Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 17 juin 2025, n° 24/05774

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 
1 GROSSE Me GRAC
1 EXP Me BENSAUDE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

S.A.R.L. AG INVEST c\ S.C.P. VILLA MAIA

JUGEMENT DU 17 Juin 2025 

DÉCISION N° : 2025/208

RG N°N° RG 24/05774 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-QAQ7 


DEMANDERESSE : 

S.A.R.L. AG INVEST
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Me Stéphane GRAC, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.P. VILLA MAIA
SUN OFFICE [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Thierry BENSAUDE de la SELARL INTERJURIS FRANCE, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame MOREAU, Juge
Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011



A l’audience publique du 18 Mars 2025, 


Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral 

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 Juin 2025. 






***















































EXPOSE DU LITIGE : 
La Société Civile Particulière (S.C.P.) de droit monégasque VILLA MAIA a acquis en 2019 une propriété au sein du lotissement L'OBSERVATOIRE MILITAIRE, sise [Adresse 3]. 

La S.A.R.L. AG INVEST a acquis le 19 avril 2023 la propriété voisine, sise [Adresse 4], et a entrepris la démolition de la villa existante et la construction d'une nouvelle maison dénommée VILLA AKELA.

La S.C.P. VILLA MAIA considère qu'en effectuant des travaux de construction de la VILLA AKELA, la société AG INVEST n'a pas respecté l'espace d'implantation et la zone non aedificandi de 10 mètres de largeur imposée au sein du lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE, ce qui lui cause de plus un préjudice en raison du trouble anormal du voisinage justifiant la démolition de l'ouvrage et à défaut une indemnisation. 

La SCP VILLA MAIA a de ce fait saisi le Juge des référés près le présent Tribunal, aux fins d'obtenir l'arrêt des travaux et la désignation d'un expert judiciaire pour décrire la conformité des travaux avec la zone non aedificandi figurant en légende d'un plan de situation annexé à un acte de dépôt de pièces du lotissement en date du 23 juin 1955. 

Par ordonnance en date du 03 septembre 2024, la Juge des référés a :

" Désigné Madame [T] [Z], expert judiciaire, notamment afin de dire si les constructions de la S.A.R.L. AG INVEST empiètent sur la zone non aedificandi figurant sur le plan annexé à l'acte du 2 août 1955 (plan visé dans l'acte d'acquisition de la SARL AG INVEST du 19 avril 2023) et/ou le plan annexé à l'acte du 23 juin 1955 ;

" Ordonné l'arrêt des travaux de construction de la VILLA AKELA par la S.A.R.L. AG INVEST, et ce sous astreinte de 3.000€ par jour de retard. 

Par arrêt en date du 13 mars 2025, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé l'ordonnance du Juge des référés en ce qu'elle a ordonné une expertise judiciaire, mais l'a infirmée en ce qu'elle a ordonné à la SARL AG INVEST d'interrompre les travaux de la villa Akela. 

L'expertise est toujours en cours.

*****

Par décision du Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 15 novembre 2024, la SARL AG INVEST a été autorisée à assigner la S.C.P. VILLA MAIA à jour fixe, l'instance étant fixée à l'audience de plaidoiries du 21 janvier 2025 puis renvoyée à l'audience de plaidoiries du 18 mars 2025 en formation collégiale afin que soit respecté le principe du contradictoire. 

*****

Par conclusions récapitulatives et en répliques notifiées par RPVA en date du 17 mars 2025, la S.A.R.L. AG INVEST sollicite du Tribunal de céans de voir :

" I - A titre liminaire, Sur la parfaite recevabilité de la procédure : 

JUGER de la parfaite recevabilité de la procédure à jour fixe initiée par la SARL AG INVEST ;

JUGER la présente procédure d'autant plus recevable que la SCP VILLA MAIA ne démontre aucun grief ayant largement eu le temps de préparer sa défense ;

DEBOUTER en conséquence la SCP VILLA MAIA de sa demande de caducité ;

II - A titre principal, Sur l'extinction de la prétendue servitude de Non Aedificandi par non usage depuis plus de trente ans : 

JUGER que la prétendue servitude de Non Aedificandi figurant sur le plan annexé à l'acte du 23 Juin 1955 est éteinte par non usage depuis plus de trente ans ;

JUGER que de ce fait, la prétendue violation de la zone de Non Aedificandi tiré de ce plan, ne peut pas constituer un trouble anormal de voisinage ;
 
III - A titre subsidiaire, Sur l'inopposabilité de la prétendue zone de Non Aedificandi en l'absence de contractualisation : 

JUGER que la zone de Non Aedificandi est inopposable en l'absence d'intégration au cahier des charges du lotissement de " SUPER CANNES " ainsi que dans l'acte de dépôt de pièces du 23 juin 1955 ;

JUGER qu'il n'existe aucune intention de contractualisation de la part des colotis ;

JUGER qu'il n'existe aucune intention de contractualisation de la part de l'auteur du plan ;

JUGER qu'en conséquence, il ne saurait y avoir en droit d'opposabilité de la prétendue zone Non Aedificandi ;

IV - A titre très subsidiaire, Sur l'inopposabilité de la zone de Non Aedificandi du fait l'applicabilité du PLU selon les dispositions de l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme en l'absence de cahier des charges du lotissement de " L'OBSERVATOIRE MILITAIREERVATOIRE MILITAIRE 

JUGER que la prétendue zone Non Aedificandi invoquée par la SCP VILLA adossée à un plan de situation ayant une simple valeur de règle d'urbanisme est devenue caduque depuis l'adoption du PLU de la Commune de [Localité 1] ;

V - A titre infiniment subsidiaire, Sur l'inopposabilité de la prétendue zone de Non Aedificandi du fait de son caractère irrégulier : 

JUGER irrégulière la prétendue zone de Non Aedificandi en l'absence d'accord des colotis du lotissement de "SUPER CANNES " ;

JUGER irrégulière la prétendue zone de Non Aedificandi en l'absence d'abrogation ou de modification des servitudes déjà existantes issues du cahier des charges de " SUPER CANNES ", 
 
JUGER qu'en conséquence, il ne saurait y avoir en droit d'opposabilité de la prétendue zone Non Aedificandi ;

VI - En toute hypothèse, sur le débouté des demandes de la SCP VILLA MAIA :

A- A titre principal, Sur le débouté de la demande de démolition formulée par la SCP VILLA MAIA du fait du caractère manifestement disproportionné en l'absence de trouble anormal de voisinage et notamment en application du Principe de proportionnalité : 

DEBOUTER la SCP VILLA MAIA de sa demande de démolition liée à la prétendue zone Non Aedificandi juridiquement inexistante et par ailleurs inopposable ;

DEBOUTER d'autant plus la SCP VILLA MAIA de sa demande de démolition qu'il n'existe aucun trouble anormal de voisinage ;

DEBOUTER en toute hypothèse, la SCP VILLA MAIA de sa demande de démolition en application du Principe de proportionnalité ;

B - A titre subsidiaire, Sur le débouté de la demande d'indemnisation formulée par la SCP VILLA MAIA :

DEBOUTER la SCP VILLA MAIA de ses demandes d'indemnisation au titre des prétendus préjudices de perte de vue, d'ensoleillement, de perte d'intimité et de poussière, ceux-ci n'étant pas factuellement démontré et, encore moins, juridiquement fondés.

DEBOUTER la SCP VILLA MAIA de sa demande d'indemnisation à hauteur de 2 680 000 €, son préjudice étant inexistant et aucunement démontré et prouvé.

DEBOUTER la SCP VILLA MAIA de sa demande de sursis à statuer dans l'attente du résultat de l'expertise dans la mesure la mesure où celle-ci repose sur un postulat erroné de l'existence et de l'opposabilité d'une zone de Non Aedificandi alors qu'il a été démontré que tel n'est pas le cas.

DEBOUTER d'autant plus la SCP VILLA MAIA de sa demande de sursis à statuer qu'elle s'est totalement désintéressée de ladite expertise.

VII - Sur la mauvaise foi manifeste de la SCP VILLA MAIA et la demande de condamnation à son encontre de justes et légitimes dommages et intérêts : 

CONDAMNER la SCP VILLA MAIA à payer à la SARL AG INVEST la somme de 250 000, 00 € à titre de dommages et intérêts ;

VIII - En toutes hypothèses : 

DEBOUTER d'une manière générale la SCP VILLA MAIA de l'ensemble de ses conclusions, fins et prétentions, celles-ci n'étant pas factuellement justifiées, et, encore moins, fondées en Droit ;

DEBOUTER, par ailleurs, la SCP VILLA MAIA de sa demande de démolition formulée à l'encontre de la SARL AG INVEST ;

DEBOUTER également la SCP VILLA MAIA de sa demande d'astreinte, celle-ci étant en aucune justifiée et totalement disproportionnée ;

CONDAMNER, par ailleurs, la SCP VILLA MAIA à la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du CPC outre aux entiers dépens ;

ORDONNER l'exécution provisoire au seul profit de la SARL AG INVEST et l'écarter à son encontre. "

*****

Par conclusions en réplique N°3 notifiées par RPVA en date du 17 mars 2025, la S.C.P. VILLA MAIA sollicite de la présente juridiction de voir :

" DEBOUTER la société AG INVEST de l'ensemble de ses demandes ;

ORDONNER la démolition des ouvrages construits par la société AG INVEST en infraction aux règles non aedificandi imposées par le lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE sous astreinte de 1.000 € par jour, pour une période de 10 mois, à compter de l'expiration du délai de 30 jours après signification du jugement à intervenir ;

A TITRE SUBSIDIAIRE
o CONDAMNER la société AG INVEST à indemniser la SCP VILLA MAIA au titre des préjudices résultant de la perte de vue, d'ensoleillement, de perte d'intimité, du bruit et de la poussière,
 
o CONDAMNER la société AG INVEST à payer à la SCP VILLA MAIA une somme de DEUX MILLIONS SIX CENT QUATRE VINGT MILLE EUROS 2.680.000 €
 
o Le cas échéant, Surseoir à statuer sur le montant du préjudice jusqu'au dépôt du rapport de l'expert judiciaire, Mme [T] [Z]
 
o CONDAMNER la société AG INVEST à verser à la S.C.P. VILLA MAIA la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. "

Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 
L'affaire a été évoquée à l'audience du 18 mars 2025 puis mise en délibéré au 17 juin 2025. 

MOTIFS :
Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l'objet et la cause des demandes formulées en justice et le Juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu'elles ont été présentées par elles.

C'est la raison pour laquelle les articles 56 et 753 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l'objet de leur demande.

En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n'appartient pas au juge de donner acte aux parties d'intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n'ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à 'dire que " ou " juger que...', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.


Sur le caractère recevable de l'action de la requérante : 

Dans ses dernières écritures, la SCP VILLA MAIA ne conteste plus la recevabilité de l'action de la demanderesse, ayant eu le temps de faire valoir ses arguments en défense suite au renvoi de l'affaire à une audience ultérieure. 

Cette question ne sera donc pas examinée par le Tribunal. 


Sur la servitude non aedificandi invoquée : 

Pour une compréhension correcte du litige, il convient de rappeler que : 
Le 26 juin 1924, la Commune de [Adresse 5] à la SIPL (Société Immobilière Paris Littoral), qui deviendra ensuite le lotissement de " SUPER CANNES ".
Le 16 juin 1925, il est constitué un lotissement dit de " SUPER CANNES " avec un cahier des charges publié chez Maître [P], Notaire, le 18 décembre 1925, puis chez Maître [Y], Notaire, le 16 janvier 1926.
Les 6 et 14 octobre 1926 et 4 janvier 1927 a eu lieu la vente par la SIPL aux époux [A] devant Maître [P] du ténement de terrains dit de " L'OBSERVATOIRE MILITAIRE ".
Le 6 juin 1928, le cahier des charges du lotissement de " SUPER CANNES " a fait l'objet d'une modification chez Maître [Y].
Le 16 novembre 1954, à la suite du décès de Monsieur [A], il y a eu revente par la veuve [A] à la SIPL des lots dit de " L'OBSERVATOIRE MILITAIRE " dépendant du lotissement de " SUPER CANNES ".
Le 15 avril 1955, un arrêté préfectoral a autorisé la modification du lotissement de " SUPER CANNES " pour y intégrer une enclave militaire désaffectée, supprimer les lots A, B, C, D, E, provenant de la propriété [A] et les remplacer par la création de sept nouveaux lots. Un plan de situation y a été annexé portant la dénomination " Lotissement de L'OBSERVATOIRE MILITAIRE ".
Le 23 juin 1955, par acte de dépôt de pièces reçu par Maître [S], Notaire, il a été intégré ces sept lots au lotissement de " SUPER CANNES " sous leur nouvelle numérotation et sous la dénomination " Lotissement de L'OBSERVATOIRE MILITAIRE ". 
****
Le litige principal porte sur la question de l'obligation du respect par les colotis d'une zone non aedificandi de 10 mètres de largeur, telle que délimitée par une teinte verte sur le plan de subdivision du lotissement versé à l'acte modificatif du lotissement Super Cannes daté du 23 juin 1955. 
La société SARL AG INVEST soutient que cette servitude n'est plus effective puisque prescrite ou à tout le moins non intégrée dans le cahier des charges du lotissement principal, qu'elle ne l'a donc pas violée et qu'il ne peut lui être interdit de construire sur sa propriété à une distance moindre que celle des dix mètres du fonds voisin appartenant à la SCP VILLA MAIA. 
Aux termes de l'acte authentique du 23 juin 1955, il est exposé, après le rappel des documents concernant le lotissement du DOMAINE DE SUPER CANNES, que :
 "II-Originairement il dépendait de ce lotissement deux lots de terrain formant les lots N° 56B et 57 lesquels faisaient partie d'un ténement de la propriété [A] et ont été divisés en plusieurs lots sous la dénomination de "Lotissement dit de l'Observatoire Militaire. 
CES FAITS EXPOSES, il est passé au dépôt des pièces modificatives approuvant le nouveau lotissement dit de l'Observatoire militaire. 
 "M.[X] a, par ces présentes, déposé à Me [S], notaire soussigné et l'a requis de mettre au rang de ses minutes à la date de ce jour pour en assurer la conservation et pour en délivrer tous extraits ou expéditions à qui il appartiendra, et en outre pour remplir toutes formalités accessoires :
 Les pièces suivantes constatant l'accomplissement des formalités réglementaires prescrites par les lois des 14 Mars 1919 et 19 Juillet 1924 de la subdivision et modification du lotissement dit de l'Observatoire Militaire intégré dans le lotissement du Domaine de Super-Cannes en :
a)annexant audit lotissement une enclave militaire désaffecté, 
b)modifiant les lots A.B.C.D.E. créés par l'arrêté du vingt et un mai mil neuf cent cinquante et un provenant de la propriété [A].
c)recréant sept lots sur la parcelle formée par l'enclave précitée et l'ancienne propriété [A] I°-une ampliation de l'arrêté de M. le Préfet des Alpes-Maritimes en date à [Localité 2] du quinze avril mil neuf cent cinquante cinq, approuvant la modification sus-visée sous les alinéas A.B.C, sous les réserves suivantes :
 " -que les parcelles dont il s'agit, étant situées dans la zone dite touristiques, soient observées les mesures édictées par l'arrêté du 8 Juin 1954 et ci-annexées.
 " -que toute nouvelle modification aux plans et cahier des charges soit soumise examen de l'Administration Préfectorale.
 -du droit des tiers.
 2° le plan de cette propriété. 
 Laquelle pièce porte la mention suivante: "Vu pour être annexé à notre arrêté en date de ce jour - [Localité 2] le quinze avril mil neuf cent cinquante cinq. Pour le Préfet, le secrétaire général. Signé : G. ARZEL. "
 (...)
 Pour faire suite à ce dépôt Monsieur [X], és-qualités a déclaré :
 -Rapporter littéralement ci-après l'arrêté du 8 Juin 1954
 -Les conditions du cahier des charges et particulières régissant les lots dépendant dudit lotissement de I'Observatoire Militaire.
 ARRETE DU 8 JUIN 1954 (...)
 CONDITIONS PARTICULIERES
 L'acquéreur de l'un des lots devra se conformer aux conditions particulières établies dans le cahier des charges du 1otissement du Domaine de Super-Cannes, déposé aux minutes de [Y], notaire à [Localité 1]-[Localité 3], prédécesseur immédiat du notaire soussigné par acte du seize janvier mil neuf cent vingt six et dont un cahier des charges rectifié a été déposé aux minutes dudit Me [Y], par acte du six juin mil neuf cent vingt huit.
 Ce cahier des charges transcrit au bureau des Hypothéques (...)
 En outre, il est prévu entre les propriétaires futurs de chacun desdits lots, les conditions particulières ci-après :
 Tous propriétaires d'un lot du lotissement dit de l'Observatoire militaire devront, à première réquisition du propriétaire de l'un des autres lots, faire élaguer les arbres se trouvant sur leur propriété et pouvant gêner ou nuire tant à l'ensoleillement qu'à la vue des lots voisins.
 En outre, il est expressément stipulé, par dérogation au cahier des charges, qu'aucune construction ne pourra être élevée sur l'un de cesdits lots à une hauteur supérieure de 10 mètres, faitage compris, du point le plus élevé composant son lot". 
 Il résulte de cet acte que le lotissement du Domaine de Super-Cannes a été subdivisé et que le plan de cette modification est annexé à l'acte de subdivision créant le lotissement de l'Observatoire militaire.
 Cet acte porte une mention d'enregistrement à la conservation des hypothèques d'[Localité 4] en date du 28 juin 1955.
 La SCP VILLA MAIA produit un plan (pièce 11) portant la mention : " Fait à NICE, le 15 AVR 1955. P. le Préfet, le secrétaire général. Signé : G. ARZEL, ainsi qu'une légende comportant trois mentions :
 Zone non aedificandi : vert clair
 Zone boisées et arbres isolés : vert foncé
 Emplacement des constructions : grise
 Il s'agit donc du plan annexé à l'acte du 23 juin 1955, plan de subdivision des lots annexé à l'acte, qui porte mention de zones de servitudes de non aedificandi grevant le lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE en " vert clair ".

Sur la prescription de la servitude de non aedificandi par son non-usage depuis plus de trente ans :
La SARL AG INVEST appuie sa prétention de voir déclarer prescrite la servitude non aedificandi prévue par le plan susvisé sur : 
-les dispositions de l'article 706 du Code civil qui prévoient que " La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans " 
- celles de l'article 707 du même Code qui précisent que : " Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l'on a cessé d'en jouir, lorsqu'il s'agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu'il s'agit de servitudes continues ", 
Elle affirme que la servitude non aedificandi figurant sur le plan annexé à l'acte du 23 juin 1955 est éteinte par son non-usage depuis plus de trente ans. 
Elle expose qu'il est de principe que les servitudes s'éteignent par un non-usage pendant plus de 30 années consécutives, étant précisé que s'il s'agit d'une servitude continue comme la servitude non aedificandi (Cass 3ème civ 27 février 2002 n°00-13907), le point de départ du délai de prescription court à compter du commencement des travaux ne respectant pas la zone non aedificandi (Cass. 3ème civ.16 décembre 1970). 
En l'espèce selon elle, la prescription trentenaire est acquise puisque dès le 7 mars 1967, son auteur ayant à cette date obtenu l'autorisation de construire une piscine située à l'intérieur de la bande des 10 mètres avec l'autorisation de son voisin de l'époque, propriétaire du fonds appartenant désormais à la SCP VILLA MAIA, et a également édifié un garage dans la zone prétendument non aedificandi, ce qui constituent des constructions contrevenant à la servitude, sans qu'il ne s'élève aucune protestation à ce sujet pendant plus de trente ans. 

Elle ajoute qu'il résulte de la note de synthèse établie par Monsieur [J], géomètre-expert, " que la quasi-totalité des lots issus de la subdivision des terrains [A] sous la dénomination " lotissement de l'Observatoire militaire " ont effectué des constructions dans la prétendue zone Non aedificandi mentionné sur le plan annexé à l'acte du 23 juin 1955 et opposé à la SARL AG INVEST", ce qui démontre que la servitude est éteinte par non-usage depuis plus de trente ans. 

***
En réponse, la SCP VILLA MAIA fait valoir pour l'essentiel que : 
-la servitude non aedificandi relève d'un rapport contractuel et donc du droit des obligations. Ainsi, l'obligation résultant de la servitude peut faire l'objet d'un aménagement contractuel, comme l'a fait Monsieur [F] (auteur de la propriété VILLA MAIA), qui a autorisé de manière très précise et limitée une dérogation aux obligations résultant de la servitude litigieuse au profit de l'auteur de la propriétaire de la VILLA AKELA. Cette autorisation particulière ne constitue donc qu'un aménagement de la servitude non aedificandi, qui s'impose en revanche à l'ensemble des colotis. 
-il ressort clairement de cet acte juridique que : 
*Le propriétaire du fonds servant avait parfaitement conscience du fait que la construction de la piscine entravait la zone non aedificandi, de sorte qu'il ne pouvait pas construire sans l'accord de son voisin. 
* Les parties ont convenu d'aménager, par un accord écrit, la servitude non aedificandi uniquement pour la construction d'une piscine qui ne présentait aucune gêne visuelle pour le fonds dominant, sans remettre en cause la servitude non aedificandi au-delà de l'accord intervenu. 
*L'accord écrit contractualisé par le fonds servant et le fonds dominant dispense le fonds servant de son obligation de ne pas entraver la zone non aedificandi dans la seule limite de cet accord. 
*La prescription sanctionne l'inaction judiciaire visant à faire cesser la violation d'un droit. Dès lors, il ne peut être opposé une inaction à l'encontre du fonds dominant (propriété VILLA MAIA) sur une construction pour laquelle il avait donné son accord. 
*Enfin, il ne peut être pris en considération la construction du garage enterré sur le fonds de la SARL AG INVEST comme violant la servitude de non aedificandi puisqu'il est construit en bordure de route, c'est-à-dire sur la voie permettant l'accès à la propriété depuis la voie publique.
****
Sur ces éléments, le Tribunal retient que : 
- il est de jurisprudence constante que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues,

- Le cahier des charges de lotissement régit les rapports entre colotis et assure la cohésion architecturale de l'ensemble immobilier en instaurant, indépendamment des règles d'urbanisme, des servitudes de nature civile, lesquelles restreignent par exemple l'usage des constructions, leur implantation ou leur hauteur. 
Il fixe donc, dans le périmètre du lotissement, des limitations au droit de construire qui sont encore plus sévères que celles émanant de la sphère administrative. Ainsi, il garantit souvent aux colotis une densité plus faible, un tissu urbain plus aéré. 

- Les clauses du cahier des charges engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. (Civ. 3e, 18 déc. 1991, no 89-21.046), sans qu'ils puissent invoquer leur caducité (Civ. 3e, 17 déc. 1997) et autorisent tout coloti, en cas d'infraction commise par un autre coloti, à exiger le respect de ce titre contractuel et la démolition de ce qui a été réalisé en contravention (Cass. 3e civ., 27 mars 1991) sans avoir à justifier d'un préjudice propre, 

- Sous réserve que le cahier des charges ait prévu un terme extinctif, les servitudes qu'il institue grèvent les fonds situés dans le lotissement de manière perpétuelle, l'objectif de leur inscription dans le cahier des charges étant de faire échec à la mutabilité de la réglementation d'urbanisme, les spécificités de la réglementation d'urbanisme du lotissement s'effaçant en principe progressivement au profit des règles d'urbanisme de droit commun applicables sur tout le territoire communal.

- Les servitudes créées par le cahier des charges sont régies par le Code civil, et notamment celles fixant la prescription extinctive par un non-usage pendant trente ans aux termes de l'article 706 du Code civil. Ainsi, dans l'hypothèse où une telle servitude ne fait l'objet d'aucun usage de l'ensemble des colotis pendant 30 ans, elle s'éteint. 

- En revanche, selon l'article 709 du même Code, " Si l'héritage en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l'un empêche la prescription à l'égard de tous ". 

- S'agissant de la question de l'extinction par non-usage trentenaire des servitudes contenues dans le cahier des charges de lotissement , il se déduit de l'article 709 du Code civil susvisé et de la jurisprudence de la Haute Cour (Civ. 3e, 23 nov. 2022, n° 22-14.719 et 22-14.720) que cette extinction par non-usage trentenaire ne pourrait être admise qu'à la condition que la totalité des colotis n'ait pas fait usage de la servitude, soit en définitive qu'ils aient tous violé la règle concernée. 
Avant de se pencher sur le caractère prescrit de la servitude non aedificandi contenue sur le plan querellé, il est donc nécessaire de déterminer, ainsi que le prétend la SCP VILLA MAIA, si celle-ci a désormais un caractère contractuel en étant intégrée dans le cahier des charges du lotissement de " L'Observatoire militaire " créé. 
De la contractualisation de cette servitude dans le cahier des charges du lotissement dépendent en effet les conditions de la prescription, dans la mesure où si c'est le cas, il sera alors nécessaire de démontrer l'irrespect de la servitude par l'ensemble des colotis pour constater sa prescription. 

Sur la contractualisation par les colotis de la servitude non aedificandi par son intégration au cahier des charges du lotissement : 
A titre liminaire, il convient de rappeler que les servitudes stipulées dans le cahier des charges du lotissement sont opposables aux colotis et aux sous-acquéreurs de lots, même dans le silence des actes de vente (Cass. 3e civ., 20 déc. 1989), si les cahiers des charges édictant les règles et servitudes invoquées ont été publiés au fichier immobilier (Cass. 3e civ., 23 mai 1991). 
Il y a donc lieu de déterminer si la servitude non aedificandi a été intégrée dans le cahier des charges du lotissement, du fait qu'elle est inscrite sur la légende d'un plan de masse du 15 avril 1955 annexé à l'acte de dépôt des pièces modificatives du lotissement SUPER CANNES en date du 23 juin 1955. 
***
La SARL AG INVEST expose que selon elle, il n'y a pas eu intégration de la servitude querellée dans le cahier des charges du lotissement de SUPER CANNES, pas plus que dans l'acte de dépôt de pièces au titre de la subdivision du lotissement en date du 23 juin 1955. 
Elle ajoute que la servitude non aedificandi excipée par la SCP VILLA MAIA relève uniquement de la légende d'un plan de situation et que ni son auteur, ni les colotis par la suite, n'ont eu la volonté non équivoque de contractualiser cette règle au sein du lotissement, alors même qu'il n'existe pas de cahier des charges spécifique au lotissement dit de " L'Observatoire militaire ". 
Elle affirme que la Cour de cassation considère que ni la reproduction de règles dans un acte de vente (Cass. Civ. 3ème, 6 décembre 2006, n°05-17.708), ni le fait de s'engager à respecter les règles contenues dans le règlement de lotissement (Cass. Civ. 3ème 15 janvier 2013, n°10-28.641) ne suffisent à caractériser une volonté non équivoque de contractualiser celles-ci. 
Elle ajoute qu'au surplus, la jurisprudence considère que l'intention des parties ne peut se déduire de la seule annexion à un acte d'acquisition d'un document fixant des règles de construction, son inscription au service de la publicité foncière ne suffisant pas à lui donner un caractère contractuel (CA Lyon, 17 octobre 2017, n°16/01831). 
*****
En réplique, la SCP VILLA MAIA soutient que : 
- le projet de construction de la Villa Akela est non conforme aux règles du cahier des charges du Lotissement de l'Observatoire Militaire, 
-le lotissement de l'Observatoire Militaire n'est affecté d'aucune irrégularité et les règles du lotissement s'imposent contractuellement aux colotis, 
- la société AG INVEST avait une parfaite connaissance des pièces constitutives du lotissement de l'Observatoire Militaire, et notamment de la zone non aedificandi, compte tenu de la teneur de ses propres titres de propriété, 
-la particularité du fonds de la SARL AG INVEST est qu'il dépend à la fois du lotissement SUPER CANNES et du lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE, qui est une subdivision du premier et dont le cahier des charges a été déposé au rang des minutes de Maître [S], notaire, le 23 juin 1955 et transcrit au service de la publicité foncière de [Localité 5], 
- le plan de subdivision du lotissement, comprenant une zone non aedificandi de 10 mètres de largeur, a été annexé à l'acte notarié du 23 juin 1955 et ses prescriptions ont donc une nature contractuelle qui s'impose entre les colotis, les règles prévues dans le lotissement subdivisé étant plus strictes que celles énoncées par le cahier des charges du Domaine de SUPER CANNES, 
-la société AG INVEST a délibérément construit en violation de la zone aedificandi, puisque les règles du lotissement ont été rappelées dans les différents actes de vente de sa propriété et qu'elle avait donc une parfaite connaissance des règles du lotissement de L'OBSERVATOIRE MILITAIRE, 
- le projet de construction de la Villa Maïa est quant à lui conforme aux prescriptions du plan annexé au cahier des charges du lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE. La société demanderesse ne peut donc pas lui opposer sa propre violation des règles du lotissement pour s'exonérer de son inexécution contractuelle.
***
L'article L 115-1 du Code de l'urbanisme dispose que : " La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ". 
En revanche, le caractère contractuel du cahier des charges s'étend aux documents auxquels celui-ci renvoie ou qui lui sont annexés, tels par exemple des plans de division parcellaire, dès lors qu'ils ont fait l'objet d'une publication au fichier immobilier afin de les rendre opposables. 
La question est donc de déterminer si l'annexion de ce plan de subdivision des lots, document graphique portant mention de zones non aedificandi dans le lotissement interne au premier, lui confère une valeur contractuelle ainsi que le prétend la défenderesse, tandis que la demanderesse le conteste. 
Il est constant que dans le cas d'espèce, le plan de situation comprenant trois règles d'urbanisme, dont la délimitation d'une zone non aedificandi, est annexé à l'acte de dépôt des pièces de subdivision du lotissement SUPER CANNES et de création du lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE en date du 23 juin 1955. Cet acte notarié a fait l'objet d'une publication à la Conservation des hypothèques d'[Localité 4] en date du 28 juin 1955. 
Dans cet acte notarié du 23 juin 1955, il est fait mention de ce que :
- l'acquéreur d'un des 7 lots créés " devra se conformer aux dispositions particulières établies dans le cahier des charges du lotissement du Domaine de SUPER CANNES " déposé par acte du 16 janvier 1926 et rectifié par acte du 6 juin 1928, 
- il est prévu en outre " entre les propriétaires futurs de chacun desdits lots " des conditions particulières qui y sont détaillées, soit : 
* d'une part, l'élagage des arbres gênant les voisins, 
* d'autre part, " par dérogation au cahier des charges, qu'aucune construction ne pourra être élevée sur l'un de ces dits lots à une hauteur supérieure de dix mètres, faitage compris, du point le plus élevé du terrain composant son lot ". 
Il n'est nullement fait mention, dans cet acte de création du lotissement de l'Observatoire militaire, de l'existence d'une zone non aedificandi et de l'obligation pour les colotis de s'y conformer. 
Il est constant qu'il n'a pas été créé un cahier des charges spécifique au nouveau lotissement, l'acte du 23 juin 1955 renvoyant expressément aux règles édictées par le cahier des charges du lotissement SUPER CANNES en y ajoutant deux conditions supplémentaires relatées plus avant, applicables uniquement au lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE. 
Le fait que l'acte notarié du 23 juin 1955 ait été publié à la Conservation des hypothèques, en contenant en annexe le plan litigieux, n'a donc aucune incidence puisque le plan n'a pas été annexé au cahier des charges du lotissement de l'Observatoire militaire (qui n'existe pas), ni joint à un modificatif du cahier des charges du lotissement Super Cannes. 
L'interdiction de construire dans la zone de 10 mètres de largeur ne fait pas partie des conditions particulières propres au lotissement créé. Le notaire en charge de la rédaction de l'acte ne mentionne pas l'existence de cette servitude et ne précise pas que les futurs acquéreurs des lots devront s'y conformer. 
Dès lors, la simple annexion du plan de masse litigieux -qui constitue en réalité un plan d'aménagement - à l'acte de création du lotissement ne peut être considérée comme démontrant la volonté pour le promoteur ou les futurs colotis de contractualiser les indications en légende, alors que : 
- cette disposition de servitude non aedificandi n'est pas reprise dans l'acte du 23 juin 1955, 
-il n'existe pas de cahier des charges spécifiques au lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE contenant l'indication de cette servitude non aedificandi, 
- le cahier des charges du lotissement SUPER CANNES n'a pas été modifié en ce sens. 
De plus, ainsi que le relève la SARL AG INVEST dans ses écritures, il résulte de la superposition du plan du lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE querellé et du plan des constructions actuelles, qu'aucune des constructions édifiées sur les 7 lots de la subdivision ne respecte l'emplacement prévu sur la légende du plan de situation de 1955, ce qui démontre l'absence de volonté de contractualiser cette zone non aedificandi et ainsi de pérenniser cette règle. 
Par conséquent, il n'est pas rapporté l'intention de l'auteur du plan, puis des colotis, de voir ce document obtenir une valeur contractuelle et ainsi d'imposer cette servitude à l'ensemble des colotis de manière perpétuelle.
Ainsi que le relève Monsieur [C] [G], spécialiste en Droit public immobilier, dans une consultation produite par la SARL AG INVEST (pièce 61) : 
" Loin de constituer une servitude nouvelle intégrant le cahier des charges originel de 1926 ou ses annexes, le document graphique objet de la présente consultation ne constitue qu'une pièce graphique du dossier de demande de modification du lotissement [de " SUPER-CANNES "] autorisé en 1926. Il a été pour cette raison annexé à l'arrêté préfectoral du 15 avril 1955 autorisant cette modification.
Ce document graphique intègre un plan d'aménagement tenant lieu de " plan de masse de terrain " conformément aux exigences de l'article 3 de l'arrêté préfectoral du 8 juin 1954 comportant l'indication confins et emplacements de zones boisées, lesquelles devaient demeurer inconstructibles jusqu'à l'obtention par les propriétaires d'alors de l'autorisation préfectorale de les défricher, dont la délivrance fut imposée par l'arrêté préfectoral n°2459/RC/RD du 15 mai 1952.
La position de la mention " Vert Clair " en face de la légende type " zone non aedificandi " sur ce document graphique doit être interprétée comme constituant la mention de l'inconstructibilité relative frappant les lots de la subdivision dite du " lotissement de l'observatoire militaire " sous le régime fixé par les arrêtés préfectoraux de 1952 et de 1954, lesquels constituaient alors des espaces inconstructibles en l'absence d'une autorisation préfectorale d'arrachage ou de coupe d'arbres. "
Cette analyse est corroborée par celle de Monsieur [J], géomètre-expert, dans son rapport du 2 novembre 2023 (pièce 68 de la demanderesse), qui y indique que:
 "A aucun moment il n'a été prévu de modification du cahier des charges de 1926 (et ses modifications ultérieures) afin d'insérer une quelconque clause sur les zones aedificandi de dix mètres prévues sur le plan.
 Il s'agit donc d'une simple règle d'urbanisme puisque le plan a été approuvé par le préfet, règle d'urbanisme devenue donc caduque depuis les premiers documents d'urbanisme applicables sur la commune de [Localité 1]." 
Monsieur [J] ajoute par ailleurs dans ce même rapport que :
"Nous estimons que les zones non aedificandi de dix mètres stipulées sur le plan de division de lots en 1955 devaient être considérées comme une règle d'urbanisme qui a cessé d'exister depuis l'avènement des articles concernant la caducité évoquée dans les paragraphes ci- avant.
 Dans ce sens, notre annexe 8 fait état des nombreuses constructions situées dans cette " zone contentieuse des 10 mètres ".
La pièce n°12 jointe au rapport du géomètre permet de constater que la zone de non aedificandi litigieuse n'a pas été respectée sur d'autres lots du lotissement de l'Observatoire militaire, plusieurs constructions étant édifiées sur cette zone. 
Or, aux termes de l'article L442-9 du Code de l'urbanisme : 
" Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
 De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
 Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. "
En l'occurrence, il n'existe aucune preuve de ce que les colotis ont souhaité maintenir les règles relatives au lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE, en se prévalant des 2e et 3e alinéas de l'article L442-9 du Code de l'urbanisme. 
Ainsi, quand bien même la zone non aedificandi délimitée sur le plan de masse aurait une simple valeur de règle d'urbanisme, elle est en tout état de cause frappée de caducité de plein droit, dans la mesure où il n'est pas contesté qu'un PLU est actuellement en vigueur sur la commune de [Localité 1]. 
L'existence d'un PLU a eu pour effet de rendre caduques les règles privées du lotissement de l'Observatoire Militaire, alors même que la SCP VILLA MAIA ne verse aux débats aucun document justifiant d'une contractualisation de la zone non aedificandi ou de la volonté des colotis de maintenir les règles relatives au lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE au-delà du délai fixé par l'article 442-9 du Code de l'urbanisme. 
Certes, dans l'acte de vente par la société BOCCOLACCI PROMOTIONS à la SARL AG INVEST en date du 19 avril 2023 il est indiqué :
 * après la désignation du bien vendu :
 Lotissement " OBSERVATOIRE MILITAIRE" et Lotissement " SUPER CANNES"
Le BIEN constitue le lot PE du lotissement dénommé "OBSERVATOIRE MILITAIRE", autorisé suivant arrêté préfectoral délivré le 15 avril 1955
 L'ensemble des pièces constitutives du Lotissement a fait l'objet d'un dépôt au rang des minutes de Maître [S], notaire à [Localité 1], suivant acte reçu le 23 juin 1955, régulièrement publié au bureau des hypothèques compétent.
 Ledit Lotissement inclus dans le périmètre du Lotissement de " SUPER CANNES " dont le cahier des charges a été déposé au rang des minutes de Maître [Y], alors notaire à [Localité 1], le 16 janvier 1926 et dont cahier des charges rectifié a été déposé au rang des minutes de Maître [Y], le 6juin 1928.
 * au paragraphe SERVITUDES :
 Rappel de servitudes
 1/ Il résulte de l'acte de dépôt des pièces modificatives du lotissement de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE au rang des minutes de Maître [U], notaire à [Localité 4], en date du 23 juin 1955, ce qui suit littéralement rapporté "Tous propriétaires d'un lot du lotissement dit de l'OBSERVATOIRE MILITAIRE devront à première réquisition du propriétaire de l'un des autres lots faire élaguer les arbres se trouvant sur leur propriété et pouvant gêner ou nuire tant à l'ensoleillement qu'à la vue des lots voisins.
 En outre, il est expressément stipulé qu'aucune construction ne pourra être élevée sur l'un de ces-dits lots à une hauteur supérieure à dix mètres faitage compris à compter du point le plus élevé du terrain composant son lot. "
 2/ Il résulte de l'acte reçu par Maître [U], notaire à [Localité 4], le 8 novembre 2002, contenant vente par Madame [E] [Q], au profit de Monsieur [K] [O] et Madame [V] [H], il a été indiqué ce qui suit :
 " Il est ici fait observer : qu'il existe sur ce lot de terrain une zone de non aedificandi de dix mètres de largeur telle qu'elle est délimitée par une teinte verte sur un plan annexé à un acte en date du 02 août 1955, dont une copie demeurera ci-annexée. "
 Demeure ci-annexée copie du plan sus visé.
Cependant, le simple fait que cette servitude soit mentionnée dans l'acte d'achat de la propriété par SARL AG INVEST ne lui confère pas de valeur, alors même qu'il résulte de ce qui précède que le plan annexé à l'acte du 23 juin 1955 est désormais caduc. 
Dès lors, la demande de démolition de la construction édifiée par la SARL ASSEMBLEE GENERALE INVEST formée par la SCP VILLA MAIA sur le fondement de la violation par la demanderesse de la zone de non aedificandi édictée au sein du lotissement ne peut prospérer. 
 
Sur les troubles anormaux du voisinage : 
À titre subsidiaire, la SCP VILLA MAIA sollicite la démolition de l'immeuble voisin et la condamnation de la société demanderesse à l'indemniser au titre des préjudices résultant de la perte de vue, d'ensoleillement, de perte d'intimité, du bruit et de la poussière, à hauteur de 2.680.000 euros, soit 40% de la valeur vénale de sa propriété, dont elle estime le montant au regard des préjudices subi du fait de la construction édifiée par sa voisine.
Si nécessaire, elle propose d'ordonner un sursis à statuer dans l'attente du résultat de l'expertise ordonné par le Juge des référés et confirmé par la Cour d'appel, chargée notamment d'estimer le préjudice subi par la villa MAIA du fait de la proximité de l'ouvrage en cours de construction avec sa limite de propriété. 
Elle explique que l'édification de la construction sur le terrain de la SARL AG INVEST en dehors de la zone non aedificandi a notamment pour effet de : 
- heurter la ligne de vue de la Villa MAIA sur le cap d'[Localité 4] et le [Localité 3],
- provoquer d'autres gênes potentielles tels que, par exemple une perte d'intimité, d'ensoleillement, une dégradation de l'environnement, une pollution lumineuse, une pollution sonore ; dans la mesure où la maison est implantée dans une zone où elle n'est pas censée être,
- impacter négativement la valeur de la Villa MAIA, acquise au prix élevé de 6,7 millions d'euros il y a seulement une année. 
En réplique, la société requérante sollicite le débouté de cette demande subsidiaire, soutenant que la société défenderesse ne justifie d'aucun des préjudices allégués, ceux-ci n'étant pas factuellement démontré ni juridiquement fondé, en l'absence de trouble anormal du voisinage. 
Elle demande avoir également la défenderesse déboutée de sa demande de sursis à statuer dans l'attente des conclusions du rapport d'expertise, soulignant de plus que celle-ci s'est totalement désintéressé des opérations d'expertise. 
La SARL AG INVEST s'oppose également à la demande de démolition sur le fondement du trouble anormal du voisinage, qui n'est pas démontré selon elle. 
Il résulte de l'article 544 du Code civil que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ".
Ce concept de troubles du voisinage a été repris à l'article 1253 nouveau du Code civil entré en vigueur le 17 avril 2024, qui énonce que " Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. "

Le caractère excessif des troubles de voisinage occasionnés ne s'apprécie pas en fonction de la seule perception des victimes, du seul dépassement d'une norme ou de l'absence de respect des règlements, mais compte tenu des inconvénients normaux du voisinage, évalués au regard des conditions normales d'habitation et d'utilisation de temps et de lieu.

Cette théorie permet donc de rechercher la responsabilité d'un voisin, même en l'absence de faute, dès lors que sont établis :
- l'anormalité du trouble,
- un dommage,
- un lien entre ces deux éléments. 
La responsabilité fondée sur la théorie des troubles du voisinage est engagée de façon objective dès que le trouble présente un caractère anormal et que le lien de causalité est établi entre le dommage allégué et le fait générateur invoqué.

Sur ces éléments : 
En l'espèce, à l'examen des photographies et plans produits aux débats, force est de constater que : 
- La vue mer sur le cap d'Antibes et le golfe Juan dont se prévaut la SCP VILLA MAIA n'est aucunement impactée par la construction de la villa AKELA, 

- En effet, la vue mer dont bénéficie la défenderesse correspond à la vue en ligne droite à partir de la terrasse principale vers le sud-est ; tandis que l'emplacement de la future villa AKELA se trouve sur celui de l'ancienne maison acquise par la SARL AG INVEST en avril 2023, soit dans l'angle sud-ouest du terrain de la Villa Maia, ainsi que cela ressort clairement du document de commercialisation de la villa MAIA et de l'examen du plan des propriétés, 

- La reproduction de la projection future du changement de vue depuis le salon de la villa Maia suite à la construction de la villa AKELA, insérée dans les écritures de la demanderesse (page 42), permet en outre de constater le faible impact qu'aura cet édifice, tant sur la vue dont bénéficie la SCP VILLA MAIA, que sur son environnement proche, l'édifice se situant à l'extrémité du terrain et en contrebas du fonds de la SCP VILLA MAIA, compte tenu de la déclivité naturelle des deux parcelles, 

- ainsi que le démontre la demanderesse, la prise de vue insérée dans les conclusions de la défenderesse (page 35) est trompeuse, en ce que l'angle de vue utilisé pour prendre les deux photographies comparatives n'est pas le même, et qu'un ajout au stylo rouge de la projection de la future construction est manifestement disproportionnée, alors qu'il résulte de la photographie prise avant la démolition de l'ancienne construction sur le terrain de la SARL AG INVEST que la vue depuis le terrain et l'immeuble de la SCP VILLA MAIA en direction du sud-ouest était déjà entravée par l'ancienne maison, toutefois située en contrebas du terrain de la défenderesse, tout comme le sera la Villa Akela, compte tenu de la configuration des lieux, 

- la SCP VILLA MAIA a manifestement arraché une partie des arbres qui constituait la haie séparative entre les deux fonds, créant elle-même un vis-à-vis dont elle prétend souffrir aujourd'hui, 

- La SCP VILLA MAIA ne rapporte nullement la preuve, ni d'une perte d'ensoleillement qui n'est pas documentée, ni d'autres préjudices qu'elle qualifie elle-même de " potentiels " dans ses conclusions. 
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SCP VILLA MAIA est défaillante à démontrer l'existence d'un trouble anormal du voisinage créé par la construction initiée par la SARL AG INVEST et sera déboutée de ses prétentions en découlant, qu'il s'agisse de la démolition de la construction initiée sur le fond de la SARL AG INVEST ou de ses demandes indemnitaires. 
Par ailleurs, dans la mesure où aucun trouble anormal du voisinage n'est retenu à l'encontre de la SARL AG INVEST, il ne sera pas non plus fait droit à la demande de la SCP VILLA MAIA de surseoir à statuer sur le montant de ses préjudices en découlant, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ordonnée. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi manifeste : 
La SARL AG INVEST sollicite de voir condamner la SCP VILLA MAIA à lui payer la somme de 250.000€ de dommages et intérêts, compte tenu de la mauvaise foi et de la volonté de nuisance développée par la défenderesse tout au long de la procédure, celle-ci développant des affirmations mensongères pour tromper le Tribunal, ce qui a conduit la requérante à : 
*devoir entreprendre d'importants travaux de recherche, d'analyse et de topographie pour assurer sa défense ayant un coût total de 53.441,37€, 
* devoir arrêter son chantier de construction, ce qui lui a occasionné un préjudice direct de 130.005 euros, ce montant correspondant à l'immobilisation consécutive à l'arrêt de chantier ordonné à la demande de la défenderesse qui se traduit par un préjudice lié aux intérêts bancaires, ainsi qu'un préjudice matériel et moral de perte de temps estimé à 20.000 euros. 
En réplique, la SCP VILLA MAIA sollicite le débouté de cette prétention, faisant valoir qu'étant l'auteur d'un trouble du voisinage, la requérante ne peut raisonnablement solliciter sa condamnation à lui verser des dommages et intérêts, la demande indemnitaire ne reposant en outre sur aucun fondement juridique, alors même qu'elle-même n'a fait qu'exercer son droit à se défendre en justice. 
Elle ajoute que c'est à tort que la SARL AG INVEST prétend être dans une situation financière désastreuse, alors même qu'elle ne démontre pas que la construction à venir était déjà vendue avec une date de livraison contractuellement convenue sous peine de pénalité. 
Selon la SCP VILLA MIAIA, la suspension de la construction sur une période de trois mois n'a eu aucun impact financier, dès lors que la réalisation de la vente de son opération en qualité de marchand de biens dépendra du temps dont elle aura besoin pour trouver un acquéreur.
Au visa de l'article 1240 du Code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "
Le droit d'agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. 
En l'occurrence, il ne peut ici être sérieusement avancé que la défense de la SCP VILLA MAIA consistant à faire valoir la zone non aedificandi s'est avérée abusive, alors même que la question principale de droit posée a donné lieu à plusieurs consultations de juristes, ce qui démontre à suffisance sa complexité. 
Par ailleurs, s'il est avéré que la SCP VILLA MAIA a présenté de manière assez peu loyale les faits se rapportant au trouble anormal du voisinage dont elle se prévaut, il n'en est découlé pour la SARL AG INVEST aucun préjudice particulier, sauf celui de devoir répondre aux arguments avancés par le biais de son conseil, ces frais étant pris en compte dans le cadre de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. 
La demande indemnitaire soutenue par la SARL AG INVEST sera en conséquence rejetée. 

Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, la SCP VILLA MAIA, partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens, qui ne comprendront toutefois pas le coût des constats établis par les Commissaires de Justice, ceux-ci n'ayant pas été ordonnés judiciairement. 

Sur l'article 700 du Code de procédure civile 

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SARL AG INVEST l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient par conséquent de condamner la SCP VILLA MAIA à lui verser la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, compte tenu des nombreux frais engendrés par la présente instance ; 
En revanche, la SCP VILLA MAIA sera déboutée de sa demande formée à ce titre. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu rejeter l'exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Constate que la zone non aedificandi telle que mentionnée sur le plan du 15 avril 1955 annexé à l'acte notarié de dépôt des pièces modificatives du lotissement SUPER CANNES établi par Maître [S] en date du 23 juin 1955, n'est plus opposable aux colotis, 
Déboute la SCP VILLA MAIA de sa demande de démolition de la construction dite " Villa Akela " édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] à [Localité 1], propriété de la SARL AG INVEST ; 
Déboute la SCP VILLA MAIA de sa demande subsidiaire d'indemnisation sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ; 
Déboute la SCP VILLA MAIA de sa demande de sursis à statuer sur son indemnisation au titre des troubles anormaux du voisinage, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ordonnée par la Juge des référés près le présent Tribunal en date du 3 septembre 2024 ; 
Déboute la SARL AG INVEST de sa demande de dommages et intérêts ; 
Condamne la SCP VILLA MAIA à payer à la SARL AG INVEST la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la SCP VILLA MAIA de sa demande formulée en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCP VILLA MAIA aux dépens de l'instance ;
Constate que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE