Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 01, 23 mai 2025, n° 21/06796

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 9 octobre 2017, M. [R] [J] a donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L. Smile Club des locaux commerciaux situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 7 403 euros, outre une provision mensuelle pour charges d’un montant de 3 000 euros pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2017.

L'activité commerciale prévue au bail est l'exploitation d'une activité de bar à thème, café, petite restauration et discothèque.

À compter du 2 février 2007, M. [J] a donné mandat de gérer son bien situé [Adresse 3] à la S.A.R.L. Cabinet Mareels Immobilier aux droits de laquelle est venue la société Tagerim et désormais la S.A.S. Foncia Hauts-de-France.

L'établissement exploité par la S.A.R.L. Smile Club a été fermé du 17 mars 2020 au 9 juillet 2021 dans le cadre des mesures administratives de lutte contre la pandémie de covid-19.

Entre mars et octobre 2020, des négociations sont intervenues entre la SARL Smile Club, la SAS Foncia Hauts-de-France et M [J] concernant le paiement des loyers.

À la suite de ces négociations, la société Foncia a appliqué une franchise totale de loyers, charges et taxe sur la valeur ajoutée pour les mois d'avril, mai et septembre 2020 et une franchise de 50 % du loyer, des charges et de la taxe sur la valeur ajoutée à compter du 1er octobre 2020.

Par courriel du 26 mai 2021 adressé à la société Foncia, Mme [X] [C] lui a indiqué que sa sœur et elle-même reprenaient le suivi de la gestion du bien de leur père, M. [R] [J], à sa place.

Par courrier du 23 juin 2021, Mme [C] a demandé à la société Foncia de signifier à la société Smile Club la caducité de l'accord du fait de son non-respect et de la mettre en demeure de régler l'intégralité des loyers et charges impayés à ce jour s'élevant à la somme de 99 264,60 euros.

Le 21 septembre 2021, la SAS Foncia a mis en demeure la SARL Smile Club d’avoir à régler un arriéré locatif de 99 876,99 euros.

Puis le 12 octobre 2021, M. [J] a fait délivrer à la SARL Smile Club un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 123 032,34 euros.

Par acte d'huissier de justice du 12 novembre 2021, la société Smile Club a assigné M. [J] en opposition au commandement de payer.

Par assignation en intervention forcée du 30 juin 2022, M. [J] a attrait la SAS Foncia à l’affaire.

Le 30 septembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.

La clôture des débats est intervenue le 31 mai 2024 par une ordonnance du 10 juin 2024.

L’affaire a été fixée à l'audience du 24 février 2025.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 mai 2024, la SARL Smile Club demande au tribunal de :

A titre principal,

Déclarer recevable et fondée son opposition à commandement ;
Dire et Juger abusif et infondé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par M. [J] le 12 octobre 2021 ;
Condamner M. [R] [J] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral subi du fait de la délivrance abusive dudit commandement ;
Le Débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre infiniment subsidiaire,

Condamner la SAS Foncia Hauts-de-France à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de M. [J] ;
A titre très infiniment subsidiaire,

Débouter M. [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions :
Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
A défaut, lui Accorder des délais de paiement sur vingt-quatre mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;
En tout état de cause,

Condamner M. [J] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître Manuel Buffetaud, avocat au barreau de Lille,
Au soutien de sa demande d’opposition à commandement de payer, au visa des articles 1193 et 1194 du code civil, la SARL Smile Club considère que l’accord inscrit dans le courriel émis par la SAS Foncia au nom et pour le compte de M. [J] en date du 16 octobre 2020 est valide. Elle estime que M. [J] avait la capacité de conclure cet accord par le biais de son mandataire malgré son état de santé et son âge.

Elle précise que la SAS Foncia avait le mandat lui permettant de formaliser au nom et pour le compte de M. [J] l’accord. Subsidiairement, elle ajoute qu’à défaut d’un mandat, la SAS Foncia avait un mandat apparent eu égard à l’ensemble des actes réalisés pour M. [J] auprès de la SARL Smile Club. A l’aune de cet accord prévoyant une gratuité des loyers, charges et TVA des mois d’avril, mai et septembre 2020 et d’une gratuité de 50 % sur les loyers, charges et TVA à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à réouverture du local., elle estime qu’elle n’est pas redevable de la somme de 99 876,99 euros inscrite sur le commandement de payer. Subsidiairement, elle ajoute, au visa des articles 1329 et 1330 du code civil, que si l’accord du mois d’avril 2020 était considéré comme valide, ce dernier a été nové par le nouvel accord intervenu le 16 octobre 2020.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral, au visa de l’article 1104 du code civil, la SARL Smile Club énonce qu’elle a subi un stress lié à la menace de voir son bail résilié et de perdre son fonds de commerce.

Elle ajoute que le comportement de M. [J] est fautif et qu’il n’a pas exécuté de bonne foi ses engagements. Au soutien de sa demande subsidiaire d’appel en garantie de la SAS Foncia, elle énonce que si le tribunal ne retient pas la validité de l’accord en date du 16 octobre 2020, la SAS Foncia a commis une faute en outrepassant son mandat dans le cadre de cet accord. A titre très subsidiaire, au visa de l’article 1343-5 du code civil, la SARL Smile Club demande des délais de paiement.

Elle énonce qu’elle n’a pas la trésorerie nécessaire pour acquitter la somme de 99 876, 99 euros en une seule fois.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 mars 2024, au visa des articles 1128,1129 et suivants, 1186 et suivants, 1984 et suivants du ode civil, M. [J] demande à la juridiction de :

Dire et juger que l'e-mail de la société Foncia du 16 octobre 2020 n'établit pas son consentement au titre de l'accord revendiqué par la société Smile club ;
Déclarer nul et non avenu l’accord invoqué par la société Smile Club quant aux exonérations et franchises de loyers et de charges qu’elle prétend lui avoir été consenties par M. [J] ;
Constater en tout état de cause que la société Smile Club n'a pas exécuté ses propres obligations au titre de l'accord qu'elle revendique ;
En conséquence, déclarer subsidiairement caduc ledit accord ;
Débouter la société Smile Club et la société Foncia Hauts-de-France de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
Condamner la société Smile Club à lui payer la somme de 99 876,99 euros à parfaire des intérêts au taux légal à compter du commandement qui lui a été délivré ;
Subsidiairement, condamner la société Foncia Hauts-de-France à lui payer la somme de 99 876,99 € euros à parfaire des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021 ;
Condamner solidairement les sociétés Smile Club et Foncia au paiement d’une somme de 7 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir;
Condamner toute partie succombante aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Karl Vandamme, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Pour contester l’opposition à commandement de payer de la SARL Smile Club, au visa de l’article 1128 du code civil, M. [J] énonce qu’il n’a pas donné son consentement à l’accord inscrit dans le mail de la SAS Foncia en date du 16 octobre 2020 sur lequel la SARL Smile Club fonde son opposition. A ce titre, il énonce que son état de santé physique et psychique, qui se dégrade depuis 2019, et son âge (84 ans) le rendent incapable de consentir à cet accord. Il considère que la SARL Smile Club s’était engagée au titre d’un accord en date du 4 juin 2020, à payer 50 % du loyer, ce qu’elle s’est abstenue de faire.

Il estime qu’en l’absence de paiement, l’accord est devenu caduc, de sorte que la SARL Smile Club est redevable de la somme de 99 876,99 euros.

Pour s’opposer à la demande de délais de paiement et de suspension de l’exécution provisoire de la SARL Smile Club, il estime qu’elle dispose de la trésorerie nécessaire pour s’acquitter de sa dette de 99 876, 99 euros sans avoir besoin pour ce faire de délais de paiement.

Au soutien de sa demande subsidiaire de condamnation de la SAS Foncia au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 99 876, 99 euros, M. [J] reproche à la SAS Foncia de ne pas avoir effectué de relance auprès de la SARL Smile Club en l’absence de paiement des loyers pendant huit mois. Il lui reproche également de ne pas avoir notifié la caducité de l’accord du 4 juin 2020 alors que cela lui avait été demandé par une lettre recommandée avec accusé de réception de Mme [H] en date du 23 juin 2021. Enfin, il énonce qu’elle aurait dû vérifier par un accord écrit que M. [J] consentait à l’engagement du 16 octobre eu égard à son état de santé et l’ampleur de l’accord.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 octobre 2023, au visa des articles 1358 et 1998 du code civil, la SAS Foncia sollicite de la juridiction de :

Débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Débouter la SARL Smile Club de l’ensemble de se demandes fins et conclusions telles que dirigées à son encontre ;
Condamner M. [J] au paiement d’une somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour s’opposer à la demande de garantie présentée par la SARL Smile Club, la SAS Foncia énonce qu’elle n’a pas commis de faute dans le cadre de son mandat de gestion en formalisant l’accord établi entre la SARL Smile Club et M. [J] le 16 octobre 2020.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts de M. [J], la SAS Foncia énonce qu’elle n’a pas davantage commis de faute à l'égard de son mandant. Elle précise que si elle n’a pas fait de relance auprès de la SARL Smile Club entre octobre 2020 et juillet 2021 c’est parce que la société a effectué un règlement apurant entièrement sa dette en juillet 2021. Elle ajoute que l’éventuelle inexécution de l’accord de juin ou d’octobre 2020 n’aurait pas pour conséquence la caducité de ce dernier. Elle énonce que l’accord du 16 octobre 2020 retranscrit la commune intention des parties et a été confirmée par l’émission de comptes-rendus de gestion et différents entretiens téléphonique avec Messieurs [K] et [R] [J].

À l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur l'opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l'article L.145-41 du code de commerce, qui est d'ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d'un bail commercial doit s'interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 octobre 2021 a été émis pour un montant de 123 032,34 euros correspondant :

→ à l'annulation des franchises de loyer accordées pour un montant de 99 976,99 euros;
→ à l'appel du loyer du mois d'octobre 2021 ;
→ à l'application d'une clause pénale de 9 987,69 euros.

Il n'est pas contesté que le loyer du mois d'octobre a été réglé dans le délai imparti.

La société Smile Club estime le commandement abusif en ce qu'il se fonde sur des sommes qui ne sont pas dues en vertu d'un accord intervenu avec le propriétaire, lui accordant des franchises de loyer. M. [J] fait au contraire valoir qu'il n'a pas consenti à l'accord, de sorte que cet accord serait nul et ensuite qu'il serait caduc pour défaut d'exécution.

A- Sur l'existence d'un accord entre le bailleur et le preneur sur une franchise de loyer

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité du contrat, le consentement des parties, leur capacité de contracter, un contenu licite et certain.

Selon l'article 1129 du même code, il faut être sain d'esprit pour consentir valablement à un contrat.

En l'occurrence, dans un courriel du 16 octobre 2020, Mme [Z] [P], directrice générale adjointe de la société Foncia Haut-de-France, a donné à Mme [O] [A], agent de la société Foncia, les informations et instructions suivantes :

« J’ai eu Mr [J] [R] au téléphone ce matin concernant son locataire qu’il a eu également. Ils se sont arrangés entre eux. Voici les termes de leur arrangement :
Gratuité totale (loyers + charges + TVA) sur les mois d’Avril, Mai et Septembre. Il faut donc lui remettre au crédit la différence soit 15.452,01 €

A compter du 01/10/2020, 50% de gratuité sur les loyers et charges + TVA jusqu’à la réouverture du local (non programmée pour le moment). Il convient donc de remettre au crédit la somme de 6452 euros et ce tous les mois. » (pièce 3 Smile Club).

Il résulte ainsi de manière très claire de ce courriel qu'un accord est intervenu directement entre le propriétaire, M. [R] [J] et la société Smile Club, locataire.

Il ne peut être prétendu que l'accord de M. [J] n'a pas été donné, puisque d'après ce courriel, la société Foncia a été avisée de cet accord par le propriétaire lui-même, et que ce n'est pas le mandataire qui a procédé à la négociation de cet accord.

Bailleur et preneur ont été avisés de la prise en compte de leur accord par Foncia puisqu'ils ont été mis en copie de ce courriel ([Courriel 5] et [Courriel 6]) (cf. pièce 3 Smile Club).

Leur accord a été retranscrit dans le décompte locatif, lequel a mentionné dès octobre 2020 l'exonération de loyer, de taxe sur la valeur ajoutée et de charges pour les mois d'avril, mai et septembre 2020 puis les franchises de 50 % du loyer (pièce 4 Smile Club). Les comptes-rendus de gestion adressés mensuellement à M. [J] ont également mentionné ces exonérations et franchises (cf. Pièces 9 à 16 Foncia).

M. [J] n'a pas remis en cause cet accord, malgré le courriel et les compte-rendus de gestion qui lui ont été adressés. Le fait que le propriétaire ait pu ne pas ouvrir le courriel est sans incidence, dès lors que l'agence lui a effectivement notifié la mise en œuvre de l'accord convenu.

La société Foncia disposait d'un mandat de gestion suivant contrat conclu le 2 février 2007 entre M. [R] [J] et la S.A.R.L. Cabinet Mareels immobilier. Sa qualité de mandataire n'a jamais été remise en cause, puisqu'elle s'est seule chargée de la facturation et de l'établissement du décompte locatif. La fille de M. [J] s'est d'ailleurs directement adressée à Foncia pour lui donner l'ordre d'annuler les exonérations et franchises de loyer et de mettre en demeure la société Smile Club de payer.

Rien n'imposait que Foncia exige un écrit de M. [J], dès lors qu'elle avait eu un contact direct avec lui par téléphone, dans lequel il lui avait fait part de sa volonté, que l'accord était dépourvu d'ambiguïté et qu'elle l'a avisé de la mise en œuvre de l'accord.

De plus, au regard des divers mails échangés entre la société Smile et Foncia entre avril et septembre 2020, il apparaît qu'il était d'usage dans leurs relations de conclure des accords par courriel, Foncia échangeant en revanche directement par téléphone avec le propriétaire.

D'ailleurs, M. [J] ne peut sans contradiction se prévaloir de l'accord qui aurait été conclu en avril 2020 prévoyant un report de 50 % des loyers à la réouverture des discothèques, pour contester celui conclu en octobre de la même année, alors que ces deux accords sont intervenus dans les mêmes conditions (courriels de Foncia retranscrivant les instructions du propriétaire données par téléphone) et que la directrice de la gestion locative de Foncia, Mme [Y] [H], explique que le premier accord est intervenu avec le frère de M. [J], [K] (cf. pièce 6 M. [J]) tandis que suite au décès de ce dernier en septembre 2020, le second accord a été conclu par M. [R] [J] lui-même (cf. courriel du 16 octobre 2020 susmentionné).

En toute hypothèse, même si un accord avait été effectivement conclu en avril 2020 suite aux négociations engagées et alors même qu'il n'apparaît pas que [K] [J] avait pouvoir de représenter son frère, à cet accord s'est substitué le second accord intervenu en octobre 2020.

La comptabilité de la locataire, document interne à celle-ci qui ne concerne pas le bailleur, ne saurait établir l'absence d'accord et contredire les éléments sus évoqués.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il est établi qu'un accord est intervenu entre le bailleur et le preneur le 16 octobre 2020 aux termes duquel il était accordé au locataire, dans le contexte de la pandémie de covid-19, une exonération de trois mois de loyer, charges et taxes pour les mois d'avril, mai et septembre 2020 et une exonération partielle à hauteur de 50 % du loyer, des charges et taxes à compter du mois d'octobre 2020 et jusqu'à la réouverture des discothèques.

Cet accord du 16 octobre 2020 avait donc vocation à régir les relations entre les parties et les conditions de paiement du loyer.

Dans ses développements relatifs à la mise en cause de la société Foncia, M. [J] soutient qu'il n'est pas un interlocuteur avisé, au regard notamment de son âge, 84 ans à la date de l'accord et de l'attestation de son médecin traitant.

Il sera relevé avant toute chose que l'accord qui prévoyait une exonération seulement partielle des loyers et qui a été conclu dans le contexte extraordinaire et inédit de la pandémie de covid-19 alors que les discothèques faisaient déjà l'objet d'une fermeture administrative depuis plusieurs mois sans perspective de réouverture à court terme, ne comporte pas en lui-même la preuve d'une insanité d'esprit.

Il est indiqué dans le certificat médical du Dr. [B] du 24 avril 2023 que « la situation actuelle est celle d'un patient dépendant de la tierce personne, aboutissement progressif d'un état de santé physique et psychique dont la dégradation a débuté au début de l'année 2019, avec des troubles cognitifs déjà significatifs et accélération du processus dégénératif au deuxième semestre 2020. »

Ce certificat médical, établi près de trois ans après la date de l'accord litigieux, est peu précis sur les troubles cognitifs affectant l'intéressé et ne permet pas de déterminer si les troubles dont il était atteint à la date de l'accord l'empêchaient de donner son consentement libre et éclairé à celui-ci. Il est en outre contradictoire que sa fille se prévale d'une procuration qu'aurait pu valablement lui donner son père en 2021 pour gérer son immeuble et d'affirmer qu'il ne pouvait près d'un an auparavant consentir à un accord avec son locataire.

Dès lors, au regard de ces éléments, il n'est pas établi que M. [R] [J] n'était pas sain d'esprit au moment où il a consenti à l'accord.

Il n'est ainsi justifié d'aucun motif de nullité de l'accord pour lequel il est suffisamment démontré que M. [J] avait donné son consentement, de sorte que la demande de nullité sera rejetée.

B- Sur la caducité de l'accord

M. [J] estime que l'accord sur l'octroi d'exonérations de loyer est caduc du fait de l'absence de règlements des 50 % de loyer prévus par la locataire, soit pour défaut d'exécution. La société Foncia affirme qu'il s'agit d'une simple inexécution qui permettrait d'obtenir la résolution du contrat mais non la caducité de l'accord.

Aux termes de l'article 1186 alinéa 1 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. L'article 1187 du même code précise que la caducité met fin au contrat et qu'elle peut donner lieu à restitution.

Le non-paiement des loyers à l'échéance constitue un manquement du preneur à ses obligations contractuelles. Il ne s'agit pas de la disparition d'un élément essentiel du contrat, tel que sa cause.

Il n'y a donc pas eu de caducité de l'accord du 16 octobre 2020 octroyant des franchises et exonérations de loyers au preneur.

La demande de prononcé de la caducité de l'accord sera en conséquence rejetée.

C- Sur le bien fondé du commandement de payer

Il résulte de l'accord conclu entre les parties le 16 octobre 2020 qu'une franchise totale de loyer a été accordée au preneur pour les mois d'avril, mai et septembre 2020 et une exonération de 50% du loyer à compter du mois d'octobre 2020 jusqu'à la réouverture des discothèques.

Cet accord est valable. Il ne pouvait être remis en cause de manière unilatérale par Mme [X] [C], fille de M. [R] [J], laquelle ne justifie d'ailleurs d'aucune procuration de son père lui octroyant le pouvoir de gérer en ses lieu et place son bien immobilier.

Les sommes réclamées dans le commandement de payer correspondent exclusivement au montant des exonérations et franchises octroyées, outre l'appel du loyer du mois d'octobre 2021, pour lequel il n'est pas contesté qu'il a été réglé.

Dès lors, les sommes réclamées dans le commandement n'étant pas dues, il convient de le déclarer infondé.

II- Sur la demande d’indemnisation au titre de la délivrance abusive du commandement de payer

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées : des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L'accord conclu le 16 octobre 2020 a été remis en cause de manière unilatérale et brutale par M. [J], par un courrier du 21 septembre 2021, suivi du commandement de payer délivré le 12 octobre 2021.

Or, M. [J] ne pouvait unilatéralement mettre un terme à un accord conclu avec son preneur. Il ne pouvait pas davantage revenir sur son accord et supprimer rétroactivement les franchises et exonérations octroyées.

Si la société Smile Club n'a certes pas réglé les 50 % de loyers fixés durant plusieurs mois, elle a effectué un versement de 55 258,28 euros le 5 juillet 2021, apurant l'intégralité de sa dette locative, antérieurement à la remise en cause de l'accord.

Le fait que la société Smile Club ait pu bénéficier d'aides de l'Etat, telles qu'un PGE (lequel doit être remboursé) ou de subventions, postérieurement à la conclusion de l'accord, est sans incidence sur l'accord conclu et n'autorisait pas le bailleur à le remettre en cause unilatéralement et rétroactivement.

Dans ces conditions, et eu égard au contexte de la pandémie de covid-19, M. [J] a manqué à l'obligation de bonne foi contractuelle dans l'exécution de l'accord en faisant délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de près de 100 000 euros indue.

Ce comportement fautif a nécessairement causé un préjudice moral au preneur qui a craint de voir son bail résilié et de perdre son fonds de commerce dans un contexte économique déjà difficile.

En conséquence, M. [J] sera condamné à payer à la S.A.R.L. Smile Club une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

III- Sur la demande en paiement de la somme de 99 876,99 euros au titre des franchises et exonérations

A- Sur la demande en paiement à l'encontre de la société Smile Club au titre du bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Compte tenu de l'accord conclu entre les parties le 16 octobre 2020 relativement à la franchise des loyers d'avril, mai et septembre 2020 et à l'exonération de 50 % du loyer à compter d'octobre 2020, la somme de 99 876,99 euros correspondant au montant de ces franchises et exonérations n'est pas due.

M. [J] sera en conséquence débouté de sa demande en paiement à l'encontre de la société Smile Club.

B- Sur la demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts de M. [J] à l’encontre de la SAS Foncia

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

D'après l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L'article 1992 dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts M. [J] invoque que la SAS Foncia a commis plusieurs fautes, soit le fait de ne pas avoir demandé une confirmation écrite de l'accord ce qui lui aurait permis de se rendre compte de l'altération de ses capacités de discernement, le fait de ne pas disposer d'un mandat de gestion, le fait de ne pas avoir adressé de mise en demeure ni de relance durant huit mois auprès du locataire, et de ne pas lui avoir notifié la caducité de l'accord. Il lui reproche encore de ne pas l'avoir tenu informé de l'absence de règlements et de s'être abstenue d'exécuter les instructions reçues le 25 juin 2021.

La société Foncia justifie du mandat de gestion conclu entre M. [R] [J] et le Cabinet Mareels immobilier le 2 février 2007 concernant l'immeuble sis [Adresse 3]. Il ressort des explications des parties que la société Foncia a succédé à la société Mareels et vient aux droits de celle-ci. Il ne peut d'ailleurs pas être sérieusement contesté qu'elle dispose d'un mandat de gestion alors qu'elle se charge d'établir les comptes-rendus de gestion et les factures et qu'elle a reçu des ordres de M. [R] [J], de son frère [K] [J] auparavant et ensuite de Mme [C] dans le cadre des relations contractuelles avec la société Smile Club.

Ainsi que cela a été relevé précédemment, Mme [P], directrice de l'agence Foncia, a eu un contact direct par téléphone avec M. [R] [J] le 16 octobre 2020 au cours duquel celui-ci lui a fait part de l'accord trouvé avec son locataire.

À la lecture des différents courriels échangés entre la société Foncia et la société Smile Club, il apparaît qu'il était d'usage entre le propriétaire (représenté par [K] [J]) et l'agent immobilier de communiquer par téléphone, sans écrit. Il sera en outre rappelé qu'en matière de bail commercial, le bail peut être verbal.

Dès lors, il ne peut être reproché à la société Foncia de ne pas avoir exigé d'écrit de la part de M. [J], ce d'autant que ce dernier a été destinataire d'un courriel retranscrivant le contenu de l'échange téléphonique et des comptes-rendus mensuels de gestion appliquant l'accord décrit verbalement.

Encore, il ne peut être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir vérifié les capacités de discernement de son mandant, alors que le seul grand âge est insuffisant à faire présumer une altération, et que l'accord par lui-même, qui n'était pas un abandon complet de tous les loyers et restait donc mesuré dans le contexte de la pandémie de covid-19, ne portait pas en lui-même la preuve d'une insanité d'esprit.

Enfin, le propriétaire était suffisamment avisé de l'absence de règlement des loyers par les comptes-rendus de gestion. De nouveau, le contexte particulier des fermetures administratives des commerces et particulièrement des discothèques, engendrant une absence de chiffre d'affaires durant de nombreux mois et sans perspective certaine de reprise d'activité, justifiait une certaine tolérance face à une absence de règlement des loyers, étant rappelé que la société Smile Club s'est acquittée d'un règlement conséquent en octobre 2020 lors de la conclusion de l'accord et d'un autre règlement conséquent en juillet 2021.

S'agissant de l'absence d'exécution des instructions de Mme [C] et notamment de la notification de la caducité de l'accord, il sera relevé d'une part que Mme [C] ne justifie d'aucune procuration de son père l'autorisant à gérer son bien à sa place et à donner des instructions au mandataire. D'autre part, aucune caducité de l'accord ne pouvait être valablement retenue.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'est justifié d'aucune faute de gestion de la société Foncia.

Par conséquent, M. [J] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

IV- Sur les demandes accessoires

A Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

B- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [J], qui succombe en l'ensemble de ses prétentions, sera condamné aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qui sera équitablement fixée à la somme de 3 000 euros à l'égard de la S.A.R.L. Smile Club et à la somme de 2 000 euros à l'égard de la S.A.S. Foncia Hauts-de-France.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
 
DÉBOUTE M. [R] [J] de sa demande de nullité de l'accord conclu avec la S.A.R.L. Smile Club sur des franchises et exonérations de loyer ;

LE DÉBOUTE de sa demande de caducité dudit accord ;

DIT que le commandement de payer délivré le 12 octobre 2021 par M. [J] à la société Smile Club est infondé ;

CONDAMNE M. [J] à payer à la société Smile Club la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la délivrance abusive du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

DÉBOUTE M. [J] de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. Smile Club au paiement de la somme de 99 876,99 euros ;

LE DÉBOUTE de sa demande subsidiaire de condamnation de la S.A.S. Foncia Hauts de France au paiement de dommages-intérêts de 99 876,99 euros ;


CONDAMNE M. [J] aux entiers dépens ;

LE CONDAMNE à payer à la S.A.R.L. Smile Club la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] à payer à la SAS Foncia Hauts-de-France la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
  

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE




Benjamin LAPLUME Aurélie VERON

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01

N° RG 21/06796 - N° Portalis DBZS-W-B7F-VWCN

JUGEMENT DU 23 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SMILE CLUB,
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [R] [I] [D] [J]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Quentin LE FLOC’H, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 10 Juin 2024 avec effet au 31 Mai 2024;

A l’audience publique du 24 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 Avril 2025 puis prorogé pour être rendu le 23 Mai 2025;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 23 Mai 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.