Tribunal judiciaire de Valence, CH1 Contentieux Général, 25 juin 2026, n° 24/01835

N° RG 24/01835 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IETH

N° minute : 











Copie exécutoire délivrée
le 25/06/2026

à :
- la SELARL CABINET JP, la SCP GOURRET JULIEN, la SELARL GPS AVOCATS








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 25 JUIN 2026






DEMANDEURS :

Madame [H] [X]
née le 15 Mai 1964 à MONTELIMAR (26)
4 Rue Ravaud
26200 MONTELIMAR
représentée par Maître Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocats postulants au barreau de la Drôme et Maître Rafaël SCHNEIDER, avocat plaidant au barreau de Paris

Monsieur [Z] [A]
né le 27 Avril 1958 à MURET
4 Rue Ravaud
26200 MONTELIMAR
représenté par Maître Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocats postulants au barreau de la Drôme et Maître Rafaël SCHNEIDER, avocat plaidant au barreau de Paris



DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [S]
né le 29 novembre 1962 à MONTELIMAR
3 Bis, rue du Tour de Ville
26200 MONTELIMAR
représenté par Maître Jean POLLARD de la SELARL LELONG & POLLARD, avocats au barreau de la Drôme


Madame [U] [W]
3 bis - Rue du Tour de Ville
26200 MONTELIMAR
représentée par Maître Jean POLLARD de la SELARL LELONG & POLLARD, avocats au barreau de la Drôme


S.C.P. HENRI DENARIE ET [J] [L]-[T] NOTAIRES ASSOCIES
Résidence le Parc Chambaud - 16 Avenue d’Aygu
Le Parc Chabaud
26200 MONTELIMAR
représentée par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats postulants au barreau de la Drôme et Maître DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats plaidants au barreau de Grenoble




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Dominique DALEGRE, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Sylvie REYNAUD, cadre greffière



DÉBATS :

À l’audience publique du 23 avril 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.


FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte authentique contenant partage entre Mme [H] [X] et M. [D] [X], reçu le 18 juin 2015 par Maître [J] [L], notaire associée à MONTELIMAR, madame [H] [X] s’est notamment vue attribuer les biens et droits immobiliers désignés comme suit : “Sur la commune de MONTELIMAR (Drôme), 4 rue Ravaud, une maison d’habitation avec petite remise et jardin attenant figurant au cadastre sous les références suivantes : section AI n°93 lieudit 4, rue Ravaud, contenance 8 ares 4 centiares (...) 8, rue Ravaud, une maison d’habitation et terrain attenant, figurant au cadastre sous les références suivantes : section AI n°94 lieudit 8, rue Ravaud, contenance 7 ares 43 centiares”. 
Suivant acte authentique reçu le 20 octobre 2016 par Maître [J] [L], madame [H] [X] a vendu à M. [Y] [S] et à M. [Z] [A], moyennant le paiement du prix principal de 50.000,00 €, les biens immobiliers désignés comme suit : “Sur la commune de MONTELIMAR (Drôme), 4 rue Ravaud, 30 % en indivision de la totalité en pleine propriété d’une maison d’habitation avec petite remise et jardin attenant figurant au cadastre sous les références suivantes : section AI n°93 lieudit 4, rue Ravaud, contenance 8 ares 4 centiares”. 

Cet acte prévoit notamment les dispositions suivantes relatives au paiement du prix et aux modalités de la vente : 

- “les quotes-parts cédées, soit 30 % du bien, sont acquises par M. [Y] [S] à concurrence de la pleine propriété indivise à concurrence de 90 % (et par) M. [Z] [A] à concurrence de la pleine propriété indivise à concurrence de 10 %, précision étant ici faite que compte tenu de la présente mutation, le bien sera détenu à hauteur de 70 % par Mme [X], à hauteur de 25 % par M. [S] et à hauteur de 5 % par M. [A]” (étant observé que l’acte paraît comporter une erreur matérielle, dans la mesure où, compte tenu des quote-parts cédées, M. [Y] [S] semble devoir détenir 27 % des biens immobiliers et M. [Z] [A] 3 % des biens immobiliers) ;

- le prix de vente est dû par M. [Y] [S] à hauteur de 45.000,00 € (correspondant à 90 % du prix total) et par M. [Z] [A] à hauteur de 5.000,00 € (correspondant à 5 % du prix total) ; 




- les acquéreurs ont payé ce prix comptant par compensation (avec le montant de travaux effectués dans les biens immobiliers en vue de leur location), copie des factures acquittées et réglées par M. [Y] [S] et M. [Z] [A] demeurant annexées à l’acte. 
 
Le même acte contient par ailleurs une convention d’indivision, conclue en application des dispositions des articles 1873-1 et suivants du Code civil, pour une durée de cinq années renouvelable par tacite reconduction, aux termes de laquelle le vendeur et les acquéreurs conviennent essentiellement que le bien a vocation à être loué et à rapporter des loyers (aucun des indivisaires ne pouvant s’opposer à cette vocation, à moins d’un accord unanime), que chaque indivisaire aura droit, selon sa quote-part aux loyers perçus, versés sur un compte indivis ouvert au nom de l’indivision auprès du Crédit Mutuel, et que M. [Z] [A] et M. [Y] [S] sont nommés gérants de l’indivision pour une durée indéterminée. 

Les indivisaires ont créé entre eux une société créée de fait dénommée TR4, active depuis le 9 mai 2018, identifiée au répertoire SIRENE sous le numéro 839 938 024 et ayant pour activité principale la location des logements situés au 4 rue Ravaud à MONTELIMAR. 
 
Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 novembre 2023, le conseil de Mme [H] [X] a mis en demeure Maître [J] [L] d’avoir à lui adresser sous huit jours les annexes de l’acte de vente du 20 octobre 2016. 

Par courrier électronique daté du 29 décembre 2023, la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” a adressé au conseil de Mme [H] [X] les pièces annexes à l’acte de vente (en omettant toutefois de joindre à cet envoi les copies des factures acquittées et réglées par les acquéreurs, visées et mentionnées comme annexées dans l’acte de vente). 

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 30 mai 2023, le conseil de Mme [H] [X] a informé M. [Y] [S] de ce que sa cliente entendait invoquer la nullité de l’acte de vente du 20 octobre 2016, lui demandait de renoncer amiablement à tout droit sur les biens immobiliers faisant l’objet de la vente et de rembourser la somme de 40.000,00 € prélevée sur le compte de l’indivision, ainsi que de la volonté de Mme [H] [X] et de M. [Z] [A] de le destituer de ses fonctions de gérant de l’indivision. 

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 juillet 2023, l’avocat de M. [Y] [S] a informé celui de Mme [H] [X] que son client contestait les prétentions de cette dernière et qu’il lui paraissait opportun, compte tenu des différends opposant les parties, de mettre un terme à l’indivision avant 2026.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 septembre 2023, le conseil de Mme [H] [X] a indiqué à celui de M. [Y] [S] que sa cliente maintenait intégralement sa position et les termes de sa mise en demeure du 30 mai 2023. 








Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 octobre 2023, il a mis en demeure Mme [U] [W] d’avoir à rembourser sous quinze jours la somme de 25.000,00 € prélevée sur le compte de l’indivision. 

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé entre les parties.


******

Par actes de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, Mme [H] [X] et M. [Z] [A] ont fait asigner M. [Y] [S], Mme [U] [W] et la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” devant le présent tribunal. 

Suivant mention au dossier datée du 2 décembre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen des fins de non-recevoir soulevées par la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” d’une part, M. [Y] [S] et Mme [U] [W] d’autre part, tirées de la prescription de l’action des demandeurs, à l’issue de l’instrcution et devant la formation de jugement, appelée à statuer sur le fond. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 9 avril 2026, suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 13 février 2026.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ; 


Vu les dernières écritures de Mme [H] [X] et M. [Z] [A] (conclusions n°2 récapitulatives déposées le 29 janvier 2026) qui demandent au tribunal, au visa des articles 414-1, 1128, 1129, 1169 et 2234 du Code civil, de :

SUR LES FINS DE NON RECEVOIR :

- PRENDRE ACTE de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière compétent,
- CONSTATER que le cours de la prescription a été suspendu en raison de l’incapacité d’agir de Mme [X] entre les années 2016 et 2020,
- DECLARER l’action intentée recevable,

A titre subsidiaire, si le Tribunal considérait avoir besoin d'éléments complémentaires sur l’état de santé mentale de Mme [X] entre 2016 et 2020,

- ORDONNER une expertise médicale pour évaluer la capacité de Mme [X] entre 2016 et 2020 au vu des pathologies dont elle souffrait et des prescriptions et traitements reçus par elle, avec la misssion proposée dans leurs écritures ; 




SUR LE FOND : 

A titre principal,

- CONSTATER que l’acte de vente du 20 octobre 2016 est entaché de nullité, au titre des articles 414-2 et 1129 du Code civil, en raison de l’état de santé mentale de Mme [X] qui n’a pas pu consentir valablement à l’acte ;
- CONSTATER que l’acte de vente du 20 octobre 2016 est entaché de nullité en raison de l’absence de contrepartie sur le fondement de l’article 1178 du Code civil ;
- PRONONCER la nullité de l’acte de vente authentique du 20 octobre 2016 passé entre Mme [X] et Messieurs [A] et [S] instrumenté par Me [J] [L] et publié et enregistré le 09/11/2016 au SPF de VALENCE 2 sous les références 2016 D N°9254 Volume: 2016 P N°6086 par lequel Mme [X] alors propriétaire des biens immobiliers en totalité et en pleine propriété a cédé des quotes-parts dudit bien à hauteur de 5 % à M. [Z] [A] et 25 % à M. [Y] [S], Mme [X] conservant 70 % de quotes-parts dudit bien ;
- DIRE que l’annulation portera sur les biens et droits immobiliers désignés dans leurs écritures;
- ORDONNER la publication de l’annulation de la vente auprès du Service de la Publicité Foncière de Valence 2 ;
- CONDAMNER in solidum M. [Y] [S] et la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” à rembourser à Mme [X] l’intégralité des lovers indument perçus par M. [S] avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure reçue par M. [S] le 5 juin 2023 ;
- CONDAMNER in solidum M. [Y] [S] et la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” à payer à Mme [X] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral qu’elle a subi ;

A titre subsidiaire si, par extraordinaire,le Tribunal ne prononçait pas l’annulation de l’acte de vente du 20 octobre 2016, 

- PRONONCER la résolution judiciaire de la convention d’indivision au tort de M. [S],
- DESIGNER tel notaire qu’il plaira au tribunal afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existante entre Monsieur [S], Madame [X] et Monsieur [A],
- DESIGNER un expert judiciaire comptable afin d’établir le compte de l’indivision et entre les indivisaires, avec la mission proposée dans leurs écritures ;

En tout état de cause, 

- CONDAMNER in solidum M. [S] et Mme [W] à rembourser la somme de 25.000 € à Mme [X] avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure reçue par Mme [W] le 23 octobre 2023 ;
- CONDAMNER M. [S] à rembourser la somme de 15.000 € à Mme [X] avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure reçue par M. [S] le 5 juin 2023 ;
- DEBOUTER d’une part M. [S] et Mme [W] et d’autre part la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et ce même d'office,
- CONDAMNER in solidum M. [S], Mme [W] et la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” à payer à Mme [X] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu”aux entiers dépens de la présente instance ; 




Vu les dernières écritures de M. [Y] [S] et Mme [U] [W] (conclusions déposées le 27 mars 2025) qui demandent au tribunal, au visa des articles 815 et suivants, 1104, 1146, 1217, 2224 et 2234 du Code civil, 9 du Code de procédure civile, 28, 30.5° et 33 du décrtet n°55-22 du 4 janvier 955 portant réforme de la publicité foncière, de : 

A titre principal,

- DECLARER l’action engagée par Madame [X] et Monsieur [A] selon exploit du 27 septembre 2024 comme étant prescrite,
- PRONONCER l’irrecevabilité de l’assignation à défaut de publication effectuée auprès des services de la publicité foncière du lieu de l’immeuble,

A titre subsidiaire,

- DEBOUTER purement et simplement Madame [X] et Monsieur [A] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

- PRONONCER la résolution judiciaire de la convention d’indivision du fait des manquements commis par Madame [X] et Monsieur [A] ;

En conséquence,

- DESIGNER tel notaire qu’il plaira au tribunal afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existante entre Monsieur [S], Madame [X] et Monsieur [A],
- DESIGNER un Expert Judiciaire comptable afin d’établir le compte de l’indivision et entre les indivisaires, avec la mission proposée dans leurs écritures ;
- CONDAMNER in solidum Madame [X] et Monsieur [A] à leur verser la somme de 3.500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER les mêmes, in solidum, aux entiers dépens ; 


Vu les dernières écritures de la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” (conclusions récapitulatives déposées le 3 avril 2026) qui demande au tribunal, au visa de l’article 2224 du Code civil, de : 

A TITRE PRINCIPAL,

- JUGER que Madame [X] et Monsieur [A] ne faisaient l'objet d'aucune mesure de protection des majeurs lors de la régularisation de l’acte de vente du 20 octobre 2016 ;
- JUGER Madame [X] défaillante dans l’administration de la preuve de son insanité d'esprit à la date de signature de l'acte de vente ;
- JUGER que Madame [X] ne peut invoquer les dispositions de l’article 2234 du Code civil pour justifier son action tardive ;
EN CONSEQUENCE,
-JUGER Madame [X] et Monsieur [A] irrecevables en leur action en nullité comme étant prescrite ;





- JUGER Madame [X] et Monsieur [A] irrecevables en leur action tendant à rechercher la responsabilité de la société notariale comme étant prescrite ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- JUGER que Maître [L] n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles en régularisant l’acte de vente du 20 octobre 2016,
- JUGER que Maître [L] ne pouvait suspecter l’existence d’un éventuel montage frauduleux au titre du paiement du prix par compensation avec les factures, dès lors que celles-ci ont été communiquées par les parties et annexées à l’acte de vente ;
- JUGER que Maître [L] ne pouvait être tenu de procéder à des investigations complémentaires au titre de l’analyse des factures transmises par les parties dès lors que le contenu de celles-ci étant cohérent avec les déclarations des vendeurs et des acquéreurs concernant le mécanisme du paiement du prix par compensation ;
- JUGER que Maître [L] ne disposait d’aucun élément de nature à suspecter l’éventuelle insanité d’esprit de Madame [X].JUGER que les prétentions formées par Madame [X] ne peuvent constituer un préjudice indemnisable à l’encontre de la société notariale au titre de la restitution des loyers perçus par Monsieur [S] ;

EN CONSEQUENCE,
- DEBOUTER les consorts [X]/[A] de leurs prétentions dirigées à l’encontre de la société notariale ;
- CONDAMNER in solidum Madame [X] et Monsieur [A] à lui verser une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum Madame [X] et Monsieur [A] aux entiers dépens de l’instance



MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur le respect des formalités de la publicité foncière : 

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles 28.4°.c, 30.5 et 33.C du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que les demandes en justice tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes portant mutation de droits réels immobiliers ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été publiées, dans les trois mois de leur date, au bureau de la conservation des hypothèques du lieu de situation des immeubles concernés et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité (en ce sens notamment : Cour de Cassation - 1ère chambre civile - 20 octobre 1981 n°80-14741) ;

Que le défaut de publication de l’assignation peut être régularisé, conformément aux dispositions de l’article 126 du Code de Procédure Civile, jusqu’au moment où le juge statue (en ce sens notamment : Cour de Cassation - 3ème chambre civile - 26 novembre 2003 n°02-13438);







Attendu que l’article 2457 du Code civil précise que, dans les services chargés de la publicité foncière dont le registre est tenu sous forme d’un document informatique écrit, il est délivré un certificat des formalités acceptées au dépôt et en instance d’enregistrement au fichier immobilier sur les immeubles individuellement désignés dans la demande de renseignements ; 

Attendu qu’en l’espèce, Mme [H] [X] et M. [Z] [A] justifient avoir régulièrement procédé à la publication et à l’enregistrement de l’assignation au SPFE (service de la publicité foncière et de l’enregistrement) de la Drôme, le 25 octobre 2024 sous les références 2604P01 2024 D N°26556 Volume : 2604P01 2024 P N°17553 ; 

Attendu qu’il convient donc de constater la recevabilité de la demande d’annulation de l’acte authentique de vente en date du 20 octobre 2026, au regard des règles de la publicité foncière ;



2) Sur la prescription de l’action en nullité exercée par Mme [H] [X] et M. [Z] [A] : 

Attendu que selon l’article 2224 du Code civil “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer” ;

Que l’article 2234 précise toutefois que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ;

Attendu que la Cour de cassation précise notamment, pour l’application de ces textes, que la prescription de l’action en nullité d’un contrat de vente commence en principe à courir à compter du jour où l’acte prétendument irrégulier a été passé (en ce sens : Cour de cassation - 1ère chambre civile, 26 janvier 1993, n°82-10.426) ; 

Que des troubles mentaux peuvent constituer un cas de force majeure lorsqu’ils ont pour effet de placer une partie dans l’impossibilité absolue d’agir (en ce sens : Cour de cassation - 1ère chambre civiel, 18 février 20013, n°99-21.199) ; 

Attendu qu’en l’espèce, Mme [H] [X] et M. [Z] [A] exercent une action en nullité de l’acte de vente reçu le 20 octobre 2016 par Maître [J] [L], notaire associée à MONTELIMAR, en faisant valoir d’une part que le prix convenu est illusoire, en ce qu’il a été réglé par voie de compensation et au vu de factures ne correspondant pas à des prestations réellement exécutées, réglées ou supportées par les acquéreurs, et d’autre part que Mme [H] [X] ne disposait pas, au moment de l’acte et jusqu’à l’amélioration de son état de santé en 2020, en raison des pathologies dont elle souffrait depuis plusieurs années (éthylisme chronique avec complications pancréatiques et cognitives, dépression sévère avec suivi psychologique et traitements médicamenteux lourds), d’une capacité de discernement suffisante pour consentir valablement au contrat, ni pour engager une action en justice ; 







Mais attendu en premier lieu que le caractère illusoire ou dérisoire du prix convenu dans l’acte, en contrepartie de la vente par Mme [H] [X] d’une quote-part égale à 30 % de la pleine propriété de la maison d’habitation avec petite remise et jardin attenant, sise 4 rue Ravaud à MONTELIMAR et figurant au cadastre sous les références section AI n°93, à le supposer établi, était nécessairement connu des parties le jour où l’acte a été passé (les factures annexées à l’acte de vente, datées des 8 avril, 2, 6, 15 et 25 juin 2016 correspondant à des travaux ou des prestations exécutés avant la vente en vue de la location des biens immobiliers), de sorte que la prescription de l’action en nullité fondée sur les dispositions de l’article 1169 du Code civil a commencé à courir à compter du jour de l’acte authentique et était acquise le 21 octobre 2021, antérieurement à l’introduction de l’instance par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024 ; 

Attendu en deuxième lieu qu’il appartient à ceux qui agissent en nullité pour insanité d’esprit, en application des dispositions de l’article 414-1 du Code civil et qui prétendent s’être trouvés ensuite dans l’impossibilité absolue d’agir en justice par suite d’un état de santé durablement déficient, de rapporter la preuve de l’existence de troubles mentaux au moment de la signature de l’acte et de leur persistance pendant la période de suspension alléguée de la prescription ; 

Que dans le cas présent, les pièces produites par Mme [H] [X] (et notamment les attestations de M. [P] [G] - pharmacien traitant depuis 2013, de Mme [Q] [E] - infirmière à domicile depuis 2016, du docteur [F] [N] - médecin traitant depuis janvier 2018), si elles permettent d’établir que cette dernière souffre depuis de longues années (quinze années selon M. [B] [O] ; depuis le début des années 2000 selon M. [I] [K] ; depuis 2002 selon M. [V] [R]) d’un état de santé dégradé lié à une dépression sévère et à un éthylisme chronique, nécessitant un suivi médical et psychologique important et la prise de traitements médicamenteux lourds, ne suffisent en aucun cas, en l’absence de toute expertise médicale, bilan hospitalier détaillé ou avis psychiatrique circonstancié permettant d’objectiver une altération de ses facultés intellectuelles, à rapporter la preuve d’un état d’insanité d’esprit de l’intéressée au jour de la signature de l’acte de vente, ni la présence, dans les années 2016 à 2020, de troubles du discernement persistants la plaçant dans l’impossibilité absolue d’agir en justice, de sorte que la prescription de l’action en nullité fondée sur les dispositions des articles 414-1, 1128 et 1129 du Code civil a commencé à courir à compter à compter du jour de l’acte authentique et était acquise le 21 octobre 2021, antérieurement à l’introduction de l’instance par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024 ; 

Attendu qu’il convient en conséquence de constater la prescription de l’action en nullité exercée par Mme [H] [X] et M. [Z] [A] et, en conséquence, de déclarer irrecevables leur demande principale tendant au prononcé de la nullité de l’acte authentique de vente du 20 octobre 2026, ainsi que leurs demandes subséquentes tendant à la restitution des loyers perçus par M. [Y] [S] ; 









3) Sur la prescription de l’action en responsabilité exercée par Mme [H] [X] et M. [Z] [A] à l’encontre de la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” : 
Attendu que selon l’article 2224 du Code civil “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer” ; 

Que la Cour de cassation précise, pour l’application de ce texte, que le point de départ de l’action en responsabilité extracontractuelle exercée à l’encontre du notaire, auquel le demandeur reproche un manquement commis à l’occasion de l’établissement d’un acte authentique, se situe à la date de la manifestation du dommage (en ce sens : Cour de Cassation - 3ème chambre civile - 27 février 2020 n° 18-24008) ; 

Attendu qu’en l’espèce, Mme [H] [X] et M. [Z] [A] reprochent à Maître [J] [L] d’une part d’avoir établi un acte invalide, impliquant une partie incapable de donner un consentement valable en raison de son état de santé, et d’autre part de ne pas s’être assurée de l’efficacité de l’acte de vente, en ne vérifiant pas le paiement effectif du prix de vente, effectué par voie de compensation avec des prestations ou des travaux qui n’avaient pas été réellement exécutés, réglés ou supportés par les acquéreurs, et en faisant mention d’annexes inexistantes ; 

Mais attendu que la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” justifie désormais, par la production d’une copie intégrale de l’acte litigieux et de ses annexes, certifiée conforme à la minute, de l’existence effective des annexes mentionnées en page cinq dudit acte (“copies des factures acquittées et réglées par Messieurs [S] et [A]”) ; 
 
Que le caractère invalide ou inefficace de l’acte de vente, à le supposer établi, était nécessairement connu des parties le jour où il a été passé (les factures annexées à l’acte de vente, datées des 8 avril, 2, 6, 15 et 25 juin 2016 correspondant à des travaux ou des prestations exécutés avant la vente en vue de la location des biens immobiliers), de sorte que la prescription de l’action en responsabilité, fondée sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil a commencé à courir à compter à compter du jour de l’acte authentique et était acquise le 21 octobre 2021, antérieurement à l’introduction de l’instance par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024 ; 

Attendu qu’il convient en conséquence de constater la prescription de l’action en responsabilité exercée par Mme [H] [X] et M. [Z] [A] à l’encontre du notaire et, en conséquence, de déclarer irrecevables l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” ; 

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (...) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (...) Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation (...)” ;




Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de laisser à la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” la charge de ses frais de défense ; qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à son profit ; 


4) Sur la résolution de la convention d’indivision et ses conséquences : 

Attendu qu’aux termes de l’article 1532 du Code de procédure civile “Le juge saisi du litige ou chargé de l'instruction de l'affaire peut, à la demande de l'une des parties ou d'office après avoir recueilli leur avis, décider qu'elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement.
Cette décision est une mesure d'administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge.
La décision de convocation interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à, s'il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l'audience de règlement amiable.” ;

Attendu qu’en l’état de leurs dernières écritures, les consorts [X]-[A] et [S]-[W] s’accordent pour solliciter la résolution de la convention d’indivision organisée par l’acte authentique de vente en date du 20 octobre 2016, tout en s’opposant sur les conditions, les modalités et les conséquences de cette résolution ; 

Qu’il apparaît conforme à une bonne administration de la justice et à l’intérêt des parties (qui pourraient ainsi parvenir à un règlement rapide de leur différend, sans recourir à une mesure d’expertise, qui aura nécessairement pour effet de retarder de plusieurs mois, voire de plusieurs années, l’issue définitive de l’affaire) de recueillir leur avis sur leur convocation éventuelle à une audience de règlement amiable pour tenter de parvenir à un accord sur le principe et les conditions de la résolution de la convention d’indivision et sur l’ensemble des points de désaccord subsistants ; 

Que dans l’attente de l’avis des parties, il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties ; 


PAR CES MOTIFS 


Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,


Constate la recevabilité de la demande d’annulation de l’acte authentique de vente en date du 20 octobre 2026, au regard des règles de la publicité foncière ;

Constate la prescription de l’action en nullité exercée par Mme [H] [X] et M. [Z] [A] ; 

En conséquence, déclare irrecevables leur demande principale tendant au prononcé de la nullité de l’acte authentique de vente du 20 octobre 2026, ainsi que leurs demandes subséquentes tendant à la restitution des loyers perçus par M. [Y] [S] ;



Constate la prescription de l’action en responsabilité exercée par Mme [H] [X] et M. [Z] [A] à l’encontre du notaire ; 

En conséquence, déclare irrecevables l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” ; 

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” ; 

Condamne Mme [H] [X] et M. [Z] [A] à supporter les dépens liés à la mise en cause de la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” ; 

En tant que de besoin, met la société civile professionnelle “Henri DENARIE et [J] [L]-[T]” hors de cause ; 


Avant dire droit sur la résolution de la convention d’indivision et ses conséquences,

Enjoint à Mme [H] [X] et M. [Z] [A] (représentés par Maître Florence SERPEGINI) et à M. [Y] [S] et Mme [U] [W] (représentés par Maître Jean POLLARD) de faire parvenir au greffe avant le 31 août 2026 leur avis sur l’éventuel renvoi du dossier, s’agissant uniquement des points de désaccord subsistants, devant le juge de l’ARA (audience de règlement amiable) ;

Rappelle qu’un tel renvoi entraîne une interruption de l’instance dans l’attente de l’issue de la phase amiable et qu’aucune décision, ni sur incident, ni sur le fond, ne pourra être rendue pendant cette interruption ;

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes des parties dans l’attente de leur avis ;

Réserve les dépens ;

Renvoie l’affaire à l’audience juge unique du 10 septembre 2026 à 14 heures, pour faire le point avec les conseils des parties sur la suite de la procédure. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT