Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 2, 17 juin 2025, n° 19/01155

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER



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N° RG 19/01155 - N° Portalis DBYB-W-B7D-L5A6
Pôle Civil section 2

Date : 17 Juin 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEURS

Monsieur [J] [X]
né le 11 Novembre 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]


Madame [P] [U] épouse [X] 
née le 17 Septembre 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER





DEFENDERESSES

Madame [C] [A]
née le 27 Février 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Grégory CRETIN de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. MONTPELLIERAINE D’ADMINISTRATION DE BIENS, exerçant sous
l’enseigne MAB PLANCHON, N° RCS 414 920 884 Montpellier, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis, dont le siège social est sis EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE MAB PLANCHON SARL [Adresse 4]


représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER et par Me Marie LESSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE






COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juges : Cécilia FINA-ARSON
 

assistés de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Avril 2025 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 17 Juin 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Juin 2025



RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 13 avril 2015, M. [J] [X] et Mme [P] [U] épouse [X] ont acquis de Mme [C] [A], un appartement et un réduit situés en rez de chaussée , les lots n° 3 et n° 12 d'une copropriété -cadastrée section BR n° [Cadastre 1]-, au [Adresse 5] à [Localité 2], pour un prix de 47 000 euros.

Aux termes de cet acte de vente notarié, Mme [C] [A] a déclaré de manière erronée qu’il n’existe aucune procédure en cours engagée par le syndicat de copropriétaires ou à son encontre ; toujours à ce même acte de vente, la SARL Montpellieraine d’administration de biens a omis de transmettre des états datés à jour de l’existence de procédures judiciaires.

C’est dans ce contexte - ayant vainement sollicité de la venderesse la résolution amiable de la vente-, que par acte d’huissier délivré les 14 et 15 février 2019, au visa des articles anciens 1109, 1110, et 1116 du code civil, les époux [X] ont assigné Mme [C] [A] et la SARL Montpellieraine d’administration de biens aux fins d’annulation de la vente du 13 avril 2015 et en indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance du 4 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer sollicité par Mme [C] [A] et la SARL Montpellieraine d’administration de biens.

Par dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 7 janvier 2025, au visa des articles anciens1109, 1110, 1116, 1382 du code civil, et sous bénéfice de l’application de l’exécution provisoire, M. [J] [X] et Mme [P] [U] épouse [X] réclament du tribunal le rejet des demandes des défendeurs ainsi que 
- l’annulation de la vente reçue le 13 avril 2015 par Maître [W], notaire associé de la SCP Storck -Vergne -[W]-, ayant porté sur les lots n° 3 et n° 12 d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété au [Adresse 5] à [Localité 2],
- la condamnation in solidum de Mme [C] [A] et de la SARL Montpellieraine d’administration de biens à leur payer, avec intérêts de droit à compter de la date de l'assignation introductive d'instance les sommes de 
∘ 47 000,00 euros au titre de la restitution du prix d'acquisition des lots précités, 
∘ 27 739,79 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation des différents préjudices subis du fait de la vente et de son annulation, ladite somme se décomposant en taxes foncières pour 4 266,17 euros, des indemnités d'assurances pour 708,57 euros et des honoraires d'agence pour l'acquisition du bien pour 5 000 euros, des charges de copropriété au 29/02/2024 pour 6 944,69 euros, le coût des travaux réalisés dans le studio pour 3 302,93 euros, honoraires de gestion exposés au 15/06/2022 pour 2 517,37 euros et un préjudice moral évalué à 5 000 euros,
∘ 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
- d’ordonner qu’ils conservent l'intégralité des fruits perçus entre le 1er août 2015 et la date de l'assignation introductive d'instance et la publication du présent jugement au Service de la publicité foncière de [Localité 2] aux frais, in solidum, des défendeurs.


Par dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 30 juillet 2024, au visa des articles 1109, 1116 anciens,1338 ancien et 1182, 549 et 550 du code civil, Mme [C] [A] réclame du tribunal :

- à titre principal, de déclarer que le grief de dol fondant la demande en annulation de l’acte de vente du 13 avril 2015 n’est aucunement constitué, faute d’éléments personnel, matériel, intentionnel et déterminant, et de rejeter les demandes des époux en annulation de l’acte de vente, en restitutions et indemnisations et à défaut d’ordonner que le Syndic de copropriété MAB Planchon sera appelé à la relever et garantir de toutes les conséquences pécuniaires liées à l’annulation de l’acte de vente, 
 - à titre subsidiaire, s’il est fait droit à la demande des requérants quant aux demandes en restitutions et indemnisations, d’ordonner alors la restitution par les mêmes des fruits perçus, à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée du 13 mai 2015, et de rejeter les demandes en réparation de leur préjudice moral et restitution du prix, faute de justification de l’état du bien et de l’absence de dégradations, remboursement des travaux qui ne sont pas justifiés à hauteur de 826 ,44 euros faute de preuve de rattachement au bien concerné, ainsi qu’en restitution de la taxe foncière, sauf à l’exposer à un double paiement et si par extraordinaire il est fait droit à l’annulation de la vente, qu’il appartiendra aux requérants de solliciter le dégrèvement auprès de l’administration fiscale, 

- en tout état de cause, de condamner les époux [X] à payer aux “requérants la somme de 5 000 euros chacune” au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens qui comprendront les frais d’expertise.



Par conclusions notifiées le 12 janvier 2024 par R.P.V.A. au visa des articles 5 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil, la SARL Montpellieraine d’administration de biens demande au tribunal de débouter les requérants de leurs demandes après avoir constaté l’absence de leur préjudice actuel, et surabondamment, l’absence de faute de la SARL MAB Planchon, et l’absence de tout préjudice en lien avec les mentions contenues dans l’état daté du 27 mars 2015 ainsi que celle du lien causal permettant la mise en jeu de sa responsabilité. 
A titre reconventionnel, la SARL Montpellieraine d’administration de biens demande au tribunal de condamner solidairement les époux [X] de lui payer 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.


En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M. [J] [X] et Mme [P] [U] épouse [X], et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par Mme [C] [A] et par la SARL Montpellieraine d’administration de biens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025 avec une audience de plaidoirie prévue le 8 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 et prorogée au 17 juin 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Les époux [X] sollicitent la résolution de la vente sur le fondement du dol concernant l'appartement et un appentis situés au rez de chaussée, leurs lots n°3 et n°12, de la copropropriété ; ils invoquent au soutien de leur demande avoir été tenus dans l’ignorance de l’existence de procédures judiciaires issues du litige entre M. [F] [R] et la copropriété. 
Ils affirment d’une part que Mme [C] [A] avait nécessairement connaissance de l’assignation délivrée par M. [F] [R] plus d’un an avant la vente, qu’en sa qualité de copropriétaire ayant été rendue destinataire d’une convocation à l’assemblée générale du 13 mai 2015 dont l’ordre du jour mentionnait clairement la procédure judiciaire opposant le syndicat des copropriétaires à M. [R], elle ne les en avait pourtant pas informés.
Ils estiment qu’il s’agit là d’une dissimulation dolosive. Selon eux, cette réticence à les renseigner sur la procédure judiciaire a vicié leur consentement en ce qu’ils n’auraient pas acquis ces lots de copropriété s’ils en avaient été informés. 
Ils soulignent d’autre part que le dol commis par Mme [C] [A] a été corroboré par le caractère mensonger des états datés transmis par la SARL Montpellieraine d’administration de biens, un professionnel qui a failli aux obligations imposées par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 et qui a tout autant omis de porter à leur connaissance les procédures initiées par M. [F] [R] notamment du fait de l’obstruction de la seule fenêtre de son local par leur appentis, le lot n°12 de la copropriété. 

Avant tout développement sur le bien-fondé du dol allégué, au regard de la vente du 13 avril 2015 des deux lots de copropriété au rez de chaussée de l’ensemble immobilier, il convient de relever la chronologie des procédures judiciaires introduites par M. [F] [R] au regard de celle introduite par les époux [X] :
∘ 23 mai 2014, assignation en référé par M. [F] [R] du syndicat des copropriétaires pour des motifs d’infiltrations d’eau en provenance du mur de la copropriété,
∘ 4 septembre 2014, le prononcé de l’ordonnance de référé aux fins d’expertise,
∘ 19 mars 2015, seconde assignation en référé par M. [F] [R], aux fins de compléter la mission confiée à l’expert et l’étendre à l’obstruction de la vue donnant sur la cour intérieure de l’immeuble,
∘ 2 mars 2018, assignation devant le tribunal judiciaire de la SARL Montpellieraine d’administration de biens, par M. [F] [R], en paiement d’une somme totale dépassant 870 000 euros,
∘ 14 et 15 février 2019, assignation des époux [X] introduisant la présente instance,
∘ 5 mai 2021, jugement du tribunal judiciaire de Montpellier, condamnant la SARL Montpellieraine d’administration de biens à payer à M. [F] [R] 11 707, 50 euros et condamnant ce dernier à payer 1707,50 euros au syndicat ; M. [F] [R] a relevé appel du jugement,
∘ 28 novembre 2023, arrêt de la cour d’appel de Montpellier ayant notamment confirmé le jugement rendu le 5 mai 2021, devenu définitif au vu du certificat de non-pourvoi n°2024-3743.




Sur la demande de nullité de la vente pour dol
L'article 1116 du code civil, dans sa version applicable à la date de la vente du 13 avril 2015, prévoit : «Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ».

Au soutien de leur demande en condamnation des défendeurs pour dol, les époux [X] produisent une jurisprudence de la Cour de cassation : son arrêt du 23 septembre 2020, -affaire19-18.598-, portant sur des faits d’espèce d’une nature bien différente avec ceux de la présente espèce : soit le silence du vendeur, la société Marignan, qui a sciemment dissimulé, avant la vente, l’irrégularité d’un projet immobilier au regard des règles d’urbanisme sur l’éventuelle inconstructibilité/restriction du droit d’aménager le terrain vendu, résultant du plan de prévention des risques naturels. 
Jurisprudence d’une nature et d’une gravité sans vraiment d’analogie avec les faits de la présente affaire, car, ainsi que les époux [X] l’ont décrit en page 6 et 7 de leurs dernières écritures, ils ont souhaité “effectuer un investissement locatif [...]”, “un investissement sans risque”, ce qu’au final l’expérience et le réel leur ont permis de réaliser.

La réticence dolosive suppose toujours un élément intentionnel et il appartient aux requérants de démontrer la faute intentionnelle de Mme [C] [A] qui en qualité d’auteur de manoeuvres, mensonges ou réticences, a agi intentionnellement pour les tromper. 
A l’acte de vente figurent, certes, les libellés “Néant” quant aux procédures en cours, et celle encore “Le vendeur déclare qu’à sa connaissance il n’existe aucune procédure en cours engagée par le syndicat [...]”.
Il eut été évidemment plus sérieux de la part de la venderesse d’être attentive lors d’une lecture rigoureuse et complète de l’ensemble des mentions -dont celle de “la procédure [R]”- portées aux procès-verbaux des assemblées du syndicat des copropriétaires dont elle a été rendue destinataire.
Mais sans l’exonérer de l’inexactitude des deux déclarations reprises plus haut, il ressort toutefois des éléments du dossier, qu’au rang des pièces remises aux acquéreurs, dès avant l’acte de vente, se trouvent les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et qu’il s’évince de la lecture du procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 30 avril 2013, une 13ème résolution adoptée qui donne l’autorisation d’ester dans un contentieux “[R]: M. [J] [X] et Mme [P] [U] épouse [X] ont eux aussi manqué d’attention dans leur lecture de ce document, s’agissant de l’existence dès 2013 d’une procédure “[R]”. 

Aucun élément sérieux illustre l’intention délibérée de Mme [C] [A] de tromper sciemment les époux [X] avant l’acte de vente.
Les époux [X] ne démontrent pas davantage le fait que cette information était déterminante pour eux, de telle façon que s'ils l'avaient connue, ils n'auraient pas accepté son offre. En violation des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, ils ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils allèguent en page 7 de leurs conclusions n°3 : que leur notaire “ait interrogé à plusieurs reprises Madame [A] sur ce point”. Les mentions litigieuses libellées au sein de l’acte de vente sont plus de l’ordre de la trame “informatisée” que des interrogations délibérées de leur notaire adressées à Mme [C] [A].
Surtout, étant informés de la procédure [R] dès réception du procès-verbal de l’AG du 13 mai 2015, ils ont attermoyé plus de trois ans et demi pour introduire la présente instance.

S’agissant de la réticence dolosive reprochée à la SARL Montpellieraine d’administration de biens, le même raisonnement doit être tenu.
Il est rappelé qu’une procédure “[R]” figurait d’ores et déjà dans un des états datés joints à l’acte de vente, que les carences ou lacunes, relevées au termes des états datés transmis, liées à la dernière procédure d’expertise judiciaire qui concernait le réduit acquis par les époux, s’expliquent par le fait qu’une procédure avait été introduite moins d’un mois avant la signature de l’acte de vente, et que surtout il ne ressort d'aucune pièce qu'à la date de la signature de l’acte de vente -et ultérieurement-, les procédures “[R]” ait généré d'importants frais ou appel de fonds à la charge des copropriétaires et par conséquent à la charge des époux [X].
Ces derniers n’ont pas subi de préjudice en raison du caractère imparfait des états datés plus récents transmis par la SARL Montpellieraine d’administration de biens. 

Il convient de débouter M. [J] [X] et Mme [P] [U] épouse [X] de leur demande d'annulation de la vente des lots de copropriété précités sur le fondement de la réticence dolosive, ainsi que de l’ensemble de leurs demandes subséquentes.


Sur la demande reconventionnelle
L'article 1240 du code civil prescrit que tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.
Il est constant que l'exercice du droit d'action est un droit fondamental qui ne peut ouvrir à la partie adverse une action en réparation qu'à la condition de faire la preuve d'un exercice fautif au sens des dispositions de l'article 1240 du code civil et d'un dommage imputable à cette faute ; une telle faute peut être caractérisée par une intention nocive, ou encore par la malveillance, la mauvaise foi, l'erreur grossière. Et il appartient à celui qui sollicite réparation d'un préjudice à ce titre de démontrer les circonstances particulières caractérisant l'abus.

En l’espèce, la SARL Montpellieraine d’administration de biens sollicite 4000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive : mais elle ne démontre pas que l'instance introduite par les requérants procède d'une intention malveillante ou d'une erreur grossière. Elle est déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Il y a lieu de condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [P] [U] épouse [X], succombant aux entiers dépens de l’instance.


Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %.

L’interdiction faite au tribunal de statuer ultra petita, le conduit à dire en l’espèce qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au vu de la demande de ce chef mal dirigée de Mme [C] [A] et qu’il y a lieu de condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [P] [U] épouse [X] à payer à la SARL Montpellieraine d’administration de biens la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
 
DÉBOUTE M. [J] [X] et Mme [P] [U] épouse [X] de l’ensemble de leurs demandes,

DÉBOUTE la SARL Montpellieraine d’administration de biens de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE solidairement M. [J] [X] et Mme [P] [U] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au vu du libellé de la demande de ce chef au bénéfice de Mme [C] [A], 

CONDAMNE solidairement M. [J] [X] et Mme [P] [U] épouse [X] à payer à la SARL Montpellieraine d’administration de biens la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 17 juin 2025.



LE GREFFIER LE PRESIDENT 


Linda LEFRANC-BENAMMAR Florence LE GAL