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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 20 mai 2025, n° 24/08850

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2016, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à M. [M] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) pour un loyer mensuel de 317,94 euros outre 67,02 euros de provision sur charges.

Un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date des 23 et 25 juillet 2024 en vertu d'une ordonnance rendue sur requête a conclu que M. [M] [S] ne demeurait plus à cette adresse depuis plus de quatre ans et que les lieux étaient occupés par M. [V] [J].

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, la RIVP a fait assigner M. [M] [S] et M. [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
- prononcer la résiliation du bail du 19 juillet 2016 qui lie la RIVP à M. [M] [S] aux torts exclusifs de ce dernier pour inoccupation personnelle et cession des lieux,
- dire et juger M. [V] [J] occupant sans droit ni titre du logement,
- ordonner l'expulsion de M. [M] [S] et M. [V] [J] du logement avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement ou à défaut de sa signification,
- dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit,
- réserver la compétence du juge de céans pour liquider l'astreinte,
- dire et juger que le sort des biens immobiliers se trouvera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [M] [S] et M. [V] [J] à verser à la RIVP à compter de la date du prononcé du jugement une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [M] [S] et M. [V] [J] à verser à la RIVP la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat.

A l'audience du 21 février 2025, la RIVP, représentée par son conseil, indique se désister de sa demande en expulsion compte tenu du congé délivré par M. [M] [S]. Elle sollicite pour le reste le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique pour information que M. [M] [S] reste redevable de la somme de 143,78 euros.

M. [M] [S] et M. [V] [J], assignés à étude, ne se sont pas présentés et ne se sont pas fait représenter. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2025.

Motifs

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande en expulsion

La RIVP a indiqué à l'audience qu'elle se désistait de sa demande. Il convient de constater ce désistement.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. C'est, dès lors, le bailleur qui doit établir que le mode d'occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, par exemple par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, M. [M] [S] a donné congé le 31 septembre 2024, demande réceptionnée par la bailleresse le 26 novembre 2024. Il ressort du décompte de résiliation en date du 15 janvier 2025 et du décompte en date du 19 février 2025 qu'il a restitué le logement le 5 décembre 2024. Le bail liant la RIVP et M. [M] [S] a ainsi déjà pris fin. La RIVP n'indique par ailleurs pas qu'elle n'a pas récupéré le logement et qu'il serait encore occupé par M. [V] [J]. Elle ne verse aucun élément en ce sens et s'est désistée de sa demande en expulsion, ce qui accrédite le départ des deux défendeurs. 

Au regard de ces élément, la RIVP sera déboutée de ses demandes en résiliation de bail et de condamnation à une indemnité d'occupation. 

Sur les demandes accessoires

La RIVP, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. 

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande en expulsion,

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de ses demandes en résiliation de bail, de condamnation à une indemnité d'occupation, et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025 et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Monsieur [M] [S] 
 Monsieur [V] [J]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/08850 - N° Portalis 352J-W-B7I-C54Z4

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 20 mai 2025


DEMANDERESSE
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096


DÉFENDEURS
Monsieur [M] [S]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Monsieur [V] [J]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 20 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/08850 - N° Portalis 352J-W-B7I-C54Z4




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2016, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à M. [M] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) pour un loyer mensuel de 317,94 euros outre 67,02 euros de provision sur charges.

Un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date des 23 et 25 juillet 2024 en vertu d'une ordonnance rendue sur requête a conclu que M. [M] [S] ne demeurait plus à cette adresse depuis plus de quatre ans et que les lieux étaient occupés par M. [V] [J].

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, la RIVP a fait assigner M. [M] [S] et M. [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
- prononcer la résiliation du bail du 19 juillet 2016 qui lie la RIVP à M. [M] [S] aux torts exclusifs de ce dernier pour inoccupation personnelle et cession des lieux,
- dire et juger M. [V] [J] occupant sans droit ni titre du logement,
- ordonner l'expulsion de M. [M] [S] et M. [V] [J] du logement avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement ou à défaut de sa signification,
- dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit,
- réserver la compétence du juge de céans pour liquider l'astreinte,
- dire et juger que le sort des biens immobiliers se trouvera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [M] [S] et M. [V] [J] à verser à la RIVP à compter de la date du prononcé du jugement une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [M] [S] et M. [V] [J] à verser à la RIVP la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat.

A l'audience du 21 février 2025, la RIVP, représentée par son conseil, indique se désister de sa demande en expulsion compte tenu du congé délivré par M. [M] [S]. Elle sollicite pour le reste le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique pour information que M. [M] [S] reste redevable de la somme de 143,78 euros.

M. [M] [S] et M. [V] [J], assignés à étude, ne se sont pas présentés et ne se sont pas fait représenter. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2025. 


MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande en expulsion

La RIVP a indiqué à l'audience qu'elle se désistait de sa demande. Il convient de constater ce désistement.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. C'est, dès lors, le bailleur qui doit établir que le mode d'occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, par exemple par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, M. [M] [S] a donné congé le 31 septembre 2024, demande réceptionnée par la bailleresse le 26 novembre 2024. Il ressort du décompte de résiliation en date du 15 janvier 2025 et du décompte en date du 19 février 2025 qu'il a restitué le logement le 5 décembre 2024. Le bail liant la RIVP et M. [M] [S] a ainsi déjà pris fin. La RIVP n'indique par ailleurs pas qu'elle n'a pas récupéré le logement et qu'il serait encore occupé par M. [V] [J]. Elle ne verse aucun élément en ce sens et s'est désistée de sa demande en expulsion, ce qui accrédite le départ des deux défendeurs. 

Au regard de ces élément, la RIVP sera déboutée de ses demandes en résiliation de bail et de condamnation à une indemnité d'occupation. 

Sur les demandes accessoires

La RIVP, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. 

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande en expulsion,

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de ses demandes en résiliation de bail, de condamnation à une indemnité d'occupation, et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025 et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2025-05-20T18:26:14.794Z.