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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, 4ème Chambre, 24 août 2026, n° 23/01046

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 2 décembre 2021 de Maître [O] [X], notaire, avec la participation de Maître [D] [N], notaire, Monsieur [A] [L] a consenti à Monsieur [W] [U] une promesse unilatérale de vente comprenant les lots n°440 (appartement) et n°304 (cave) d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 4], cadastré CV n°[Cadastre 1] et n°16, outre meubles listés, pour une durée expirant le 11 mars 2022 à 18 heures, au prix de 100.000 euros. L’acte mentionne que le prix de vente a été déterminé en tenant compte de la valeur du droit d’usage et d’habitation réservé au profit du promettant évalué à 27.929 euros. La promesse a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt notamment. 

Aux termes d’un acte sous seing privé daté du 27 février 2022, Monsieur [U] a cédé, à titre gratuit, à Monsieur [A] [L] le droit d’usage et d’habitation des lots de copropriété n°440 et n°304 précités. 

Le 14 mars 2022, Monsieur [U] et Monsieur [A] [L] ont, par devant Maître [E] [Z], notaire, régularisé un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt portant sur le même bien au prix de 100.000 euros, dont 3000 euros au titre des meubles, stipulant une réitération de l’acte authentique vente au plus tard le 13 juillet 2022. 

Monsieur [U] a notifié au notaire l’accord de financement de son établissement bancaire le 13 juin 2022. 

Par mail du 7 juillet 2022, Maître [Z] a avisé Monsieur [U] que la signature de l’acte authentique était reportée du fait d’une requête en mesure de protection concernant Monsieur [A] [L] ayant été déposée au greffe du juge des tutelles de [Localité 4] le 4 juillet 2022. 

Monsieur [A] [L] est décédé le 5 septembre 2022, laissant pour lui succéder ses trois enfants, Madame [H] [L] épouse [C], Monsieur [Q] [L] et Madame [R] [L] (les consorts [L]). 

Par courrier du 26 octobre 2022, les consorts [L] ont informé Monsieur [U] qu’ils contestent la validité des actes signés par le de cujus au motif notamment de son état de faiblesse constaté par médecin dès le mois d’octobre 2020.

Par courrier du 15 novembre 2022, Monsieur [W] [U] a exposé les circonstances dans lesquelles les actes litigieux ont été signés et a revendiqué leur validité. 

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, les consorts [L] en qualité d’ayants-droits de Monsieur [A] [L] ont assigné Monsieur [W] [U] devant le Tribunal de ce siège afin d’obtenir l’annulation du compromis de vente du 14 mars 2022, de la promesse de vente du 2 décembre 2021 et de l’acte de cession du 27 février 2022 ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 5 février 2025, les consorts [L] demandent au Tribunal de : 
- débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et faire droit à l’acte introductif d’instance, 
- annuler le compromis de vente du 14 mars 2022 et au besoin la promesse de vente du 2 décembre 2021 et l’acte de cession du 27 février 2022, 
-condamner Monsieur [U] à leur verser les sommes suivantes : 
20.000 euros à titre de dommages et intérêts, 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner Monsieur [U] aux dépens avec distraction au profit de Maître Marc MERCERON. 

Au soutien de leur demande d’annulation de la promesse de vente conclue le 2 décembre 2021, les consorts [L] soutiennent qu’elle a expiré le 11 mars 2022 et qu’elle est donc caduque. 

S’agissant de la nullité de l’acte de cession de droit d’usage et d’habitation, ils affirment qu’il est nul pour avoir été établi sous signature privée et qu’il est sans objet et impossible puisqu’il consiste pour Monsieur [U] à céder un droit d’usage et d’habitation dont il ne dispose pas. 

Concernant la nullité du compromis de vente du 14 mars 2022, les consorts [L] se fondent, à titre principal, sur les articles 414-1 et 414-2 du code civil pour affirmer que Monsieur [A] [L] était atteint au moment de l’acte d’un trouble mental viciant son consentement. Ils exposent que deux ans auparavant, Monsieur [L] avait manifesté un déclin de son autonomie et de ses facultés cognitives, comme en témoigne son médecin traitant dans un certificat médical du 14 octobre 2020. Ils indiquent que Monsieur [L] avait adressé un pouvoir à sa fille, Madame [R] [L], décrivant son état de faiblesse et que leur père a fait l’objet d’une expertise médicale le 21 juin 2022 par le Docteur [B], psychiatre, selon laquelle il présentait une abolition de son jugement au moment de la signature du compromis de vente de son appartement. Ils ajoutent que le certificat fait état d’une altération de ses facultés mentales justifiant l’ouverture d’une mesure de protection. Ils mettent en exergue également que le psychiatre estime que leur père était persuadé qu’il avait vendu son appartement en viager, alors qu’il n’avait conclu qu’un compromis de vente, révélant sa confusion d’esprit. Ils ajoutent que l’examen médical par le Docteur [B] a été effectué avant que M. [U] ne lève la condition suspensive d’obtention de son prêt. Sur le prix de vente mentionné au compromis du 14 mars 2022, les consorts [L] font valoir qu’il est bien inférieur au prix du marché tel qu’établi par cinq agences immobilières différentes. Ils concluent que la vente litigieuse était insusceptible d’être réitérée compte tenu de l’état d’aliénation mentale de leur père.

A titre subsidiaire, les consorts [L] soutiennent qu’en application des articles 1130 et 1131 du code civil, Monsieur [A] [L] n’a pas exprimé son consentement libre et éclairé lors de la signature du compromis de vente du 14 mars 2022 et que, par ses agissements, Monsieur [U] a commis un dol créant une confusion dans l’esprit de leur père sur la nature et le prix de l’acte signé. Au visa de l’article 1143 du code civil, ils ajoutent que l’acte litigieux est nul pour violences psychologiques dans la mesure où l’état de faiblesse de Monsieur [L], l’apparition de Monsieur [U] dans sa vie et la succession d’actes signés, aboutissent à la vente du bien en dessous de la valeur du marché, au détriment du vendeur et de ses héritiers. 

S’agissant de leur demande d’indemnisation, les consorts [L] soutiennent qu’ils subissent un préjudice moral caractérisé par un trouble dans leurs conditions d’existence et dans le deuil de leur père résultant des circonstances dans lesquelles ce compromis a été signé. Ils allèguent d’un préjudice financier tenant au fait que le marché de l’immobilier et du crédit connait des tensions rendant complexe, voire impossible, la vente de cet actif immobilier dépendant de la succession au prix auquel il a été estimé. Ils chiffrent leur manque à gagner à hauteur de 10.000 euros selon les estimations produites de la valeur vénale du bien auquel ils ajoutent les frais exposés pour la conservation de l’appartement vide, qu’ils estiment à hauteur de 10.970 euros. 

Aux termes de ses dernières conclusions du 22 janvier 2025, M. [U] demande au Tribunal de juger que le compromis de vente du 14 mars 2022 est valable et de condamner solidairement les consorts [L] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ainsi que la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance. 

Il soutient que ni le certificat médical du 14 octobre 2020, ni le pouvoir que Monsieur [A] [L] a adressé à sa fille ne permet pas de caractériser l’insanité d’esprit du de cujus, mais que ces deux pièces démontrent simplement qu’il rencontre un problème de santé physique qui l’empêche de se déplacer. S’agissant du rapport du Docteur [B], il considère qu’il ne fait que reprendre les dires de la fille du de cujus et qu’il n’en résulte qu’une légère désorientation du patient, celui-ci étant capable d’exprimer sa volonté. En tout état de cause, il fait valoir que le compromis de vente a été signé en amont de l’établissement de ce rapport et que Maître [Z], notaire ayant reçu l’acte, n’a perçu aucune confusion mentale chez Monsieur [A] [L]. Il met également en exergue que ni Maître [X], qui a reçu la promesse de vente du 2 décembre 2021, ni l’agent immobilier, qui l’a mis en contact avec Monsieur [L], n’ont décelé d’altération des facultés mentales du vendeur. 

Pour s’opposer à la demande subsidiaire des consorts [L], Monsieur [W] [U] explique qu’il est entré en contact avec Monsieur [A] [L] par l’intermédiaire d’un agent immobilier, que l’appartement lui a été présenté au prix de 100.000 euros avec comme condition que le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et qu’à aucun moment Monsieur [L] n’a été trompé. Sur le prix, il fait valoir que le marché immobilier n’a que très peu évolué depuis mars 2022 et que les difficultés d’obtenir un financement bancaire existaient déjà puisqu’il s’était lui-même vu refuser un prêt. 

Monsieur [W] [U] sollicite l’indemnisation du préjudice moral subi du fait qu’il est présenté, de manière diffamatoire, comme un acquéreur malintentionné qui aurait trompé la vigilance d’une personne âgée. 

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 février 2025. 

Initialement fixée à l’audience se tenant le 12 mars 2025 pour plaidoiries, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 mai 2026 à laquelle elle a été retenue.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du compromis de vente du 14 mars 2022

Selon l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.

En application de l’article 1128 du code civil, le consentement des parties est nécessaire à la validité d'un contrat. 

Conformément aux articles 1129 et 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. Il appartient à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. 

En l’espèce, il est constant qu’au jour de la signature du compromis de vente avec Monsieur [U], le 14 mars 2022, Monsieur [A] [L] était âgé de 83 ans et qu’il vivait seul dans son appartement. 

Si le pouvoir rédigé le 14 octobre 2020 par Monsieur [A] [L] au profit de sa fille, [R] [L], fait état de “faiblesses de santé” ayant un impact sur sa mobilité, il n’est pas probant de son état mental à cette époque. 

Le certificat établi le même jour par le Docteur [J], médecin généraliste, décrivant “une polypathologie rendant difficile la réalisation de démarches administratives” éclaire en revanche sur l’existence de difficultés d’ordre intellectuel à cette date, sans être suffisant pour caractériser l’insanité d’esprit du patient. 

Le certificat établi le 21 juin 2022 par le Docteur [S] [B], médecin psychiatre, à la requête de Mme [R] [L] en vue d’une mesure de protection, est quant à lui probant d’une altération des facultés mentales de M. [A] [L] particulièrement prégnante puisque l’expert indique que la personne examinée comprend difficilement ses interlocuteurs, qu’elle peut difficilement exprimer sa volonté, lire, écrire, compter et qu’elle est dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts tant patrimoniaux que personnels en raison de l’altération de ses facultés. Il relève que le patient est alors “convaincu d’avoir déjà vendu son appartement en viager”. 

Cet examen, qui intervient trois mois après la conclusion du compromis de vente litigieux, est révélateur de la confusion d’esprit de M. [A] [L] quant à la portée de ses actes. A cet égard, l’expert indique au sujet de l’acte querellé que “Monsieur [L] présentait déjà au moment de la signature une abolition de son jugement”. 

Il est donc établi par un certificat médical d’un professionnel de la santé mentale qu'il y a eu altération des facultés de discernement au jour de la conclusion de l’acte querellé.

M. [U] échoue pour sa part à rapporter la preuve d’un intervalle lucide au seul motif que l’acte a été établi par devant notaire. L’appréciation de ce professionnel du droit quant au caractère éclairé du consentement donné par le promettant ne pouvant prévaloir sur celle d’un professionnel de la santé mentale quant à l’étendue de l’altération des facultés mentales. 

Le défaut de consentement valablement donné par Monsieur [A] [L] au compromis de vente signé le 14 mars 2022, du fait d’une abolition de son jugement, entache l’acte considéré d’une nullité relative. 

Les héritiers n’ayant pas confirmé le compromis de vente signé dans ces circonstances, sa nullité est prononcée. 

Sur les demandes d’annulation de la promesse de vente du 2 décembre 2021

Suivant acte notarié du Monsieur [A] [L] a consenti à Monsieur [W] [U] une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives portant sur les lots n°440 et n°304 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 4], ainsi que des meubles, pour une durée expirant le 11 mars 2022 à 18 heures. 

Il n’est pas litigieux entre les parties que la condition suspensive d’obtention du prêt ne s’est pas réalisée dans le délai stipulé à la promesse et que la promesse de vente est devenue caduque. 

Les effets de la caducité sont en revanche distincts de ceux de la nullité. 

Les consorts [L] ne développent aucun moyen au soutien de la nullité excipée de cette promesse alors que la charge de la preuve d’une cause de nullité de l’acte querellé leur incombe. 

L’insanité d’esprit de M. [A] [L] n’étant pas établie à cette date par la seule production du certificat du Docteur [J], la demande d’annulation ne pourra qu’être rejetée. 

Sur la demande d’annulation de l’acte de cession du 27 février 2022

En vertu de l’article 544 du code civil, le droit de propriété est un droit personnel permettant à son titulaire de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'il n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En ce sens et aux termes de l’article 625 du code civil, le propriétaire d’un bien peut établir un droit d’usage et d’habitation, de la même manière que l’usufruit. L’article 628 suivant précise que les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui les a établis. 

En l’espèce, aux termes d’un acte sous seing privé daté du 27 février 2022, Monsieur [W] [U] cède à Monsieur [A] [L] un droit d’usage et d’habitation des lots de copropriété n°440 et n°304 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4]. 

Toutefois, à cette date, Monsieur [W] [U] n’est pas le propriétaire des biens immobiliers considérés. Il est alors uniquement bénéficiaire d’une promesse de vente de ces biens en date du 2 décembre 2021 n’ayant pas donné lieu à réitération par acte authentique. 

Nul ne pouvant transférer à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même, M. [U] ne pouvait céder les droits réels objets de la convention signée le 27 février 2022 à défaut de justifier de la qualité de propriétaire. 

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la cession litigieuse. 

Sur la demande de dommages-intérêts des consorts [L]

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. 

Par ailleurs, l’article 1241 du même code dispose chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Les consorts [L] font état d’un préjudice moral causé par les circonstances dans lesquelles le compromis de vente a été signé le 14 mars 2022 ; ils soutiennent qu’elles les troublent dans leurs conditions d’existence et à l’occasion du deuil de leur défunt père. Ils font par ailleurs état d’un préjudice économique, qu’ils chiffrent à 10.000 euros, en considération d’un marché immobilier et du crédit qui serait moins favorable qu’au jour de l’ouverture de la succession. Ils demandent l’allocation d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts, tous préjudices confondus. 

Toutefois, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de M. [U] qui, à l’instar du notaire par devant lequel le compromis de vente du 14 mars 2022 a été passé, a pu légitimement croire à l’absence d’abolition du jugement de M. [A] [L]. Sa façon de répondre de manière générale avec des phrases toutes faites ou en éludant les questions, tel que relevé par l’expert psychiatre, a pu tromper la vigilance des personnes l’entourant sans pour autant caractériser une négligence de leur part. 

La preuve de pressions exercées par le bénéficiaire de la promesse n’est nullement rapportée au travers des actes ayant précédé la signature du compromis de vente, ni par l’acte en lui-même, notamment au regard du prix retenu qui n’est pas déraisonnable au regard des estimations produites. 

Les consorts [L] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts. 

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de M. [U]

M. [U] allègue d’un préjudice moral subi qu’il évalue à 10.000 euros. Il expose qu’il a été présenté comme un acquéreur malintentionné qui aurait trompé la vigilance d’une personne âgée. 

Toutefois, force est de constater que les propos en cause, qu’il qualifie de diffamant, n’ont pas reçu de publicité particulière et s’inscrivent dans le cadre de l’exercice du droit d’ester en justice sans qu’un abus ne soit caractérisé à l’examen des termes employés. 

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée en l’absence de faute caractérisée à l’encontre des demandeurs dont l’action est en partie fondée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L'instance a été nécessaire pour départager les parties, en conséquence chaque partie gardera la charge des frais qu'elle a engagés. 

Il n’y a pas lieu, en équité, à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une des parties. 

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Eu égard à la nature de l’affaire et à l’issue du litige, il n’est pas justifié d’y déroger.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

PRONONCE la nullité du compromis de vente conclu le 14 mars 2022 entre Monsieur [W] [U] et Monsieur [A] [L] pour insanité d’esprit de ce dernier ;

DEBOUTE Madame [H] [L] épouse [C], Monsieur [Q] [L] et Madame [R] [L] de leur demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente conclue le 2 décembre 2021 entre Monsieur [A] [L] et Monsieur [W] [U] ; 

ANNULE la cession du droit d’usage et d’habitation conclue le 27 février 2022 entre Monsieur [A] [L] et Monsieur [W] [U] ; 

DEBOUTE Madame [H] [L] épouse [C], Monsieur [Q] [L] et Madame [R] [L] de leur demande de dommages et intérêts ; 

DEBOUTE Monsieur [W] [U] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens qu’elle a engagés ; 

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une des parties ; 

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement. 


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, 


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 23/01046 - N° Portalis DB3E-W-B7H-L55C

En date du : 24 août 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt quatre août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 mai 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 4 août 2026 prorogé au 24 août 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDEURS :

Madame [H] [G] [I] [L] épouse [C], née le 07 Décembre 1976 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Et
Monsieur [Q] [V] [T] [L], né le 03 Août 1965 à [Localité 2] (13), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Et
Madame [R] [D] [Y] [L], née le 28 Avril 1964 à [Localité 2] (13), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
tous représentés par Me Marc MERCERON, avocat au barreau de TOULON


DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [K] [M] [U], né le 18 Décembre 1988 à [Localité 3] (18), de nationalité Française, Officier sous-marinier, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Pierre OBER, avocat au barreau de TOULON

 




Grosses délivrées le : 
à : 
Me Marc MERCERON - 33
Me Pierre OBER - 1029





EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 2 décembre 2021 de Maître [O] [X], notaire, avec la participation de Maître [D] [N], notaire, Monsieur [A] [L] a consenti à Monsieur [W] [U] une promesse unilatérale de vente comprenant les lots n°440 (appartement) et n°304 (cave) d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 4], cadastré CV n°[Cadastre 1] et n°16, outre meubles listés, pour une durée expirant le 11 mars 2022 à 18 heures, au prix de 100.000 euros. L’acte mentionne que le prix de vente a été déterminé en tenant compte de la valeur du droit d’usage et d’habitation réservé au profit du promettant évalué à 27.929 euros. La promesse a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt notamment. 

Aux termes d’un acte sous seing privé daté du 27 février 2022, Monsieur [U] a cédé, à titre gratuit, à Monsieur [A] [L] le droit d’usage et d’habitation des lots de copropriété n°440 et n°304 précités. 

Le 14 mars 2022, Monsieur [U] et Monsieur [A] [L] ont, par devant Maître [E] [Z], notaire, régularisé un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt portant sur le même bien au prix de 100.000 euros, dont 3000 euros au titre des meubles, stipulant une réitération de l’acte authentique vente au plus tard le 13 juillet 2022. 

Monsieur [U] a notifié au notaire l’accord de financement de son établissement bancaire le 13 juin 2022. 

Par mail du 7 juillet 2022, Maître [Z] a avisé Monsieur [U] que la signature de l’acte authentique était reportée du fait d’une requête en mesure de protection concernant Monsieur [A] [L] ayant été déposée au greffe du juge des tutelles de [Localité 4] le 4 juillet 2022. 

Monsieur [A] [L] est décédé le 5 septembre 2022, laissant pour lui succéder ses trois enfants, Madame [H] [L] épouse [C], Monsieur [Q] [L] et Madame [R] [L] (les consorts [L]). 

Par courrier du 26 octobre 2022, les consorts [L] ont informé Monsieur [U] qu’ils contestent la validité des actes signés par le de cujus au motif notamment de son état de faiblesse constaté par médecin dès le mois d’octobre 2020.

Par courrier du 15 novembre 2022, Monsieur [W] [U] a exposé les circonstances dans lesquelles les actes litigieux ont été signés et a revendiqué leur validité. 

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, les consorts [L] en qualité d’ayants-droits de Monsieur [A] [L] ont assigné Monsieur [W] [U] devant le Tribunal de ce siège afin d’obtenir l’annulation du compromis de vente du 14 mars 2022, de la promesse de vente du 2 décembre 2021 et de l’acte de cession du 27 février 2022 ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 5 février 2025, les consorts [L] demandent au Tribunal de : 
- débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et faire droit à l’acte introductif d’instance, 
- annuler le compromis de vente du 14 mars 2022 et au besoin la promesse de vente du 2 décembre 2021 et l’acte de cession du 27 février 2022, 
-condamner Monsieur [U] à leur verser les sommes suivantes : 
20.000 euros à titre de dommages et intérêts, 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner Monsieur [U] aux dépens avec distraction au profit de Maître Marc MERCERON. 

Au soutien de leur demande d’annulation de la promesse de vente conclue le 2 décembre 2021, les consorts [L] soutiennent qu’elle a expiré le 11 mars 2022 et qu’elle est donc caduque. 

S’agissant de la nullité de l’acte de cession de droit d’usage et d’habitation, ils affirment qu’il est nul pour avoir été établi sous signature privée et qu’il est sans objet et impossible puisqu’il consiste pour Monsieur [U] à céder un droit d’usage et d’habitation dont il ne dispose pas. 

Concernant la nullité du compromis de vente du 14 mars 2022, les consorts [L] se fondent, à titre principal, sur les articles 414-1 et 414-2 du code civil pour affirmer que Monsieur [A] [L] était atteint au moment de l’acte d’un trouble mental viciant son consentement. Ils exposent que deux ans auparavant, Monsieur [L] avait manifesté un déclin de son autonomie et de ses facultés cognitives, comme en témoigne son médecin traitant dans un certificat médical du 14 octobre 2020. Ils indiquent que Monsieur [L] avait adressé un pouvoir à sa fille, Madame [R] [L], décrivant son état de faiblesse et que leur père a fait l’objet d’une expertise médicale le 21 juin 2022 par le Docteur [B], psychiatre, selon laquelle il présentait une abolition de son jugement au moment de la signature du compromis de vente de son appartement. Ils ajoutent que le certificat fait état d’une altération de ses facultés mentales justifiant l’ouverture d’une mesure de protection. Ils mettent en exergue également que le psychiatre estime que leur père était persuadé qu’il avait vendu son appartement en viager, alors qu’il n’avait conclu qu’un compromis de vente, révélant sa confusion d’esprit. Ils ajoutent que l’examen médical par le Docteur [B] a été effectué avant que M. [U] ne lève la condition suspensive d’obtention de son prêt. Sur le prix de vente mentionné au compromis du 14 mars 2022, les consorts [L] font valoir qu’il est bien inférieur au prix du marché tel qu’établi par cinq agences immobilières différentes. Ils concluent que la vente litigieuse était insusceptible d’être réitérée compte tenu de l’état d’aliénation mentale de leur père.

A titre subsidiaire, les consorts [L] soutiennent qu’en application des articles 1130 et 1131 du code civil, Monsieur [A] [L] n’a pas exprimé son consentement libre et éclairé lors de la signature du compromis de vente du 14 mars 2022 et que, par ses agissements, Monsieur [U] a commis un dol créant une confusion dans l’esprit de leur père sur la nature et le prix de l’acte signé. Au visa de l’article 1143 du code civil, ils ajoutent que l’acte litigieux est nul pour violences psychologiques dans la mesure où l’état de faiblesse de Monsieur [L], l’apparition de Monsieur [U] dans sa vie et la succession d’actes signés, aboutissent à la vente du bien en dessous de la valeur du marché, au détriment du vendeur et de ses héritiers. 

S’agissant de leur demande d’indemnisation, les consorts [L] soutiennent qu’ils subissent un préjudice moral caractérisé par un trouble dans leurs conditions d’existence et dans le deuil de leur père résultant des circonstances dans lesquelles ce compromis a été signé. Ils allèguent d’un préjudice financier tenant au fait que le marché de l’immobilier et du crédit connait des tensions rendant complexe, voire impossible, la vente de cet actif immobilier dépendant de la succession au prix auquel il a été estimé. Ils chiffrent leur manque à gagner à hauteur de 10.000 euros selon les estimations produites de la valeur vénale du bien auquel ils ajoutent les frais exposés pour la conservation de l’appartement vide, qu’ils estiment à hauteur de 10.970 euros. 

Aux termes de ses dernières conclusions du 22 janvier 2025, M. [U] demande au Tribunal de juger que le compromis de vente du 14 mars 2022 est valable et de condamner solidairement les consorts [L] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ainsi que la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance. 

Il soutient que ni le certificat médical du 14 octobre 2020, ni le pouvoir que Monsieur [A] [L] a adressé à sa fille ne permet pas de caractériser l’insanité d’esprit du de cujus, mais que ces deux pièces démontrent simplement qu’il rencontre un problème de santé physique qui l’empêche de se déplacer. S’agissant du rapport du Docteur [B], il considère qu’il ne fait que reprendre les dires de la fille du de cujus et qu’il n’en résulte qu’une légère désorientation du patient, celui-ci étant capable d’exprimer sa volonté. En tout état de cause, il fait valoir que le compromis de vente a été signé en amont de l’établissement de ce rapport et que Maître [Z], notaire ayant reçu l’acte, n’a perçu aucune confusion mentale chez Monsieur [A] [L]. Il met également en exergue que ni Maître [X], qui a reçu la promesse de vente du 2 décembre 2021, ni l’agent immobilier, qui l’a mis en contact avec Monsieur [L], n’ont décelé d’altération des facultés mentales du vendeur. 

Pour s’opposer à la demande subsidiaire des consorts [L], Monsieur [W] [U] explique qu’il est entré en contact avec Monsieur [A] [L] par l’intermédiaire d’un agent immobilier, que l’appartement lui a été présenté au prix de 100.000 euros avec comme condition que le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et qu’à aucun moment Monsieur [L] n’a été trompé. Sur le prix, il fait valoir que le marché immobilier n’a que très peu évolué depuis mars 2022 et que les difficultés d’obtenir un financement bancaire existaient déjà puisqu’il s’était lui-même vu refuser un prêt. 

Monsieur [W] [U] sollicite l’indemnisation du préjudice moral subi du fait qu’il est présenté, de manière diffamatoire, comme un acquéreur malintentionné qui aurait trompé la vigilance d’une personne âgée. 

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 février 2025. 

Initialement fixée à l’audience se tenant le 12 mars 2025 pour plaidoiries, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 mai 2026 à laquelle elle a été retenue. 

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du compromis de vente du 14 mars 2022

Selon l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.

En application de l’article 1128 du code civil, le consentement des parties est nécessaire à la validité d'un contrat. 

Conformément aux articles 1129 et 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. Il appartient à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. 

En l’espèce, il est constant qu’au jour de la signature du compromis de vente avec Monsieur [U], le 14 mars 2022, Monsieur [A] [L] était âgé de 83 ans et qu’il vivait seul dans son appartement. 

Si le pouvoir rédigé le 14 octobre 2020 par Monsieur [A] [L] au profit de sa fille, [R] [L], fait état de “faiblesses de santé” ayant un impact sur sa mobilité, il n’est pas probant de son état mental à cette époque. 

Le certificat établi le même jour par le Docteur [J], médecin généraliste, décrivant “une polypathologie rendant difficile la réalisation de démarches administratives” éclaire en revanche sur l’existence de difficultés d’ordre intellectuel à cette date, sans être suffisant pour caractériser l’insanité d’esprit du patient. 

Le certificat établi le 21 juin 2022 par le Docteur [S] [B], médecin psychiatre, à la requête de Mme [R] [L] en vue d’une mesure de protection, est quant à lui probant d’une altération des facultés mentales de M. [A] [L] particulièrement prégnante puisque l’expert indique que la personne examinée comprend difficilement ses interlocuteurs, qu’elle peut difficilement exprimer sa volonté, lire, écrire, compter et qu’elle est dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts tant patrimoniaux que personnels en raison de l’altération de ses facultés. Il relève que le patient est alors “convaincu d’avoir déjà vendu son appartement en viager”. 

Cet examen, qui intervient trois mois après la conclusion du compromis de vente litigieux, est révélateur de la confusion d’esprit de M. [A] [L] quant à la portée de ses actes. A cet égard, l’expert indique au sujet de l’acte querellé que “Monsieur [L] présentait déjà au moment de la signature une abolition de son jugement”. 

Il est donc établi par un certificat médical d’un professionnel de la santé mentale qu'il y a eu altération des facultés de discernement au jour de la conclusion de l’acte querellé.

M. [U] échoue pour sa part à rapporter la preuve d’un intervalle lucide au seul motif que l’acte a été établi par devant notaire. L’appréciation de ce professionnel du droit quant au caractère éclairé du consentement donné par le promettant ne pouvant prévaloir sur celle d’un professionnel de la santé mentale quant à l’étendue de l’altération des facultés mentales. 

Le défaut de consentement valablement donné par Monsieur [A] [L] au compromis de vente signé le 14 mars 2022, du fait d’une abolition de son jugement, entache l’acte considéré d’une nullité relative. 

Les héritiers n’ayant pas confirmé le compromis de vente signé dans ces circonstances, sa nullité est prononcée. 

Sur les demandes d’annulation de la promesse de vente du 2 décembre 2021

Suivant acte notarié du Monsieur [A] [L] a consenti à Monsieur [W] [U] une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives portant sur les lots n°440 et n°304 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 4], ainsi que des meubles, pour une durée expirant le 11 mars 2022 à 18 heures. 

Il n’est pas litigieux entre les parties que la condition suspensive d’obtention du prêt ne s’est pas réalisée dans le délai stipulé à la promesse et que la promesse de vente est devenue caduque. 

Les effets de la caducité sont en revanche distincts de ceux de la nullité. 

Les consorts [L] ne développent aucun moyen au soutien de la nullité excipée de cette promesse alors que la charge de la preuve d’une cause de nullité de l’acte querellé leur incombe. 

L’insanité d’esprit de M. [A] [L] n’étant pas établie à cette date par la seule production du certificat du Docteur [J], la demande d’annulation ne pourra qu’être rejetée. 

Sur la demande d’annulation de l’acte de cession du 27 février 2022

En vertu de l’article 544 du code civil, le droit de propriété est un droit personnel permettant à son titulaire de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'il n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En ce sens et aux termes de l’article 625 du code civil, le propriétaire d’un bien peut établir un droit d’usage et d’habitation, de la même manière que l’usufruit. L’article 628 suivant précise que les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui les a établis. 

En l’espèce, aux termes d’un acte sous seing privé daté du 27 février 2022, Monsieur [W] [U] cède à Monsieur [A] [L] un droit d’usage et d’habitation des lots de copropriété n°440 et n°304 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4]. 

Toutefois, à cette date, Monsieur [W] [U] n’est pas le propriétaire des biens immobiliers considérés. Il est alors uniquement bénéficiaire d’une promesse de vente de ces biens en date du 2 décembre 2021 n’ayant pas donné lieu à réitération par acte authentique. 

Nul ne pouvant transférer à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même, M. [U] ne pouvait céder les droits réels objets de la convention signée le 27 février 2022 à défaut de justifier de la qualité de propriétaire. 

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la cession litigieuse. 

Sur la demande de dommages-intérêts des consorts [L]

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. 

Par ailleurs, l’article 1241 du même code dispose chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Les consorts [L] font état d’un préjudice moral causé par les circonstances dans lesquelles le compromis de vente a été signé le 14 mars 2022 ; ils soutiennent qu’elles les troublent dans leurs conditions d’existence et à l’occasion du deuil de leur défunt père. Ils font par ailleurs état d’un préjudice économique, qu’ils chiffrent à 10.000 euros, en considération d’un marché immobilier et du crédit qui serait moins favorable qu’au jour de l’ouverture de la succession. Ils demandent l’allocation d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts, tous préjudices confondus. 

Toutefois, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de M. [U] qui, à l’instar du notaire par devant lequel le compromis de vente du 14 mars 2022 a été passé, a pu légitimement croire à l’absence d’abolition du jugement de M. [A] [L]. Sa façon de répondre de manière générale avec des phrases toutes faites ou en éludant les questions, tel que relevé par l’expert psychiatre, a pu tromper la vigilance des personnes l’entourant sans pour autant caractériser une négligence de leur part. 

La preuve de pressions exercées par le bénéficiaire de la promesse n’est nullement rapportée au travers des actes ayant précédé la signature du compromis de vente, ni par l’acte en lui-même, notamment au regard du prix retenu qui n’est pas déraisonnable au regard des estimations produites. 

Les consorts [L] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts. 

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de M. [U]

M. [U] allègue d’un préjudice moral subi qu’il évalue à 10.000 euros. Il expose qu’il a été présenté comme un acquéreur malintentionné qui aurait trompé la vigilance d’une personne âgée. 

Toutefois, force est de constater que les propos en cause, qu’il qualifie de diffamant, n’ont pas reçu de publicité particulière et s’inscrivent dans le cadre de l’exercice du droit d’ester en justice sans qu’un abus ne soit caractérisé à l’examen des termes employés. 

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée en l’absence de faute caractérisée à l’encontre des demandeurs dont l’action est en partie fondée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L'instance a été nécessaire pour départager les parties, en conséquence chaque partie gardera la charge des frais qu'elle a engagés. 

Il n’y a pas lieu, en équité, à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une des parties. 

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Eu égard à la nature de l’affaire et à l’issue du litige, il n’est pas justifié d’y déroger.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

PRONONCE la nullité du compromis de vente conclu le 14 mars 2022 entre Monsieur [W] [U] et Monsieur [A] [L] pour insanité d’esprit de ce dernier ;

DEBOUTE Madame [H] [L] épouse [C], Monsieur [Q] [L] et Madame [R] [L] de leur demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente conclue le 2 décembre 2021 entre Monsieur [A] [L] et Monsieur [W] [U] ; 

ANNULE la cession du droit d’usage et d’habitation conclue le 27 février 2022 entre Monsieur [A] [L] et Monsieur [W] [U] ; 

DEBOUTE Madame [H] [L] épouse [C], Monsieur [Q] [L] et Madame [R] [L] de leur demande de dommages et intérêts ; 

DEBOUTE Monsieur [W] [U] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens qu’elle a engagés ; 

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une des parties ; 

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement. 


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, 


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1178, code civil 1128, code civil 414-1, code civil 414-2, code civil 1143, code civil 1129, code civil 625). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-24T20:39:42.239Z.