Cour d'appel de Nancy, 1ère Chambre, 19 mai 2025, n° 23/01446

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile



ARRÊT N° /2025 DU 19 MAI 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01446 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FGNK 

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de VERDUN,

R.G.n° 21/00468, en date du 17 mai 2023,



APPELANT :

Monsieur [O] [A]

né le 17 Avril 1961 à [Localité 6] (BELGIQUE)

domicilié [Adresse 1] - [Localité 9]

Représenté par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER, WISNIEWSKI, MOUTON, avocat au barreau de NANCY



INTIMÉS :

Madame [L] [P], veuve [Y]

née le 13 Septembre 1943 à [Localité 7] (54)

domiciliée [Adresse 3] - [Localité 7]

Représentée par Me Jean KOPF de la SCP JEAN KOPF, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par Me Christian BENOIT, avocat au barreau de la HAUTE-MARNE



Monsieur [W] [Y]

né le 21 Août 1971 à [Localité 8] (54)

domicilié [Adresse 3] - [Localité 7]

Représenté par Me Jean KOPF de la SCP JEAN KOPF, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par Me Christian BENOIT, avocat au barreau de la HAUTE-MARNE



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique devant la Cour composée de : 

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Thierr SILHOL, Président de Chambre, chargé du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ; 

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;



A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2025, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 29 Avril 2025 et ensuite au 19 Mai 2025.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 19 Mai 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ; 





EXPOSÉ DU LITIGE



Madame [L] [P] veuve [Y] et Monsieur [W] [Y] (ci-après, les consorts [Y]) étaient propriétaires d'un ensemble immobilier dit « [4] » situé [Adresse 2] à [Localité 9] (Meuse) et constitué d'un château, de diverses dépendances, jardin, verger et parc, le tout d'une superficie de 2 ha 26 a et 25 ca. 



En 2019, les consorts [Y] ont souhaité vendre ce bien. Par courriels du 10 au 14 décembre 2019, Monsieur [O] [A] a exprimé son intérêt pour cette acquisition.



A compter de juin 2020, des pourparlers ont été engagés entre les consorts [Y] et Monsieur [A]. En août 2020, Monsieur [A] a présenté une offre d'achat du château au prix de 710000 euros.



Le 4 décembre 2020, Maître [K], notaire des consorts [Y], a adressé à Maître [V], notaire de Monsieur [A], un projet de compromis de vente. 



Par courriel du 22 mars 2021, Monsieur [Y] a indiqué à Monsieur [A] qu'en fin décembre 2020, il avait signé un compromis de vente avec un autre acheteur.



Par courrier du 6 avril 2021, Monsieur [A] a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure les consorts [Y] d'avoir à réaliser le compromis de vente sous dix jours. Le 8 avril suivant, Monsieur [A] a consigné la somme de 60 000 euros dans la comptabilité de Maître [V].



Par acte du 4 juin 2021, Monsieur [O] [A] a fait assigner les consorts [Y] devant le tribunal judiciaire de Verdun aux fins d'obtenir le paiement de diverses sommes au titre de la rupture abusive des pourparlers.





Par jugement contradictoire du 17 mai 2023, le tribunal judiciaire de Verdun a :



- déclaré recevable l'action de Monsieur [O] [A] ; 

- déclaré que Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [Y] ont commis une faute à l'encontre de Monsieur [O] [A] dans le cadre de la rupture des pourparlers concernant la vente du [4] ;

- condamné in solidum Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- condamné in solidum Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 20 000 euros au titre de l'avance sur achat de meubles ;

- condamné in solidum Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [A] la somme de 6 050 euros au titre des frais de déménagement ;

- rejeté toutes les autres demandes de Monsieur [O] [A] ;

- débouté Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [Y] de leur demande reconventionnelle au titre de l'action abusive ;

- condamné in solidum Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [Y] au paiement 

de la somme de 5000 euros à Monsieur [O] [A] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et a rejeté leur demande sur ce fondement ;

- condamné in solidum Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [Y] aux dépens qui comprendront ceux de l'incident dont distraction au profit de Maître Hagnier ;

- dit n'y avoir lieu à déroger au caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.





Pour statuer ainsi, le tribunal a, s'agissant de l'existence d'une faute commise par les consorts [Y] lors des négociations précontractuelles, relevé que : 



- Monsieur [A] avait fait preuve d'une particulière transparence au cours des négociations, 

- contrairement à ce que les consorts [Y] avaient laissé croire dans leurs courriels adressés en août 2020, Monsieur [A] était le seul acquéreur potentiel sérieux du [4], 

- dès l'offre d'achat, les consorts [Y] savaient que l'offre était subordonnée à une clause suspensive d'obtention de prêt immobilier et n'avaient pas mis fin aux pourparlers pour ce motif, 

- les consorts [Y] ont manifesté leur accord à cette offre d'achat en indiquant qu'ils allaient déposer l'acte de propriété chez le notaire, 

- les consorts [Y] avaient autorisé Monsieur [A] à déposer des effets mobiliers dans les dépendances du château et ils avaient tout autant intérêt que Monsieur [A] à ce dépôt pour finaliser la vente,

- par trois messages adressés en fin octobre et début novembre 2020, Monsieur [A] avait confirmé sa volonté de signer le compromis de vente et précisé que cet achat impliquait qu'il crée une société immobilière, vende une maison et signe ce compromis afin d'obtenir un prêt-relais, 

- en novembre 2020, les consorts [Y] ont demandé à leur notaire de préparer un compromis de vente incluant les deux conditions suspensives demandées par Monsieur [A], à savoir l'obtention d'un prêt bancaire de 250 000 euros et la vente de biens immeubles, 

- un projet de compromis de vente avait été rédigé le 4 décembre 2020, 

- au moment de la rédaction du compromis, les consorts [Y] avaient unilatéralement augmenté le montant du dépôt de garantie envisagé par les parties, le portant à 10% du prix de vente, soit 61 000 euros, au lieu de la somme de 10 000 à 20 000 envisagée antérieurement,

- les notaires des parties étaient restés en contact en novembre et décembre 2020,

- en fin décembre 2020 Monsieur [A], tout en réitérant sa proposition initiale quant au montant du dépôt de garantie, avait continué de manifester sa volonté d'acquérir le bien, avait démontré le sérieux de son offre d'achat et de son plan de financement et avait émis le souhait de conclure la vente d'ici le 31 mars 2021,

- en dépit des relances de Monsieur [A] et de son notaire, ce n'est que le 22 mars 2021 que les consorts [Y] avaient indiqué qu'un compromis de vente avait été signé le 22 décembre 2020 avec un autre acquéreur pour un prix de 750 000 euros, 

- les consorts [Y] avaient usé de manoeuvres déloyales et fait preuve de mauvaise foi en continuant à entretenir l'ambiguïté en fin mars et début avril 2021, 

- les consorts [Y] ne pouvaient valablement soutenir que la rupture des pourparlers était justifiée par l'insuffisance des gages de financement de Monsieur [A] alors que celui-ci avait toujours fait preuve de transparence et informé les acquéreurs de l'évolution de son financement. 



Le tribunal en a déduit l'existence d'une faute dans la rupture des pourparlers. 



Sur le préjudice moral subi par Monsieur [A], le tribunal a souligné que la réparation du préjudice causé par la rupture des pourparlers ne pouvait avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat ni la perte de chance de ces avantages. 



Il a ensuite relevé que le préjudice moral n'était établi qu'au regard des circonstances que Monsieur [A] avait dû déménager en urgence ses biens personnels des dépendances du château, se séparer d'une part importante de son patrimoine, notamment sa maison d'habitation, trouver un nouveau logement en urgence et accomplir de nombreuses démarches administratives qui lui avaient causé du tracas. Le tribunal a évalué ce préjudice à 10 000 euros. 



Sur la demande en paiement de la somme de 30 000 euros au titre de l'achat de meubles et du dépôt de garantie, le tribunal a constaté qu'il n'était pas établi que Monsieur [A] avait versé la somme de 10 000 euros. Il a, en revanche, considéré que, au regard de l'aveu fait par les consorts [Y], ceux-ci avaient perçu la somme de 20 000 euros de la part de Monsieur [A] pour l'achat de meubles dont la vente n'avait pas été conclue. Il a condamné les consorts [Y] a payer cette somme. 



Sur la demande au titre des frais de déménagement des meubles et matériels entreposés dans les dépendances du château, le tribunal s'est appuyé sur la facture produite par Monsieur [A] pour condamner les consorts [Y] à payer la somme de 6 050 euros. 



Sur la location d'un garage pour y entreposer les meubles et matériels, le tribunal a considéré que Monsieur [A] ne justifiait pas de la réalité de cette dépense. 



Enfin, le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les consorts [Y]. 





Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 6 juillet 2023, Monsieur [O] [A] a relevé appel de ce jugement.



Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 25 juillet 2023, les consorts [Y] ont également relevé appel de ce jugement.



Selon ordonnance du 11 juin 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures. 





Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 8 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [O] [A] demande à la cour de :



- débouter les consorts [Y] de leur recours,

- déclarer en revanche recevable et bien fondé l'appel formé par Monsieur [O] [A] et y faire droit,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a consacré la responsabilité des consorts [Y] et les a déboutés de l'ensemble de leurs prétentions,

- réformer la décision entreprise pour le surplus ;



Et statuant à nouveau,

- condamner in solidum les consorts [Y] à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 300 000 euros en réparation du préjudice moral par lui subi,

- condamner sous la même solidarité les consorts [Y] à payer à Monsieur [A] la somme de 10 000 euros au titre du dépôt de garantie versé par le concluant,

- condamner solidairement les consorts [Y] à payer au concluant la somme de 12 342 euros au titre de la location du garage de [Localité 5] pour le stockage des effets de Monsieur [O] [A],

- condamner les consorts [Y] in solidum à payer à Monsieur [A] la somme de 5 000 euros au titre des frais de procédure exposés à hauteur d'appel,

- les condamner également aux dépens d'appel,





Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 28 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [L] [P] et Monsieur [W] [Y] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1112, 1240, 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :



- recevoir les consorts [Y] en leurs appels et juger leurs demandes bien fondées,

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Verdun le 17 mai 2023 ;



Y faisant droit et statuant à nouveau,

- juger que Monsieur [O] [A] est défaillant à assumer la charge de la preuve qui lui incombe,

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de Monsieur [O] [A],

- condamner Monsieur [O] [A] à payer aux consorts [Y] 60 000 euros de dommages-intérêts correspondant à la réalité du préjudice moral subi,

- condamner Monsieur [O] [A] à payer aux consorts [Y] 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Subsidiairement,

- réduire les demandes à de justes proportions, en allouant une somme symbolique d'un euro à Monsieur [O] [A],

- condamner Monsieur [O] [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Kopf, avocat aux offres de droit.





La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 10 décembre 2024.



L'audience de plaidoirie a été fixée le 13 janvier 2025 et le délibéré au 19 mai 2025.











MOTIFS DE LA DÉCISION



Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [O] [A] le 8 août 2024 et par Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [Y] le 28 octobre 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 10 décembre 2024 ;





Sur la rupture fautive des pourparlers



Au soutien de leur appel, Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [Y] font valoir que Monsieur [A] est défaillant à démonter l'existence d'une quelconque faute de leur part. 



Ils rappellent que des pourparlers informels ne lient pas les parties et qu'ils ne se sont jamais engagés à négocier exclusivement avec Monsieur [A], en sorte qu'il ne peut leur être reproché d'avoir négocié avec autrui. 



Ils estiment qu'ils ont rompu de manière loyale les pourparlers et que cette rupture est imputable à Monsieur [A], qui a usé d'artifices et de mensonges afin d'entretenir leur espoir que les négociations aboutissent.



A cet égard, ils soulignent que tout en continuant à affirmer qu'il disposait de capacités financières suffisantes à l'acquisition du [4], Monsieur [A], qui, en réalité, ne disposait d'aucune assise sérieuse, s'est toujours dérobé à ses engagements. 



Ils précisent que Monsieur [A], qui s'était engagé à verser la somme de 100 000 euros avant la signature du compromis de vente, n'a jamais tenu cette promesse en dépit des relances qui lui ont été adressées dès le mois d'octobre 2020 et qu'il n'a jamais justifié de la vente de ses biens immobiliers alors que ces transactions devaient assurer le financement de l'acquisition du [4]. 



Ils relèvent que Monsieur [A] a également refusé la clause du projet de compromis de vente établi en décembre 2020 qui prévoyait le versement d'un dépôt de garantie représentant 10% du prix de vente, soit 61 000 euros. 



Ils affirment que la situation étant dans une impasse, ils ont été dans l'obligation de chercher un nouvel acquéreur avec lequel ils ont signé un compromis de vente en fin décembre 2020. 



Pour sa part, Monsieur [O] [A], qui reprend à son compte les motifs du jugement déféré, fait valoir que le tribunal a exactement apprécié l'existence de la faute commise par les consorts [Y]. 



Il fait notamment valoir qu'il a agi de manière transparente pendant le déroulement des pourparlers alors que les consorts [Y] lui ont laissé croire jusqu'en fin décembre 2020 qu'un accord allait être conclu et qu'ils ne lui ont jamais indiqué que des négociations se poursuivaient afin de trouver l'acquéreur le plus offrant. A cet égard, il observe que jusqu'en mars 2021, les consorts [Y] l'ont maintenu dans l'illusion que la vente allait aboutir alors qu'un compromis avait été conclu avec des tiers en décembre 2020.





* * *



Aux termes de l'article 1104, alinéa 1er, du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ».



L'article 1112 du même code dispose : « L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.



En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages. »



Il résulte de ces textes que la responsabilité de l'auteur de la rupture des pourparlers ne peut être engagée que lorsque celui-ci a manqué à son obligation de bonne foi lors des négociations précontractuelles. 



En l'espèce, il est constant qu'en 2019, les consorts [Y] ont souhaité vendre le [4]. Par échange de courriels du 10 au 14 décembre 2019, Monsieur [O] [A] a exprimé son intérêt pour l'acquisition de ce bien dans le cadre d'une société immobilière. 



A compter du 2 juin 2020, Monsieur [A] et les consorts [Y] ont engagé des pourparlers, portant notamment sur le prix du château. Par courriel du 7 août 2020, Monsieur [A] a présenté une offre d'achat du château au prix global de 710 000 euros et les parties ont convenu d'un rendez-vous fixé au 8 août 2020. 



Le 14 août 2020, Monsieur [A] a complété un imprimé intitulé « proposition d'achat » au prix principal de 610 000 euros. Dans ce document, les cases « l'offrant aura recours pour partie du paiement du prix à un prêt immobilier » et « déclare qu'il ne sollicitera aucun concours bancaire étant en mesure de payer le prix au comptant » ont été cochées par Monsieur [A].



Par texto du 2 septembre 2020, Monsieur [W] [Y] a indiqué qu'il allait déposer l'acte de propriété chez le notaire et a demandé à Monsieur [A] de lui confirmer son accord sur le paiement d'un dépôt de « 10 000-20 000 » euros.



Au mois de septembre 2020, les consorts [Y] ont dressé avec Monsieur [A] un projet de cession de meubles comportant cinq listes d'effets mobiliers pour une valeur totale de 90 000 euros venant compléter le prix de 610 000 euros.



Il est acquis aux débats que Monsieur [A] a versé une somme de 20 000 euros dans le cadre des négociations précontractuelles.





En fin septembre 2020, les consorts [Y] ont autorisé Monsieur [A] à entreposer du matériel et des effets mobiliers dans le château, ce dépôt ayant été réalisé au début du mois d'octobre.



Par ailleurs, il est établi que Monsieur [A] a entendu financer l'acquisition du [4] par la réalisation de son patrimoine immobilier composé d'une maison à [Localité 10] (Meurthe-et-Moselle) et d'un ensemble composé de deux maisons d'habitation situées à [Localité 11] (Belgique). Selon texto envoyé le 1er octobre 2020, Monsieur [A] a indiqué à Monsieur [Y] : « Je signe un compromis de vente la semaine prochaine et deux visites pour ma maison programmée ».



Par texto du 14 octobre 2020, Monsieur [Y] a demandé à Monsieur [A] le règlement pour la semaine suivante des factures correspondant aux effets mobiliers figurant dans les listes établies en septembre 2020. Par texto du 15 octobre 2020, Monsieur [A] a répondu : « Je regarde pour la semaine prochaine ». 



Cette demande de paiement a été réitérée par textos des 22 et 28 octobre 2020, Monsieur [A] répondant le 23 octobre 2020 : « Je regarde pour le paiement des factures... J'ai deux visites (enfin) la semaine prochaine et d'autres en attente. » puis le 28 octobre suivant : « As-tu des nouvelles pour le compromis ' Nous trois visites pour demain. J'ai demandé à mes parents pour payer facture ». Il est constant que le 29 octobre 2020, une somme de 10 000 euros a été réglée par virement aux consorts [Y]. 



Par texto du 2 novembre 2020, Monsieur [Y] a écrit à Monsieur [A] : « Tu m'avais dit que les trois factures seraient payées la semaine passée mais il y a eu 10 000 euros de versé ». Par un texto du 3 novembre suivant, Monsieur [A] a fait état des difficultés liées au COVID-19, les visites de sa maison de [Localité 10] s'effectuant par vidéo-conférence. Il a précisé que son second bien immobilier situé en Belgique était vendu. Répondant le 3 novembre suivant, Monsieur [Y] a demandé à Monsieur [A] : « Peux-tu juste m'indiquer si tes parents ont réglé les trois factures comme tu me l'avais dit car sinon je vais devoir annuler des choses cette semaine ». Monsieur [Y] a ensuite adressé, le 20 novembre 2020, un premier texto ainsi rédigé : « As-tu des nouvelles à me communiquer s'il te plaît » auquel Monsieur [A] a répondu : « oui, ça bouge, mon fils a son prêt accordé. Maître [V] répond à ton notaire. Pour la société immobilière, j'ai eu un rdv et je dois recevoir les papiers début de semaine ». Dans son second texto du 20 novembre 2020, Monsieur [Y] a interrogé Monsieur [A] en ces termes :« Peux-tu envisager le virement des 70 000 euros début de semaine prochaine déjà. Ce serait un gros problème de solutionné. ». Monsieur [A] a répliqué le même jour : « je vois avec ma banque ». 



Selon texto du 26 novembre 2020, Monsieur [Y] a écrit à Monsieur [A] : « J e suis désolé mais rien ne bouge, nous allons être en décembre maintenant. Je ne peux plus attendre ». En réponse, Monsieur [A] a précisé : « J'ai reçu du notaire que la vente est OK compromis sans condition il attend le papier de la banque et je peux demander le crédit pont. Pas de nouvelle du notaire français. » 



Par un texto du 7 décembre 2020, Monsieur [Y] a indiqué : « Je me permets de revenir vers toi, désolé mais nous n'avons plus de nouvelle. Comme je te l'ai expliqué j'ai maintenant des intérêts qui courent sur de gros montants et ma maman veut partir. Nous n'avons toujours pas signé chez le notaire. Dis moi s'il te plaît ce que tu veux faire on ne peut pas continuer ainsi, nous sommes en décembre ». Monsieur [A] a répondu en ces termes : « As-tu des nouvelles de ton notaire. Moi de mon côté prêt accepté pour maison 1 société immobilière en construction maison 2 signe le compromis somme totale 600 000 et reste Piédmont. 350 mille donc pas de souci pour moi sinon la lenteur administrative. ». A la suite de ce message, Monsieur [Y] a précisé à Monsieur [A] : « mon notaire attends après Maître [V]. Reste encore les 70 000 euros encore avant la signature ».



Parallèlement, Maître [K], notaire des consorts [Y], a pris attache, le 5 novembre 2020, avec Maître [V], notaire de Monsieur [A]. Selon courriel du 19 novembre 2020, celui-ci a indiqué à Maître [K] que le compromis devrait être assorti de deux conditions suspensives tenant à l'obtention d'un prêt immobilier d'un montant de 250 000 euros et à la vente de l'ensemble immobilier composé de deux maisons situées à [Localité 11] pour un prix total de 400 000 euros, étant précisé dans ce message que les compromis de vente étaient déjà régularisés. 



Le 27 novembre 2020, Maître [K] a informé Maître [V] de ce que les consorts [Y] souhaitaient le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 10% et l'a prié de recueillir l'avis de Monsieur [A] sur ce point. Le 3 décembre suivant, Maître [K] a demandé à son confrère s'il avait pu avoir un retour de Monsieur [A]. Le lendemain, Maître [K] a adressé à Maître [V] un projet de compromis de vente prévoyant le versement de ce dépôt de garantie, lui a demandé la communication des copies de compromis de vente signés par Monsieur [A] et l'a interrogé sur la date de régularisation de la vente. 



Le 7 décembre 2020, Maître [V] a répondu à son confrère que le montant du dépôt de garantie devait être fixé à 10 000 euros, qu'il ne disposait pas des copies des compromis et a suggéré que la date de régularisation soit fixée au 31 mars 2021. En réponse, Maître [K] a indiqué que ses clients maintenaient fermement leur demande d'un dépôt de garantie égal à 10%, souhaitaient avoir des certitudes sur la date de régularisation et a demandé la communication des projets de compromis de vente. 



Le 14 décembre 2020, Maître [V] a indiqué que Monsieur [A] maintenait sa proposition de versement d'un dépôt de garantie de 10 000 euros et a transmis un document dépourvu de date et signature intitulé « Avant-projet n'emportant pas offre de vente » portant sur la vente au prix de 190 000 euros de l'une des maisons de [Localité 11]. Cet acte visait un projet de transaction entre Monsieur [O] [A] et son fils, Monsieur [C] [A]. S'agissant de la seconde de ces maisons, Maître [V] indiquait qu'elle serait reprise par la propre société de Monsieur [A]. 



Le 22 décembre 2020, les consorts [Y] ont conclu avec Monsieur [X] [R] et Madame [F] [D] [J] un compromis de vente du [4] pour un prix de 750 000 euros. L'acte authentique de vente a été régularisé devant Maître [K] le 21 juin 2021. 



Par un courriel du 22 décembre 2020, Monsieur [A] a indiqué que les meubles dont la cession avait été convenue étaient en cours de paiement et que ses maisons allaient être vendues le 2 février suivant. Le lendemain, Monsieur [Y] l'a remercié pour ces informations. 



La vente de la maison de [Localité 11] ayant fait l'objet de l'avant-projet précité a été régularisée par un acte authentique du 9 février 2021. Le lendemain, Maître [V] a transmis à Maître [K] cet acte et lui a demandé de lui indiquer si les consorts [Y] étaient disposés à régulariser l'avant-contrat de vente de la propriété du [4]. 



Le 18 février 2021, Monsieur [A] a informé Monsieur [Y] de la vente de cette maison, a précisé qu'il devrait recevoir le projet des statuts de la société immobilière le lundi suivant et que la vente de la maison de [Localité 10] allait être confiée à un nouvel agent. En réponse, Monsieur [Y] a indiqué qu'il rappellerait Monsieur [A] « pour faire le point dans les prochains jours pour la vente ». 



Par texto du 15 mars 2021, Monsieur [Y] invitait Monsieur [A] à ne pas signer la vente de sa maison. Le lendemain, il écrivait : « Je peux juste te dire qu'on a problème pour la vente et je reviens vers toi dès que j'ai une solution » .



Par courriel du 22 mars 2021, Monsieur [Y] a informé Monsieur [A] de ce qu'en fin décembre 2020, il avait signé un compromis de vente avec des tiers. Il justifiait sa décision par le fait que Monsieur [A] ne lui avait pas fourni d'informations depuis novembre 2020 et qu'il n'existait aucune perspective de vente. Il soulignait que, contrairement à leur accord, Monsieur [A] n'avait versé que 30 000 euros et demandait à celui-ci de lui donner un RIB afin de lui rembourser cette somme. Il ajoutait qu'il rencontrait des difficultés avec les signataires du compromis de vente. 



Par textos des 28 mars et 3 avril 2021, Monsieur [Y] indiquait à Monsieur [A] que les signataires du compromis n'avaient pas encore obtenu leur prêt et que dans une telle hypothèse, il serait possible de conclure la vente avec lui. 



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les pourparlers engagés en juin 2020 entre les consorts [Y] et Monsieur [A] n'ont pu aboutir.

 

Il convient de relever que Monsieur [A] ne s'est acquitté que très partiellement du prix des meubles, les consorts [Y] entendant faire de ce paiement un élément de leur accord. En octobre et novembre 2020, Monsieur [A] n'a cessé, en dépit des demandes réitérées de paiement de la somme de 70 000 euros, de remettre ce paiement en ne fournissant que des réponses évasives à Monsieur [Y]. Tout au long des négociations, Monsieur [A] n'a pas davantage fourni d'informations précises et sérieuses sur la réalité et le degré d'avancement de son plan de financement. Se bornant à affirmer de manière dilatoire à Monsieur [Y] que la vente de son patrimoine immobilier devait être réalisée sous peu, il n'a fourni aux consorts [Y] aucun élément tangible sur ce point.



En fin novembre et début décembre 2020, Monsieur [Y] s'est inquiété auprès de Monsieur [A] de l'absence d'évolution de la situation et de la nécessité de conclure rapidement la vente du [4].



Parallèlement, les consorts [Y] et Monsieur [A] n'ont pu parvenir à un accord sur les stipulations du compromis de vente fixant le montant du dépôt de garantie. Par l'intermédiaire de leur notaire, les consorts [Y] ont fait part de leur souhait d'obtenir avant la signature de ce compromis des éléments sérieux sur la réalité de la vente par Monsieur [A] de ses biens immobiliers. Force est de constater qu'en réponse à ces interrogations, Monsieur [A] n'a communiqué qu'un avant-projet lacunaire portant sur la vente d'une seule de ses deux maisons de [Localité 11]. Il n'a produit qu'en février 2021, l'acte de vente de cette maison, étant observé qu'il est acquis que la maison de [Localité 10] n'a fait l'objet d'un compromis de vente qu'en mai 2024.



Dans ces conditions, les consorts [Y] ont pu exercer leur liberté de négocier parallèlement avec autrui et de conclure avec des tiers un compromis de vente du [4]. Par ailleurs, compte tenu de l'attitude dilatoire adoptée lors des pourparlers par Monsieur [A], il ne peut leur être reproché d'avoir attendu le mois de mars pour informer celui-ci de la signature de ce compromis tout en soulignant l'éventualité de l'échec de cette transaction. 



En conséquence, il n'est pas établi que les consorts [Y] ont commis une faute lors des négociations précontractuelles et le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a jugé le contraire. 



Cette infirmation entraîne celle des chefs du jugement ayant alloué à Monsieur [A] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 6 050 euros au titre des frais de déménagement du matériel entreposé dans les dépendances du [4]. 



En revanche, pour les mêmes motifs, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande formée par Monsieur [A] au titre de la location à compter du 4 mai 2021 d'un local destiné à entreposer son matériel et ses meubles. 





Sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie et de l'achat des meubles



Monsieur [A] fait valoir que les consorts [Y] n'ont jamais contesté avoir perçu une somme de 10 000 euros en exécution de l'accord des parties. Il en déduit que cette somme doit lui être restituée, en sus de celle de 20 000 euros accordée par le premier juge. 



Les époux [Y] concluent au rejet de cette demande et à l'infirmation du jugement en ce qu'il a fait droit à la demande de Monsieur [A] à hauteur de 20 000 euros. 



Tout en relevant que Monsieur [A] n'a versé aucune somme à Maître [K], ils exposent qu'ils ont vainement cherché à rembourser la somme de 30 000 euros qu'ils ont perçue. 





* * *



Dans le courriel qu'il a adressé le 21 mars 2021 à Monsieur [A], Monsieur [Y] a admis que la somme de 30 000 euros avait été versée au cours des pourparlers. Monsieur [Y] a demandé à Monsieur [A] de lui fournir un RIB à son nom ainsi qu'un autre au nom de la société qui avait versé la somme de 10 000 euros afin de rembourser ces montants.









Par lettre du 24 mai 2021, Monsieur [Y] a adressé à Monsieur [A] un chèque de banque d'un montant de 30 000 euros correspondant à la somme de 20 000 euros au titre de la restitution de l'avance sur achat du matériel et à celle de 10 000 euros correspondant au virement effectué par une société belge dénommée « Gestion loisirs ». Ce courrier n'a pas été retiré, de sorte que ce chèque n'a pas été encaissé. 



En vertu de l'article 1353 du code civil, il appartient à Monsieur [A] de démontrer l'existence de l'obligation des consorts [Y]. En l'absence d'éléments établissant que Monsieur [A] a réglé personnellement la somme de 10 000 euros, les consorts [Y] ne peuvent être condamnés à lui restituer cette somme.



En revanche, il est admis que Monsieur [A] a payé de ses propres deniers la somme de 20000 euros. Or, les consorts [Y] ne peuvent utilement se prévaloir du refus d'encaissement de ce chèque de banque pour être dispensés de restituer cette somme à Monsieur [A]. En effet, il leur appartenait de faire appliquer les dispositions des articles 1345 et 1345-1 du code civil prévues en cas d'obstruction du créancier au paiement de la dette par les débiteurs. 



Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [Y] au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l'avance sur achat de meubles. Ajoutant à ce jugement, la cour rejettera la demande formée par Monsieur [A] au titre du paiement du dépôt de garantie.





Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les consorts [Y] 



Les consorts [Y] ne démontrent ni le caractère abusif de la procédure engagée par Monsieur [A], ni la réalité de leur préjudice. Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande. 





Sur les autres demandes



Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les consorts [Y] aux dépens et à payer à Monsieur [A] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Monsieur [A], qui succombe à hauteur de cour, doit supporter les dépens des procédures de première instance et d'appel. 



Enfin, l'équité commande de rejeter la demande formée par Monsieur [A] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner celui-ci à payer aux consorts [Y] la somme de 4 000 euros sur le même fondement.











PAR CES MOTIFS,



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement prononcé le 17 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Verdun sauf en ce qu'il a : 



- condamné Madame [L] [P] et Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 20 000 euros au titre de l'avance sur l'achat des meubles, 

- rejeté la demande en paiement formée au titre de la location d'un garage par Monsieur [O] [A],

- rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Madame [L] [P] et Monsieur [W] [Y] ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que Madame [L] [P] et Monsieur [W] [Y] n'ont pas rompu fautivement les pourparlers engagés avec Monsieur [O] [A] ; 



Rejette la demande en paiement de dommages-intérêts pour préjudice moral formée par Monsieur [O] [A] ; 



Rejette la demande en paiement formée au titre des frais de déménagement par Monsieur [O] [A] ;



Rejette la demande en paiement au titre de la restitution d'un dépôt de garantie formée par Monsieur [O] [A] ; 



Condamne Monsieur [O] [A] à payer à Madame [L] [P] et à Monsieur [W] [Y] la somme de 4 000 euros (QUATRE MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette la demande formée par Monsieur [O] [A] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne Monsieur [O] [A] aux dépens des procédures de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Kopf.



Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-







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