Tribunal judiciaire de Meaux, Ctx Gen JCP, 14 mai 2025, n° 25/00455

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 16 décembre 2008, M. [F] [Z] a acquis un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6].

M. [F] [Z] est décédé le 23 avril 2017 laissant pour lui succéder ses trois enfants : M. [U] [Z] né le 10 octobre 1987, M. [P] [Z] né le 13 septembre 2006 et Mme [W] [Z] née le 11 décembre 2011.

Le 20 septembre 2017, M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] se sont installé dans ledit bien, invoquant une autorisation de M. [U] [Z] d'occuper le bien à titre gratuit, à charge pour eux de le rénover et de s'en porter acquéreur à l'issue des travaux.

Suivant acte authentique du 20 janvier 2021, les trois héritiers de M. [F] [Z] ont accepté sa succession devenant chacun propriétaire du bien pour un tiers en pleine propriété.

Invoquant l'occupation du bien sans droit ni titre, Mme [X] [D] [I], agissant en qualité de représentante légale de ses enfants alors mineurs, M. [P] [Z] et Mme [W] [Z] a, par actes de commissaire de justice du 18 juin 2024, fait sommation aux époux [O] de déguerpir.

Par actes de commissaire de justice du 20 janvier 2025, M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z] (ci-après, les consorts [Z]), ont fait assigner en expulsion et indemnisation les époux [O] à l'audience du 19 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux.

Lors de cette audience, l'affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l'audience du 12 mars 2025 où elle a été plaidée.

À cette dernière audience, M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], représenté, pour le premier, et assistée, pour la seconde, par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, reprenant et complétant oralement leurs conclusions récapitulatives, déposées le même jour, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- écarter des débats les pièces des adversaires numérotés de 17 à 19.2 ;
- dire que les époux [O] sont occupants sans droit ni titre du bien litigieux ;
- ordonner la libération des lieux par les époux [O], ainsi que tout occupant de leur chef, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la présente décision, jusqu'au jour de complète libération des lieux et de la remise des clés ;
- ordonner leur expulsion, même pendant la période hivernale, ainsi que de tout occupant de leur chef au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- ordonner l'enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés en un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs ;
- condamner solidairement les époux [O] à leur payer la somme de 112 250 euros correspondant à une indemnité d'occupation mensuelle de 1 870 euros calculée depuis le 01er janvier 2020 ;
- condamner solidairement les époux [O] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- assortir les condamnations à intervenir des intérêts légaux, à compter de la signification de la présente décision ;
- condamner in solidum les époux [O] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Avant toute défense au fond, les demandeurs expliquent ne pas avoir eu connaissance des pièces numérotées de 17 à 19.2 avant l'audience. Ils se disent fondés à ce qu'elles soient déclarées irrecevables et écartées des débats.

Au visa des articles 1709 et 1353 du code civil, les consorts [Z] expliquent que le courrier de M. [U] [Z], rédigé le 12 avril 2019, ne constitue pas un bail puisqu'il ne prévoit aucun paiement de loyer ou contrepartie financière chiffrée. Ils soulignent par ailleurs que ce document est postérieur au début de l'occupation des lieux. Ils ajoutent qu'en application des articles 544, 815-2 et 815-3 du code civil, M. [U] [Z] n'a jamais été qu'indivisaire à un tiers du bien litigieux, et qu'à ce titre, il ne pouvait autoriser seul les époux [O] à l'occuper. 
Ils notent s'être opposé au maintien dans les lieux des défendeurs et en tirent pour conséquence qu'il ne peut être retenu de mandat tacite de gestion de l'indivision par M. [U] [Z]. Ils en déduisent que les défendeurs sont occupants du bien sans droit ni titre.

Ils sollicitent ainsi leur expulsion, au titre de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et ce même pendant la période hivernale, en application du deuxième alinéa de l'article L. 412-6 du même code.

Les demandeurs rappellent que le bien est occupé de manière continue par les époux [O] depuis le décès de M. [F] [Z]. Sur la base de la superficie de la maison, de ses caractéristiques et de sa valeur locative, ils évaluent à 1 870 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation qu'ils sollicitent depuis le 01er octobre 2020. Ils se disent ainsi bien fondés à être indemnisés pour l'occupation depuis cette date pour un montant de 112 200 euros. Ils s'opposent à la déduction du cout des travaux réalisés par les époux [O], précisant qu'elle n'est pas applicable en l'espèce en l'absence de bail ou d'un titre, et qu'elle relève du règlement de la succession de M. [F] [Z].

Pour conclure, les consorts [Z] soulignent que du fait de l'occupation des lieux, ils ne peuvent en faire usage ou en percevoir les fruits. Ils notent qu'elle les restreint dans leur volonté de liquider la succession de M. [F] [Z]. Ils ajoutent que les faits sont source de préoccupations récurrentes et se disent en droit d'être indemnisés à ce titre.

Oralement, ils précisent que l'indemnité de résiliation n'est pas fondée en droit en l'absence de titre.

***

Les époux [O], assistés de leur conseil qui développe et modifie oralement ses conclusions déposées le même jour à l'audience, demandent au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
Sur la demande d'indemnité d'occupation,
À titre principal,
- débouter les consorts [Z] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation
À titre subsidiaire,
- fixer l'indemnité d'occupation due à 64 764 euros pour la période d'octobre 2020 à février 2025 sur la base d'un loyer mensuel de 1 260 euros, et condamner les époux [O] au paiement de ces sommes à l'indivision [Z], entre les mains de Me [B] [A], notaire en charge de la succession de M. [F] [Z], précédemment propriétaire du bien objet du présent litige ;
- condamner les consorts [Z] à leur payer la somme de 91 311,86 euros au titre des travaux réalisés par eux ;
- ordonner la compensation des sommes ramenant ainsi le solde dû par les consorts [Z] à 26 574,86 euros ;
Sur la demande en dommages et intérêts,
- débouter les consorts [Z] de leur demande en dommages et intérêts
Sur l'expulsion,
- à titre principal, débouter les consorts [Z] de l'ensemble de leurs demandes ;
- subsidiairement, si leur expulsion était ordonner, autoriser les époux [O] à quitter les lieux dans un délai raisonnable, au plus tard le 31 décembre 2025 et condamner les consorts [Z] à leur verser une indemnité de résiliation de 22 680 euros ;
À titre reconventionnel,
- débouter les consorts [Z] de leurs demandes ;
- condamner les consorts [Z] à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À titre liminaire, les défendeurs font valoir que les pièces numérotées de 17 à 19.2 ont été communiquées à la partie adverse le 11 mars 2025 en raison de la transmission tardive des conclusions de ces derniers. Ils précisent avoir proposé aux consorts [Z] de les consulter sans qu'ils ne l'acceptent. Ils ajoutent que les pièces en question sont des justificatifs de leurs charges et ressources ainsi qu'une description de l'état du bien.


Au visa des articles 815-3, 883 et 1156 du code civil, les époux [O] soutiennent qu'un accord avait été conclu avec M. [U] [Z], suite au décès de son père, pour qu'ils occupent le bien litigieux en contrepartie d'importants travaux de rénovation en permettant l'usage et l'entretien, jusqu'à leur achat dudit bien. Ils expliquent que les consorts [Z] en étaient parfaitement informé dès 2017, et qu'à défaut d'opposition de leur part avant 2024, il ont donné mandat tacite à M. [U] [Z] pour gérer le bien indivis. Ils soulignent avoir respecté leurs obligations et en déduisent posséder un droit de jouissance sur le bien, jusqu'à son partage, en vertu d'un bail oral.

Sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil, ils rappellent que le bien qu'ils occupent n'était pas en état d'être habité dans des conditions normales lorsqu'ils en ont pris possession. Ils ajoutent avoir investi 91 311,86 euros dans la réparation et l'entretien du logement en contrepartie de son occupation. Ils concluent au débouté des consorts [Z] en paiement d'une indemnité d'occupation, ce montant dépassant les loyers dus sur la période litigieuse.

Subsidiairement, ils notent que l'évaluation de l'indemnité d'occupation sollicitée est injustifiée, les demandeurs se fondant sur un autre bien et sur une description incorrecte des lieux. Ils en déduisent que le calcul de cette indemnité devrait revue à la baisse. Ils font valoir, en tout état de cause, que le bien appartenant à une propriété en indivision, les indemnités devraient être réglée entre les mains du notaire.

Par ailleurs, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, ils notent que les consorts [Z] sollicitent une double réparation en sollicitant le versement d'indemnités d'occupation et, de manière distincte, la réparation de leur préjudice résultant de l'occupation du bien, concluant au débouté des demandes à ce titre.

De plus, citant les articles 544 du code civil, L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, les époux [O] soutiennent que leur présence dans les lieux n'empêche pas sa vente et que le litige actuel résulte en réalité d'une querelle de succession. Ils décrivent leur ressources et leur situation et font état des conséquences de leur expulsion alors qu'ils souhaitent acquérir le logement qu'ils occupent. Ils sollicitent donc d'être autorisés à se maintenir dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2025.

Enfin, les défendeurs soutiennent que s'il leur était demandé de quitter les lieux avant cette date, il serait juste de leur attribuer une indemnité d'éviction.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé aux notes d'audiences et aux dernières conclusions des parties susmentionnées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité des pièces 17 à 19-1 produite par les époux [O]

En vertu des articles 761 et 817 du code de procédure civile, et L. 213-4-4, le contentieux de l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, qui relève de la compétence du juge des contentieux de la protection, relève de la procédure orale.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le juge peut prendre en considération des documents qui n'ont pas été établis contradictoirement, dès lors qu'il est constant que la partie adverse a pu en recevoir communication et en discuter la valeur et la portée (Cass. Civ. 2e, 10 juillet 1980, n° 79-11.727).

En l'espèce, il n'est pas contesté que les pièces numérotés de 17 à 19-2 ont été communiquées par les défendeurs aux demandeurs le 11 mars 2025, soit la veille de l'audience. Cependant, elles font un total de 16 pages. S'agissant de la pièce 17, il s'agit de correspondances électroniques entre les conseils des parties ; s'agissant de la pièce 18, sur quatre pages, il s'agit d'échanges entre un notaire et les défendeurs ; s'agissant des pièces suivantes, il s'agit de justificatifs d'impôts.
Compte tenu du nombre et de la nature des pièces, il apparaît que les demandeurs étaient à même d'en prendre connaissance dès avant l'audience et d'en débattre, sans violer le principe de la contradiction des débats, dans une procédure, qui plus est, orale.

Il convient dès lors de déclarer recevable les pièces numérotées de 17 à 19-2, produites par les défendeurs.

2. Sur la qualification juridique de la relation liant les parties

L'article 1709 du code civil définit le bail comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En application de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

L'article 1715 du code civil précise que lorsque le contrat a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail peut alors être rapportée par tout moyens. Il incombe, alors à celui qui s'en prévaut, de rapporter la preuve du bail et notamment de la contrepartie onéreuse à l'occupation.

En application de l'article 10 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 le bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation principale conclu par des bailleurs personnes physiques, en SCI familiale ou en indivision, l’est pour une durée au moins égale à trois ans. En l'absence de congé valablement donné par les bailleurs, ce contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement par périodes triennales.

En l'espèce, les époux [O] affirment bénéficier d'un bail verbal et non et non pas d'un prêt à usage.

La seule occupation des lieux, même depuis le 20 septembre 2017, ne fait preuve de l'existence d'un bail qu'à la condition que les parties remplissent les obligations qui en découlent. En fait notamment partie le paiement d'un prix en contrepartie onéreuse de cette occupation pour répondre aux conditions du bail. Cette contrepartie peut cependant être stipulé en nature sans que la qualification de bail puisse être remise en cause.

Néanmoins, une obligation de faire convenue contractuellement ne peut être analysée en obligation de paiement en l'absence d'accord des parties en ce sens. Ainsi, le loyer, qui est un élément essentiel du contrat de bail, s'il peut être modique, doit être sérieux réel et raisonnable et ne peut présenter un caractère dérisoire sauf à disqualifier la qualification retenue.

Les époux [O] soutiennent que la contrepartie onéreuse à leur occupation consistait en l'entretien du logement et sa remise en l'état.

Cependant, l'entretien d'un logement constitue une simple obligation générale du locataire, en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. À ce titre, elle ne peut être considérée comme une contrepartie onéreuse.

Pour autant, la réalisation de travaux dans les lieux loués peut constituer un loyer dès lors que ceux qui invoquent l'existence d'un bail verbal justifient de la réalisation desdits travaux et d'un accord en ce sens. Or, si les photographies produites, bien que non-circonstanciés, permettent de constater une amélioration des lieux qui auraient été donnés à bail, et que des devis attestent de la réalisation de travaux, il ne ressort nullement du courrier attribué à M. [U] [Z], daté du 12 avril 2019, que ces travaux constitueraient la contrepartie à leur occupation. En effet, ce dernier mentionne simplement avoir « autorisé » les époux [O] à « résider à titre gratuit » dans le logement, et que ceux-ci se positionnent pour acheter ledit pavillon. L'état dégradé du bien est évoqué, sans que n'en soit tiré de conséquence et il est souligné que les défendeurs se sont positionnés « pour entretenir le bien ».

Aussi, considérer que la réalisation de travaux de rénovation constituerait la contrepartie de l'occupation des lieux, et le loyer, apparaît contradictoire avec la mention de la mise à disposition du logement « à titre gratuit ».

Dans ces conditions, il en résulte que les époux [O], sur lesquels repose la charge de la preuve de l'existence du bail verbal dont ils se prévalent, échouent à le démontrer.

Selon l'article 1875 du code civil, le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. Il peut être conclu verbalement et à défaut d'écrit, il appartient à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve de l'existence de ce prêt selon les règles du droit commun.

Il est rappelé que le prêt à usage ne se présume pas, alors même que la remise serait établie ou non contestée.

En l'espèce, si la qualification de bail à loyer ne peut être retenue dans la relation liant les parties, il n'est pas contesté que les époux [O] ont occupé le logement depuis le 20 septembre 2017, soit, à ce jour, depuis près de huit ans. Il n'est pas non plus contesté que M. [U] [Z], propriétaire en indivision du bien en indivision à hauteur d'un tiers, a déclaré, dans un courrier du 12 avril 2019, qu'il avait autorisé les défendeurs à occuper le bien à titre gratuit.

Si le prêt à usage se définit par le fait qu'il est essentiellement gratuit, l'entretien pas les locataires dudit bien ne fait pas perdre à la convention ce caractère essentiel de gratuité.

Il s'en déduit que l'occupation du bien par les époux [O] se fait au titre d'un prêt à usage ou commodat.

3. Sur la validité du prêt à usage

En application de l'article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent notamment, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

L'article 815-4, alinéa 2, du code civil dispose qu'à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d'habilitation par justice, les actes faits par un indivisaire en représentation d'un autre ont effet à l'égard de celui-ci, suivant les règles de la gestion d'affaires.

Aux termes du I, de la colonne 1, du tableau de l'annexe 1, du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, les prêts à usage et autres conventions de jouissance ou d'occupation précaire sont des actes d'administration.

En l'espèce, M. [U] [Z] est plein propriétaire en indivision du bien litigieux à hauteur d'un tiers. Il ne pouvait, par conséquent, consentir seul un prêt à usage aux époux [O].

Pour autant, il résulte du courrier électronique adressé le 18 juillet 2017 par les époux [O] à Me [J] [A], notaire en charge du règlement de la succession, que ceux-ci s'étaient portés acquéreur du bien de [Localité 5]. M. [U] [Z], dans son courrier du 12 avril 2019, mentionne également que « cela fait pratiquement deux ans que nous relançons le notaire sur notre dossier et que pour une raison qui nous échappe, il n'y a aucune avancée », après avoir évoqué la vente du bien immobilier aux époux [O].

Enfin, les différents messages par SMS entre les parties ou entre M. [U] [Z] et les consorts [Z] permettent de constater que les demandeurs étaient informés de l'occupation du bien litigieux. En l'absence de manifestation de la part des consorts [Z] à l'occupation du logement avant le 18 juin 2024, alors qu'ils en avaient connaissance, il s'en déduit que M. [U] [Z] a agi au titre d'un mandat tacite pour lui et les coïndivisaires.

Dès lors, le prêt à usage consenti par M. [U] [Z] sur le bien litigieux est valable.

4. Sur le terme du prêt à usage

En application de l'article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent notamment, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Aux termes du I, de la colonne 1, du tableau de l'annexe 1, du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, les prêts à usage et autres conventions de jouissance ou d'occupation précaire sont des actes d'administration.

L'article 1888 du code civil prévoit que le contrat de prêt à usage peut avoir une durée déterminée ou une durée indéterminée, le prêteur pouvant alors récupérer la chose après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée.

L'article 1889 ajoute néanmoins que, si, pendant ce délai ou avant que le besoin de l'emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l'emprunteur à la lui rendre.

Il résulte de ces textes que lorsque aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tous moments en respectant un délai de préavis raisonnable (Cass. Civ. 1e, 03 février 2004, n° 01-00.004).

En l'espèce, aucun élément ne permet de retenir un délai pour la restitution de la chose et aucun délai n'est prévisible, l'acquisition du bien par les époux [O] ne demeurant qu'une hypothèse ouverte.

Les consorts [Z], dont les droits sur le bien en indivision sont de deux tiers, sont dès lors en droit de récupérer l'immeuble passé un délai de préavis raisonnable.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, les consorts [Z] ont fait signifier aux époux [O] une sommation de déguerpir « sur le champ ». Ils ont ainsi manifesté leur volonté de mettre fin au prêt à usage.

La procédure au fond a été introduite par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, soit six mois plus tard. La fixation du terme du prêt à usage au jour de la présente décision permettra, à défaut de demande plus précise sur ce point, un délai raisonnable pour y mettre fin.

Il convient donc de constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du bien où ils résident en raison du terme du commodat dont ils bénéficient, à compter de la présente décision, les consorts [Z] ayant manifesté leur intention d'y mettre un terme à l'issue d'un délai raisonnable.

5. Sur l'expulsion et le sort des meubles

5.1. Sur la réduction du délai légal d'expulsion

Il résulte de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.


En l’espèce, les demandeurs sollicitent de pouvoir procéder à l'expulsion des époux [O] sans délais. Ils ne justifient cependant ni n'arguent de la mauvaise foi des locataires ou de l'introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu'ils y sont entrés au terme d'un commodat.

Par conséquent, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande des consorts [Z] à ce titre.

5.2. Sur l'exclusion de la trêve hivernale

Aux termes de l'article L. 412-6 du même code, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l'espèce, il n'est nullement invoqué que le relogement des époux [O] serait assuré dans des conditions suffisantes. Par ailleurs, les consorts [Z] ne justifient nullement que les locataires se seraient introduits dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte, puisqu'ils y sont entrés au terme d'un commodat.

Les demandes seront rejetées de ce chef.

5.3. Sur les délais pour quitter les lieux

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L'article L. 412-4 du même code prévoit que la durée des délais susmentionnés ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour leur fixation, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, les époux [O] expliquent avoir trois enfants à charge, âgé de 1 à 20 ans, l'aîné étant en recherche d'alternance et accomplissant une mission d'intérim à proximité de leur domicile. Ils précisent que leur fille est scolarisée au collège à proximité de leur domicile, et que leur cadet est accueilli à la crèche près de chez eux. Ils affirment avoir un emploi stable.

Cependant, outre ces éléments descriptifs, ils ne démontrent pas avoir tenté de trouver un nouveau logement alors qu'ils sont par ailleurs parfaitement informés des difficultés du partage de la succession de M. [F] [Z] et de leur faibles chances à se porter acquéreur du bien qu'ils occupent dans des délais raisonnables.

Ils précisent par ailleurs avoir un emploi stable, ce qui serait de nature à démontrer qu'ils se trouvent en capacité à retrouver un logement rapidement.

Il doit être tenu compte qu'en revanche, les propriétaires indivis du bien sont des particuliers.

Dès lors, il convient de de rejeter la demande de délais, étant rappelé que les époux [O] auront, en tout état de cause, du seul fait de la procédure, d'ores et déjà bénéficié depuis la sommation de déguerpir d'un délai de près d'un an pour quitter les lieux, soit la durée maximale susceptible de leur être accordée.

***

Par conséquent, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie des délais réduits ou prolongés, il résulte de ce qui précède que les consorts [Z] seront autorisés à faire procéder à l'expulsion des époux [O] et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En revanche, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par les consorts [Z], satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Les consorts [Z] seront dès lors déboutés de cette demande.

6. Sur le montant de l'indemnité d'occupation

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice du propriétaire résultant d'une occupation illicite.

En l'espèce, les consorts [Z] ne sauraient prétendre à une indemnité d'occupation pour la période antérieure à la présente décision en raison du prêt à usage qui avait été consenti aux époux [O].

Pour autant, le terme de ce commodat étant fixé à la date de la présente décision, ils seront redevables d'une indemnité d'occupation à compter de celle-ci.

Les consorts [Z] se sont basés sur la valeur locative de leur maison sur la commune de [Localité 5], en fonction de sa superficie, pour évaluer à 1 870 euros par mois le montant de cette indemnité.

Les époux [O] soutiennent que celle évaluation est erronée puisqu'elle se fonde sur un descriptif inexacte du bien. Ils concluent que sur une base rectifiée, après application d'un coefficient de précarité habitable de 20 %, cette indemnité doit être réévaluée à 1 260 euros par mois.

Il résulte de l'attestation notarié du 20 janvier 2021 que le bien occupé est un pavillon d'un étage sur sous-sol, équipée d'une salle-de-bain et d'une salle-d'eau, avec deux WC, un jardin et un abri. Il est situé sur une parcelle de 09 ares et 98 centiares. Sa superficie serait de 110 m2. Il a été évalué, pour la perception de la contribution de sécurité immobilière, à une valeur totale de 220 000 euros.

Pour évaluer le montant d'un loyer, il convient de tenir compte de ces éléments étant à noter que dès lors que l'indemnité d'occupation ne vaudra que pour l'avenir, c'est sur la base de l'état de ce bien à la date de la présente décision qu'elle sera évaluée.

En tenant compte de l'évaluation produite par les consorts [Z], en considération de l'emplacement du bien et de sa superficie de 110 m2, et des évaluations des époux [O], sur la base d'un pavillon de cinq pièces, une indemnité d'occupation de 1 700 euros par mois sera retenue. Il n'y a en revanche pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté alors que l'indemnité est calculée sur l'état du bien à l'heure actuelle.

Par ailleurs, les époux [O] demandent à ce que cette indemnité soir réglée entre les mains du notaire initialement en charge de la succession de M. [F] [Z]. Cependant, les demandeurs ne peuvent se substituer aux coïndivisaires du bien qu'ils occupent. Ainsi, il n'y a pas lieu à ordonner le paiement de cette indemnité entre les mains d'un notaire. 
Elle sera donc versée à M. [P] [Z] et Mme [W] [Z], à charge pour M. [U] [Z] de se retourner contre eux s'il souhaite se la voir reverser, notamment dans le cadre du partage de l'indivision.

Ainsi, en application de l'article 220 du code civil, les époux [O] seront solidairement condamnés à payer à M. [P] [Z] et Mme [W] [Z] ensemble, une indemnité d'occupation de 1 700 euros par mois, indemnité qui sera due à compter du 14 mai 2025 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à M. [P] [Z] ou Mme [W] [Z], représentée par sa mère, ou à leur mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Cette indemnité n'étant due que pour l'avenir, il n'y a pas lieu de l'assortir des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

7. Sur la demande en dommages et intérêts des consorts [Z]

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, les consorts [Z] exposent que l'occupation du bien leur cause un préjudice dès lors qu'ils ne peuvent en récolter les fruits. Cependant, ce préjudice a déjà été indemnisé par l'indemnité d'occupation qui leur est attribuée.

Par ailleurs, ils soutiennent que leur préjudice est également moral en raison des préoccupations récurrentes résultant de la présente situation, et qu'il en résulte une violation de leur propriété.

Cependant, il est rappelé que l'occupation du bien résulte d'un prêt à usage. Qui plus est, si ce prêt à usage n'a pas été conclu par les deux tiers des coïndivisaires, il n'en demeure pas moins qu'il est valable. En outre, les époux [O] ne sont pas responsables de ce que les demandeurs considèrent comme une violation de leur droit.

Dès lors, il convient de débouter les demandeurs de leur demande en indemnisation à ce titre.

8. Sur la demande en paiement au titre des travaux réalisés

Il résulte de l'article 1886 du Code civil que les dépenses faites par l'emprunteur pour user de la chose ne peuvent pas faire l'objet d'une répétition. Les dépenses nécessaires constituent pour l'emprunteur une obligation, les réparations locatives sont à sa charge.

Par exception à ce principe, l'article 1890 de ce même code prévoit que si, pendant la durée du prêt, l'emprunteur a été obligé, pour la conservation de l'immeuble, à des dépenses extraordinaires, nécessaires et si urgentes que le prêteur n'a pu en être avisé, ce dernier sera tenu de les lui rembourser.

À contrario, l'emprunteur ne peut réclamer ni le remboursement des dépenses volontuaires ou de pur agrément, ni une indemnité correspondant à la plus-value que les améliorations apportées à la chose prêtée procurent au prêteur.

En l'espèce, les époux [O] soutiennent avoir réalisés des travaux d'amélioration dudit bien à hauteur de 91 311,86 euros. Ils demandent donc à ce que cette somme leur soit reversée par les demandeurs.

Cependant, ils reconnaissent eux-même qu'ils s'agit de dépenses d'amélioration du bien litigieux. Ils n'arguent pas, ni ne démontrent, que ces dépenses présenteraient un caractère extraordinaire, au-delà d'une contrepartie pour l'occupation du bien à titre gratuit, ou qui se seraient avérées urgentes. S'ils évoquent l'insalubrité des lieux, il est en effet à noter qu'ils en ont pris possession dès le 20 septembre 2017, date à laquelle ils considéraient déjà le bien dans cet état, ce qui ne les a pas empêché d'y résider.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande en paiement à ce titre.





9. Sur la demande en indemnité de résiliation

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi.

En l'espèce, les époux [O] sollicitent le versement d'une indemnité de résiliation dans l'hypothèse ou leur expulsion serait ordonnée.

Cependant, il est à noter que le courrier de M. [U] [Z], sur lequel ils se fondent pour justifier l'occupation des lieux, ne prévoit le versement d'aucune indemnité de ce type.

À défaut de toute stipulation contractuelle le prévoyant, ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

10. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.il convient de condamner M. [T] [M] aux entiers dépens.

En l'espèce, les époux [O] succombant principalement à l'instance, il convient de les condamner in solidum au paiement des entiers dépens.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l'espèce, les époux [O] succombant, il convient de les condamner in solidum à payer aux consorts [Z] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour le même motif, ils seront déboutés de leur demande au même titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Par exception, l'article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le droit au logement, à valeur constitutionnel, des époux [O], s'oppose au droit de propriété des consorts [Z]. Cependant, le droit au logement n'est pas opposable aux propriétaires de lieux mais à l’État. Le droit de propriété est, quant à lui, un droit fondamental, dont découle également le droit pour le propriétaire de jouir de la chose. Dès lors, compte tenu des intérêts en jeu, il convient simplement de rappeler l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevables les pièces numérotées de 17 à 19-2 produites produites par M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] ;



CONSTATE que M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] à compter de ce jour, M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], ayant entendu mettre fin au prêt à usage dudit logement ;

ORDONNE à M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], de leur demande tendant à assortir cette condamnation d'une astreinte ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], de leur demande tendant à réduire le délai légal d'expulsion ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], de leur demande tendant à exclure l'application de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de leur demande tendant à bénéficier d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] à payer à M. [P] [Z] et Mme [W] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à 1 700 euros par mois, à compter du 14 mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation antérieurement au 14 mai 2025 ;

DÉBOUTE M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de leur demande tendant à ce que ces indemnités soient réglés entre les mains de Me [B] [A] ;

DÉBOUTE M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de leur demande en paiement au titre des travaux réalisés sur le bien ;

DÉBOUTE M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de leur demande en paiement d'une indemnité d'éviction ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], de leur demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] à payer à M. [P] [Z] et Mme [W] [Z], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Min N° 25/00470 bis
N° RG 25/00455 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2PR

Mme [X] [D] [I]
M. [P] [Z]

C/
M. [L] [O]
Mme [G] [O]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025


DEMANDEURS :

Madame [X] [D] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [P] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Ursula PEZZANI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant



DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [G] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Me Valérie RAMOS-MAURER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat
Greffier : Mme DEMILLY Florine


DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Ursula PEZZANI

Copie délivrée
le :
à : Me Valérie RAMOS-MAURER


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 16 décembre 2008, M. [F] [Z] a acquis un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6].

M. [F] [Z] est décédé le 23 avril 2017 laissant pour lui succéder ses trois enfants : M. [U] [Z] né le 10 octobre 1987, M. [P] [Z] né le 13 septembre 2006 et Mme [W] [Z] née le 11 décembre 2011.

Le 20 septembre 2017, M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] se sont installé dans ledit bien, invoquant une autorisation de M. [U] [Z] d'occuper le bien à titre gratuit, à charge pour eux de le rénover et de s'en porter acquéreur à l'issue des travaux.

Suivant acte authentique du 20 janvier 2021, les trois héritiers de M. [F] [Z] ont accepté sa succession devenant chacun propriétaire du bien pour un tiers en pleine propriété.

Invoquant l'occupation du bien sans droit ni titre, Mme [X] [D] [I], agissant en qualité de représentante légale de ses enfants alors mineurs, M. [P] [Z] et Mme [W] [Z] a, par actes de commissaire de justice du 18 juin 2024, fait sommation aux époux [O] de déguerpir.

Par actes de commissaire de justice du 20 janvier 2025, M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z] (ci-après, les consorts [Z]), ont fait assigner en expulsion et indemnisation les époux [O] à l'audience du 19 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux.

Lors de cette audience, l'affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l'audience du 12 mars 2025 où elle a été plaidée.

À cette dernière audience, M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], représenté, pour le premier, et assistée, pour la seconde, par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, reprenant et complétant oralement leurs conclusions récapitulatives, déposées le même jour, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- écarter des débats les pièces des adversaires numérotés de 17 à 19.2 ;
- dire que les époux [O] sont occupants sans droit ni titre du bien litigieux ;
- ordonner la libération des lieux par les époux [O], ainsi que tout occupant de leur chef, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la présente décision, jusqu'au jour de complète libération des lieux et de la remise des clés ;
- ordonner leur expulsion, même pendant la période hivernale, ainsi que de tout occupant de leur chef au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- ordonner l'enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés en un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs ;
- condamner solidairement les époux [O] à leur payer la somme de 112 250 euros correspondant à une indemnité d'occupation mensuelle de 1 870 euros calculée depuis le 01er janvier 2020 ;
- condamner solidairement les époux [O] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- assortir les condamnations à intervenir des intérêts légaux, à compter de la signification de la présente décision ;
- condamner in solidum les époux [O] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Avant toute défense au fond, les demandeurs expliquent ne pas avoir eu connaissance des pièces numérotées de 17 à 19.2 avant l'audience. Ils se disent fondés à ce qu'elles soient déclarées irrecevables et écartées des débats.

Au visa des articles 1709 et 1353 du code civil, les consorts [Z] expliquent que le courrier de M. [U] [Z], rédigé le 12 avril 2019, ne constitue pas un bail puisqu'il ne prévoit aucun paiement de loyer ou contrepartie financière chiffrée. Ils soulignent par ailleurs que ce document est postérieur au début de l'occupation des lieux. Ils ajoutent qu'en application des articles 544, 815-2 et 815-3 du code civil, M. [U] [Z] n'a jamais été qu'indivisaire à un tiers du bien litigieux, et qu'à ce titre, il ne pouvait autoriser seul les époux [O] à l'occuper. 
Ils notent s'être opposé au maintien dans les lieux des défendeurs et en tirent pour conséquence qu'il ne peut être retenu de mandat tacite de gestion de l'indivision par M. [U] [Z]. Ils en déduisent que les défendeurs sont occupants du bien sans droit ni titre.

Ils sollicitent ainsi leur expulsion, au titre de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et ce même pendant la période hivernale, en application du deuxième alinéa de l'article L. 412-6 du même code.

Les demandeurs rappellent que le bien est occupé de manière continue par les époux [O] depuis le décès de M. [F] [Z]. Sur la base de la superficie de la maison, de ses caractéristiques et de sa valeur locative, ils évaluent à 1 870 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation qu'ils sollicitent depuis le 01er octobre 2020. Ils se disent ainsi bien fondés à être indemnisés pour l'occupation depuis cette date pour un montant de 112 200 euros. Ils s'opposent à la déduction du cout des travaux réalisés par les époux [O], précisant qu'elle n'est pas applicable en l'espèce en l'absence de bail ou d'un titre, et qu'elle relève du règlement de la succession de M. [F] [Z].

Pour conclure, les consorts [Z] soulignent que du fait de l'occupation des lieux, ils ne peuvent en faire usage ou en percevoir les fruits. Ils notent qu'elle les restreint dans leur volonté de liquider la succession de M. [F] [Z]. Ils ajoutent que les faits sont source de préoccupations récurrentes et se disent en droit d'être indemnisés à ce titre.

Oralement, ils précisent que l'indemnité de résiliation n'est pas fondée en droit en l'absence de titre.

***

Les époux [O], assistés de leur conseil qui développe et modifie oralement ses conclusions déposées le même jour à l'audience, demandent au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
Sur la demande d'indemnité d'occupation,
À titre principal,
- débouter les consorts [Z] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation
À titre subsidiaire,
- fixer l'indemnité d'occupation due à 64 764 euros pour la période d'octobre 2020 à février 2025 sur la base d'un loyer mensuel de 1 260 euros, et condamner les époux [O] au paiement de ces sommes à l'indivision [Z], entre les mains de Me [B] [A], notaire en charge de la succession de M. [F] [Z], précédemment propriétaire du bien objet du présent litige ;
- condamner les consorts [Z] à leur payer la somme de 91 311,86 euros au titre des travaux réalisés par eux ;
- ordonner la compensation des sommes ramenant ainsi le solde dû par les consorts [Z] à 26 574,86 euros ;
Sur la demande en dommages et intérêts,
- débouter les consorts [Z] de leur demande en dommages et intérêts
Sur l'expulsion,
- à titre principal, débouter les consorts [Z] de l'ensemble de leurs demandes ;
- subsidiairement, si leur expulsion était ordonner, autoriser les époux [O] à quitter les lieux dans un délai raisonnable, au plus tard le 31 décembre 2025 et condamner les consorts [Z] à leur verser une indemnité de résiliation de 22 680 euros ;
À titre reconventionnel,
- débouter les consorts [Z] de leurs demandes ;
- condamner les consorts [Z] à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À titre liminaire, les défendeurs font valoir que les pièces numérotées de 17 à 19.2 ont été communiquées à la partie adverse le 11 mars 2025 en raison de la transmission tardive des conclusions de ces derniers. Ils précisent avoir proposé aux consorts [Z] de les consulter sans qu'ils ne l'acceptent. Ils ajoutent que les pièces en question sont des justificatifs de leurs charges et ressources ainsi qu'une description de l'état du bien.


Au visa des articles 815-3, 883 et 1156 du code civil, les époux [O] soutiennent qu'un accord avait été conclu avec M. [U] [Z], suite au décès de son père, pour qu'ils occupent le bien litigieux en contrepartie d'importants travaux de rénovation en permettant l'usage et l'entretien, jusqu'à leur achat dudit bien. Ils expliquent que les consorts [Z] en étaient parfaitement informé dès 2017, et qu'à défaut d'opposition de leur part avant 2024, il ont donné mandat tacite à M. [U] [Z] pour gérer le bien indivis. Ils soulignent avoir respecté leurs obligations et en déduisent posséder un droit de jouissance sur le bien, jusqu'à son partage, en vertu d'un bail oral.

Sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil, ils rappellent que le bien qu'ils occupent n'était pas en état d'être habité dans des conditions normales lorsqu'ils en ont pris possession. Ils ajoutent avoir investi 91 311,86 euros dans la réparation et l'entretien du logement en contrepartie de son occupation. Ils concluent au débouté des consorts [Z] en paiement d'une indemnité d'occupation, ce montant dépassant les loyers dus sur la période litigieuse.

Subsidiairement, ils notent que l'évaluation de l'indemnité d'occupation sollicitée est injustifiée, les demandeurs se fondant sur un autre bien et sur une description incorrecte des lieux. Ils en déduisent que le calcul de cette indemnité devrait revue à la baisse. Ils font valoir, en tout état de cause, que le bien appartenant à une propriété en indivision, les indemnités devraient être réglée entre les mains du notaire.

Par ailleurs, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, ils notent que les consorts [Z] sollicitent une double réparation en sollicitant le versement d'indemnités d'occupation et, de manière distincte, la réparation de leur préjudice résultant de l'occupation du bien, concluant au débouté des demandes à ce titre.

De plus, citant les articles 544 du code civil, L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, les époux [O] soutiennent que leur présence dans les lieux n'empêche pas sa vente et que le litige actuel résulte en réalité d'une querelle de succession. Ils décrivent leur ressources et leur situation et font état des conséquences de leur expulsion alors qu'ils souhaitent acquérir le logement qu'ils occupent. Ils sollicitent donc d'être autorisés à se maintenir dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2025.

Enfin, les défendeurs soutiennent que s'il leur était demandé de quitter les lieux avant cette date, il serait juste de leur attribuer une indemnité d'éviction.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé aux notes d'audiences et aux dernières conclusions des parties susmentionnées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité des pièces 17 à 19-1 produite par les époux [O]

En vertu des articles 761 et 817 du code de procédure civile, et L. 213-4-4, le contentieux de l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, qui relève de la compétence du juge des contentieux de la protection, relève de la procédure orale.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le juge peut prendre en considération des documents qui n'ont pas été établis contradictoirement, dès lors qu'il est constant que la partie adverse a pu en recevoir communication et en discuter la valeur et la portée (Cass. Civ. 2e, 10 juillet 1980, n° 79-11.727).

En l'espèce, il n'est pas contesté que les pièces numérotés de 17 à 19-2 ont été communiquées par les défendeurs aux demandeurs le 11 mars 2025, soit la veille de l'audience. Cependant, elles font un total de 16 pages. S'agissant de la pièce 17, il s'agit de correspondances électroniques entre les conseils des parties ; s'agissant de la pièce 18, sur quatre pages, il s'agit d'échanges entre un notaire et les défendeurs ; s'agissant des pièces suivantes, il s'agit de justificatifs d'impôts.
Compte tenu du nombre et de la nature des pièces, il apparaît que les demandeurs étaient à même d'en prendre connaissance dès avant l'audience et d'en débattre, sans violer le principe de la contradiction des débats, dans une procédure, qui plus est, orale.

Il convient dès lors de déclarer recevable les pièces numérotées de 17 à 19-2, produites par les défendeurs.

2. Sur la qualification juridique de la relation liant les parties

L'article 1709 du code civil définit le bail comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En application de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

L'article 1715 du code civil précise que lorsque le contrat a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail peut alors être rapportée par tout moyens. Il incombe, alors à celui qui s'en prévaut, de rapporter la preuve du bail et notamment de la contrepartie onéreuse à l'occupation.

En application de l'article 10 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 le bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation principale conclu par des bailleurs personnes physiques, en SCI familiale ou en indivision, l’est pour une durée au moins égale à trois ans. En l'absence de congé valablement donné par les bailleurs, ce contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement par périodes triennales.

En l'espèce, les époux [O] affirment bénéficier d'un bail verbal et non et non pas d'un prêt à usage.

La seule occupation des lieux, même depuis le 20 septembre 2017, ne fait preuve de l'existence d'un bail qu'à la condition que les parties remplissent les obligations qui en découlent. En fait notamment partie le paiement d'un prix en contrepartie onéreuse de cette occupation pour répondre aux conditions du bail. Cette contrepartie peut cependant être stipulé en nature sans que la qualification de bail puisse être remise en cause.

Néanmoins, une obligation de faire convenue contractuellement ne peut être analysée en obligation de paiement en l'absence d'accord des parties en ce sens. Ainsi, le loyer, qui est un élément essentiel du contrat de bail, s'il peut être modique, doit être sérieux réel et raisonnable et ne peut présenter un caractère dérisoire sauf à disqualifier la qualification retenue.

Les époux [O] soutiennent que la contrepartie onéreuse à leur occupation consistait en l'entretien du logement et sa remise en l'état.

Cependant, l'entretien d'un logement constitue une simple obligation générale du locataire, en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. À ce titre, elle ne peut être considérée comme une contrepartie onéreuse.

Pour autant, la réalisation de travaux dans les lieux loués peut constituer un loyer dès lors que ceux qui invoquent l'existence d'un bail verbal justifient de la réalisation desdits travaux et d'un accord en ce sens. Or, si les photographies produites, bien que non-circonstanciés, permettent de constater une amélioration des lieux qui auraient été donnés à bail, et que des devis attestent de la réalisation de travaux, il ne ressort nullement du courrier attribué à M. [U] [Z], daté du 12 avril 2019, que ces travaux constitueraient la contrepartie à leur occupation. En effet, ce dernier mentionne simplement avoir « autorisé » les époux [O] à « résider à titre gratuit » dans le logement, et que ceux-ci se positionnent pour acheter ledit pavillon. L'état dégradé du bien est évoqué, sans que n'en soit tiré de conséquence et il est souligné que les défendeurs se sont positionnés « pour entretenir le bien ».

Aussi, considérer que la réalisation de travaux de rénovation constituerait la contrepartie de l'occupation des lieux, et le loyer, apparaît contradictoire avec la mention de la mise à disposition du logement « à titre gratuit ».

Dans ces conditions, il en résulte que les époux [O], sur lesquels repose la charge de la preuve de l'existence du bail verbal dont ils se prévalent, échouent à le démontrer.

Selon l'article 1875 du code civil, le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. Il peut être conclu verbalement et à défaut d'écrit, il appartient à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve de l'existence de ce prêt selon les règles du droit commun.

Il est rappelé que le prêt à usage ne se présume pas, alors même que la remise serait établie ou non contestée.

En l'espèce, si la qualification de bail à loyer ne peut être retenue dans la relation liant les parties, il n'est pas contesté que les époux [O] ont occupé le logement depuis le 20 septembre 2017, soit, à ce jour, depuis près de huit ans. Il n'est pas non plus contesté que M. [U] [Z], propriétaire en indivision du bien en indivision à hauteur d'un tiers, a déclaré, dans un courrier du 12 avril 2019, qu'il avait autorisé les défendeurs à occuper le bien à titre gratuit.

Si le prêt à usage se définit par le fait qu'il est essentiellement gratuit, l'entretien pas les locataires dudit bien ne fait pas perdre à la convention ce caractère essentiel de gratuité.

Il s'en déduit que l'occupation du bien par les époux [O] se fait au titre d'un prêt à usage ou commodat.

3. Sur la validité du prêt à usage

En application de l'article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent notamment, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

L'article 815-4, alinéa 2, du code civil dispose qu'à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d'habilitation par justice, les actes faits par un indivisaire en représentation d'un autre ont effet à l'égard de celui-ci, suivant les règles de la gestion d'affaires.

Aux termes du I, de la colonne 1, du tableau de l'annexe 1, du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, les prêts à usage et autres conventions de jouissance ou d'occupation précaire sont des actes d'administration.

En l'espèce, M. [U] [Z] est plein propriétaire en indivision du bien litigieux à hauteur d'un tiers. Il ne pouvait, par conséquent, consentir seul un prêt à usage aux époux [O].

Pour autant, il résulte du courrier électronique adressé le 18 juillet 2017 par les époux [O] à Me [J] [A], notaire en charge du règlement de la succession, que ceux-ci s'étaient portés acquéreur du bien de [Localité 5]. M. [U] [Z], dans son courrier du 12 avril 2019, mentionne également que « cela fait pratiquement deux ans que nous relançons le notaire sur notre dossier et que pour une raison qui nous échappe, il n'y a aucune avancée », après avoir évoqué la vente du bien immobilier aux époux [O].

Enfin, les différents messages par SMS entre les parties ou entre M. [U] [Z] et les consorts [Z] permettent de constater que les demandeurs étaient informés de l'occupation du bien litigieux. En l'absence de manifestation de la part des consorts [Z] à l'occupation du logement avant le 18 juin 2024, alors qu'ils en avaient connaissance, il s'en déduit que M. [U] [Z] a agi au titre d'un mandat tacite pour lui et les coïndivisaires.

Dès lors, le prêt à usage consenti par M. [U] [Z] sur le bien litigieux est valable.

4. Sur le terme du prêt à usage

En application de l'article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent notamment, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Aux termes du I, de la colonne 1, du tableau de l'annexe 1, du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, les prêts à usage et autres conventions de jouissance ou d'occupation précaire sont des actes d'administration.

L'article 1888 du code civil prévoit que le contrat de prêt à usage peut avoir une durée déterminée ou une durée indéterminée, le prêteur pouvant alors récupérer la chose après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée.

L'article 1889 ajoute néanmoins que, si, pendant ce délai ou avant que le besoin de l'emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l'emprunteur à la lui rendre.

Il résulte de ces textes que lorsque aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tous moments en respectant un délai de préavis raisonnable (Cass. Civ. 1e, 03 février 2004, n° 01-00.004).

En l'espèce, aucun élément ne permet de retenir un délai pour la restitution de la chose et aucun délai n'est prévisible, l'acquisition du bien par les époux [O] ne demeurant qu'une hypothèse ouverte.

Les consorts [Z], dont les droits sur le bien en indivision sont de deux tiers, sont dès lors en droit de récupérer l'immeuble passé un délai de préavis raisonnable.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, les consorts [Z] ont fait signifier aux époux [O] une sommation de déguerpir « sur le champ ». Ils ont ainsi manifesté leur volonté de mettre fin au prêt à usage.

La procédure au fond a été introduite par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, soit six mois plus tard. La fixation du terme du prêt à usage au jour de la présente décision permettra, à défaut de demande plus précise sur ce point, un délai raisonnable pour y mettre fin.

Il convient donc de constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du bien où ils résident en raison du terme du commodat dont ils bénéficient, à compter de la présente décision, les consorts [Z] ayant manifesté leur intention d'y mettre un terme à l'issue d'un délai raisonnable.

5. Sur l'expulsion et le sort des meubles

5.1. Sur la réduction du délai légal d'expulsion

Il résulte de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.


En l’espèce, les demandeurs sollicitent de pouvoir procéder à l'expulsion des époux [O] sans délais. Ils ne justifient cependant ni n'arguent de la mauvaise foi des locataires ou de l'introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu'ils y sont entrés au terme d'un commodat.

Par conséquent, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande des consorts [Z] à ce titre.

5.2. Sur l'exclusion de la trêve hivernale

Aux termes de l'article L. 412-6 du même code, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l'espèce, il n'est nullement invoqué que le relogement des époux [O] serait assuré dans des conditions suffisantes. Par ailleurs, les consorts [Z] ne justifient nullement que les locataires se seraient introduits dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte, puisqu'ils y sont entrés au terme d'un commodat.

Les demandes seront rejetées de ce chef.

5.3. Sur les délais pour quitter les lieux

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L'article L. 412-4 du même code prévoit que la durée des délais susmentionnés ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour leur fixation, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, les époux [O] expliquent avoir trois enfants à charge, âgé de 1 à 20 ans, l'aîné étant en recherche d'alternance et accomplissant une mission d'intérim à proximité de leur domicile. Ils précisent que leur fille est scolarisée au collège à proximité de leur domicile, et que leur cadet est accueilli à la crèche près de chez eux. Ils affirment avoir un emploi stable.

Cependant, outre ces éléments descriptifs, ils ne démontrent pas avoir tenté de trouver un nouveau logement alors qu'ils sont par ailleurs parfaitement informés des difficultés du partage de la succession de M. [F] [Z] et de leur faibles chances à se porter acquéreur du bien qu'ils occupent dans des délais raisonnables.

Ils précisent par ailleurs avoir un emploi stable, ce qui serait de nature à démontrer qu'ils se trouvent en capacité à retrouver un logement rapidement.

Il doit être tenu compte qu'en revanche, les propriétaires indivis du bien sont des particuliers.

Dès lors, il convient de de rejeter la demande de délais, étant rappelé que les époux [O] auront, en tout état de cause, du seul fait de la procédure, d'ores et déjà bénéficié depuis la sommation de déguerpir d'un délai de près d'un an pour quitter les lieux, soit la durée maximale susceptible de leur être accordée.

***

Par conséquent, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie des délais réduits ou prolongés, il résulte de ce qui précède que les consorts [Z] seront autorisés à faire procéder à l'expulsion des époux [O] et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En revanche, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par les consorts [Z], satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Les consorts [Z] seront dès lors déboutés de cette demande.

6. Sur le montant de l'indemnité d'occupation

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice du propriétaire résultant d'une occupation illicite.

En l'espèce, les consorts [Z] ne sauraient prétendre à une indemnité d'occupation pour la période antérieure à la présente décision en raison du prêt à usage qui avait été consenti aux époux [O].

Pour autant, le terme de ce commodat étant fixé à la date de la présente décision, ils seront redevables d'une indemnité d'occupation à compter de celle-ci.

Les consorts [Z] se sont basés sur la valeur locative de leur maison sur la commune de [Localité 5], en fonction de sa superficie, pour évaluer à 1 870 euros par mois le montant de cette indemnité.

Les époux [O] soutiennent que celle évaluation est erronée puisqu'elle se fonde sur un descriptif inexacte du bien. Ils concluent que sur une base rectifiée, après application d'un coefficient de précarité habitable de 20 %, cette indemnité doit être réévaluée à 1 260 euros par mois.

Il résulte de l'attestation notarié du 20 janvier 2021 que le bien occupé est un pavillon d'un étage sur sous-sol, équipée d'une salle-de-bain et d'une salle-d'eau, avec deux WC, un jardin et un abri. Il est situé sur une parcelle de 09 ares et 98 centiares. Sa superficie serait de 110 m2. Il a été évalué, pour la perception de la contribution de sécurité immobilière, à une valeur totale de 220 000 euros.

Pour évaluer le montant d'un loyer, il convient de tenir compte de ces éléments étant à noter que dès lors que l'indemnité d'occupation ne vaudra que pour l'avenir, c'est sur la base de l'état de ce bien à la date de la présente décision qu'elle sera évaluée.

En tenant compte de l'évaluation produite par les consorts [Z], en considération de l'emplacement du bien et de sa superficie de 110 m2, et des évaluations des époux [O], sur la base d'un pavillon de cinq pièces, une indemnité d'occupation de 1 700 euros par mois sera retenue. Il n'y a en revanche pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté alors que l'indemnité est calculée sur l'état du bien à l'heure actuelle.

Par ailleurs, les époux [O] demandent à ce que cette indemnité soir réglée entre les mains du notaire initialement en charge de la succession de M. [F] [Z]. Cependant, les demandeurs ne peuvent se substituer aux coïndivisaires du bien qu'ils occupent. Ainsi, il n'y a pas lieu à ordonner le paiement de cette indemnité entre les mains d'un notaire. 
Elle sera donc versée à M. [P] [Z] et Mme [W] [Z], à charge pour M. [U] [Z] de se retourner contre eux s'il souhaite se la voir reverser, notamment dans le cadre du partage de l'indivision.

Ainsi, en application de l'article 220 du code civil, les époux [O] seront solidairement condamnés à payer à M. [P] [Z] et Mme [W] [Z] ensemble, une indemnité d'occupation de 1 700 euros par mois, indemnité qui sera due à compter du 14 mai 2025 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à M. [P] [Z] ou Mme [W] [Z], représentée par sa mère, ou à leur mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Cette indemnité n'étant due que pour l'avenir, il n'y a pas lieu de l'assortir des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

7. Sur la demande en dommages et intérêts des consorts [Z]

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, les consorts [Z] exposent que l'occupation du bien leur cause un préjudice dès lors qu'ils ne peuvent en récolter les fruits. Cependant, ce préjudice a déjà été indemnisé par l'indemnité d'occupation qui leur est attribuée.

Par ailleurs, ils soutiennent que leur préjudice est également moral en raison des préoccupations récurrentes résultant de la présente situation, et qu'il en résulte une violation de leur propriété.

Cependant, il est rappelé que l'occupation du bien résulte d'un prêt à usage. Qui plus est, si ce prêt à usage n'a pas été conclu par les deux tiers des coïndivisaires, il n'en demeure pas moins qu'il est valable. En outre, les époux [O] ne sont pas responsables de ce que les demandeurs considèrent comme une violation de leur droit.

Dès lors, il convient de débouter les demandeurs de leur demande en indemnisation à ce titre.

8. Sur la demande en paiement au titre des travaux réalisés

Il résulte de l'article 1886 du Code civil que les dépenses faites par l'emprunteur pour user de la chose ne peuvent pas faire l'objet d'une répétition. Les dépenses nécessaires constituent pour l'emprunteur une obligation, les réparations locatives sont à sa charge.

Par exception à ce principe, l'article 1890 de ce même code prévoit que si, pendant la durée du prêt, l'emprunteur a été obligé, pour la conservation de l'immeuble, à des dépenses extraordinaires, nécessaires et si urgentes que le prêteur n'a pu en être avisé, ce dernier sera tenu de les lui rembourser.

À contrario, l'emprunteur ne peut réclamer ni le remboursement des dépenses volontuaires ou de pur agrément, ni une indemnité correspondant à la plus-value que les améliorations apportées à la chose prêtée procurent au prêteur.

En l'espèce, les époux [O] soutiennent avoir réalisés des travaux d'amélioration dudit bien à hauteur de 91 311,86 euros. Ils demandent donc à ce que cette somme leur soit reversée par les demandeurs.

Cependant, ils reconnaissent eux-même qu'ils s'agit de dépenses d'amélioration du bien litigieux. Ils n'arguent pas, ni ne démontrent, que ces dépenses présenteraient un caractère extraordinaire, au-delà d'une contrepartie pour l'occupation du bien à titre gratuit, ou qui se seraient avérées urgentes. S'ils évoquent l'insalubrité des lieux, il est en effet à noter qu'ils en ont pris possession dès le 20 septembre 2017, date à laquelle ils considéraient déjà le bien dans cet état, ce qui ne les a pas empêché d'y résider.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande en paiement à ce titre.





9. Sur la demande en indemnité de résiliation

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi.

En l'espèce, les époux [O] sollicitent le versement d'une indemnité de résiliation dans l'hypothèse ou leur expulsion serait ordonnée.

Cependant, il est à noter que le courrier de M. [U] [Z], sur lequel ils se fondent pour justifier l'occupation des lieux, ne prévoit le versement d'aucune indemnité de ce type.

À défaut de toute stipulation contractuelle le prévoyant, ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

10. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.il convient de condamner M. [T] [M] aux entiers dépens.

En l'espèce, les époux [O] succombant principalement à l'instance, il convient de les condamner in solidum au paiement des entiers dépens.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l'espèce, les époux [O] succombant, il convient de les condamner in solidum à payer aux consorts [Z] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour le même motif, ils seront déboutés de leur demande au même titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Par exception, l'article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le droit au logement, à valeur constitutionnel, des époux [O], s'oppose au droit de propriété des consorts [Z]. Cependant, le droit au logement n'est pas opposable aux propriétaires de lieux mais à l’État. Le droit de propriété est, quant à lui, un droit fondamental, dont découle également le droit pour le propriétaire de jouir de la chose. Dès lors, compte tenu des intérêts en jeu, il convient simplement de rappeler l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevables les pièces numérotées de 17 à 19-2 produites produites par M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] ;



CONSTATE que M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] à compter de ce jour, M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], ayant entendu mettre fin au prêt à usage dudit logement ;

ORDONNE à M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], de leur demande tendant à assortir cette condamnation d'une astreinte ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], de leur demande tendant à réduire le délai légal d'expulsion ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], de leur demande tendant à exclure l'application de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de leur demande tendant à bénéficier d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] à payer à M. [P] [Z] et Mme [W] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à 1 700 euros par mois, à compter du 14 mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation antérieurement au 14 mai 2025 ;

DÉBOUTE M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de leur demande tendant à ce que ces indemnités soient réglés entre les mains de Me [B] [A] ;

DÉBOUTE M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de leur demande en paiement au titre des travaux réalisés sur le bien ;

DÉBOUTE M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de leur demande en paiement d'une indemnité d'éviction ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] et Mme [X] [D] [I], ès qualité de représentante légale d'[W] [Z], de leur demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] à payer à M. [P] [Z] et Mme [W] [Z], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [L] [O] et Mme [G] [C] épouse [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1888, code civil 1714, code civil 220, code des procedures civiles d'execution L421-2, code civil 815-2, code civil 883, code civil 1715, code civil 1156, code de la construction et de l'habitation L412-6, code civil 1875, code de procedure civile 817, code civil 815-3, code civil 1886, code civil 815-4, code civil 1709, code de procedure civile 761, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 28 août 2026 · Tribunal judiciaire de Toulon · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/02025

  en commun : code civil 1888, code civil 1714, code des procedures civiles d'execution L421-2, code de la construction et de l'habitation L412-6, code civil 1875, code civil 1886, code civil 1709, code de la construction et de l'habitation L442-4-1

• 26 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/00844

  en commun : code civil 1888, code civil 1714, code civil 1875, code civil 1886

• 30 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/06066

  en commun : code civil 1888, code civil 1714, code civil 1715, code civil 1875

• 15 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/01652

  en commun : code civil 1888, code civil 1875, code civil 1886

• 15 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Meaux · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/04854

  en commun : code civil 1888, code civil 1875, code civil 1886

• 22 janvier 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 23/05535

  en commun : code civil 1888, code civil 1875, code civil 1886

• 18 février 2026 · Tribunal judiciaire de Chalons-en-Champagne · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/02641

  en commun : code civil 1888, code civil 1875, code civil 1886

• 7 mai 2026 · Cour d'appel de Montpellier · Autre · n° 25/00135

  en commun : code civil 1888, code civil 1875, code civil 1886

Mise à jour de la source le 2025-06-12T19:27:00.508Z.