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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 26 / Proxi fond, 28 mai 2025, n° 25/02958

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 
Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] sont 
propriétaires des lots n°50, 101 et 268 dépendant d'un ensemble immobilier sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11].
Par actes de commissaire de justice délivrés à étude en date du 26 décembre 2024 pour Madame [D] [J] et suivant procès-verbal de recherches infructueuses en date du 25 février 2025 pour Monsieur [S] [O] et Madame [X] [J], le Syndicat des
copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), a fait assigner Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
565,37 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 octobre 2024 ; 481,54 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2022 sur la somme de 148,87 €, de la mise en demeure du 24 février 2023 sur la somme de 398,15 €, du commandement de payer du 8 mars 2024 sur la somme de 884,13 €, à compter de l'assignation pour le surplus ; 4 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance. L'affaire a été examinée à l'audience du 19 mars 2025.
Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes sauf à préciser que la dette s'est accrue bien qu'il ne puisse actualiser ses demandes en l'absence des défendeurs.
Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14]
"Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3]
[Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] fait valoir que Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] n'ont pas payé régulièrement leurs charges de copropriété malgré diverses relances et que cela lui cause un préjudice car il a été contraint d'avancer les fonds, ce qui l'empêche d'avoir une trésorerie suffisante.
Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, malgré leur convocation régulière. 
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES 
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] verse aux débats :
la matrice cadastrale,les appels de charges et travaux pour la période du 14 mars 2022 au 3 septembre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 4 juillet 2022, 7 juin 2023 et 25 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2021, 2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices 2022, 2023, 2024, 2025 suivants et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024 ; les mises en demeure du 17 août 2022 et du 24 février 2023 ;la sommation de payer du 8 mars 2024 ;le contrat de syndic à effet du 7 juin 2023.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] est établie tant dans son principe que dans son montant, mais elle sera limitée aux demandes recevables à savoir celles de l'assignation, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d'un montant total de 601,54 €.
Il ressort de ces documents que Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] restent devoir la somme de 565,37 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, appel du dernier trimestre 2024 inclus.
Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 148,87 € à compter du 17 août 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 353, 15 € à compter du 20 février 2023, date de la seconde mise en demeure, et à compter de la présente décision pour le surplus. 
 SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT 
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 
les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve. 
Sur les mises en demeure 
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] produit les mises en demeure du 17 août 2022 et du 24 février 2023.
Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.
La demande sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 40 € TTC pour chaque mise en demeure.
Sur les frais de transmission du dossier à l'avocat
Il ressort de la lecture des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte. 
Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ». 
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n'inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d'un protocole d'accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d'hypothèque, le dépôt d'une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d'autres honoraires que pourrait facturer le syndicat. 
Il n'est pas justifié en l'espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles. 
Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « transmission avocat » dans les frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 précité. 
Sur les frais de commissaire de justice
La sommation de payer en date du 8 mars 2024 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 106,54 €.
En revanche, les frais d'assignation seront examinés au stade des dépens et ne seront pas retenus.
En conséquence, Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J]
[J] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14]
"Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] la somme totale de 186,54 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date de l'assignation.
 SUR LA SOLIDARITÉ 
En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l'obligation fût-elle solidaire. Si elle n'est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n'a droit qu'à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n'est tenu que de sa part de la dette commune. Il n'en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l'obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Il résulte de ces dispositions que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.
En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l'indivision soit d'origine conventionnelle ou légale.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité (page 36).
Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J], copropriétaires indivis, doivent ainsi être condamnés à supporter la dette solidairement.
 SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS 
L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14]
"Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 200,00 € lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 
Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame
[X] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), la somme de 565,37 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, appel du dernier trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2022 sur la somme de 148,87 €, à compter du 20 février 2023, date de la seconde mise en demeure, sur la 
somme de 353, 15 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; 
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame
[X] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), la somme de 186,54 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 26 décembre 2024 ; 
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; 
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame
[X] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), la somme de 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] aux dépens ; 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 
 LA GREFFIÈRE LA JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 12]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 13]




REFERENCES : N° RG 25/02958 - N° Portalis DB3S-W-B7I-22LP

Minute : 



JUGEMENT


Du : 28 Mai 2025


Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] “PARKING P2", sise lieudit “[Adresse 14]” volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9] - [Localité 11]
Représenté par son syndic : Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY)
 

C/


Monsieur [S] [O]

Madame [D] [J]

Madame [X] [J]



JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 19 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffier, lors du délibéré ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] “PARKING P2", sise lieudit “[Adresse 14]” volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9] - [Localité 11]
Représenté par son syndic : Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY)
[Adresse 6]
[Localité 10]
Représentée par Me Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [O]
[Adresse 4]
[Localité 11]
Non comparant

Madame [D] [J]
[Adresse 4]
[Localité 11]
Non comparante

Madame [X] [J]
[Adresse 4]
[Localité 11]
Non comparante


Copie exécutoire délivrée le : 

à : Me Romain HAIRON
 Monsieur [S] [O]
 Madame [D] [J]
 Madame [X] [J]






Expédition délivrée à :


EXPOSÉ DU LITIGE 
Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] sont 
propriétaires des lots n°50, 101 et 268 dépendant d'un ensemble immobilier sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11].
Par actes de commissaire de justice délivrés à étude en date du 26 décembre 2024 pour Madame [D] [J] et suivant procès-verbal de recherches infructueuses en date du 25 février 2025 pour Monsieur [S] [O] et Madame [X] [J], le Syndicat des
copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), a fait assigner Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
565,37 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 octobre 2024 ; 481,54 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2022 sur la somme de 148,87 €, de la mise en demeure du 24 février 2023 sur la somme de 398,15 €, du commandement de payer du 8 mars 2024 sur la somme de 884,13 €, à compter de l'assignation pour le surplus ; 4 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance. L'affaire a été examinée à l'audience du 19 mars 2025.
Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes sauf à préciser que la dette s'est accrue bien qu'il ne puisse actualiser ses demandes en l'absence des défendeurs.
Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14]
"Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3]
[Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] fait valoir que Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] n'ont pas payé régulièrement leurs charges de copropriété malgré diverses relances et que cela lui cause un préjudice car il a été contraint d'avancer les fonds, ce qui l'empêche d'avoir une trésorerie suffisante.
Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, malgré leur convocation régulière. 
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES 
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] verse aux débats :
la matrice cadastrale,les appels de charges et travaux pour la période du 14 mars 2022 au 3 septembre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 4 juillet 2022, 7 juin 2023 et 25 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2021, 2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices 2022, 2023, 2024, 2025 suivants et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024 ; les mises en demeure du 17 août 2022 et du 24 février 2023 ;la sommation de payer du 8 mars 2024 ;le contrat de syndic à effet du 7 juin 2023.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] est établie tant dans son principe que dans son montant, mais elle sera limitée aux demandes recevables à savoir celles de l'assignation, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d'un montant total de 601,54 €.
Il ressort de ces documents que Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] restent devoir la somme de 565,37 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, appel du dernier trimestre 2024 inclus.
Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 148,87 € à compter du 17 août 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 353, 15 € à compter du 20 février 2023, date de la seconde mise en demeure, et à compter de la présente décision pour le surplus. 
 SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT 
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 
les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve. 
Sur les mises en demeure 
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] produit les mises en demeure du 17 août 2022 et du 24 février 2023.
Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.
La demande sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 40 € TTC pour chaque mise en demeure.
Sur les frais de transmission du dossier à l'avocat
Il ressort de la lecture des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte. 
Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ». 
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n'inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d'un protocole d'accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d'hypothèque, le dépôt d'une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d'autres honoraires que pourrait facturer le syndicat. 
Il n'est pas justifié en l'espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles. 
Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « transmission avocat » dans les frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 précité. 
Sur les frais de commissaire de justice
La sommation de payer en date du 8 mars 2024 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 106,54 €.
En revanche, les frais d'assignation seront examinés au stade des dépens et ne seront pas retenus.
En conséquence, Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J]
[J] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14]
"Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] la somme totale de 186,54 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date de l'assignation.
 SUR LA SOLIDARITÉ 
En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l'obligation fût-elle solidaire. Si elle n'est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n'a droit qu'à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n'est tenu que de sa part de la dette commune. Il n'en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l'obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Il résulte de ces dispositions que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.
En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l'indivision soit d'origine conventionnelle ou légale.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité (page 36).
Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J], copropriétaires indivis, doivent ainsi être condamnés à supporter la dette solidairement.
 SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS 
L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14]
"Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 200,00 € lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 
 PAR CES MOTIFS 
Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame
[X] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), la somme de 565,37 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, appel du dernier trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2022 sur la somme de 148,87 €, à compter du 20 février 2023, date de la seconde mise en demeure, sur la 
somme de 353, 15 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; 
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame
[X] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), la somme de 186,54 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 26 décembre 2024 ; 
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; 
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame
[X] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] "Parking P2", sis lieudit "[Adresse 14]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 7] - [Adresse 3], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 8] et de la parcelle Z n°[Cadastre 9], [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), la somme de 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O], Madame [D] [J], Madame [X] [J] aux dépens ; 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 
 LA GREFFIÈRE LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L129-2, code civil 1310, code de la sante publique L1331-29-1, code de la sante publique L1334-2, code de la construction et de l'habitation L511-2, code civil 1309). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-06-06T18:01:04.049Z.