Tribunal judiciaire de Montauban, Droit commun, 27 mai 2025, n° 22/00967

JUGEMENT DU 27 MAI 2025


Objet : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction
Projet rédigé par Madame Marine BLONDEAU, magistrate en formation


Le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :


DEMANDEURS :

Monsieur [K] [F]
Le Rodoul 997 route du Vigne
82370 ORGUEIL

et Madame [W] [F]
997 route du Vigné
82370 ORGUEIL

représentés par Maître Catherine HOULL de la SELARL CATHERINE HOULL & ASSOCIES, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE



DEFENDERESSE :

S.C.I. [Y]
Le Cruye
82800 VAISSAC

représentée par Maître Jean lou LEVI de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE


La cause inscrite au rôle sous le N° RG 22/00967 - N° Portalis DB3C-W-B7G-D2I4, a été plaidée à l’audience du 18 Février 2025 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier, en présence de Madame Marine BLONDEAU, magistrate en formation.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.


EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Aux termes d’un acte authentique de vente reçu par Maître Michaël Boue, le 9 mai 2017, la société civile immobilière [Y] (ci-après, la « SCI [Y] ») a vendu à M. [K] [F] et Mme [W] [F], née [C], un ensemble immobilier sis 21 avenue de la gare, à l’angle de la rue des Bains, à Valence d’Agen, pour un prix de 145 000 euros, cadastré section AK n°29. 
A la date d’acquisition, l’ensemble immobilier, qui comprend un rez-de-chaussée, deux étages et un garage attenant ouvrant sur la rue des Bains, était entièrement loué :
L’appartement du rez-de-chaussée était loué par Mme [I] depuis le 18 octobre 2011,L’appartement situé au premier étage était loué par M. [U] et Mme [G] depuis le 1er octobre 2016, L’appartement situé au second étage était loué par Mme [D] depuis le 1er octobre 2016.Aux termes de l’article relatif à la garantie décennale prévue dans l’acte de vente du 9 mai 2017, le vendeur a déclaré avoir réalisé en 2012 des travaux d’aménagement des combles du second étage pour les transformer en un appartement, et ce, après avoir effectué une déclaration préalable déposée à la mairie de Valence d’Agen le 8 février 2011. 
Il a déclaré, en outre, avoir réalisé lui-même, sans recours à des artisans, la totalité des travaux (placo-plâtre, carrelage, plomberie) à l’exception de l’installation électrique qui a été réalisée par la SARL Borderies et Fils. 
Il était alors prévu aux termes de cette clause que l’acquéreur bénéficiera à l’encontre du vendeur des diverses garanties et responsabilités attachées à ces travaux, telle que ces dernières sont régies par les articles 1792 à 1794-4-1 du code civil.
Il est expressément stipulé que la SCI [Y] n’a pas souscrit d’assurance de responsabilité ni de responsabilité dommages concernant lesdits travaux.
A la suite de plusieurs échanges entre M. et Mme [F] et la SCI [Y] au sujet de dégâts des eaux constatés dans l’appartement du second étage à compter d’octobre 2018, par courrier recommandé en date du 7 février 2019, le conseil des époux [F] a adressé à la SCI [Y] une mise en demeure de prendre en charge les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau. 
Par acte d’huissier de justice en date du 28 juin 2019, les époux [F] ont fait assigner la SCI [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.
Par ordonnance en date du 8 août 2019, le président du tribunal judiciaire de Montauban a fait droit à leur demande et a désigné M. [O] en qualité d’expert relativement aux malfaçons et inachèvement ainsi qu’aux désordres visés dans l’assignation. 

Par ordonnance du 23 janvier 2020, la mission de l’expert a été étendue à des désordres affectant le carrelage de l’appartement et l’absence d’isolation du plafond de la salle d’eau et de la cloison entre celles-ci et les combles. 
Le rapport final de l’expert judiciaire a été établi le 2 octobre 2020. 
Les époux [F] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2022, la SCI [Y] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins d’indemnisation de leurs préjudices. 
Statuant sur la fin de non-recevoir liée à la prescription de l’action des époux [F] fondée sur la garantie des vices, soulevée par la SCI [Y], le juge de la mise en état a, par ordonnance du 21 décembre 2023, jugé que les époux [F] étaient prescrits à agir sur ce fondement. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 juillet 2024 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 27 juin 2024.
L’affaire a été retenue à l’audience du 18 février 2025 et la décision mise en délibéré au 29 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions, notifiées électroniquement le 24 avril 2024, les époux [F] sollicitent :
A titre principal, la condamnation de la SCI [Y] au règlement de la somme de 35 382,30 euros, avec intérêts à compter du rendu de la décision et indexation sur l’indice BT 01,A titre subsidiaire, la condamnation de la SCIE [Y] au paiement de la somme de 20 211,35 euros, avec intérêts à compter du rendu de la décision et indexation sur l’indice BT 01,En tout état de cause : La condamnation de la SCI [Y] au paiement de la somme de 16 320 euros, somme à parfaire au jour du rendu de la décision, au titre du préjudice de jouissance,La condamnation de la SCI [Y] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre du préjudice moral,La condamnation de la SCI [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et ceux du référé, dont distraction au profit de Maître Houll de la SELARL Houll & Associés conformément à l’article 699 du même code. Sur l’engagement de la garantie décennale de la SCI [Y]

Les époux [Y] rappellent qu’en vertu des stipulations de l’acte de vente, la SCI [Y] est tenue de la garantie décennale à raison des travaux réalisés par elle-même en 2012 pour l’aménagement des combles du second étage en appartement, sous réserve de l’électricité qui a été réalisée par une entreprise tierce. 
Ils relèvent que les désordres constatés par l’expert judiciaire résultent des travaux réalisés par la SCI [Y] et qu’ils sont de nature à engager la garantie décennale. 

Ils considèrent en effet que la SCI [Y] a la qualité de maître d’ouvrage au regard de l’article 1792-1 2° du code civil du fait de la réalisation par elle des travaux d’aménagement des combles qui doivent être analysés comme des travaux de construction. 
A ce sujet, pour contredire l’argument opposé par la SCI [Y] consistant à considérer qu’il appartient aux acheteurs de prouver la nature des aménagements et que ceux-ci ne peuvent être qualifiés d’ouvrage, les époux [F] soulignent que la nature des travaux réalisés est décrite dans l’acte de vente mais ne peut être explicitée plus en détails que par le vendeur lui-même qui a réalisé les travaux. En tout état de cause, les époux [F] considèrent qu’au regard de l’importance des travaux, ceux-ci ayant eu pour objet de transformer une partie non habitable en une partie habitable, ils doivent être analysés comme des travaux de construction constitutifs d’un ouvrage. 
En outre, les époux [F] relèvent que les désordres dus aux infiltrations par la toiture ont pour origine l’état initial de la toiture révélé par les travaux d’aménagement des combles. Si la toiture n’a fait l’objet d’aucun travaux avant la vente, cette absence de travaux vient compromettre ceux qui ont été réalisés, notamment les plafonds en plâtre du fait des infiltrations. 
Ils relèvent également que ces désordres rendent les combles inhabitables, les atteignant dans leur destination et leur solidité pour en conclure que la prise en charge de la prestation de réparation de la toiture relève bien de la garantie décennale. 
Également, ils rappellent que l’ancienneté des existants ou leur mauvais entretien ne peuvent constituer une cause exonératoire. 
Enfin, ils font valoir que le montant de la réparation ne peut subir d’abattement pour vétusté et ne se limite pas au coût de réfection à l’identique, la partie d’ouvrage manquante devant le cas échéant constituer le remède au dommage, comme c’est le cas en l’espèce. 

Pour contredire l’argument de la SCI [Y] quant à l’absence de réception par les époux [F], ces derniers répliquent qu’il résulte de l’acte de vente que les travaux ont été réalisés en 2012. Sur la base de l’attestation du locataire de l’appartement du second étage, ils estiment que les travaux se sont achevés au plus tard le 1er février 2013 et que les infiltrations sont apparues à compter du 1er octobre 2016.
En outre, en réplique à la contestation par la SCI [Y] d’un lien de causalité entre les désordres constatés et les travaux réalisés par elle, les époux [F] rappellent que la responsabilité du maître d’ouvrage dans le cadre de la garantie décennale est une garantie de plein droit, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de prouver une faute du maître de l’ouvrage, ni un lien de causalité entre les désordres constatés et les travaux réalisés par le maître d’ouvrage. Ce dernier ne peut s’exonérer qu’en démontrant que les dommages proviennent d’une cause étrangère, c’est-à-dire, en invoquant la force majeure, la faute du maitre de l’ouvrage ou encore l’intervention d’un tiers, ce que la SCI [Y] ne fait pas en l’espèce. 

Subsidiairement, sur la responsabilité délictuelle de la SCI [Y] pour manquement au devoir d’information précontractuelle

Sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, les époux [F] considèrent que la SCI [Y] engage sa responsabilité délictuelle en raison de la violation de son devoir d’information précontractuelle, l’ensemble des conditions prévues à cet article étant remplies en l’espèce.
Ils avancent, en effet, que la SCI connaissait parfaitement l’existence d’infiltrations en toiture puisque sa locataire l’avait dénoncé avant la vente et qu’au surplus il avait effectué des travaux consistants à rendre habitable un appartement sous les combles qui ne pouvaient qu’induire une réfection au moins partielle de la toiture, et en tous cas qui l’ont amené à se rendre compte de l’état de cette dernière.
En outre, ils estiment que le vendeur savait l’information déterminante pour les époux [F] dans la mesure où l’immeuble était acheté, alors qu’il était entièrement loué, et qu’il était ainsi acquis comme immeuble de rapport ce qui impliquait de pouvoir louer l’appartement du second étage. 
Ils considèrent donc que la SCI [Y] leur a dissimulé cette information, les époux [F] n’ayant pas connaissance par ailleurs des infiltrations d’eau existantes. 

Sur le montant des indemnités demandées au titre des travaux de remédiation

Les époux [F] font valoir qu’il convient de réactualiser les travaux de couverture préconisés par l’expert judiciaire, retenus à hauteur de 12 852,05 euros, ceux-ci ne respectant pas les préconisations de l’architecte des bâtiments de France qui ont été émises postérieurement à son rapport. 
Ils précisent que les travaux de couverture ont été entièrement réalisés, et achevés en février 2022, en respectant les préconisations de l’architecte des bâtiments de France par l’EURL LG Ossature Bois pour un montant total de 28 023 euros. 
Ils ajoutent à cette somme les montants suivants identifiés par l’expert dans son rapport : 
Travaux de plâtrerie, d’isolation et de revêtement de sol : 6 109,30 euros,Travaux de dépose et repose du bac à douches et de la robinetterie : 600 euros,Travaux de remise en état des canalisations : 650 euros. 
Sur le montant de l’indemnité due au titre du préjudice de jouissance 

Les époux [F] rappellent que l’expert judiciaire a retenu que l’appartement sous les combles ne pouvait être loué du fait des divers désordres constatés notamment dans la salle de bains, le manque d’isolation et les diverses infiltrations. 
Ils ajoutent qu’ils ont été amenés à reloger le locataire des lieux dans un autre appartement de l’immeuble et qu’ils ont perdu le loyer afférent à cet appartement qui s’élevait à 340 euros par mois. 
Ils estiment en conséquence leur perte de revenus à hauteur d’un montant de 16 320 euros arrêté provisoirement à fin décembre 2022, en calculant celle-ci à compter de décembre 2018, date des premières infiltrations. Ils précisent que ce montant sera à parfaire à la date du jugement, le préjudice existant jusqu’à la réalisation complète des travaux restant à effectuer.

Sur le montant de l’indemnité due au titre du préjudice moral

Les époux [F] font valoir qu’ils ont dû accomplir diverses démarches, obtenir des devis et autorisation concernant la réfection du bien acheté pour le louer, avancer différentes sommes notamment concernant la réfection de la toiture, si bien qu’ils ont subi un préjudice moral relativement aux revenus prévus qui n’ont pas été obtenus et qui justifient l’octroi d’une somme de 6 000 euros.
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Dans ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 18 juin 2024, la SCI [Y] sollicite :
A titre principal, Le rejet de l’ensemble des demandes des époux [F] ;La condamnation solidaire des époux [F] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamnation solidaire des époux [F] aux dépens de l’instance, de l’incident et de référé ;
A titre subsidiaire,Le rejet de la demande des époux [F] de paiement de la somme de 28 323 euros au titre des travaux de réparation de la toiture ;Le rejet de la demande des époux [F] de paiement d’indemnité sollicitée au titre du préjudice de jouissance ;Le rejet de la demande des époux [F] de paiement d’indemnité sollicitée au titre du préjudice moral ;La condamnation de la SCI [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la limite de 2 500 euros ;Que soit écartée l’exécution provisoire de droit. 
Sur l’absence d’engagement de la garantie décennale

La SCI [Y] rappelle que l’engagement de la garantie décennale suppose la réunion de plusieurs conditions qu’elle considère ne pas être remplies en l’espèce. 
S’agissant d’abord de l’existence d’un ouvrage, elle conteste la qualification d’ouvrage retenue par les époux [F] des travaux d’aménagement effectués dans les combles. A cet égard, elle relève qu’ils n’explicitent pas la nature des travaux réalisés. Elle ajoute que la déclaration préalable déposée à la mairie avait pour finalité seulement « la réouverture de deux fenêtres existantes et pose de menuiseries bois et blanches identique à la fenêtre centrale ». Elle indique également avoir justifié auprès de l’expert judiciaire des matériaux utilisés à cette fin. 

La SCI [Y] conteste encore l’existence d’une réception des travaux en rappelant qu’il incombe aux époux [F] de prouver celle-ci, qu’elle soit implicite ou explicite. A cet égard, elle relève que les époux [F] n’avancent pas de date précise mais uniquement des hypothèses sur cette date de réception des travaux. 

Elle invoque encore l’absence de lien de causalité entre les désordres constatés et les travaux d’aménagement. Elle rappelle que les désordres doivent être imputables à l’intervention du constructeur, ce qu’elle conteste au cas présent : 
Pour les désordres constatés dans la salle d’eau : elle relève que le désordre lié au joint relève davantage de la vétusté que d’une mauvaise réalisation et que l’expert n’a attribué aucune conséquence au problème d’étanchéité autour des robinets ;Pour les désordres constatés sur les canalisations : elle conteste avoir effectué de quelconques réparations au niveau de la canalisation dans la salle d’eau et relève qu’aucun élément ne permet de lui imputer l’emploi de la mousse polyuréthane en guise de joint et joints en silicone mal réalisés ;Pour les infiltrations constatées sur les poutres de la salle de bains, de la chambre et du plafond du séjour : elle relève que l’expert les impute à la vétusté de la couverture, et non aux travaux d’aménagement. En réplique à l’argument des époux [F] consistant à s’appuyer sur la jurisprudence de la Cour de cassation ayant admis la mise en jeu de la garantie décennale lorsqu’un vice propre de l’existant fait obstacle au succès de l’opération, elle rappelle que cette jurisprudence vise exclusivement le cas de la garantie due par un vendeur d’un immeuble à construire à l’acquéreur et aux propriétaires successifs ;Pour les désordres liés à l’isolation : elle conteste la conclusion de l’expert judiciaire relative au fait que l’absence d’isolation du mur et du plafond rend la salle de bains impropre à sa destination, dans la mesure où l’isolation a seulement une fonction de protection thermique et phonique. Concernant la conclusion de l’expert sur le fait que l’absence de cloison de type SAD 180 entre la salle de bains et la pièce voisine compromet la sécurité de l’appartement, elle la remet en cause au regard des caractéristiques de la cloison visée, qui a une finalité d’isolation acoustique élevée seulement, et au regard de l’aspect sécuritaire visé, rappelant que l’appartement est le seul au second étage et qu’on y accède que par une seule porte d’entrée ;Pour les désordres du revêtement de sol : elle rappelle que l’expert judiciaire a confirmé que le décollement des carreaux résultait de l’action des époux [F]. Par ailleurs, en ce qui concerne les fissures au niveau des plinthes, elle souligne qu’elles ne portent ni atteinte à la solidité de l’ouvrage ni ne compromettent sa destination dès lors que l’expert limite l’atteinte à la stabilité et la solidité du carrelage aux seuls carreaux décollés. 
Sur l’absence d’engagement de la responsabilité sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil

La SCI [Y] conteste avoir eu connaissance des infiltrations antérieurement à la vente du 9 mai 2017 et elle relève à ce sujet que l’expert judiciaire désavoue cette affirmation des époux [F] lorsqu’il indique que les infiltrations par la couverture sont apparues en décembre 2018. 
En outre, elle rappelle que les précédentes locataires, Mme [S] et Mme [M] ont attesté n’avoir jamais constaté d’infiltration d’eau au cours de leur occupation des lieux, alors que les époux [F] n’ont pas produit les courriers que les locataires, Mme [D] et Mme [I], lui auraient adressé pour lui signifier les infiltrations avant la vente. 
Elle relève, en outre, que Mme [D] ne rapporte pas la preuve d’avoir contacté le gérant de la SCI [Y], et que cette dernière a donné plusieurs dates d’apparition des infiltrations lorsqu’elle a été interrogée par l’expert, si bien que ce dernier a jugé que ses déclarations ne pouvaient être considérées comme crédibles. 
S’agissant du témoignage de Mme [I], elle rappelle que celle-ci a toujours résidé dans l’appartement du rez-de-chaussée de sorte que la pertinence de son témoignage doit être relativisé, d’autant que celui-ci est intervenu après que le témoignage de Mme [D] soit jugé non crédible par l’expert judiciaire. 
Enfin, elle relève que si les problèmes d’infiltration d’eau préexistaient à la vente, les époux [F] n’auraient pas manqué de constater la présence de traces d’infiltrations d’eau sur les poutres de la salle de bains, de la chambre et du séjour lors de leur visite de l’appartement.

A titre subsidiaire, sur le montant des préjudices

S’agissant des travaux de remise en état, la SCI [Y] considère que ceux-ci doivent être évalués conformément aux termes du rapport d’expertise judiciaire, sans tenir compte de la facture avancée par les époux [F] pour la réalisation des travaux de couverture selon les préconisations de l’architecte des bâtiments de France, la différence de montant entre les deux devis n’étant pas justifiée par la seule préconisation que la couverture doit être réalisée en tuiles canal de réemploi pour le couvrant.
Sur le préjudice de jouissance invoqué par les époux [F], la SCI [Y] relève que ces derniers ne justifient pas du point de départ de calcul de l’indemnité, soit décembre 2018, en ne donnant aucune information sur le bail relatif à l’appartement du second étage, de sorte qu’ils ne rapportent pas la preuve de leur préjudice de jouissance. 
Enfin concernant le préjudice moral, la SCI [Y] rappelle qu’un tel préjudice atteint une personne dans son moral, son affection ou sa réputation et que les motifs avancés par les époux [F] ne rentrent pas dans le champ du préjudice moral.

Sur l’exécution provisoire 

La SCI [Y] fait valoir que les époux [F] reconnaissent avoir réalisé les travaux de remise en état et que ceux-ci se sont achevés en février 2022, et qu’en conséquence il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en cas de succès des prétentions de ces derniers.

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MOTIFS

Sur la responsabilité de la SCI [Y] au titre de la garantie décennale
En application de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
Conformément aux dispositions de l'article 1792-1 2° du même code, est réputé constructeur de l'ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut dès lors être déclaré responsable envers les acquéreurs des désordres affectant cet immeuble au titre de la garantie décennale dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage. 

En l'espèce, il résulte de l'acte authentique du 9 mai 2017 que la SCI [Y] a déclaré avoir réalisé elle-même tous les travaux relatifs à l'aménagement des combles du second étage en appartement, à l'exception des travaux d'électricité réalisés par la SARL Borderies et Fils. 

Pour être assimilée au constructeur de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-1 2° du code civil, la SCI [Y] doit toutefois avoir réalisé des travaux susceptibles d'être qualifiés d'ouvrage au sens de l'article 1792 du même code, ce point étant contesté par cette dernière.

Sur la nature d'ouvrage des travaux réalisés par la SCI 

Il est constant que des travaux d'aménagement d'un appartement dans un immeuble ancien ne constituent pas des travaux de construction d'un ouvrage. 

Pour être qualifiés comme tels, les travaux sur existants doivent être importants et réalisés avec des apports de matériaux nouveaux. 

En l'espèce, l'acte de vente précise que les travaux ont consisté dans l'aménagement des combles du second étage en un appartement et que ceux-ci ont consisté notamment en des travaux de placo-plâtre, de carrelage et de plomberie.
Il ressort, en outre, de la facture d'achat de matériaux produite par la SCI [Y] à l'expert judiciaire que celle-ci a acheté, notamment, des plaques de placoforme, de placostic ainsi que du matériel pour réaliser des travaux de plomberie.
Sur la base de la déclaration préalable réalisée auprès de la mairie, il est constaté que les travaux ont consisté également en la réouverture de deux fenêtres existantes, situées sur la façade l'immeuble, et la pose de menuiseries bois et blanches.
En outre, au regard du descriptif de l'appartement du second étage fait à l'acte de vente, celui-ci est un "appartement de type T2, composé d'une pièce principale comprenant salon - cuisine - salle à manger, une chambre et une salle bains avec WC ".
Au regard de la nature des travaux d'aménagement réalisés par la SCI [Y] qui ont transformé des combles non habitables en un appartement, par l'adjonction de nouveaux matériaux, notamment des cloisons, ancrées au sol, et la réalisation de travaux de plomberie et de menuiseries, il doit être considéré que ces travaux sont importants et revêtent la qualification d'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil. 
A cet égard, la SCI ne conteste pas sérieusement cette qualification et se contente de souligner le contenu de la déclaration préalable de travaux ainsi que la communication à l'expert de la facture de matériaux. Il ne peut être déduit de ces indications que les travaux réalisés par elle constituent de simples aménagements d'un appartement, non susceptibles d'être qualifiés d'ouvrage. 

Sur la réception de l'ouvrage 

En qualité de constructeur de l'ouvrage, la SCI [Y] est susceptible d'être tenue par la garantie décennale sous réserve que l'ouvrage ait été réceptionné. 
Toutefois, dans le cas où le maître de l'ouvrage est lui-même le constructeur, comme c'est le cas en l'espèce, aucune réception ne peut être constatée. 

Dans une telle hypothèse, il est constant que les délais de garantie courent du jour de l'achèvement de l'ouvrage.

Si la date exacte d'achèvement des travaux n'est pas connue, à défaut d'avoir été communiquée par la SCI [Y], maître de l'ouvrage, comme le soulèvent les époux [F], elle peut être fixée au plus tard à la date du 1er février 2013, date d'effet du premier bail locatif portant sur l'appartement objet des travaux, suivant l'attestation de la locataire, Mme [M].
Sur l'imputation des désordres constatés aux travaux réalisés par la SCI 

Si la mise en jeu de la garantie décennale prévue à l'article 1792 du code civil n'exige pas la recherche de la cause précise des désordres, elle suppose néanmoins que les désordres constatés procèdent de travaux de construction réalisés par le constructeur dont la responsabilité est recherchée. 
Désordres constatés dans la salle d'eau
Aux termes du rapport d'expertise judiciaire, les désordres suivants sont imputables aux travaux réalisés par la SCI [Y] :
- Mauvaise réalisation des joints autour du bac à douche ;
- Absence d'étanchéité autour des robinets de la douche ;
- Réparation aléatoire du tuyau d'évacuation ;
- Utilisation de mousse polyuréthane en guise de joint ;
- Les joints réalisés avec silicone ;
- Les joints au silicone fissurés ;
- Les joints défectueux de la faïence et du carrelage ;
- L'absence d'isolation du mur et du plafond de la salle d'eau.
S'agissant toutefois des constatations relatives aux canalisations, si l'expert judiciaire constate que les canalisations d'évacuations ont été réalisées par la SCI [Y], cette dernière fait valoir dans le cadre des dires, sans être contredite sur ce point par les époux [F], que Mme [F] a reconnu lors des opérations d'expertise, que des travaux sur ces canalisations ont été réalisés par une entreprise mandatée par leur assurance.
Dans ces conditions, les désordres liés aux joints des canalisations siliconés ne sont pas imputables à la SCI [Y] et ne relèvent dès lors pas de sa garantie décennale. 

Pour les autres désordres constatés, il ressort des conclusions de l'expert judiciaire qu'il s'agit de malfaçons, désordres et non conformités dues à des fautes d'exécution de la SCI [Y] "qui a réalisé tous les travaux ", et notamment "les travaux de plomberie, plâtrerie, isolation et revêtement de sol ". 
En l'absence de contestation sérieuse de la part de la SCI [Y] quant à l'imputation de ces désordres, celle-ci se contentant d'imputer le désordre lié au joint de la douche à la vétusté, ils sont imputables aux travaux réalisés par la SCI [Y].

Infiltrations

Aux termes du rapport d'expertise judiciaire, les désordres suivants sont dus à une couverture vétuste : 

- Infiltrations dans le plafond du séjour ;
- Infiltrations sur les poutres de la salle d'eau et de la chambre.
A ce sujet, l'expert judiciaire constate que les tuiles canal se sont déplacées, l'existence de bouts de tuiles cassées, de mousse et de végétation qui empêchent l'eau de s'écouler dans le courant des tuiles, et que cet état de la toiture est dû à un manque d'entretien de celle-ci. 
Dans le cadre des dires, l'expert précise que la toiture n'a pas été entretenue depuis plus de 10 ans et que la SCI [Y] a eu connaissance de l'état de la couverture en posant la tuile à douille et la fenêtre de toit lors des travaux d'aménagement des combles. L'expert affirme encore que la végétation et la mousse constatée sur la couverture ne peut être au stade actuel en l'espace de deux ou trois ans seulement. 
Il conclut, en outre, que la toiture vétuste devra être remaniée pour mettre fin aux infiltrations.
En présence de travaux réalisés sur, ou sous un ouvrage existant, et malgré l'absence d'indivisibilité de la partie neuve et de l'existant, ou de dommages à l'existant consécutifs aux travaux réalisés, la garantie décennale du constructeur peut être engagée à raison d'un vice propre de l'existant qui fait obstacle à la destination de la partie neuve, afin de réparer le désordre affectant l'existant et rendre ainsi la partie neuve conforme à sa destination. 
En l'espèce, si l'expert judiciaire impute les infiltrations constatées à la vétusté de la couverture, et non directement aux travaux d'aménagement réalisés par la SCI [Y], il ressort de son rapport d'expertise que ces infiltrations proviennent exclusivement de la couverture et compromettent la stabilité et la solidité des bois de charpente et des plafonds en plâtre, de sorte qu'elles affectent l'ouvrage dans ses éléments constitutifs et le rendent impropres à son usage, l'expert constatant que l'appartement ne peut être loué en cet état. 
Dans ces conditions, les désordres liés aux infiltrations provenant de la couverture doivent être imputés à la SCI [Y]. 
A cet égard, le moyen avancé par cette dernière selon lequel la jurisprudence applicable en la matière serait réservée aux vendeurs d'immeubles à construire, soumis à la garantie spéciale de l'article 1646-1 du code civil, est inopérant dans la mesure où cet article renvoie aux articles 1792 et suivants du même code pour l'appréciation de l'objet de la garantie, de sorte que la jurisprudence visée est bien applicable au cas d'espèce.

Revêtement de sol

Plusieurs constatations sont faites par l'expert judiciaire à cet égard:
- Existence de carreaux fissurés ;
- Existence de carreaux brisés et décollés dans la chambre. 
S'agissant des carreaux brisés et décollés, dans le cadre des dires, la SCI [Y] rappelle, sans être contredite sur ce point par les époux [F], que Mme [F] a reconnu lors des opérations d'expertise que c'était son époux qui avait brisé et décollé quelques carreaux dans la chambre pour vérifier sur quel matériau avait été posé le carrelage. 
Toutefois, l'expert judiciaire, en réponse à ce dire, maintient que les carreaux qui sont fissurés et qui sonnent creux sont des désordres dus à des fautes d'exécution par la SCI [Y] lors de la pose du carrelage sur des plaques à base de plâtre. 
Si un des carreaux a été manifestement décollé et brisé par M. [F], il n'en ressort pas moins, comme l'explique l'expert que " si les carreaux de carrelage se sont cassés c'est à cause d'un support non stable réalisé par la SCI [Y] ". 

En conséquence, les désordres constatés sur le revêtement de sol sont imputables à la SCI [Y]. 

Sur la date d'apparition des désordres
Il est constant que l'acquéreur de l'ouvrage qui agit sur le fondement de l'article 1792 du code civil doit rapporter la preuve d'un désordre imputable au constructeur, dont il n'avait pas connaissance au moment de la réception, ou de l'achèvement de l'ouvrage le cas échéant, apparu postérieurement à la vente, pendant la période de garantie décennale. 
Sur le caractère caché des désordres, l'appréciation de celui-ci devant être faite à la date d'achèvement, le vendeur est tenu par sa garantie décennale quand bien même au jour de la vente les désordres étaient apparents aux yeux de l'acquéreur. 

En outre, il ressort du courrier adressé par les époux [F] à la SCI [Y] du 20 décembre 2018 ainsi que du rapport d'intervention de recherche de fuite de la société AFD que les désordres liés au dégât des eaux dans la salle de bains et à l'apparition d'infiltrations dans les poutres de l'appartement du second étage sont apparus à compter d'octobre 2018, soit postérieurement à la vente et dans la période de garantie décennale.

Sur la nature des désordres

Pour entrer dans le champ de la garantie décennale, le désordre constaté doit, en outre, revêtir un certain caractère grave, dans la mesure où il doit compromettre la solidité de l'ouvrage, et/ou le rendre impropre à sa destination. 
A cet égard, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que : 
- " Les joints non conformes aux règles de l'art favorisent les infiltrations qui compromettent la stabilité et la solidité des plaques de plâtre en sol et murs,
- Les infiltrations par la couverture compromettent la stabilité et la solidité des bois et charpente et des plafonds en plâtre, 
- L'absence d'isolation du mur et du plafond rend la salle de bains impropre à sa destination,
- L'absence d'une cloison du type " SAD 180 " entre la salle de bains et la pièce voisine compromet la sécurité de l'appartement (accès dans l'appartement en découpant la plaque de plâtre de 13 mm qui fait office de mur),
- Les carreaux décollés compromettent la stabilité et la solidité du carrelage ".
Il en résulte que les désordres constatés par l'expert judiciaire revêtent le caractère de gravité au sens de l'article 1792 du code civil. 
Si la SCI [Y] conteste les conclusions de l'expert judiciaire quant au caractère impropre de la salle de bains en raison de l'absence d'isolation du mur et du plafond, elle n'apporte aucun élément au soutien de cette contradiction, la simple affirmation selon laquelle l'isolation a pour fonction seulement une protection thermique et phonique n'étant pas de nature à remettre en cause sérieusement les conclusions de l'expert sur ce point. 
Il en est de même en ce qui concerne la contestation de la conclusion de l'expert quant à l'absence de cloison de type " SAD 180 ", l'affirmation selon laquelle ce type de cloison aurait une finalité d'isolation acoustique élevée, sans relever ses autres caractéristiques, n'étant pas susceptible de remettre en cause sérieusement les conclusions de l'expert.
En outre, le moyen soulevé concernant les plinthes est inopérant dans la mesure où l'expert judiciaire ne les vise pas dans ses conclusions. 
Enfin, le moyen selon lequel l'expert n'a attribué aucune conséquence au problème d'étanchéité autour des robinets doit être écarté dans la mesure où il résulte des conclusions de l'expert que ce désordre particulier est compris dans les désordres susceptibles de compromettre la stabilité et la solidité des plaques de plâtre en sol et murs dans la mesure où celles-ci, exposées à l'humidité, se délitent très rapidement. 

En conséquence, la garantie décennale, à laquelle est tenue la SCI [Y], sera engagée à raison des désordres qui lui sont imputables, identifiés supra. 
La responsabilité de la SCI [Y] étant retenue sur le fondement de l'article 1792 du code civil, il n'y a pas lieu d'examiner la demande d'indemnisation sur le fondement de l'article 1112-1 du code civil, étant rappelé, au surplus, que le régime de la responsabilité de la garantie décennale est un régime exclusif. 

2. Sur les préjudices indemnisables

Sur les travaux de remédiation des désordres

A ce sujet, l'expert judiciaire indique que ces préconisations pour la reprise des désordres, malfaçons et non-conformités constatés sont: 
- " La dépose des appareils sanitaires, de la robinetterie, du placard et des évacuations ;
- Exécution des évacuations, de l'isolation, de la cloison séparative, du coffre cache tuyaux ;
- La reprise du carrelage ;
- La réparation des infiltrations par la toiture ".

Il indique encore que ces travaux devront être réalisés conformément aux DTU et normes.

La somme totale des travaux est fixée par l'expert, sur la base des devis fournis par M. et Mme [F], à 20 211,35 euros, détaillée comme suit : 
- Devis POLO CALVO MANUEL du 18 mars 2020 (travaux de plâtrerie, isolation, revêtement sol) 6 109,30 euros
- Estimation de l'expert pour la dépose et repose du bac à douches et de la robinetterie 600 euros
- Estimation de l'expert pour la remise en état des canalisations 650 euros
- Devis SARL LACOSTE CHARPENTE BOIS du 10 mars 2020 (travaux de couverture) : 12 852,05 euros
Cette somme, telle qu'ainsi détaillée, n'est pas contestée par les parties.

Par ailleurs, il résulte de la réponse de la mairie de Valence d'Agen, reçue par les époux [F] à la suite de leur demande de déclaration préalable de travaux de réfection de la toiture, le 28 avril 2021, que l'immeuble est situé dans le périmètre délimité des abords ou dans le champ de visibilité du ou des monuments historiques, et que le projet tel que présenté a été jugé non conforme aux normes devant être respectées. 

L'architecte des bâtiments de France a donné néanmoins son accord au projet sous réserve que la couverture soit réalisée en tuiles canal, de réemploi pour le couvrant. 

Au regard de la facture produite par les époux [F] concernant les travaux de couverture réalisés par l'EURL LG Ossature Bois en février 2022, conformément aux prescriptions de l'architecte des bâtiments de France, le montant des travaux de couverture s'est élevé à un montant de 28 023 euros. 

En conséquence, abstraction faite des travaux de remise en état des canalisations qui ne rentrent pas dans le champ de la garantie décennale de la SCI [Y], le montant total des réparations des désordres s'élève à 34 732,30 euros. 

A cet égard, si la SCI [Y] conteste la prise en charge des travaux de couverture à hauteur de 28 023 euros, avançant le défaut de justification de l'augmentation du coût de réparation par les époux [F], elle ne verse aux débats aucun élément de nature à remettre en cause la différence de prix constatée, notamment aucun devis d'entreprise tierce, de sorte que ce moyen doit être écarté. 

En conséquence, la SCI [Y] sera condamnée à payer à M. et Mme [F] la somme de 34 732,30 euros avec intérêts au taux légal courant à compter de la présente décision, conformément à l'article 1231-7 du code civil. 
Il sera jugé en outre que cette somme sera indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 applicable à la date de la présente décision.

Sur le préjudice de jouissance

S'il ressort des dires des époux [F], par courrier en date du 6 mars 2020, que l'appartement du second étage, objet des désordres, ne peut être loué en l'état, ce dont l'expert prend acte en réponse aux dires, ces derniers n'établissent pas clairement la date à partir de laquelle la " dernière locataire " a dû quitter les lieux et a cessé de payer le loyer. 
Il ressort, par ailleurs, de l'acte de vente que la locataire de l'appartement du second étage, au moment de la vente, Mme [D], était preneuse d'un bail de trois ans à compter du 1er octobre 2016, pour un loyer mensuel de 340 euros. 

Les époux [F] ne fournissent toutefois aucun élément quant au sort de ce bail. 
En conséquence, en l'état des éléments versés aux débats, le préjudice de jouissance ne peut en tout état de cause commencé à courir qu'à compter du 6 mars 2020, date de notification de la vacance de l'appartement à l'expert, et non à compter de "décembre 2018 " comme sollicité par les époux [F]. 

En outre, s'il ressort du courrier en date du 20 décembre 2018 adressé par les époux [F] à la SCI [Y] qu'une locataire habitait les lieux à cette date, le nom de celle-ci n'est pas renseigné, de sorte qu'il n'est pas possible d'en déduire qu'il s'agissait de Mme [D]. 

Compte tenu de l'absence de démonstration par les époux [F] qu'un bail était effectivement en cours à la date où la locataire a dû quitter les lieux, seule une perte de chance de percevoir les loyers afférents à cet appartement est indemnisable.
Cette perte de chance doit être estimée à 70% compte tenu du risque normal de vacance locative. 

En outre, compte tenu de l'absence de justification quant à l'état de l'appartement postérieurement à la réalisation des travaux de couverture, il sera considéré que le préjudice de jouissance doit être calculé sur la période du 6 mars 2020 au 11 février 2022, date de la facture de la société EURL LG Ossature Bois.

Le préjudice de jouissance des époux [F] est en conséquence évalué à la somme suivante : 
340 x 70% x 23,57 = 5 608, 87 euros

La SCI [Y] sera dès lors condamnée au paiement d'un montant de 5 608,87 euros au profit des époux [F] au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

Si les époux [F] ont dû effectuer diverses démarches administratives et avancer différentes sommes pour la réfection de la toiture, comme avancé par eux, ils n'établissent pas avoir subi un préjudice distinct d'un préjudice pécuniaire indemnisé par ailleurs.
Ce préjudice est donc insuffisamment caractérisé et sera donc écarté.
M. et Mme [F] seront en conséquence déboutés de leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice moral.

3. Sur les frais de procédures et l'exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
La SCI [Y] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et ceux du référé, dont distraction au profit de Maître Houll de la Selarl Houll & Associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

Sur les frais non compris dans les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, comme il est dit au I de l'article 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

La SCI [Y] condamnée aux dépens, devra verser à M. et Mme [F] une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros. La demande de la SCI [Y] au titre des frais irrépétibles sera rejetée en ce qu'elle est succombante et condamnée aux dépens. 

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile : 
" Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il ordonne une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. "
Conformément au II de l'article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, ces dispositions s'appliquent aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020. 

En l'espèce, le fait allégué par la SCI [Y], à savoir l'achèvement des travaux de la toiture en février 2022, ne justifie pas d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Il sera donc rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement au fond contradictoire et susceptible d'appel, rendu par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE la société civile immobilière [Y], immatriculée au RCS de Montauban, sous le numéro 528 441 165, à payer à M. [K] [F] et Mme [W] [F] ensemble la somme de 34 732,30 euros avec intérêts au taux légal courant à compter de la présente décision, outre l'indexation sur l'indice BT01 applicable à la date de la présente décision, l'indice de référence étant 131,7,

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] à payer à M. [K] [F] et Mme [W] [F] ensemble la somme de 5 608,87 euros au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE M. [K] [F] et Mme [W] [F] de leur demande d'indemnité au titre du préjudice moral,

DEBOUTE la société civile immobilière [Y] de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et ceux du référé, qui seront recouvrés par la Selarl Houll & Associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] à payer à M. [K] [F] et à Mme [W] [F] ensemble la somme de 3 000 euros conformément à l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE société civile immobilière [Y] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Le greffier La présidente