Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 5 juin 2025, n° 19/18222

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 05 JUIN 2025

ph

N° 2025/ 201



Rôle N° RG 19/18222 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFHFM



SARL CAPRIM





C/



[F] [P]

[S] [H] épouse [P]

SARL CITYA PARADIS



[N] [L]

[O] [G]

[A] [D]

SARL AJ ASSOCIES







Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ



 SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES





SELARL SOLUTIO AVOCATS



Me Yves GROSSO





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 14 Janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 09/11058.





APPELANTE



SARL CAPRIM, dont le siège social est [Adresse 9], placée en liquidation judiciaire selon jugement du Tribunal de Commerce de GAP du 25 mars 2016 



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Monsieur [F] [P]

demeurant [Adresse 6] 



représenté par Me Isabelle SCHENONE, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [S] [H] épouse [P]

demeurant [Adresse 6] 



représentée par Me Isabelle SCHENONE, avocat au barreau de MARSEILLE









PARTIES INTERVENANTES





Maître [O] [G] mandataire judiciaire sis [Adresse 5], agissant ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL CAPRIM, dont le siège social est [Adresse 9], placée en liquidation judiciaire selon jugement du Tribunal de Commerce de GAP du 25 mars 2016 

intervenant volontaire par conclusions du 21.09.2017



représenté par Me Emmanuelle PLAN de la SELARL SOLUTIO AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean-pierre AOUDIANI de la SELARL ALPAZUR AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES



















SARL CITYA PARADIS, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, agissant en sa qualité d'Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la Copropriété de l'Immeuble [Adresse 2], domicilié en cette qualité audit siège social



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [N] [L], (venant à la suite de la SARL CITYA PARADIS) agissant ès-qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2]

demeurant [Adresse 10]



représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [A] [D], (venant à la suite de M.[N] [L]) pris en sa qualité de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], demeurant Cabinet [D] - [Adresse 4]



représenté par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur SARL AJ ASSOCIES prise en la personne de Me [I] [V] (venant à la suite de M. [A] [D]) en qualité de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2]

intervenant volontaire par constitution du 04.05.2023

demeurant [Adresse 8]



représenté par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller





qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.







ARRÊT





Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES





M. [F] [P] et Mme [S] [H] épouse [P] sont selon acte notarié du 6 mars 2001, propriétaires du lot n° 1 dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 11].



La SARL Caprim a acquis en vertu d'un acte notarié du 30 mai 2007, le lot n° 2 du même ensemble immobilier, divisé en deux lots ainsi désignés :



« PREMIER LOT :

Le premier Lot comprend :

1°) La propriété privative et particulière de la villa élevée d'un étage sur rez-de-chaussée (').

Terrain attenant,

Le tout d'une superficie de Trois cent quarante quatre mètres carrés (')

2°) La jouissance exclusive du jardin dépendant de ladite villa, ainsi que le tout est délimité en teinte rose sur le plan demeurant ci-joint et annexé

3°) Et les Deux cent quatre vingt dix neuf millièmes 299/1000° des parties de l'immeuble bâties et non bâties réputées communes audit immeuble.















DEUXIEME LOT :

Le deuxième Lot comprend :

1°) La propriété privative et particulière de la villa élevée de deux étages sur rez-de-chaussée ('). 

Terrain attenant, 

Le tout d'une superficie de Huit cent huit mètres carrés (').

2°) La jouissance exclusive du jardin dépendant de ladite villa, ainsi que le tout est délimité en teinte jaune sur le plan demeurant ci-joint et annexé.

3°) Et les sept cent un millièmes 701/1000° des parties de l'immeuble bâties et non bâties réputées communes audit immeuble ».



La SARL Caprim reproche à M. et Mme [P] la construction d'une piscine dans le jardin dont ils n'ont que la jouissance privative et d'être responsables de dommages affectant ses parties privatives.



Par ordonnance de référé du 19 décembre 2007, rendue sur saisine de la SARL Caprim, une expertise a été ordonnée, confiée à M. [E] [T], qui a déposé un rapport en l'état, le 25 mars 2009.



Selon exploit d'huissier du 8 septembre 2009, la SARL Caprim a fait assigner M. et Mme [P] devant le tribunal de grande instance de Marseille, aux fins de les voir condamner sous astreinte, à démolir la piscine, remettre les lieux en l'état à leur frais, supprimer la jardinière édifiée par leurs soins avec enlèvement de la terre rapportée reposant contre la façade de la villa, supprimer le tuyau d'évacuation de leurs eaux usées et faire cesser les désordres générés par ledit tuyau à l'intérieur de sa propriété, remettre les lieux en l'état à leurs frais y compris le mur de façade arrière de leur hôtel particulier, ainsi qu'à indemniser leur préjudice à hauteur de 280 000 euros.



Par jugement du 14 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Marseille a :

- débouté la SARL Caprim de ses demandes,

- condamné la SARL Caprim à supprimer les ouvertures irrégulièrement modifiées et agrandies au premier étage et au rez-de-chaussée en remettant la façade dans son état antérieur, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

- débouté les époux [P] du surplus de leurs demandes,

- condamne la SARL Caprim à payer à M. et Madame [P] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la SARL Caprim aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le tribunal a considéré :



Sur les demandes de la SARL Caprim,

- que les parties privatives de chaque lot correspondent à la superficie visée par l'état descriptif de division, telles qu'elles apparaissent en couleur sur les plans non contestés par les parties et que le terme de « jouissance exclusive du jardin » n'est pas en contradiction avec la définition des parties communes qui prévoit que reste partie privée ce qui reste à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et que n'est partie commune notamment que le sol supportant des bâtiments ou constructions quelconques, donc non affecté à un propriétaire particulier, et qu'ainsi la SARL Caprim n'établit pas que la piscine a été construite sur une partie commune,

- qu'au titre de la pièce 7 intitulée « procès-verbaux de constats », le dossier de plaidoirie n'en contient que trois et aucun ne vise la présence de jardinières anciennes ou récentes, qu'il n'est pas apporté d'autres éléments sur la présence d'un mur de soutènement de plus de deux mètres de hauteur, sur l'obstruction de jours ou sur un système d'arrosage, que le rapport d'expertise postérieur aux constats a été déposé en l'état sans poursuite des investigations, que la demande d'expertise tardive ne saurait pallier la carence de la SARL Caprim,

- qu'aucune pièce probante n'est versée aux débats pour justifier de l'existence de désordres liés à une canalisation des eaux usées,





Sur les demandes des époux [P],

- que les modifications des meurtrières du premier étage de la façade Nord ont été faites en infraction au règlement de copropriété,

- qu'aucun élément probant n'est apporté quant à l'existence d'un obstacle permettant l'accès au lot n° 1,

- qu'il n'est pas démontré un abus du droit d'agir de la SARL Caprim.



Par déclaration du 17 janvier 2014, la SARL Caprim a relevé appel de ce jugement.



Après avoir obtenu la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble dénommé [Adresse 2], la SARL Caprim l'a, par acte d'huissier du 27 novembre 2014, assignée en intervention forcée, prise en la personne de la SARL Citya paradis administrateur provisoire, désignée par ordonnance sur requête du 20 novembre 2014.



M. [N] [L] désigné administrateur provisoire par ordonnance sur requête du 27 octobre 2015, est intervenu volontairement en ses lieux et place.



Par ordonnance du 21 juin 2016, le magistrat de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire à défaut de régularisation de la procédure suite à la liquidation judiciaire de la SARL Caprim.



Me [O] [G] est intervenu volontairement en qualité de liquidateur de la SARL Caprim, le 21 septembre 2017.



Par ordonnance du 23 mai 2019, le magistrat de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire à défaut de régularisation de la procédure suite à la dénonciation que M. [L] n'est plus l'administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2].



M. [A] [D] mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 2], désigné par ordonnance du 13 septembre 2019, a été appelé à la procédure, puis la SELARL AJ associés désignée mandataire ad hoc en ses lieux et place.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 9 janvier 2023, et assignation en intervention forcée de la SELARL AJ associés prise en la personne de Me [I] [V] en qualité d'administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires le 25 avril 2023, Me [O] [G] en qualité de liquidateur de la SARL Caprim demande à la cour de :



Vu les articles L. 622-23 du code de commerce et les articles 369, 3° al, et 325 et suivants du code de procédure civile,



- lui donner acte ès-qualités de son intervention volontaire,

- avant dire droit, ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et renvoyer l'affaire a une prochaine audience, et lui enjoindre ès-qualités d'assigner aux fins d'intervention forcée M. [Z] [C], nouveau propriétaire du lot n° 2 de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 11],



En conséquence,



- déclarer recevable l'appel dirigé par la société Caprim à l'encontre de M. [P], tel que repris des conclusions de cette dernière en ces termes :



Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,



- réformer le jugement en toutes ses dispositions,



Par conséquent,









1. Sur la demande de la SARL Caprim



- condamner in solidum les époux [P] à démolir la piscine édifiée au mépris de la loi du 10 juillet 1965, et de remettre en conséquence les lieux dans leur état antérieur, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et à supporter tous les frais de remise en état,

- condamner in solidum les époux [P] à supprimer la jardinière édifiée par leurs soins, avec enlèvement de la terre rapportée, reposant contre la façade de la villa de la société Caprim, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et à supporter tous les frais de remise en état,

- condamner solidairement les époux [P] au paiement de la somme de 280 000 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice subi, à parfaire,

- condamner solidairement les époux [P] au paiement de la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner in solidum les requis à supprimer le tuyau d'évacuation de leurs eaux usées et faire cesser les désordres générés par ledit tuyau d'évacuation à l'intérieur du terrain attenant à la villa de la SARL Caprim ainsi qu'à la remise en état du mur de la façade arrière de 1'hôtel particulier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir,



Subsidiairement,



- ordonner une expertise, avec pour mission de l'expert de :

- convoquer, prendre possession des pièces détenues par les parties et procéder à leur audition,

- prendre connaissance de tous autres documents utiles à son information à charge d'en indiquer les sources,

- se rendre en présence de toutes les parties intéressées sur les lieux, les visiter et les décrire,

- donner au juge du fond qui sera éventuellement saisi les éléments lui permettant de déterminer le statut juridique des parties litigieuses,

- constater les désordres allégués, les décrire, rechercher et indiquer leurs causes en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés,

- déterminer les travaux propres à y remédier,

- en déterminer le coût et la durée,

- fournir au juge du fond les éléments lui permettant de déterminer les parts de responsabilité entre les différents intervenants,

- rechercher les éléments permettant au juge du fond d'évaluer le préjudice subi,

- établir un pré-rapport descriptif et estimatif dans l'hypothèse où des travaux lui paraîtraient devoir être entrepris sans délai,



2. Sur la demande reconventionnelle des époux [P]



Vu l'article 122 du code de procédure civile,

Vu les conclusions de partie civile,

Vu le jugement rendu par le juge répressif,



- réformer le jugement,

- déclarer les époux [P] irrecevables en leur demande tendant à voir condamner la SARL Caprim à supprimer les ouvertures modifiées et agrandies au premier étage et au rez-de-chaussée en remettant la façade dans son état antérieur, et ce sous astreinte en raison de l'autorité de la chose jugée attachée à la décision pénale,

- entendre condamner solidairement les époux [P] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero qui y a pourvu,



3. Subsidiairement, sur les condamnations in solidum des intimés et de la société Citya paradis,





Vu la désignation de la société Citya paradis ès-qualités d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 2],

Vu l'ordonnance de désignation du 13 septembre 2019,



- condamner in solidum les intimés et le syndicat des copropriétaires pris en la personne de M. [D] ès-qualités à :

- démolir la piscine édifiée au mépris de la loi du 10 juillet 1965, et de remettre en conséquence les lieux dans leur état antérieur, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et à supporter tous les frais de remise en état,

- supprimer la jardinière édifiée par leurs soins, avec enlèvement de la terre rapportée, reposant contre la façade de la villa de la société Caprim, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et à supporter tous les frais de remise en état,

- au paiement de la somme de 280 000 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice subi, à parfaire,

- au paiement de la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner in solidum les requis à supprimer le tuyau d'évacuation de leurs eaux usées et faire cesser les désordres générés par ledit tuyau d'évacuation à l'intérieur du terrain attenant à la villa de la SARL Caprim ainsi qu'à la remise en état du mur de la façade arrière de 1'hôtel particulier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir,



4- Sur les demandes de condamnations la société Citya paradis à titre extrêmement subsidiaire (sic),



Vu la désignation de la société Citya paradis ès-qualités d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 2],

Vu l'ordonnance de désignation du 20 novembre 2014,



- démolir la piscine édifiée au mépris de la loi du 10 juillet 1965, et de remettre en conséquence les lieux dans leur état antérieur, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et à supporter tous les frais de remise en état,

- supprimer la jardinière édifiée par leurs soins, avec enlèvement de la terre rapportée, reposant contre la façade de la villa de la société Caprim, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et à supporter tous les frais de remise en état,

- au paiement de la somme de 280 000 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice subi, à parfaire,

- au paiement de la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner in solidum le requis à supprimer le tuyau d'évacuation de leurs eaux usées et faire cesser les désordres générés par ledit tuyau d'évacuation à l'intérieur du terrain attenant à la villa de la SARL Caprim ainsi qu'à la remise en état du mur de la façade arrière de 1'hôtel particulier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir.



Dans l'assignation en intervention forcée les demandes dirigées contre la société Citya paradis ès-qualités (point 3- et 4-) sont dirigées contre la SELARL AJ associés prise en la personne de Me [I] [V] en qualité de mandataire ad hoc de la copropriété.



Me [O] [G] ès-qualités fait essentiellement valoir :



Sur la nature juridique du terrain sur lequel reposent les constructions,

- que le tribunal a inversé la charge de la preuve et a fait une confusion dans l'interprétation des actes,

- que depuis le 6 mars 2001, il a été procédé à des constructions d'ouvrages illégaux, sans autorisation,

- que doit être ordonnée la démolition des ouvrages édifiés sans autorisation de l'organe compétent,





- que les intimés ont travesti de manière frauduleuse, la réalité juridique à la mairie de [Localité 11], qui demandait l'autorisation de la copropriété, au moyen d'attestations qu'ils se sont auto-rédigées, mais aussi en se prétendant et certifiant être propriétaires de la parcelle B n° [Cadastre 1],



Sur les demandes de la SARL Caprim,

- que l'action individuelle de la SARL Caprim vise à réparer le trouble de jouissance dans sa partie privative, justifié par procès-verbaux de constat d'huissier des 16 mars 2007 et 13 juillet 2007,

- que l'absence de ventilation ainsi que l'humidité sont de véritables sources de désagrément et de détérioration constantes,

- que si la cour ne s'estimait pas suffisamment informée, une mesure d'expertise est sollicitée,



Sur les demandes de condamnations in solidum des époux [P] et du syndic (sic) et subsidiairement du syndic seul,

- que la SARL Caprim a été contrainte de faire désigner un administrateur provisoire de la copropriété, puis ensuite de la radiation de l'affaire, de faire désigner un nouvel administrateur provisoire, ce qui est intervenu par ordonnance du 13 septembre 2019 désignant M. [A] [D], en qualité de nouveau représentant légal du syndicat des copropriétaires,

- que le syndicat des copropriétaires doit être condamné au vu des faits et des éléments produits,

- qu'il convient de donner acte à la société Citya paradis de ce qu'elle a conclu pour rappeler qu'elle n'était plus représentant légal de la copropriété,



En réponse aux conclusions des époux [P],

- que la cession du lot n° 2 le 7 octobre 2021, n'entraîne pas l'irrecevabilité des demandes de la SARL Caprim pour les préjudices subis du temps où elle était propriétaire du lot, et que la SARL Caprim est donc recevable en ses demandes indemnitaires,

- que les conclusions des époux [P] soulevant le défaut de qualité à agir ayant été notifiées le 13 décembre 2022, il n'a pas eu le temps matériel de procéder à l'intervention forcée du nouvel acquéreur.



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 13 décembre 2022, M. et Mme [P] demandent à la cour de :



Vu l'article 31 du code de procédure civile,



- constater que la SARL Caprim n'est plus propriétaire du bien, objet du présent litige,

- constater l'irrecevabilité de son appel,

- condamner la SARL Caprim à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



M. et Mme [P] soutiennent en substance :

- que par jugement du 7 octobre 2021, le lot de la société Caprim a fait l'objet d'une vente aux enchères publiques au profit de M. [Z] [C] qui est aujourd'hui copropriétaire dans ladite copropriété et propriétaire de différents lots de la SARL Caprim,

- que la SARL Caprim n'est plus propriétaire alors que le fondement de son action est l'article 15 de la loi du 10 juillet 1065.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 31 août 2020, M. [A] [D] en qualité de mandataire ad hoc de la copropriété [Adresse 2] demande à la cour de :



Vu la loi du 10 juillet 1965 notamment en son article 3, 

Vu le règlement de copropriété, 



- condamner tout contestant à respecter les dispositions du règlement de copropriété relatives aux parties communes,

- rejeter toute demande de condamnation qui serait éventuellement sollicitée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du mandataire ad hoc, 





- condamner tout succombant au paiement de l'article 700 à hauteur de 2 000 euros, ainsi qu'aux dépens.



M. [A] [D] ès-qualités argue :

- que la description des parties communes dans le règlement de copropriété est conforme à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, notamment en ce qu'il déclare réputée partie commune les sols, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, etc' et qu'il ne peut qu'en demander l'application,

- qu'à titre extrêmement subsidiaire dans les dernières écritures de la SARL Caprim il est demandé la condamnation in solidum du syndic avec l'intimé, alors que le syndic n'est pas en cause, mais un administrateur provisoire, et que le syndicat des copropriétaires ne saurait être condamné à effectuer quelques démolitions que ce soit, d'une piscine qui a été construite par l'un des copropriétaires.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 4 février 2020, la SARL Citya paradis en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 2] demande à la cour de :



- rejeter toutes prétentions contraires,



1. Sur les demandes de condamnations pécuniaires et de condamnations sous astreinte formulées à son encontre,



- déclarer Me [O] [G] ès-qualités irrecevable en ces demandes contre elle,

- dire et juger qu'elle n'a été rendue partie à l'instance qu'en cause d'appel,

- déclarer irrecevable 1'assignation en intervention forcée,

- dire et juger qu'elle a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Marseille du 20 novembre 2014 avec pour mission de représenter la copropriété dans le cadre de la procédure pendante devant la présente juridiction,

- dire et juger, en conséquence, qu'aucune faute ne saurait lui être reprochée justifiant sa mise en cause personnelle par la SARL Caprim,

- dire et juger que les demandes de condamnations à une obligation de faire à son encontre sont irrecevables,



En conséquence,



- la mettre hors de cause purement et simplement,

- débouter la SARL Caprim de l'ensemble de ses demandes de condamnations pécuniaires et de condamnations sous astreinte formulées à son encontre,



2. Sur la demande d'expertise formulée à titre subsidiaire,



Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,



- la mettre hors de cause purement et simplement,



3. En tout état de cause,



- condamner la SARL Caprim, ou à défaut tout succombant, à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile.



La SARL Citya paradis ès-qualités fait valoir :

- qu'elle n'a été désignée à ces fonctions que le 20 novembre 2014 et que sa mission a cessé le 27 octobre 2015 lorsque M. [N] [L] a été désigné en remplacement, administrateur provisoire de la copropriété,

- que l'assignation en intervention forcée est irrecevable en ce qu'elle est réalisée pour la première fois en cause d'appel sans qu'elle ait été partie en première instance,





- que pour pouvoir obtenir la condamnation de l'administrateur provisoire ou du syndic à titre personnel, il appartient au demandeur de justifier d'une faute commise par ce dernier dans l'exercice de son mandat.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025.



Par soit-transmis adressé par le greffe sur le RPVA, les parties ont été informées que la cour a mis dans le débat la question de la recevabilité devant elle, de l'exception d'irrecevabilité de l'appel soulevée par M. et Mme [P] relevant de la compétence du conseiller de la mise en état (article 914 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur à la date de l'appel), en sollicitant leurs observations jusqu'au 31 mai 2015 inclus.



Par note en délibéré notifiée sur le RPVA le 27 mai 2025, le conseil de Me [O] [G] ès-qualités, a répondu qu'en l'absence de justification que leur moyen d'irrecevabilité résulterait d'éléments découverts postérieurement à la clôture de l'instruction, celui-ci devait être soulevé devant le conseiller de la mise en état.



Par note en délibéré notifiée sur le RPVA le même jour, le conseil de M. et Mme [P], a répliqué qu'il est indéniable que la société Caprim n'est plus propriétaire du bien immobilier litigieux et fonde son action sur l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et que la cour d'appel peut d'office relever la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel en application de l'article 914 ancien du code de procédure civile.



L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.





MOTIFS DE LA DECISION





L'intervention de Me [O] [G] en qualité de liquidateur de la SARL Caprim est recevable et régularise d'ailleurs, l'appel interjeté le 17 janvier 2014, par la SARL Caprim dont la liquidation judiciaire a été prononcée par jugement du tribunal de commerce de Gap du 25 mars 2016 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 30 juin 2016, dans les suites du jugement de redressement judiciaire du 9 octobre 2015.



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] a été appelé en cause pour la première fois, au stade de la procédure d'appel, en la personne de son premier administrateur provisoire, la SARL Citya paradis, le 27 novembre 2014.



Le syndicat des copropriétaires a été par la suite représenté par M. [N] [L] administrateur provisoire, puis par M. [A] [D] en qualité de mandataire ad hoc et enfin par la SELARL AJ associés en qualité de mandataire ad hoc.



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture



L'article 803 du code de procédure civile applicable en procédure d'appel par renvoi de l'article 907, énonce que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision de la juridiction.



M. et Mme [P] ont par conclusions du 13 décembre 2022, soulevé le fait que 1a société Caprim n'est plus propriétaire du lot n° 2 depuis le 7 octobre 2021, en concluant à l'irrecevabilité de l'appel interjeté.













Me [O] [G] agissant en qualité de liquidateur de la société Caprim, qui a conclu en dernier lieu le 9 janvier 2023 et régularisé ses conclusions à l'égard du syndicat des copropriétaires qui a changé de représentant le 25 avril 2023, ne justifie pas d'une cause grave de nature à imposer le rabat de l'ordonnance de clôture, pour lui enjoindre d'appeler en cause le nouveau propriétaire du lot n° 2, alors qu'il avait tout le loisir de le faire depuis plus de deux ans.



La demande de révocation de l'ordonnance de clôture sera donc rejetée.



Sur la saisine de la cour



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En l'espèce, il est soutenu que l'appel de société Caprim est irrecevable puisqu'elle n'est plus propriétaire du lot n° 2, tandis que Me [O] [G] en qualité de liquidateur de la société Caprim réplique que la cession du lot n° 2 le 7 octobre 2021, n'entraîne pas l'irrecevabilité des demandes de la SARL Caprim pour les préjudices subis du temps où elle était propriétaire du lot et que ses demandes indemnitaires sont donc recevables.



Il en ressort que la cour est saisie à la fois de la question de la recevabilité de l'appel et de la question de la recevabilité des demandes, en l'état de la perte de la qualité de propriétaire du lot n° 2 de copropriété.



En outre, la SARL Citya paradis ès-qualités conclut à l'irrecevabilité de l'assignation en intervention forcée intervenue pour la première fois en cause d'appel dirigée contre elle, ainsi qu'à l'irrecevabilité des demandes de Me [O] [G] ès-qualités dirigées contre elle.



Il est relevé que les demandes subsidiaires de Me [O] [G] ne sont pas dirigées contre la SARL Citya paradis à titre personnel, mais en qualité de représentant légal, et plus exactement d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], selon ordonnance du président du tribunal de grande instance de Marseille du 20 novembre 2014 pour une durée d'un an, fonction à laquelle il a été mis fin par ordonnance présidentielle du 27 octobre 2015, désignant M. [N] [L] en qualité d'administrateur provisoire, lequel est intervenu volontairement à l'instance en cours.



Il est établi en dernier lieu, que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] a été représenté par M. [A] [D] en qualité d'administrateur ad hoc, puis par la SELARL AJ associés en qualité d'administrateur ad hoc, successivement appelés en la cause par Me [O] [G] ès-qualités.



Il en ressort que la cour est également saisie de la question de la recevabilité de l'assignation en intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] et de la question de la recevabilité des demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires.



Sur la recevabilité de l'appel et le moyen soulevé d'office tiré de l'irrecevabilité de l'exception d'irrecevabilité de l'appel



Aux termes de l'article 914 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur à la date de l'appel du 17 janvier 2014, « Le conseiller de la mise en état est, lorsqu'il est désigné et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la caducité de l'appel, pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ou pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. Les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l'irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.

Les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l'irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 ont autorité de la chose jugée au principal ».



Cependant et par renvoi de l'article 907 du code de procédure civile aux articles 763 à 787 du code de procédure civile alors applicables au juge de la mise en état, le juge de la mise en état n'était pas compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, compétence qui ne lui a été attribuée exclusivement que depuis le 1er janvier 2020.





Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



En l'espèce, c'est le défaut d'intérêt à agir qui est soulevé par M. et Mme [P].



Il y a donc lieu de conclure que l'exception d'irrecevabilité tirée du défaut d'intérêt à agir est bien recevable devant la cour.



Selon les dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, "L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé."



L'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'introduction de la demande en justice et l'existence du droit invoqué par le demandeur ou par le défendeur n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès, après examen des moyens et pièces invoqués à l'appui des demandes.



Il convient de relever que la société Caprim était bien propriétaire du lot n° 2 au jour de l'introduction de son appel, ce qui caractérise son intérêt à agir en tant que copropriétaire.



L'exception d'irrecevabilité de l'appel sera donc rejetée.



Sur la recevabilité de l'assignation en intervention forcée du syndicat des copropriétaires



Aux termes de l'article 555 du code de procédure civile, les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] n'était pas partie en première instance.



Il ressort des pièces de la procédure et notamment du procès-verbal de constat d'huissier du 10 mars 2009 établi à la requête de la SARL Caprim, par Me [A] [M], huissier de justice, titulaire d'une procuration pour voter les résolutions prises lors de l'assemblée générale de la copropriété, en présence de Mme [P] et de M. [V] [R] syndic en exercice, que les résolutions concernant l'approbation des comptes clos au 30 septembre 2008, le quitus à donner au syndic et l'élection du syndic ont été rejetées. En effet, pour chacune de ces résolutions, il a été obtenu l'égalité parfaite des votes « pour » de Mme [P] et « contre » de la SARL Caprim, si bien que M. [R] a constaté qu'il n'était plus syndic et qu'il fallait désigner un administrateur provisoire.



Il est justifié que c'est sur requête de la SARL Caprim formée devant le président du tribunal de grande instance de Marseille, qu'un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], a été désigné en la personne de la SARL Citya paradis par ordonnance du 20 novembre 2014, postérieurement à l'appel interjeté le 17 janvier 2014.



L'action dont est saisie la cour intéressant des parties prétendues communes, l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] doit être déclarée recevable.



Il convient donc de rejeter la demande tendant à l'irrecevabilité de l'assignation en intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], représenté en dernier lieu, par son administrateur ad hoc en exercice, la SELARL AJ associés.



Sur la recevabilité des demandes de Me [O] [U] ès-qualités



Me [O] [G] ès-qualités sollicite la condamnation in solidum de M. et Mme [P] à :

- démolir la piscine édifiée au mépris de la loi du 10 juillet 1965, et de remettre en conséquence les lieux dans leur état antérieur à leurs frais, sous astreinte,

- supprimer la jardinière édifiée par leurs soins, avec enlèvement de la terre rapportée, reposant contre la façade de la villa de la société Caprim à leurs frais, sous astreinte,

- payer la somme de 280 000 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice subi,

- payer la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- supprimer le tuyau d'évacuation de leurs eaux usées et faire cesser les désordres générés par ledit tuyau d'évacuation à l'intérieur du terrain attenant à la villa de la SARL Caprim ainsi qu'à la remise en état du mur de la façade arrière de 1'hôtel particulier, sous astreinte.



Me [O] [G] ès-qualités sollicite subsidiairement une mesure d'expertise, plus subsidiairement la condamnation in solidum de M. et Mme [P] et de la société Citya paradis ès-qualités aux mêmes fins, encore plus subsidiairement la condamnation de la société Citya paradis ès-qualités aux mêmes fins et en dernier lieu du fait du changement de représentant légal de la copropriété, celle de la SELARL AJ associés ès-qualités aux lieu et place de la société Citya paradis ès-qualités.



Dès lors qu'il est établi que la SARL Caprim n'est plus propriétaire du lot n° 2 de copropriété et qu'elle agissait en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, ainsi qu'en vue de la sauvegarde de la propriété ou la jouissance de son lot, action réservée aux copropriétaires, les demandes de démolition de la piscine, de suppression de la jardinière et de suppression du tuyau d'évacuation des eaux usées, poursuivies par son liquidateur, sont devenues irrecevables.



Le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la SARL Caprim de ses demandes.



En revanche, demeurent recevables les demandes d'indemnisation dirigées à la fois contre M. et Mme [P] et contre le syndicat des copropriétaires.



En effet, la SARL Citya paradis ès-qualités qui soulève l'irrecevabilité de la demande de Me [O] [G] ès-qualités ne précise pas le fondement juridique de celle-ci et se contente d'affirmer n'avoir pas commis de faute, ce qui suppose une appréciation au fond.



Sur les demandes indemnitaires de Me [O] [G] ès-qualités



La première tend à réparer les troubles de jouissance subis dans sa partie privative par la SARL Caprim, la seconde est fondée sur la résistance abusive des intimés et du syndicat des copropriétaires.



Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.



Me [O] [G] qui recherche la responsabilité des intimés et du syndicat des copropriétaires, doit donc faire la triple démonstration de leur faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux.



A l'appui de sa prétention, il est versé aux débats :

- un procès-verbal de constat d'huissier du 18 septembre 2007 établi à la requête de la SARL Caprim, concernant la hauteur des arbres sur la parcelle de terrain de son voisin mitoyen se trouvant au [Adresse 12],



- un procès-verbal de constat d'huissier du 24 juin 2008 établi à la requête de M. [K] [J], gérant de la SARL Caprim, faisant état de deux constructions récentes voisines à gauche du portail d'accès, et d'une troisième construction devant une terrasse longeant la piscine,



- le rapport d'expertise déposé en l'état par M. [E] [T] le 25 mars 2009, dont les conclusions à l'issue du premier accédit, sont après le constat d'humidité dans une pièce (anciennement sanitaires de bureaux) et dans un local (local technique), qu'il faut procéder à une investigation du réseau d'eau pluviale situé dans le jardin du défendeur, c'est-à-dire les époux [P].



Il en ressort qu'il n'est pas démontré que la SARL Caprim a subi des troubles de jouissance de son lot imputables à M. et Mme [P] ou au syndicat des copropriétaires, tandis qu'une mesure d'expertise ne peut suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve qui lui appartient.



Il n'est pas non plus démontré de résistance abusive des intimés et du syndicat des copropriétaires, ni n'est caractérisé le préjudice qui serait consécutif.



Me [O] [G] ès-qualités sera donc débouté de ses demandes d'indemnisation et d'expertise et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.



Sur la demande du syndicat des copropriétaires



Elle tend à condamner tout contestant à respecter les dispositions du règlement de copropriété relatives aux parties communes, sans davantage de précision, étant observé qu'en première instance la SARL Caprim reprochait à M. et Mme [P] d'avoir opéré des constructions sur des parties communes à jouissance privative.



Cette demande par sa généralité, s'analyse en un simple rappel de la règle en copropriété, du type de celle « condamner tout contestant à respecter la loi » et ne constitue ainsi pas une réelle prétention saisissant la cour.



Sur la demande de M. et Mme [P]



Le premier juge a, sur la demande de M. et Mme [P], condamné sous astreinte, la SARL Caprim à supprimer les ouvertures irrégulièrement modifiées et agrandies au premier étage et au rez-de-chaussée en remettant la façade dans son état antérieur, tandis qu'il est soutenu que cette demande est irrecevable comme portant atteinte à l'autorité de chose jugée attachée à la décision pénale.



Aux termes de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.



Sont versés aux débats, les conclusions de partie civile de M. et Mme [P] et le jugement du tribunal correctionnel de Marseille du 7 septembre 2012, qui a reconnu la SARL Caprim et M. [K] [J] coupables des faits d'infraction aux dispositions du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols, concernant les deux ouvertures à l'étage en façade Ouest, la transformation d'une fenêtre en porte-fenêtre au rez-de-chaussée en façade Nord et la pose d'un climatiseur en façade Ouest, et les a condamnés à une amende respective de 7 000 euros et 3 000 euros et à la remise en conformité des lieux dans un délai de neuf mois. Sur l'action civile, M. [J] et la SARL Caprim ont été condamnés à verser à M. et Mme [P], la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. La SARL Caprim et M. [J] ont été relaxés du surplus de la prévention.



Il en ressort que si les demandes concernent les mêmes parties, elles n'ont pas le même objet ni la même cause, dès lors qu'une qualification pénale était recherchée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.





Me [O] [G] ès-qualités sera donc débouté de sa demande tendant à l'irrecevabilité des demandes de M. et Mme [P].



Sur les mesures accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles.



En l'état de la liquidation judiciaire de la SARL Caprim intervenue en cours de la procédure d'appel initiée par la SARL Caprim, poursuivie par son liquidateur, qui est informé de l'existence de ces créances, les dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise et les frais irrépétibles seront fixés au passif de la procédure collective de la SARL Caprim.



Seront également fixés au passif de la procédure collective de la SARL Caprim, les dépens d'appel et les frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [P].



Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais exposés pour les besoins du procès et non compris dans les dépens.





PAR CES MOTIFS





Déclare recevable l'intervention volontaire de Me [O] [G] en qualité de liquidateur de la SARL Caprim ;



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 4 mars 2025 ;



Rejette l'exception d'irrecevabilité de l'appel interjeté par la SARL Caprim ;



Rejette l'exception d'irrecevabilité de l'assignation en intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 11], représenté par son mandataire ad hoc en exercice, la SELARL AJ associés ;



Infirme le jugement appelé en ce qu'il a débouté la SARL Caprim de ses demandes ;



Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,



Déclare irrecevables les demandes de Me [O] [G] ès-qualités concernant la démolition de la piscine, de suppression de la jardinière et de suppression du tuyau d'évacuation des eaux usées ;



Déboute Me [O] [G] ès-qualités de ses demandes d'indemnisation et d'expertise ;



Déboute Me [O] [G] ès-qualités de sa demande tendant à l'irrecevabilité des demandes de M. et Mme [P] ;



Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Caprim les dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise et les frais irrépétibles de première instance ;



Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Caprim les dépens d'appel ;



Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Caprim la créance de M. [F] [P] et Mme [S] [H] épouse [P] de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;







Rejette le surplus des demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT