Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième Chambre, 15 mai 2025, n° 23/01477

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
15 MAI 2025
 


N° RG 23/01477 - N° Portalis DB22-W-B7H-RERA
Code NAC : 30A 
TLF


 
DEMANDEURS :

1/ Monsieur [RR] [T]
né le 11 Juin 1957 à [Localité 33] (22),
demeurant [Adresse 1],

2/ Madame [CT] [T]
née le 21 Avril 1959 à [Localité 29] (22),
demeurant [Adresse 1],

3/ Madame [UL] [TK]
née le 05 Juillet 1962 à [Localité 46] (78),
demeurant [Adresse 6],

4/ Monsieur [GL] [TK]
né le 07 Mai 1964 à [Localité 50] (VIETNAM),
demeurant [Adresse 6],

5/ Monsieur [G] [U]
né le 05 Février 1963 à [Localité 38] (57),
demeurant [Adresse 8],

6/ Madame [EX] [U]
née le 28 Juillet 1962 à [Localité 39] (57),
demeurant [Adresse 8],

7/ Madame [PP] [N]
née le 18 Juin 1966 à [Localité 48],
demeurant [Adresse 11],

8/ Monsieur [TS] [N]
né le 14 Avril 1965 à [Localité 53] (07),
demeurant [Adresse 11],

9/ Monsieur [W] [A]
né le 28 Mai 1980 à [Localité 26],
demeurant [Adresse 18],

10/ Madame [S] [B]
née le 12 Octobre 1962 à [Localité 23] (19),
demeurant [Adresse 3],

11/ Monsieur [F] [B]
né le 20 Novembre 1958 à [Localité 22] (13),
demeurant [Adresse 3],

12/ Madame [CZ] [I] née [BR]
née le 09 Août 1977 à [Localité 37] (70),
demeurant [Adresse 13],

13/ Monsieur [NW] [I]
né le 06 Novembre 1976 à [Localité 37] (70),
demeurant [Adresse 7],

14/ Madame [H] [WM]
née le 13 Avril 1958 à [Localité 35] (54),
demeurant [Adresse 2],

15/ Monsieur [OT] [WM]
né le 09 Mars 1966 à [Localité 54],
demeurant [Adresse 5],

16/ Monsieur [HX] [LR]
né le 06 Avril 1973 à [Localité 30] (72),
demeurant [Adresse 32],

17/ Madame [P] [LR] née [BU] 
née le 30 Août 1976 à [Localité 30] (72),
demeurant [Adresse 32],

18/ Monsieur [V] [XN]
né le 26 Octobre 1981 à [Localité 41] (45),
demeurant [Adresse 4],

19/ Monsieur [UT] [GT]
né le 23 Juillet 1955 à [Localité 52],
[Adresse 9],


20/ Madame [C] [GT] née [FU]
née le 19 Mars 1960 à [Localité 40] (44),
demeurant [Adresse 9],

21/ Madame [OL] [IW] née [DY]
née le 20 Septembre 1955 à [Localité 42],
demeurant [Adresse 17],

22/ Monsieur [Y] [MV]
né le 03 Juin 1959 à [Localité 36],
demeurant [Adresse 16],

23/ Madame [S] [MV]
née le 13 Mai 1964 à [Localité 36],
demeurant [Adresse 16],

24/ Monsieur [F] [Z]
né le 24 Février 1948 à [Localité 27] (62),
demeurant [Adresse 15],

25/ Madame [L] [Z] née [M]
née le 21 Mai 1948 à [Localité 44] (62),
demeurant [Adresse 15],

26/ Madame [KM] [DR]
née le 23 Août 1960 à [Localité 43] (27),
demeurant [Adresse 19],
[Localité 10],

27/ Monsieur [HS] [DR]
né le 16 Janvier 1957 à [Localité 45] (27),
demeurant [Adresse 19],
[Localité 10],

28/ Madame [O] [R] née [D]
née le 20 Mars 1971 à [Localité 25],
demeurant [Adresse 31],

29/ Monsieur [RJ] [R]
né le 18 Décembre 1968 à [Localité 55],
demeurant [Adresse 31]

représentés par Maître Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.



.


DÉFENDERESSE :

La société PV-CP CITY, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 513 635 987 dont le siège social est situé [Adresse 28] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Philippe RIGLET, avocat plaidant au barreau de PARIS.



PARTIE(S) INTERVENANTE(S) :

1/ Madame [VT] [J] née [K]
en sa qualité d’héritière de Monsieur [E] [K]
née le 29 Décembre 1959 à [Localité 51] (93),
demeurant [Adresse 20],

2/ Madame [ZO] [IO] née [K]
en sa qualité d’héritière de Monsieur [E] [K]
née le 02 Décembre 1966 à [Localité 34] (93),
demeurant [Adresse 14],

3/ Monsieur [X] [K]
en sa qualité d’héritier de Monsieur [E] [K]
né le 09 Septembre 1969 à [Localité 47] (93),
demeurant [Adresse 12],

représentés par Maître Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.






* * * * * *




ACTE INITIAL du 20 Février 2023 reçu au greffe le 10 Mars 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 18 Mars 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 15 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint,
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président,
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS



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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [F] [Z], Monsieur et Madame [NW] [I], Monsieur et Madame [RR] [T], Monsieur et Madame [F] [B], Monsieur [E] [K], Monsieur [W] [A], Monsieur et Madame [TS] [N], Monsieur et Madame [G] [U], Monsieur et Madame [RJ] [R], Monsieur et Madame [OT] [WM], Monsieur et Madame [HX] et [P] [LR], Monsieur [V] [XN], Monsieur [UT] [GT] et Madame [C] [FU], Monsieur et Madame [HS] [DR], Monsieur et Madame [GL] [TK], Madame [OL] [IW] et Monsieur et Madame [Y] [MV], ci-après dénommés les demandeurs, ont fait l’acquisition d’un ou plusieurs lots dans un ensemble immobilier, situé [Adresse 49]), dénommé « [Adresse 21] » ainsi que du mobilier et équipements devant les garnir.

Concomitamment à cette acquisition, ils ont donné à bail commercial leurs lots à la société LAMY RESIDENCES.
 
La société PV-CP CITY est venue aux droits de la société LAMY RESIDENCES et a repris les baux en cours.

Les baux signés par les demandeurs et la société LAMY RESIDENCES sont arrivés à échéance le 14 septembre 2017 et se sont poursuivis par tacite prolongation.

Par courrier adressé aux demandeurs le 24 septembre 2018, la société PV-CP CITY a proposé la signature d’un avenant au bail prévoyant le renouvellement de celui-ci pour une durée de neuf ans et des travaux de rénovation à la charge des bailleurs.

Les demandeurs ont signé cette proposition d’avenant.

Par acte d'huissier de justice délivré le 20 février 2023, les demandeurs ont assigné la société PV-CP CITY devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2025, les demandeurs demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1128, 1130, 1140, 1141, 1143, 1184, 1720 et 1755 du code civil, 
Vu les articles 1110, 1171, 1240, 1719 et suivants et 1731 du code civil, 
Vu les articles 9, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, 
Vu l’ensemble des pièces versées au débat, notamment les baux commerciaux, 
 
- déclarer les demandeurs recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions, 
 
- débouter la société PV CP-CITY de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
 
- recevoir Madame [VT] [J], Madame [IO] et Monsieur [K] en leur intervention volontaire ;

à titre principal :
 
- dire que la société PV-CP CITY a vicié le consentement des demandeurs afin d’obtenir la signature des avenants aux baux commerciaux ; 
 
- et en conséquence : 
- annuler la clause prévue à l’annexe 1 des avenants des baux conclus entre les demandeurs et la société PV-CP CITY pour vice du consentement ; 
 
- ordonner à la société PV-CP CITY la restitution des frais engagés par les demandeurs au titre des travaux de rénovation comme suit :
- La somme de 4.571 euros HT (ou 5.485,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [F] [Z] ; 
- La somme de 4.009,07 euros HT (ou 4.810,88 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [NW] [I] ; 
- La somme de 4.009 euros HT (ou 4.810,80 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [RR] [T] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [F] [B] ; 
- La somme de 3.980 euros HT (ou 4.776 euros TTC) au profit de Madame [VT] [J], Madame [IO] et Monsieur [K] ; 
- La somme de 6.903 euros HT (ou 8.283,60 euros TTC) au profit de Monsieur [W] [A] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [TS] [N] ; 
- La somme de 6.669 euros HT (ou 8.002,80 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [G] [U] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [RJ] [R] ; 
- La somme de 7.914 euros HT (ou 9.496,80 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [OT] [WM] ; 
- La somme de 5.915 euros HT (ou 7.098 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [LR] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur [V] [XN] ; 
- La somme de 3.599 euros HT (ou 4.318,80 euros TTC) au profit de Monsieur [UT] [GT] et de Madame [C] [FU] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [HS] [DR] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [GL] [TK] ; 
- La somme de 4.225,20 euros TTC au profit de Madame [OL] [IW]; - La somme de 3.599 euros HT (ou 4.318,80 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [Y] [MV] ; 
 
- juger que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis au profit des demandeurs sans que la société PV-CP CITY ne puisse réclamer une 
indemnité ; 
 
à titre subsidiaire : 

- dire que les baux commerciaux et les avenants liant les demandeurs et la société PV-CP CITY sont des contrats d’adhésion ; 

- constater que la clause prévue à l’annexe 1 de l’avenant aux baux crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; 

- juger réputée non écrite la clause prévue à l’annexe 1 de l’avenant aux baux ; 

- ordonner à la société PV-CP CITY la restitution des frais engagés par les demandeurs au titre des travaux de rénovation comme suit : 
- La somme de 4.571 euros HT (ou 5.485,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [F] [Z] ; 
- La somme de 4.009,07 euros HT (ou 4.810,88 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [NW] [I] ; 
- La somme de 4.009 euros HT (ou 4.810,80 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [RR] [T] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [F] [B] ; 
- La somme de 3.980 euros HT (ou 4.776 euros TTC) au profit de de Madame [VT] [J], Madame [IO] et Monsieur [K]; 
- La somme de 6.903 euros HT (ou 8.283,60 euros TTC) au profit de Monsieur [W] [A] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [TS] [N] ; 
- La somme de 6.669 euros HT (ou 8.002,80 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [G] [U] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [RJ] [R] ; 
- La somme de 7.914 euros HT (ou 9.496,80 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [OT] [WM] ; 
- La somme de 5.915 euros HT (ou 7.098 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [LR] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur [V] [XN] ; 
- La somme de 3.599 euros HT (ou 4.318,80 euros TTC) au profit de Monsieur [UT] [GT] et de Madame [C] [FU] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [HS] [DR] ; 
- La somme de 3.521 euros HT (ou 4.225,20 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [GL] [TK] ; 
- La somme de 4.225,20 euros TTC au profit de Madame [OL] [IW]; - La somme de 3.599 euros HT (ou 4.318,80 euros TTC) au profit de Monsieur et Madame [Y] [MV] ; 
 
- juger que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis au profit des demandeurs sans que la société PV-CP CITY ne puisse réclamer une 
indemnité ; 
 
en tout état de cause :
 
- débouter la société PV-CP CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- juger que la société PV-CP CITY ne rapporte pas la preuve de l’état de vétusté des lieux loués et en tirer toutes les conséquences ; 
 
- condamner la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 5.000,00 euros aux demandeurs au titre du préjudice subi du fait de la violence et de la dépendance économique exercée par le preneur ; 
 
- condamner la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 5.000,00 euros aux demandeurs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
 
- condamner la société PV-CP CITY à supporter les entiers dépens, 
 
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 

Ils font valoir que :
- Mesdames [J] et [IO] et Monsieur [X] [K] sont les enfants et héritiers de Monsieur [E] [K] décédé le 7 septembre 2024 propriétaire des lots donnés à bail à l’exploitant et justifient ainsi de leur intérêt à agir,
- ils sont des particuliers, investisseurs profanes, qui ont fait l’acquisition de leur lot dans le cadre d’un investissement immobilier défiscalisant proposé par un professionnel de l’immobilier qui intervenait dans tous les aspects de cet investissement : 
- En qualité de commercialisateur, 
- En qualité d’exploitant du lot acquis, 
- En qualité de syndic de la résidence,
- l’investissement est réalisé dans une résidence de tourisme qui dispose d’un exploitant unique, preneur à bail commercial pour l’ensemble des lots de la résidence de tourisme,
- la dépendance de chaque propriétaire bailleur est totale vis-à-vis de cet exploitant,
- ils se trouvent dans un état de dépendance qui les ont contraints à signer les avenants contenant les travaux de rénovation des lots mis à leur charge,
- les lots ne peuvent être loués qu’au seul et unique exploitant de l’ensemble immobilier abritant l’activité de tourisme et ce en application du principe d’unicité de l’exploitation posé par le code du tourisme à son article D 321-1,
- le règlement de copropriété encadre les conditions d’usage de la résidence et prévoit que tant que l’immeuble est exploité en résidence de tourisme, les locaux ne peuvent être loués qu’à l’exploitant déjà en place, ce qui renforce la position de dépendance économique envers les bailleurs,
- le preneur a la possibilité d’interdire l’accès aux locaux de services à toute clientèle qui lui est étrangère,
- les demandeurs n’ont pas été informés au moment de la souscription de l’opération des risques encourus, notamment le non-paiement des loyers, des travaux importants mis à leur charge pouvant mettre en péril la stabilité et la rentabilité de l’opération immobilière,
- les investisseurs n’ont jamais été informés du régime et du fonctionnement du statut des baux commerciaux,
- cette circonstance accroît naturellement la dépendance « naturelle » au preneur des bailleurs,
- les propriétaires bailleurs bénéficient d’avantages fiscaux tels qu’un crédit d’impôt sur le revenu mais aussi une déduction de TVA sur le prix d’acquisition du bien immobilier à condition que le bien soit loué avec des services para-hôteliers et de conserver le bien pendant une durée pérenne et stable pendant au moins 20 ans à compter de la date d’acquisition,
- pendant au moins 20 ans voire 30 ans, les demandeurs ne peuvent ni céder leurs biens ni faire cesser l’exploitation commerciale avec la société exploitante, dès lors que seul un exploitant peut gérer de manière homogène et indissociable l’ensemble des lots loués, avec proposition des services para-hôteliers, conformément aux dispositions de l’article 261 D 4° du code général des impôts,
- toute sortie du bail commercial voire tout changement de régime fiscal entraîne la déchéance de ces avantages fiscaux,
- la société PV-CP CITY a décidé de contourner ce principe des baux commerciaux puisque : 
- le bail initial est arrivé à échéance le 14 septembre 2017 puis s’est poursuivi par prolongation tacite,
- en août 2018, l’exploitant a adressé aux bailleurs un avenant au bail qui prolonge la durée du bail avec une prise d’effet au 1er octobre 2018 pour s’achever le 30 septembre 2027 et qui contient une annexe travaux, sans aucune explication,
- courant septembre 2018, l’exploitant a adressé une relance aux bailleurs pour signer l’avenant,
- l’exploitant n’a jamais justifié la réalité de l’état des logements qui nécessitait des travaux d’une telle ampleur,
- aucune discussion n’a été entamée au sujet des travaux,
- aucune autre solution n’a été proposée par le preneur aux bailleurs,
- le preneur n’a pas laissé de délai raisonnable aux bailleurs pour trouver une solution alternative,
- depuis la signature des avenants, l’exploitant n’a jamais informé ses bailleurs de l’avancée ou de l’achèvement des travaux de rénovation, ni même de leur réception,
- les bailleurs se sont donc trouvés dans une situation inextricable :
- soit, ils signaient l’avenant contenant une clause travaux qu’ils refusaient et qui n’était pas prévu dans le bail, et ainsi continuaient de percevoir des loyers et pouvaient faire face à leurs engagements financiers,
- soit, ils refusaient de signer l’avenant mais ils s’exposaient au risque que l’exploitant mette fin au bail et qu’ils se retrouvent donc avec un bien inexploitable,
- ce n’est qu’afin d’insérer dans le bail à renouveler une clause de travaux de rénovation non contenue dans le bail et sans passer par la négociation que la société PV-CP CITY a décidé, non pas de demander le renouvellement du bail, mais de faire signer un avenant qui renouvelle la durée du bail,
- cette circonstance atteste du fait qu’en l’introduisant, la société PV-CP CITY a modifié de manière substantielle les équilibres du rapport contractuel existant en sa faveur,
- le preneur n’a pas évalué, de manière casuistique, les travaux en raison d’une réelle vétusté et de la réalité d’une rénovation qui serait justifiée,
- le preneur avait, en vertu du bail commercial, une obligation d’entretien du logement et du mobilier garnissant en bon état de réparation locative ou d’entretien, tel qu’il relève des obligations et charges du preneur en application des baux,
- il s’agit en réalité de travaux d’embellissement,
- la société PV-CP CITY impose à ses bailleurs de prendre en charge des travaux et un changement de mobilier qui ne relèvent pas de l’exécution de son obligation de délivrance mais qui correspondent uniquement au choix stratégique et commercial de l’exploitant de présentation et de positionnement de son produit sur le marché des résidences de tourisme,
- il n’y a aucun « partage » de frais de rénovation,
- l’effort demandé aux bailleurs, de supporter ces frais, correspond à plus d’une année de loyer,
- le preneur est mal venu d’affirmer un état vétuste des logements, sans preuve,
- aucun état des lieux n’a été effectué, lequel aurait permis de justifier ce prétendu état de vétusté,
- l’exploitant ne justifie pas du caractère nécessaire des travaux de rénovation des logements ou de substitution du mobilier ou des équipements qui ne sauront donc pas être mis à la charge du bailleur ou donner lieu à indemnité de sa part,
- la clause travaux étant accessoire, seule la nullité partielle de l’acte peut être prononcée,
- la clause de travaux litigieuse n’était pas déterminante de l’engagement des bailleurs qui n’avaient, pour seul objectif, que de maintenir la location de leurs lots afin d’éviter l’anéantissement de leur investissement,
- les parties devront donc être remises en l’état qui était le leur avant l’acceptation de cette clause annulée,
- la société PV-CP CITY devra restituer l’intégralité des frais réglés par les demandeurs,
- les travaux de rénovation et le changement de mobilier et équipements seront acquis aux bailleurs sans que le preneur ne puisse réclamer leur restitution ou prétendre à une indemnité à ce titre,
- l’avenant diffusé par la société PV-CP CITY aux bailleurs-investisseurs privés est un contrat d’adhésion dans la mesure où : 
- les clauses ont été déterminées à l’avance par le preneur, en ce compris dans le chiffrage du montant des travaux à effectuer, leur teneur et le mode de règlement,
- l’avenant n’a pas pu être discuté et négocié entre les parties,
- l’annexe 1 des avenants est prérédigée à l’avance. Les montants sont fixés en fonction du type de logement et non en fonction de l’état réel du logement,
- la clause travaux est accessoire à l’objet du bail et est donc susceptible de faire l’objet d’une appréciation du déséquilibre significatif,
- la nouvelle clause (annexe 1 de l’avenant) a comme résultat de : 
- effacer l’obligation d’entretien du preneur,
- augmenter le périmètre de l’obligation de délivrance du bailleur qui ne doit pas seulement délivrer un bien conforme à la destination du bien, mais à la politique commerciale de son preneur à bail,
- aussi, indirectement, cette clause conduit à une réduction du loyer (dans la mesure où les travaux demandés correspondent à plus d’un an de loyer),
- le preneur ne verse au débat aucun élément probant qui justifierait la nécessité de la rénovation telle que décrite contractuellement et les prix imposés,
- les droits et obligations des parties ne sont pas proportionnels,
- la société PV-CP CITY a fait preuve d’une déloyauté contractuelle dans la mesure où : 
- elle a usé de la violence et de la dépendance économique pour obtenir ainsi un consentement à la signature d’un avenant contenant des frais de travaux de rénovation à la charge du bailleur,
- elle use de la clause pour exploiter les logements aux frais des bailleurs, alors que ces travaux de rénovation ne sont pas justifiés.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2025, la société PV-CP CITY demande au tribunal, de :

Vu les articles 1143 et 1171 du code civil, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 

➢ Sur la demande de nullité de la « clause travaux » en raison de l’existence d’un vice de violence 
 
- juger que l’existence d’un vice de violence ne peut entraîner que l’anéantissement total d’un contrat et non d’une seule de ses clauses, 
 
- juger que la société PV-CP CITY n’a commis aucune violence économique, 
 
En conséquence, 
- débouter les demandeurs de leur demande de nullité de la « clause travaux » et de leurs demandes de condamnation au paiement de sommes au titre de la restitution des frais engagés pour les travaux, 
 
➢ Sur la demande tendant à réputer non écrite la « clause travaux » sur le fondement du contrat d’adhésion 
 
A titre principal, 
 
- juger que les dispositions de l’article 1771 du code civil ne sont pas applicables à la « clause travaux », 

A titre subsidiaire, 
 
- juger que la « clause travaux » n’a créé aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, 
 
En conséquence, 
- débouter les demandeurs de leur demande tendant à réputer non écrite la « clause travaux » et de leurs demandes de condamnation au paiement de sommes au titre de la restitution des frais engagés pour les travaux, 
 
En tout état de cause, 
 
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV-CP CITY 

- condamner chacun des demandeurs à verser à la société PV-CP CITY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 




Elle fait valoir que :
- l’existence d’un vice du consentement de violence ne peut entraîner que l’anéantissement total du contrat et ne saurait justifier la nullité d’une partie de ses clauses seulement,
- les demandeurs ne peuvent soutenir que leur consentement n’a pas été donné librement s’agissant de la seule « clause travaux » mais qu’ils ont librement consenti à proroger les contrats aux mêmes clauses et conditions pour une nouvelle durée de neuf ans, alors que le consentement a été donné de manière simultanée lors de la signature des baux,
- cette demande totalement incohérente démontre que le consentement donné par les demandeurs lors de la signature des avenants n’a absolument pas été vicié et devra en conséquence être rejetée,
- la société preneuse n’aurait pas proposé de maintenir un niveau de loyer proche des précédents baux si elle avait dû prendre entièrement à sa charge le coût des travaux de rénovation des appartements,
- la remise en cause de cette « clause travaux » contreviendrait nécessairement à l’équilibre économique et financier du bail et ce, en contradiction avec l’exclusion de principe de la lésion en droit civil français prévue à l’article 1168 du code civil,
- à défaut de signature des baux, les baux initiaux se seraient prolongés tacitement,
- les demandeurs pouvaient refuser de conclure les baux, délivrer congé et choisir d’habiter eux-mêmes ou de procéder à la gestion personnelle des appartements dont ils sont propriétaires, sans l’intermédiaire de l’exploitant de la résidence, en les louant directement ou en confiant cette gestion à un mandataire,
- l’article D. 321-2 du code de tourisme, impose une « obligation durable d’au moins 70% des locaux d’habitation meublés » en matière de résidences de tourisme classées placées sous le statut de la copropriété ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé implique, a contrario, que l’ensemble des lots d’habitation composant l’ensemble immobilier ne sont pas obligatoirement affectés à l’exploitation de la résidence de tourisme,
- la clause stipulée aux termes de baux selon laquelle le bailleur s’interdit de faire concurrence à l’activité exercée par le preneur ne peut naturellement s’appliquer que pendant la durée du bail, cette clause ne prévoyant pas qu’elle puisse s’appliquer postérieurement au terme du bail,
- les dispositions du règlement de la copropriété A (article 11) prévoient également la possibilité de modifier en partie la destination de l’immeuble pour un usage principal d’habitation,
- le maintien de l’avantage fiscal relatif à la TVA n’est donc aucunement lié à la location du bien immobilier pendant une période de 20 ans mais seulement à la poursuite de l’activité économique ouvrant droit à déduction au cours de cette période,
- or, la poursuite de cette activité économique dans l’immeuble dont l’assujetti est propriétaire ne suppose pas nécessairement, en application des dispositions du code général des impôts précitées, de recourir à un exploitant de résidence de tourisme,
- la société PV-CP CITY n’a usé d’aucune contrainte en adressant une proposition de nouveau bail en exposant la situation de vétusté dans laquelle se trouvaient les locaux pris à bail et la nécessité de les rénover après près de dix ans d’exploitation,
- l’écoulement d’une période de près de 9 années depuis la conclusion du dernier renouvellement de bail explique que ces travaux ont été rendus nécessaires par la vétusté,
- il est, en tout état de cause, impossible de considérer que cette «clause travaux» octroie au preneur un avantage manifestement excessif dès lors qu’elle profite également aux bailleurs puisque ces travaux ont pour objet d’augmenter l’attractivité du site et d’éviter la dépréciation des appartements dont ils sont propriétaires,
- le fait que le preneur ait rédigé les propositions de baux, adressées aux propriétaires de la résidence en 2017, ne signifie pas qu’il ait exclu toute possibilité de négociation,
- l’annexe 1 des baux relative à la prise en charge des travaux de rénovation et dont le montant est clairement fixé est indissociable de l’absence de modification du loyer maintenu au montant du dernier loyer perçu par le bailleur avant l’échéance du bail,
- la «clause travaux» ne saurait être réputée non écrite en vertu des dispositions de l’article 1171 du code civil dès lors qu’elle était nécessaire et proportionnée,
- elle était nécessaire compte-tenu de la vétusté des locaux loués et de leur nécessaire adaptation aux nouvelles exigences de la clientèle,
- la «clause travaux» présente un caractère proportionné dès qu’elle est conforme aux stipulations de l’article 5 des baux initiaux mettant expressément à la charge des bailleurs les travaux de remise en état des logements vétustes et qu’elle leur profite également en permettant une valorisation de leur bien immobilier.


L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mars 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025. 



MOTIFS

Sur l’intervention des héritiers de Monsieur [E] [K]

Monsieur [E] [K] étant décédé le 7 septembre 2024, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention de Madame [VT] [J] née [K], Madame [ZO] [IO] née [K] et Monsieur [X] [K], ses héritiers.

Sur la demande d’annulation de la « clause travaux » de l’avenant signé en raison du vice du consentement

L’article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1131 du code civil précise que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1140 du code civil dispose qu’il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

L’article 1143 du code civil ajoute qu’il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

Conformément à ce texte, il appartient à la partie qui se prétend victime de violence par abus de dépendance de caractériser que le comportement de son contractant qui impose sa domination est abusif ce qui implique un comportement actif et délictueux comme des menaces ou des pressions. Il doit également être démontré que l’abus entraîne au profit de son auteur un avantage manifestement excessif.

En l’espèce, pour prétendre qu’ils auraient subi une violence par abus de dépendance, les demandeurs produisent des courriers émanant de la société défenderesse.

Un premier courrier daté du 23 août 2018 est ainsi rédigé :
« concerne : Travaux de vétusté et d’amélioration
Madame, Monsieur,
Vous êtes propriétaire d’un appartement, acquis en 2008 au sein de la résidence référencée en objet. Ce bien est confié à bail commercial à la société PVCP City et à ce titre nous revenons vers vous.
La résidence à [Localité 24] fait l’objet d’une exploitation commerciale depuis 10 ans. Votre locataire, conformément à ses obligations, assure la maintenance de votre bien, le paiement des charges courantes pour votre compte et vous verse un loyer.
Après cette longue période un certain nombre d’éléments mobiliers ou immobiliers présente un aspect d’usure, inhérente au passage du temps, mais qui diminue progressivement l’attrait du produit auprès d’une clientèle locative par ailleurs de plus en plus sollicitée par la concurrence.
Pour permettre à l’exploitant de maintenir un niveau d’activité en ligne avec ses obligations financières, des travaux doivent aujourd’hui être réalisés pour relancer la fréquentation et la fidélisation des clients. Dans ce cadre, un plan de travaux a été réalisé par votre preneur qui porte à la fois sur le traitement de la vétusté, à charge du propriétaire – conformément aux termes de votre contrat – et sur certaines améliorations (prestation et produit) à charge du locataire.
Vous trouverez ci-après, par type de poste le détail des travaux dont le chiffrage a été établi avec soin et avec l’appui de la logistique « achat » du groupe PVCP.
La part de travaux incombant au propriétaire est entièrement déductible du revenu dans le cadre du régime de loueur en meublé. La facturation sera établie TTC, la TVA payée est récupérable auprès de l’administration fiscale qui remboursera le montant sur présentation de la facture établie lors du premier règlement.
Pour mieux apprécier les prestations prévues, vous trouverez joint à la présente un dossier de présentation de l’appartement témoin, que vous pourrez également visiter sur site, si vous le désirez. Pour assurer la maîtrise des délais et limiter les risques de « business interruption » votre preneur qui garantit les loyers pendant la période de travaux, interviendra en qualité de maître d’ouvrage délégué et assurera la responsabilité d’exécution vis-à-vis des propriétaires, qui pourront procéder aux opérations de réception des travaux.
Pour vous accompagner dans le financement de ces travaux, nous vous proposons plusieurs solutions dont les modalités sont détaillées en annexe de la présente. Nous vous remercions de bien vouloir nous notifier votre choix en sélectionnant une des deux options proposées et en signant l’annexe « Descriptif des travaux ».
Votre conseiller […] reste à votre disposition au […] pour tout renseignement ou demande d’informations complémentaires ».

Un second courrier daté du 24 septembre 2018 est ainsi rédigé :
« Concerne : Relance n°1-Avenant de durée & Annexe Travaux 

Madame, Monsieur,

Nous vous avons adressé au mois d’août un avenant au bail et une annexe travaux pour votre (vos) appartement(s) situé(s) sur la Résidence de [Localité 24], conformément aux dispositions contractuelles.
A ce jour, et sauf erreur de notre part, votre position définitive concernant la signature de ce nouveau contrat ne nous a pas été communiquée.
L’équipe du Service des Baux du Groupe Pierre et Vacances Center Parcs reste à votre disposition afin de vous informer et de vous guider ».

Ils produisent également les avenants du bail commercial signés par eux dont les stipulations prévoient que le bail est renouvelé à compter du 1er octobre 2018 jusqu’au 30 septembre 2027 et l’ajout de l’annexe 1 « descriptif et financement des travaux », les autres clauses et conditions du bail d’origine restant inchangées.

L’annexe 1 est un tableau de chiffrage des travaux et ouvrant deux options pour le financement de ceux-ci soit par financement direct du bailleur soit par déduction des loyers à percevoir. Il en ressort que les travaux sont chiffrés pour la plupart des lots entre 5.000 et 6.000 euros dont un peu plus de 15 % étaient mis à la charge de la locataire, le reste étant à la charge du propriétaire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun des éléments produits par les demandeurs ne permet d’établir un comportement abusif de la part de la locataire, aucune mention des courriers produits ne présentant un caractère comminatoire. En outre, le simple fait d’envoyer un courrier de relance, un mois après le courrier initial, ne saurait caractériser une contrainte illégitime. Enfin, contrairement aux indications des demandeurs, aucun des documents produits ne fait apparaître que la locataire aurait menacé de délivrer congé en cas de refus de signature des avenants.


Par ailleurs, il ne saurait être considéré que la « clause travaux » aurait pour conséquence d’octroyer à la locataire un avantage manifestement excessif étant rappelé qu’une partie des frais reste à sa charge et qu’aux termes du bail initial le mobilier reste la propriété du bailleur, le bail initial prévoyant même que le preneur « assurera le renouvellement de cet équipement mobilier lorsque cela sera nécessaire, étant néanmoins précisé que la charge financière de ce renouvellement incombera au bailleur, qui demeurera propriétaire des desdits équipements ».

Dès lors, une « clause travaux » qui conduit à faire supporter au bailleur 85 % des travaux de remise en état de son bien immobilier et du mobilier le garnissant dans le cadre d’une location meublée, qui implique par définition que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance dudit mobilier, et dont le tout reste, in fine, sa propriété, ne saurait être regardée comme un avantage manifestement excessif pour la locataire.

En conséquence, sans qu’il soit besoin d’examiner la dépendance invoquée par les demandeurs, les conditions d’application de l’article 1143 du code civil ne sont pas réunies et les demandes d’annulation de la clause prévue à l’annexe 1 des avenants ainsi que les demandes subséquentes seront écartées.

Sur la demande que la « clause travaux » soit réputée non écrite

L’article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, les demandeurs ne produisent aucun courrier ou autre élément pour démontrer que malgré une démarche de leur part, la « clause travaux » litigieuse n’aurait pas été négociable. 

En outre, il ne saurait être considéré que ladite clause occasionne un déséquilibre significatif au détriment du bailleur puisque, si comme rappelé précédemment, la clause le conduit à supporter 85 % des frais des travaux de remise en état de son bien immobilier et du mobilier le garnissant, cela s’inscrit dans le cadre d’une location meublée qui implique par définition que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance du dit mobilier et le tout restant, in fine, sa propriété de sorte que les travaux contribuent à assurer la préservation de son patrimoine.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes visant à faire déclarer les clauses litigieuses non écrites ainsi que de l’ensemble de leurs demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs qui succombent supporteront la charge des dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile. 

Dès lors, il y a lieu de les condamner à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile suivant les termes du dispositif, sans solidarité faute de demande de la défenderesse en ce sens.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare recevable l’intervention de Madame [VT] [J] née [K], Madame [ZO] [IO] née [K] et Monsieur [X] [K] en qualité d’héritiers de Monsieur [E] [K] ;

Déboute Monsieur et Madame [F] [Z] et [L] [Z] née [M], Monsieur et Madame [NW] [I] et [CZ] [I] née [BR], Monsieur et Madame [RR] [T] et [CT] [T], Monsieur et Madame [F] [B] et [S] [B], Madame [VT] [J] née [K], Madame [ZO] [IO] née [K] et Monsieur [X] [K], Monsieur [W] [A], Monsieur et Madame [TS] [N] et [PP] [N], Monsieur et Madame [G] [U] et [EX] [U], Monsieur et Madame [RJ] [R] et [O] [R] née [D], Monsieur et Madame [OT] [WM] et [H] [WM], Monsieur et Madame [HX] [LR] et [P] [LR] née [BU], Monsieur [V] [XN], Monsieur [UT] [GT] et Madame [C] [GT] née [FU], Monsieur et Madame [HS] [DR] et [KM] [DR], Monsieur et Madame [GL] [TK] et [UL] [TK], Madame [OL] [IW] née [DY] et Monsieur et Madame [Y] [MV] et [S] [MV] de l’intégralité de leurs prétentions ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [F] [Z] et [L] [Z] née [M], Monsieur et Madame [NW] [I] et [CZ] [I] née [BR], Monsieur et Madame [RR] [T] et [CT] [T], Monsieur et Madame [F] [B] et [S] [B], Madame [VT] [J] née [K], Madame [ZO] [IO] née [K] et Monsieur [X] [K], Monsieur [W] [A], Monsieur et Madame [TS] [N] et [PP] [N], Monsieur et Madame [G] [U] et [EX] [U], Monsieur et Madame [RJ] [R] et [O] [R] née [D], Monsieur et Madame [OT] [WM] et [H] [WM], Monsieur et Madame [HX] [LR] et [P] [LR] née [BU], Monsieur [V] [XN], Monsieur [UT] [GT] et Madame [C] [GT] née [FU], Monsieur et Madame [HS] [DR] et [KM] [DR], Monsieur et Madame [GL] [TK] et [UL] [TK], Madame [OL] [IW] née [DY] et Monsieur et Madame [Y] [MV] et [S] [MV], aux dépens ;


Condamne conjointement Monsieur et Madame [F] [Z] et [L] [Z] née [M] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 
250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [NW] [I] et [CZ] [I] née [BR] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [RR] [T] et [CT] [T] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [F] [B] et [S] [B] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 
250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Madame [VT] [J] née [K], Madame [ZO] [IO] née [K] et Monsieur [X] [K] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [A] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [TS] [N] et [PP] [N] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [G] [U] et [EX] [U] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [RJ] [R] et [O] [R] née [D] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 
250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [OT] [WM] et [H] [WM] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [HX] [LR] et [P] [LR] née [BU] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 
250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Monsieur [V] [XN] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur [UT] [GT] et Madame [C] [GT] née [FU] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 
250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [HS] [DR] et [KM] [DR] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [GL] [TK] et [UL] [TK] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [OL] [IW] née [DY] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne conjointement Monsieur et Madame [Y] [MV] et [S] [MV] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT