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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 28 / Proxi fond, 24 mars 2025, n° 24/05630

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée en date du 1er janvier 2017, Monsieur [C] [T] et Madame [K] [L] épouse [T] ont donné en location à Madame [Z] [S] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 600 euros.
Par arrêté n°23-0601 HI IMP en date du 30 janvier 2024, la préfecture de la Seine-Saint-Denis a constaté l’insalubrité du logement et ordonné aux bailleurs de faire cesser la mise à disposition du local à des fins d’habitation. 
Par courrier en date du 15 mars 2023, les bailleurs ont adressé à la locataire trois annonces concernant des logements vacants.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, Monsieur [C] [T] et Madame [K] [L] épouse [T] ont fait assigner Madame [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de la locataire en la forme ordinaire,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 7.400 euros au titre de sa dette locative pour la période de janvier 2022 à février 2024,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,Ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner la défenderesse à leur verser une indemnité mensuelle d’occupation, Dispenser les demandeurs de verser à la défenderesse l’indemnisation prévue à l’article L.521-3-II du code de la construction et de l’habitation,Ecarter le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 2.400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2024, puis a été renvoyée jusqu’au 3 février 2025.
A cette date, les consorts [T], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. 
Ils font valoir au visa des articles L.511-18 et L.521-3-2 VII du code de la construction et de l’habitation que la locataire a refusé trois offres de relogement qui lui ont régulièrement été faites, de sorte qu’ils sont fondés à agir en résiliation du bail.
Ils ajoutent que la locataire cause des nuisances dans le voisinage et a dégradé le logement. Ils produisent une déclaration de main courante déposée par Madame [M] [T], leur fille, qui indique qu’ils soupçonnent une activité prostitutionnelle au sein du logement loué. Ils produisent également une plainte déposée le 25 décembre 2024 par Monsieur [T] [C], indiquant que la locataire l’avait menacé et saisi par le cou, ainsi qu’une plainte déposée par Madame [T] le 30 décembre 2024 rapportant des menaces. Ils joignent un certificat médical établi par le Docteur [A] [W] le 14 janvier 2025 après examen de Monsieur [T] indiquant une douleur à la palpation trachéale, pas d’hématome, de contusion ni d’œdème.
Au soutien du débouté de la demande reconventionnelle de condamnation en restitution des loyers pour trouble de jouissance, les consorts [T] soutiennent que cette demande est partiellement irrecevable en raison de la prescription triennale posée par l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, concluant que seules les périodes allant du 3 février 2021 au 3 février 2025 peuvent être retenues ; ils ajoutent que la locataire n’a pas versé les loyers depuis le terme de mars 2024 en raison de l’édiction de l’arrêté préfectoral ; que la locataire est en impayé depuis le mois de janvier 2022 ; ils font en outre valoir que le logement était en bon état lors de son entrée dans les lieux, et produisent l’état des lieux d’entrée qui corrobore leurs dires.
Au soutien du débouté de la demande en injonction de réaliser des travaux de mise en conformité sous astreinte, les consorts [T] font valoir que l’arrêté préfectoral conditionne la réalisation des travaux au départ de Madame [Z] [S], de sorte que c’est le maintien de la locataire dans les lieux qui a empêché leur réalisation.
Au soutien du déboute de la demande de relogement sous astreinte, les consorts [T] font valoir qu’ils ont proposé des annonces de logement à la locataire et que son refus ne leur est pas imputable. Ils ajoutent qu’ils ont tenu informées les autorités compétentes afin que la situation de la locataire soit effectivement et utilement prise en charge.
Au soutien du débouté de la demande indemnitaire au titre du préjudice moral, les consorts [T] font valoir que la preuve dudit préjudice n’est pas rapportée.
Au soutien du débouté de la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive, les consorts [T] font valoir qu’ils ont respecté leurs droits et obligations et qu’il ne saurait leur être reproché d’appliquer les dispositions du code de la construction et de l’habitation.
Madame [Z] [S], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures.
Elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, à titre subsidiaire autoriser son maintien dans les lieux jusqu’au 31 octobre 2025 ;En tout état de cause, enjoindre aux demandeurs de faire réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, Enjoindre aux demandeurs de la reloger dans des conditions adaptées dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,Condamner les demandeurs à lui verser les sommes suivantes :57.600 euros au titre de son préjudice de jouissance,7.000 euros au titre de son préjudice moral,3.000 euros au titre du préjudice résultant du caractère abusif de la présente procédure ;2.000 euros au titre de la résistance abusive,2.000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile,Condamner les demandeurs aux entiers dépens.Au soutien du débouté des demandes des demandeurs, la défenderesse fait valoir que les propositions de relogement n’étaient pas adaptées, les loyers étant trop élevés et les situations géographiques trop éloignées de son lieu de travail. Elle indique avoir informé les bailleurs des motifs de son refus. Elle ajoute que les bailleurs lui ont « proposé » plusieurs autres logements pour lesquels elle a candidaté, sans être retenue pour les louer. Elle ajoute que l’agence régionale de santé a demandé à la DRIHL de se substituer aux bailleurs pour son relogement, ce qui indique que ces derniers ont été défaillants dans l’exécution de cette obligation.
Au soutien du débouté des demandes en paiement, la défenderesse fait valoir que le logement était impropre à l’habitation dès l’origine, s’agissant notamment d’une hauteur sous plafond insuffisante, de pièces d’une superficie inférieure à 9m², d’insuffisance de ventilation dans la salle d’eau, de la présence d’humidité et de moisissures.
Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle fait valoir au visa de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation qu’elle est fondée à réclamer le remboursement des loyers versés depuis la conclusion du bail jusqu’à la mise en demeure du préfet. Elle indique ainsi solliciter le remboursement du loyer d’un montant de 600 euros sur la période de 96 mois, soit 57.600 euros échus entre l’entrée dans les lieux et la rédaction des conclusions, au titre de son préjudice de jouissance.
Au soutien de sa demande de condamnation au titre de son préjudice moral, Madame [Z] [S] fait valoir qu’elle est atteinte de dépression et reconnue en situation de handicap par la MDPH. Elle soutient que les bailleurs ont fait courir des rumeurs de prostitution afin de la discréditer dans le voisinage, et produit trois attestations de Monsieur [H], Madame [I] et Madame [J] en ce sens.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 mars 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de prononcé de résolution du bail
L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.
L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
L’article L511-18 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre II du livre V du même code.
Le chapitre Ier du titre II du livre V du code de la construction et de l’habitation dispose, en son article L521-3-1, que lorsqu’un immeuble a fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser et que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. 
L’article L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation dispose en son I que lorsque l’immeuble est frappé d’une interdiction temporaire d’habiter et que le propriétaire n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. En son III, ce même article dispose que lorsqu’un tel arrêté vise un immeuble situé dans une opération programmée d’amélioration de l’habitat et que le propriétaire n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, la personne publique qui a pris l’initiative de l’opération prend les dispositions nécessaires à l’hébergement ou au relogement des occupants.
En son VII, ce même article dispose que si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.
En l’espèce, les consorts [T] arguent que Madame [Z] [S] a refusé trois offres de relogement, et qu’ils sont par conséquent fondés à saisir la juridiction de céans aux fins de résolution du bail. 
Toutefois, l’article L521-3-2 VII, qui ouvre le droit à une telle action malgré l’édiction d’un arrêté d’insalubrité, vise les cas dans lesquels le locataire a refusé trois offres de relogement faites au titre des I et III du même article, c’est-à-dire les offres faites par le maire, le présent de l’établissement public de coopération intercommunale ou la personne publique qui a pris l’initiative de l’opération d’amélioration de l’habitat. L’article L521-2 VII, sur lequel l’action prétend se fonder, ne prévoit pas l’ouverture d’une telle action en résolution du contrat de bail suite aux seules propositions faites par le bailleur lui-même.
Dès lors, en l’absence de preuve du refus par la locataire de trois offres de relogement faites par le maire, le présent de l’établissement public de coopération intercommunale ou la personne publique qui a pris l’initiative de l’opération d’amélioration de l’habitat, l’action n’est pas ouverte et la demande sera jugée irrecevable.
Au surplus, les offres de relogement effectuées par les bailleurs consistent en des communications d’annonces immobilières, sans précision que le coût de ce relogement serait assuré par les bailleurs comme le dispose le chapitre Ier du titre II du livre V du code de la construction et de l’habitation. La locataire n’ayant pas été avisée que son relogement ne serait pas diligenté à ses frais, il est impossible de considérer qu’elle n’a pas respecté ses obligations en ne donnant pas suite à des propositions qui ne l’informaient pas de l’entièreté de ses droits.
La demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, accessoire à la demande d’expulsion, sera rejetée comme étant désormais sans objet. La demande de suppression du délai posé par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution suivra le même sort.
La demande de dispense de verser à la défenderesse l’indemnisation prévue à l’article L.521-3-II du code de la construction et de l’habitation sera également rejetée, en l’absence de faute de cette dernière dans le refus des offres de relogement.
Sur la demande en paiement formée par les consorts [T] au titre de la dette locative pour la période de janvier 2022 à février 2024
L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, les bailleurs réclament la condamnation de la défenderesse à leur verser les loyers impayés entre janvier 2022 et février 2024. Ils produisent un décompte établissant cette dette à hauteur de 7.400 euros.
En réponse, Madame [Z] [S] fait valoir que le logement était indécent dès l’origine. Toutefois, d’une part, les bailleurs produisent l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, qui ne fait état d’aucun désordre. D’autre part, Madame [Z] [S] ne rapporte aucun moyen de preuve de nature à établir l’indécence du logement dès l’origine, une telle indécence n’ayant été constatée et ne pouvant par conséquent produire l’effet juridique de la suspension des loyers qu’à compter de l’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral, en février 2024.
Madame [Z] [S] ne produit aucun autre moyen de nature à contester la nature ou le montant de la dette.
Elle sera condamnée à verser la somme de 7.400 euros aux demandeurs.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée.
Sur la demande indemnitaire formée par les consorts [T]
L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion cumulative d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
En l’espèce, les consorts [T] font valoir que Madame [S] a abusé de leur faiblesse en ce qu’elle savait qu’ils étaient de nationalité Srilankaise et qu’ils ne maîtrisaient pas la langue française, sans rapporter la preuve de cette allégation. Ils allèguent que la locataire a dégradé le logement, sans rapporter de moyen de preuve au soutien de cette allégation. 
En l’absence de preuve d’inexécution contractuelle autre que l’absence de paiement des loyers, déjà intégralement réparée par la condamnation en paiement évoquée supra, la demande indemnitaire sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de condamnation indemnitaire au titre du préjudice de jouissance
L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion cumulative d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
L’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le loyer en principal ou toute somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit la notification de la mesure de police. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers ont il devietn à nouveau redevable. 
En l’espèce, Madame [Z] [S] fonde explicitement sa prétention sur les dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle évoque toutefois un préjudice de jouissance qui relève de l’application du droit commun de la responsabilité civile contractuelle ; ce dernier fondement juridique sera par conséquent également considéré par la juridiction de céans.
Or, les loyers ont cessé d’être dus à compter du mois de février 2024, et aucune somme n’a été versée depuis lors par la locataire. 
Au surplus, et sur le fondement juridique de la responsabilité civile contractuelle, la défenderesse ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement avant la date de publication de l’arrêté préfectoral. Les loyers restaient dus avant l’entrée en vigueur dudit arrêté, qui seul a suspendu l’obligation par la locataire de s’acquitter d’une somme d’argent en échange de l’occupation des locaux. En l’absence de preuve d’un préjudice antérieur à la publication de cet arrêté, les conditions cumulatives d’engagement de la responsabilité civile contractuelle ne sont pas réunies en l’espèce.
La demande indemnitaire sera par conséquent rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en condamnation indemnitaire au titre du préjudice moral
L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion cumulative d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
En l’espèce, Madame [Z] [S] argue que la situation d’indécence du logement et l’attitude des bailleurs lui ont causé un préjudice moral certain. Elle produit une note sociale établie par l’association PROSES le 21 juin 2024, indiquant que sa santé physique et psychique est gravement atteinte. Elle produit en outre une attestation établie par Monsieur [F] [H] indiquant : « ma voisine elle ne dérange pas du bruit. Ni de la musique au volume élevé. Ma voisine et discrète, gentille, respectueuse et très poli. » ; une attestation établie par Madame [U] [P] indiquant : « les propos très grave accusé par son propriétaire sont fausses. Cette dame depuis sa venue chez eux et qui paye son loyé et voir dans quelle situation elle est vie il est désastreux, c’est une personne honnette gentille pas de probleme » ; une attestation établie par Madame [X] [O] indiquant : « certifie par la présente que Madame [S] [Z] (…) n’a jamais causé de trouble au voisinage depuis son installation à cette adresse. Madame [S] [Z] a toujours respecté les règles de bon voisinage. ».
Elle s’appuie également sur la déclaration de main courante produite par ses contradicteurs pour indiquer que ces derniers font courir des rumeurs sur une potentielle activité prostitutionnelle.
Il ressort de ces éléments que Madame [Z] [S] rapporte la preuve d’un préjudice subi.
L’inexécution des bailleurs, par l’absence de proposition effective et complète de logements adaptés indiquant la prise en charge des frais afférents, est également prouvée.
Le lien de causalité entre l’absence de relogement et la santé physique et psychique de la locataire est également établi par la note sociale produite.
Les conditions d’engagement de la responsabilité civile contractuelle sont réunies en l’espèce.
L’étendue du préjudice, qui n’est établi que par une note sociale et en l’absence d’éléments médicaux, doit toutefois être rapportée à de plus justes proportions.
Les consorts [T] seront condamnés à verser à Madame [Z] [S] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.
La compensation entre cette créance et la dette locative évoquée supra sera ordonnée dès à présent, conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil.
La dette locative sera dès lors ramenée à la somme de 6.900 euros.
Sur la demande reconventionnelle en condamnation indemnitaire au titre de la procédure abusive
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malveillance ou d’intention de nuire.
L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.
En l’espèce, Madame [Z] [S] ne rapporte pas la preuve de la malveillance ni de l’intention de nuire des bailleurs, qui ont simplement fait valoir leurs droits par les voies procédurales habituelles.
La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en condamnation indemnitaire au titre de la résistance abusive
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit, en l’absence d’acte de mauvaise foi ou de faute.
En l’espèce, Madame [Z] [S] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des bailleurs, notamment au regard de la communication régulière de ces derniers avec les autorités chargées de l’habitat insalubre, de leurs difficultés à manier la langue française et des mauvaises relations pré-existantes entre les parties au contrat, qui a conduit à une action en justice permettant à chacun de faire valoir ses droits, sans que cette issue ne puisse être imputable à une quelconque mauvaise foi des bailleurs.
Dès lors, la demande formée à ce titre sera également rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de réalisation sous astreinte de travaux
L’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.
L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.
En l’espèce, Madame [Z] [S] sollicite de voir les bailleurs enjoints à réaliser les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral.
Or, ledit arrêté indique que les travaux doivent être réalisés « au départ des occupants actuels ».
En l’absence de départ de Madame [Z] [S] du logement litigieux, l’obligation ne saurait être considérée comme actuelle et exécutable.
La demande formée à ce titre sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle d’enjoindre les bailleurs à reloger la locataire sous astreinte
L’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
L’article L511-18 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre II du livre V du même code.
L’article L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation dispose en son I que lorsque l’immeuble est frappé d’une interdiction temporaire d’habiter et que le propriétaire n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. En son III, ce même article dispose que lorsqu’un tel arrêté vise un immeuble situé dans une opération programmée d’amélioration de l’habitat et que le propriétaire n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, la personne publique qui a pris l’initiative de l’opération prend les dispositions nécessaires à l’hébergement ou au relogement des occupants.
En l’espèce, les bailleurs ont failli à leur obligation de relogement. Toutefois, les dispositions pré-citées prévoient qu’en cas de défaillance, la sanction n’est pas une injonction prononcée par le juge judiciaire, mais une substitution par les autorités publiques. Le législateur a entendu assurer l’effectivité du droit au relogement du locataire en prévoyant la prise en charge par la collectivité de l’exécution de cette obligation. Il n’appartient pas au juge judiciaire d’interpréter la loi en faisant à nouveau peser sur le bailleur une obligation transférée au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale. 
Dès lors, la demande formée à ce titre sera rejetée.
Sur les autres demandes
Madame [Z] [S], qui perd le procès en ce qu’elle reste débitrice à l’issue de la compensation des créances réciproques, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevable la demande de résolution judiciaire du contrat de location,
CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à Monsieur [C] [T] et Madame [K] [L] épouse [T] la somme de 6.900 euros au titre de sa dette locative,
ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter de la présente décision,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNE Madame [Z] [S] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire. 
Ainsi jugé le 24 mars 2025.
Et ont signé,
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 5]





REFERENCES : N° RG 24/05630 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQFC

Minute : 25/00304







Monsieur [C] [T]
Madame [K] [L] épouse [T]
Représentant : Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1046

 

C/


Madame [Z] [S]






Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :

Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE


Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Anne CAILLET



Le 


JUGEMENT DU 24 Mars 2025






Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 24 Mars 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEURS :


Monsieur [C] [T]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représenté par Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1046

Madame [K] [L] épouse [T]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1046



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [Z] [S]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Anne CAILLET, avocat au barreau de la SEINE SAINT-DENIS





D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée en date du 1er janvier 2017, Monsieur [C] [T] et Madame [K] [L] épouse [T] ont donné en location à Madame [Z] [S] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 600 euros.
Par arrêté n°23-0601 HI IMP en date du 30 janvier 2024, la préfecture de la Seine-Saint-Denis a constaté l’insalubrité du logement et ordonné aux bailleurs de faire cesser la mise à disposition du local à des fins d’habitation. 
Par courrier en date du 15 mars 2023, les bailleurs ont adressé à la locataire trois annonces concernant des logements vacants.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, Monsieur [C] [T] et Madame [K] [L] épouse [T] ont fait assigner Madame [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de la locataire en la forme ordinaire,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 7.400 euros au titre de sa dette locative pour la période de janvier 2022 à février 2024,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,Ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner la défenderesse à leur verser une indemnité mensuelle d’occupation, Dispenser les demandeurs de verser à la défenderesse l’indemnisation prévue à l’article L.521-3-II du code de la construction et de l’habitation,Ecarter le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 2.400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2024, puis a été renvoyée jusqu’au 3 février 2025.
A cette date, les consorts [T], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. 
Ils font valoir au visa des articles L.511-18 et L.521-3-2 VII du code de la construction et de l’habitation que la locataire a refusé trois offres de relogement qui lui ont régulièrement été faites, de sorte qu’ils sont fondés à agir en résiliation du bail.
Ils ajoutent que la locataire cause des nuisances dans le voisinage et a dégradé le logement. Ils produisent une déclaration de main courante déposée par Madame [M] [T], leur fille, qui indique qu’ils soupçonnent une activité prostitutionnelle au sein du logement loué. Ils produisent également une plainte déposée le 25 décembre 2024 par Monsieur [T] [C], indiquant que la locataire l’avait menacé et saisi par le cou, ainsi qu’une plainte déposée par Madame [T] le 30 décembre 2024 rapportant des menaces. Ils joignent un certificat médical établi par le Docteur [A] [W] le 14 janvier 2025 après examen de Monsieur [T] indiquant une douleur à la palpation trachéale, pas d’hématome, de contusion ni d’œdème.
Au soutien du débouté de la demande reconventionnelle de condamnation en restitution des loyers pour trouble de jouissance, les consorts [T] soutiennent que cette demande est partiellement irrecevable en raison de la prescription triennale posée par l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, concluant que seules les périodes allant du 3 février 2021 au 3 février 2025 peuvent être retenues ; ils ajoutent que la locataire n’a pas versé les loyers depuis le terme de mars 2024 en raison de l’édiction de l’arrêté préfectoral ; que la locataire est en impayé depuis le mois de janvier 2022 ; ils font en outre valoir que le logement était en bon état lors de son entrée dans les lieux, et produisent l’état des lieux d’entrée qui corrobore leurs dires.
Au soutien du débouté de la demande en injonction de réaliser des travaux de mise en conformité sous astreinte, les consorts [T] font valoir que l’arrêté préfectoral conditionne la réalisation des travaux au départ de Madame [Z] [S], de sorte que c’est le maintien de la locataire dans les lieux qui a empêché leur réalisation.
Au soutien du déboute de la demande de relogement sous astreinte, les consorts [T] font valoir qu’ils ont proposé des annonces de logement à la locataire et que son refus ne leur est pas imputable. Ils ajoutent qu’ils ont tenu informées les autorités compétentes afin que la situation de la locataire soit effectivement et utilement prise en charge.
Au soutien du débouté de la demande indemnitaire au titre du préjudice moral, les consorts [T] font valoir que la preuve dudit préjudice n’est pas rapportée.
Au soutien du débouté de la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive, les consorts [T] font valoir qu’ils ont respecté leurs droits et obligations et qu’il ne saurait leur être reproché d’appliquer les dispositions du code de la construction et de l’habitation.
Madame [Z] [S], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures.
Elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, à titre subsidiaire autoriser son maintien dans les lieux jusqu’au 31 octobre 2025 ;En tout état de cause, enjoindre aux demandeurs de faire réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, Enjoindre aux demandeurs de la reloger dans des conditions adaptées dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,Condamner les demandeurs à lui verser les sommes suivantes :57.600 euros au titre de son préjudice de jouissance,7.000 euros au titre de son préjudice moral,3.000 euros au titre du préjudice résultant du caractère abusif de la présente procédure ;2.000 euros au titre de la résistance abusive,2.000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile,Condamner les demandeurs aux entiers dépens.Au soutien du débouté des demandes des demandeurs, la défenderesse fait valoir que les propositions de relogement n’étaient pas adaptées, les loyers étant trop élevés et les situations géographiques trop éloignées de son lieu de travail. Elle indique avoir informé les bailleurs des motifs de son refus. Elle ajoute que les bailleurs lui ont « proposé » plusieurs autres logements pour lesquels elle a candidaté, sans être retenue pour les louer. Elle ajoute que l’agence régionale de santé a demandé à la DRIHL de se substituer aux bailleurs pour son relogement, ce qui indique que ces derniers ont été défaillants dans l’exécution de cette obligation.
Au soutien du débouté des demandes en paiement, la défenderesse fait valoir que le logement était impropre à l’habitation dès l’origine, s’agissant notamment d’une hauteur sous plafond insuffisante, de pièces d’une superficie inférieure à 9m², d’insuffisance de ventilation dans la salle d’eau, de la présence d’humidité et de moisissures.
Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle fait valoir au visa de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation qu’elle est fondée à réclamer le remboursement des loyers versés depuis la conclusion du bail jusqu’à la mise en demeure du préfet. Elle indique ainsi solliciter le remboursement du loyer d’un montant de 600 euros sur la période de 96 mois, soit 57.600 euros échus entre l’entrée dans les lieux et la rédaction des conclusions, au titre de son préjudice de jouissance.
Au soutien de sa demande de condamnation au titre de son préjudice moral, Madame [Z] [S] fait valoir qu’elle est atteinte de dépression et reconnue en situation de handicap par la MDPH. Elle soutient que les bailleurs ont fait courir des rumeurs de prostitution afin de la discréditer dans le voisinage, et produit trois attestations de Monsieur [H], Madame [I] et Madame [J] en ce sens.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 mars 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de prononcé de résolution du bail
L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.
L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
L’article L511-18 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre II du livre V du même code.
Le chapitre Ier du titre II du livre V du code de la construction et de l’habitation dispose, en son article L521-3-1, que lorsqu’un immeuble a fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser et que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. 
L’article L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation dispose en son I que lorsque l’immeuble est frappé d’une interdiction temporaire d’habiter et que le propriétaire n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. En son III, ce même article dispose que lorsqu’un tel arrêté vise un immeuble situé dans une opération programmée d’amélioration de l’habitat et que le propriétaire n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, la personne publique qui a pris l’initiative de l’opération prend les dispositions nécessaires à l’hébergement ou au relogement des occupants.
En son VII, ce même article dispose que si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.
En l’espèce, les consorts [T] arguent que Madame [Z] [S] a refusé trois offres de relogement, et qu’ils sont par conséquent fondés à saisir la juridiction de céans aux fins de résolution du bail. 
Toutefois, l’article L521-3-2 VII, qui ouvre le droit à une telle action malgré l’édiction d’un arrêté d’insalubrité, vise les cas dans lesquels le locataire a refusé trois offres de relogement faites au titre des I et III du même article, c’est-à-dire les offres faites par le maire, le présent de l’établissement public de coopération intercommunale ou la personne publique qui a pris l’initiative de l’opération d’amélioration de l’habitat. L’article L521-2 VII, sur lequel l’action prétend se fonder, ne prévoit pas l’ouverture d’une telle action en résolution du contrat de bail suite aux seules propositions faites par le bailleur lui-même.
Dès lors, en l’absence de preuve du refus par la locataire de trois offres de relogement faites par le maire, le présent de l’établissement public de coopération intercommunale ou la personne publique qui a pris l’initiative de l’opération d’amélioration de l’habitat, l’action n’est pas ouverte et la demande sera jugée irrecevable.
Au surplus, les offres de relogement effectuées par les bailleurs consistent en des communications d’annonces immobilières, sans précision que le coût de ce relogement serait assuré par les bailleurs comme le dispose le chapitre Ier du titre II du livre V du code de la construction et de l’habitation. La locataire n’ayant pas été avisée que son relogement ne serait pas diligenté à ses frais, il est impossible de considérer qu’elle n’a pas respecté ses obligations en ne donnant pas suite à des propositions qui ne l’informaient pas de l’entièreté de ses droits.
La demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, accessoire à la demande d’expulsion, sera rejetée comme étant désormais sans objet. La demande de suppression du délai posé par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution suivra le même sort.
La demande de dispense de verser à la défenderesse l’indemnisation prévue à l’article L.521-3-II du code de la construction et de l’habitation sera également rejetée, en l’absence de faute de cette dernière dans le refus des offres de relogement.
Sur la demande en paiement formée par les consorts [T] au titre de la dette locative pour la période de janvier 2022 à février 2024
L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, les bailleurs réclament la condamnation de la défenderesse à leur verser les loyers impayés entre janvier 2022 et février 2024. Ils produisent un décompte établissant cette dette à hauteur de 7.400 euros.
En réponse, Madame [Z] [S] fait valoir que le logement était indécent dès l’origine. Toutefois, d’une part, les bailleurs produisent l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, qui ne fait état d’aucun désordre. D’autre part, Madame [Z] [S] ne rapporte aucun moyen de preuve de nature à établir l’indécence du logement dès l’origine, une telle indécence n’ayant été constatée et ne pouvant par conséquent produire l’effet juridique de la suspension des loyers qu’à compter de l’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral, en février 2024.
Madame [Z] [S] ne produit aucun autre moyen de nature à contester la nature ou le montant de la dette.
Elle sera condamnée à verser la somme de 7.400 euros aux demandeurs.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée.
Sur la demande indemnitaire formée par les consorts [T]
L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion cumulative d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
En l’espèce, les consorts [T] font valoir que Madame [S] a abusé de leur faiblesse en ce qu’elle savait qu’ils étaient de nationalité Srilankaise et qu’ils ne maîtrisaient pas la langue française, sans rapporter la preuve de cette allégation. Ils allèguent que la locataire a dégradé le logement, sans rapporter de moyen de preuve au soutien de cette allégation. 
En l’absence de preuve d’inexécution contractuelle autre que l’absence de paiement des loyers, déjà intégralement réparée par la condamnation en paiement évoquée supra, la demande indemnitaire sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de condamnation indemnitaire au titre du préjudice de jouissance
L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion cumulative d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
L’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le loyer en principal ou toute somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit la notification de la mesure de police. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers ont il devietn à nouveau redevable. 
En l’espèce, Madame [Z] [S] fonde explicitement sa prétention sur les dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle évoque toutefois un préjudice de jouissance qui relève de l’application du droit commun de la responsabilité civile contractuelle ; ce dernier fondement juridique sera par conséquent également considéré par la juridiction de céans.
Or, les loyers ont cessé d’être dus à compter du mois de février 2024, et aucune somme n’a été versée depuis lors par la locataire. 
Au surplus, et sur le fondement juridique de la responsabilité civile contractuelle, la défenderesse ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement avant la date de publication de l’arrêté préfectoral. Les loyers restaient dus avant l’entrée en vigueur dudit arrêté, qui seul a suspendu l’obligation par la locataire de s’acquitter d’une somme d’argent en échange de l’occupation des locaux. En l’absence de preuve d’un préjudice antérieur à la publication de cet arrêté, les conditions cumulatives d’engagement de la responsabilité civile contractuelle ne sont pas réunies en l’espèce.
La demande indemnitaire sera par conséquent rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en condamnation indemnitaire au titre du préjudice moral
L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion cumulative d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
En l’espèce, Madame [Z] [S] argue que la situation d’indécence du logement et l’attitude des bailleurs lui ont causé un préjudice moral certain. Elle produit une note sociale établie par l’association PROSES le 21 juin 2024, indiquant que sa santé physique et psychique est gravement atteinte. Elle produit en outre une attestation établie par Monsieur [F] [H] indiquant : « ma voisine elle ne dérange pas du bruit. Ni de la musique au volume élevé. Ma voisine et discrète, gentille, respectueuse et très poli. » ; une attestation établie par Madame [U] [P] indiquant : « les propos très grave accusé par son propriétaire sont fausses. Cette dame depuis sa venue chez eux et qui paye son loyé et voir dans quelle situation elle est vie il est désastreux, c’est une personne honnette gentille pas de probleme » ; une attestation établie par Madame [X] [O] indiquant : « certifie par la présente que Madame [S] [Z] (…) n’a jamais causé de trouble au voisinage depuis son installation à cette adresse. Madame [S] [Z] a toujours respecté les règles de bon voisinage. ».
Elle s’appuie également sur la déclaration de main courante produite par ses contradicteurs pour indiquer que ces derniers font courir des rumeurs sur une potentielle activité prostitutionnelle.
Il ressort de ces éléments que Madame [Z] [S] rapporte la preuve d’un préjudice subi.
L’inexécution des bailleurs, par l’absence de proposition effective et complète de logements adaptés indiquant la prise en charge des frais afférents, est également prouvée.
Le lien de causalité entre l’absence de relogement et la santé physique et psychique de la locataire est également établi par la note sociale produite.
Les conditions d’engagement de la responsabilité civile contractuelle sont réunies en l’espèce.
L’étendue du préjudice, qui n’est établi que par une note sociale et en l’absence d’éléments médicaux, doit toutefois être rapportée à de plus justes proportions.
Les consorts [T] seront condamnés à verser à Madame [Z] [S] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.
La compensation entre cette créance et la dette locative évoquée supra sera ordonnée dès à présent, conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil.
La dette locative sera dès lors ramenée à la somme de 6.900 euros.
Sur la demande reconventionnelle en condamnation indemnitaire au titre de la procédure abusive
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malveillance ou d’intention de nuire.
L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.
En l’espèce, Madame [Z] [S] ne rapporte pas la preuve de la malveillance ni de l’intention de nuire des bailleurs, qui ont simplement fait valoir leurs droits par les voies procédurales habituelles.
La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en condamnation indemnitaire au titre de la résistance abusive
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit, en l’absence d’acte de mauvaise foi ou de faute.
En l’espèce, Madame [Z] [S] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des bailleurs, notamment au regard de la communication régulière de ces derniers avec les autorités chargées de l’habitat insalubre, de leurs difficultés à manier la langue française et des mauvaises relations pré-existantes entre les parties au contrat, qui a conduit à une action en justice permettant à chacun de faire valoir ses droits, sans que cette issue ne puisse être imputable à une quelconque mauvaise foi des bailleurs.
Dès lors, la demande formée à ce titre sera également rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de réalisation sous astreinte de travaux
L’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.
L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.
En l’espèce, Madame [Z] [S] sollicite de voir les bailleurs enjoints à réaliser les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral.
Or, ledit arrêté indique que les travaux doivent être réalisés « au départ des occupants actuels ».
En l’absence de départ de Madame [Z] [S] du logement litigieux, l’obligation ne saurait être considérée comme actuelle et exécutable.
La demande formée à ce titre sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle d’enjoindre les bailleurs à reloger la locataire sous astreinte
L’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
L’article L511-18 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre Ier du titre II du livre V du même code.
L’article L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation dispose en son I que lorsque l’immeuble est frappé d’une interdiction temporaire d’habiter et que le propriétaire n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. En son III, ce même article dispose que lorsqu’un tel arrêté vise un immeuble situé dans une opération programmée d’amélioration de l’habitat et que le propriétaire n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, la personne publique qui a pris l’initiative de l’opération prend les dispositions nécessaires à l’hébergement ou au relogement des occupants.
En l’espèce, les bailleurs ont failli à leur obligation de relogement. Toutefois, les dispositions pré-citées prévoient qu’en cas de défaillance, la sanction n’est pas une injonction prononcée par le juge judiciaire, mais une substitution par les autorités publiques. Le législateur a entendu assurer l’effectivité du droit au relogement du locataire en prévoyant la prise en charge par la collectivité de l’exécution de cette obligation. Il n’appartient pas au juge judiciaire d’interpréter la loi en faisant à nouveau peser sur le bailleur une obligation transférée au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale. 
Dès lors, la demande formée à ce titre sera rejetée.
Sur les autres demandes
Madame [Z] [S], qui perd le procès en ce qu’elle reste débitrice à l’issue de la compensation des créances réciproques, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevable la demande de résolution judiciaire du contrat de location,
CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à Monsieur [C] [T] et Madame [K] [L] épouse [T] la somme de 6.900 euros au titre de sa dette locative,
ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter de la présente décision,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNE Madame [Z] [S] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire. 
Ainsi jugé le 24 mars 2025.
Et ont signé,
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2025-05-13T18:01:01.518Z.