Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 31 août 2026, n° 23/06232

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 1

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DU 31 Août 2026 
Dossier N° RG 23/06232 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J5YL
Minute n° : 2026/ 327

AFFAIRE : 

[H] [T], [U] [A], [S] [A], [B] [Y], [Z] [Y], [L] [Q] épouse [E] C/ S.A.S. SAS PV HOLDING, S.A.S. SAS PV EXPLOITATION FRANCE



JUGEMENT DU 31 Août 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT, lors des débats, 
GREFFIER : Mme Cécile CARTAL, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mai 2026 mis en délibéré au 31 Août 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.








Copie exécutoire à 

Me Céline GRASSET
Me Philippe MONNET

Délivrées le

Copie dossier



NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [T]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Céline GRASSET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [U] [A]
Madame [S] [A]
demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par Maître Céline GRASSET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [B] [Y]
Madame [Z] [Y]
demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés par Maître Céline GRASSET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [L] [Q] épouse [E]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Céline GRASSET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


D’UNE PART ;

DEFENDERESSES :

S.A.S. SAS PV HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe MONNET de la SELARL PHILIPPE MONNET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et Maître Philippe RIGLET du Cabinet FRANKLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. SAS PV EXPLOITATION FRANCE, dont le siège social est sis - [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe MONNET de la SELARL PHILIPPE MONNET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et Maître Philippe RIGLET du Cabinet FRANKLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;


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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Monsieur [H] [T], monsieur [U] [A], madame [S] [A], monsieur [B] [Y] et madame [Z] [Y] ont acquis des biens immobiliers dans des ensembles destinés à être exploités par le groupe [O] Vacances, en contractant des baux commerciaux avec PV HOLDING aux droits de laquelle vient aujourd’hui PV EXPLOITATION FRANCE.

Déplorant les conditions dans lesquelles de nouveaux baux ont été conclus en 2018 et 2019, ainsi que la nouvelle clause mettant des travaux à leur charge, ces propriétaires ont assigné leur preneur devant le tribunal de céans par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2023.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/06232.

Le 11 janvier 2024, le Juge de la mise en état a prononcé la jonction au présent dossier d’une affaire n° 23/06241 où madame [L] [E] avait assigné [O] Vacances aux mêmes motifs et aux mêmes fins.

Par ordonnance du 24 mars 2026, la clôture a été fixée au même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2026 et mise en délibéré au 31 août 2026.


EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES


Par leurs "conclusions n°3", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, monsieur [H] [T], monsieur [U] [A], madame [S] [A], monsieur [B] [Y], madame [Z] [Y] et madame [L] [E] demandent au tribunal de :
- déclarer les demandes recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions
à titre principal
- dire que la société PV HOLDING a usé de violence et afin d’obtenir la signature du nouveau bail commercial de 2019 (s’agissant de la [Adresse 6]) et du nouveau bail commercial de 2018 (s’agissant de la [Adresse 7])
- dire que le consentement des demandeurs a été vicié, et en conséquence :
- annuler les articles 5.13 et 7 du nouveau bail de 2019 (s’agissant de la [Adresse 6]) et du nouveau bail commercial de 2018 (s’agissant de la [Adresse 7]), tous deux conclus entre les demandeurs et PV HOLDING et aux droits de laquelle vient la société PV EXPLOITATION FRANCE pour vice du consentement
- ordonner aux sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE, ou subsidiairement à la société PV EXPLOITATION FRANCE, la restitution des frais engagés par les demandeurs au titre des travaux de rénovation et les condamner à payer diverses sommes détaillées
- juger que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis aux demandeurs sans que les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE ne puissent réclamer une indemnité
à titre subsidiaire
- dire que le contrat de bail commercial liant les demandeurs et PV EXPLOITATION FRANCE est un contrat d’adhésion
- constater que la clause prévue aux articles 5.13 et 7 dudit contrat de bail crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties
- juger réputée non écrite la clause prévue aux articles 5.13 et 7 du contrat de bail
- ordonner aux sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE, ou subsidiairement à la société PV EXPLOITATION FRANCE, la restitution des frais engagés par les demandeurs au titre des travaux de rénovation et les condamner à payer diverses sommes détaillées


- juger que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis aux demandeurs sans que les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE ne puissent réclamer une indemnité
en tout état de cause
- débouter les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions
- tirer les conséquences de l’absence de réponse à la sommation de communiquer du 16 septembre 2024
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE et la société PV HOLDING, ou subsidiairement la société PV EXPLOITATION FRANCE, au paiement de la somme de 5 000 euros aux demandeurs au titre du préjudice subi du fait de la violence et de la dépendance économique exercée par le preneur
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE et la société PV HOLDING, ou subsidiairement la société PV EXPLOITATION FRANCE, au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur des demandeurs
- condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE et la société PV HOLDING à supporter les entiers dépens
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Par leurs "conclusions en réponse n°3", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE demandent au tribunal de :
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV HOLDING qui n’a plus de lien contractuel avec les demandeurs
sur la demande de nullité pour vice du consentement
- juger que l’existence d’un vice de violence ne peut entraîner que l’anéantissement total d’un contrat et non d’une seule de ses clauses
- juger que la société PV EXPLOITATION FRANCE n’a commis aucune violence économique lors de la signature des baux à effet du 1er octobre 2019 et au bail à effet du 1er novembre 2018
- débouter les demandeurs de leur demande de nullité de la ‘clause travaux’ insérée aux baux à effet du 1er octobre 2019 et au bail à effet du 1er novembre 2018 et de restitutions des frais engagés par le preneur au titre de cette clause
sur la demande de réputé non-écrite
- juger à titre principal que les dispositions de l’article 1771 du Code civil ne sont pas applicables aux baux à effet du 1er octobre 2019 et au bail à effet du 1er novembre 2018
- juger à titre subsidiaire que la ‘clause travaux’ n’a créé aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties
- débouter les demandeurs de leur demande tendant à réputer non-écrite la ‘clause travaux’
en tout état de cause
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV EXPLOITATION FRANCE
- suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner chacun des demandeurs à verser aux sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.


MOTIVATION


À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.


L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la demande tendant à voir condamner [O] Vacances à rembourser les frais engagés

1.1 Sur le moyen tiré d’un consentement qui aurait été vicié par violence

1.1.1 Moyens des parties

À l’appui de leur demande, les propriétaires font valoir d’abord qu’ils sont tous profanes et dans une dépendance totale vis-à-vis de l’exploitant unique de la résidence de tourisme, qui se proposait dans la gestion de leurs lots acquis pour défiscaliser.
Ils font valoir que cette dépendance les a contraints à signer les nouveaux baux malgré la clause litigieuse dont ils ne voulaient pas. Ainsi ils font valoir qu’il leur serait impossible de faire un quelconque usage de leur lot s’ils ne le donnaient pas à bail à l’exploitant de la résidence ; que le preneur a la possibilité d’interdire l’accès aux locaux de service à toute clientèle qui lui est étrangère ; qu’il est stipulé que la résidence dans son intégralité doit être exploitée de manière homogène et indissociable. Ils font valoir que les loyers sont une composante essentielle de l’opération à laquelle ils ont souscrite, or ils n’ont pas été informés au départ du risque de non-paiement des loyers et de congé délivré par le preneur ; que la perte de ces loyers les contraindrait à supporter leur acquisition sur leur trésorerie personnelle. Ils font valoir qu’ils risquaient en outre de perdre leurs avantages fiscaux en l’absence d’exploitation par un professionnel immobilier et hors bail commercial ; qu’ils ne pourraient pas conserver cet avantage en exploitant eux-mêmes leur lot en régime parahôtelier (d’autant que l’exploitant sur place a le monopole des services), ni d’aucune autre manière réaliste ; qu’il était pourtant promis publicitairement le droit aux avantages fiscaux pendant 30 ans au minimum, alors que la jurisprudence confirme bien que la fin de l’exploitation sous bail commercial met fin à l’avantage fiscal.
Les demandeurs font valoir que [O] Vacances a exercé des pressions. Ils font valoir que la société a contourné le principe du renouvellement du bail commercial aux clauses et conditions du précédent, en donnant congé plutôt que d’offrir le renouvellement ; que le calendrier n’a pas laissé de délai raisonnable aux bailleurs pour trouver une solution alternative à la signature du bail (congé en mars, pas de dialogue jusqu’à des relances en septembre), les contraignant à signer le nouveau bail proposé pour ne pas ruiner leur investissement. Ils font valoir qu’aucun état des lieux d’entrée, ou de sortie pour le bail précédent, n’a été effectué, signe qu’il s’agit de la poursuite du rapport locatif préexistant, mais en faisant planer la menace financière sur les discussions pour les fausser.
Les demandeurs font ensuite valoir que [O] Vacances a tiré de tout ceci un avantage indu et manifestement excessif. Ainsi ils font valoir que la ‘clause travaux’ litigieuse leur impose de prendre à leur charge des travaux de rénovation des lots et du mobilier pour un montant correspondant à environ une année de loyer, selon des modalités prédéterminées par l’exploitant. Ils font valoir que cela crée un déséquilibre significatif : que l’obligation d’entretien et de rendre en bon état le bien et le mobilier incombant au preneur est effacée ; que l’obligation de délivrance et d’entretien incombant au bailleur est augmentée de travaux d’embellissement qui relèvent pourtant du preneur selon le bail (stratégie de maintien du standing, pas nécessaire mais volontaire), et alors même que rien ne prouve que les équipements précédents étaient hors d’usage ; qu’ainsi le preneur fait peser sur le bailleur une stratégie commerciale de son groupe, en exigeant de lui le mobiliser qu’il a choisi selon un cahier des charges et des prix arrêtés par ses soins sans justificatifs. Ils font valoir que [O] Vacances a prévu une sanction pour le non-respect du paiement de ces travaux, par des intérêts de 10 % annuels, manifestement excessive et disproportionnée à la date où les taux étaient entre 3,26 et 3,60 % dans les résidences ; que le bailleur devait régler à première demande les frais de travaux et au plus tard douze mois après signature, que les travaux soient réalisés ou non. Ils font valoir que les nouveaux baux leur ont fait subir une baisse directe entre 8 et 19 % de loyer ; qu’entre tout, leur rente a diminué.
Les demandeurs font valoir que les travaux mis à leur charge ne relèvent pas du gros œuvre et correspondent à de l’entretien locatif, des travaux d’embellissement visant à améliorer l’esthétique ou le confort du bien, sans que cela soit imposé par un état de dégradation. Ils font valoir qu’il incombe au preneur de prouver les délabrements causés par le temps, et que le logement a été utilisé de manière normale et sans négligence, ce qui n’est pas fait dans les deux cas malgré une sommation de communiquer (alors qu’il n’y a eu que neuf ans écoulés) ; que la rénovation a été pensée à une échelle globale, sans distinction de l’état de chaque bien, et bien parce qu’elle relève d’une stratégie commerciale du groupe imposée à ses bailleurs.
Les demandeurs font valoir que la ‘clause travaux’ encourt la nullité partielle, les parties étant d’accord pour poursuivre leurs rapports contractuels en renouvelant le bail ; qu’en effet, la clause n’était qu’accessoire au contrat, d’une part son insertion dissocie le nouveau bail de l’ancien, d’autre part elle n’a pu être déterminante dans leur volonté de contracter, enfin le coût des travaux n’a pas eu d’incidence ; quand bien même le preneur affirmerait que cette clause était un élément déterminant de son engagement. Ils font valoir que du fait de l’annulation, les sommes payées doivent être restituées, mais si les travaux ont été faits, ils doivent leur être acquis selon la clause 5.4.

[X] & Vacances répliquent en faisant valoir que l’existence d’un vice de violence ne pourrait entraîner que l’anéantissement total du contrat, le consentement ayant été donné en une seule fois ; que la clause litigieuse participe de manière évidente, à l’instar de celle du loyer, du nouvel équilibre économique sur lequel les parties se sont accordées, car ils n’auraient pas proposé le même niveau de loyer s’ils avaient dû prendre en charge le coût des travaux.
[X] & Vacances font valoir qu’il n’y a tout d’abord aucun état de dépendance des bailleurs. Ils font valoir que la puissance économique du preneur ne fonde pas la dépendance du bailleur si celui-ci a la possibilité de trouver d’autres partenaires contractuels comparables ou dispose d’une alternative à la conclusion du contrat. Ils font valoir que les demandeurs n’étaient pas dans l’impossibilité d’exploiter leurs locaux en dehors du cadre locatif P&V : ils pouvaient louer leurs appartements directement ou par mandataire, ou y habiter eux-mêmes. Ils font valoir que la résidence de tourisme n’est pas assimilable à l’ensemble immobilier au sein duquel elle est exploitée, que l’obligation de recourir à un exploitant unique n’est applicable qu’aux seuls lots exploités par la société locataire dans la résidence (formant l’ensemble homogène exigé par la loi) ; que certains propriétaires l’ont d’ailleurs fait. Ils font valoir que le non-renouvellement des baux à leur terme n’aurait entraîné aucune perte financière ni des avantages fiscaux, en ce que le maintien desdits avantages relatifs à la TVA n’est pas lié à la poursuite des baux mais à l’activité économique gérée dans l’immeuble dont l’assujetti est propriétaire : la TVA peut être déduite dans les conditions de droit commun par le propriétaire qui utilise l’immeuble pour une activité ouvrant droit à déduction, sans forcément recourir à un exploitant de résidence de tourisme.
[O] Vacances font valoir ensuite qu’il n’y a pas eu d’abus de leur part. Ils font valoir que la délivrance d’un congé était une faculté légale et qu’elle était nécessaire, au contraire d’un renouvellement, pour adapter le contrat à l’évolution de l’univers du tourisme et aux exigences de la clientèle. Ils font valoir qu’il n’y a pas d’avantage manifestement excessif, dès lors qu’au bout de dix ans des travaux ont été rendus nécessaires par la vétusté des locaux, équipements et meubles loués, bien qu’ils aient parfaitement exécuté leur obligation d’entretien des locaux et pris à leur charge nombre de réparations locatives ; que la jurisprudence admet qu’après treize ou quatorze ans, des travaux de remise en état incombent au bailleur pour remédier à l’usure normale, donc à la vétusté ; que les locaux de tourisme s’usent davantage que les locaux privés ; que les travaux relevant de mises aux normes ou liés à la vétusté ne sont pas répercutables en l’absence de clause expresse du bail transférant cette charge sur le preneur.


1.1.2 Réponse du tribunal

Il résulte de la combinaison des articles 1128, 1130, 1143, 1178 et 1184 du Code civil que la violence pouvant résulter de l’abus, par une partie, de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, pour obtenir de lui un engagement qu’il n’aurait sinon pas souscrit, pour en tirer un avantage manifestement excessif, vicie le consentement de l’autre partie et entache donc la validité du contrat ; ce-dernier encourt donc la nullité, dans sa totalité si la clause affectée constituait un élément déterminant de l’engagement des parties ou de l’une d’elle, partiellement sinon.

Il faut ainsi démontrer : la dépendance évoquée par le texte sans précision, qui peut donc être économique comme de tout autre ordre (juridique, etc.) ; le caractère déterminant de la violence dans l’acceptation de la clause ; l’avantage manifestement excessif retiré par l’abus du contractant violent.
Dans un contrat synallagmatique, l’obtention d’un avantage manifestement excessif au sens des articles 1141 et 1143 doit s’apprécier aussi au regard des avantages obtenus par l’autre partie.

L’article L.145-9 du Code de commerce prévoit que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ; à défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ; si renouvellement accepté, il s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf éventuellement la fixation du loyer.

En l’espèce, quant à la dépendance économique alléguée à l’égard de [X] & Vacances, le tribunal relève que la définition de la résidence de tourisme donnée par l’article [Etablissement 1]-1 du Code du tourisme prévoit que les locaux d’habitation meublés regroupés au sein d’un ou plusieurs bâtiments individuels ou collectifs ont vocation à être proposés à une clientèle touristique. Cependant, cet article n’oblige pas que tous les locaux d’habitation des bâtiments en question soient meublés, et surtout il ne saurait interdire aux propriétaires des lots la jouissance personnelle de ceux-ci ; si leur location semble devoir passer par [X] & Vacances, ne serait-ce que pour des questions pratiques, l’occupation personnelle en tant qu’expression pure du droit de propriété ne saurait être interdite au propriétaire par ce statut (et il n’est pas démontré que P&V a mis obstacle à la faculté de reprendre en mains la gestion de leur bien par les propriétaires).

Le tribunal relève que les demandeurs ne produisent pas le règlement de copropriété dont ils veulent tirer des conséquences juridiques. Par ailleurs la monovalence des locaux, d’une part, relève d’une notion de droit commercial sans objet ici, d’autre part, ne saurait pas plus interdire à un propriétaire de jouir librement de son bien immobilier.

Le tribunal relève que l’enjeu de dépendance réside surtout dans la perte redoutée des avantages fiscaux, qui souvent motivaient l’acquisition. Ici le tribunal observe que le risque de perdre l’avantage fiscal était lui aussi inhérent à l’opération à laquelle ils souscrivaient, attendu que le risque zéro n’existe jamais en matière économique, chacun ayant des intérêts et donc des risques à concilier ; de même, le non-paiement des loyers est un risque inhérent et permanent au contrat de louage, tandis que la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement à l’approche de l’échéance d’un bail commercial n’est pas une manœuvre en soi, mais la simple application du statut légal.

Mais dès lors qu’il est certes très difficile, mais pas impossible, de conserver l’avantage fiscal malgré la fin de l’exploitation commerciale par [X] & Vacances (par un régime de parahôtellerie), il y a lieu de constater que même pour des particuliers profanes qui sont déçus de renoncer à la formule initiale plus avantageuse, la dépendance n’apparaît pas complètement établie.


Quant à l’abus allégué en vue d’un avantage manifestement excessif, le tribunal relève d’abord que le délai accordé aux bailleurs pour la négociation du nouveau contrat ne saurait être qualifié de trop court, attendu qu’il est fixé par la loi pour la délivrance du congé. Le tribunal relève ensuite que les menaces alléguées ne sont pas établies par les rappels qui étaient faits, fût-ce sous forme de relances, des enjeux financiers et juridiques.

Le tribunal relève que si la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement, puis la négociation d’un nouveau bail, est permise par la loi plutôt qu’un congé avec offre de renouvellement, c’est justement pour qu’un contrat contenant des clauses différentes puisse être conclu.

Ici le tribunal ne peut que constater, à la lecture des baux initiaux, des seconds et des troisièmes (aujourd’hui contestés) que tous contenaient déjà l’article 7 litigieux, et sa prévision parmi les obligations respectives du preneur et du bailleur en l’article 5. Ainsi dès le départ, parmi les obligations du bailleur figurait celle, formulée diversement mais dans le même sens, de participer aux dépenses engagées par P&V pour rénover et renouveler des équipements ; et l’article 7 chiffrait cette contribution. Plus particulièrement, les seconds contrats procédaient de la même façon que les troisièmes (aujourd’hui contestés) avec tableau descriptif des travaux et choix du mode de financement. Pourtant, les demandeurs ne font pas valoir que déjà la situation leur paraissait abusive.

Le tribunal relève que la conclusion d’un contrat aux clauses différentes permet l’actualisation des sommes de l’article 7. Il eût semblé plus commode que les baux prévoient le principe de la participation en laissant ensuite la discussion se faire sur les travaux et les montants, mais alors [O] Vacances ne pourrait se prévaloir du chiffre arrêté au contrat pour l’exiger de ses bailleurs, alors même qu’il n’y a effectivement aucun état des lieux d’entrée ou de sortie ; en ce sens, le recours légal au congé sans offre de renouvellement paraîtrait litigieux.

Toutefois, la participation financière des bailleurs aux travaux les concerne tous, ce qui écarte un abus infligé à la situation particulière des demandeurs. Il est logique que l’ensemble des appartements donnés en location au sein d’une même résidence soient au diapason d’une esthétique unique, la participation à une stratégie de groupe étant inhérente à la nature du contrat initialement conclu par les demandeurs et à l’investissement qu’ils recherchaient.

Par ailleurs, les travaux litigieux ne sauraient être rattachés à de la rénovation pour vétusté sans démonstration de l’usure. Mais si les travaux ont pour objet de maintenir ou augmenter le standing de l’appartement et semblent donc avantager le preneur, en réalité les propriétaires en profiteront également dès lors que cela évitera une dépréciation de leurs biens et facilitera leur location.
Or, d’une part, le fait que des embellissements réalisés par le preneur soient in fine acquis au bailleur sans indemnité ne met pas à la charge unique du preneur la réalisation de tous les embellissements imaginables, d’autre part, le principe de la participation aux travaux d’embellissement n’avait jamais été remise en cause par les demandeurs jusqu’à présent.

Ainsi et depuis le début des relations contractuelles entre les parties, l’obligation de délivrance des demandeurs et celle d’entretien de [X] & Vacances sont simplement modulées par cette participation financière qui n’était pas nouvelle dans les termes de la négociation contractuelle en 2018 et 2019. À l’aune de ces éléments, la pénalité d’intérêts de 10 % ne suffit pas à conférer à cet avantage du preneur, qui est par ailleurs compensé par ses autres obligations, un caractère excessif.

Si une contestation devait être élevée sur la justification du paiement effectif des factures de travaux (montant contesté, réalisation des travaux contestée, etc.) d’autres moyens pouvaient être invoqués.

Dès lors, faute de situation de dépendance et d’abus caractérisés, le vice du consentement par violence ne l’est pas non plus.


1.2 Sur le moyen tiré d’une clause qui devrait être réputée non écrite

1.2.1 Moyens des parties

À l’appui de leur demande, les propriétaires font valoir que le bail commercial que leur a soumis et fait signer [O] Vacances est un contrat d’adhésion : les clauses ont été déterminées à l’avance, y compris dans le chiffrage des travaux, elles n’ont pas été négociées, il n’y a pas eu de solution alternative, les prestations de travaux ont été modifiées postérieurement.
Les demandeurs font valoir que la clause imposant au bailleur des travaux de rénovation sans démonstration de vétusté constitue un avantage manifestement excessif au profit du preneur, d’autant qu’elle a mis à leur charge des travaux d’embellissement. Ils font valoir que le prix du loyer et le coût des travaux n’entrent pas dans le champ d’appréciation du déséquilibre, mais qu’il faut considérer la nature des obligations auxquelles sont respectivement tenues les parties ; qu’au demeurant le financement des travaux emporte une modification des paramètres de l’investissement promis et notamment une déduction directe et indirecte des loyers et fait peser à la charge du bailleur une obligation d’entretien plus importante, puisqu’elle inclurait aussi l’entretien en l’absence de vétusté.
Ils font valoir que les travaux ne sont justifiés ni dans leur nécessité (de la réparation de vétusté non démontrée, surtout après neuf ans) ni dans le prix imposé. Ils font valoir que la clause efface l’obligation d’entretien du preneur des réparations locatives (la vétusté n’est pas démontrée) ; augmente le périmètre de l’obligation de délivrance du bailleur qui doit désormais délivrer un bien conforme à la politique commerciale du preneur ; conduit à une réduction de loyer par compensation ; met à mal la rentabilité de l’investissement ; sanctionne son non-respect par un taux de 10 %.

[X] & Vacances répliquent en faisant valoir que les baux litigieux ne peuvent être qualifiés de contrats d’adhésion au seul motif qu’ils aient rédigé les propositions, ce qui ne signifie pas qu’ils ont exclu toute possibilité de négociation. Ils font valoir en outre que l’appréciation du déséquilibre significatif ne porte pas sur l’adéquation du prix à la prestation ; que la clause litigieuse doit être appréciée au regard de la répartition des travaux aux termes des baux initiaux ; que sa remise en cause contreviendrait à l’équilibre du bail, en contradiction avec l’exclusion du principe de la lésion.
[X] & Vacances font valoir à titre subsidiaire que la ‘clause travaux’ était rendue nécessaire par la vétusté des locaux loués et leur nécessaire adaptation aux nouvelles exigences de la clientèle ; et qu’elle était proportionnée dès lors qu’elle profite aux bailleurs en permettant une valorisation de leur bien immobilier.

1.2.2 Réponse du tribunal

Il échet des articles 1110 et 1171 du Code civil que dans un contrat qui comporte un ensemble de clauses non négociables et déterminées à l’avance par une partie (dit d’adhésion), toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties est réputée non écrite ; l’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, le tribunal relève d’abord qu’il ne ressort pas des échanges produits entre les parties que [O] Vacances aurait présenté la situation comme unilatérale. Le fait qu’ils aient rédigé un projet soumis à ratification n’autorise pas à considérer que toute discussion était exclue, alors que nulle part ils n’annoncent qu’il n’y aura jamais qu’une seule proposition. S’il était effectivement envisageable vu le contexte qu’ils refusent de céder aux demandes reconventionnelles, encore faut-il pour les propriétaires démontrer qu’ils ont formé ces demandes, or ils allèguent un silence obstiné de P&V sans prouver la moindre tentative de leur part pour négocier, alors que les consorts [Y] par exemple ont pu signaler qu’ils entendaient discuter (pièce 09 demandeurs).



En tout état de cause, contrat d’adhésion ou non, il n’apparaît pas de déséquilibre significatif entre les droits des parties.

En effet, le tribunal relève tout d’abord que si les réparations occasionnées par la vétusté n’incombent pas au locataire, la vétusté invoquée par [X] & Vacances n’est pas démontrée par leurs soins faute d’états des lieux d’entrée ou de sortie ou de constats pour les appartements litigieux ; une usure "de principe" des biens par la durée de location ne saurait justifier des travaux généralisés ou forfaitaires. Mais ceci ne remet pas en cause le principe de la distribution des droits et obligations entre les parties, seulement le bien-fondé de certaines factures présentées.

Cependant, le bailleur a l’obligation légale d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; par ailleurs, son obligation de délivrance couvre le mobilier des appartements. D’un autre côté, l’obligation de réparation locative, pour entretenir les lieux et le mobilier en bon état, pour ce qui n’est pas dû à la vétusté reste à la charge du preneur. La spécificité d’une résidence de tourisme, où les biens s’usent plus rapidement que dans une location à particulier (aussi bien pour les dégâts ponctuels à charge du preneur que l’usure de vétusté à charge du bailleur), peut justifier des travaux affectant l’appartement comme le mobilier qu’il contient. Le tribunal relève en outre que l’entretien de la chose pour sa bonne location peut englober un embellissement, que le contrat ne met d’ailleurs pas à la charge exclusive du preneur par la seule lettre de sa clause 5.4 ; il en va de la valorisation du bien dans son ensemble, qui profite donc aussi fût-ce indirectement au bailleur, à moyen ou long terme, car tous les embellissements lui seront acquis.

Surtout, le tribunal relève ici encore qu’en réalité, l’équilibre du bail est le même depuis le début, sans que les demandeurs n’y aient trouvé à redire.

L’opération financière ne saurait profiter qu’à l’une seule des parties, chacune devant y trouver son compte, et l’équilibre global était jusqu’à présent trouvé dans cette distribution respective des droits et obligations des parties : la remettre en cause aujourd’hui reviendrait à déséquilibrer le contrat en accordant un avantage excessif au bailleur. Ici encore, le tribunal rappelle que la question du montant et du bien-fondé des travaux figurant en Annexe 1 ne relève pas des principes, mais de moyens différents.

Il n’est donc pas démontré que la ‘clause travaux’ figurant dans les baux signés en 2018 et 2019 serait venue créer un déséquilibre significatif dans les droits et obligations respectifs des parties.

2. Sur la demande tendant à voir condamner [X] & Vacances à dommages-intérêts pour préjudice subi du fait de la violence et de la dépendance économique

2.1 Moyens des parties

Les demandeurs font valoir sur le fondement des articles 1104 et 1240 du Code civil que [X] & Vacances ont manqué à la bonne foi contractuelle en usant de violence et de leur dépendance économique pour obtenir leur signature, et alors que les travaux de rénovation n’étaient pas justifiés ; cette déloyauté contractuelle leur ayant causé un préjudice en ce qu’ils sont aujourd’hui coincés dans une relation contractuelle non satisfaisante.

Pas d’observations sur ce point de la part de [X] & Vacances.

2.2 Réponse du tribunal

En écartant le fondement délictuel invoqué de manière surabondante par les demandeurs, le tribunal relève qu’en l’état de ses précédents développements, la déloyauté contractuelle n’est pas suffisamment établie, les rapports entre les parties étant en réalité sensiblement les mêmes qu’avant.

Cette demande sera également rejetée.


3. Sur les demandes accessoires

Vu les dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, les demandeurs succombant en leurs prétentions seront condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement in solidum d’une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision, au visa des articles 514 et 514-1 du même code.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal,

DÉBOUTE monsieur [H] [T], monsieur [U] [A], madame [S] [A], monsieur [B] [Y], madame [Z] [Y] et madame [L] [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE monsieur [H] [T], monsieur [U] [A], madame [S] [A], monsieur [B] [Y], madame [Z] [Y] et madame [L] [E] aux dépens ;

CONDAMNE monsieur [H] [T], monsieur [U] [A], madame [S] [A], monsieur [B] [Y], madame [Z] [Y] et madame [L] [E] à payer in solidum à la société PV HOLDING et la société PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT