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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 14 mai 2025, n° 24/56092

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation délivrée le 22 juillet 2024 par la Ville de [Localité 5], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5], à Monsieur [H] [D] et Madame [U] [N] épouse [D], respectivement nés le 19 avril 1953 à [Localité 3] et le 12 décembre 1957 à [Localité 6] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1] (bâtiment A – 3ème étage – lot n°6) ;

Vu les conclusions oralement soutenues par la Ville de [Localité 5] à l'audience du 9 avril 2025 ; 

Vu les écritures développées oralement par Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] à l'audience et visées par le greffier ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.


Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 5], d’établir :

∙ l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

∙ un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 5] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire :

Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation :
« [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d'établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Aux termes des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] sont propriétaires de l’appartement litigieux [Adresse 1] (bâtiment A, 3ème étage, lot n°6), ainsi qu’il résulte du relevé de propriété.

Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] affirment que le local constitue leur résidence principale depuis l'année 2012 et qu'ils ne s'en sont durablement absentés qu'en 2020 et 2021 en raison de motifs médicaux.
Au soutien de cette affirmation, ils produisent notamment plusieurs courriers et factures adressés à Monsieur [H] [D] au [Adresse 1] par la société EDF et par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie, des attestations d'un voisin, de l'architecte et de la gardienne de l'immeuble énonçant avoir des contacts réguliers avec Monsieur et Madame [D] au sein de l'immeuble sus-visé, ainsi que des procès-verbaux d'assemblée générale mentionnant la participation de ceux-ci aux assemblées générales de copropriété.

Or, il ressort de l'attestation de propriété produite par les époux [D] qu'ils sont également propriétaires, dans l'immeuble sis [Adresse 1] :
- d'un logement au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour composé d'une chambre et d'une cuisine (lot n°17), décrit par les époux [D] au notaire comme un logement composé d'un séjour, une cuisine séparée et une salle d'eau avec WC ;
- d'un appartement au premier étage composé d'une entrée, de quatre pièces, d'une cuisine d'un water-closet et d'une salle de bain (lot n°2) ;
- d'un appartement au deuxième étage à gauche composé d'une entrée, d'une chambre, d'une cuisine et d'un water-closet (lot n°4).
La même attestation précise qu'il résulte de la déclaration du propriétaire que les lots n°2 et 4 ont été réunis, conformément au schéma dressé par les époux [D] dans leurs écritures sur lequel apparaît un appartement au premier étage relié par une trémie à l'appartement du deuxième étage, lui-même surplombé par le lot n°6 sans lui être relié.

Les époux [D] affirment dans leurs écritures qu'ils résident dans l'appartement constitué des lots n°2 et 4, et que le lot n°6 doit être considéré comme une dépendance de ce logement qu'ils utilisent comme bureau et comme chambre d'amis destinée à accueillir leurs visiteurs de passage, tels que leurs fils qui en témoignent dans des attestations versées aux débats. 





Toutefois, il est constant que le lot n°6 est séparé de l'appartement constitué des lots n°2 et 4 par un étage et qu'on y accède par une entrée séparée. Les annonces de mise en location meublée de tourisme que les défendeurs reconnaissent avoir publiées portent sur la location d'un logement entier et non sur une chambre, et précisent que ce logement dispose d'une entrée autonome depuis les parties communes de l'immeuble. Enfin, aucune des pièces versées aux débats ne corrobore l'allégation selon laquelle les époux [D] utiliseraient personnellement cet espace comme un bureau ou pour un usage quelconque, de sorte que l'existence d'une unité d'habitation composée des lots n°2, 4 et 6 n'est pas établie.

Au regard de ces éléments, il n'est pas démontré que le lot n°6, objet de la présente instance, constitue tout ou partie de la résidence principale des parties défenderesses.

Sur l'usage d’habitation du local

En l'espèce, la Ville de [Localité 5] verse aux débats une fiche de révision foncière modèle H2 reçue par l'administration le 3 février 1972, mentionnant que le local situé au troisième étage du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 1] est occupé par son propriétaire, Monsieur [X] [R]. Le formulaire précise que ce bien comprend une surface de 30 m² exclusivement dédiée à l'habitation et composée de deux pièces principales. L'occupation des lieux par Monsieur [X] [R] est corroborée par la fiche de révision foncière modèle R, reçue le même jour par l'administration.

La demanderesse produit également une « déclaration d'occupation suffisante de local » datée du 7 juillet 1948, remplie en application de l'ordonnance 45-2394 instituant des mesures exceptionnelles et temporaires en vue de remédier à la crise du logement et de son décret d'application n°47-213. L'article 4 de celui-ci définit comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces principales d'habitation supérieur à celui des personnes qui y ont effectivement leur résidence principale, augmenté d'une unité pour chacune des deux principales personnes. En l'espèce, la déclaration produit par la Ville de [Localité 5] mentionne que le local situé au troisième étage du bâtiment A de l'immeuble sus-visé est occupé par Monsieur [X] [R] en qualité de locataire, ainsi que par son épouse, ce qui démontre qu'il constituait la résidence principale des intéressés.

La concordance de ces éléments établissant que Monsieur [X] [R] a habité les lieux à compter de l'année 1948 et au moins jusqu'au mois de février 1972, l'affectation du local à un usage d'habitation au 1er janvier 1970 est établie.

Les époux [D] contestent toutefois la correspondance entre ces documents et le local dont ils sont propriétaires, exposant que celui-ci ne comprend qu'une pièce principale et que sa surface actuelle est de 20m2.

Toutefois, la fiche H2 précise concerner le lot de copropriété n°6 et la fiche R établit que l'unique autre appartement situé au troisième étage (sur six dont le rez-de-chaussée) compte trois pièces, de sorte qu'il est établi que le logement habité par Monsieur [R] correspond à l'actuel lot n°6 appartenant aux époux [D]. Par ailleurs, l'attestation de propriété que ceux-ci versent aux débats décrit le lot n°6 comme un appartement comprenant une entrée et deux pièces et n'en mentionne pas la surface, étant de surcroît relevé que sur le schéma des lieux établi par les époux [D], le lot litigieux, constituant le dernier étage du bâtiment, est dessiné mansardé, cela ayant nécessairement une incidence sur sa surface suivant les modes de mesure utilisés.

En conséquence, la correspondance entre le local objet de la fiche H2, de la fiche R et de la déclaration d'occupation suffisante des locaux d'une part, l'appartement constituant le lot n°6 appartenant aux époux [D] d'autre part, est démontrée.

En considération de ces éléments, l'affectation du local appartenant aux parties défenderesses à un usage d'habitation est suffisamment établie au 1er janvier 1970. Il ressort par ailleurs du constat dressé par un agent assermenté de la Ville de [Localité 5] que le bien n'a fait l'objet d'aucune autorisation de changement d'usage.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage : 

En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que :

∙ Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] ne contestent pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire. 
∙ les constats de location meublée touristique établis par des agents assermentés du service municipal du logement de la mairie de [Localité 5] font état d’annonces intitulées « Stylish Studio in the Heart of St.Germain », « Un cocon silencieux » et « A Silent Cocoon » publiées sur trois plateformes numériques et portant sur la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme [H] ; 
∙ le constat fait état de nombreux commentaires au 3 avril 2024, dont le premier date du mois de mars 2017 et le dernier du mois de mars 2024, certains louant les qualités d'hôte de « [H] » et de « [U] ». 

Il en résulte qu’au cas présent, Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant leur appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 1] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende : 

L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. 

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 5] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. 



En premier lieu, les constats de location meublée touristique produits établissent que Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] ont mis en location le lot litigieux sur plusieurs plateformes numériques spécialisées dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de mars 2017 jusqu'au mois de mars 2024, ce que reconnaissent Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D].

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite représente ainsi une période de temps considérable. 

La Ville de [Localité 5] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à 341 nuitées en 2018, 206 nuitées en 2019, 34 nuitées en 2020 pour les seules plateformes Airbnb et Plumguide et 118 nuitées en 2021 pour la seule plateforme Airbnb, étant précisé que la plateforme Abritel n'a communiqué aucun décompte relatif aux éventuelles locations par son entremise. Elle estime à 361 800 euros euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée, ce que contestent Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] qui ne produisent toutefois aucun justificatif des revenus tirés des locations ni n'en livrent une quelconque estimation.

En tout état de cause il ne fait aucun doute que le changement illicite d'usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation. 

Les parties défenderesses invoquent leur bonne foi et la désactivation des annonces, et affirment avoir transmis toutes les pièces nécessaires à la constitution du constat de location meublée touristique. 

Néanmoins, il ressort des constats versés aux débats que lors de la visite de l'agent assermenté réalisée au mois de décembre 2021, Monsieur [H] [D] a affirmé que le lot n°6 constituait la résidence principale de son fils, Monsieur [K] [D], ce que démentaient tous les documents -notamment d'identité- présentés à l'agent, qu'il a passé sous silence le recours à deux autres plateformes de location distinctes de la société Airbnb, que les locations se sont poursuivies plusieurs années après la visite de l'agent et que la désactivation d'une annonce est insuffisante à démontrer le retour du bien à l'habitation. 

En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, et de la coopération très partielle des parties défenderesses avec la Ville de [Localité 5], il convient de fixer l’amende civile à 45000 euros et de condamner in solidum les défendeurs à son paiement. 

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux : 

Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Au cas d’espèce, Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] établissent avoir désactivé les annonces portant sur la location meublée de tourisme du bien litigieux. 

Toutefois, cette diligence apparaît aisément réversible et ne démontre pas le retour à l'habitation du bien.

Dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir que le bien est de nouveau à usage d’habitation, il convient d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D], ce durant une période maximale de 12 mois.

Il n'y a pas lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte.

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 5], Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] supporteront in solidum la charge des dépens, dont la distraction sera ordonnée conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnées in solidum aux dépens, les parties défenderesses seront condamnées in solidum à verser à la Ville de [Localité 5] une indemnité que l'équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, 

Condamne in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] à payer une amende civile de quarante-cinq mille euros (45 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 5] ; 




Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (bâtiment A, troisième étage, lot n°6), [Localité 5], appartenant à Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D], sous astreinte provisoire de cinq cents euros (500 euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la présente décision à Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D], pour une durée maximale de douze (12) mois ;

Dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] à payer à la Ville de [Localité 5] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] aux dépens ;

Autorise Maître Bruno MATHIEU à recouvrer ceux des dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision ; 

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 14 mai 2025

Le Greffier, Le Président,




Anne-Sophie MOREL Marie-Hélène PENOT
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 24/56092 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQ5

AS M N° : 9

Assignation du :
22 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 
 le 14 mai 2025



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

Commune VILLE DE [Localité 5]
[Adresse 7]
[Localité 2]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS - #R0079


DEFENDEURS

Monsieur [H] [D]
[Adresse 4]
[Localité 3]/ TURQUIE

Madame [U] [N] épouse [D]
[Adresse 4]
[Localité 3]/ TURQUIE

représentés par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0154


DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation délivrée le 22 juillet 2024 par la Ville de [Localité 5], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5], à Monsieur [H] [D] et Madame [U] [N] épouse [D], respectivement nés le 19 avril 1953 à [Localité 3] et le 12 décembre 1957 à [Localité 6] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1] (bâtiment A – 3ème étage – lot n°6) ;

Vu les conclusions oralement soutenues par la Ville de [Localité 5] à l'audience du 9 avril 2025 ; 

Vu les écritures développées oralement par Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] à l'audience et visées par le greffier ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.


Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 5], d’établir :

∙ l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

∙ un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 5] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire :

Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation :
« [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d'établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Aux termes des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] sont propriétaires de l’appartement litigieux [Adresse 1] (bâtiment A, 3ème étage, lot n°6), ainsi qu’il résulte du relevé de propriété.

Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] affirment que le local constitue leur résidence principale depuis l'année 2012 et qu'ils ne s'en sont durablement absentés qu'en 2020 et 2021 en raison de motifs médicaux.
Au soutien de cette affirmation, ils produisent notamment plusieurs courriers et factures adressés à Monsieur [H] [D] au [Adresse 1] par la société EDF et par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie, des attestations d'un voisin, de l'architecte et de la gardienne de l'immeuble énonçant avoir des contacts réguliers avec Monsieur et Madame [D] au sein de l'immeuble sus-visé, ainsi que des procès-verbaux d'assemblée générale mentionnant la participation de ceux-ci aux assemblées générales de copropriété.

Or, il ressort de l'attestation de propriété produite par les époux [D] qu'ils sont également propriétaires, dans l'immeuble sis [Adresse 1] :
- d'un logement au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour composé d'une chambre et d'une cuisine (lot n°17), décrit par les époux [D] au notaire comme un logement composé d'un séjour, une cuisine séparée et une salle d'eau avec WC ;
- d'un appartement au premier étage composé d'une entrée, de quatre pièces, d'une cuisine d'un water-closet et d'une salle de bain (lot n°2) ;
- d'un appartement au deuxième étage à gauche composé d'une entrée, d'une chambre, d'une cuisine et d'un water-closet (lot n°4).
La même attestation précise qu'il résulte de la déclaration du propriétaire que les lots n°2 et 4 ont été réunis, conformément au schéma dressé par les époux [D] dans leurs écritures sur lequel apparaît un appartement au premier étage relié par une trémie à l'appartement du deuxième étage, lui-même surplombé par le lot n°6 sans lui être relié.

Les époux [D] affirment dans leurs écritures qu'ils résident dans l'appartement constitué des lots n°2 et 4, et que le lot n°6 doit être considéré comme une dépendance de ce logement qu'ils utilisent comme bureau et comme chambre d'amis destinée à accueillir leurs visiteurs de passage, tels que leurs fils qui en témoignent dans des attestations versées aux débats. 





Toutefois, il est constant que le lot n°6 est séparé de l'appartement constitué des lots n°2 et 4 par un étage et qu'on y accède par une entrée séparée. Les annonces de mise en location meublée de tourisme que les défendeurs reconnaissent avoir publiées portent sur la location d'un logement entier et non sur une chambre, et précisent que ce logement dispose d'une entrée autonome depuis les parties communes de l'immeuble. Enfin, aucune des pièces versées aux débats ne corrobore l'allégation selon laquelle les époux [D] utiliseraient personnellement cet espace comme un bureau ou pour un usage quelconque, de sorte que l'existence d'une unité d'habitation composée des lots n°2, 4 et 6 n'est pas établie.

Au regard de ces éléments, il n'est pas démontré que le lot n°6, objet de la présente instance, constitue tout ou partie de la résidence principale des parties défenderesses.

Sur l'usage d’habitation du local

En l'espèce, la Ville de [Localité 5] verse aux débats une fiche de révision foncière modèle H2 reçue par l'administration le 3 février 1972, mentionnant que le local situé au troisième étage du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 1] est occupé par son propriétaire, Monsieur [X] [R]. Le formulaire précise que ce bien comprend une surface de 30 m² exclusivement dédiée à l'habitation et composée de deux pièces principales. L'occupation des lieux par Monsieur [X] [R] est corroborée par la fiche de révision foncière modèle R, reçue le même jour par l'administration.

La demanderesse produit également une « déclaration d'occupation suffisante de local » datée du 7 juillet 1948, remplie en application de l'ordonnance 45-2394 instituant des mesures exceptionnelles et temporaires en vue de remédier à la crise du logement et de son décret d'application n°47-213. L'article 4 de celui-ci définit comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces principales d'habitation supérieur à celui des personnes qui y ont effectivement leur résidence principale, augmenté d'une unité pour chacune des deux principales personnes. En l'espèce, la déclaration produit par la Ville de [Localité 5] mentionne que le local situé au troisième étage du bâtiment A de l'immeuble sus-visé est occupé par Monsieur [X] [R] en qualité de locataire, ainsi que par son épouse, ce qui démontre qu'il constituait la résidence principale des intéressés.

La concordance de ces éléments établissant que Monsieur [X] [R] a habité les lieux à compter de l'année 1948 et au moins jusqu'au mois de février 1972, l'affectation du local à un usage d'habitation au 1er janvier 1970 est établie.

Les époux [D] contestent toutefois la correspondance entre ces documents et le local dont ils sont propriétaires, exposant que celui-ci ne comprend qu'une pièce principale et que sa surface actuelle est de 20m2.

Toutefois, la fiche H2 précise concerner le lot de copropriété n°6 et la fiche R établit que l'unique autre appartement situé au troisième étage (sur six dont le rez-de-chaussée) compte trois pièces, de sorte qu'il est établi que le logement habité par Monsieur [R] correspond à l'actuel lot n°6 appartenant aux époux [D]. Par ailleurs, l'attestation de propriété que ceux-ci versent aux débats décrit le lot n°6 comme un appartement comprenant une entrée et deux pièces et n'en mentionne pas la surface, étant de surcroît relevé que sur le schéma des lieux établi par les époux [D], le lot litigieux, constituant le dernier étage du bâtiment, est dessiné mansardé, cela ayant nécessairement une incidence sur sa surface suivant les modes de mesure utilisés.

En conséquence, la correspondance entre le local objet de la fiche H2, de la fiche R et de la déclaration d'occupation suffisante des locaux d'une part, l'appartement constituant le lot n°6 appartenant aux époux [D] d'autre part, est démontrée.

En considération de ces éléments, l'affectation du local appartenant aux parties défenderesses à un usage d'habitation est suffisamment établie au 1er janvier 1970. Il ressort par ailleurs du constat dressé par un agent assermenté de la Ville de [Localité 5] que le bien n'a fait l'objet d'aucune autorisation de changement d'usage.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage : 

En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que :

∙ Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] ne contestent pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire. 
∙ les constats de location meublée touristique établis par des agents assermentés du service municipal du logement de la mairie de [Localité 5] font état d’annonces intitulées « Stylish Studio in the Heart of St.Germain », « Un cocon silencieux » et « A Silent Cocoon » publiées sur trois plateformes numériques et portant sur la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme [H] ; 
∙ le constat fait état de nombreux commentaires au 3 avril 2024, dont le premier date du mois de mars 2017 et le dernier du mois de mars 2024, certains louant les qualités d'hôte de « [H] » et de « [U] ». 

Il en résulte qu’au cas présent, Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant leur appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 1] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende : 

L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. 

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 5] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. 



En premier lieu, les constats de location meublée touristique produits établissent que Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] ont mis en location le lot litigieux sur plusieurs plateformes numériques spécialisées dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de mars 2017 jusqu'au mois de mars 2024, ce que reconnaissent Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D].

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite représente ainsi une période de temps considérable. 

La Ville de [Localité 5] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à 341 nuitées en 2018, 206 nuitées en 2019, 34 nuitées en 2020 pour les seules plateformes Airbnb et Plumguide et 118 nuitées en 2021 pour la seule plateforme Airbnb, étant précisé que la plateforme Abritel n'a communiqué aucun décompte relatif aux éventuelles locations par son entremise. Elle estime à 361 800 euros euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée, ce que contestent Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] qui ne produisent toutefois aucun justificatif des revenus tirés des locations ni n'en livrent une quelconque estimation.

En tout état de cause il ne fait aucun doute que le changement illicite d'usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation. 

Les parties défenderesses invoquent leur bonne foi et la désactivation des annonces, et affirment avoir transmis toutes les pièces nécessaires à la constitution du constat de location meublée touristique. 

Néanmoins, il ressort des constats versés aux débats que lors de la visite de l'agent assermenté réalisée au mois de décembre 2021, Monsieur [H] [D] a affirmé que le lot n°6 constituait la résidence principale de son fils, Monsieur [K] [D], ce que démentaient tous les documents -notamment d'identité- présentés à l'agent, qu'il a passé sous silence le recours à deux autres plateformes de location distinctes de la société Airbnb, que les locations se sont poursuivies plusieurs années après la visite de l'agent et que la désactivation d'une annonce est insuffisante à démontrer le retour du bien à l'habitation. 

En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, et de la coopération très partielle des parties défenderesses avec la Ville de [Localité 5], il convient de fixer l’amende civile à 45000 euros et de condamner in solidum les défendeurs à son paiement. 

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux : 

Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Au cas d’espèce, Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] établissent avoir désactivé les annonces portant sur la location meublée de tourisme du bien litigieux. 

Toutefois, cette diligence apparaît aisément réversible et ne démontre pas le retour à l'habitation du bien.

Dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir que le bien est de nouveau à usage d’habitation, il convient d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D], ce durant une période maximale de 12 mois.

Il n'y a pas lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte.

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 5], Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D] supporteront in solidum la charge des dépens, dont la distraction sera ordonnée conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnées in solidum aux dépens, les parties défenderesses seront condamnées in solidum à verser à la Ville de [Localité 5] une indemnité que l'équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, 

Condamne in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] à payer une amende civile de quarante-cinq mille euros (45 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 5] ; 




Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (bâtiment A, troisième étage, lot n°6), [Localité 5], appartenant à Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D], sous astreinte provisoire de cinq cents euros (500 euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la présente décision à Monsieur [D] et Madame [N] épouse [D], pour une durée maximale de douze (12) mois ;

Dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] à payer à la Ville de [Localité 5] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [U] [N] épouse [D] aux dépens ;

Autorise Maître Bruno MATHIEU à recouvrer ceux des dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision ; 

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 14 mai 2025

Le Greffier, Le Président,




Anne-Sophie MOREL Marie-Hélène PENOT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L631-7, code de procedure civile 481-1, code de la construction et de l'habitation L631-7-1, code de la construction et de l'habitation L651-2, code de la construction et de l'habitation 651-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-05-14T18:26:22.767Z.