Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 23 mai 2025, n° 24/07636

Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par acte authentique du 12 juillet 2012, Monsieur et Madame [S] ont donné à bail à Monsieur et Madame [N] un logement situé [Adresse 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, Monsieur et Madame [S] ont fait délivrer à Monsieur et Madame [N] un congé pour vendre.

Par courrier daté du 8 avril 2024, Monsieur [I] [N] a indiqué ne pas être opposé à la libération de la maison, mais a sollicité un délai lui permettant de ne quitter les lieux qu’à l’été 2025.
 
Faisant valoir que Monsieur et Madame [N] se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre puisque le contrat de bail a pris fin par l’effet du congé qui leur a été délivré, Monsieur et Madame [S] ont fait assigner Monsieur et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024 en vue de voir ordonner leur expulsion.

A l’audience du 31 janvier 2025, représentés par leur avocat, ils ont demandé à la juridiction de bien vouloir : 
- dire que les époux [N] sont occupants sans droit ni titre,
- ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, 
- condamner Monsieur et Madame [N] à leur verser une indemnité d’occupation égale mensuelle de 1227,13 € jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant,
- débouter les époux [N] de toutes leurs demandes,
- condamner les époux [N] à leur verser la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font notamment valoir que le congé pour vendre est régulier en ce qu’il décrit précisément le bien, que le prix du bien est justifié et cohérent, qu’il a été délivré de bonne foi avec une réelle intention de vendre des époux [S] et qu’il n’avait pas à être accompagné d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). 

Ils affirment ensuite avoir répondu à la demande mise en conformité du logement qui ne leur a été adressée par les époux [N] que le 21 mars 2024 en faisant réaliser des travaux de remise en état de la VMC en juillet 2024, étant précisé que, depuis le 31 juillet 2024, les époux [N] sont occupants sans droit ni titre, si bien qu’ils ne peuvent désormais plus solliciter une condamnation de leurs propriétaires pour insalubrité du logement. Ils ajoutent que les époux [N] ne démontrent pas la réalité de leur préjudice.

Monsieur [I] [N], comparant en personne, demande à la juridiction de bien vouloir :
- déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre,
- rejeter la demande d’expulsion,
- confirmer le renouvellement du contrat de bail à compter du 1er août 2024 et pour une nouvelle période de 3 ans,
- ordonner aux propriétaires de :
* démarrer les travaux de mise en conformité du logement pour résoudre les problèmes de moisissure et d’infiltrations,
* procéder au remplacement du four de cuisson et de la boite aux lettres,
* effectuer la mise à jour du DPE,
- condamner les propriétaires à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour dégradation des conditions de vie et atteinte aux biens,
- condamner les propriétaires à verser aux époux [N] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A titre subsidiaire, il sollicite un délai pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :
- le logement loué n’est pas décent et insalubre en ce que de la moisissure y est présente, 
- le diagnostic de performance énergétique, pourtant imposé par l’article L.126-28 du code de la construction et de l’habitat, n’est pas à jour,
- le congé est frauduleux en ce que les propriétaires n’ont pas eu de démarches positives de recherche d’acquéreurs et ont bloqué toute acquisition en ne faisant pas réaliser le DPE, en fixant un prix excessif et en ce qu’il comporte des inexactitudes quant à l’absence de mention d’une place de parking située devant le domicile et de la présence de toilettes à l’étage. 
 
Assignée à domicile, Madame [J] [N] née [H] n’a pas comparu.

En cet état, l'affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe, date à laquelle elle a été prorogée au 23 mai 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre :

Il résulte notamment de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que :

 « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
(…)
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, les époux [S] ont fait délivrer aux époux [N] un congé pour vendre prenant effet à date de fin du bail, soit le 31 juillet 2024.

Le délai de préavis de six mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 a donc été respecté.

Les époux [N] estiment que le congé pour vendre qui leur a été délivré n’est pas régulier, en premier lieu parce qu’il ne comporte pas une description précise de la consistance exacte du bien. Ils arguent du fait que le bailleur a omis de mentionner que la maison vendue comporte des toilettes au premier étage, ainsi qu’une place de parking située devant la maison.
Force est de constater que la description du bien contenue dans le congé pour vendre correspond, mot pour mot, à la description du bien contenue dans le contrat de bail, si bien que les époux [N], locataires du bien depuis le 12 juillet 2012, avaient nécessairement une parfaite connaissance de la consistance du bien et ne pouvaient ignorer la présence de toilettes au premier étage, ni la présence d’une place de parking qui, au vu de la copie d’écran produite par M. [N], se trouve manifestement comprise sur le terrain de la maison. Il ne peut donc qu’être constaté l’absence de toute équivoque sur la consistance du bien offert à la vente.

En deuxième lieu, les époux [N] font ensuite état d’un prix de vente qu’ils estiment excessif et imprécis. Or, le bien immobilier leur a été proposé à la vente au prix net vendeur de 430 000 euros, ce qui correspond à un prix de 3772 € par mètre carré. Les époux [S] produisent des pièces faisant état d’une estimation par FONCIA au 1er janvier 2024, d’un prix moyen des maisons au mètre carré à [Localité 6] de 4350 € par mètre carré. Ils produisent également un extrait du FIGARO IMMOBILIER qui fait état, au 1er décembre 2024, d’un prix moyen au mètre carré de 4507 € pour une maison dans le quartier [Adresse 5] à [Localité 6].
Les époux [N] produisent un extrait du baromètre de l’immobilier publié le 23 janvier 2025 par la chambre des notaires qui fait état d’un prix moyen des maisons dans le quartier [Adresse 5], sans toutefois mentionner le prix au mètre carré.
Il n’est donc pas démontré que le prix de vente proposé par les époux [S] est volontairement dissuasif.

En troisième lieu, les époux [N] arguent du fait que les époux [S] n’auraient pas eu une réelle intention de vendre leur bien. Or, les époux [S] produisent une attestation établie par l’agence [Localité 4] qui atteste qu’un mandat de vente a été signé par les vendeurs le 12 décembre 2023, mais qu’ils n’ont pas pu présenter la maison à d’éventuels acquéreurs, faute de connaitre la date de disponibilité du bien. Ils produisent également le mandat de vente, si bien que la mauvaise foi des vendeurs n’est absolument pas démontrée.

Enfin, aucune disposition légale n’impose au bailleur qui délivre un congé pour vendre à ses locataires de joindre à ce congé un diagnostic de performance énergétique. En effet, les dispositions des articles 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitat relatifs aux contrats de location et aux promesses et actes authentiques de vente, ne visent pas le congé pour vente. Dès lors, les époux [S] n’avaient pas l’obligation de joindre au congé pour vente qu’ils ont délivré aux époux [N], un diagnostique de performance énergétique. 

Le congé pour vendre délivré par les époux [S] aux époux [N] a donc été valablement délivré.

De ce fait, depuis le 31 juillet 2024, le contrat de bail liant les époux [S] aux époux [N] est résilié et ces derniers sont occupants sans droit ni titre du logement dans lequel ils se sont maintenus.

Dès lors, nonobstant le fait qu’ils sont à jour du paiement des loyers et des charges contractuellement prévus, il convient d’ordonner leur expulsion, à défaut de départ volontaire dans le délai qui sera fixé au dispositif de la présente décision.


Sur le respect par les bailleurs de leurs obligations :

Les époux [N] soutiennent que les époux [S] ont gravement manqué à leurs obligations de bailleurs puisque le logement loué est insalubre et qu’ils n’ont pas fourni le diagnostique de performance énergétique pourtant exigé par les textes.

Pour justifier de l’insalubrité du logement, ils produisent un courrier daté du 21 mars 2024 dans lequel ils indiquent au directeur de l’agence immobilière que le logement qu’ils louent n’est pas décent à raison de traces de salpêtre et champignons, ainsi que d’infiltrations et de moisissures. Dans ce courrier, ils sollicitent donc la réalisation et de travaux et demandent la communication d’un diagnostique de performance énergétique en cours de validité.
Ils justifient avoir alors effectué un signalement auprès du service santé environnement de la ville de [Localité 6] qui a visité le logement le 14 mai 2024 et a relevé la présence de traces d’humidité et de moisissure, ainsi qu’un défaut de ventilation générale dans le logement. 
Dans un rapport dressé le 22 mai 2024, la ville de [Localité 6] a indiqué qu’elle va adresser un courrier au gestionnaire du logement pour lui demander de rechercher les causes de l’humidité et d’y remédier et de mettre en place un système de ventilation efficace. Elle a ajouté qu’elle allait également adresser un courrier aux locataires pour leur communiquer un protocole de nettoyage des moisissures et leur rappeler la nécessité de renouveler l’air du logement.

Les locataires justifient qu’une recherche de fuite a été effectuée le 11 juillet 2024 et qu’il en est résulté que les dommages de la chambre et du salon sont liés à un défaut d’étanchéité de la façade.

Ces seuls éléments n’établissent dès lors absolument pas que les époux [N] auraient informé leurs bailleurs de l’état du logement avant la délivrance du congé pour vendre le 10 janvier 2024, si bien qu’il n’est aucunement établi que les époux [S] auraient pu délivrer ce congé pour se soustraire à leurs obligations.

Bien au contraire, les pièces transmises par les bailleurs permettent de constater que, dès que l’agence immobilière a reçu le courrier recommandé du 25 mars 2024 lui signalant des désordres dans le logement, elle a écrit aux locataires le 4 avril 2025 pour leur demander à constater les dysfonctionnements allégués, sollicitant leurs disponibilités. 

Les bailleurs justifient également avoir effectué des travaux sur la VMC du logement dans le mois suivant la réception du courrier de la ville de [Localité 6] leur demandant de mettre en place un système de ventilation efficace.

Les époux [S] démontrent donc ainsi avoir été réactifs pour mettre fin aux désordres qui leur ont été signalés par leurs locataires et, le contrat de bail étant résilié par l’effet du congé pour vendre depuis le 31 juillet 2024, il ne peut leur être reproché de ne pas être intervenus ultérieurement pour effectuer des travaux et les époux [N] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de mise en conformité du logement.

De plus, les époux [S] ne justifient pas d’un préjudice pouvant justifier la condamnation de leurs bailleurs à leur verser des dommages et intérêts. Ils seront donc déboutés de cette demande.

Enfin, l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’ « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ; (…) »

En l’espèce, un diagnostic de performance énergétique a bien été produit par les bailleurs lors de la conclusions du contrat de location et ces dispositions n’imposent pas la production par le bailleur d’un diagnostic de performance énergétique valide lors de la reconduction tacite du contrat de location.

Les époux [S] n’ont donc pas, ici, manqué à leurs obligations et les époux [N] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande tendant à ce que leurs propriétaires soient condamnés à leur produire un diagnostic de performance énergétique en cours de validité.






Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation :
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne introduite dans le logement de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux :
L’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.»
En l’espèce, les époux [N] ont déjà bénéficié, de fait, d’un long délai pour quitter les lieux, étant précisé qu’ils avaient initialement demandé à quitter les lieux à l’été 2025.
Il n’y a donc pas lieu de leur accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.


Sur les demandes accessoires

La solidarité étant de droit en application de l’article 220 du code civil, Monsieur et Madame [N], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens de la présente procédure.
Monsieur et Madame [N], en ne quittant pas les lieux à l’expiration du congé qui leur a été délivré, ont contraint leurs propriétaires à engager la présente instance. Ils seront donc solidairement condamnés à verser aux demandeurs la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des diligences judiciaires que les demandeurs ont dû accomplir pour faire valoir leurs droits dans la présente instance.
L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,


CONSTATE la résiliation au 31 juillet 2024 du bail conclu le 12 juillet 2012 entre Monsieur et Madame [S], d’une part, et Monsieur et Madame [N], d’autre part, relativement aux locaux situés [Adresse 1], et ce par l’effet du congé pour vendre signifié aux locataires le 10 janvier 2024 ;
CONSTATE, en conséquence, que Monsieur et Madame [N] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er août 2024 ;
DIT, qu’à défaut pour Monsieur et Madame [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur et Madame [S] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur et Madame [S] une indemnité mensuelle d’occupation, courant à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux et la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;
DIT que cette indemnité d’occupation sera payable et révisable selon les modalités prévues au contrat de bail pour le paiement des loyers et provisions sur charges ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur et Madame [N] de toutes leurs demandes ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] aux dépens de la présente instance ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Rennes, le 23 mai 2025.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Localité 6]
JUGEMENT DU 23 Mai 2025 

N° RG 24/07636 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LHZE

Jugement du 23 Mai 2025 
N°: 25/480 

[L] [S]
[P] [S]

C/

[I] [N]
[J] [N]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
À Me CLAYES 
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [N]
COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 31 Janvier 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Mars 2025, à cette date, elle a été prorogée au 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [L] [S]
[Adresse 2]
représenté par Me Marie-caroline CLAEYS, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Noé DELAUNAY, avocat au barreau de RENNES

Mme [P] [S]
[Adresse 2] 
représentée par Me Marie-caroline CLAEYS, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Noé DELAUNAY, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [I] [N]
[Adresse 1]
comparant en personne

Mme [J] [N]
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par acte authentique du 12 juillet 2012, Monsieur et Madame [S] ont donné à bail à Monsieur et Madame [N] un logement situé [Adresse 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, Monsieur et Madame [S] ont fait délivrer à Monsieur et Madame [N] un congé pour vendre.

Par courrier daté du 8 avril 2024, Monsieur [I] [N] a indiqué ne pas être opposé à la libération de la maison, mais a sollicité un délai lui permettant de ne quitter les lieux qu’à l’été 2025.
 
Faisant valoir que Monsieur et Madame [N] se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre puisque le contrat de bail a pris fin par l’effet du congé qui leur a été délivré, Monsieur et Madame [S] ont fait assigner Monsieur et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024 en vue de voir ordonner leur expulsion.

A l’audience du 31 janvier 2025, représentés par leur avocat, ils ont demandé à la juridiction de bien vouloir : 
- dire que les époux [N] sont occupants sans droit ni titre,
- ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, 
- condamner Monsieur et Madame [N] à leur verser une indemnité d’occupation égale mensuelle de 1227,13 € jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant,
- débouter les époux [N] de toutes leurs demandes,
- condamner les époux [N] à leur verser la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font notamment valoir que le congé pour vendre est régulier en ce qu’il décrit précisément le bien, que le prix du bien est justifié et cohérent, qu’il a été délivré de bonne foi avec une réelle intention de vendre des époux [S] et qu’il n’avait pas à être accompagné d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). 

Ils affirment ensuite avoir répondu à la demande mise en conformité du logement qui ne leur a été adressée par les époux [N] que le 21 mars 2024 en faisant réaliser des travaux de remise en état de la VMC en juillet 2024, étant précisé que, depuis le 31 juillet 2024, les époux [N] sont occupants sans droit ni titre, si bien qu’ils ne peuvent désormais plus solliciter une condamnation de leurs propriétaires pour insalubrité du logement. Ils ajoutent que les époux [N] ne démontrent pas la réalité de leur préjudice.

Monsieur [I] [N], comparant en personne, demande à la juridiction de bien vouloir :
- déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre,
- rejeter la demande d’expulsion,
- confirmer le renouvellement du contrat de bail à compter du 1er août 2024 et pour une nouvelle période de 3 ans,
- ordonner aux propriétaires de :
* démarrer les travaux de mise en conformité du logement pour résoudre les problèmes de moisissure et d’infiltrations,
* procéder au remplacement du four de cuisson et de la boite aux lettres,
* effectuer la mise à jour du DPE,
- condamner les propriétaires à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour dégradation des conditions de vie et atteinte aux biens,
- condamner les propriétaires à verser aux époux [N] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A titre subsidiaire, il sollicite un délai pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :
- le logement loué n’est pas décent et insalubre en ce que de la moisissure y est présente, 
- le diagnostic de performance énergétique, pourtant imposé par l’article L.126-28 du code de la construction et de l’habitat, n’est pas à jour,
- le congé est frauduleux en ce que les propriétaires n’ont pas eu de démarches positives de recherche d’acquéreurs et ont bloqué toute acquisition en ne faisant pas réaliser le DPE, en fixant un prix excessif et en ce qu’il comporte des inexactitudes quant à l’absence de mention d’une place de parking située devant le domicile et de la présence de toilettes à l’étage. 
 
Assignée à domicile, Madame [J] [N] née [H] n’a pas comparu.

En cet état, l'affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe, date à laquelle elle a été prorogée au 23 mai 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre :

Il résulte notamment de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que :

 « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
(…)
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, les époux [S] ont fait délivrer aux époux [N] un congé pour vendre prenant effet à date de fin du bail, soit le 31 juillet 2024.

Le délai de préavis de six mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 a donc été respecté.

Les époux [N] estiment que le congé pour vendre qui leur a été délivré n’est pas régulier, en premier lieu parce qu’il ne comporte pas une description précise de la consistance exacte du bien. Ils arguent du fait que le bailleur a omis de mentionner que la maison vendue comporte des toilettes au premier étage, ainsi qu’une place de parking située devant la maison.
Force est de constater que la description du bien contenue dans le congé pour vendre correspond, mot pour mot, à la description du bien contenue dans le contrat de bail, si bien que les époux [N], locataires du bien depuis le 12 juillet 2012, avaient nécessairement une parfaite connaissance de la consistance du bien et ne pouvaient ignorer la présence de toilettes au premier étage, ni la présence d’une place de parking qui, au vu de la copie d’écran produite par M. [N], se trouve manifestement comprise sur le terrain de la maison. Il ne peut donc qu’être constaté l’absence de toute équivoque sur la consistance du bien offert à la vente.

En deuxième lieu, les époux [N] font ensuite état d’un prix de vente qu’ils estiment excessif et imprécis. Or, le bien immobilier leur a été proposé à la vente au prix net vendeur de 430 000 euros, ce qui correspond à un prix de 3772 € par mètre carré. Les époux [S] produisent des pièces faisant état d’une estimation par FONCIA au 1er janvier 2024, d’un prix moyen des maisons au mètre carré à [Localité 6] de 4350 € par mètre carré. Ils produisent également un extrait du FIGARO IMMOBILIER qui fait état, au 1er décembre 2024, d’un prix moyen au mètre carré de 4507 € pour une maison dans le quartier [Adresse 5] à [Localité 6].
Les époux [N] produisent un extrait du baromètre de l’immobilier publié le 23 janvier 2025 par la chambre des notaires qui fait état d’un prix moyen des maisons dans le quartier [Adresse 5], sans toutefois mentionner le prix au mètre carré.
Il n’est donc pas démontré que le prix de vente proposé par les époux [S] est volontairement dissuasif.

En troisième lieu, les époux [N] arguent du fait que les époux [S] n’auraient pas eu une réelle intention de vendre leur bien. Or, les époux [S] produisent une attestation établie par l’agence [Localité 4] qui atteste qu’un mandat de vente a été signé par les vendeurs le 12 décembre 2023, mais qu’ils n’ont pas pu présenter la maison à d’éventuels acquéreurs, faute de connaitre la date de disponibilité du bien. Ils produisent également le mandat de vente, si bien que la mauvaise foi des vendeurs n’est absolument pas démontrée.

Enfin, aucune disposition légale n’impose au bailleur qui délivre un congé pour vendre à ses locataires de joindre à ce congé un diagnostic de performance énergétique. En effet, les dispositions des articles 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitat relatifs aux contrats de location et aux promesses et actes authentiques de vente, ne visent pas le congé pour vente. Dès lors, les époux [S] n’avaient pas l’obligation de joindre au congé pour vente qu’ils ont délivré aux époux [N], un diagnostique de performance énergétique. 

Le congé pour vendre délivré par les époux [S] aux époux [N] a donc été valablement délivré.

De ce fait, depuis le 31 juillet 2024, le contrat de bail liant les époux [S] aux époux [N] est résilié et ces derniers sont occupants sans droit ni titre du logement dans lequel ils se sont maintenus.

Dès lors, nonobstant le fait qu’ils sont à jour du paiement des loyers et des charges contractuellement prévus, il convient d’ordonner leur expulsion, à défaut de départ volontaire dans le délai qui sera fixé au dispositif de la présente décision.


Sur le respect par les bailleurs de leurs obligations :

Les époux [N] soutiennent que les époux [S] ont gravement manqué à leurs obligations de bailleurs puisque le logement loué est insalubre et qu’ils n’ont pas fourni le diagnostique de performance énergétique pourtant exigé par les textes.

Pour justifier de l’insalubrité du logement, ils produisent un courrier daté du 21 mars 2024 dans lequel ils indiquent au directeur de l’agence immobilière que le logement qu’ils louent n’est pas décent à raison de traces de salpêtre et champignons, ainsi que d’infiltrations et de moisissures. Dans ce courrier, ils sollicitent donc la réalisation et de travaux et demandent la communication d’un diagnostique de performance énergétique en cours de validité.
Ils justifient avoir alors effectué un signalement auprès du service santé environnement de la ville de [Localité 6] qui a visité le logement le 14 mai 2024 et a relevé la présence de traces d’humidité et de moisissure, ainsi qu’un défaut de ventilation générale dans le logement. 
Dans un rapport dressé le 22 mai 2024, la ville de [Localité 6] a indiqué qu’elle va adresser un courrier au gestionnaire du logement pour lui demander de rechercher les causes de l’humidité et d’y remédier et de mettre en place un système de ventilation efficace. Elle a ajouté qu’elle allait également adresser un courrier aux locataires pour leur communiquer un protocole de nettoyage des moisissures et leur rappeler la nécessité de renouveler l’air du logement.

Les locataires justifient qu’une recherche de fuite a été effectuée le 11 juillet 2024 et qu’il en est résulté que les dommages de la chambre et du salon sont liés à un défaut d’étanchéité de la façade.

Ces seuls éléments n’établissent dès lors absolument pas que les époux [N] auraient informé leurs bailleurs de l’état du logement avant la délivrance du congé pour vendre le 10 janvier 2024, si bien qu’il n’est aucunement établi que les époux [S] auraient pu délivrer ce congé pour se soustraire à leurs obligations.

Bien au contraire, les pièces transmises par les bailleurs permettent de constater que, dès que l’agence immobilière a reçu le courrier recommandé du 25 mars 2024 lui signalant des désordres dans le logement, elle a écrit aux locataires le 4 avril 2025 pour leur demander à constater les dysfonctionnements allégués, sollicitant leurs disponibilités. 

Les bailleurs justifient également avoir effectué des travaux sur la VMC du logement dans le mois suivant la réception du courrier de la ville de [Localité 6] leur demandant de mettre en place un système de ventilation efficace.

Les époux [S] démontrent donc ainsi avoir été réactifs pour mettre fin aux désordres qui leur ont été signalés par leurs locataires et, le contrat de bail étant résilié par l’effet du congé pour vendre depuis le 31 juillet 2024, il ne peut leur être reproché de ne pas être intervenus ultérieurement pour effectuer des travaux et les époux [N] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de mise en conformité du logement.

De plus, les époux [S] ne justifient pas d’un préjudice pouvant justifier la condamnation de leurs bailleurs à leur verser des dommages et intérêts. Ils seront donc déboutés de cette demande.

Enfin, l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’ « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ; (…) »

En l’espèce, un diagnostic de performance énergétique a bien été produit par les bailleurs lors de la conclusions du contrat de location et ces dispositions n’imposent pas la production par le bailleur d’un diagnostic de performance énergétique valide lors de la reconduction tacite du contrat de location.

Les époux [S] n’ont donc pas, ici, manqué à leurs obligations et les époux [N] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande tendant à ce que leurs propriétaires soient condamnés à leur produire un diagnostic de performance énergétique en cours de validité.






Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation :
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne introduite dans le logement de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux :
L’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.»
En l’espèce, les époux [N] ont déjà bénéficié, de fait, d’un long délai pour quitter les lieux, étant précisé qu’ils avaient initialement demandé à quitter les lieux à l’été 2025.
Il n’y a donc pas lieu de leur accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.


Sur les demandes accessoires

La solidarité étant de droit en application de l’article 220 du code civil, Monsieur et Madame [N], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens de la présente procédure.
Monsieur et Madame [N], en ne quittant pas les lieux à l’expiration du congé qui leur a été délivré, ont contraint leurs propriétaires à engager la présente instance. Ils seront donc solidairement condamnés à verser aux demandeurs la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des diligences judiciaires que les demandeurs ont dû accomplir pour faire valoir leurs droits dans la présente instance.
L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,


CONSTATE la résiliation au 31 juillet 2024 du bail conclu le 12 juillet 2012 entre Monsieur et Madame [S], d’une part, et Monsieur et Madame [N], d’autre part, relativement aux locaux situés [Adresse 1], et ce par l’effet du congé pour vendre signifié aux locataires le 10 janvier 2024 ;
CONSTATE, en conséquence, que Monsieur et Madame [N] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er août 2024 ;
DIT, qu’à défaut pour Monsieur et Madame [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur et Madame [S] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur et Madame [S] une indemnité mensuelle d’occupation, courant à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux et la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;
DIT que cette indemnité d’occupation sera payable et révisable selon les modalités prévues au contrat de bail pour le paiement des loyers et provisions sur charges ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur et Madame [N] de toutes leurs demandes ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] aux dépens de la présente instance ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Rennes, le 23 mai 2025.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2025-05-23T18:36:13.620Z.