de remettre à monsieur [T] [Y] une quittance rectifivative conformément aux termes de la présente décision dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE à payer à monsieur [T] [Y] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE DE L’ATLANTIQUE aux dépens de l’instance ; 

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 


LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, 
I. LABUSZEWSKI H. CHERRUAUD

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la construction et de l'habitation L129-8). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T02:28:04.257Z.