Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S3, 12 juin 2025, n° 25/00299

N° RG 25/00299 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NMGK


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
 

11ème civ. S3

N° RG 25/00299 - 
N° Portalis DB2E-W-B7J-NMGK

Minute n°



















☐ Copie exec. à :
Me Emmanuel JUNG
Me Aline MOEHRMANN
Me Laura MOUREY


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 






Me Emmanuel JUNG
Me Aline MOEHRMANN
Me Laura MOUREY


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 
12 JUIN 2025


PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [V] [D]
né le 20 Février 1987 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représenté par Me Aline MOEHRMANN, 
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 289

PARTIES REQUISES :

Monsieur [K] [M] 
[Adresse 1]
représenté par son tuteur 
Monsieur [P] [C], mandataire judiciaire 
domicilié [Adresse 5]
 
représenté par Me Laura MOUREY,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 82

S.A.R.L. B&H IMMOBILIER 
immatriculée au RCS de STRASBOURG 
sous le numéro 824 075 501
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Me Emmanuel JUNG, 
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

OBJET : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie PINSON, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2025.




ORDONNANCE: 
Contradictoire en Premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation délivrée le 17/02/2025, Monsieur [V] [D] a fait citer Monsieur [K] [M] représenté par son tuteur, Monsieur [P] [C], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé d'heure à heure, aux fins de le voir condamner à 

- Réaliser les travaux nécessaires à résoudre l'ensemble des désordres constatés dans le logement qu'il occupe, sis [Adresse 4], à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000€ par jour de retard
- Le reloger dans un logement de même superficie et à proximité du logement loué, 
- Suspendre le paiement des loyers et charges depuis le 1er février 2023 et jusqu'à l'achèvement de l'intégralité des travaux permettant de résoudre les désordres constatés
- Lui verser une provision de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- Lui verser la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- Payer les entiers frais et dépens de la procédure.

Il a exposé au soutien de ses prétentions qu'il occupe depuis novembre 2022 un logement appartenant à Monsieur [K] [M], que le bail n'a été signé que le 1er février 2023, qu'il lui a été demandé lors de l'entrée dans les lieux d'effectuer certains travaux, que le bailleur devait lui-même en effectuer d'autres qu'il n'a cependant jamais fait réaliser.

Il a ajouté que le service hygiène et santé de la Ville s'est rendu sur place le 17 avril 2024 et a constaté l'insalubrité du logement, que le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, qu'en dépit de l'état déplorable du logement, la société B&H IMMOBILIER qui assure la gestion locative de ce bien depuis septembre 2023, continue de lui réclamer le paiement des loyers.

Il a indiqué que l'état d'insalubrité constitue un risque avéré pour sa santé physique et mentale.

L'affaire a été fixée à l'audience du 04/03/2025 et renvoyée à l'audience du 01/04/2025 aux fins d'assignation en intervention forcée du gestionnaire du bien immobilier.

Monsieur [V] [D] a fait citer la SARL B&H IMMOBLIER par assignation délivrée en date du 12/03/2025 et enrôlée sous le numéro RG 25/2422, laquelle a été jointe à la présente procédure par ordonnance du 01/04/2025.

Après un dernier renvoi, l'affaire a été plaidée à l'audience du 06/05/2025 au cours de laquelle chacune des parties, représentée par son conseil, a comparu.






Par conclusions n°2 datées du 05/05/2025, Monsieur [V] [D] a sollicité en définitive de : 

A titre principal,

-DEBOUTER les parties défenderesses de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
-JUGER recevable et bien fondée la demande en intervention forcée ;
-CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur [K] [M] représenté par son tuteur Monsieur [P] [C] et l'agence B&H IMMOBILIER, subsidiairement Monsieur [K] [M] représenté par son tuteur Monsieur [P] [C] à réaliser les travaux nécessaires à résoudre l'ensemble des désordres constatés au sein du logement situé [Adresse 4] occupé par Monsieur [V] [D] et ce, à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ;
-CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur [K] [M] représenté par son tuteur Monsieur [P] [C] et l'agence B&H IMMOBILIER subsidiairement Monsieur [K] [M] représenté par son tuteur Monsieur [P] [C] à reloger Monsieur [V] [D] dans un logement de même superficie et à proximité du logement loué, à prendre en charge les frais d'hébergement et à prendre en charge l'intégralité des frais de déménagement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
-AUTORISER Monsieur [D] à suspendre le paiement des loyers et charges depuis le 1er février 2023 et ce, jusqu'à achèvement de l'intégralité des travaux permettant de résoudre les désordres constatés ;
-CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur [K] [M] représenté par son tuteur Monsieur [P] [C] et l'agence B&H IMMOBILIER subsidiairement Monsieur [K] [M] représenté par son tuteur Monsieur [P] [C] à verser à Monsieur [D] une provision de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
-CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur [K] [M] représenté par son tuteur Monsieur [P] [C] et l'agence B&H IMMOBILIER à verser à Monsieur [D] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur [K] [M] représenté par son tuteur Monsieur [P] [C] et l'agence B&H IMMOBILIER aux entiers frais et dépens de la procédure ;

A titre subsidiaire,

-DECLARER commune et opposable à l'agence IMMOBILIER la décision à intervenir.

Il a exposé qu'il ignorait que le bailleur était sous mesure de protection, laquelle n'a d'ailleurs pas été mentionnée en marge de l'acte de naissance de Monsieur [M] que le jugement de tutelle n'est donc pas opposable aux tiers.



Il a ajouté que la secrétaire de Monsieur [M] était parfaitement avisée de la mesure de protection prononcée au profit de ce dernier, le tuteur de Monsieur [M] ne pouvait davantage ignorer sa présence effective au sein du logement depuis l'origine, que Monsieur [C] prétend que le parc locatif de Monsieur [M] est d'une telle ampleur qu'il lui était difficile d'en assurer le suivi, que ces affirmations ne sont toutefois étayées par aucun justificatif, qu'il lui suffisait de se rendre sur place pour retracer les locataires présents (noms sur la boîte aux lettres et la sonnette) et leur adresser un courrier, que manifestement aucune démarche en ce sens n'a été effectuée.

Il a indiqué que l'agence B&H IMMOBILIER, en charge de la gestion de l'immeuble depuis septembre 2023, a dressé des relevés de comptes locatifs et était en contact fréquent avec Monsieur [D] au sujet des travaux à réaliser, qu'il est donc évident que l'agence B&H IMMOBILIER était parfaitement informée de la présence de Monsieur [D] au sein du logement, que l'agence a également mandaté diverses entreprises afin d'obtenir des devis pour la réalisation des travaux obligatoires, que le gestionnaire et le tuteur ont donc été nécessairement en contact pour exercer cette mission.

Il a précisé qu'aucun courrier de mise en demeure ne lui a été adressé invoquant une prétendue irrégularité du contrat de bail ou lui demandant de quitter les lieux, qu'aucune procédure judiciaire n'a été engagée afin de solliciter son expulsion.

Il a soutenu qu'aucun des travaux visés dans l'arrêté d'insalubrité n'ont été réalisés et aucune proposition de relogement n'a été proposée par le bailleur, que son logement est dans un état déplorable ainsi qu'en attestent plusieurs témoins et les photographies versées aux débats, que le logement ne dispose pas d'une salle d'eau distincte, la douche est dans un état délabré et dépourvue d'eau chaude, qu'il n'y a pas de chauffage au sein du logement, que l'électricité est défectueuse et présente un risque certain, qu'il existe en outre une humidité importante et des moisissures, qu'il ne peut utiliser les WC qui sont bouchés et est contraint de se servir d'un seau, que les risques pour sa santé sont réels.

Il en a conclu que le bailleur a gravement manqué à ses obligations en fournissant un logement insalubre, en ne permettant pas une jouissance paisible et en omettant d'effectuer les travaux qui lui incombent, que le logement est dans cet état depuis l'entrée dans les lieux en novembre 2022 formalisé par un contrat de bail le 1er février 2023, qu'il ne doit donc aucun loyer depuis cette date, que le bailleur doit être condamné à exécuter les travaux nécessaires et ce sous astreinte.

Il a indiqué que la responsabilité de l'agence B&H IMMOBLIIER est également engagée dans la mesure où elle avait parfaitement connaissance de l'arrêté d'insalubrité du 14 octobre 2024 et qu'elle aurait dû le communiquer au tuteur de Monsieur [M].

Il a précisé que lors d'un échange téléphonique d'octobre 2024, l'agence B&H IMMOBILIER lui a proposé d'intégrer un logement dans lequel il devrait effectuer des travaux et a sollicité le règlement des loyers, que les demandes répétées de son conseil tendant à faire réaliser ces travaux par le bailleur sont restées sans réponse, qu'à ce jour, il n'a toujours pas été relogé.

Il a indiqué en définitive qu'en raison des manquements de Monsieur [M] représenté par Monsieur [C] et de la société B&H IMMOBILIER, il est contraint de vivre dans des conditions indignes et que son état de santé en est fortement affecté, de sorte que sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral est parfaitement fondée.


Développant oralement ses conclusions datées du 28/03/2025, Monsieur [K] [M] a demandé de :

-DIRE ET JUGER nul et de nul effet le bail régularisé en lieu et place de Monsieur [M] avec Monsieur [D] en date du 1er février 2023
-DEBOUTER Monsieur [D] de l'intégralité de ses demandes
-DIRE ET JUGER que Monsieur [D] est occupant sans droit ni titre
-ORDONNER l'expulsion de Monsieur [D] et de tout occupant de son chef d'avoir à quitter le local [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir
-DIRE et juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L.433-l et L.433-2 du Code de procédures civiles d'exécution
-CONDAMNER Monsieur [D] d'avoir à payer à Monsieur [M], représenté par son tuteur, Monsieur [C], à titre de provision, d'une indemnité d'occupation de 400 € par mois, jusqu'à complète libération des lieux
-CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers frais et dépens
-CONDAMNER Monsieur [D] au paiement à Monsieur [M], représenté par son tuteur, Monsieur [C] de la somme de 1200 € d'article 700 du CPC
-RAPPELER l'exécution provisoire de la décision à intervenir, sur le fondement de l'article 1074-1 du code de procédure civile.

Il a expliqué qu'il est propriétaire de l'ensemble de l'immeuble sis [Adresse 4] à STRASBOURG, que par jugement du 20 décembre 2021 du tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM, il a été placé sous le régime de la tutelle, confiée à Monsieur [P] [C], mandataire à la protection des majeurs.

Il a fait valoir, à titre principal, que sa secrétaire a régularisé le 01/02/2023 un contrat de bail d'une durée de trois ans au profit de Monsieur [D] pour l'un des appartements de type F2 de l'immeuble sis [Adresse 4], alors que ce contrat aurait dû être signé par son tuteur, de sorte qu'il est nul et de nul effet et ne peut produire un quelconque effet à sa charge, qu'en conséquence, Monsieur [D] est occupant sans droit ni titre.

Il a ajouté qu'il s'évince des termes du contrat de bail que Monsieur [D] a pris l'appartement en connaissance de cause de son état et des travaux à réaliser en contrepartie d'une absence de loyer jusqu'au mois de juillet 2023, en arrangement avec une personne qui n'est pas Monsieur [M].

Il a précisé qu'au vu de son âge, ce bien immobilier constitue une charge trop importante et la réalisation de travaux ne présente que peu d'intérêt, que son tuteur a dès lors saisi le juge des tutelles en autorisation de vente, lequel a donné son accord par ordonnance du 13/01/2025.

Il a indiqué que selon l'arrêté d'insalubrité qui a été notifié à son tuteur le 24/03/2025, il a un délai de 3 mois pour entreprendre les travaux, qu'il est donc encore dans les délais pour les réalise, de sorte que Monsieur [D] doit être débouté de sa demande de condamnation à effectuer lesdits travaux.







Il a expliqué que Monsieur [D] étant occupant sans droit ni titre, il n'est pas tenu à son égard à une obligation de relogement, que toutefois, le gestionnaire du bien lui a proposé deux logements pour lesquels il n'a pas donné suite, qu'en tout état de cause, sa demande de prononcé d'astreinte est disproportionnée, que sa demande d'indemnisation sera également rejetée, compte tenu de la tardiveté de la mise en demeure et des multiples refus de Monsieur [D] de relogement.


Enfin, reprenant ses écritures n° 3 datées du 22/04/2025, la SARL B&H IMMOBILIER a demandé de :

DECLARER irrecevables et mal fondées les demandes et prétentions de Monsieur [D] CONDAMNER Monsieur [D] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure CivileCONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens.
Elle a rappelé que le tuteur de Monsieur [M] lui a confié la gestion locative de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] depuis le 17 novembre 2023, date à laquelle Monsieur [D] occupait déjà les lieux.

Il a indiqué que le demandeur ne saurait mettre à la charge du gestionnaire du bien les obligations de réaliser les travaux et de reloger le locataire, obligations qui incombent exclusivement au propriétaire du bien.

Elle a précisé qu'elle a toutefois proposé à Monsieur [D] plusieurs solutions de relogement, dont un logement d'une dimension plus importante à un prix réduit, solutions qu'il a toutes refusées.

Concernant les travaux, elle a ajouté que l'arrêté d'insalubrité notifié le 28 octobre 2024 a été levé pour vice de forme, de sorte que les demandes y relatives dans l'assignation de Monsieur [D] sont devenues sans objet, qu'un nouvel arrêté d'insalubrité a été notifié à Monsieur [C], tuteur de Monsieur [M], le 19 mars 2025, octroyant à ce dernier un délai de trois mois à compter de ladite notification pour la réalisation desdits travaux, que le propriétaire est donc encore dans les délais pour la réalisation des travaux, de sorte qu'il ne peut lui être opposé de manquement à cet égard.

Elle a indiqué qu'elle a fait réaliser des devis pour les travaux visés mais qu'il n'entre pas dans son mandat de gestion de les engager sans l'accord du bailleur.


Il convient de se reporter aux écritures respectives des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions.


Il sera statué par jugement contradictoire et en premier ressort.






MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du contrat de bail

Aux termes de l'article 444 du code civil, les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle ou de la tutelle ne sont opposables aux tiers que deux mois après que la mention en a été portée en marge de l'acte de naissance de la personne protégée selon les modalités prévues par le code de procédure civile.

Toutefois, même en l'absence de cette mention, ils sont opposables aux tiers qui en ont personnellement connaissance.

Par ailleurs, et conformément à l'article 465 du code civil, si le majeur a accompli seul un acte pour lequel il devait être représenté, l'acte est nul de droit sans qu'il soit besoin de démontrer que l'acte a causé un préjudice à l'intéressé.

Enfin, selon les articles 504 du Code civil et 1er du décret du 22 décembre 2008, la conclusion d'un bail portant sur un immeuble appartenant au majeur protégé sous tutelle autre que son logement constitue un acte d'administration pouvant être accompli par le tuteur seul.

En l'espèce, par jugement du tribunal de proximité de Schiltigheim rendu le 20/12/2021, le juge des tutelles a prononcé au profit de Monsieur [K] [M] une mesure de tutelle et a nommé Monsieur [P] [C], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en qualité de tuteur.

Le juge des tutelles n'a pas réservé au majeur protégé la capacité d'accomplir seul certains actes.

La mention de cette décision a été portée en marge de l'acte de naissance de Monsieur [M] le 14/01/2022, de sorte que l'ouverture de la tutelle était opposable aux tiers à compter du 15/03/2022.

Le tuteur fait valoir qu'il n'a jamais eu connaissance du bail signé par Monsieur [D] le 01/02/2023 et n'y a donc pas consenti, que le bail a été signé au nom de Monsieur [M] par sa secrétaire, Madame [E] [Y] (annexes 3).

Le contrat de bail n'a donc pas été signé par le tuteur mais par une personne qui non seulement n'était pas habilitée à le faire mais qui avait nécessairement connaissance de la mesure de protection dont bénéficiait Monsieur [M].

Par conséquent, le contrat de bail est nul de plein de droit.

Sur les conséquences de la nullité du bail

Le contrat de bail signé le 01/02/2023 étant nul, Monsieur [V] [D] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 4].

Monsieur [K] [M], représenté par son tuteur, est donc fondé à demander son départ des lieux.


Monsieur [V] [D] sera donc débouté de l'intégralité de ses demandes, tant à l'égard de Monsieur [M] qu'à l'égard de la SARL B&H IMMOBILIER, au demeurant gestionnaire du bien immobilier à compter du 17/11/2023.

Toutefois, au regard des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à son expulsion dans un délai inférieur à celui prévu par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [V] [D] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation d'un montant de 400 € par mois, à compter de ce jour et jusqu'à libération effective et définitive des lieux.

Au besoin, il y a lieu de condamner à titre provisionnel Monsieur [V] [D] à payer ce montant.

Sur les frais et accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [D] sera condamné aux entiers dépens.

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
NOUS, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DISONS que le contrat de bail à usage d'habitation signé le 01/02/2023 entre Monsieur [V] [D] et Madame [E] [G], et non signé par le tuteur de Monsieur [K] [M], est nul de plein droit, 

En conséquence, 

DEBOUTONS Monsieur [V] [D] de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [K] [M] et la SARL B&H IMMOBILIER, 

CONSTATONS que Monsieur [V] [D] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 4] ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis [Adresse 4] dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, 





Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNONS l'expulsion de Monsieur [V] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l'assistance de la force publique, après accord de l'autorité administrative compétente,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [K] [M] représenté par son tuteur, une indemnité mensuelle d'occupation de 400€, à compter de ce jour et jusqu'à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] aux dépens ;

REJETONS les demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile.


Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection 
Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA