Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 19 septembre 2024, n° 21/01577

Exposé du litige

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FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES





M. [U] [H] et son épouse Mme [C] [O] étaient propriétaires d'un terrain sis à Cagnes-sur-Mer d'une contenance de 2685 m², jouxtant la propriété de la SCI Les champs d'Azur, qui a entrepris la construction de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur.



Selon acte authentique du 31 mai 1989, M. et Mme [H] d'une part, M. [K] [Z] agissant au nom et pour le compte de la SCI Les champs d'Azur d'autre part, ont procédé à un échange de parcelles, après division des parcelles AX [Cadastre 19] et [Cadastre 21] appartenant à M. et Mme [H], selon document d'arpentage établi par M. [R], géomètre-expert :

- de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 19] en AX [Cadastre 7] et [Cadastre 8], 

-de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 21] en AX [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].



L'acte d'échange est le suivant :

« I - Monsieur et Madame [H] 

Cèdent à titre d'échange, en s'obligeant à toutes les garanties de fait et de droit à la SCI LES CHAMPS D'AZUR ce qui est accepté pour elle par Monsieur [Z] es qualités :

DESIGNATION









Sur la commune de [Localité 22]

Une parcelle de terre sise lieudit « [Localité 24] » cadastrée

' Section AX numéro [Cadastre 5] pour 1a 80ca

' Section AX numéro [Cadastre 6] pour 2ca

' Section AX numéro [Cadastre 7] pour 12ca

(...)

II ' LA SCI LES CHAMPS D'AZUR

En contrepartie de ladite cession de terrain concède au profit de Monsieur et Madame [H]

Cadastré section AX numéro [Cadastre 8] pour 45ca, [Cadastre 2] pour 6a 29ca, [Cadastre 3] pour 12a 68ca, [Cadastre 4] pour 6a 56ca et AX numéro [Cadastre 20] pour 71ca

« fonds dominant »

Sur la parcelle appartenant à la SCI LES CHAMPS D'AZUR sise à [Adresse 12]

cadastrée section AX numéro [Cadastre 18] pour 24a 71ca et AX numéro [Cadastre 1] pour 20a 91ca

« fonds servant »

Appartenant à ladite société par suite de l'acquisition reçue aux présentes minutes le 28 septembre 1988 publié au quatrième bureau des hypothèques de GRASSE le 13 décembre 1988 volume 88 P numéro 5167.

A titre de servitude réelle et perpétuelle une servitude de passage desservant la maison actuelle et les constructions pouvant être réalisées dans le futur sur ladite parcelle afin de rejoindre la voie publique à proximité.

Ce droit de passage s'exercera sur l'assiette du chemin d'accès figurant sur le plan ci annexé et qui traversera l'ensemble immobilier que la SCI LES CHAMPS D'AZUR doit édifier.

Elle bénéficiera à Monsieur et Madame [H] et leurs ayants droits pour un passage à pied et avec véhicules à moteur ».



L'ensemble immobilier en copropriété dénommé Les champs d'Azur, a été édifié par la SCI Les champs d'Azur au [Adresse 25] sur les parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. Les différents lots de la copropriété sont desservis par une voie privée cheminant dans la résidence depuis la voie publique.



En 2016, M. [U] [H] a déposé, avec trois autres pétitionnaires, un dossier de demande de permis de construire sur les parcelles cadastrées AX [Cadastre 20], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 8] et [Cadastre 16] pour la construction de trois villas après division du terrain, lequel projet a été autorisé par arrêté du maire de [Localité 22] du 28 juin 2016. Le syndicat des copropriétaires a fait un recours gracieux rejeté puis a saisi le tribunal administratif de Nice d'une requête en annulation du permis de construire qui a été rejetée par jugement du 30 octobre 1998.



Entre-temps, une nouvelle demande de permis de construire a été déposée, intégrant certains des griefs formulés à l'encontre du premier permis de construire. Ce projet a été autorisé par arrêté du 23 décembre 2016.



Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par exploit d'huissier du 19 juillet 2018, fait assigner M. [U] [H] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir dire que les travaux de création de quatre accès à sa propriété depuis le chemin privé appartenant à la copropriété, constituent une aggravation de la servitude consentie et ordonner la remise en état sous astreinte.



Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- rejeté la demande de jonction,

- jugé irrecevable comme formée devant le tribunal statuant au fond la demande tendant à faire déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir faute d'habilitation du syndic à agir en justice,

- jugé que les parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], constituent la moitié de l'assiette de la servitude de passage et sont intégrées à l'assiette de la servitude dont bénéficie M. [H],







- ordonné la publication de la décision aux services de publicité foncière d'Antibes,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'extinction de la servitude pour non usage,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de suppression des quatre portails,

- condamné le syndicat des copropriétaires à supprimer les emplacements de stationnement matérialisés par de la peinture blanche, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de soixante jours après la signification du jugement,

- débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [H] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le tribunal a retenu :

- qu'à la lecture de l'acte sous seing privé du 20 juin 1988, de l'état descriptif de division et règlement de copropriété Les champs d'Azur et de l'échange du 31 mai 1989, la commune intention des parties à l'acte d'échange du 31 mai 1989 était d'assurer la desserte de la maison actuelle et des constructions pouvant être réalisées dans le futur, que dès lors la servitude de passage a vocation à desservir non seulement la maison de M. [H], mais également les parcelles attenantes à ladite servitude devant supporter de nouvelles constructions, et notamment les parcelles cadastrées sections AX numéros [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 20], que la desserte de constructions nouvelles n'est donc pas une cause d'aggravation de la servitude,

- qu'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier que les portails sont tous implantés sur la propriété de M. [H] et pas sur la servitude,

- qu'il ne résulte pas des éléments produits que M. [H] ou ses ayants droit auraient cessé d'user de la servitude,

- que les emplacements de stationnement tracés entravent le libre accès aux propriétés de M. [H] et de ses ayants droit,

- que M. [H] ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires ait fait preuve de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière.



Par déclaration du 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



Vu les articles 544, 691, 693, 700, 702, 703, 707, 1189, 1192, 1231-1 et suivants, 1240 et suivants du code civil,

Vu l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution,



- rabattre l'ordonnance de clôture du 7 mai 2024 pour répliquer aux conclusions de l'intimé notifiées le 6 mai 2024,

- subsidiairement déclarer ces dernières irrecevables pour tardiveté,



- infirmer le jugement dont appel du tribunal judiciaire de Grasse du 15 décembre 2020 sur les chefs suivants :

« -Juge que les parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], constituent la moitié de l'assiette de la servitude de passage et sont intégrées à l'assiette de la servitude dont bénéficie [U] [H] ;

-Ordonne la publication de la décision à intervenir aux services de publicité foncière d'Antibes ;

-Déboute le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR de sa demande d'extinction de la servitude pour non usage ;

-Déboute le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR de sa demande de suppression des quatre portails ;

-Condamne le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR à supprimer les emplacements de stationnement matérialisés par de la peinture blanche, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 60 jours après la signification du présent jugement ;





-Condamne le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR à verser à [U] [H] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamne le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR aux entiers dépens ;

- Ordonne l'exécution provisoire »,

- juger que les parcelles du syndicat des copropriétaires cadastrées section AX n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises [Adresse 9] aménagées en trottoir et clôture ne sont ni grevées ni incluses dans l'assiette de la servitude conventionnelle de passage du 31 mai 1989 établie au profit du fonds [H] cadastré section AX n° [Cadastre 20], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 8], [Cadastre 16],

- juger que la servitude de passage du 31 mai 1989 au profit du fonds de M. [U] [H] est en tout état de cause éteinte depuis les détachements des parcelles AX n° [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15],

- juger que M. [U] [H] est sans droit ni titre sur les parcelles de la copropriété AX n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] ou, subsidiairement, que par ses aménagements et prétentions il aggrave la condition du fonds assujetti,

- condamner M. [U] [H] à remettre en état la clôture du syndicat des copropriétaires par la reconstruction du muret surmonté d'un grillage au niveau des quatre ouvertures illicites, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

- interdire à M. [U] [H], ainsi qu'à ses ayants droit, de réaliser tous autres travaux et aménagements sur les parcelles AX n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et à y circuler, à pied ou en voiture, sous astreinte de 500 euros par violation constatée,

- à titre infiniment subsidiaire, juger que l'emprise de la zone de stationnement en bordure Ouest de la voie intérieure du syndicat des copropriétaires est située en dehors de l'assiette de la servitude de passage,

- débouter M. [U] [H] de toutes ses demandes, fins de non-recevoir et conclusions reconventionnelles et d'appelant à titre incident,

- condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 5 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel et de première instance,

- confirmer le jugement dont appel pour le surplus.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :



Sur la révocation de l'ordonnance de clôture,

- qu'afin que le principe du contradictoire soit respecté, la cour saura rabattre l'ordonnance de clôture et recevoir les présentes conclusions qui répliquent à celles de M. [H] du 6 mai 2024, dont la rédaction est essentiellement nouvelle,

- qu'à défaut, ces dernières devront être écartées pour tardiveté,



Sur le caractère abusif des aménagements pratiqués et envisagés par M. [H] sur les parcelles AX [Cadastre 5] à [Cadastre 7],

- qu'il est écrit noir sur blanc dans l'acte constitutif que le terrain est cédé en échange de la constitution d'une servitude de passage et que la servitude de passage ne grève que les parcelles AX [Cadastre 18] (aujourd'hui n° [Cadastre 10]) et AX [Cadastre 1] (aujourd'hui n° [Cadastre 11]) mais pas les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7],

- que les deux plans annexés à la minute de cet acte authentique du 31 mai 1989, que M. [H] s'est bien gardé de produire jusqu'au 7 juin 2023, le confirment, comportant des couleurs différentes,

- que la volonté des parties y est clairement exprimée et, contrairement à ce qu'a apprécié le premier juge, elle n'est en rien contredite par les deux actes antérieurs évoqués par M. [H],

- que l'acte sous seing privé du 20 juin 1988 stipule un engagement de constituer une servitude sur la parcelle qui appartiendra à M. [Z], soit les parcelles AX [Cadastre 1] et [Cadastre 18],

- il était clairement dans les intentions des parties de ne pas grever le terrain cédé par les époux [H] à la future copropriété, d'une servitude, car cette cession était une modalité du paiement de la servitude grevant le fonds de la copropriété,

- il n'y est pas question au titre des travaux à réaliser, aucunement d'un trottoir, mais de canalisations, fourreaux, gaines de raccordement aux VRD,

- que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 13 janvier 1989 prévoit pareillement que la servitude s'exercera sur l'assiette du chemin d'accès figurant au plan annexé et que M. [Z] a projet d'établir sur sa propriété, soit les parcelles AX [Cadastre 1] et [Cadastre 18],

- que les nouveaux plans topographiques dressés les 17 janvier 2002 et 11 février 2020 ne confirment pas l'argumentaire de M. [H],

- ils n'ont pas été réalisés à son contradictoire,

- ces deux plans présentent l'un et l'autre une assiette de servitude à géométrie variable,

- qu'on croit comprendre au fil des pages de l'exposé de M. [H] qu'il considère être propriétaire du trottoir et du muret aménagés le long de sa propriété en fondant sa prétention sur sa prise en charge des travaux et sur une déclaration de M. [Z] en ce sens, mais cette vision des choses est contredite, par l'acte authentique constitutif et les actes antérieurs ainsi que par les plans qui y sont annexés,

- les parcelles n° [Cadastre 5] à [Cadastre 7] cédées à la copropriété n'ont pas fusionné avec l'ancienne parcelle [Cadastre 18] renumérotée [Cadastre 10] mais sont venues s'y accoler,

- le muret de clôture et le trottoir Est ont été aménagés sur les parcelles [Cadastre 5] à [Cadastre 7], c'est-à-dire sur le fonds de la copropriété,

- la limite séparative est donc située à l'extérieur du muret de clôture, côté [H],

- M. [H] ne peut pas tenter de se prévaloir d'une prescription acquisitive sur le trottoir Est et le muret de clôture au regard des oppositions manifestées dont il fait lui-même état qui ne lui permettent pas de justifier d'une possession paisible,

- que l'acte constitutif de servitude comporte des termes clairs et précis, dénués d'ambiguïté, que le premier juge a dénaturés,

- que l'acte authentique du 31 mai 1989 n'était nullement absurde,

- la servitude ne le prive pas de trottoir, car l'assiette de la servitude comprenait le trottoir Ouest, 

- M. [H] a eu de réelles contreparties puisqu'il pouvait raccorder son fonds aux VRD de la copropriété,

- M. [H] a pu détacher de son fonds en 2003 la parcelle AX [Cadastre 13] en la cédant à M. [E], et la parcelle AX [Cadastre 14] cédée à M. [Y], ces propriétés bénéficiant de l'accès prévu sur le plan annexé à l'acte authentique du 31 mai 1989,

- que la constance du descriptif de l'opération, renouvelé à trois occasions en onze mois avant la signature de l'acte authentique constitutif de la servitude, démontre également qu'aucune erreur matérielle n'a été commise par les rédacteurs,



Sur l'aggravation de la charge de la servitude,

- que M. [H] va au-delà de ce que lui autorise l'acte constitutif de servitude en élargissant l'assiette du passage et en souhaitant créer au moins neuf accès sur tout le linéaire de la limite séparative,

- qu'il est de jurisprudence constante que le propriétaire du fonds servant peut solliciter la condamnation du propriétaire du fonds dominant à démolir les ouvrages constitutifs d'une aggravation de la servitude (Civ. 2e, 6 mai 1976, Bull. civ. III, no 150. ' Civ. 3e, 11 févr. et 30 sept. 1998, RDI 1998. 608, obs. J.-L. Bergel ; Civ. 3e, 19 juill. 1995, RDI 1995. 716, obs. J.-L. Bergel ; Defrénois 1996. 798, obs. C. Atias),



Sur l'extinction de la servitude de passage,

- que M. [H] ne peut plus utiliser cette servitude de passage depuis 2003 puisque l'accès prévu en fond de propriété est dorénavant utilisé par les nouveaux propriétaires des parcelles détachées, MM. [E] et [Y],

- que le fonds de M. [H] n'est nullement enclavé puisque disposant d'un accès direct à la voie publique,

- que si M. [H] entend à nouveau diviser son fonds, il doit prévoir un accès sur son propre fonds, dans le cadre d'une servitude par destination du père de famille,

- que M. [H] se trompe lorsqu'il invoque l'article 709 du code civil en indiquant que si l'un des indivisaires bénéficiaires de la servitude en use, il permet aux autres indivisaires qui ne l'auraient pas utilisé, d'éviter sa prescription extinctive,



Sur les demandes reconventionnelles de M. [H],

- qu'il n'y a pas d'abus à contester les conditions d'exercice d'une servitude contraire à l'acte constitutif et qui aggravent les difficultés de stationnement pour l'ensemble d'une collectivité d'habitants,

- il n'a jamais été contesté à M. [H] son droit d'usage de la servitude d'accès jusqu'à ce qu'il cède ses deux parcelles à MM. [E] et [Y], comme prévu sur le plan de l'acte constitutif,

- l'évocation par M. [H] d'un projet de transaction proposé par le syndicat et par lequel celui-ci était prêt à lui accorder un nouveau passage, refusé par M. [H] qui en voulait quatre, montre bien que le syndicat ne lui est pas hostile,

- que M. [H] n'a subi aucun préjudice financier ou de manque à gagner qui soit imputable à la copropriété,

- le permis de construire, qu'il n'a pas mis à exécution, portait sur la construction de trois villas jumelées à construire, côté Nord de sa villa existante, et le refus de prorogation du permis de construire est fondé uniquement sur le manque d'une seule place de stationnement et l'absence d'un local à vélo,

- ses allégations sur la prétendue perte d'un autre projet côté Sud de sa propriété, qui n'a fait l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme à la connaissance de la copropriété, sont inopérantes,

- en invoquant par ailleurs des donations envisagées à des conditions fiscalement dorénavant moins favorables, M. [H] ne peut justifier d'un préjudice certain,

- les frais qu'il indique avoir engagés pour préparer ses différents projets ne sont à aucun moment justifiés, et pour cause puisqu'ils étaient supportés par le constructeur,

- M. [H] a cédé ses droits à une société SAS Les Bastides qui s'est vue transférer le 29 octobre 2018 le second permis de construire du 23 décembre 2016 et ne peut donc revendiquer pour lui-même l'indemnisation du prétendu préjudice subi par la SAS Les Bastides ; si les ventes au profit de la SAS Les Bastides ne se sont pas faites, ce sont pour des motifs non connus, qui peuvent être la non-obtention du financement ou par simple opportunité,

- que l'acte constitutif de servitude ne prévoit aucune interdiction de stationnement le long de la voie intérieure de la copropriété,

- M. [H] qui n'est pas copropriétaire, n'a aucune qualité pour demander une modification de ce règlement,

- la servitude de passage dont bénéficiait M. [H] est à son égard éteinte depuis la vente des parcelles détachées aux consorts [E] et [Y] en 2002 et 2003, et il ne dispose plus d'un droit de regard sur les conditions d'utilisation du passage,



A titre subsidiaire si l'analyse du jugement indiquant que les parcelles AX [Cadastre 5] à [Cadastre 7] correspondent à la moitié de l'assiette du droit de passage était confirmée,

- que les véhicules en stationnement côté Ouest de la voie sont en dehors de l'assiette de la servitude,

- la seconde moitié de l'assiette ne va pas jusqu'au trottoir opposé Ouest et laisse subsister un espace qui permet le stationnement des véhicules de la copropriété le long de celui-ci.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 mai 2024, M. [U] [H] demande à la cour de :



Vu l'acte sous seing privé du 20 juin 1988 et son plan annexé d'avril 1988 signé par les [H] et M. [Z], promoteur immobilier ainsi que ce même plan en couleur délivré par le géomètre-expert M. [R],

Vu l'acte authentique du 31 mai 1989 et son plan annexé,

Vu l'article 544 du code civil, Vu l'article 553 du code civil, Vu l'article 691 et suivants du code civil, Vu l'article 701 à 710 et suivants du code civil,

Vu l'article 1188 du code civil, Vu l'article 1231 et suivants du code civil,

Vu l'article 1240 et suivants du code civil, Vu l'article 32-1 du code de procédure civile,

Vu l'article 559 du code de procédure civile, Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article L. 131-1 du code de procédure civile d 'exécution, Vu la jurisprudence citée,



- juger d'une part, qu'il dispose d'un droit de passage à pied et à véhicules sur la totalité de la largeur et de la longueur du chemin privé jouxtant sa propriété, y compris donc sur les trottoirs, les parcelles AX n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], et plus généralement toutes parties communes,

- juger qu'il a le droit de créer depuis sa propriété de nouvelles voies d'accès sur le chemin privé afin de desservir d'éventuelles nouvelles constructions,

- juger qu'il est propriétaire des ouvrages qu'il a payés et dont le promoteur lui a donné quittance dans sa facture, dont le muret séparatif d'avec la SCI et le trottoir courant le long de sa propriété ainsi que des branchements en sous-sol, et qu'il en est de même pour ses ayants droit, chacun à hauteur de sa propriété,

- juger que M. [H] et ses ayants droit ont le droit de créer, de modifier ou d'aménager, depuis leur propriété, toutes voies d'accès, même nouvelles qu'ils estimeront appropriées à la desserte de leur propriété,



Par conséquent,

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sont intégrées à l'assiette de la servitude dont il bénéficie, en précisant, pour éviter toute ambiguïté, la composition du fonds servant ' à savoir les parcelles AX [Cadastre 10], AX [Cadastre 11], AX [Cadastre 5], AX [Cadastre 6] et AX [Cadastre 7] - et du fonds dominant ' à savoir les parcelles AX [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 20] et [Cadastre 13] à [Cadastre 16],

- confirmer le jugement en ce qu'il a « ordonné la publication de la décision à intervenir aux services de publicité foncière d'Antibes »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « débouté le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR de sa demande d'extinction de la servitude pour non usage »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « débouté le Syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR de sa demande de suppression des quatre portails »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « condamné le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR à supprimer les emplacements de stationnement matérialisés par de la peinture blanche, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 60 jours après la signification du présent jugement »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « condamné le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR à verser à [U] [H] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « condamné le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR aux entiers dépens »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « ordonné l'exécution provisoire »,

- réformer le jugement en ce qu'il a « débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive »,



Et statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 50 000 euros au titre de dommages et intérêts pour abus de procédure, au titre de la première instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 609 119 euros pour procédure abusive au titre de l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires, l'évaluation de cette somme étant justifiée comme suit :

- 50 000 euros pour la prolongation de la durée pendant laquelle il n'a pu vendre son terrain,

- 50 000 euros pour la perte de ses permis durant la procédure d'appel,

- 400 000 euros pour la perte de valeur foncière de sa propriété, conséquence de l'appel dilatoire dans un contexte réglementaire nouveau,

- 109 119 euros de pertes financières,



En toute hypothèses,

- condamner le syndicat des copropriétaires à installer, à ses frais, à des emplacements qui ne portent pas atteinte à la facilité d'accès par lui depuis tout point de sa propriété, des panneaux, visibles depuis tout point de la voie de circulation interdisant le stationnement sur le chemin privé, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires à rétablir dans son règlement de copropriété l'interdiction de stationner sur le chemin privé et à la faire respecter par tous, membres du syndicat, ayants droit et tiers,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser et/ou à ses ayants droit la somme de 1 000 euros à chaque stationnement constaté par huissier de justice sur le chemin privé, constats d'huissier réalisés à l'initiative de M. [H] et/ou de ses ayant droit, aux frais du syndicat et mandater tout huissier à faire enlever les véhicules des contrevenants, toujours aux frais du syndicat, à l'initiative de M. [H] et/ou de ses ayants droit,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,







- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes formulées tant en première instance qu'en appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance et à ceux nécessaires à l'exécution de l'arrêt à intervenir,

- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir aux services de publicité foncière d'Antibes aux frais du syndicat des copropriétaires, en précisant que le fonds dominant est constitué des parcelles suivantes : AX [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 20] et [Cadastre 13] à [Cadastre 16],

- juger que la formule « constituent la moitié de l'assiette de la servitude de passage » est erronée tout en confirmant que les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sont intégrées à l'assiette de la servitude dont il bénéficie.



M. [U] [H] soutient pour l'essentiel :



Sur l'assiette de la servitude de passage,

- qu'il ressort de l'acte du 31 mai 1989 qu'il dispose d'un droit de passage à pied et à véhicules sur tout le chemin d'accès, sa longueur et sa largeur, y compris donc les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], permettant aux deux propriétés - celle du syndicat des copropriétaires et la sienne - longée par le chemin privé, d'accéder à la voie publique,

- aucune autre lecture n'est possible, la SCI ne possédant qu'un seul chemin privé permettant d'accéder à la voie publique,

- il est effectivement nécessaire de franchir les parcelles AX [Cadastre 5] à [Cadastre 7] pour accéder à ce chemin et subséquemment à la voie publique,

- le syndicat des copropriétaires se réfère à des citations apocryphes, qui ne se trouvent pas dans l'acte authentique,

- les parties prévoyantes, avaient déjà écrit dans l'acte sous seing privé du 20 juin 1988 que « M. [Z] s'engage en cas de réalisation de la promesse de vente susvisée à constituer sur la parcelle qui lui appartiendra au profit de la parcelle propriété de M. et Madame [H] une servitude de passage desservant la maison actuelle et les constructions pouvant être réalisées dans le futur sur ladite parcelle » et cette « parcelle qui lui appartiendra », c'est celle que M. [H] cédait à la SCI, [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7],

- l'assiette de la servitude ne peut que concerner l'ensemble du chemin privé, car s'il ne pouvait pas passer sur les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], il ne peut pas accéder à sa propriété,

- que les trottoirs font bien partie du chemin privé et donc de la servitude par référence à l'article 696 du code civil, selon lequel « Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user »,

- que l'acte authentique n'évoque nulle part, une servitude de tréfonds,

- que par ses allégations, le syndicat des copropriétaires vient reconnaitre que la servitude existe sur les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], mais qu'elle aurait été aggravée,

- le syndicat des copropriétaires en a d'autant plus conscience qu'il a reconnu aux époux [Y] et [E] une servitude depuis les ventes effectuées en 2002 et 2003,

- pour se justifier d'avoir reconnu aux époux [Y] et [E] - dont le titre de servitude est le même - un droit de passage, qu'il lui refuse, le syndicat des copropriétaires imagine qu'une exception aurait été prévue pour eux sous la forme d'un petit carré bleu sur le plan annexé, alors que ce petit carré n'est documenté par aucune indication graphique ou textuelle et ne se situe pas à la hauteur de la propriété [Y],

- que selon l'article 709 du code civil, « Si l'héritage en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l'un empêche la prescription à l'égard de tous », si bien que la servitude n'est pas éteinte,

- le titre de servitude est utilisé par les époux [Y] et [E] depuis 2002 et 2003 en qualité de ses ayants droit,

- le syndicat des copropriétaires lui adresse trimestriellement un décompte de charges au titre de sa « servitude de passage », attestant donc de l'utilisation par lui de la servitude,

- qu'il a le droit de créer des ouvertures sur son muret en limite de sa propriété avec Les champs d'Azur et donnant sur le chemin privé,

- l'article 697 du code civil prévoit que « Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver »,

- en 1988, M. [Z] et les [H] ont convenu que les [H] soient propriétaires des ouvrages financés (trottoir et muret),





- jamais, les époux [H] n'auraient édifié une clôture sur le muret s'il eut appartenu à la copropriété, et ce sont eux qui, depuis trente-deux ans entretiennent le trottoir et le muret,



Sur la suppression des marques de peinture matérialisant les emplacements de parking sur le chemin privé,

- que la cour la confirmera,

- qu'il faut ajouter que cette condamnation implique nécessairement que les copropriétaires du syndicat des copropriétaires et leurs ayants droit n'ont pas le droit de stationner sur le chemin privé, objet de la servitude de passage, afin de ne rien faire qui puisse diminuer l'usage de la servitude ou le rendre plus incommode,



Sur sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- que le syndicat des copropriétaires a agi en parfaite mauvaise foi, se sachant dépourvu de tout moyen valide alors qu'il savait devoir une servitude de passage,

- le litige résulte uniquement de la volonté du syndicat des copropriétaires de pérenniser des stationnements illégaux qu'il a imposés depuis les années 2000,

- la réelle volonté du syndicat des copropriétaires est révélée par sa demande subsidiaire concernant le droit de stationner sur le côté Ouest du chemin privé,

- le syndicat des copropriétaires a mis en 'uvre une stratégie juridique délibérément dilatoire dans l'espoir de gagner par l'usure du temps, ce qu'il savait ne pouvoir gagner devant les prétoires et plus spécifiquement de pérenniser ses stationnements,

- que l'appel est également abusif,

- que le 25 juillet 2021 le permis de construire délivré le 26 juin 2016, est devenu caduc, ce qui implique la nécessité de rebâtir le projet depuis zéro, avec les dépenses et démarches inhérentes, auxquelles s'ajoute la perte de valeur des terrains avec les changements intervenus sur le contexte réglementaire depuis le précédent permis obtenu, ne permettant plus de construire que deux villas sur son terrain au lieu de cinq précédemment,

- pour la partie Nord de ses terrains, il avait signé en 2018 trois promesses de vente pour 200 000 euros chacune, que ces ventes ont été annulées du fait de l'assignation,

- pour la partie Sud, le constructeur avait recruté deux clients, prêts à signer pour un montant de 200 000 euros chacun,

- qu'en plus du préjudice moral d'avoir été empêché de disposer de son patrimoine et le répartir entre ses trois enfants et deux petits-enfants, il subit un préjudice supplémentaire pour n'avoir pu profiter en temps voulu de l'abattement de l'impôt sur les donations pour eux,

- qu'en réalité il a été contraint de renoncer définitivement à son projet par la faute du syndicat des copropriétaires et que la perte de chance de vendre à hauteur de 600 000 euros, initialement temporaire, est devenue une perte définitive,

- que la chronologie de l'assignation et de la déclaration d'appel établit que les actions du syndicat des copropriétaires sont l'unique cause de l'échec commercial de son projet et donc de ses préjudices,



Sur la rectification des deux erreurs matérielles contenues dans le jugement,

- qu'il n'a pas pu publier le jugement à la publicité foncière car le juge de première instance a décrit en ces termes les parcelles du fonds dominant : « AX [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 20] », alors que la parcelle [Cadastre 3] n'existe plus, ayant été divisée en quatre parcelles cadastrées AX [Cadastre 13] à [Cadastre 16],

- que le tribunal a écrit dans son jugement que « les parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], constituent la moitié de l'assiette de la servitude de passage et sont intégrées à l'assiette de la servitude dont bénéficie [U] [H] », alors que ces parcelles ne constituent pas la moitié de l'assiette de la servitude de passage,

- cette précision est importante, car la partie adverse a beau jeu de se saisir de cette erreur matérielle pour revendiquer le droit de continuer à stationner des véhicules sur la seconde moitié de l'assiette,

- une telle interprétation reviendrait à dénaturer l'acte authentique de 1989, qui n'a rien prévu de tel et le priverait de l'usage d'une partie conséquente du chemin privé.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 7 mai 2024. Cependant à l'audience, les parties ont convenu de la révocation de l'ordonnance de clôture afin d'admettre les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en réplique aux conclusions adverses du 6 mai 2024, et une nouvelle clôture est intervenue, avec leur accord, le 21 mai 2024, avant l'ouverture des débats.

La décision sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

Motifs

MOTIFS de la DECISION





Sur l'étendue de la saisine de la cour



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.



Sur la servitude conventionnelle



Le syndicat des copropriétaires soutient :

- principalement que cette servitude ne porte pas sur les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7],

- subsidiairement qu'elle est éteinte,

- plus subsidiairement que les conditions d'utilisation de cette servitude caractérisent une aggravation de la servitude,

- plus subsidiairement encore que les emplacements de stationnement ne sont pas situés sur l'assiette de la servitude.



M. [H] oppose une lecture différente de l'acte authentique constitutif de la servitude conventionnelle, la persistance de l'usage par lui-même et/ou ses ayants droit de cette servitude telle que prévue dans l'acte authentique et demande la rectification d'erreurs du jugement.



Selon les dispositions de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les articles qui suivent.



Les articles 688 et 689 du même code, énoncent que les servitudes sont ou continues, ou discontinues, apparentes ou non apparentes, en précisant leur définition.



L'article 691 du même code précise que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.



La servitude de passage constitue une servitude discontinue et ne peut donc que s'établir par titre.



L'article 697 du code civil permet à celui auquel est due une servitude, de faire tous les ouvrages nécessaires pour un user et pour la conserver.



L'article 701 du code civil énonce que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.



Selon les dispositions de l'article 703 et du code civil, les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user.





L'article 704 énonce qu'elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu'on puisse en user, à moins qu'il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l'extinction de la servitude, ainsi qu'il est dit à l'article 707 par non-usage pendant trente ans.



Sur l'assiette de la servitude



Il est vérifié que l'acte constitutif de la servitude conventionnelle de passage du 31 mai 1989, ne vise que les parcelles AX [Cadastre 18] et [Cadastre 1] aujourd'hui AX [Cadastre 10] et [Cadastre 11] appartenant au syndicat des copropriétaires, comme fonds dominant, et pas les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], objet de l'échange au profit de la SCI Les champs d'Azur, qui a créé la copropriété.



Cependant, il ressort de la comparaison des actes établis antérieurement et de la configuration des lieux, que l'assiette de la servitude de passage ne peut se situer que sur le chemin qualifié de privé, correspondant notamment aux parcelles cadastrées AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], objet de l'échange.



En effet, l'acte sous seing-privé du 20 juin 1988 entre M. et Mme [H] d'une part et M. [K] [Z] d'autre part, alors bénéficiaire d'une promesse de vente portant sur les parcelles AX [Cadastre 18] et [Cadastre 1] et l'état descriptif de division et règlement de copropriété établi par la SCI Les champs d'Azur représentée par M. [K] [Z] sur les parcelles cadastrées AX [Cadastre 1] et [Cadastre 18], le 13 janvier 1989, faisant référence à cet acte sous seing-privé d'échange de parcelles, font état en contrepartie de l'échange, de la constitution « d'une servitude de passage desservant la maison actuelle et les constructions pouvant être réalisées dans le futur sur ladite parcelle (') sur l'assiette du chemin d'accès figurant au plan ci annexé et que Monsieur [Z] a projet d'établir sur sa propriété ».



Or, le chemin d'accès qualifié de « chemin privé » dans les procès-verbaux de constat d'huissier établis à la requête du syndicat des copropriétaires, bordé d'un trottoir de chaque côté, longe précisément la propriété [H] et se situe notamment sur les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], objet de l'échange.



C'est ce qui est confirmé aussi par le plan en couleurs annexé à l'acte d'échange, qui représente la propriété de la SCI Les champs d'Azur (sans préciser qu'elle est constituée par les parcelles AX [Cadastre 1], [Cadastre 18] et [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]), la propriété [H] et entre les deux, l'assiette du chemin d'accès en bleu, laquelle est plus large, intègre les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et va au-delà sur la parcelle immédiatement voisine cadastrée AX [Cadastre 18] visée avec la parcelle AX [Cadastre 1] dans l'acte constitutif.



Il convient donc de dire que la servitude conventionnelle de passage constituée par l'acte d'échange du 31 mai 1989 avec pour fonds dominants les parcelles cadastrées AX [Cadastre 18] et [Cadastre 1], a pour assiette le chemin d'accès de la copropriété dénommée Les champs d'Azur depuis le [Adresse 12], intégrant les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], également fonds dominants.



Le jugement appelé sera confirmé sur ce point sauf à reformuler le dispositif de la décision.



Sur l'extinction de la servitude



Il est prétendu que depuis les détachements des parcelles AX [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] en 2003, M. [H] ne peut plus utiliser la servitude de passage.



Or, il est établi que M. [H] use et n'a jamais cessé d'user de la servitude de passage instituée à son profit par l'acte authentique d'échange du 31 mai 1989, ce que lui reproche d'ailleurs le syndicat des copropriétaires, qui a attaqué le permis de construire obtenu sur les parcelles appartenant à M. [H], et fait établir un procès-verbal de constat d'huissier du 19 juin 2018 comparativement au procès-verbal du 22 novembre 2016, s'agissant de la création de nouvelles ouvertures sur le chemin d'accès.









En outre, M. [H] démontre qu'il est destinataire d'appels de fonds adressés par le syndicat des copropriétaires, au titre de la servitude de passage, tel que précisé dans les appels de fonds.



Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande tendant à l'extinction de la servitude conventionnelle et le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur l'aggravation de la servitude



Le syndicat des copropriétaires qui prétend que l'ouverture de nouveaux accès sur le chemin privé, aggrave la servitude conventionnelle, réclame la remise en état sous astreinte et l'interdiction de travaux et de circulation sous astreinte.



Il est constaté que l'acte constitutif de la servitude stipule : « une servitude de passage desservant la maison actuelle et les constructions pouvant être réalisées dans le futur sur ladite parcelle afin de rejoindre la voie publique à proximité », « ladite parcelle » renvoyant aux fonds servants désignés, à savoir « AX numéro [Cadastre 8] pour 45ca, [Cadastre 2] pour 6a 29ca, [Cadastre 3] pour 12a 68ca, [Cadastre 4] pour 6a 56ca et AX numéro [Cadastre 20] pour 71ca ».



Ainsi aucune limitation n'y apparaît quant au nombre de constructions, devant bénéficier de la servitude conventionnelle de passage.



A cet égard, il est relevé que l'acte constitutif de la servitude qui concède également « une servitude d'usage des VRD, réseaux d'équipement et parties communes réalisées sur la propriété », précise que « les travaux de VRD, branchements aux réseaux et clôture seront effectués par la SCI Les champs d'Azur aux frais de Monsieur [H] qui s'y oblige, Madame [H] en étant totalement exonérée ». L'acte décrit ensuite la clôture comme devant être constituée d'un muret d'une hauteur de deux rangées d'agglos surmonté d'un grillage plastifié.



Il en ressort que le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher à M. [H] d'avoir opéré des ouvertures dans le muret, qui de surcroît a été édifié à ses frais, afin de pouvoir user de la servitude de passage, ni d'avoir créé un bateau sur le trottoir, au niveau de chaque ouverture.



Dès lors l'aggravation de la servitude conventionnelle n'est pas démontrée et le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes de remise en état, et tendant à ce qu'il soit fait interdiction de travaux et de circulation. Le jugement appelé sera confirmé sur ce point.



Sur les emplacements de stationnement



Il est prétendu qu'ils ne se situent pas sur l'assiette de la servitude de passage.



Il est constaté que l'acte constitutif de la servitude stipule : « Ce droit de passage s'exercera sur l'assiette du chemin d'accès figurant sur le plan ci annexé et qui traversera l'ensemble immobilier que la SCI LES CHAMPS D'AZUR doit édifier ».



Il en ressort nécessairement que le stationnement sur l'assiette du chemin d'accès caractérise une entrave à l'exercice de la servitude de passage, et est prohibé.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à supprimer les emplacements de stationnement matérialisés par de la peinture blanche, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de soixante jours après la signification du jugement.



Etant constaté que la désignation des parcelles a changé, il convient d'actualiser les fonds dominants et les fonds servants, afin de permettre la publication du présent arrêt confirmant l'existence d'une servitude conventionnelle et sa persistance.



Les fonds dominants sont désormais désignés : AX [Cadastre 10] (ex AX [Cadastre 18]), [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7],





Quant aux fonds servants, ils étaient initialement désignés AX [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 20], mais il est justifié que la parcelle AX [Cadastre 3] a été divisée en les parcelles AX [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16], selon document d'arpentage publié le 21 octobre 2002.



Sur les demandes reconventionnelles de M. [H]



M. [H] réclame la condamnation du syndicat des copropriétaires :

- à installer des panneaux interdisant le stationnement sur le chemin privé, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours,

- à rétablir dans le règlement de copropriété l'interdiction de stationner sur le chemin privé et à la faire respecter par tous,

- à payer une astreinte de 1 000 euros à chaque stationnement constaté par huissier de justice sur le chemin privé,

- à assumer les frais de recours à un huissier pour faire enlever les véhicules des contrevenants, à son initiative et/ou celle de ses ayants droit,

- à payer la somme de 50 000 euros réclamée en première instance et 609 119 euros en cause d'appel, pour procédure abusive.



Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.



En l'espèce, il est relevé que les parcelles litigieuses cadastrées AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] ne sont pas visées dans l'acte constitutif de servitude. En 2003, une discussion s'est élevée au sujet de l'ouverture d'un accès à ce chemin privé par M. [Y] devenu propriétaire de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 14], issue de la division de la parcelle AX [Cadastre 3] bénéficiaire de la servitude de passage. Le présent litige fait suite au projet de M. [H] de diviser encore sa propriété et d'ouvrir de nouveaux accès sur le chemin privé.



En l'état de la nécessaire interprétation de l'acte constitutif de la servitude conventionnelle, objet de la présente action en justice, il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaires a abusé de son droit d'agir en justice comme de son droit d'interjeter appel, dans une intention de nuire à M. [H]. Aucune pièce ne vient étayer la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires ou une légèreté particulièrement blâmable.



M. [H] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts sans qu'il soit besoin d'examiner le préjudice consécutif allégué, et le jugement sera confirmé sur ce point. Il sera aussi débouté de sa demande formée en cause d'appel.



En application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.



Il est démontré par procès-verbal de constat d'huissier établi le 10 janvier 2023, que de nombreux véhicules sont stationnés sur le chemin privé, assiette de la servitude de passage, sans qu'il soit visible si sont toujours présents les emplacements de stationnement, dont le jugement appelé a ordonné la suppression avec exécution provisoire.



Cela justifie que le syndicat des copropriétaires soit contraint à faire respecter cette interdiction de stationnement et soit condamné sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois, à installer un panneau interdisant le stationnement sur le chemin privé.



De même, le syndicat des copropriétaires étant tenu de faire respecter l'interdiction de stationnement pour ne pas entraver l'exercice de la servitude de passage, il est justifié de le condamner à payer une astreinte provisoire de 1 000 euros à chaque stationnement constaté par commissaire de justice sur le chemin privé.



En revanche, M. [H] qui ne fait pas partie de la copropriété Les champs d'Azur ne peut exiger la modification du règlement de propriété, pour y insérer une clause d'interdiction de stationnement sur le chemin privé.



Enfin, l'huissier, aujourd'hui commissaire de justice est chargé, seul ou avec le recours de la force publique de procéder à l'exécution forcée des décisions de justice, ce qui impose l'obtention préalable d'une décision ordonnant l'enlèvement d'un véhicule, si bien que M. [H] ne peut prospérer dans cette demande.



Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que les frais irrépétibles.



En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge de M. [H].



La publication de la décision sera ordonnée auprès du service de la publicité foncière d'Antibes.

Dispositif

PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement entrepris sauf à reformuler le dispositif concernant l'assiette de la servitude conventionnelle ;



Dit que la servitude conventionnelle de passage constituée par l'acte d'échange du 31 mai 1989 avec pour fonds dominants les parcelles cadastrées AX [Cadastre 18] et [Cadastre 1], a pour assiette le chemin d'accès de la copropriété dénommée Les champs d'Azur depuis [Adresse 23], intégrant les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], également fonds dominants ;



Ordonne la publication de la présente décision auprès du service de la publicité foncière d'Antibes, les fonds dominants étant les parcelles cadastrées AX [Cadastre 10], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et les fonds servants étant les parcelles cadastrées AX [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 4] et [Cadastre 20] ;



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur sis à [Localité 22], représenté par son syndic, à installer un panneau interdisant le stationnement sur le chemin privé, sous astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard, à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur sis à [Localité 22], représenté par son syndic, à payer une astreinte provisoire de 1 000 euros (mille euros) à chaque stationnement constaté par commissaire de justice sur le chemin privé ;



Déboute M. [U] [H] de ses autres demandes ;



Déboute M. [U] [H] de sa demande de dommages et intérêts en cause d'appel ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur sis à [Localité 22], représenté par son syndic, aux dépens d'appel ;













Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur sis à [Localité 22], représenté par son syndic, à payer à M. [U] [H], la somme de 6 000 euros (six mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 19 SEPTEMBRE 2024

ph

N° 2024/ 273









Rôle N° RG 21/01577 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4IC







Syndic. de copro. LES CHAMPS D'AZUR





C/



[U] [H]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



SCP DENIS ASTRUC





SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON









Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 15 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03407.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES CHAMPS D'AZUR sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice , la Société EXPOSUD, sis [Adresse 17]



représenté par Me Denis ASTRUC de la SCP DENIS ASTRUC, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 





INTIME



Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 12]



représenté par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Amel CHEBEL, avocat au barreau de PARIS, plaidant 











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.







La Cour était composée de : 





Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller





qui en ont délibéré.







Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES





M. [U] [H] et son épouse Mme [C] [O] étaient propriétaires d'un terrain sis à Cagnes-sur-Mer d'une contenance de 2685 m², jouxtant la propriété de la SCI Les champs d'Azur, qui a entrepris la construction de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur.



Selon acte authentique du 31 mai 1989, M. et Mme [H] d'une part, M. [K] [Z] agissant au nom et pour le compte de la SCI Les champs d'Azur d'autre part, ont procédé à un échange de parcelles, après division des parcelles AX [Cadastre 19] et [Cadastre 21] appartenant à M. et Mme [H], selon document d'arpentage établi par M. [R], géomètre-expert :

- de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 19] en AX [Cadastre 7] et [Cadastre 8], 

-de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 21] en AX [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].



L'acte d'échange est le suivant :

« I - Monsieur et Madame [H] 

Cèdent à titre d'échange, en s'obligeant à toutes les garanties de fait et de droit à la SCI LES CHAMPS D'AZUR ce qui est accepté pour elle par Monsieur [Z] es qualités :

DESIGNATION









Sur la commune de [Localité 22]

Une parcelle de terre sise lieudit « [Localité 24] » cadastrée

' Section AX numéro [Cadastre 5] pour 1a 80ca

' Section AX numéro [Cadastre 6] pour 2ca

' Section AX numéro [Cadastre 7] pour 12ca

(...)

II ' LA SCI LES CHAMPS D'AZUR

En contrepartie de ladite cession de terrain concède au profit de Monsieur et Madame [H]

Cadastré section AX numéro [Cadastre 8] pour 45ca, [Cadastre 2] pour 6a 29ca, [Cadastre 3] pour 12a 68ca, [Cadastre 4] pour 6a 56ca et AX numéro [Cadastre 20] pour 71ca

« fonds dominant »

Sur la parcelle appartenant à la SCI LES CHAMPS D'AZUR sise à [Adresse 12]

cadastrée section AX numéro [Cadastre 18] pour 24a 71ca et AX numéro [Cadastre 1] pour 20a 91ca

« fonds servant »

Appartenant à ladite société par suite de l'acquisition reçue aux présentes minutes le 28 septembre 1988 publié au quatrième bureau des hypothèques de GRASSE le 13 décembre 1988 volume 88 P numéro 5167.

A titre de servitude réelle et perpétuelle une servitude de passage desservant la maison actuelle et les constructions pouvant être réalisées dans le futur sur ladite parcelle afin de rejoindre la voie publique à proximité.

Ce droit de passage s'exercera sur l'assiette du chemin d'accès figurant sur le plan ci annexé et qui traversera l'ensemble immobilier que la SCI LES CHAMPS D'AZUR doit édifier.

Elle bénéficiera à Monsieur et Madame [H] et leurs ayants droits pour un passage à pied et avec véhicules à moteur ».



L'ensemble immobilier en copropriété dénommé Les champs d'Azur, a été édifié par la SCI Les champs d'Azur au [Adresse 25] sur les parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. Les différents lots de la copropriété sont desservis par une voie privée cheminant dans la résidence depuis la voie publique.



En 2016, M. [U] [H] a déposé, avec trois autres pétitionnaires, un dossier de demande de permis de construire sur les parcelles cadastrées AX [Cadastre 20], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 8] et [Cadastre 16] pour la construction de trois villas après division du terrain, lequel projet a été autorisé par arrêté du maire de [Localité 22] du 28 juin 2016. Le syndicat des copropriétaires a fait un recours gracieux rejeté puis a saisi le tribunal administratif de Nice d'une requête en annulation du permis de construire qui a été rejetée par jugement du 30 octobre 1998.



Entre-temps, une nouvelle demande de permis de construire a été déposée, intégrant certains des griefs formulés à l'encontre du premier permis de construire. Ce projet a été autorisé par arrêté du 23 décembre 2016.



Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par exploit d'huissier du 19 juillet 2018, fait assigner M. [U] [H] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir dire que les travaux de création de quatre accès à sa propriété depuis le chemin privé appartenant à la copropriété, constituent une aggravation de la servitude consentie et ordonner la remise en état sous astreinte.



Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- rejeté la demande de jonction,

- jugé irrecevable comme formée devant le tribunal statuant au fond la demande tendant à faire déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir faute d'habilitation du syndic à agir en justice,

- jugé que les parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], constituent la moitié de l'assiette de la servitude de passage et sont intégrées à l'assiette de la servitude dont bénéficie M. [H],







- ordonné la publication de la décision aux services de publicité foncière d'Antibes,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'extinction de la servitude pour non usage,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de suppression des quatre portails,

- condamné le syndicat des copropriétaires à supprimer les emplacements de stationnement matérialisés par de la peinture blanche, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de soixante jours après la signification du jugement,

- débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [H] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le tribunal a retenu :

- qu'à la lecture de l'acte sous seing privé du 20 juin 1988, de l'état descriptif de division et règlement de copropriété Les champs d'Azur et de l'échange du 31 mai 1989, la commune intention des parties à l'acte d'échange du 31 mai 1989 était d'assurer la desserte de la maison actuelle et des constructions pouvant être réalisées dans le futur, que dès lors la servitude de passage a vocation à desservir non seulement la maison de M. [H], mais également les parcelles attenantes à ladite servitude devant supporter de nouvelles constructions, et notamment les parcelles cadastrées sections AX numéros [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 20], que la desserte de constructions nouvelles n'est donc pas une cause d'aggravation de la servitude,

- qu'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier que les portails sont tous implantés sur la propriété de M. [H] et pas sur la servitude,

- qu'il ne résulte pas des éléments produits que M. [H] ou ses ayants droit auraient cessé d'user de la servitude,

- que les emplacements de stationnement tracés entravent le libre accès aux propriétés de M. [H] et de ses ayants droit,

- que M. [H] ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires ait fait preuve de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière.



Par déclaration du 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



Vu les articles 544, 691, 693, 700, 702, 703, 707, 1189, 1192, 1231-1 et suivants, 1240 et suivants du code civil,

Vu l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution,



- rabattre l'ordonnance de clôture du 7 mai 2024 pour répliquer aux conclusions de l'intimé notifiées le 6 mai 2024,

- subsidiairement déclarer ces dernières irrecevables pour tardiveté,



- infirmer le jugement dont appel du tribunal judiciaire de Grasse du 15 décembre 2020 sur les chefs suivants :

« -Juge que les parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], constituent la moitié de l'assiette de la servitude de passage et sont intégrées à l'assiette de la servitude dont bénéficie [U] [H] ;

-Ordonne la publication de la décision à intervenir aux services de publicité foncière d'Antibes ;

-Déboute le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR de sa demande d'extinction de la servitude pour non usage ;

-Déboute le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR de sa demande de suppression des quatre portails ;

-Condamne le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR à supprimer les emplacements de stationnement matérialisés par de la peinture blanche, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 60 jours après la signification du présent jugement ;





-Condamne le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR à verser à [U] [H] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamne le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR aux entiers dépens ;

- Ordonne l'exécution provisoire »,

- juger que les parcelles du syndicat des copropriétaires cadastrées section AX n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises [Adresse 9] aménagées en trottoir et clôture ne sont ni grevées ni incluses dans l'assiette de la servitude conventionnelle de passage du 31 mai 1989 établie au profit du fonds [H] cadastré section AX n° [Cadastre 20], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 8], [Cadastre 16],

- juger que la servitude de passage du 31 mai 1989 au profit du fonds de M. [U] [H] est en tout état de cause éteinte depuis les détachements des parcelles AX n° [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15],

- juger que M. [U] [H] est sans droit ni titre sur les parcelles de la copropriété AX n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] ou, subsidiairement, que par ses aménagements et prétentions il aggrave la condition du fonds assujetti,

- condamner M. [U] [H] à remettre en état la clôture du syndicat des copropriétaires par la reconstruction du muret surmonté d'un grillage au niveau des quatre ouvertures illicites, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

- interdire à M. [U] [H], ainsi qu'à ses ayants droit, de réaliser tous autres travaux et aménagements sur les parcelles AX n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et à y circuler, à pied ou en voiture, sous astreinte de 500 euros par violation constatée,

- à titre infiniment subsidiaire, juger que l'emprise de la zone de stationnement en bordure Ouest de la voie intérieure du syndicat des copropriétaires est située en dehors de l'assiette de la servitude de passage,

- débouter M. [U] [H] de toutes ses demandes, fins de non-recevoir et conclusions reconventionnelles et d'appelant à titre incident,

- condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 5 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel et de première instance,

- confirmer le jugement dont appel pour le surplus.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :



Sur la révocation de l'ordonnance de clôture,

- qu'afin que le principe du contradictoire soit respecté, la cour saura rabattre l'ordonnance de clôture et recevoir les présentes conclusions qui répliquent à celles de M. [H] du 6 mai 2024, dont la rédaction est essentiellement nouvelle,

- qu'à défaut, ces dernières devront être écartées pour tardiveté,



Sur le caractère abusif des aménagements pratiqués et envisagés par M. [H] sur les parcelles AX [Cadastre 5] à [Cadastre 7],

- qu'il est écrit noir sur blanc dans l'acte constitutif que le terrain est cédé en échange de la constitution d'une servitude de passage et que la servitude de passage ne grève que les parcelles AX [Cadastre 18] (aujourd'hui n° [Cadastre 10]) et AX [Cadastre 1] (aujourd'hui n° [Cadastre 11]) mais pas les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7],

- que les deux plans annexés à la minute de cet acte authentique du 31 mai 1989, que M. [H] s'est bien gardé de produire jusqu'au 7 juin 2023, le confirment, comportant des couleurs différentes,

- que la volonté des parties y est clairement exprimée et, contrairement à ce qu'a apprécié le premier juge, elle n'est en rien contredite par les deux actes antérieurs évoqués par M. [H],

- que l'acte sous seing privé du 20 juin 1988 stipule un engagement de constituer une servitude sur la parcelle qui appartiendra à M. [Z], soit les parcelles AX [Cadastre 1] et [Cadastre 18],

- il était clairement dans les intentions des parties de ne pas grever le terrain cédé par les époux [H] à la future copropriété, d'une servitude, car cette cession était une modalité du paiement de la servitude grevant le fonds de la copropriété,

- il n'y est pas question au titre des travaux à réaliser, aucunement d'un trottoir, mais de canalisations, fourreaux, gaines de raccordement aux VRD,

- que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 13 janvier 1989 prévoit pareillement que la servitude s'exercera sur l'assiette du chemin d'accès figurant au plan annexé et que M. [Z] a projet d'établir sur sa propriété, soit les parcelles AX [Cadastre 1] et [Cadastre 18],

- que les nouveaux plans topographiques dressés les 17 janvier 2002 et 11 février 2020 ne confirment pas l'argumentaire de M. [H],

- ils n'ont pas été réalisés à son contradictoire,

- ces deux plans présentent l'un et l'autre une assiette de servitude à géométrie variable,

- qu'on croit comprendre au fil des pages de l'exposé de M. [H] qu'il considère être propriétaire du trottoir et du muret aménagés le long de sa propriété en fondant sa prétention sur sa prise en charge des travaux et sur une déclaration de M. [Z] en ce sens, mais cette vision des choses est contredite, par l'acte authentique constitutif et les actes antérieurs ainsi que par les plans qui y sont annexés,

- les parcelles n° [Cadastre 5] à [Cadastre 7] cédées à la copropriété n'ont pas fusionné avec l'ancienne parcelle [Cadastre 18] renumérotée [Cadastre 10] mais sont venues s'y accoler,

- le muret de clôture et le trottoir Est ont été aménagés sur les parcelles [Cadastre 5] à [Cadastre 7], c'est-à-dire sur le fonds de la copropriété,

- la limite séparative est donc située à l'extérieur du muret de clôture, côté [H],

- M. [H] ne peut pas tenter de se prévaloir d'une prescription acquisitive sur le trottoir Est et le muret de clôture au regard des oppositions manifestées dont il fait lui-même état qui ne lui permettent pas de justifier d'une possession paisible,

- que l'acte constitutif de servitude comporte des termes clairs et précis, dénués d'ambiguïté, que le premier juge a dénaturés,

- que l'acte authentique du 31 mai 1989 n'était nullement absurde,

- la servitude ne le prive pas de trottoir, car l'assiette de la servitude comprenait le trottoir Ouest, 

- M. [H] a eu de réelles contreparties puisqu'il pouvait raccorder son fonds aux VRD de la copropriété,

- M. [H] a pu détacher de son fonds en 2003 la parcelle AX [Cadastre 13] en la cédant à M. [E], et la parcelle AX [Cadastre 14] cédée à M. [Y], ces propriétés bénéficiant de l'accès prévu sur le plan annexé à l'acte authentique du 31 mai 1989,

- que la constance du descriptif de l'opération, renouvelé à trois occasions en onze mois avant la signature de l'acte authentique constitutif de la servitude, démontre également qu'aucune erreur matérielle n'a été commise par les rédacteurs,



Sur l'aggravation de la charge de la servitude,

- que M. [H] va au-delà de ce que lui autorise l'acte constitutif de servitude en élargissant l'assiette du passage et en souhaitant créer au moins neuf accès sur tout le linéaire de la limite séparative,

- qu'il est de jurisprudence constante que le propriétaire du fonds servant peut solliciter la condamnation du propriétaire du fonds dominant à démolir les ouvrages constitutifs d'une aggravation de la servitude (Civ. 2e, 6 mai 1976, Bull. civ. III, no 150. ' Civ. 3e, 11 févr. et 30 sept. 1998, RDI 1998. 608, obs. J.-L. Bergel ; Civ. 3e, 19 juill. 1995, RDI 1995. 716, obs. J.-L. Bergel ; Defrénois 1996. 798, obs. C. Atias),



Sur l'extinction de la servitude de passage,

- que M. [H] ne peut plus utiliser cette servitude de passage depuis 2003 puisque l'accès prévu en fond de propriété est dorénavant utilisé par les nouveaux propriétaires des parcelles détachées, MM. [E] et [Y],

- que le fonds de M. [H] n'est nullement enclavé puisque disposant d'un accès direct à la voie publique,

- que si M. [H] entend à nouveau diviser son fonds, il doit prévoir un accès sur son propre fonds, dans le cadre d'une servitude par destination du père de famille,

- que M. [H] se trompe lorsqu'il invoque l'article 709 du code civil en indiquant que si l'un des indivisaires bénéficiaires de la servitude en use, il permet aux autres indivisaires qui ne l'auraient pas utilisé, d'éviter sa prescription extinctive,



Sur les demandes reconventionnelles de M. [H],

- qu'il n'y a pas d'abus à contester les conditions d'exercice d'une servitude contraire à l'acte constitutif et qui aggravent les difficultés de stationnement pour l'ensemble d'une collectivité d'habitants,

- il n'a jamais été contesté à M. [H] son droit d'usage de la servitude d'accès jusqu'à ce qu'il cède ses deux parcelles à MM. [E] et [Y], comme prévu sur le plan de l'acte constitutif,

- l'évocation par M. [H] d'un projet de transaction proposé par le syndicat et par lequel celui-ci était prêt à lui accorder un nouveau passage, refusé par M. [H] qui en voulait quatre, montre bien que le syndicat ne lui est pas hostile,

- que M. [H] n'a subi aucun préjudice financier ou de manque à gagner qui soit imputable à la copropriété,

- le permis de construire, qu'il n'a pas mis à exécution, portait sur la construction de trois villas jumelées à construire, côté Nord de sa villa existante, et le refus de prorogation du permis de construire est fondé uniquement sur le manque d'une seule place de stationnement et l'absence d'un local à vélo,

- ses allégations sur la prétendue perte d'un autre projet côté Sud de sa propriété, qui n'a fait l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme à la connaissance de la copropriété, sont inopérantes,

- en invoquant par ailleurs des donations envisagées à des conditions fiscalement dorénavant moins favorables, M. [H] ne peut justifier d'un préjudice certain,

- les frais qu'il indique avoir engagés pour préparer ses différents projets ne sont à aucun moment justifiés, et pour cause puisqu'ils étaient supportés par le constructeur,

- M. [H] a cédé ses droits à une société SAS Les Bastides qui s'est vue transférer le 29 octobre 2018 le second permis de construire du 23 décembre 2016 et ne peut donc revendiquer pour lui-même l'indemnisation du prétendu préjudice subi par la SAS Les Bastides ; si les ventes au profit de la SAS Les Bastides ne se sont pas faites, ce sont pour des motifs non connus, qui peuvent être la non-obtention du financement ou par simple opportunité,

- que l'acte constitutif de servitude ne prévoit aucune interdiction de stationnement le long de la voie intérieure de la copropriété,

- M. [H] qui n'est pas copropriétaire, n'a aucune qualité pour demander une modification de ce règlement,

- la servitude de passage dont bénéficiait M. [H] est à son égard éteinte depuis la vente des parcelles détachées aux consorts [E] et [Y] en 2002 et 2003, et il ne dispose plus d'un droit de regard sur les conditions d'utilisation du passage,



A titre subsidiaire si l'analyse du jugement indiquant que les parcelles AX [Cadastre 5] à [Cadastre 7] correspondent à la moitié de l'assiette du droit de passage était confirmée,

- que les véhicules en stationnement côté Ouest de la voie sont en dehors de l'assiette de la servitude,

- la seconde moitié de l'assiette ne va pas jusqu'au trottoir opposé Ouest et laisse subsister un espace qui permet le stationnement des véhicules de la copropriété le long de celui-ci.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 mai 2024, M. [U] [H] demande à la cour de :



Vu l'acte sous seing privé du 20 juin 1988 et son plan annexé d'avril 1988 signé par les [H] et M. [Z], promoteur immobilier ainsi que ce même plan en couleur délivré par le géomètre-expert M. [R],

Vu l'acte authentique du 31 mai 1989 et son plan annexé,

Vu l'article 544 du code civil, Vu l'article 553 du code civil, Vu l'article 691 et suivants du code civil, Vu l'article 701 à 710 et suivants du code civil,

Vu l'article 1188 du code civil, Vu l'article 1231 et suivants du code civil,

Vu l'article 1240 et suivants du code civil, Vu l'article 32-1 du code de procédure civile,

Vu l'article 559 du code de procédure civile, Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article L. 131-1 du code de procédure civile d 'exécution, Vu la jurisprudence citée,



- juger d'une part, qu'il dispose d'un droit de passage à pied et à véhicules sur la totalité de la largeur et de la longueur du chemin privé jouxtant sa propriété, y compris donc sur les trottoirs, les parcelles AX n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], et plus généralement toutes parties communes,

- juger qu'il a le droit de créer depuis sa propriété de nouvelles voies d'accès sur le chemin privé afin de desservir d'éventuelles nouvelles constructions,

- juger qu'il est propriétaire des ouvrages qu'il a payés et dont le promoteur lui a donné quittance dans sa facture, dont le muret séparatif d'avec la SCI et le trottoir courant le long de sa propriété ainsi que des branchements en sous-sol, et qu'il en est de même pour ses ayants droit, chacun à hauteur de sa propriété,

- juger que M. [H] et ses ayants droit ont le droit de créer, de modifier ou d'aménager, depuis leur propriété, toutes voies d'accès, même nouvelles qu'ils estimeront appropriées à la desserte de leur propriété,



Par conséquent,

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sont intégrées à l'assiette de la servitude dont il bénéficie, en précisant, pour éviter toute ambiguïté, la composition du fonds servant ' à savoir les parcelles AX [Cadastre 10], AX [Cadastre 11], AX [Cadastre 5], AX [Cadastre 6] et AX [Cadastre 7] - et du fonds dominant ' à savoir les parcelles AX [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 20] et [Cadastre 13] à [Cadastre 16],

- confirmer le jugement en ce qu'il a « ordonné la publication de la décision à intervenir aux services de publicité foncière d'Antibes »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « débouté le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR de sa demande d'extinction de la servitude pour non usage »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « débouté le Syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR de sa demande de suppression des quatre portails »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « condamné le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR à supprimer les emplacements de stationnement matérialisés par de la peinture blanche, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 60 jours après la signification du présent jugement »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « condamné le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR à verser à [U] [H] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « condamné le syndicat des copropriétaires LES CHAMPS D'AZUR aux entiers dépens »,

- confirmer le jugement en ce qu'il a « ordonné l'exécution provisoire »,

- réformer le jugement en ce qu'il a « débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive »,



Et statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 50 000 euros au titre de dommages et intérêts pour abus de procédure, au titre de la première instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 609 119 euros pour procédure abusive au titre de l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires, l'évaluation de cette somme étant justifiée comme suit :

- 50 000 euros pour la prolongation de la durée pendant laquelle il n'a pu vendre son terrain,

- 50 000 euros pour la perte de ses permis durant la procédure d'appel,

- 400 000 euros pour la perte de valeur foncière de sa propriété, conséquence de l'appel dilatoire dans un contexte réglementaire nouveau,

- 109 119 euros de pertes financières,



En toute hypothèses,

- condamner le syndicat des copropriétaires à installer, à ses frais, à des emplacements qui ne portent pas atteinte à la facilité d'accès par lui depuis tout point de sa propriété, des panneaux, visibles depuis tout point de la voie de circulation interdisant le stationnement sur le chemin privé, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires à rétablir dans son règlement de copropriété l'interdiction de stationner sur le chemin privé et à la faire respecter par tous, membres du syndicat, ayants droit et tiers,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser et/ou à ses ayants droit la somme de 1 000 euros à chaque stationnement constaté par huissier de justice sur le chemin privé, constats d'huissier réalisés à l'initiative de M. [H] et/ou de ses ayant droit, aux frais du syndicat et mandater tout huissier à faire enlever les véhicules des contrevenants, toujours aux frais du syndicat, à l'initiative de M. [H] et/ou de ses ayants droit,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,







- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes formulées tant en première instance qu'en appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance et à ceux nécessaires à l'exécution de l'arrêt à intervenir,

- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir aux services de publicité foncière d'Antibes aux frais du syndicat des copropriétaires, en précisant que le fonds dominant est constitué des parcelles suivantes : AX [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 20] et [Cadastre 13] à [Cadastre 16],

- juger que la formule « constituent la moitié de l'assiette de la servitude de passage » est erronée tout en confirmant que les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sont intégrées à l'assiette de la servitude dont il bénéficie.



M. [U] [H] soutient pour l'essentiel :



Sur l'assiette de la servitude de passage,

- qu'il ressort de l'acte du 31 mai 1989 qu'il dispose d'un droit de passage à pied et à véhicules sur tout le chemin d'accès, sa longueur et sa largeur, y compris donc les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], permettant aux deux propriétés - celle du syndicat des copropriétaires et la sienne - longée par le chemin privé, d'accéder à la voie publique,

- aucune autre lecture n'est possible, la SCI ne possédant qu'un seul chemin privé permettant d'accéder à la voie publique,

- il est effectivement nécessaire de franchir les parcelles AX [Cadastre 5] à [Cadastre 7] pour accéder à ce chemin et subséquemment à la voie publique,

- le syndicat des copropriétaires se réfère à des citations apocryphes, qui ne se trouvent pas dans l'acte authentique,

- les parties prévoyantes, avaient déjà écrit dans l'acte sous seing privé du 20 juin 1988 que « M. [Z] s'engage en cas de réalisation de la promesse de vente susvisée à constituer sur la parcelle qui lui appartiendra au profit de la parcelle propriété de M. et Madame [H] une servitude de passage desservant la maison actuelle et les constructions pouvant être réalisées dans le futur sur ladite parcelle » et cette « parcelle qui lui appartiendra », c'est celle que M. [H] cédait à la SCI, [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7],

- l'assiette de la servitude ne peut que concerner l'ensemble du chemin privé, car s'il ne pouvait pas passer sur les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], il ne peut pas accéder à sa propriété,

- que les trottoirs font bien partie du chemin privé et donc de la servitude par référence à l'article 696 du code civil, selon lequel « Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user »,

- que l'acte authentique n'évoque nulle part, une servitude de tréfonds,

- que par ses allégations, le syndicat des copropriétaires vient reconnaitre que la servitude existe sur les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], mais qu'elle aurait été aggravée,

- le syndicat des copropriétaires en a d'autant plus conscience qu'il a reconnu aux époux [Y] et [E] une servitude depuis les ventes effectuées en 2002 et 2003,

- pour se justifier d'avoir reconnu aux époux [Y] et [E] - dont le titre de servitude est le même - un droit de passage, qu'il lui refuse, le syndicat des copropriétaires imagine qu'une exception aurait été prévue pour eux sous la forme d'un petit carré bleu sur le plan annexé, alors que ce petit carré n'est documenté par aucune indication graphique ou textuelle et ne se situe pas à la hauteur de la propriété [Y],

- que selon l'article 709 du code civil, « Si l'héritage en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l'un empêche la prescription à l'égard de tous », si bien que la servitude n'est pas éteinte,

- le titre de servitude est utilisé par les époux [Y] et [E] depuis 2002 et 2003 en qualité de ses ayants droit,

- le syndicat des copropriétaires lui adresse trimestriellement un décompte de charges au titre de sa « servitude de passage », attestant donc de l'utilisation par lui de la servitude,

- qu'il a le droit de créer des ouvertures sur son muret en limite de sa propriété avec Les champs d'Azur et donnant sur le chemin privé,

- l'article 697 du code civil prévoit que « Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver »,

- en 1988, M. [Z] et les [H] ont convenu que les [H] soient propriétaires des ouvrages financés (trottoir et muret),





- jamais, les époux [H] n'auraient édifié une clôture sur le muret s'il eut appartenu à la copropriété, et ce sont eux qui, depuis trente-deux ans entretiennent le trottoir et le muret,



Sur la suppression des marques de peinture matérialisant les emplacements de parking sur le chemin privé,

- que la cour la confirmera,

- qu'il faut ajouter que cette condamnation implique nécessairement que les copropriétaires du syndicat des copropriétaires et leurs ayants droit n'ont pas le droit de stationner sur le chemin privé, objet de la servitude de passage, afin de ne rien faire qui puisse diminuer l'usage de la servitude ou le rendre plus incommode,



Sur sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- que le syndicat des copropriétaires a agi en parfaite mauvaise foi, se sachant dépourvu de tout moyen valide alors qu'il savait devoir une servitude de passage,

- le litige résulte uniquement de la volonté du syndicat des copropriétaires de pérenniser des stationnements illégaux qu'il a imposés depuis les années 2000,

- la réelle volonté du syndicat des copropriétaires est révélée par sa demande subsidiaire concernant le droit de stationner sur le côté Ouest du chemin privé,

- le syndicat des copropriétaires a mis en 'uvre une stratégie juridique délibérément dilatoire dans l'espoir de gagner par l'usure du temps, ce qu'il savait ne pouvoir gagner devant les prétoires et plus spécifiquement de pérenniser ses stationnements,

- que l'appel est également abusif,

- que le 25 juillet 2021 le permis de construire délivré le 26 juin 2016, est devenu caduc, ce qui implique la nécessité de rebâtir le projet depuis zéro, avec les dépenses et démarches inhérentes, auxquelles s'ajoute la perte de valeur des terrains avec les changements intervenus sur le contexte réglementaire depuis le précédent permis obtenu, ne permettant plus de construire que deux villas sur son terrain au lieu de cinq précédemment,

- pour la partie Nord de ses terrains, il avait signé en 2018 trois promesses de vente pour 200 000 euros chacune, que ces ventes ont été annulées du fait de l'assignation,

- pour la partie Sud, le constructeur avait recruté deux clients, prêts à signer pour un montant de 200 000 euros chacun,

- qu'en plus du préjudice moral d'avoir été empêché de disposer de son patrimoine et le répartir entre ses trois enfants et deux petits-enfants, il subit un préjudice supplémentaire pour n'avoir pu profiter en temps voulu de l'abattement de l'impôt sur les donations pour eux,

- qu'en réalité il a été contraint de renoncer définitivement à son projet par la faute du syndicat des copropriétaires et que la perte de chance de vendre à hauteur de 600 000 euros, initialement temporaire, est devenue une perte définitive,

- que la chronologie de l'assignation et de la déclaration d'appel établit que les actions du syndicat des copropriétaires sont l'unique cause de l'échec commercial de son projet et donc de ses préjudices,



Sur la rectification des deux erreurs matérielles contenues dans le jugement,

- qu'il n'a pas pu publier le jugement à la publicité foncière car le juge de première instance a décrit en ces termes les parcelles du fonds dominant : « AX [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 20] », alors que la parcelle [Cadastre 3] n'existe plus, ayant été divisée en quatre parcelles cadastrées AX [Cadastre 13] à [Cadastre 16],

- que le tribunal a écrit dans son jugement que « les parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], constituent la moitié de l'assiette de la servitude de passage et sont intégrées à l'assiette de la servitude dont bénéficie [U] [H] », alors que ces parcelles ne constituent pas la moitié de l'assiette de la servitude de passage,

- cette précision est importante, car la partie adverse a beau jeu de se saisir de cette erreur matérielle pour revendiquer le droit de continuer à stationner des véhicules sur la seconde moitié de l'assiette,

- une telle interprétation reviendrait à dénaturer l'acte authentique de 1989, qui n'a rien prévu de tel et le priverait de l'usage d'une partie conséquente du chemin privé.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 7 mai 2024. Cependant à l'audience, les parties ont convenu de la révocation de l'ordonnance de clôture afin d'admettre les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en réplique aux conclusions adverses du 6 mai 2024, et une nouvelle clôture est intervenue, avec leur accord, le 21 mai 2024, avant l'ouverture des débats.

La décision sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.





MOTIFS de la DECISION





Sur l'étendue de la saisine de la cour



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.



Sur la servitude conventionnelle



Le syndicat des copropriétaires soutient :

- principalement que cette servitude ne porte pas sur les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7],

- subsidiairement qu'elle est éteinte,

- plus subsidiairement que les conditions d'utilisation de cette servitude caractérisent une aggravation de la servitude,

- plus subsidiairement encore que les emplacements de stationnement ne sont pas situés sur l'assiette de la servitude.



M. [H] oppose une lecture différente de l'acte authentique constitutif de la servitude conventionnelle, la persistance de l'usage par lui-même et/ou ses ayants droit de cette servitude telle que prévue dans l'acte authentique et demande la rectification d'erreurs du jugement.



Selon les dispositions de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les articles qui suivent.



Les articles 688 et 689 du même code, énoncent que les servitudes sont ou continues, ou discontinues, apparentes ou non apparentes, en précisant leur définition.



L'article 691 du même code précise que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.



La servitude de passage constitue une servitude discontinue et ne peut donc que s'établir par titre.



L'article 697 du code civil permet à celui auquel est due une servitude, de faire tous les ouvrages nécessaires pour un user et pour la conserver.



L'article 701 du code civil énonce que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.



Selon les dispositions de l'article 703 et du code civil, les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user.





L'article 704 énonce qu'elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu'on puisse en user, à moins qu'il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l'extinction de la servitude, ainsi qu'il est dit à l'article 707 par non-usage pendant trente ans.



Sur l'assiette de la servitude



Il est vérifié que l'acte constitutif de la servitude conventionnelle de passage du 31 mai 1989, ne vise que les parcelles AX [Cadastre 18] et [Cadastre 1] aujourd'hui AX [Cadastre 10] et [Cadastre 11] appartenant au syndicat des copropriétaires, comme fonds dominant, et pas les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], objet de l'échange au profit de la SCI Les champs d'Azur, qui a créé la copropriété.



Cependant, il ressort de la comparaison des actes établis antérieurement et de la configuration des lieux, que l'assiette de la servitude de passage ne peut se situer que sur le chemin qualifié de privé, correspondant notamment aux parcelles cadastrées AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], objet de l'échange.



En effet, l'acte sous seing-privé du 20 juin 1988 entre M. et Mme [H] d'une part et M. [K] [Z] d'autre part, alors bénéficiaire d'une promesse de vente portant sur les parcelles AX [Cadastre 18] et [Cadastre 1] et l'état descriptif de division et règlement de copropriété établi par la SCI Les champs d'Azur représentée par M. [K] [Z] sur les parcelles cadastrées AX [Cadastre 1] et [Cadastre 18], le 13 janvier 1989, faisant référence à cet acte sous seing-privé d'échange de parcelles, font état en contrepartie de l'échange, de la constitution « d'une servitude de passage desservant la maison actuelle et les constructions pouvant être réalisées dans le futur sur ladite parcelle (') sur l'assiette du chemin d'accès figurant au plan ci annexé et que Monsieur [Z] a projet d'établir sur sa propriété ».



Or, le chemin d'accès qualifié de « chemin privé » dans les procès-verbaux de constat d'huissier établis à la requête du syndicat des copropriétaires, bordé d'un trottoir de chaque côté, longe précisément la propriété [H] et se situe notamment sur les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], objet de l'échange.



C'est ce qui est confirmé aussi par le plan en couleurs annexé à l'acte d'échange, qui représente la propriété de la SCI Les champs d'Azur (sans préciser qu'elle est constituée par les parcelles AX [Cadastre 1], [Cadastre 18] et [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]), la propriété [H] et entre les deux, l'assiette du chemin d'accès en bleu, laquelle est plus large, intègre les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et va au-delà sur la parcelle immédiatement voisine cadastrée AX [Cadastre 18] visée avec la parcelle AX [Cadastre 1] dans l'acte constitutif.



Il convient donc de dire que la servitude conventionnelle de passage constituée par l'acte d'échange du 31 mai 1989 avec pour fonds dominants les parcelles cadastrées AX [Cadastre 18] et [Cadastre 1], a pour assiette le chemin d'accès de la copropriété dénommée Les champs d'Azur depuis le [Adresse 12], intégrant les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], également fonds dominants.



Le jugement appelé sera confirmé sur ce point sauf à reformuler le dispositif de la décision.



Sur l'extinction de la servitude



Il est prétendu que depuis les détachements des parcelles AX [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] en 2003, M. [H] ne peut plus utiliser la servitude de passage.



Or, il est établi que M. [H] use et n'a jamais cessé d'user de la servitude de passage instituée à son profit par l'acte authentique d'échange du 31 mai 1989, ce que lui reproche d'ailleurs le syndicat des copropriétaires, qui a attaqué le permis de construire obtenu sur les parcelles appartenant à M. [H], et fait établir un procès-verbal de constat d'huissier du 19 juin 2018 comparativement au procès-verbal du 22 novembre 2016, s'agissant de la création de nouvelles ouvertures sur le chemin d'accès.









En outre, M. [H] démontre qu'il est destinataire d'appels de fonds adressés par le syndicat des copropriétaires, au titre de la servitude de passage, tel que précisé dans les appels de fonds.



Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande tendant à l'extinction de la servitude conventionnelle et le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur l'aggravation de la servitude



Le syndicat des copropriétaires qui prétend que l'ouverture de nouveaux accès sur le chemin privé, aggrave la servitude conventionnelle, réclame la remise en état sous astreinte et l'interdiction de travaux et de circulation sous astreinte.



Il est constaté que l'acte constitutif de la servitude stipule : « une servitude de passage desservant la maison actuelle et les constructions pouvant être réalisées dans le futur sur ladite parcelle afin de rejoindre la voie publique à proximité », « ladite parcelle » renvoyant aux fonds servants désignés, à savoir « AX numéro [Cadastre 8] pour 45ca, [Cadastre 2] pour 6a 29ca, [Cadastre 3] pour 12a 68ca, [Cadastre 4] pour 6a 56ca et AX numéro [Cadastre 20] pour 71ca ».



Ainsi aucune limitation n'y apparaît quant au nombre de constructions, devant bénéficier de la servitude conventionnelle de passage.



A cet égard, il est relevé que l'acte constitutif de la servitude qui concède également « une servitude d'usage des VRD, réseaux d'équipement et parties communes réalisées sur la propriété », précise que « les travaux de VRD, branchements aux réseaux et clôture seront effectués par la SCI Les champs d'Azur aux frais de Monsieur [H] qui s'y oblige, Madame [H] en étant totalement exonérée ». L'acte décrit ensuite la clôture comme devant être constituée d'un muret d'une hauteur de deux rangées d'agglos surmonté d'un grillage plastifié.



Il en ressort que le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher à M. [H] d'avoir opéré des ouvertures dans le muret, qui de surcroît a été édifié à ses frais, afin de pouvoir user de la servitude de passage, ni d'avoir créé un bateau sur le trottoir, au niveau de chaque ouverture.



Dès lors l'aggravation de la servitude conventionnelle n'est pas démontrée et le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes de remise en état, et tendant à ce qu'il soit fait interdiction de travaux et de circulation. Le jugement appelé sera confirmé sur ce point.



Sur les emplacements de stationnement



Il est prétendu qu'ils ne se situent pas sur l'assiette de la servitude de passage.



Il est constaté que l'acte constitutif de la servitude stipule : « Ce droit de passage s'exercera sur l'assiette du chemin d'accès figurant sur le plan ci annexé et qui traversera l'ensemble immobilier que la SCI LES CHAMPS D'AZUR doit édifier ».



Il en ressort nécessairement que le stationnement sur l'assiette du chemin d'accès caractérise une entrave à l'exercice de la servitude de passage, et est prohibé.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à supprimer les emplacements de stationnement matérialisés par de la peinture blanche, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de soixante jours après la signification du jugement.



Etant constaté que la désignation des parcelles a changé, il convient d'actualiser les fonds dominants et les fonds servants, afin de permettre la publication du présent arrêt confirmant l'existence d'une servitude conventionnelle et sa persistance.



Les fonds dominants sont désormais désignés : AX [Cadastre 10] (ex AX [Cadastre 18]), [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7],





Quant aux fonds servants, ils étaient initialement désignés AX [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 20], mais il est justifié que la parcelle AX [Cadastre 3] a été divisée en les parcelles AX [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16], selon document d'arpentage publié le 21 octobre 2002.



Sur les demandes reconventionnelles de M. [H]



M. [H] réclame la condamnation du syndicat des copropriétaires :

- à installer des panneaux interdisant le stationnement sur le chemin privé, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours,

- à rétablir dans le règlement de copropriété l'interdiction de stationner sur le chemin privé et à la faire respecter par tous,

- à payer une astreinte de 1 000 euros à chaque stationnement constaté par huissier de justice sur le chemin privé,

- à assumer les frais de recours à un huissier pour faire enlever les véhicules des contrevenants, à son initiative et/ou celle de ses ayants droit,

- à payer la somme de 50 000 euros réclamée en première instance et 609 119 euros en cause d'appel, pour procédure abusive.



Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.



En l'espèce, il est relevé que les parcelles litigieuses cadastrées AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] ne sont pas visées dans l'acte constitutif de servitude. En 2003, une discussion s'est élevée au sujet de l'ouverture d'un accès à ce chemin privé par M. [Y] devenu propriétaire de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 14], issue de la division de la parcelle AX [Cadastre 3] bénéficiaire de la servitude de passage. Le présent litige fait suite au projet de M. [H] de diviser encore sa propriété et d'ouvrir de nouveaux accès sur le chemin privé.



En l'état de la nécessaire interprétation de l'acte constitutif de la servitude conventionnelle, objet de la présente action en justice, il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaires a abusé de son droit d'agir en justice comme de son droit d'interjeter appel, dans une intention de nuire à M. [H]. Aucune pièce ne vient étayer la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires ou une légèreté particulièrement blâmable.



M. [H] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts sans qu'il soit besoin d'examiner le préjudice consécutif allégué, et le jugement sera confirmé sur ce point. Il sera aussi débouté de sa demande formée en cause d'appel.



En application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.



Il est démontré par procès-verbal de constat d'huissier établi le 10 janvier 2023, que de nombreux véhicules sont stationnés sur le chemin privé, assiette de la servitude de passage, sans qu'il soit visible si sont toujours présents les emplacements de stationnement, dont le jugement appelé a ordonné la suppression avec exécution provisoire.



Cela justifie que le syndicat des copropriétaires soit contraint à faire respecter cette interdiction de stationnement et soit condamné sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois, à installer un panneau interdisant le stationnement sur le chemin privé.



De même, le syndicat des copropriétaires étant tenu de faire respecter l'interdiction de stationnement pour ne pas entraver l'exercice de la servitude de passage, il est justifié de le condamner à payer une astreinte provisoire de 1 000 euros à chaque stationnement constaté par commissaire de justice sur le chemin privé.



En revanche, M. [H] qui ne fait pas partie de la copropriété Les champs d'Azur ne peut exiger la modification du règlement de propriété, pour y insérer une clause d'interdiction de stationnement sur le chemin privé.



Enfin, l'huissier, aujourd'hui commissaire de justice est chargé, seul ou avec le recours de la force publique de procéder à l'exécution forcée des décisions de justice, ce qui impose l'obtention préalable d'une décision ordonnant l'enlèvement d'un véhicule, si bien que M. [H] ne peut prospérer dans cette demande.



Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que les frais irrépétibles.



En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge de M. [H].



La publication de la décision sera ordonnée auprès du service de la publicité foncière d'Antibes.





PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement entrepris sauf à reformuler le dispositif concernant l'assiette de la servitude conventionnelle ;



Dit que la servitude conventionnelle de passage constituée par l'acte d'échange du 31 mai 1989 avec pour fonds dominants les parcelles cadastrées AX [Cadastre 18] et [Cadastre 1], a pour assiette le chemin d'accès de la copropriété dénommée Les champs d'Azur depuis [Adresse 23], intégrant les parcelles AX [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], également fonds dominants ;



Ordonne la publication de la présente décision auprès du service de la publicité foncière d'Antibes, les fonds dominants étant les parcelles cadastrées AX [Cadastre 10], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et les fonds servants étant les parcelles cadastrées AX [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 4] et [Cadastre 20] ;



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur sis à [Localité 22], représenté par son syndic, à installer un panneau interdisant le stationnement sur le chemin privé, sous astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard, à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur sis à [Localité 22], représenté par son syndic, à payer une astreinte provisoire de 1 000 euros (mille euros) à chaque stationnement constaté par commissaire de justice sur le chemin privé ;



Déboute M. [U] [H] de ses autres demandes ;



Déboute M. [U] [H] de sa demande de dommages et intérêts en cause d'appel ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur sis à [Localité 22], représenté par son syndic, aux dépens d'appel ;













Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les champs d'Azur sis à [Localité 22], représenté par son syndic, à payer à M. [U] [H], la somme de 6 000 euros (six mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 559, code civil 1192, code civil 710, code civil 696, code civil 1189, code de procedure civile L131-1, code civil 686, code civil 700, code civil 689, code civil 703, code civil 697, code civil 553, code civil 693, code civil 702, code civil 1188, code civil 707, code civil 691, code civil 709, code civil 701, code civil 688). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 3 septembre 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 25/17431

  en commun : code civil 686, code civil 689, code civil 703, code civil 697, code civil 702, code civil 691, code civil 688

• 13 novembre 2025 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 22/02684

  en commun : code civil 710, code civil 686, code civil 689, code civil 703, code civil 701, code civil 688

• 29 janvier 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 24/00278

  en commun : code civil 686, code civil 700, code civil 703, code civil 697, code civil 691, code civil 701, code civil 688

• 19 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Grenoble · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/02967

  en commun : code civil 686, code civil 689, code civil 697, code civil 707, code civil 691, code civil 688

• 7 août 2026 · Tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00843

  en commun : code civil 686, code civil 689, code civil 702, code civil 707, code civil 691, code civil 688

• 22 mai 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/04047

  en commun : code civil 689, code civil 697, code civil 693, code civil 702, code civil 691, code civil 688

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00187

  en commun : code civil 686, code civil 703, code civil 707, code civil 691, code civil 701, code civil 688

• 9 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Tours · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/20021

  en commun : code civil 710, code civil 689, code civil 703, code civil 691, code civil 688

Mise à jour de la source le 2024-09-23T22:00:00.000Z.