Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 12 mai 2025, n° 24/08972

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation

Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2008, la société anonyme d'H.L.M. IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à M. [X] [F] et Mme [H] [F] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], outre un emplacement de stationnement, moyennant le versement mensuel d'un loyer d'un montant de 532,76 euros pour l'appartement et de 74 euros pour l'emplacement de stationnement, outre les charges.

Suite au divorce des époux [F] par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 décembre 2011, M. [X] [F] est devenu seul titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2024, la société IMMOBILIÈRE 3F a fait assigner M. [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :
- prononcer la résiliation du contrat de location la liant à M. [X] [F] pour sous-location illicite ;
- ordonner l'expulsion de M. [X] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 2] à [Localité 4], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;
- ordonner la séquestration du mobilier ;
- condamner M. [X] [F] à lui payer une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner M. [X] [F] à lui payer la somme de 64 800 euros, à parfaire ;
- condamner M. [X] [F] à lui communiquer, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l'ensemble des relevés faisant apparaître l'ensemble des locations qu'il a réalisées via le site AIRBNB et les sommes qu'il a perçues à ce titre ;
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir :
- condamner M. [X] [F], à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens en ce compris les frais de constat.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande du défendeur, afin de lui permettre de se mettre en état.

À l'audience de plaidoirie du 11 mars 2025, la société IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses prétentions.

En défense M. [X] [F], représenté par son conseil, demande quant à lui au juge de :
- juger irrecevable l'ensemble des demandes formées par la société IMMOBILIÈRE 3F ;
- subsidiairement, débouter la société IMMOBILIÈRE 3F de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la société IMMOBILIÈRE 3F à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;
- écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 11 mars 2025 conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent litige se rapportant à un contrat tacitement reconduit postérieurement au 1er octobre 2016, et les manquements contractuels invoqués étant également postérieurs à cette date, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur numérotation et rédaction postérieures à l'ordonnance n°2301-131 du 10 février 2016.

1. Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L'article 1128 du même code ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil décide que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En application de ces dispositions, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement qu'il invoque et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail et son expulsion des lieux.

Par ailleurs, l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L'article L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, propre aux habitations à loyer modéré, dispose qu'il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, et qu'en cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

L'article L.442-8 du code de la construction et de l'habitation ajoute encore que dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 €.

En l'espèce, le contrat de bail liant la société IMMOBILIÈRE 3F à M. [X] [F], soumis à la législation et à la réglementation sur les habitations à loyer modéré du code de la construction et de l'habitation et à certaines dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, contient en son article 8 les stipulations suivantes : " Le locataire doit occuper le logement personnellement. La cession et l'échange de son droit à la location son[t] interdits en application de l'article L353-15 du Code de la Construction et de l'Habitation. De la même manière, la sous-location totale ou partielle du logement, même à titre gratuit, en meublé ou non, est interdite en application de l'article R353-13 du code de la construction et de l'habitation ".

Or la société IMMOBILIÈRE 3F verse aux débats :

- une attestation émanant de Mme [O] [I], nom d'usage [G], en date du 26 mars 2024, qui vit dans le même immeuble que celui dans lequel se trouve le logement litigieux donné à bail à M. [X] [F] soit au [Adresse 2] à [Localité 4], et indique que ce dernier sous-loue son logement depuis plus de 12 ans sur le site Airbnb sous le nom d'[R] et auparavant de [X], et qu'à plusieurs reprises elle a vu des personnes avec des valises se rendre dans son appartement particulièrement lors des week-end et des vacances scolaires ;

- un procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2024 par [Z] [P], clerc au sein de l'étude RM & Associés, duquel il ressort la présence sur le site www.airbnb.fr d'une annonce proposant la location de deux chambres et six lits dans un appartement situé dans le [Localité 4], pour un prix de 200 euros par nuit, avec les espaces communs partagés, par un hôte dénommé " [U] ", qui permet de visualiser les photographies de l'appartement proposé à la location accompagnant cette annonce ainsi que l'existence de 324 commentaires laissés par les voyageurs pour une note globale de 4,74.

- un procès-verbal de constat dressé le 16 juillet 2024 par Maître [E] [W], commissaire de justice, préalablement autorisé en vertu d'une ordonnance sur requête en date du 6 juin 2024, qui s'est rendue dans le logement donné à bail à M. [X] [F] vide de tout occupant et a constaté la présence dans celui-ci de recommandations sur des restaurants, d'informations sur l'identifiant wifi et le mot de passe y afférents, et de brochures et guides sur [Localité 4]. Les photographies réalisées à cette occasion permettent de constater que le logement visible sur l'annonce AIRBNB analysée ci-dessus est bien celui donné à bail à M. [X] [F].

La société IMMOBILIÈRE 3F établit donc que son locataire que M. [X] [F] a sous-loué, via le site www.airbnb.fr, le logement pris à bail, ce que le défendeur reconnaît dans la présente instance.

Il convient à présent d'examiner la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par le défendeur, pour l'examen de laquelle il apparaissait nécessaire d'établir préalablement ces quelques éléments relevant du fond du litige.

a. sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, plus spécifiquement, que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l'espèce, M. [X] [F] produit au soutien de la fin de non-recevoir qu'il élève une attestation émanant de Mme [T] [V], en date du 14 janvier 2025, qui vit dans le même immeuble que celui dans lequel se trouve le logement litigieux pris à bail soit au [Adresse 2] à [Localité 4], dans laquelle celle-ci indique que l'Association des locataires du [Adresse 3] dont elle est la secrétaire " a toujours su que M. [X] [F] pratiquait de la sous-location ", que les gardiens le savaient également, et que le problème avait été évoqué lors d'une réunion en novembre 2015 " devant les responsables de l'habitat, bailleur immobilière 3F ".

Il sera observé que les faits ainsi relatés dans cette attestation apparaissent très imprécis s'agissant de l'identité des personnes qui étaient présentes pour représenter le bailleur lors de cette réunion de novembre 2015, alors qu'il s'agit d'une information d'importance pour déterminer la connaissance qu'avait ou n'avait pas la société bailleresse de la sous-location organisée par M. [X] [F].

L'attestation versée par la demanderesse émanant de Mme [O] [I], nom d'usage [G], en date du 26 mars 2024, ne renseigne quant à elle que sur la connaissance qu'avait cette résidente de l'existence de la sous-location organisée par M. [X] [F] " depuis plus de 12 ans ", mais non de la société bailleresse elle-même.

La configuration des lieux ne permet pas davantage d'établir par elle seule la connaissance qu'avait ou n'avait pas la société bailleresse de la sous-location organisée par M. [X] [F].

M. [X] [F] échoue par suite à rapporter la preuve de la date à laquelle la société IMMOBILIÈRE 3F a eu connaissance de manière certaine de la sous-location de l'appartement pris à bail, et par suite de la prescription de son action.

En tout état de cause, il sera observé que la demande formée par la société IMMOBILIÈRE 3F tendant à la résiliation du contrat de bail consenti à M. [X] [F] se fonde sur des faits de sous-location survenus dans les trois années précédant l'assignation, considération prise de la date à laquelle ont été dressés les procès-verbaux de constat des 23 mai et 16 juillet 2024 et des constatations qu'ils contiennent.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [X] [F] sera donc rejetée.

b. sur le fond de la demande

Il se trouve établi, au terme des développements qui précède, que M. [X] [F] a contrevenu à l'interdiction légale et contractuelle qui lui était faite de sous-louer le logement H.L.M. qu'il prenait à bail auprès de la société IMMOBILIÈRE 3F.

Reste alors à déterminer si ce manquement contractuel apparaît d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du preneur.

Il est exact que le bail liant les parties apparaît relativement ancien pour avoir été souscrit en janvier 2008, et que les pièces produites ne permettent pas de déterminer avec précision l'ampleur de la sous-location organisée par M. [X] [F].

Néanmoins il y a lieu de relever que cette sous-location porte sur un logement d'habitation à loyer modéré, dont les conditions d'attribution font l'objet d'une réglementation stricte, définie au titre IV du Livre IV du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où l'objet même de tels logements est de satisfaire les besoins des personnes de ressources modestes et des personnes défavorisées (article L.441 du code de la construction et de l'habitation), et non d'enrichir les preneurs.

Au surplus, il ressort des pièces versées aux débats qu'alors que M. [X] [F] se trouve redevable envers la société IMMOBILIÈRE 3F d'un loyer modéré qui s'élevait en janvier 2025 à un montant d'environ 1000 euros par mois soit environ 33 euros par jour, il proposait en parallèle son appartement à la location pour un prix de 200 euros la nuit soit un montant six fois supérieur.

Ainsi apparaît-il que non seulement la sous-location consentie l'était à titre onéreux, mais plus encore qu'elle présentait un caractère lucratif et que le locataire a recherché un enrichissement personnel en exigeant des sous-locataires un loyer bien supérieur à celui qu'il acquittait lui-même auprès de sa bailleresse.

Le fait d'avoir pu rencontrer des difficultés financières, d'avoir souscrit divers crédits à la consommation, ou encore d'avoir toujours honoré le paiement de son loyer, ne saurait constituer, à cet égard, un fait justificatif venant ôter au manquement identifié son caractère de gravité.

Le procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2024 par [Z] [P] laisse quant à lui entrevoir la fréquence et l'ampleur de la sous-location organisée par M. [X] [F], des commentaires ayant ainsi été laissés par des voyageurs en mai 2024, mars 2024, décembre 2023, octobre 2023, octobre 2023, septembre 2023, août 2023 parmi ceux relevés par le clerc d'huissier (cf. p.39, 48 et 49 dudit constat).

Il sera par ailleurs rappelé que le bail peut être résilié en vertu des dispositions légales visées plus haut, sans nécessité en premier lieu que le contrat de bail prévoit expressément que l'interdiction de sous-louer le bien loué sera sanctionnée par la résiliation judiciaire du contrat de bail, sans nécessité en deuxième lieu d'une mise en demeure préalable dès lors que le bailleur procède par voie judiciaire, l'exigence d'une telle mise en demeure préalable n'étant imposée par l'article 1226 du code civil que dans l'hypothèse d'une résolution du contrat par voie de notification, sans nécessité en troisième lieu que le bailleur ait à justifier d'un préjudice.

Considération prise, par conséquent, de l'ampleur de la sous-location illicite, du caractère social du bail dont bénéficiaient le locataire, et enfin de l'enrichissement qu'il a recherché de la sous-location considérée, alors que le contrat de bail rappelait expressément l'interdiction de sous-louer le logement, la violation contractuelle reprochée à M. [X] [F] apparaît suffisamment grave, répétée, et continue, pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Il convient dans ces conditions de prononcer la résiliation du contrat de bail liant la société IMMOBILIÈRE 3F à M. [X] [F], à compter du prononcé du présent jugement.

2. Sur la demande tendant à l'expulsion

M. [X] [F] étant occupant sans droit ni titre à compter du prononcé du présent jugement, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l'assistance d'un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai nécessaire pour permettre à l'occupant de s'organiser dans cette perspective dès lors qu'il n'a pas été établi qu'il ne demeurait plus dans les lieux, il convient d'indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu'un commandement d'avoir à libérer les lieux ait été signifié à M. [X] [F].

Afin d'assurer l'exécution de la présente décision, en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, il sera enjoint au défendeur d'y procéder sous astreinte, selon les modalités prévues au présent dispositif, sans qu'il n'y ait lieu de se réserver sa liquidation.

S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, il convient de rappeler que les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond se prononce sur le sort du mobilier garnissant le logement, tandis que les éventuelles difficultés qui pourraient survenir ultérieurement relèvent de la compétence du juge de l'exécution. Cette demande sera donc rejetée.

3. Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la jouissance de son bien - un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge.

En l'espèce, le contrat de bail étant résilié à compter du prononcé du présent jugement, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner M. [X] [F] à son paiement à compter du prononcé du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux.

4. Sur la demande en paiement au titre des fruits civils

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 546 du code civil, la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession.

En application de l'article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d'accession.

Il s'ensuit que les loyers perçus par le locataire au titre de la sous-location s'analysent en des fruits civils de la propriété, et qu'ils appartiennent par accession au bailleur, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par ce dernier. Le bailleur se trouve alors en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, indépendamment de la démonstration de l'existence d'un préjudice.

En l'espèce, il appartient à la société IMMOBILIÈRE 3F de justifier du montant de la demande en paiement qu'elle forme au titre des loyers perçus par M. [X] [F] au titre de la sous-location.

Or il ressort du procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2024 par [Z] [P], clerc au sein de l'étude RM & Associés, que l'annonce par laquelle M. [X] [F] proposait son appartement à la sous-location via le site www.airbnb.fr comportait 324 commentaires, ce dont on peut déduire qu'il y a eu a minima 324 nuitées dans son appartement - à défaut de pouvoir connaître la durée exacte de ces séjours - et que le prix affiché était de 200 euros par nuit.

La bailleresse en déduit que les loyers perçus par M. [X] [F] au titre de la sous-location s'élèvent a minima à la somme de 324 x 200 soit 64 800 euros.

Il convient cependant d'observer qu'en application de l'article 2224 du code civil visé plus haut, la société IMMOBILIÈRE 3F est irrecevable à réclamer le paiement des loyers perçus par M. [X] [F] au titre de la sous-location antérieurement au 23 mai 2019, soit cinq années avant le procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2024 qui lui permettait de prendre connaissance des faits lui permettant d'exercer son action.

Or le procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2024 sur lequel se fonde la demanderesse n'apparaît pas assez détaillé s'agissant de la date à laquelle ont été laissés chacun de ces 324 commentaires.

Il permet seulement d'identifier la date de certains commentaires qui ont été déposés, par [N] en mai 2024 (p.39), [J] en mars 2024 (p.48), [B] en décembre 2023 (p. 48), [D] en octobre 2023 (p.48), [L] en octobre 2023 (p.48), [A] en septembre 2023 (p.49), et [S] en août 2023 (p.49).

Les pièces produites par la société IMMOBILIÈRE 3F permettent ainsi d'établir avec certitude l'existence de sept séjours qu'il est possible de situer dans le temps, et ainsi de s'assurer qu'ils ne se rattachent pas à la période antérieure au 23 mai 2019 pour laquelle la bailleresse se trouve prescrite en son action.

De son côté, M. [X] [F] n'a pas produit dans la présente instance les relevés AIRBNB faisant apparaître l'ensemble des locations qu'il a réalisées via la plateforme et les sommes qu'il a perçues à ce titre, alors que la société IMMOBILIÈRE 3F sollicite depuis son assignation sa condamnation à la production de tels documents.

Il en sera déduit qu'il se trouve suffisamment établi que M. [X] [F] a perçu a minima la somme de 7 x 200 soit 1400 euros au titre des sous-locations du logement appartenant à la société IMMOBILIÈRE 3F sur le site Airbnb sur la période allant du mois d'août 2023 au mois de mai 2024.

Si le défendeur invoque la jurisprudence de la cour d'appel de Paris pour soutenir qu'il convient de déduire de ce montant les loyers perçus par le bailleur, il sera rappelé qu'ainsi que le retient la Cour de cassation le loyer constitue le loyer constitue un fruit civil de la propriété, et que le locataire auteur d'une sous-location interdite ne peut y prétendre en application de l'article 549 du code civil qui dispose que " le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi " dès lors qu'il n'est pas un possesseur de bonne foi (Civ.3, 21 sept. 2023, n°22-18251).

Il n'y a donc pas lieu de déduire de la somme de 1400 euros susvisée le montant du loyer principal payé par le locataire à la bailleresse sur la période considérée.

M. [X] [F] sera donc condamné à restituer à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme de 1400 euros au titre des fruits civils tirés de la sous-location du bien pris à bail sur la période allant du mois d'août 2023 au mois de mai 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024, date de signification de l'assignation.

5. Sur la demande tendant à enjoindre sous astreinte à la production des relevés de transaction AIRBNB

Selon l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l'espèce, la société IMMOBILIÈRE 3F a fait le choix de solliciter dans la présente instance, au fond, la condamnation de M. [X] [F] au paiement de la somme de 64 800 euros au titre des fruits tirés de la sous-location du bien lui appartenant, et il a été statué sur cette demande plus haut.

La demanderesse sollicite en parallèle, et non avant-dire-droit, qu'il soit enjoint à M. [X] [F] de produire sous astreinte les relevés de transaction AIRBNB.

Or dans la mesure où il a déjà été statué plus haut, au fond, sur sa demande en paiement au titre des fruits tirés de la sous-location du bien lui appartenant par une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée s'agissant des contestations tranchées, la demanderesse se trouverait irrecevable à engager ultérieurement une nouvelle instance pour solliciter le paiement d'une somme éventuellement supérieure aux 64 800 euros réclamés au même titre.

La demande formée par la société IMMOBILIÈRE 3F tendant à ce qu'il soit enjoint à M. [X] [F] de produire sous astreinte ses relevés de transaction AIRBNB doit par suite être déclarée irrecevable pour défaut d'intérêt à agir.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [X] [F] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du dressé le 16 juillet 2024 par Maître [E] [W], dans la mesure où ce dernier a un rapport étroit et nécessaire avec la présente instance et qu'il avait fait l'objet d'une ordonnance sur requête préalable. .

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, M. [X] [F] sera également tenu de verser à la société IMMOBILIÈRE 3F une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu de l'écarter sur le fondement de l'article 515 du même code dès lors qu'elle n'apparaît pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par M. [X] [F] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 19 janvier 2008 entre la société anonyme d'H.L.M. IMMOBIÈRE 3F d'une part, et M. [X] [F] d'autre part, concernant un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], outre un emplacement de stationnement, ladite résiliation prenant effet à la date du prononcé du présent jugement soit le 12 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [F] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ce sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard à compter de la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux et durant six mois à l'issue desquels il pourra à nouveau être statué ;

DIT qu'à défaut pour M. [X] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme d'H.L.M. IMMOBIÈRE 3F pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande formée par la société anonyme d'H.L.M. IMMOBIÈRE 3F tendant à la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande formée par la société anonyme d'H.L.M. IMMOBIÈRE 3F portant sur le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux ;

CONDAMNE M. [X] [F] à payer à la société anonyme d'H.L.M. IMMOBIÈRE 3F une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, qui sera due à compter du prononcé du présent jugement soit à compter du 12 mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [X] [F] à payer à la société anonyme d'H.L.M. IMMOBIÈRE 3F une somme de 1400 euros au titre de la restitution des fruits civils tirés de la sous-location du bien pris à bail sur la période allant du mois d'août 2023 au mois de mai 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 ;

DÉCLARE irrecevable la demande formée par la société anonyme d'H.L.M. IMMOBIÈRE 3F tendant à ce qu'il soit enjoint à M. [X] [F] de produire sous astreinte ses relevés de transaction AIRBNB ;

CONDAMNE M. [X] [F] à payer à la société anonyme d'H.L.M. IMMOBIÈRE 3F une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d'indemnité formulée par M. [X] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [X] [F] aux dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat dressé le 16 juillet 2024 Maître [E] [W] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Texte intégral

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 12/05/2025
à : Me Xavier DEMEUZOY

Copie exécutoire délivrée
le : 12/05/2025
à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/08972 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55OY

N° MINUTE : 8/2025

JUGEMENT
rendu le lundi 12 mai 2025

DEMANDERESSE
IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1735

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mai 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/08972 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55OY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2008, la société anonyme d'H.L.M. IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à M. [X] [F] et Mme [H] [F] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], outre un emplacement de stationnement, moyennant le versement mensuel d'un loyer d'un montant de 532,76 euros pour l'appartement et de 74 euros pour l'emplacement de stationnement, outre les charges.

Suite au divorce des époux [F] par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 décembre 2011, M. [X] [F] est devenu seul titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2024, la société IMMOBILIÈRE 3F a fait assigner M. [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :
- prononcer la résiliation du contrat de location la liant à M. [X] [F] pour sous-location illicite ;
- ordonner l'expulsion de M. [X] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 2] à [Localité 4], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;
- ordonner la séquestration du mobilier ;
- condamner M. [X] [F] à lui payer une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner M. [X] [F] à lui payer la somme de 64 800 euros, à parfaire ;
- condamner M. [X] [F] à lui communiquer, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l'ensemble des relevés faisant apparaître l'ensemble des locations qu'il a réalisées via le site AIRBNB et les sommes qu'il a perçues à ce titre ;
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir :
- condamner M. [X] [F], à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens en ce compris les frais de constat.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande du défendeur, afin de lui permettre de se mettre en état.

À l'audience de plaidoirie du 11 mars 2025, la société IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses prétentions.

En défense M. [X] [F], représenté par son conseil, demande quant à lui au juge de :
- juger irrecevable l'ensemble des demandes formées par la société IMMOBILIÈRE 3F ;
- subsidiairement, débouter la société IMMOBILIÈRE 3F de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la société IMMOBILIÈRE 3F à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;
- écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 11 mars 2025 conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, par mise à disposition au greffe.