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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 28 / Proxi fond, 16 juin 2025, n° 25/03009

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 septembre 2018, Monsieur [Z] [B] a donné à bail à Monsieur [V] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6]. Par acte du 6 mai 2022, le bailleur a signé un acte de cautionnement auprès de la société SEYNA (via son délégataire la société GARANTME) pour le garantir de toute dette afférente au bail précité.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, Monsieur [Z] [B] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
- rappeler que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [B] les loyers et charges impayés, soit la somme de 1 926,37 euros à parfaire, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, dont 176,44 euros au profit de la SA SEYNA, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
- condamner le défendeur à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [Z] [B] et la SA SEYNA exposent que les loyers sont impayés depuis plusieurs mois de sorte que le bailleur a du activer la garantie loyers impayés.

A l'audience du 5 mai 2025, Monsieur [Z] [B] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance de loyers à la somme de 3 522,81 euros, selon décompte en date du 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [V] [R], comparant en personne, a indiqué avoir effectué un paiement de la somme de 1 400 euros trois jours avant l’audience, diminuant ainsi substantiellement le montant de la dette pour rejetter la demande en résiliation. Il ne formule aucune demande particulière.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juin 2025, les demandeurs ayant été autorisés à produire par note en délibéré un décompte faisant état du versement allégué par le locataire, note reçue au greffe le 5 juin 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.



Sur la demande en résiliation du bail 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par Monsieur [Z] [B] fait état d'une dette locative de 3 522,81 euros, soit une dette locative représentant près de 5 échéances mensuelles de loyers et charges impayés. Il en ressort également que la dette locative perdure depuis plus d’un an, et que les paiements sont très sporadiques. Surtout, malgré les déclarations de Monsieur [V] [R] à l’audience, le paiement allégué de la somme de 1 400 euros avant l’audience n’est pas intervenu.

En ces conditions, ces éléments caractérisent une violation grave et renouvelée des obligations du locataire et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Monsieur [V] [R] devenant occupant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.



En l'espèce, comme déjà indiqué, Monsieur [Z] [B] et la société SEYNA produisent un décompte démontrant que Monsieur [V] [R] reste leur devoir la somme de 3 522,81 euros à la date du 30 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au mois d’avril 2025 inclus (dont 176,44 euros au profit de la SA SEYNA au regard de la quittance subrogative du 15 janvier 2025). 

Monsieur [V] [R] ne justifie aucunement du versement de la somme de 1 400 euros dont il se prévaut, de sorte qu’il n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné au versement de la somme de 3 522,81 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 (dont 176,44 euros au profit de la SA SEYNA et 3 346,37 euros au profit de Monsieur [Z] [B]), avec intérêt au taux légal à compter du 24 février 2025 pour la somme de 1 926,37 euros, et pour le suplus à compter de la présente décision.

Monsieur [V] [R] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (actuellement 798,22 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce exclu le coût du commandement de payer dans la mesure où son caractère nécessaire dans le cadre de la présente instance n’est pas rapporté.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 8 septembre 2018 entre Monsieur [Z] [B] et Monsieur [V] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation, [Adresse 6] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [B] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef,y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Monsieur [V] [R] à verser à Monsieur [Z] [B] la somme de 3 346,37 euros (décompte arrêté au 30 avril 2025, incluant la mensualité d’avril 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges, avec intérêts légaux à compter du 24 février 2025 pour la somme de 1 749,93 euros et pour le surplus de la présente décision ;

Condamne Monsieur [V] [R] à verser à la SA SEYNA la somme de 176,44 euros avec intérêts légaux à compter du 24 février 2025 ;

Condamne Monsieur [V] [R] à verser à Monsieur [Z] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (actuellement 798,22 euros), à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [V] [R] à verser à la SA SEYNA une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [V] [R] aux dépens en ce exclu le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Rejette les autres demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ :[Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 25/03009 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22PF

Minute : 25/00726







Monsieur [Z] [B]
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
S.A. SEYNA
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164



C/


Monsieur [V] [R]






Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS


Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [V] [R]



Le 


JUGEMENT DU 16 Juin 2025





Jugement rendu par décision Contradictoire et enpremier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;



ENTRE DEMANDEURS :


Monsieur [Z] [B]
[Adresse 5]
[Localité 7]

S.A. SEYNA
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [V] [R]
[Adresse 6]
[Localité 9]
comparant



D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 septembre 2018, Monsieur [Z] [B] a donné à bail à Monsieur [V] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6]. Par acte du 6 mai 2022, le bailleur a signé un acte de cautionnement auprès de la société SEYNA (via son délégataire la société GARANTME) pour le garantir de toute dette afférente au bail précité.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, Monsieur [Z] [B] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
- rappeler que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [B] les loyers et charges impayés, soit la somme de 1 926,37 euros à parfaire, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, dont 176,44 euros au profit de la SA SEYNA, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
- condamner le défendeur à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [Z] [B] et la SA SEYNA exposent que les loyers sont impayés depuis plusieurs mois de sorte que le bailleur a du activer la garantie loyers impayés.

A l'audience du 5 mai 2025, Monsieur [Z] [B] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance de loyers à la somme de 3 522,81 euros, selon décompte en date du 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [V] [R], comparant en personne, a indiqué avoir effectué un paiement de la somme de 1 400 euros trois jours avant l’audience, diminuant ainsi substantiellement le montant de la dette pour rejetter la demande en résiliation. Il ne formule aucune demande particulière.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juin 2025, les demandeurs ayant été autorisés à produire par note en délibéré un décompte faisant état du versement allégué par le locataire, note reçue au greffe le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.



Sur la demande en résiliation du bail 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par Monsieur [Z] [B] fait état d'une dette locative de 3 522,81 euros, soit une dette locative représentant près de 5 échéances mensuelles de loyers et charges impayés. Il en ressort également que la dette locative perdure depuis plus d’un an, et que les paiements sont très sporadiques. Surtout, malgré les déclarations de Monsieur [V] [R] à l’audience, le paiement allégué de la somme de 1 400 euros avant l’audience n’est pas intervenu.

En ces conditions, ces éléments caractérisent une violation grave et renouvelée des obligations du locataire et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Monsieur [V] [R] devenant occupant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.



En l'espèce, comme déjà indiqué, Monsieur [Z] [B] et la société SEYNA produisent un décompte démontrant que Monsieur [V] [R] reste leur devoir la somme de 3 522,81 euros à la date du 30 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au mois d’avril 2025 inclus (dont 176,44 euros au profit de la SA SEYNA au regard de la quittance subrogative du 15 janvier 2025). 

Monsieur [V] [R] ne justifie aucunement du versement de la somme de 1 400 euros dont il se prévaut, de sorte qu’il n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné au versement de la somme de 3 522,81 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 (dont 176,44 euros au profit de la SA SEYNA et 3 346,37 euros au profit de Monsieur [Z] [B]), avec intérêt au taux légal à compter du 24 février 2025 pour la somme de 1 926,37 euros, et pour le suplus à compter de la présente décision.

Monsieur [V] [R] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (actuellement 798,22 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce exclu le coût du commandement de payer dans la mesure où son caractère nécessaire dans le cadre de la présente instance n’est pas rapporté.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 8 septembre 2018 entre Monsieur [Z] [B] et Monsieur [V] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation, [Adresse 6] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [B] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef,y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Monsieur [V] [R] à verser à Monsieur [Z] [B] la somme de 3 346,37 euros (décompte arrêté au 30 avril 2025, incluant la mensualité d’avril 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges, avec intérêts légaux à compter du 24 février 2025 pour la somme de 1 749,93 euros et pour le surplus de la présente décision ;

Condamne Monsieur [V] [R] à verser à la SA SEYNA la somme de 176,44 euros avec intérêts légaux à compter du 24 février 2025 ;

Condamne Monsieur [V] [R] à verser à Monsieur [Z] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (actuellement 798,22 euros), à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [V] [R] à verser à la SA SEYNA une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [V] [R] aux dépens en ce exclu le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Rejette les autres demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2025-07-22T18:01:05.976Z.