Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 3, 14 mai 2025, n° 23/09600

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE


Madame [I] [R], Madame [G] [K] et Madame [L] [N] souhaitant vendre un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], elles ont confié à la S.A.R.L. Alsace Patrimoine mandat de rechercher et de présenter un acquéreur.

Le 14 octobre 2022, un compromis de vente portant sur ce bien a été conclu entre d’une part Monsieur [C] [K], Madame [L] [R], Madame [F] [R], Madame [W] [R], Monsieur [A] [R], Madame [T] [R], Madame [I] [B], vendeurs, d’autre part Madame [Z] [H] et Madame [M] [D], acquéreurs, avec le concours de la S.A.R.L. Alsace Patrimoine.

Le compromis de vente stipulait une rémunération de la S.A.R.L. Alsace Patrimoine à hauteur de 12 100 euros due par l’acquéreur au jour de la réitération de la vente par acte authentique.

Un second diagnostic technique amiante avant travaux ayant révélé la présente d’amiante, les consorts [D]-[H] ont sollicité de la part des vendeurs une baisse de prix ou la prise en charge des travaux de désamiantage, ce que ces derniers ont refusé.

Un protocole d’accord a été conclu entre vendeurs et acquéreurs le 20 février 2023, le dit protocole stipulant que le compromis de vente était résolu rétroactivement à compter du 10 février 2023 contre versement d’une indemnité de 4 500 euros par les acquéreurs aux vendeurs.

Parallèlement, par lettre recommandée reçue le 18 février 2023, la S.A.R.L. Alsace Patrimoine a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure les consorts [D]-[H] de lui payer la somme de 12 100 euros.

Les consorts [D]-[H], par l’intermédiaire de leur conseil, ont refusé le paiement au motif que le mandat de vente était irrégulier et que la vente n’avait pas abouti en raison de la présence d’amiante non décelée initialement.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20 octobre et le 17 novembre 2023, la S.A.R.L. Alsace Patrimoine a fait attraire les consorts [D]-[H] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 12 100 euros.

L’instruction a été clôturée le 4 septembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été évoquée à l’audience du 15 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025, délibéré prorogé au 14 mai 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.


Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, la S.A.R.L. Alsace Patrmoine demande au tribunal de :
- DEBOUTER Madame [D] et Madame [H] de toutes leurs demandes ;
- CONDAMNER solidairement Madame [D] et Madame [H] au paiement de la somme de 12 100 euros au profit la société ALSACE PATRIMOINE au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, augmentée des intérêts légaux à compter du jugement à venir ;
- CONDAMNER solidairement Madame [D] et Madame [H] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais d’huissier.


Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, les consorts [D]-[H] demandent au tribunal de :
- DECLARER la demande mal fondée ;
- DEBOUTER la société ALSACE PATRIMOINE de ses fins et conclusions ;
- La CONDAMNER à payer une indemnité de 1.000 € à chacune des parties défenderesse, à savoir à l’égard de Madame [H] d’une part, et de Madame [D] d’autre part ;
- CONDAMNER la société ALSACE PATRIMOINE au paiement d’une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La CONDAMNER aux entiers frais et dépens ;
- CONSTATER que le jugement à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.
En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l'exposé plus détaillé des faits et quant aux moyens respectifs des parties.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la validité du mandat

L’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.

Si le contrat part lequel un indivisaire, agissant seul, donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise est inopposable, sauf ratification, aux coïndivisaires, il n’est pas nul et produit ses effets entre les contractants (1re Civ., 15 janvier 2015, pourvoi n° 13-25.955).

En l’espèce, il est constant que Madame [I] [R], Madame [G] [K] et Madame [L] [N] ont seules donné mandat à la société Alsace Patrimoine de vendre le bien indivis. Toutefois et au regard de la jurisprudence susvisée, ce moyen n’est pas de nature à entraîner la nullité du mandat.

Ainsi, la demande des consorts [D]-[H] tendant à voir annuler le contrat de mandat sera rejetée.


II. Sur la demande indemnitaire formée par la S.A.R.L. Alsace Patrimoine

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

L’article L. 271-4, I, du Code de la construction et de l’habitat dispose qu’« en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : […]
2o L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du Code de la santé publique ».

L’article R. 1334-15 du Code de la santé publique précise que « les propriétaires d’immeubles d’habitation ne comportant qu’un seul logement font réaliser, pour constituer l’état prévu à l’article L. 1334-13 en cas de vente, un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante ».

Les listes A et B figurant à l’annexe 13-9 du code de la santé publique mentionnent les composant à sonder ou à vérifier lors du diagnostic amiante avant vente. Si ces sondages et vérifications ne peuvent consister en de simples constats visuels, ils n’impliquent néanmoins pas de travaux destructifs.

Aucune disposition légale ne fait obligation au vendeur de produire, lors de la vente, un diagnostic amiante plus détaillé en vue de la réalisation de travaux. En effet, un tel diagnostic, prévu à l’article R. 1334-19 du Code de la santé publique, est circonscrit aux hypothèses de travaux de démolition et doit être réalisé par le propriétaire de cet immeuble préalablement auxdits travaux.

En l’espèce, le compromis de vente a été consenti sous la seule condition suspensive suivante : « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner ».

Le rapport de mission de repérage de l’amiante avant vente a été annexé au compromis, conformément aux dispositions légales. Ledit rapport mentionnait l’absence d’amiante dans les parties privatives mais sa présence dans les parties communes de l’immeuble.
Si un rapport de repérage d’amiante avant travaux a ensuite révélé la présence d’amiante dans la colle noire de la dalle de sol située dans l’une des pièces de l’appartement, ce nouvel élément est sans emport sur la vente et les obligations de chacune des parties. En effet, la vente du bien n’était pas conditionnée par l’absence d’amiante ni par la réalisation d’un diagnostic amiante avant travaux s’accompagnant de sondages destructifs. Par ailleurs, il n’est nullement établi que la présence d’amiante était connue des vendeurs et aurait été dissimulée aux acquéreurs.

Il en résulte que le refus des consorts [D]-[H] de signer l’acte authentique à défaut de réduction du prix ou de prise en charge par les vendeurs des travaux de désamiantage est fautif, ces derniers ayant ajouté à la vente une condition que le contrat ne stipulait pas.

Il appartient à la société Alsace Patrimoine de démontrer l’existence d’un préjudice subi présentant un lien de causalité avec cette faute.

A ce titre, constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable.

Or, était stipulée au compromis de vente une rémunération de 12 100 euros au bénéfice de la société Alsace Patrimoine et à la charge des acquéreurs, rémunération qui n’a pas été perçue immédiatement du fait de la non-réitération de la vente.

Toutefois et ainsi que le font observer les consorts [D]-[H], la vente du bien est finalement intervenue le 28 novembre 2023 par l’entremise de la société Alsace Patrimoine, qui a perçu des honoraires à hauteur de 13 200 euros, soit un montant légèrement supérieur à celui fixé dans le compromis de vente du 14 octobre 2022.

Il ne peut donc être considéré que la faute des consorts [D]-[H] a fait disparaître de façon actuelle et certaine l’éventualité favorable, pour la société Alsace Patrimoine, de percevoir des honoraires, dans la mesure où l’éventualité favorable s’est produite à ce jour, la société Alsace Patrimoine ayant de surcroît obtenu des honoraires supérieurs à ceux initialement convenus. A ce titre, le nombre de visites et, de façon générale, les diligences réalisées par la société Alsace Patrimoine dans le cadre de la première vente projetée sont sans incidence dès lors qu’en tout état de cause, l’agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération que si la vente est parfaite, de sorte qu’il est nécessairement amené à réaliser diverses diligences qui ne recevront pas de contrepartie immédiate.

Au regard de ces éléments, la demande indemnitaire de la société Alsace Patrimoine au titre de la perte de chance de percevoir sa rémunération sera rejetée.


III. Sur la demande reconventionnelle formée par les consorts [D]-[H]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d'agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts que dans l'hypothèse d'une attitude fautive génératrice d'un dommage.

En l’espèce, la preuve d'une telle faute imputable à la société Alsace Patrimoine n'est pas rapportée par les défenderesses par la seule allégation que sa demande est téméraire, abusive et vexatoire. Au demeurant, l'allocation de dommages et intérêts a pour finalité l'indemnisation d'un préjudice et non la sanction de l'auteur de l'abus de droit. Or, les consorts [D]-[H] n’allèguent ni ne démontrent l’existence d’un quelconque préjudice.

En conséquence, leur demande de dommages-intérêts sera rejetée.


IV. Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

la société Alsace Patrimoine, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux consorts [D]-[H] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de la S.A.R.L. Alsace Patrimoine ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Alsace Patrimoine aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Alsace Patrimoine à payer à Madame [M] [D] et Madame [Z] [H] la somme de deux-mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg le 14 mai 2025.




Le Greffier Le Président
Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER

N° RG 23/09600 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MID3

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/09600 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MID3


Minute n°




Copie exec. à :

Me Geneviève FOLZER
Me Jean WEYL


Le 
 
Le greffier 






Me Geneviève FOLZER
Me Jean WEYL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 14 MAI 2025


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ALSACE PATRIMOINE, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 504.407.743. agissant par son représentant actuellement en fonction, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5]
représentée par Me Geneviève FOLZER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 297



DEFENDERESSES :

Madame [M] [U] [U], [F] [D]
née le 09 Juillet 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]

Madame [Z] [V] [H]
née le 27 Novembre 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentées par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,
assistée de Aude MULLER, greffier


OBJET : Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires


DÉBATS :

A l'audience publique du 15 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai 2025, prorogé au 14 Mai 2025.


JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier
EXPOSÉ DU LITIGE


Madame [I] [R], Madame [G] [K] et Madame [L] [N] souhaitant vendre un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], elles ont confié à la S.A.R.L. Alsace Patrimoine mandat de rechercher et de présenter un acquéreur.

Le 14 octobre 2022, un compromis de vente portant sur ce bien a été conclu entre d’une part Monsieur [C] [K], Madame [L] [R], Madame [F] [R], Madame [W] [R], Monsieur [A] [R], Madame [T] [R], Madame [I] [B], vendeurs, d’autre part Madame [Z] [H] et Madame [M] [D], acquéreurs, avec le concours de la S.A.R.L. Alsace Patrimoine.

Le compromis de vente stipulait une rémunération de la S.A.R.L. Alsace Patrimoine à hauteur de 12 100 euros due par l’acquéreur au jour de la réitération de la vente par acte authentique.

Un second diagnostic technique amiante avant travaux ayant révélé la présente d’amiante, les consorts [D]-[H] ont sollicité de la part des vendeurs une baisse de prix ou la prise en charge des travaux de désamiantage, ce que ces derniers ont refusé.

Un protocole d’accord a été conclu entre vendeurs et acquéreurs le 20 février 2023, le dit protocole stipulant que le compromis de vente était résolu rétroactivement à compter du 10 février 2023 contre versement d’une indemnité de 4 500 euros par les acquéreurs aux vendeurs.

Parallèlement, par lettre recommandée reçue le 18 février 2023, la S.A.R.L. Alsace Patrimoine a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure les consorts [D]-[H] de lui payer la somme de 12 100 euros.

Les consorts [D]-[H], par l’intermédiaire de leur conseil, ont refusé le paiement au motif que le mandat de vente était irrégulier et que la vente n’avait pas abouti en raison de la présence d’amiante non décelée initialement.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20 octobre et le 17 novembre 2023, la S.A.R.L. Alsace Patrimoine a fait attraire les consorts [D]-[H] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 12 100 euros.

L’instruction a été clôturée le 4 septembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été évoquée à l’audience du 15 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025, délibéré prorogé au 14 mai 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.


Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, la S.A.R.L. Alsace Patrmoine demande au tribunal de :
- DEBOUTER Madame [D] et Madame [H] de toutes leurs demandes ;
- CONDAMNER solidairement Madame [D] et Madame [H] au paiement de la somme de 12 100 euros au profit la société ALSACE PATRIMOINE au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, augmentée des intérêts légaux à compter du jugement à venir ;
- CONDAMNER solidairement Madame [D] et Madame [H] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais d’huissier.


Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, les consorts [D]-[H] demandent au tribunal de :
- DECLARER la demande mal fondée ;
- DEBOUTER la société ALSACE PATRIMOINE de ses fins et conclusions ;
- La CONDAMNER à payer une indemnité de 1.000 € à chacune des parties défenderesse, à savoir à l’égard de Madame [H] d’une part, et de Madame [D] d’autre part ;
- CONDAMNER la société ALSACE PATRIMOINE au paiement d’une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La CONDAMNER aux entiers frais et dépens ;
- CONSTATER que le jugement à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.
En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l'exposé plus détaillé des faits et quant aux moyens respectifs des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la validité du mandat

L’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.

Si le contrat part lequel un indivisaire, agissant seul, donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise est inopposable, sauf ratification, aux coïndivisaires, il n’est pas nul et produit ses effets entre les contractants (1re Civ., 15 janvier 2015, pourvoi n° 13-25.955).

En l’espèce, il est constant que Madame [I] [R], Madame [G] [K] et Madame [L] [N] ont seules donné mandat à la société Alsace Patrimoine de vendre le bien indivis. Toutefois et au regard de la jurisprudence susvisée, ce moyen n’est pas de nature à entraîner la nullité du mandat.

Ainsi, la demande des consorts [D]-[H] tendant à voir annuler le contrat de mandat sera rejetée.


II. Sur la demande indemnitaire formée par la S.A.R.L. Alsace Patrimoine

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

L’article L. 271-4, I, du Code de la construction et de l’habitat dispose qu’« en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : […]
2o L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du Code de la santé publique ».

L’article R. 1334-15 du Code de la santé publique précise que « les propriétaires d’immeubles d’habitation ne comportant qu’un seul logement font réaliser, pour constituer l’état prévu à l’article L. 1334-13 en cas de vente, un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante ».

Les listes A et B figurant à l’annexe 13-9 du code de la santé publique mentionnent les composant à sonder ou à vérifier lors du diagnostic amiante avant vente. Si ces sondages et vérifications ne peuvent consister en de simples constats visuels, ils n’impliquent néanmoins pas de travaux destructifs.

Aucune disposition légale ne fait obligation au vendeur de produire, lors de la vente, un diagnostic amiante plus détaillé en vue de la réalisation de travaux. En effet, un tel diagnostic, prévu à l’article R. 1334-19 du Code de la santé publique, est circonscrit aux hypothèses de travaux de démolition et doit être réalisé par le propriétaire de cet immeuble préalablement auxdits travaux.

En l’espèce, le compromis de vente a été consenti sous la seule condition suspensive suivante : « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner ».

Le rapport de mission de repérage de l’amiante avant vente a été annexé au compromis, conformément aux dispositions légales. Ledit rapport mentionnait l’absence d’amiante dans les parties privatives mais sa présence dans les parties communes de l’immeuble.
Si un rapport de repérage d’amiante avant travaux a ensuite révélé la présence d’amiante dans la colle noire de la dalle de sol située dans l’une des pièces de l’appartement, ce nouvel élément est sans emport sur la vente et les obligations de chacune des parties. En effet, la vente du bien n’était pas conditionnée par l’absence d’amiante ni par la réalisation d’un diagnostic amiante avant travaux s’accompagnant de sondages destructifs. Par ailleurs, il n’est nullement établi que la présence d’amiante était connue des vendeurs et aurait été dissimulée aux acquéreurs.

Il en résulte que le refus des consorts [D]-[H] de signer l’acte authentique à défaut de réduction du prix ou de prise en charge par les vendeurs des travaux de désamiantage est fautif, ces derniers ayant ajouté à la vente une condition que le contrat ne stipulait pas.

Il appartient à la société Alsace Patrimoine de démontrer l’existence d’un préjudice subi présentant un lien de causalité avec cette faute.

A ce titre, constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable.

Or, était stipulée au compromis de vente une rémunération de 12 100 euros au bénéfice de la société Alsace Patrimoine et à la charge des acquéreurs, rémunération qui n’a pas été perçue immédiatement du fait de la non-réitération de la vente.

Toutefois et ainsi que le font observer les consorts [D]-[H], la vente du bien est finalement intervenue le 28 novembre 2023 par l’entremise de la société Alsace Patrimoine, qui a perçu des honoraires à hauteur de 13 200 euros, soit un montant légèrement supérieur à celui fixé dans le compromis de vente du 14 octobre 2022.

Il ne peut donc être considéré que la faute des consorts [D]-[H] a fait disparaître de façon actuelle et certaine l’éventualité favorable, pour la société Alsace Patrimoine, de percevoir des honoraires, dans la mesure où l’éventualité favorable s’est produite à ce jour, la société Alsace Patrimoine ayant de surcroît obtenu des honoraires supérieurs à ceux initialement convenus. A ce titre, le nombre de visites et, de façon générale, les diligences réalisées par la société Alsace Patrimoine dans le cadre de la première vente projetée sont sans incidence dès lors qu’en tout état de cause, l’agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération que si la vente est parfaite, de sorte qu’il est nécessairement amené à réaliser diverses diligences qui ne recevront pas de contrepartie immédiate.

Au regard de ces éléments, la demande indemnitaire de la société Alsace Patrimoine au titre de la perte de chance de percevoir sa rémunération sera rejetée.


III. Sur la demande reconventionnelle formée par les consorts [D]-[H]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d'agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts que dans l'hypothèse d'une attitude fautive génératrice d'un dommage.

En l’espèce, la preuve d'une telle faute imputable à la société Alsace Patrimoine n'est pas rapportée par les défenderesses par la seule allégation que sa demande est téméraire, abusive et vexatoire. Au demeurant, l'allocation de dommages et intérêts a pour finalité l'indemnisation d'un préjudice et non la sanction de l'auteur de l'abus de droit. Or, les consorts [D]-[H] n’allèguent ni ne démontrent l’existence d’un quelconque préjudice.

En conséquence, leur demande de dommages-intérêts sera rejetée.


IV. Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

la société Alsace Patrimoine, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux consorts [D]-[H] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de la S.A.R.L. Alsace Patrimoine ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Alsace Patrimoine aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Alsace Patrimoine à payer à Madame [M] [D] et Madame [Z] [H] la somme de deux-mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg le 14 mai 2025.




Le Greffier Le Président
Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER

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• 20 janvier 2023 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 20/05344

  en commun : code de la sante publique L1334-13, code de la sante publique R1334-15, code de la sante publique R1334-19

• 4 décembre 2024 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/02241

  en commun : code de la sante publique L1334-13, code de la sante publique R1334-15, code de la sante publique R1334-19

• 28 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/00032

  en commun : code de la sante publique L1334-13, code de la sante publique R1334-15, code de la sante publique R1334-19

• 25 novembre 2025 · Cour d'appel de Besançon · Autre · n° 24/01124

  en commun : code de la sante publique L1334-13, code de la sante publique R1334-15, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 19 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/05349

  en commun : code de la sante publique L1334-13, code de la sante publique R1334-15, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 17 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/08581

  en commun : code de la sante publique L1334-13, code de la sante publique R1334-15, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 31 mars 2026 · Cour d'appel d'Amiens · Autre · n° 24/02141

  en commun : code de la sante publique L1334-13, code de la sante publique R1334-15, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 25 février 2025 · Cour d'appel de Grenoble · Autre · n° 24/03640

  en commun : code de la sante publique R1334-15, code de la sante publique R1334-19

Mise à jour de la source le 2025-05-14T21:31:02.078Z.