Tribunal judiciaire de Nice, Chambre des référés, 16 mai 2025, n° 24/00343

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, Monsieur [C] [T] a assigné la communauté immobilière [Adresse 6] en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :
-Ordonner à la communauté immobilière [Adresse 6], représentée par le Cabinet de syndic Gestion Barberis, le débarrassage total de la parcelle cadastrée Section NB n°[Cadastre 5] et [Cadastre 4] à [Localité 1], et ce sous une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, 
-Condamner la communauté immobilière [Adresse 6] à lui verser à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris les frais de constat d’huissier distraits au profit de Maître Florence Cattenati, Avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 juin 2024, au cours de laquelle Monsieur [C] [T] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, le rejet des demandes adverses et a sollicité le paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

A cette même audience, le Syndicat des coproriétaires [Adresse 6] représenté par le Cabinet de syndic Gestion Barberis a sollicité :
-Le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [C] [O]
-La condamnation de M.[T] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de son conseil Maître Florance CATTENATI.

Par une ordonnance du 1er août 2024, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.
A l’audience du 28 mars 2025 à laquelle l’affaire a été rappelée, M. [C] [T] représenté par son conseil a maintenu ses prétentions dans ses dernières conclusions et a demandé de constater que les frais de médiation se sont élevés à la somme de 1300 € soit 650 € par partie.
Il expose être propriétaire d’une villa individuelle située à [Localité 1] qui jouxte les parcelles NB [Cadastre 5] et [Cadastre 4] dont le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] est propriétaire, que ce dernier réalise des travaux et utilise la parcelle jouxtant sa propriété comme une véritable décharge en y abandonnant des déchets et en entreposant du matériel et de l’outillage, que des produits inflammables et dangereux notamment des bonbonnes de gaz et de carburants sont également stockés et qu’il a tenté en premier lieu effectuer une démarche amiable afin que le syndicat des copropriétaires débarrasse la parcelle et l’entretienne, en vain. Il précise que la médiation n’a pas permis de trouver un accord en raison de l’obstination du défendeur à utiliser la parcelle litigieuse en véritable base arrière de travaux réalisés sur la copropriété, qu’il subit un trouble anormal de voisinage constitutif d’un trouble manifestement illicite et qu’il est nécessaire d’y mettre un terme. En réponse aux moyens soulevés, il fait valoir qu’il était à l’instar des précédents propriétaires en possession d’une clé permettant de passer par la parcelle voisine pour accéder à l’arrière de sa propriété et qu’en aucun cas il ne cherche à se venger car il ne peut plus l’utiliser, que l’attestation de complaisance établie par un salarié n’a aucune valeur probante et qu’il a fait établir un nouveau constat par commissaire de justice démontrant que depuis l’escalier de sa propriété et les fenêtres de l’étage de sa villa, il a une vue directe sur la parcelle voisine sur laquelle des matériaux et déchets sont toujours entreposés de sorte que le trouble subi perdure.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son conseil sollicite dans dernières conclusions déposées à l’audience :
-de dire n’avoir lieu à référé
-le rejet des demandes
-la condamnation de Monsieur [T] à payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Il fait valoir que la médiation a échoué, que le trouble manifestement illicite allégué par Monsieur [T] n’est pas caractérisé, qu’il s’est attribué le droit de pénétrer et même de cultiver sur sa parcelle et que depuis que le syndic lui a enjoint de ne plus l’utiliser en raison des travaux entrepris, la situation s’est envenimée entre eux et ce alors qu’il ne s’agissait que d’une simple tolérance. Il ajoute qu’aucune pièce de la villa du demandeur ne donne sur sa parcelle, qu’elle n’est pas un dépotoir et ne contient aucun produit dangereux, que l’attestation de son gardien le démontre et que la copropriété est de standing de sorte que les copropriétaires n’accepteraient pas l’existence d’une déchetterie contrairement à ce que soutient Monsieur [T]. Il ajoute que la copropriété faisant plusieurs centaines de mètres, des travaux réguliers sont réalisés, qu’un débarrassage est fait une à deux fois par an depuis cinq ans, que rien n’est stocké sur le terrain de manière continue, qu’aucun produit dangereux ne s’y trouve et que c’est dans le cadre d’un usage normal de sa parcelle que les travaux ont été réalisés. Il ajoute qu’aucune disposition d’urbanisme ne lui interdit d’utiliser ses parcelles constituées de forêts et des talus, qu’il est dans l’obligation de les entretenir et que cette procédure est abusive et infondée. Il soutient ainsi que le trouble anormal de voisinage n’est pas démontré, que des contestations sérieuses existent, que les encombrants sont des matériels de chantier, que les déchets végétaux ont été enlevés à la fin des travaux, que la situation dont se plaint le demandeur est temporaire et ne dure que le temps des travaux effectués et qu’il doit la supporter, la copropriété étant située en centre-ville.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

Motifs

MOTIFS :
Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 651 du code civil, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.

Selon le nouvel article 1253 du code civil entrée en vigueur le 15 avril 2024, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal.

Le trouble de voisinage ou en d'autres termes "l'inconvénient excessif" de voisinage est caractérisé par une aggravation d'un état se traduisant par la dégradation des conditions de vie, une gêne excessive ou des désordres atteignant le fonds voisin.

Le dommage est lié à sa gravité, c'est-à-dire à l'anormalité du trouble de voisinage par rapport à ce qu'il est convenu d'appeler les obligations ordinaires du voisinage

Le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de lieu. Il ne nécessite pas la preuve d’une faute de sorte que le défendeur ne peut invoquer ni l'absence de faute ni l'exercice légitime d'un droit. 

En premier lieu, il convient de rappeler que le président du tribunal judiciaire peut même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [C] [T] est propriétaire depuis le 1er septembre 2010d’une villa située [Adresse 3] à [Localité 1] située sur la parcelle cadastrée NB180, qui jouxte les parcelles NB n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] du syndicat des copropriétaires [Adresse 6].

M.[T] qui allègue subir un trouble anormal de voisinage caractérisé par le défaut d’entretien de la parcelle voisine qui constitue un lieu de stockage de matériaux, de végétaux, d’outils et de produits dangereux et s’apparente à un dépotoir, verse à ce titre une attestation d’une voisine Madame [X] du 28 juin 2023 relatant que leurs propriétés sont séparées par un terrain vague appartenant à la copropriété [Adresse 6], que ce dernier a l’instar des précédents propriétaires était utilisé pour passer à l’arrière de sa maison mais que depuis quelques mois la copropriété a confié à une société de travaux acrobatiques les clés de ce terrain et qu’ils en ont fait une décharge à ciel ouvert attirant les nuisibles comme les rats.

Il justifie avoir adressé le 26 juillet 2023 au syndic de la copropriété [Adresse 6] par l’intermédiaire de son conseil un courrier dans lequel il indique qu’il disposait d’une clé lui permettant d’accéder à la partie arrière de sa propriété en passant sur sa parcelle mais que brutalement et sans prévenir la serrure du portail a été changée en janvier 2023 après 13 ans d’usage interrompu et que la parcelle est désormais utilisée comme un véritable dépotoir de nombreux déchets, objets, matériels et outillage ainsi que des produits inflammables y étant stockés. Il a demandé que les lieux soient débarrassés dans les plus brefs délais en faisant état de son inquiétude quant au risque d’incendie et au droit de jouir paisiblement pour les riverains de cette zone résidentielle de jouir de leurs biens.

Le conseil du syndicat des copropriétaires lui a répondu le 28 août 2023 qu’il ne disposait d’aucun droit de passage sur sa parcelle tout en précisant s’agissant des végétaux et autres entreposés actuellement que d’importants travaux étaient en cours dans la copropriété et que l’entreprise en charge des travaux procéderait au débarrassage à la fin du chantier tout en précisant qu’aucun produit inflammable n’était présent sur le site. 

Monsieur [T] verse cependant un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 décembre 2023 décrivant que sur la parcelle voisine est apposée une pancarte de la société de travaux acrobatiques, que plusieurs déchets y sont entreposés, que depuis l’escalier qui mène à l’étage supérieur de la villa et qui surplombe directement le terrain, il est constaté que ce dernier n’est pas entretenu au vu de la végétation envahissante et que ce dernier sert de stockage pour de nombreux matériaux et comprend des sacs de poubelle remplis de déchets, des sacs à gravats des bidons en plastique avec logo de produits inflammables ainsi que de nombreux végétaux. Il est constaté que ce terrain n’est pas entretenu alors qu’il est situé entre deux propriétés privées soumises au risque d’incendie. 

Bien que le syndicat des copropriétaires verse un mail de son gardien Monsieur [Z] du 11 mars 2024 indiquant que les végétaux du chantier qui s’est terminé ont été débarrassés, qu’il n’existe aucun produit dangereux stocké sur le terrain et que M.[T] ne dispose pas d’une vue plongeante sur son terrain, force est de relever que M.[T] produit un second procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 mai 2024, dressé postérieurement décrivant que :
- le terrain est clôturé par un portillon et une barrière de chantier sur laquelle est apposée une pancarte de la société de travaux acrobatiques ainsi que précédemment relevé, 
- que de la propriété de ce dernier au niveau de la terrasse du rez-de-chaussée, il a une vue directe sur le terrain voisin, un véhicule de type camionnette y étant stationné, 
-qu’au niveau de la troisième marge de l’escalier, une vue plongeante sur le terrain est constatée, que le terrain est en friche, des palettes en bois, des tréteaux métalliques, brouette, des bâches en plastique étant visibles ainsi que deux batteries de véhicules à moteur et des tubes d’évacuation des eaux usées, qu’un cabanon de jardin et des matériaux l’entourent ainsi que des bidons en plastique
- à l’étage supérieur de la villa, il est également relevé que depuis le seuil de la porte d’entrée Monsieur [T] à une vue plongeante sur le terrain voisin et que la vue est identique depuis la première fenêtre et la chambre voisine.

Dès lors, bien que le syndicat des copropriétaires soutienne que Monsieur [T] ne dispose pas d’une vue sur sa parcelle, force est de considérer que le moyen soulevé est inopérant puisqu’il ressort clairement des procès-verbaux de constat de commissaire de justice que ce dernier dispose depuis sa terrasse, les escaliers et le premier étage d’une vue directe et plongeante sur son terrain.

En outre, il ressort tant du procès-verbal de commissaire de justice du 7 mai 2024 établi à la demande de Monsieur [T] que du procès-verbal de constat de commissaire de justice versé par le syndicat des copropriétaires en date du 21 mai 2024, que divers matériaux sont toujours entreposés de manière anarchique sur le terrain (éléments d’échafaudage, planches de bois, rouleaux de grillage, poteaux et piquets en métal, panneaux de chantier, parpaings, câbles en métal panneaux de signalisation, tuyaux, échelle et une cabane de chantier comprenant à l’intérieur de nombreux outils et à l’arrière des bidons qui contenaient à l’origine des détergents vides ou qui contiennent de l’eau) et que le terrain n’est pas entretenu ni défriché.

Monsieur [T] verse en outre des photographies récentes démontrant que plusieurs matériaux et outils sont encore visibles en divers endroits sur la parcelle ainsi qu’un courrier du service juridique et contentieux de la direction des autorisations d’urbanisme du 27 février 2025 mentionnant que le règlement proscrit le type d’occupation et d’utilisation des sols tels que décrit dans son envoi du 17 janvier 2025 en l’absence d’autorisation administrative préalable par rapport à l’installation d’un cabanon à usage mixte ou professionnel .

Dès lors, bien que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] argue de l’existence de divers travaux votés par les copropriétaires notamment des travaux de confortement des talus et de son droit d’utiliser cette parcelle pour y entreposer temporairement les matériaux et l’outillage, force est de relever que cette dernière n’est pas correctement entretenue, que les outils et matériaux y sont entreposés de manière continue et anarchique à la vue des voisins, que Monsieur [T] dispose d’une vue directe et plongeante sur cette dernière et qu’il justifie en conséquence subir un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage caractérisé par l’absence d’entretien et l’utilisation de la parcelle comme espace de stockage de nombreux déchets, matériaux, outils et autres, entreposés de manière éparse et désordonnée, lui occasionnant des nuisances visuelles et une gêne esthétique.

En conséquence, il convient de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi par M.[T] et de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à débarrasser sa parcelle cadastrée section B[Cadastre 5] et [Cadastre 4], en y enlevant les déchets, bidons et détritus y trouvant et à y entreposer son outillage et son matériel de manière organisée et ordonnée et ce sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard qui courra passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois.


Sur les demandes accessoires

Au vu de la nature et de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] qui succombe à l’instance, supportera les dépens et ce avec distraction au profit du conseil de Monsieur [T].

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [T] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sera en conséquence condamné à lui verser une indemnité de 1600 €.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à débarrasser sa parcelle cadastrée section B[Cadastre 4] et [Cadastre 5], jouxtant la propriété de M. [C] [T], en y enlevant les déchets, bidons et détritus s’y trouvant et en y entreposant son outillage et les matériaux de chantier, de manière organisée et ordonnée et ce sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard qui courra, passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à M. [C] [T] la somme de 1600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux dépens avec distraction au profit du conseil de M. [C] [T], Me Florence CATTENATI ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00343 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PO7M
du 16 Mai 2025 

N° de minute 25/

affaire : [C] [T]
c/ Syndic. de copro. [Adresse 6]




















Grosse délivrée à

Me Florence CATTENATI 


Expédition délivrée à

Me Marcel BENHAMOU


le
L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 14 Février 2024 déposé par Commissaire de justice.


A la requête de :

M. [C] [T]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Florence CATTENATI, avocat au barreau de NICE


DEMANDEUR


Contre :


Syndic. de copro. [Adresse 6]
Représenté par son syndic GESTION BARBERIS
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE


DÉFENDEUR



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025. 





EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, Monsieur [C] [T] a assigné la communauté immobilière [Adresse 6] en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :
-Ordonner à la communauté immobilière [Adresse 6], représentée par le Cabinet de syndic Gestion Barberis, le débarrassage total de la parcelle cadastrée Section NB n°[Cadastre 5] et [Cadastre 4] à [Localité 1], et ce sous une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, 
-Condamner la communauté immobilière [Adresse 6] à lui verser à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris les frais de constat d’huissier distraits au profit de Maître Florence Cattenati, Avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 juin 2024, au cours de laquelle Monsieur [C] [T] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, le rejet des demandes adverses et a sollicité le paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

A cette même audience, le Syndicat des coproriétaires [Adresse 6] représenté par le Cabinet de syndic Gestion Barberis a sollicité :
-Le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [C] [O]
-La condamnation de M.[T] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de son conseil Maître Florance CATTENATI.

Par une ordonnance du 1er août 2024, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.
A l’audience du 28 mars 2025 à laquelle l’affaire a été rappelée, M. [C] [T] représenté par son conseil a maintenu ses prétentions dans ses dernières conclusions et a demandé de constater que les frais de médiation se sont élevés à la somme de 1300 € soit 650 € par partie.
Il expose être propriétaire d’une villa individuelle située à [Localité 1] qui jouxte les parcelles NB [Cadastre 5] et [Cadastre 4] dont le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] est propriétaire, que ce dernier réalise des travaux et utilise la parcelle jouxtant sa propriété comme une véritable décharge en y abandonnant des déchets et en entreposant du matériel et de l’outillage, que des produits inflammables et dangereux notamment des bonbonnes de gaz et de carburants sont également stockés et qu’il a tenté en premier lieu effectuer une démarche amiable afin que le syndicat des copropriétaires débarrasse la parcelle et l’entretienne, en vain. Il précise que la médiation n’a pas permis de trouver un accord en raison de l’obstination du défendeur à utiliser la parcelle litigieuse en véritable base arrière de travaux réalisés sur la copropriété, qu’il subit un trouble anormal de voisinage constitutif d’un trouble manifestement illicite et qu’il est nécessaire d’y mettre un terme. En réponse aux moyens soulevés, il fait valoir qu’il était à l’instar des précédents propriétaires en possession d’une clé permettant de passer par la parcelle voisine pour accéder à l’arrière de sa propriété et qu’en aucun cas il ne cherche à se venger car il ne peut plus l’utiliser, que l’attestation de complaisance établie par un salarié n’a aucune valeur probante et qu’il a fait établir un nouveau constat par commissaire de justice démontrant que depuis l’escalier de sa propriété et les fenêtres de l’étage de sa villa, il a une vue directe sur la parcelle voisine sur laquelle des matériaux et déchets sont toujours entreposés de sorte que le trouble subi perdure.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son conseil sollicite dans dernières conclusions déposées à l’audience :
-de dire n’avoir lieu à référé
-le rejet des demandes
-la condamnation de Monsieur [T] à payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Il fait valoir que la médiation a échoué, que le trouble manifestement illicite allégué par Monsieur [T] n’est pas caractérisé, qu’il s’est attribué le droit de pénétrer et même de cultiver sur sa parcelle et que depuis que le syndic lui a enjoint de ne plus l’utiliser en raison des travaux entrepris, la situation s’est envenimée entre eux et ce alors qu’il ne s’agissait que d’une simple tolérance. Il ajoute qu’aucune pièce de la villa du demandeur ne donne sur sa parcelle, qu’elle n’est pas un dépotoir et ne contient aucun produit dangereux, que l’attestation de son gardien le démontre et que la copropriété est de standing de sorte que les copropriétaires n’accepteraient pas l’existence d’une déchetterie contrairement à ce que soutient Monsieur [T]. Il ajoute que la copropriété faisant plusieurs centaines de mètres, des travaux réguliers sont réalisés, qu’un débarrassage est fait une à deux fois par an depuis cinq ans, que rien n’est stocké sur le terrain de manière continue, qu’aucun produit dangereux ne s’y trouve et que c’est dans le cadre d’un usage normal de sa parcelle que les travaux ont été réalisés. Il ajoute qu’aucune disposition d’urbanisme ne lui interdit d’utiliser ses parcelles constituées de forêts et des talus, qu’il est dans l’obligation de les entretenir et que cette procédure est abusive et infondée. Il soutient ainsi que le trouble anormal de voisinage n’est pas démontré, que des contestations sérieuses existent, que les encombrants sont des matériels de chantier, que les déchets végétaux ont été enlevés à la fin des travaux, que la situation dont se plaint le demandeur est temporaire et ne dure que le temps des travaux effectués et qu’il doit la supporter, la copropriété étant située en centre-ville.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS :
Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 651 du code civil, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.

Selon le nouvel article 1253 du code civil entrée en vigueur le 15 avril 2024, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal.

Le trouble de voisinage ou en d'autres termes "l'inconvénient excessif" de voisinage est caractérisé par une aggravation d'un état se traduisant par la dégradation des conditions de vie, une gêne excessive ou des désordres atteignant le fonds voisin.

Le dommage est lié à sa gravité, c'est-à-dire à l'anormalité du trouble de voisinage par rapport à ce qu'il est convenu d'appeler les obligations ordinaires du voisinage

Le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de lieu. Il ne nécessite pas la preuve d’une faute de sorte que le défendeur ne peut invoquer ni l'absence de faute ni l'exercice légitime d'un droit. 

En premier lieu, il convient de rappeler que le président du tribunal judiciaire peut même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [C] [T] est propriétaire depuis le 1er septembre 2010d’une villa située [Adresse 3] à [Localité 1] située sur la parcelle cadastrée NB180, qui jouxte les parcelles NB n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] du syndicat des copropriétaires [Adresse 6].

M.[T] qui allègue subir un trouble anormal de voisinage caractérisé par le défaut d’entretien de la parcelle voisine qui constitue un lieu de stockage de matériaux, de végétaux, d’outils et de produits dangereux et s’apparente à un dépotoir, verse à ce titre une attestation d’une voisine Madame [X] du 28 juin 2023 relatant que leurs propriétés sont séparées par un terrain vague appartenant à la copropriété [Adresse 6], que ce dernier a l’instar des précédents propriétaires était utilisé pour passer à l’arrière de sa maison mais que depuis quelques mois la copropriété a confié à une société de travaux acrobatiques les clés de ce terrain et qu’ils en ont fait une décharge à ciel ouvert attirant les nuisibles comme les rats.

Il justifie avoir adressé le 26 juillet 2023 au syndic de la copropriété [Adresse 6] par l’intermédiaire de son conseil un courrier dans lequel il indique qu’il disposait d’une clé lui permettant d’accéder à la partie arrière de sa propriété en passant sur sa parcelle mais que brutalement et sans prévenir la serrure du portail a été changée en janvier 2023 après 13 ans d’usage interrompu et que la parcelle est désormais utilisée comme un véritable dépotoir de nombreux déchets, objets, matériels et outillage ainsi que des produits inflammables y étant stockés. Il a demandé que les lieux soient débarrassés dans les plus brefs délais en faisant état de son inquiétude quant au risque d’incendie et au droit de jouir paisiblement pour les riverains de cette zone résidentielle de jouir de leurs biens.

Le conseil du syndicat des copropriétaires lui a répondu le 28 août 2023 qu’il ne disposait d’aucun droit de passage sur sa parcelle tout en précisant s’agissant des végétaux et autres entreposés actuellement que d’importants travaux étaient en cours dans la copropriété et que l’entreprise en charge des travaux procéderait au débarrassage à la fin du chantier tout en précisant qu’aucun produit inflammable n’était présent sur le site. 

Monsieur [T] verse cependant un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 décembre 2023 décrivant que sur la parcelle voisine est apposée une pancarte de la société de travaux acrobatiques, que plusieurs déchets y sont entreposés, que depuis l’escalier qui mène à l’étage supérieur de la villa et qui surplombe directement le terrain, il est constaté que ce dernier n’est pas entretenu au vu de la végétation envahissante et que ce dernier sert de stockage pour de nombreux matériaux et comprend des sacs de poubelle remplis de déchets, des sacs à gravats des bidons en plastique avec logo de produits inflammables ainsi que de nombreux végétaux. Il est constaté que ce terrain n’est pas entretenu alors qu’il est situé entre deux propriétés privées soumises au risque d’incendie. 

Bien que le syndicat des copropriétaires verse un mail de son gardien Monsieur [Z] du 11 mars 2024 indiquant que les végétaux du chantier qui s’est terminé ont été débarrassés, qu’il n’existe aucun produit dangereux stocké sur le terrain et que M.[T] ne dispose pas d’une vue plongeante sur son terrain, force est de relever que M.[T] produit un second procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 mai 2024, dressé postérieurement décrivant que :
- le terrain est clôturé par un portillon et une barrière de chantier sur laquelle est apposée une pancarte de la société de travaux acrobatiques ainsi que précédemment relevé, 
- que de la propriété de ce dernier au niveau de la terrasse du rez-de-chaussée, il a une vue directe sur le terrain voisin, un véhicule de type camionnette y étant stationné, 
-qu’au niveau de la troisième marge de l’escalier, une vue plongeante sur le terrain est constatée, que le terrain est en friche, des palettes en bois, des tréteaux métalliques, brouette, des bâches en plastique étant visibles ainsi que deux batteries de véhicules à moteur et des tubes d’évacuation des eaux usées, qu’un cabanon de jardin et des matériaux l’entourent ainsi que des bidons en plastique
- à l’étage supérieur de la villa, il est également relevé que depuis le seuil de la porte d’entrée Monsieur [T] à une vue plongeante sur le terrain voisin et que la vue est identique depuis la première fenêtre et la chambre voisine.

Dès lors, bien que le syndicat des copropriétaires soutienne que Monsieur [T] ne dispose pas d’une vue sur sa parcelle, force est de considérer que le moyen soulevé est inopérant puisqu’il ressort clairement des procès-verbaux de constat de commissaire de justice que ce dernier dispose depuis sa terrasse, les escaliers et le premier étage d’une vue directe et plongeante sur son terrain.

En outre, il ressort tant du procès-verbal de commissaire de justice du 7 mai 2024 établi à la demande de Monsieur [T] que du procès-verbal de constat de commissaire de justice versé par le syndicat des copropriétaires en date du 21 mai 2024, que divers matériaux sont toujours entreposés de manière anarchique sur le terrain (éléments d’échafaudage, planches de bois, rouleaux de grillage, poteaux et piquets en métal, panneaux de chantier, parpaings, câbles en métal panneaux de signalisation, tuyaux, échelle et une cabane de chantier comprenant à l’intérieur de nombreux outils et à l’arrière des bidons qui contenaient à l’origine des détergents vides ou qui contiennent de l’eau) et que le terrain n’est pas entretenu ni défriché.

Monsieur [T] verse en outre des photographies récentes démontrant que plusieurs matériaux et outils sont encore visibles en divers endroits sur la parcelle ainsi qu’un courrier du service juridique et contentieux de la direction des autorisations d’urbanisme du 27 février 2025 mentionnant que le règlement proscrit le type d’occupation et d’utilisation des sols tels que décrit dans son envoi du 17 janvier 2025 en l’absence d’autorisation administrative préalable par rapport à l’installation d’un cabanon à usage mixte ou professionnel .

Dès lors, bien que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] argue de l’existence de divers travaux votés par les copropriétaires notamment des travaux de confortement des talus et de son droit d’utiliser cette parcelle pour y entreposer temporairement les matériaux et l’outillage, force est de relever que cette dernière n’est pas correctement entretenue, que les outils et matériaux y sont entreposés de manière continue et anarchique à la vue des voisins, que Monsieur [T] dispose d’une vue directe et plongeante sur cette dernière et qu’il justifie en conséquence subir un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage caractérisé par l’absence d’entretien et l’utilisation de la parcelle comme espace de stockage de nombreux déchets, matériaux, outils et autres, entreposés de manière éparse et désordonnée, lui occasionnant des nuisances visuelles et une gêne esthétique.

En conséquence, il convient de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi par M.[T] et de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à débarrasser sa parcelle cadastrée section B[Cadastre 5] et [Cadastre 4], en y enlevant les déchets, bidons et détritus y trouvant et à y entreposer son outillage et son matériel de manière organisée et ordonnée et ce sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard qui courra passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois.


Sur les demandes accessoires

Au vu de la nature et de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] qui succombe à l’instance, supportera les dépens et ce avec distraction au profit du conseil de Monsieur [T].

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [T] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sera en conséquence condamné à lui verser une indemnité de 1600 €.


PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à débarrasser sa parcelle cadastrée section B[Cadastre 4] et [Cadastre 5], jouxtant la propriété de M. [C] [T], en y enlevant les déchets, bidons et détritus s’y trouvant et en y entreposant son outillage et les matériaux de chantier, de manière organisée et ordonnée et ce sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard qui courra, passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à M. [C] [T] la somme de 1600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux dépens avec distraction au profit du conseil de M. [C] [T], Me Florence CATTENATI ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2025-05-16T19:36:03.679Z.