Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 15 mai 2025, n° 22/01265

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre civile
 
N° RG 22/01265 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVK63

N° MINUTE : 


Assignation du :
08 Novembre 2021















JUGEMENT 
rendu le 15 Mai 2025 
DEMANDEURS

Madame [L] [S]
[Adresse 6]
[Localité 8]

Monsieur [A] [S]
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentés par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441



DÉFENDEURS

S.A.R.L. [R] [1] 
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0435

Monsieur [K] [I] [O] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 12] (PAYS-BAS)

Madame [X] [D] épouse [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 12] (PAYS-BAS)

Décision du 15 Mai 2025
2ème chambre civile
N° RG 22/01265 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVK63

représentés tous deux par Maître Marc STUBBE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant et Maître Alberto CORDUAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0119

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jérôme HAYEM, Vice-Président
Robin VIRGILE, Juge
Sarah KLINOWSKI, Juge

assistés Camille CHAUMONT, greffière, lors des débats et de Astrid JEAN, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 13 Mars 2025 présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du code de procédure civile. 

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort




 EXPOSE DES FAITS

Par acte notarié du 22 décembre 2010 reçu par Maître [R], notaire à [Localité 13], [F] [G] a institué pour légataires universels [K] [W] et [X] [D] épouse [W] (ci-après les consorts [W]), à charge pour eux de délivrer à [L] [S] et à [A] [S] un legs particulier net de tous frais, sauf les droits de succession restant à leur charge, portant sur le lot numéro 1 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] (Hauts-de-Seine). 

Suivant acte notarié du 30 mai 2014, [F] [G] a donné à bail commercial à la société [10] SAS le lot de copropriété n°1 précité, à effet du 1er juin 2014 pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel en principal de 74 000 euros hors charges et hors taxes, ramené à 65 000 euros la première année, à 
67 000 euros la deuxième année, à 69 000 euros la troisième année, à 71 000 euros la quatrième année et 73 000 euros la cinquième année, outre la TVA , et aux termes duquel la société preneuse avait versé à [F] [G] un dépôt de garantie de 18.500 euros. 
[F] [G] est décédée le [Date décès 7] 2016. 



Décision du 15 Mai 2025
2ème chambre civile
N° RG 22/01265 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVK63



Suivant acte notarié en date du 27 juin 2017 reçu par Maître [R], les consorts [W] ont délivré aux consorts [S] leur legs particulier. 

Le 30 juillet 2018, les consorts [S] ont confié à la société [11] un mandat de gestion du bien objet de leur legs. 

Le 26 octobre 2018, l’étude [R] [1] a communiqué aux consorts [S] un décompte des sommes encaissées et réglées par l’étude sur leur compte, et a fait état d’un solde net leur revenant de 64 117,16 euros, sur lequel devait être déduit un acompte de 15.250 euros versé le 20 septembre 2018 à la société [11]. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 novembre 2018, la société [11] a interrogé l’étude [R] [1] sur les conditions de restitution du dépôt de garantie à la société [10] SAS, et l’a invitée à régulariser son décompte du 26 octobre 2018 en ce que les charges de copropriété afférentes au lot légué ne s’élevaient selon elle, après régularisation, qu’à la somme de 3 913,74 euros pour l’année 2017 et qu’il leur imputait la taxe foncière de l’année 2017 alors qu’au 1er janvier 2017 la délivrance du legs de cet immeuble n’était pas encore intervenue. 
Par acte sous seing privé du 11 janvier 2019, les consorts [S] et la société [10] SAS ont conclu un protocole de résiliation du bail au 31 juillet 2019, les parties s’accordant pour que le paiement des loyers des mois de mai, juin et juillet 2019 s’effectuent par compensation avec le dépôt de garantie de 18 500 euros. 
 
Par exploits d'huissier en date des 8 et 25 novembre 2021, les consorts [S] ont fait assigner les consorts [W] et la SARL [R] [1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamner in solidum les consorts [W] à leur payer la somme de 18 500 euros en restitution de la somme qu’ils ont réglée à la société [10] SAS en remboursement du dépôt de garantie que celle-ci avait versé à Mme [G], et de condamner l'ensemble des défendeurs in solidum à leur payer la somme de 2.530 euros prélevée pour payer la taxe foncière de 2017 et la somme de 4.036,11 euros prélevée pour payer les charges de copropriété de l'année 2017, outre la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 avril 2024, les consorts [S] demandent au tribunal de : 
« Vu les articles 1012, 1014, 1024, 1302-2, 1240 et 1241 du code civil, 
 
Condamner in solidum M. [K] [I] [O] [W] et Mme [X] [D] à payer à Mme [L] [S] et M. [A] [S] la somme de 18 500 euros en restitution de la somme qu’ils ont réglée aux lieu et place de ces derniers à la société [10] SAS en remboursement du dépôt de garantie que celle-ci avait versé à Mme [G], 
 
Condamner in solidum M. [K] [I] [O] [W], Mme [X] [D] et la société [R] [1], [1] à payer à Mme [L] [S] et M. [A] [S] la somme de 2 530 euros que ladite société a prélevée sur les fonds qu’elle détenait pour le compte de ces derniers afin de payer au fisc la taxe foncière de l’année 2017, 
 
Condamner in solidum M. [K] [I] [O] [W], Mme [X] [D] et la société [R] [1], [1] à payer à Mme [L] [S] et M. [A] [S] la somme de 4 036,11 euros que ladite société a prélevée sur les fonds qu’elle détenait pour le compte de ces derniers afin de payer au syndic des charges de copropriété de l’année 2017, 
 
Condamner la société [R] [1], [1] à payer à Mme [L] [S] et M. [A] [S] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir les fruits que le placement des sommes que leur doivent M. [W] et Mme [D] leur aurait procuré si ladite étude était intervenue auprès de ces derniers pour les inciter à procéder au remboursement de ces sommes, 
 
Condamner la société [R] [1], [1] à payer à Mme [L] [S] et M. [A] [S] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle leur a causé, 

Débouter M. [K] [I] [O] [W] et Mme [X] [D] de l’ensemble de leurs demandes, 
 
A titre subsidiaire, juger que le remboursement dû par Mme [L] [S] et M. [A] [S] à M. [K] [I] [O] [W] et Mme [X] [D] au titre du loyer du mois de juin 2017 ne saurait excéder la somme de 5 980 euros et prononcer la compensation de cette somme, à due concurrence, avec celles dues par M. [K] [I] [O] [W] et Mme [X] [D] à Mme [L] [S] et M. [A] [S] au titre des condamnations prononcées en faveur de ces derniers, 
 
Débouter la société [R] [1], [1] de ses demandes, 
 
Condamner in solidum M. [K] [I] [O] [W], Mme [X] [D] et la société [R] [1], [1] à payer à Mme [L] [S] et M. [A] [S] la somme de 15 867,20 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
 
Condamner in solidum M. [K] [I] [O] [W], Mme [X] [D] et la société [R] [1], [1] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES conformément à l’article 699 du code de procédure civile, » 
 
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 février 2024, les consorts [W] demandent au tribunal de : « Vu l’article 1302-1 et suivants du Code civil, 
Vu l’article 1353 du Code civil, 
Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu l’ensemble des pièces, 
 
A titre principal, 
 
Constater que Mme [L] [S] et M. [A] [S] ont accepté la délivrance de legs et déchargé M. [K] [I] [O] [W] et Mme [X] [D] ; 
 
Débouter Mme [L] [S] et M. [A] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 
 
A titre subsidiaire, 
 
Déclarer les demandes Mme [L] [S] et M. [A] [S] irrecevables comme étant mal fondées ; 
 
A titre infiniment subsidiaire, 
 
Débouter Mme [L] [S] et M. [A] [S] de l’intégralité de leurs demandes comme étant non fondées ; 
 
Ordonner à l’étude [R] [1], [1] de restituer le dépôt de garantie de 18.500,00 euros en compte à l’étude et ceci sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, commençant à courir le huitième jour suivant la signification du jugement à intervenir ; 
 
En tout état de cause, 
 
Condamner la société [R] [1], [1] à garantir et relever indemne M. [K] [I] [O] [W] et Mme [X] [D] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre, tant en principal qu’intérêts frais et dépens et frais irrépétibles, et préjudices allégués par Mme [L] [S] et M. [A] [S] ; 
 
Condamner in solidum Mme [L] [S], M. [A] [S] et la société [R] [1], [1] à payer à M. [K] [I] [O] [W] et Mme [X] [D] la somme de 6.440,00 euros au titre du loyer du mois de juin 2017 ; 
 
Condamner in solidum Mme [L] [S], M. [A] [S] et la société [R] [1], [1] à payer à M. [K] [I] [O] [W] et Mme [X] [D] la somme de 10.350,00 euros au titre du virement indu du 20 septembre 2018 ; 
 
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Condamner in solidum Mme [L] [S], M. [A] [S] et la société [R] [1], [1] à payer à M. [K] [I] [O] [W] et Mme [X] [D] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
 
Condamner in solidum Mme [L] [S], M. [A] [S] et la société [R] [1], [1] aux dépens de l’instance. » 
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 février 2024, la SARL [R] [1] demande au tribunal de : 

« Principalement 
 
Débouter Monsieur [A] [S] et Madame [L] [S] de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la concluante ; 
 
Débouter Monsieur [K], [I], [O] [W] et Madame [X] [D] de toutes leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la concluante 

Subsidiairement, 
Vu l’article 1317 C. civ. 
 
Condamner solidairement Monsieur [A] [S] et Madame [L] [S] à relever et garantir entièrement la concluante de toute condamnation qui viendrait par impossible à être prononcée à son encontre au profit des époux [W], en principal, intérêts, dommages-intérêts, article 700 CPC et frais généralement quelconques ; 
 
Condamner solidairement Monsieur [K], [I], [O] [W] et Madame [X] [D] à relever et garantir entièrement la concluante de toute condamnation qui viendrait par impossible à être prononcée à son encontre au profit des Consorts [S] en principal, intérêts, dommages-intérêts, article 700 CPC et frais généralement quelconques ; 
 
En tous les cas, 
 
Condamner solidairement Monsieur [A] [S], Madame [L] [S], Monsieur [K], [I], [O] [W] et Madame [X] [D] à payer à la concluante la somme de 5000 € au titre de l’article 700 CPC. ; 
 
Condamner solidairement Monsieur [A] [S], Madame [L] [S], Monsieur [K], [I], [O] [W] et Madame [X] [D] aux entiers dépens de l'instance et dire que Me Barthélemy Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l'avance sans avoir reçu provision. »   

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2024. A l'audience du 13 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025. 

MOTIFS 

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 
Sur la demande des consorts [S] de condamner in solidum les consorts [W] à leur payer la somme de 18.500 euros au titre du dépôt de garantie et la demande subsidiaire des consorts [W] d’ordonner à la SARL [R] [1] de leur restituer ce dépôt de garantie 
Au soutien de leur demande, les consorts [S] exposent que dans le cas où le legs particulier porte sur un bien loué, l’obligation de restitution du dépôt de garantie versé par le preneur au de cujus ne se transmet pas au légataire particulier mais incombe aux héritiers ou légataires universels ainsi que l’a jugé la Cour de cassation le 25 février 2004. Ils soutiennent ainsi au visa de l’article 1302-2 alinéa 2 du code civil que la restitution peut être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur, et qu’en acceptant dans le protocole de résiliation du bail conclu le 11 janvier 2019 avec la société [10] SAS la compensation des loyers de mai, juin et juillet 2019 avec le dépôt de garantie devant être restitué à la locataire, ils ont acquitté par erreur la dette qui incombait aux consorts [W] en qualité de légataires universels.

Ils exposent que l’erreur au sens de l’article 1302-2 du code civil s’entend de la croyance erronée d’être débiteur, peu important la réalisation d’un protocole consacrant cette erreur puisqu’ils ignoraient au moment de sa signature qu’ils n’étaient pas débiteurs du locataire au titre du dépôt de garantie. Ils exposent que le fait que le courriel du 5 juillet 2017 de l’étude [R] [1], [1] leur indiquait que le dépôt de garantie figurait en compte n’était pas de nature à les éclairer sur l’étendue des droits de la société [10] SAS à leur égard, mais a au contraire pu leur donner à croire que la restitution de ce dépôt était une charge leur incombant. Ils soutiennent de la même façon que le fait que le projet de succession mentionne au passif successoral le dépôt de garantie n’était pas davantage de nature à les renseigner sur l’étendue de leurs droits à l’égard du locataire. Selon eux, le décompte du 26 octobre 2018 montre qu’ils n’ont jamais été remboursés du dépôt de garantie.

Enfin, ils précisent que si l’acte de délivrance du legs indique que « le légataire consent bonne et valable quittance et décharge aux légataires universels, et se reconnaît être en possession des biens faisant l’objet dudit legs », cette mention n’exprime pas davantage que la reconnaissance de la délivrance dudit legs, et aucunement une renonciation anticipée de leur droit à demander une somme qu’ils ont acquittée postérieurement et indûment. 
 
Les consorts [W] s’opposent à cette demande et rappellent que par l’acte de délivrance du legs du 28 juin 2017, les consorts [S] ont reconnu être en possession des biens objets du legs et les ont déchargés, et qu’ils ne justifient pas des sommes réellement perçues à ce jour de l’étude notariale.

Ils soutiennent que les consorts [S] n’ont pas remboursé le dépôt de garantie par erreur, mais sciemment, avec un protocole d’accord, alors qu’ils savaient que la SARL [R] [1] avait confirmé détenir en compte le dépôt de garantie. Dans leurs précédents courriers antérieurs au protocole, ils sollicitaient ainsi la restitution du dépôt de garantie. Les consorts [W] estiment que les consorts [S] étant devenus bailleurs, il leur appartenait de restituer le dépôt de garantie au locataire. 

Les consorts [W], lesquels sollicitent à titre subsidiaire de condamner l’étude notariale à leur restituer la somme de 18.500 euros, font ensuite valoir que Maître [C], de la SARL [R] [1], avait confirmé que le dépôt de garantie de 18 500 euros était en compte à l’étude, et la déclaration de succession permet de confirmer que le notaire a repris cette somme au passif de la succession. Ils en déduisent qu’il appartient au notaire, débiteur de cette somme, d’indiquer son devenir. Ils ajoutent que Maître [C] avait proposé aux demandeurs que la moitié de l’acompte versé pour la succession leur soit remboursé par imputation sur le montant du dépôt de garantie. Ils concluent que le notaire n’a pas produit le compte définitif avec plan de répartition, mais s’est limité à produire la déclaration de succession.

La SARL [R] [1] s’oppose à la demande de restitution formée à son encontre par les consorts [W], expliquant n’avoir jamais détenu ce dépôt de garantie puisque la mention « en compte à l’étude » signifie uniquement qu’elle a tenu compte de ce dépôt de garantie pour ses calculs. 
 
Sur ce, 

L’article 1302-2 du code civil énonce que « Celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d'autrui peut agir en restitution contre le créancier. Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier, par suite du paiement, a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance.
La restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur. » 

Selon l’article 1012 du code civil, « Le légataire à titre universel sera tenu, comme le légataire universel, des dettes et charges de la succession du testateur, personnellement pour sa part et portion, et hypothécairement pour le tout. » 

Aux termes de l’article 1024 du code civil, « Le légataire à titre particulier ne sera point tenu des dettes de la succession, sauf la réduction du legs ainsi qu'il est dit ci-dessus, et sauf l'action hypothécaire des créanciers. » 


Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que la restitution du dépôt du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause particulier. 

S’agissant d’abord de la demande des consorts [S] au titre de la répétition de l’indu, il est constant qu’ils ont, dans le protocole de résiliation du bail conclu le 11 janvier 2019 avec la société [10] SAS, accepté la compensation des loyers de mai, juin et juillet 2019 avec le dépôt de garantie devant être restitué à cette société. Toutefois, l’obligation de restitution n’incombait pas aux consorts [S], ayant-causes particuliers, mais à la défunte, puis dès son décès, à ses légataires universels, à savoir les consorts [W]. 
La mention « consent bonne et valable quittance » figurant sur l’acte de délivrance du legs particulier a pour seul objet la délivrance dudit legs, et n’emporte aucune incidence sur l’existence de la dette du bailleur originel, laquelle n’a pu être cédée par cet acte aux consorts [S]. 

Le fait que les consorts [S] ont acquitté cette dette volontairement en exécution d’un protocole d’accord n’est pas incompatible avec l’existence d’une erreur, caractérisée en l'espèce, puisqu’ils ont cru être débiteurs d’une dette de restitution du dépôt de garantie à l’égard de la société [10] SAS alors que tel n’était pas le cas. 

Par conséquent, il y a lieu de condamner les consorts [W] à payer aux consorts [S] la somme de 18.500 euros au titre de la dette dépôt de garantie payée à la société [10] SAS par ces derniers. Il est précisé qu’il s’agit d’une obligation conjointe, et donc non solidaire. 

S’agissant ensuite de la demande subsidiaire des consorts [W] de restitution sous astreinte de 5.000 euros par jour par la SARL [R] [1] de la somme de 18.500 euros qu’elle détiendrait au titre du dépôt de garantie, le courriel comportant la mention « en compte à l’étude » ni la mention d’une somme de 18.500 euros au passif de la déclaration de succession d’ [F] [G] ne prouvent la détention par l’étude notariale d’une quelconque somme au titre du dépôt de garantie.

Par conséquent, cette demande de restitution des consorts [W] sera rejetée. 

Sur la demande des consorts [S] de condamner in solidum les consorts [W] et la SARL [R] [1] à leur payer les sommes de 2.350 euros au titre de la taxe foncière 2017 et de 4.036 euros au titre des charges de copropriété de l’année 2017 

Au soutien de leur demande en paiement, les consorts [S] exposent au visa de l’article 1012 du code civil qu’il résulte d’une jurisprudence constante que le légataire particulier n’est pas tenu des charges de copropriété, impôts et taxes antérieurs à la délivrance. Ils soutiennent ainsi que la SARL [R] [1] a utilisé les loyers leur revenant pour régler des dettes incombant aux consorts [W], puisqu’au titre de la taxe foncière 2017 pour un montant de 2 350 euros et d’une partie des charges de copropriété de cette même année alors que celle-ci ne s’élevaient qu’à 3 913,74 euros, soit 1 956,87 euros leur incombant pour la moitié de l’année. Ils soutiennent que la restitution de l’indu peut être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur.

Ils font valoir que le décompte du 26 octobre 2018 est très clair sur les sommes qu’ils ont finalement reçues de la SARL [R] [1], et que celle-ci ne conteste pas ce décompte. Ils estiment que le fait que le bail prévoit le remboursement par la société [10] SAS au bailleur de la taxe foncière et des charges de copropriété est indifférent, puisque ceci ne vaut que dans les rapports entre bailleur et locataire et non vis-à-vis du trésor public ou de la copropriété, et que ces charges ne leur incombaient pas avant la délivrance de leur legs. Ils soulignent enfin qu’ils ne sollicitent aucunement une double indemnisation, en ce qu’il ne résulte pas du décompte du 26 octobre 2018 de versement par le locataire au titre des charges de copropriété et de la taxe foncière, et que la société [10] SAS ne leur a pas davantage payé ces frais au moment de la résiliation du bail tel que le montre le protocole du 11 janvier 2019. Ils font valoir au visa de l’article 1415 du code général des impôts que la taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier, de sorte qu’aucun prorata n’est possible. 

Les consorts [W] s’opposent à cette demande au visa de l’article 1353 du code civil, faute pour les demandeurs d’établir les sommes finales reçues de la SARL [R] [1]. Ils estiment que le relevé de charges de l’année 2017 vient contredire le décompte du 26 octobre 2018. Ils font aussi valoir que le contrat de bail précise en page 9 et 12 que le preneur doit s’acquitter de l’impôt foncier et des charges de copropriété, de sorte qu’il appartient aux demandeurs de démontrer que le montant des charges dont ils ont reçu le remboursement par le locataire. Ils estiment qu’il n’appartenait qu’aux demandeurs de solliciter du locataire le remboursement des charges et de la taxe foncière, seul débiteur de cette somme. Ils considèrent ne pouvoir être tenus du paiement de la taxe foncière, mais seulement d’un prorata. 

Sur ce, 

L’article 1302-2 du code civil énonce que « Celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d'autrui peut agir en restitution contre le créancier. Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier, par suite du paiement, a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance.
La restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur. »

L’article 1014 du code civil énonce que : 
« Tout legs pur et simple donnera au légataire, du jour du décès du testateur, un droit à la chose léguée, droit transmissible à ses héritiers ou ayants cause.

Néanmoins le légataire particulier ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu'à compter du jour de sa demande en délivrance, formée suivant l'ordre établi par l'article 1011, ou du jour auquel cette délivrance lui aurait été volontairement consentie. » 

Aux termes de l’article 1015 du code civil, « Les intérêts ou fruits de la chose léguée courront au profit du légataire, dès le jour du décès, et sans qu'il ait formé sa demande en justice :

1° Lorsque le testateur aura expressément déclaré sa volonté, à cet égard, dans le testament ;
2° Lorsqu'une rente viagère ou une pension aura été léguée à titre d'aliments. » 
Il est constant qu'un légataire particulier n'ayant pas reçu délivrance du bien légué, ne pouvant en percevoir les fruits, n'est pas tenu des charges de copropriété, impôts et taxes antérieurs à cette délivrance. 

L’article 1415 du code général des impôts applicable en l'espèce énonce que « la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l'année de l’imposition. »

Aux termes de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : 
« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. (…) » 
 
S’agissant d’abord de la demande des consorts [S] au titre de la taxe foncière, il résulte donc de l’article 1415 du code général des impôts précité que le fait générateur de l’assujettissement à la taxe foncière est le fait d’être propriétaire d’un bien y étant soumis au 1er janvier de l’année de l’imposition.

Il résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1014 et 1015 du code civil que le légataire particulier est propriétaire de son legs dès le décès, mais qu’il n’a droit aux fruits et n'est tenu des charges qu’à compter de la délivrance de son legs. 
 
Il s’ensuit que si les consorts [S] sont devenus propriétaires du bien légué par [F] [G] dès le décès de celle-ci le [Date décès 7] 2016, ils n’ont été mis en sa possession qu’à l’occasion de sa délivrance le 27 juin 2017, et partant après le 1er janvier 2017, de sorte que dans le rapport héritiers saisis-légataire, ils n'étaient pas redevables de la taxe foncière pour l’année 2017. Par ailleurs, aucune stipulation contractuelle n’est intervenue entre les légataires universels et les légataires particuliers pour convenir d’une répartition au prorata de la taxe foncière pour l’année 2017. La dette des consorts [W] a donc été acquittée de manière indue par les consorts [S], et il y a donc lieu à sa répétition. 

Par conséquent, il sera fait droit la demande des consorts [S] de condamner in solidum les consorts [W] à leur payer une somme de 2.530 euros au titre de la taxe foncière 2017. 
La demande des consorts [S] de condamnation de la SARL [R] [1] à lui payer la somme de 2.530 euros au titre de la taxe foncière de l'année 2017 est, elle aussi fondée sur la répétition de l'indu. La SARL [R] [1] n'ayant pas été destinataire du paiement indu, lequel n'a pas davantage porté sur la dette de celle-ci, la demande des consorts [S] de condamner également la SARL [R] [1] au paiement d'une somme de 2.530 euros au titre de la taxe foncière 2017 sera rejetée. 

S’agissant ensuite de la demande des consorts [S] au titre des charges de copropriété, et de la même façon, si ceux-ci consorts [S] sont devenus propriétaires du bien légué dès le [Date décès 7] 2016, ils n'ont reçu délivrance que le 27 juin 2017, de sorte qu'ils ne peuvent être tenus au paiement des charges appelées avant cette date. 
 
Les consorts [S] produisent un décompte du notaire leur ayant été adressé par courriel, lequel indique, après avoir fait le récapitulatif des loyers perçus de juin 2017 inclus à décembre 2017 inclus, « charges de copropriété payées pour cette période : 5992,98 € ». Selon ce décompte, le notaire n'a donc payé que des charges de copropriété incombant aux consorts [S], à l'exception de trois jours de juin. En outre, il résulte du décompte de charges de l'année 2017 produit par les consorts [S] que le total annuel des charges s'est élevé en 2017 à 3.913,74 euros, et que 2.233 euros de provisions sur charges ont déjà été payées. Il s'ensuit qu'il existe une discordance entre le montant des charges de copropriété payées au titre de la période de juin 2017 inclus à décembre 2017 inclus figurant au décompte du notaire, et celui figurant au récapitulatif établi par le syndic pour la totalité de l'année 2017. En effet, les charges figurant au décompte du notaire pour 5.992,98 euros au titre des seuls deux derniers trimestres de l'année 2017 excédent le total annuel des charges de 2017, qui n'est que de 3.913,74 euros. Surtout, le récapitulatif des charges de l'année 2017 établi par le syndic montre que seuls 2.233 euros lui ont été payés. Partant, et malgré ce décompte, les consorts [S], qui ne produisent aucun élément tel qu'un ordre de virement pour apprécier ce qu'ils ont réellement perçu de l'étude notariale, échouent à démontrer que le notaire a réglé des charges de copropriété qui incombaient en réalité aux consorts [W]. 
Par conséquent, la demande des consorts [S] de condamner in solidum les consorts [W] et la SARL [R] [1] à leur payer une somme de 4.036,11 euros au titre des charges de copropriété de l'année 2017 sera rejetée. 

Sur la demande des consorts [W] de condamner in solidum les consorts [S] à leur payer la somme de 6 440 euros au titre du loyer de juin 2017 et à la somme de 10 350 euros au titre du virement du 20 septembre 2018 

Au soutien de leur demande en paiement d’une somme de 6.440 euros, les consorts [W] soutiennent que les consorts [S] ne pouvaient percevoir la totalité du loyer de juin 2017, étant seulement en droit d’en percevoir deux jours, soit 450 euros et non 6.900 euros.

Ils sollicitent en outre au visa de l’article 1302-1 du code civil le remboursement d’une somme de 10.350 euros virée par le notaire le 20 septembre 2018 lequel n’est pas justifié ni repris dans le décompte dont les demandeurs se prévalent. 

Les consorts [S] s’opposent d’abord à la demande en paiement au titre du loyer de juin 2017, et sollicitent à titre subsidiaire de limiter le remboursement à leur charge au titre du loyer de juin 2017 à la somme de 5 980 euros et d’ordonner la compensation avec les sommes que leur doivent les consorts [W]. 

Ils exposent au visa de l’article 1024 alinéa 2 du code civil avoir droit aux fruits à compter du 27 juin 2017 inclus, date de délivrance de leur legs, de sorte qu’ils avaient le droit de percevoir la somme de 920 euros pour le mois de juin 2017 sur un loyer total de 6 900 euros. Ils estiment que la somme qu’ils devraient aux consorts [W] doit être compensée avec les sommes que ceux-ci leur doivent conformément à l’article 1348 du code civil. 

Les consorts [S] s’opposent ensuite à la demande en paiement de 10 350 euros au motif que cette somme correspond à des loyers échus postérieurement à la délivrance de leur legs, tel que cela résulte du compte de gestion émis par la société [11] le l4 décembre 2019. Ils indiquent que pour la période du 1er juin 2018 au 31 juillet 2019, la société [10] SAS leur a réglé la somme totale de 143 833 euros alors que le loyer sur la même période était de 187 613,33 euros. Ils en déduisent que même en tenant compte de ce versement de 10 350 euros, la société [10] SAS n’a pas réglé l’ensemble des loyers leur étant dus à compter de la délivrance du legs. 
Sur ce, 

L’article 1014 du code civil énonce que : 
« Tout legs pur et simple donnera au légataire, du jour du décès du testateur, un droit à la chose léguée, droit transmissible à ses héritiers ou ayants cause.

Néanmoins le légataire particulier ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu'à compter du jour de sa demande en délivrance, formée suivant l'ordre établi par l'article 1011, ou du jour auquel cette délivrance lui aurait été volontairement consentie. » 

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 

L’article 1348 du code civil précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

En l'espèce, en application de l’article 1014 du code civil précité, les consorts [S] n’avaient droit aux fruits de la chose léguée qu’à compter de la demande de délivrance de leur legs particulier. Aucun élément n’étant produit sur la date de la demande de délivrance du legs particuliers, les consorts [S] sont donc réputés avoir formé cette demande le jour de la délivrance le 27 juin 2017. 

Il est constant que les consorts [S] ont perçu l’intégralité du loyer du mois de juin 2017, fruit de la chose léguée, alors qu’ils n’y avaient droit qu’à compter du 27 juin 2017. 

Par conséquent, les consorts [S] seront condamnés à payer aux consorts [W] la somme de 5.980 euros, correspondant aux 26/30ème du loyer perçu s’élevant à 6.900 euros. Il est précisé qu’il s’agit d’une obligation conjointe, et donc non solidaire. 
S’agissant de la demande des consorts [W] de restitution d’une somme de 10 350 euros, ceux-ci n’expliquent pas en quoi cette somme devrait leur revenir, de sorte que cette demande sera rejetée. 

Enfin, la compensation entre les créances réciproques des consorts [S] et des consorts [W] au titre du dépôt de garantie et de la taxe foncière 2017 pour les premiers et au titre des loyers pour les seconds sera ordonnée, à due concurrence. 

Sur la demande des consorts [S] en paiement de dommages et intérêts 

Les consorts [S] sollicitent au visa de l’article 1240 du code civil d’une part de condamner la SARL [R] [1] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir les fruits du placement des sommes dues par les consorts [W] si elle était intervenue auprès d’eux pour les inciter à procéder au remboursement de ces sommes.

Les consorts [S] sollicitent d’autre part, toujours au visa de l’article 1240 du code civil, de condamner la SARL [R] [1] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. 

Sur le préjudice résultant de la perte de chance de percevoir des fruits sur les sommes dues par les consorts [W], ils soutiennent qu’en encaissant les loyers postérieurs à la délivrance du legs pour leur compte, la SARL [R] [1] devait leur reverser les loyers sans pouvoir déduire de ces derniers les sommes au titre de la taxe foncière et des charges de copropriété qui incombaient en réalité aux consorts [W]. Ils soutiennent aussi que la SARL [R] [1] était tenue d’assurer l’efficacité de l’acte de délivrance de legs qu’elle avait instrumenté, et que l’établissement de ces comptes constituait le prolongement de sa mission de rédacteur. Selon eux, cette faute est à l’origine d’une perte financière. Ils estiment en outre que la SARL [R] [1] a commis une faute en n’invitant pas plus tôt les consorts [W] à les rembourser, les privant d’une chance d’obtenir le remboursement rapide de la somme totale de 25 066,11 euros et d’obtenir des fruits de son placement.

Sur le préjudice moral, ils estiment que la SARL [R] [1] a fait preuve de désinvolture à leur égard, ne donnant aucune suite à leurs demandes ni ne répondant aux courriels adressés par leur gestionnaire, leur avocat, et négligeant la démarche amiable entreprise au médiateur du notariat, les acculant à engager une procédure dans laquelle ils ont tardé à se constituer. 

La SARL [R] [1] n’a pas spécifiquement répondu à cette demande en paiement de dommages et intérêts, étant rappelé qu’elle soutient qu’aucune faute n’est alléguée par les parties et qu’elle estime que son rôle a été de percevoir les loyers que le locataire a versés à sa caisse. 


Elle rappelle que lorsque sa gestion de fait s’est arrêtée après la constitution d’un gestionnaire d’immeuble, elle a adressé au gestionnaire des légataires particuliers les fonds qui demeuraient à sa caisse, sans avoir établi aucun compte. 

Sur ce, 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

S’agissant d’abord de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance de percevoir des fruits sur les sommes d’argent dues par les consorts [W], les consorts [S] se prévalent de deux fautes du notaire : 
- de ne pas avoir incité les consorts [W] à payer les sommes leur étant dues, 
- d’avoir amputé les loyers leur revenant de sommes au titre de la taxe foncière 2017 et des charges de copropriété 2017.

L’étude notariale n’avait aucune obligation d’inciter les consorts [W] à payer les sommes litigieuses aux consorts [S], de sorte que cette abstention n’est pas fautive. De manière surabondante, les consorts [S] ne prouvent pas que même en cas de demande de la SARL [R] [1], qui ne dispose d’aucun pouvoir de coercition, les consorts [W] auraient de façon certaine réglé ces sommes. 

Les consorts [S] ne démontrent pas que la SARL [R] [1] a réglé avec les loyers leur revenant des charges de copropriété qui incombaient au consorts [W], de sorte que l'étude notariale n'a pas commis cette faute.
 
En revanche, la taxe foncière 2017 d'un montant de 2.530 euros incombait intégralement aux consorts [W], de sorte que la SARL [R] [1] a commis une faute en la retranchant des loyers revenant aux consorts [S]. Toutefois, les demandeurs ne proposent aucune pièce pour démontrer que le placement de cette somme de 2.530 euros aurait permis de rapporter des fruits pour un total de 2.000 euros, et échouent ce faisant à rapporter la preuve de leur préjudice. 
 
Par conséquent, la demande de dommages et intérêts des consorts [S] au titre du préjudice de perte de chance de percevoir des fruits sur les sommes d’argent dues par les consorts [W] sera rejetée. 

S’agissant ensuite de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, force est de constater que les consorts [S] procèdent uniquement par allégations, sans viser de pièces à leur soutien ni même expliquer sur quels points la SARL [R] [1] devait leur répondre. 

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts des consorts [S] au titre du préjudice moral sera rejetée. 
 



Sur la demande des consorts [W] de condamner la SARL [R] [1] à les garantir de toute condamnation à son encontre au profit des consorts [S] 

Au soutien de leur appel en garantie, les consorts [W] exposent au visa de l’article 1240 du code civil que le notaire a l'obligation de restituer à son client les fonds qu'il reçoit pour son compte, et qu’en l’espèce, il appartenait au notaire qui a confirmé détenir en compte le dépôt de garantie et l’a repris au passif de la déclaration de succession de le rembourser. Ils considèrent que la faute du notaire doit conduire à ce qu’ils soient garantis de toute condamnation prononcée à leur égard. 

La SARL [R] [1] s’oppose à cet appel en garantie, en ce qu’elle n’a jamais été en possession de ce dépôt de garantie, versé entre les mains de la défunte par le locataire lors de la conclusion du bail en 2014. Elle observe qu’elle n’a pu à l’ouverture de la succession être en possession d’une somme versée deux ans plus tôt par le locataire, la mention « en compte » figurant sur le courrier du 5 juillet 2017 signifiant qu’elle tient compte de ce passif, et non pas qu’elle l’aurait encaissé ou en serait dépositaire. 

Sur ce, 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Il est constant qu’une dette au titre de la répétition de l’indu ne constitue pas un préjudice, et n’est donc ainsi pas susceptible d’être indemnisée sur le fondement de la responsabilité civile. 

En l'espèce, les consorts [W] étant uniquement condamnés à payer aux consorts [S] des sommes au titre de la répétition de l’indu, ils ne justifient donc pas d’un préjudice indemnisable.

Par conséquent, l’appel en garantie des consorts [W] dirigé contre la SARL [R] [1] sera rejeté. 
Sur les mesures accessoires 

Compte tenu de la solution donnée au litige, les consorts [W] seront condamnés aux dépens, dont la distraction sera ordonnée au profit de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES et de Maître Barthélemy LACAN. 

La demande des consorts [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée, et ils seront condamnés in solidum à payer aux consorts [S] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les consorts [S] et les consorts [W], seront tous in solidum condamnés à payer à la SARL [R] [1] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Condamne [K] [W] et [X] [D] épouse [W] à payer à [L] [S] et à [A] [S] la somme de 18.500 euros au titre du dépôt de garantie restitué à la société [10] SAS ; 

Rejette la demande de [K] [W] et de [X] [D] épouse [W] de condamner la SARL [R] [1] à leur restituer sous astreinte de 5.000 euros par jour le dépôt de garantie d’un montant de 18.500 euros ; 
 
Condamne [K] [W] et [X] [D] épouse [W] à payer à [L] [S] et à [A] [S] la somme de 2.530 euros au titre de la taxe foncière 2017 ; 

Rejette la demande de [L] [S] et de [A] [S] de condamner la SARL [R] [1] à leur payer la somme de 2.530 euros au titre de la taxe foncière 2017 ; 

Rejette la demande de [L] [S] et de [A] [S] de condamner in solidum [K] [W] et de [X] [D] épouse [W] et la SARL [R] [1] à leur payer la somme de 4.036 euros au titre des charges de copropriété de l’année 2017 ; 

Condamne [L] [S] et [A] [S] à payer à [K] [W] et [X] [D] épouse [W] la somme de 5.980 au titre du loyer indûment perçu au titre du bien légué pour le mois de juin 2017 avant la demande de délivrance du legs ; 

Rejette la demande de [K] [W] et de [X] [D] épouse [W] de condamner [L] [S] et [A] [S] à leur restituer la somme de 10.350 euros au titre d’un virement du 20 septembre 2018 ; 
Ordonne, à due concurrence, la compensation entre les créances de [L] [S] et de [A] [S] sur [K] [W] et [X] [D] épouse [W] au titre du paiement du dépôt de garantie et de la taxe foncière 2017, et la créance de [K] [W] et de [X] [D] épouse [W] sur [L] [S] et [A] [S] au titre des loyers indûment perçu au mois de juin 2017 ; 

Rejette la demande de [L] [S] et de [A] [S] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SARL [R] [1] au titre de la perte de chance de percevoir des fruits sur les sommes dues par [K] [W] et de [X] [D] épouse [W] et au titre du préjudice moral ; 
 


Rejette la demande de [K] [W] et de [X] [D] épouse [W] de condamner la SARL [R] [1] à les garantir de toute condamnation à leur encontre au profit de [L] [S] et de [A] [S] ; 

Condamne in solidum [K] [W] et [X] [D] épouse [W] aux dépens ; 

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES et de Maître Barthélemy LACAN. 

Rejette la demande formée par [K] [W] et [X] [D] épouse [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne in solidum [K] [W] et [X] [D] épouse [W] à payer à [L] [S] et [A] [S] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne in solidum [K] [W], [X] [D] épouse [W], [L] [S] et [A] [S] à payer à la SARL [R] [1] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Fait et jugé à Paris le 15 Mai 2025

La Greffière Le Président
Astrid JEAN Jérôme HAYEM