Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, JCP, 22 juin 2026, n° 21/01599

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation et baux professionnels

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2012, Monsieur [I] [P] a conclu un contrat de bail avec Madame [W] [Y] épouse [K] prévoyant la mise à disposition d’une maison située au [Adresse 2] à [Localité 2] contre paiement d’un loyer de 500 euros.

Monsieur [I] [P] est décédé le 7 novembre 2017, laissant pour seul héritier son fils Monsieur [H] [P].

Par acte d’huissier du 19 mars 2018, Monsieur [H] [P] a fait délivrer un congé pour vendre à Madame [W] [Y] pour une date limite de restitution du logement au 31 octobre 2018.

Par acte d’huissier en date du 11 mai 2018, Madame [W] [Y] a assigné devant le tribunal d’instance Monsieur [H] [P] afin que le juge :
-déclare nul le congé délivré par Monsieur [H] [P] ;
-dire que Monsieur [H] [P] ne peut se rendre sur les lieux qu’avec autorisation de Madame [W] [Y].
Elle fonde ses demandes sur l’existence d’un nouveau bail conclu le 1er novembre 2017.

Par acte d’huissier en date du 18 juin 2018, Monsieur [H] [P] a assigné Madame [W] [Y] devant le tribunal de grande instance pour faire déclarer nul le contrat du 1er novembre 2017.

Par jugement en date du 17 décembre 2019, le juge d’instance a sursis à statuer dans l’attente du jugement rendu par le tribunal de grande instance concernant la question de la validité du contrat de bail du 1er novembre 2017.

Par jugement en date du 19 avril 2021, le tribunal de grande instance a conclu à la nullité du contrat de bail du 1er novembre 2017.

Madame [W] [Y] a interjeté appel le 22 juin 2021.

Par arrêt de la cour d’appel de Rennes en date du 19 juin 2024, la cour a infirmé le jugement du TGI de Saint-Brieuc en date du 19 avril 2021 et constaté l’incompétence du tribunal de grande instance pour statuer sur la validité du contrat de bail du 1er novembre 2017 et renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Brieuc.

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025.

A l’audience, Madame [W] [Y], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures (conclusions n°2) pour demander au juge de :
- Déclarer nul et nul d’effet le congé notifié par Monsieur [H] [P] à Madame [W] [Y] par acte d’huissier en date du 19 mars 2018 ;
- Constater la validité du contrat de bail du 1er novembre 2017 ;
- Dire et juger que Monsieur [H] [P] ne pourra se rendre sur les lieux loués à Madame [W] [Y] sans son accord ;
- Condamner Monsieur [H] [P] à verser à Madame [W] [Y] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’aide juridique ;
- Statuer sur ce que de droit dépens ;
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, Monsieur [H] [P], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses dernières écritures (conclusions n°5) pour demander au juge :
- De débouter Madame [W] [Y] de ses demandes ;
A titre reconventionnel :
- Juger que le bail conclu entre Monsieur [I] [P] et Madame [W] [Y] le 1er novembre 2017 est nul et de nul effet ;
En conséquence :

- Valider le congé délivré le 19 mars 2018 portant sur le bail conclu le 1er novembre 2012 ;
- Condamner Madame [W] [Y] au paiement à Monsieur [H] [P] à la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux dépens.

L’affaire a été mis en délibéré en dernier lieu au 22 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION

1 – Sur la question de la régularité du contrat de bail en date du 1er novembre 2017

• Sur le moyen soulevé de l’insanité d’esprit de monsieur [I] [P]

Selon l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

Plus spécifiquement au droit des contrats, selon l’article 1129 du code civil, conformément à l'article 414-1, il faut être sain d'esprit pour consentir valablement à un contrat.

L'"insanité d'esprit" est une indisposition psycho-physique qui enlève à celui qui s'en trouve atteint toute aptitude à jouir d'un consentement libre.

La preuve d’une insanité d’esprit au moment de la conclusion du contrat emporte la nullité de l’acte.

La preuve repose sur plusieurs éléments : des certificats médicaux, des témoignages de proches, des expertises psychiatriques ou encore des comportements anormaux observés avant et après la rédaction du testament.

Si l’article 414-1 du code civil vise le moment précis de l’acte, il est cependant de jurisprudence constante que si l’insanité d’esprit existe à la fois dans la période immédiatement antérieure à l’acte comme dans celle immédiatement postérieure, c’est au défendeur qu’il revient de démontrer que l’acte a été passé dans un intervalle de lucidité.
* * *

En l’espèce, Monsieur [H] [P] demande la nullité du contrat de bail conclu par son père au profit de Madame [W] [Y] pour insanité d’esprit. Il fait valoir que :
-son père est décédé le 7 novembre 2017 alors que le bail a été conclu le 1er novembre, soit 6 jours avant ;
-il s’appuie sur les différents témoignages du personnel soignant et les pièces médicales qui montrent qu’à compter du 6 octobre 2017, l’état de santé de Monsieur [I] [P] s’est dégradé tant physiquement que mentalement ;
-son père a été hospitalisé du 21 août 2017 au 25 août 2017, puis du 16 octobre 2017 au 25 octobre 2017 compte tenu de la dégradation de son état physique général ;
-Monsieur [I] [P] a été hospitalisé 
-il rappelle que son père bénéficiait alors d’une prise en charge au quotidien pour les soins et les actes de la vie courante ; cette assistance s’étant accrue à compter du 31 octobre 2017, comme en atteste les infirmières à domicile assurant les soins de Monsieur [I] [P] sur la période.

Monsieur [H] [P] met en exergue :
-que Madame [E] témoigne que Monsieur [I] [P] se trouvait dans les quinze derniers jours de sa vie en incapacité totale de signer quelques documents que ce soient ;
-la prise en charge en soins palliatifs avait des conséquences sur son état psychologique comme en atteste le docteur [F] ;
-le jour de la signature du bail, Madame [Z], sœur de Monsieur [I] [P] a constaté que son frère avait des troubles : oubli de son appel téléphonique, regard vide paraissant hagard, perdu. Elle avait de plus constaté la présence de Madame [Y] au domicile de son beau-père alors que la porte du domicile était fermée à clé ce qui n’arrivait jamais compte tenu du passage infirmier quotidien ;
-que le contenu du contrat de bail litigieux comparé au bail de 2012 montre des différences significatives (durée du bail, durée reconduction, l’étendue du bien mis à disposition, l’absence de révision) ;
-un questionnement sur le signataire réel du bail compte tenu des variations de signatures.

En défense, Madame [W] [Y] fait valoir que :
-la preuve de l’insanité de Monsieur [I] [P] n’est pas rapportée ;
-Madame [W] [Y] est restée proche de Monsieur [I] [P] malgré leur séparation et a même été désignée personne de confiance de son ex-compagnon ;
-Madame [O], infirmière a eu une discussion cohérente avec Monsieur [I] [P] le 3 novembre 2017 ;
-Monsieur [I] [P] a démontré être encore en capacité de faire des choix, puisqu’il refusait toute consultation avec u psychologue ;
-elle produit une expertise graphologique qui conclut que c’est bien Monsieur [I] [P] qui a signé le contrat de bail du 1er novembre 2017.

Si les certificats médicaux, comme les nombreuses attestations produites par le requérant montre une dégradation rapide et permanente de l’état de santé de Monsieur [I] [P] à compter de septembre 2017, force est de constater que les différents médecins ont identifié un affaiblissement général dû à des problèmes cardio-respiratoires majeurs sans affirmer de retentissement sur la capacité contractuelle de Monsieur [I] [P]. En effet, s’il est fait état d’un état dépressif, de conséquences sur la mémoire immédiate du fait des traitements antidouleurs (oubli de passage infirmier), les atteintes possibles aux facultés mentales ne sont pas détaillées. La perte relative de mémoire ou de conscience est d’ailleurs évoquée par le personnel soignant et mise en relation direct avec une prise de médicament (le délire hallucinatoire sous morphine) sans que cela n’empêche l’intéressé d’exprimer sa volonté de manière non équivoque et de mesurer la porter de ses engagements (refus de rencontrer le psychologue.

Dès lors, la demande d’annulation sur le fondement de l’insanité d’esprit comme des vices du consentement ne saurait prospérer.

• Sur le moyen soulevé de la contrainte 

Selon l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain.

Et selon l’article 1140 du code civil, il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

Et selon l’article 1143 du même code, il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

Les dispositions de l’article 1143 du code civil impose la réunion de deux conditions :
-un état de dépendance, économique ou psychologique ;
-un avantage tiré manifestement excessif.
* * *

Pour tenter de démontrer un état de dépendance, Monsieur [H] [P] se fonde sur de nombreux témoignages.

Monsieur [H] [P] fait valoir que :
-malgré leur rupture amoureuse Madame [W] [Y] continuait à s’immiscée dans la vie privée de la famille [P] ;
-elle affirme faussement avoir été désignée personne de confiance de son père auprès des services médicaux ;
-Madame [W] [Y] était particulièrement harcelante ; certains témoins indiquant que Monsieur [I] [P] ne savait pas comment faire pour se débarrasser de sa locataire ;
-le harcèlement de Madame [W] [Y] constituait une violence compte tenu de l’état de faiblesse de Monsieur [I] [P] ;
-Monsieur [I] [P] se trouvait dans un état de dépendance de Madame [W] [Y] qui explique la souscription du contrat de bail du 1er novembre 2017 ;
-Monsieur [I] [P] souhaitait vendre la maison, objet du contrat litigieux pour permettre à son petit-fils handicapé d’intégrer un projet d’habitat.

En défense, Madame [W] [Y] conteste tout comportement de harcèlement ou de violences. Elle rappelle qu’elle a eu une relation amoureuse avec Monsieur [I] [P] qui a laissé la place à une relation amicale. 
Elle en veut pour preuve que Monsieur [I] [P] l’a désigné personne de confiance lors de son hospitalisation et lui a confié le soin de ses animaux.

Il résulte des témoignages et attestations rapportées par Monsieur [H] [P] que :
-Madame [W] [Y] qui est la voisine de Monsieur [I] [P] était connue par le personnel médical comme une personne présente auprès de Monsieur [P] (attestation Mme [V], infirmière, CR pôle médecine interne (n°11) , Monsieur [M] (maire de [Localité 2]), Docteur [D]; 
-Les notions d’emprise, d’harcèlement apparaissent dans les membres de la famille directe de Monsieur [I] [P] ([X] [P], sœur ; [R] [P], sœur ; 
Notons que si certains témoignages font état de problèmes avec sa locataire ([Q], [J], [C], [A]).

Madame [W] [Y] produit au contraire des attestations de proches faisant état d’une évolution de sa relation avec Monsieur [I] [P].

L’état de dépendance ne se confond ni avec une simple fragilité (maladie, difficultés financières, importance économique de la relation), ni avec la seule existence d’un litige ou d’un rapport de force contractuel, et suppose la réunion cumulative d’une dépendance réelle, d’un abus et d’un avantage manifestement excessif.

Rappelons que l’état de dépendance à l’égard du cocontractant, exigé par l’article 1143 du code civil, peut résulter d’un état de vulnérabilité, connu de ce cocontractant, dont il abuse lors de la conclusion du contrat pour obtenir un avantage manifestement excessif.

Or, de manière un peu contradictoire, il est décrit un harcèlement de Madame [W] [Y] et un état d’emprise sur Monsieur [I] [P].

Les différentes attestations ne démontrent pas l’existence objective d’un état de dépendance de Monsieur [I] [P] envers Madame [W] [Y]. En effet, les problèmes relationnels entre locataire-propriétaire rapportés par des proches étaient bien antérieurs à la situation de vulnérabilité de Monsieur [I] [P]. Et si les attestations des membres de la famille [P] font état d’emprise, de dépendance, il convient aussi de constater qu’il est rapporté que Madame [W] [Y] n’a jamais été appréciée par la famille de Monsieur [I] [P], de sorte qu’il n’est pas possible de conclure à l’existence d’un état de dépendance avéré de Madame [W] [Y] sur Monsieur [I] [P] compte tenu de l’état de santé de ce dernier.

Dès lors, la demande d’annulation sur le fondement de l’état de dépendance comme des vices du consentement ne saurait prospérer.


2 – Sur la validité du congé pour vente :

Selon l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué (…)
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».

L'article 15, II prévoit que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois de préavis. (…) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ».




Constitue une cause de nullité du congé délivré par le bailleur :
-le congé notifié par lettre simple ;
-le non-respect du délai de préavis de 6 mois ;
-la délivrance d’un congé pour vente d’un immeuble frappé d’insalubrité ;
-le défaut de précision sur les modalités de paiement du prix de la vente ;
-le défaut de capacité et de pouvoir de l’auteur du congé ;
-le défaut de mention du prix de vente ;
-le défaut de mention des conditions de vente (absence de précision sur le bien, objet de la vente) ;
-le défaut de reproduction de l’article 15 II de la loi de 1989 ;
-le défaut de mention dans l’offre du délai de 2 mois pour que le locataire réponde à l’offre de vente ;
-le mention d’un prix volontairement dissuasif pour le locataire.

* * *

En l’espèce, si Monsieur [H] [P] a fait délivrer un congé à Madame [W] [Y] le 19 mars 2018 pour vendre.

Monsieur [H] [P], en qualité d’héritier de Monsieur [I] [P] demande la fin du contrat de bail en date du 1er novembre 2012, renouvelé le 1 nombre 2015 avec une échéance au 31 octobre 2018.

Or il apparaît que le bail sur lequel Monsieur [H] [P] se fonde pour solliciter le congé est arrivé à terme, puisqu’il a été anéanti avec la conclusion d’un nouveau contrat de bail valablement conclu le 1er novembre 2017.

Dès lors le congé délivré est nul, faute de respecter le délai de préavis de 6 mois.


3 – Sur la jouissance paisible du locataire

Selon l’article 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Selon l’article 226-4 du code pénal, l'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne prévoit pas expressément de droit de visite du bailleur. Aucun texte n’oblige le locataire à laisser visiter le logement y compris pendant la durée de son préavis.

Dès lors, il sera rappelé à Monsieur [H] [P] qu’il ne pourra pénétrer sur le bien immobilier et ses dépendances objet du contrat de bail conclu par Madame [W] [Y] qu’avec son accord. 


4 – Sur des demandes accessoires

Monsieur [H] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Monsieur [H] [P] sera également condamné à verser à Madame [W] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée compte tenu de l'ancienneté du litige.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection de Saint-Brieuc, 
statuant par jugement contradictoire en premier ressort :

CONSTATE la validité du contrat de bail conclu le 1er novembre 2017 entre Monsieur [I] [P] et Madame [W] [Y] sur le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 2] ;

DECLARE nul le congé délivré le 19 mars 2018 par Monsieur [H] [P] en qualité d’héritier de Monsieur [I] [P] à Madame [W] [Y] ; 

RAPPELLE à Monsieur [H] [P] qu’il ne peut pénétrer, pendant la durée du bail, sur le bien objet du contrat de location, qu’avec l’accord préalable de Madame [W] [Y] ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à verser à Madame [W] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux entiers dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION











Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me GOURGAND
- 1 CCC par dépôt en case à Me MENOU LESPAGNOL
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
Annexe 2
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00286
N° RG 21/01599 - N° Portalis DBXM-W-B7F-EX6J
Le 22 JUIN 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE 

DÉBATS : à l'audience publique du 16 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 22 JUIN 2026 après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt deux Juin deux mil vingt six 



ENTRE :

Madame [W] [Y] épouse [K], 
Demeurant [Adresse 2] 
[Localité 2]
Représentée par Me Katell GOURGAND, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,



ET :

Monsieur [H] [P], 
Demeurant [Adresse 3] 
[Localité 3]
Représenté par Me Anne-valérie MENOU-LESPAGNOL, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,












 -1-
EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2012, Monsieur [I] [P] a conclu un contrat de bail avec Madame [W] [Y] épouse [K] prévoyant la mise à disposition d’une maison située au [Adresse 2] à [Localité 2] contre paiement d’un loyer de 500 euros.

Monsieur [I] [P] est décédé le 7 novembre 2017, laissant pour seul héritier son fils Monsieur [H] [P].

Par acte d’huissier du 19 mars 2018, Monsieur [H] [P] a fait délivrer un congé pour vendre à Madame [W] [Y] pour une date limite de restitution du logement au 31 octobre 2018.

Par acte d’huissier en date du 11 mai 2018, Madame [W] [Y] a assigné devant le tribunal d’instance Monsieur [H] [P] afin que le juge :
-déclare nul le congé délivré par Monsieur [H] [P] ;
-dire que Monsieur [H] [P] ne peut se rendre sur les lieux qu’avec autorisation de Madame [W] [Y].
Elle fonde ses demandes sur l’existence d’un nouveau bail conclu le 1er novembre 2017.

Par acte d’huissier en date du 18 juin 2018, Monsieur [H] [P] a assigné Madame [W] [Y] devant le tribunal de grande instance pour faire déclarer nul le contrat du 1er novembre 2017.

Par jugement en date du 17 décembre 2019, le juge d’instance a sursis à statuer dans l’attente du jugement rendu par le tribunal de grande instance concernant la question de la validité du contrat de bail du 1er novembre 2017.

Par jugement en date du 19 avril 2021, le tribunal de grande instance a conclu à la nullité du contrat de bail du 1er novembre 2017.

Madame [W] [Y] a interjeté appel le 22 juin 2021.

Par arrêt de la cour d’appel de Rennes en date du 19 juin 2024, la cour a infirmé le jugement du TGI de Saint-Brieuc en date du 19 avril 2021 et constaté l’incompétence du tribunal de grande instance pour statuer sur la validité du contrat de bail du 1er novembre 2017 et renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Brieuc.

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025.

A l’audience, Madame [W] [Y], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures (conclusions n°2) pour demander au juge de :
- Déclarer nul et nul d’effet le congé notifié par Monsieur [H] [P] à Madame [W] [Y] par acte d’huissier en date du 19 mars 2018 ;
- Constater la validité du contrat de bail du 1er novembre 2017 ;
- Dire et juger que Monsieur [H] [P] ne pourra se rendre sur les lieux loués à Madame [W] [Y] sans son accord ;
- Condamner Monsieur [H] [P] à verser à Madame [W] [Y] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’aide juridique ;
- Statuer sur ce que de droit dépens ;
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, Monsieur [H] [P], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses dernières écritures (conclusions n°5) pour demander au juge :
- De débouter Madame [W] [Y] de ses demandes ;
A titre reconventionnel :
- Juger que le bail conclu entre Monsieur [I] [P] et Madame [W] [Y] le 1er novembre 2017 est nul et de nul effet ;
En conséquence :

- Valider le congé délivré le 19 mars 2018 portant sur le bail conclu le 1er novembre 2012 ;
- Condamner Madame [W] [Y] au paiement à Monsieur [H] [P] à la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux dépens.

L’affaire a été mis en délibéré en dernier lieu au 22 juin 2026.


MOTIVATION

1 – Sur la question de la régularité du contrat de bail en date du 1er novembre 2017

• Sur le moyen soulevé de l’insanité d’esprit de monsieur [I] [P]

Selon l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

Plus spécifiquement au droit des contrats, selon l’article 1129 du code civil, conformément à l'article 414-1, il faut être sain d'esprit pour consentir valablement à un contrat.

L'"insanité d'esprit" est une indisposition psycho-physique qui enlève à celui qui s'en trouve atteint toute aptitude à jouir d'un consentement libre.

La preuve d’une insanité d’esprit au moment de la conclusion du contrat emporte la nullité de l’acte.

La preuve repose sur plusieurs éléments : des certificats médicaux, des témoignages de proches, des expertises psychiatriques ou encore des comportements anormaux observés avant et après la rédaction du testament.

Si l’article 414-1 du code civil vise le moment précis de l’acte, il est cependant de jurisprudence constante que si l’insanité d’esprit existe à la fois dans la période immédiatement antérieure à l’acte comme dans celle immédiatement postérieure, c’est au défendeur qu’il revient de démontrer que l’acte a été passé dans un intervalle de lucidité.
* * *

En l’espèce, Monsieur [H] [P] demande la nullité du contrat de bail conclu par son père au profit de Madame [W] [Y] pour insanité d’esprit. Il fait valoir que :
-son père est décédé le 7 novembre 2017 alors que le bail a été conclu le 1er novembre, soit 6 jours avant ;
-il s’appuie sur les différents témoignages du personnel soignant et les pièces médicales qui montrent qu’à compter du 6 octobre 2017, l’état de santé de Monsieur [I] [P] s’est dégradé tant physiquement que mentalement ;
-son père a été hospitalisé du 21 août 2017 au 25 août 2017, puis du 16 octobre 2017 au 25 octobre 2017 compte tenu de la dégradation de son état physique général ;
-Monsieur [I] [P] a été hospitalisé 
-il rappelle que son père bénéficiait alors d’une prise en charge au quotidien pour les soins et les actes de la vie courante ; cette assistance s’étant accrue à compter du 31 octobre 2017, comme en atteste les infirmières à domicile assurant les soins de Monsieur [I] [P] sur la période.

Monsieur [H] [P] met en exergue :
-que Madame [E] témoigne que Monsieur [I] [P] se trouvait dans les quinze derniers jours de sa vie en incapacité totale de signer quelques documents que ce soient ;
-la prise en charge en soins palliatifs avait des conséquences sur son état psychologique comme en atteste le docteur [F] ;
-le jour de la signature du bail, Madame [Z], sœur de Monsieur [I] [P] a constaté que son frère avait des troubles : oubli de son appel téléphonique, regard vide paraissant hagard, perdu. Elle avait de plus constaté la présence de Madame [Y] au domicile de son beau-père alors que la porte du domicile était fermée à clé ce qui n’arrivait jamais compte tenu du passage infirmier quotidien ;
-que le contenu du contrat de bail litigieux comparé au bail de 2012 montre des différences significatives (durée du bail, durée reconduction, l’étendue du bien mis à disposition, l’absence de révision) ;
-un questionnement sur le signataire réel du bail compte tenu des variations de signatures.

En défense, Madame [W] [Y] fait valoir que :
-la preuve de l’insanité de Monsieur [I] [P] n’est pas rapportée ;
-Madame [W] [Y] est restée proche de Monsieur [I] [P] malgré leur séparation et a même été désignée personne de confiance de son ex-compagnon ;
-Madame [O], infirmière a eu une discussion cohérente avec Monsieur [I] [P] le 3 novembre 2017 ;
-Monsieur [I] [P] a démontré être encore en capacité de faire des choix, puisqu’il refusait toute consultation avec u psychologue ;
-elle produit une expertise graphologique qui conclut que c’est bien Monsieur [I] [P] qui a signé le contrat de bail du 1er novembre 2017.

Si les certificats médicaux, comme les nombreuses attestations produites par le requérant montre une dégradation rapide et permanente de l’état de santé de Monsieur [I] [P] à compter de septembre 2017, force est de constater que les différents médecins ont identifié un affaiblissement général dû à des problèmes cardio-respiratoires majeurs sans affirmer de retentissement sur la capacité contractuelle de Monsieur [I] [P]. En effet, s’il est fait état d’un état dépressif, de conséquences sur la mémoire immédiate du fait des traitements antidouleurs (oubli de passage infirmier), les atteintes possibles aux facultés mentales ne sont pas détaillées. La perte relative de mémoire ou de conscience est d’ailleurs évoquée par le personnel soignant et mise en relation direct avec une prise de médicament (le délire hallucinatoire sous morphine) sans que cela n’empêche l’intéressé d’exprimer sa volonté de manière non équivoque et de mesurer la porter de ses engagements (refus de rencontrer le psychologue.

Dès lors, la demande d’annulation sur le fondement de l’insanité d’esprit comme des vices du consentement ne saurait prospérer.

• Sur le moyen soulevé de la contrainte 

Selon l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain.

Et selon l’article 1140 du code civil, il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

Et selon l’article 1143 du même code, il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

Les dispositions de l’article 1143 du code civil impose la réunion de deux conditions :
-un état de dépendance, économique ou psychologique ;
-un avantage tiré manifestement excessif.
* * *

Pour tenter de démontrer un état de dépendance, Monsieur [H] [P] se fonde sur de nombreux témoignages.

Monsieur [H] [P] fait valoir que :
-malgré leur rupture amoureuse Madame [W] [Y] continuait à s’immiscée dans la vie privée de la famille [P] ;
-elle affirme faussement avoir été désignée personne de confiance de son père auprès des services médicaux ;
-Madame [W] [Y] était particulièrement harcelante ; certains témoins indiquant que Monsieur [I] [P] ne savait pas comment faire pour se débarrasser de sa locataire ;
-le harcèlement de Madame [W] [Y] constituait une violence compte tenu de l’état de faiblesse de Monsieur [I] [P] ;
-Monsieur [I] [P] se trouvait dans un état de dépendance de Madame [W] [Y] qui explique la souscription du contrat de bail du 1er novembre 2017 ;
-Monsieur [I] [P] souhaitait vendre la maison, objet du contrat litigieux pour permettre à son petit-fils handicapé d’intégrer un projet d’habitat.

En défense, Madame [W] [Y] conteste tout comportement de harcèlement ou de violences. Elle rappelle qu’elle a eu une relation amoureuse avec Monsieur [I] [P] qui a laissé la place à une relation amicale. 
Elle en veut pour preuve que Monsieur [I] [P] l’a désigné personne de confiance lors de son hospitalisation et lui a confié le soin de ses animaux.

Il résulte des témoignages et attestations rapportées par Monsieur [H] [P] que :
-Madame [W] [Y] qui est la voisine de Monsieur [I] [P] était connue par le personnel médical comme une personne présente auprès de Monsieur [P] (attestation Mme [V], infirmière, CR pôle médecine interne (n°11) , Monsieur [M] (maire de [Localité 2]), Docteur [D]; 
-Les notions d’emprise, d’harcèlement apparaissent dans les membres de la famille directe de Monsieur [I] [P] ([X] [P], sœur ; [R] [P], sœur ; 
Notons que si certains témoignages font état de problèmes avec sa locataire ([Q], [J], [C], [A]).

Madame [W] [Y] produit au contraire des attestations de proches faisant état d’une évolution de sa relation avec Monsieur [I] [P].

L’état de dépendance ne se confond ni avec une simple fragilité (maladie, difficultés financières, importance économique de la relation), ni avec la seule existence d’un litige ou d’un rapport de force contractuel, et suppose la réunion cumulative d’une dépendance réelle, d’un abus et d’un avantage manifestement excessif.

Rappelons que l’état de dépendance à l’égard du cocontractant, exigé par l’article 1143 du code civil, peut résulter d’un état de vulnérabilité, connu de ce cocontractant, dont il abuse lors de la conclusion du contrat pour obtenir un avantage manifestement excessif.

Or, de manière un peu contradictoire, il est décrit un harcèlement de Madame [W] [Y] et un état d’emprise sur Monsieur [I] [P].

Les différentes attestations ne démontrent pas l’existence objective d’un état de dépendance de Monsieur [I] [P] envers Madame [W] [Y]. En effet, les problèmes relationnels entre locataire-propriétaire rapportés par des proches étaient bien antérieurs à la situation de vulnérabilité de Monsieur [I] [P]. Et si les attestations des membres de la famille [P] font état d’emprise, de dépendance, il convient aussi de constater qu’il est rapporté que Madame [W] [Y] n’a jamais été appréciée par la famille de Monsieur [I] [P], de sorte qu’il n’est pas possible de conclure à l’existence d’un état de dépendance avéré de Madame [W] [Y] sur Monsieur [I] [P] compte tenu de l’état de santé de ce dernier.

Dès lors, la demande d’annulation sur le fondement de l’état de dépendance comme des vices du consentement ne saurait prospérer.


2 – Sur la validité du congé pour vente :

Selon l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué (…)
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».

L'article 15, II prévoit que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois de préavis. (…) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ».




Constitue une cause de nullité du congé délivré par le bailleur :
-le congé notifié par lettre simple ;
-le non-respect du délai de préavis de 6 mois ;
-la délivrance d’un congé pour vente d’un immeuble frappé d’insalubrité ;
-le défaut de précision sur les modalités de paiement du prix de la vente ;
-le défaut de capacité et de pouvoir de l’auteur du congé ;
-le défaut de mention du prix de vente ;
-le défaut de mention des conditions de vente (absence de précision sur le bien, objet de la vente) ;
-le défaut de reproduction de l’article 15 II de la loi de 1989 ;
-le défaut de mention dans l’offre du délai de 2 mois pour que le locataire réponde à l’offre de vente ;
-le mention d’un prix volontairement dissuasif pour le locataire.

* * *

En l’espèce, si Monsieur [H] [P] a fait délivrer un congé à Madame [W] [Y] le 19 mars 2018 pour vendre.

Monsieur [H] [P], en qualité d’héritier de Monsieur [I] [P] demande la fin du contrat de bail en date du 1er novembre 2012, renouvelé le 1 nombre 2015 avec une échéance au 31 octobre 2018.

Or il apparaît que le bail sur lequel Monsieur [H] [P] se fonde pour solliciter le congé est arrivé à terme, puisqu’il a été anéanti avec la conclusion d’un nouveau contrat de bail valablement conclu le 1er novembre 2017.

Dès lors le congé délivré est nul, faute de respecter le délai de préavis de 6 mois.


3 – Sur la jouissance paisible du locataire

Selon l’article 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Selon l’article 226-4 du code pénal, l'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne prévoit pas expressément de droit de visite du bailleur. Aucun texte n’oblige le locataire à laisser visiter le logement y compris pendant la durée de son préavis.

Dès lors, il sera rappelé à Monsieur [H] [P] qu’il ne pourra pénétrer sur le bien immobilier et ses dépendances objet du contrat de bail conclu par Madame [W] [Y] qu’avec son accord. 


4 – Sur des demandes accessoires

Monsieur [H] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Monsieur [H] [P] sera également condamné à verser à Madame [W] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée compte tenu de l'ancienneté du litige.








PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection de Saint-Brieuc, 
statuant par jugement contradictoire en premier ressort :

CONSTATE la validité du contrat de bail conclu le 1er novembre 2017 entre Monsieur [I] [P] et Madame [W] [Y] sur le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 2] ;

DECLARE nul le congé délivré le 19 mars 2018 par Monsieur [H] [P] en qualité d’héritier de Monsieur [I] [P] à Madame [W] [Y] ; 

RAPPELLE à Monsieur [H] [P] qu’il ne peut pénétrer, pendant la durée du bail, sur le bien objet du contrat de location, qu’avec l’accord préalable de Madame [W] [Y] ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à verser à Madame [W] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux entiers dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION











Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me GOURGAND
- 1 CCC par dépôt en case à Me MENOU LESPAGNOL
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

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Mise à jour de la source le 2026-06-22T19:49:21.473Z.