Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 12 juin 2025, n° 13/14033

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 13/14033 
N° Portalis 352J-W-B65-CA3KI

N° MINUTE : 


Assignation du :
14 Juin 2013







JUGEMENT 
rendu le 12 Juin 2025 
DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CMB CABINET MAURICE BURGER,
 [Adresse 1]
[Adresse 1].

représenté par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2472

Madame [G] [T]
[Adresse 8]
[Adresse 8]

Monsieur [K] [W]
[Adresse 5]
[Localité 10]

représentés par Maître Andrée FOUGERE de la SELASU SELAS D’AVOCAT ANDREE FOUGERE, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #J0050

Monsieur [P] [Z], décédé

Monsieur [H] [M], décédé


DÉFENDERESSES

La société MERYGREG, SCI, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Maître Olivier BEAUGRAND de l’AARPI OBεMA CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0457

La société SOGEAB, radiée du Registre du Commerce et des Sociétés le 9 décembre 2020 après son absorption-fusion par la SAS QUENOT. 

La SAS QUENOT, liquidée
[Adresse 9]
[Adresse 9]


PARTIES INTERVENANTES 

Monsieur [H] [A] venant aux droits en qualité de légataire universel de M. [H] [M], décédé 
[Adresse 6]
[Adresse 6]

représenté par Maître Andrée FOUGERE de la SELASU SELAS D’AVOCAT ANDREE FOUGERE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0050

La SAS STARES COPROPRIETE, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’associé unique de la SAS QUENOT, liquidée.
[Adresse 7]
[Adresse 7]

représentée par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0357

La société CASSETTE, SCI, prise en la personne de son représentant légal et venant aux droits de la SCI MERYGREG suivant transmission universelle de patrimoine en date du 25 juin 2023 
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Maître Olivier BEAUGRAND de l’AARPI OBεMA CONSEILS , avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0457


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière



Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/14033 - N° Portalis 352J-W-B65-CA3KI




DEBATS

A l’audience du 27 Mars 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Lucie AUVERGNON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est composé de deux bâtiments distincts, ayant fait l’objet d’une gestion distincte avec des assemblées générales spécifiques à chacun de ces bâtiments, convoquées, notamment, par la S.A.S. SOGEAB, jusqu’au 8 octobre 2012.

Lors d’une assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 3] du 15 décembre 2005, il a été décidé, selon résolution n° 13, de créer un nouveau lot n° 90, correspondant à l’ancienne loge de la gardienne d’une superficie de 27,4 m², lot affecté de 37 tantièmes, et de confier à deux agences un mandat de vente, jusqu’au 31 mars 2006, pour un prix net vendeur de 200.000 €. 

Le 31 mai 2006, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a consenti une promesse de vente à Monsieur [U] [X], la vente ayant été conclue le même jour au prix net vendeur de 210.000 €. 

Le 11 juillet 2007, Monsieur [U] [X] a cédé plusieurs lots, dont le lot n° 90, à la S.C.I. MERYGREG au prix global et forfaitaire de 910.000 €, le prix d’acquisition du lot n° 90 par la S.C.I. MERYGREG ayant été fixé dans l’acte notarié au montant de 227.000€. 

Monsieur [O] [L], géomètre-expert, a établi le 13 avril 2007 un projet modificatif à l’état descriptif de division comprenant le lot n° 90, qui a été approuvé (résolution n° 17) lors de l’assemblée générale du [Adresse 5] du 17 mars 2008. Au cours de cette même assemblée, les copropriétaires ont autorisé, selon résolution n° 15, la S.C.I. MERYGREG à effectuer des travaux d’agrandissement de quatre fenêtres du lot n° 90, donnant sur la cour du [Adresse 5]. 

Le 3 juillet 2008, l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] a par la suite autorisé la S.C.I. MERYGREG, selon résolution n° 12, à réaliser des travaux de réunification des lots n° 90 et 93, conformément à l’étude réalisée par le cabinet INGECONEX, jointe à la convocation. 

Par actes d’huissier du 14 juin 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait assigner la S.C.I. MERYGREG et Monsieur [U] [X] devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de la vente du lot n° 90, ancienne loge partie commune, consentie à Monsieur [X] suivant acte du 31 mai 2006, ainsi que la nullité de la vente consentie par Monsieur [X] à la S.C.I. MERYGREG selon acte du 11 juillet 2017. 

Par actes d’huissier du 10 décembre 2015, Monsieur [H] [M], Madame [G] [T], Monsieur [K] [W] et Monsieur [P] [Z] (décédé), en leur qualité de copropriétaires, ont fait assigner la S.C.I. MERYGREG, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], Monsieur [D] [X] et la société SOGEAB devant le tribunal de grande instance de Paris, afin notamment de solliciter à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2005 ayant décidé de la création et de la vente du lot n° 90, ainsi que la nullité des actes reçus le 31 mai 2006 portant modification du règlement de copropriété et constatant la vente par le syndicat du lot n° 90 au profit de Monsieur [U] [X] et aux fins de revendication de l’ancienne loge au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, de condamner la S.C.I.MERYGREG à restituer sous astreinte ladite loge, partie commune occupée sans droit ni titre, au syndicat des copropriétaires, d’expulsion si besoin, et de condamner les ayants droit de Monsieur [U] [X] à reverser au syndicat des copropriétaires les fruits et produits des parties communes occupées illégalement par Monsieur [U] [X] du 31 mai 2006 au 11 juillet 2007, puis par la S.C.I. MERYGREG depuis le 11 juillet 2007, outre une demande de condamnation de la société SOGEAB à indemniser le syndicat des copropriétaires. 

Ces affaires ont été jointes, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 13/02572.

Monsieur [H] [A] est par ailleurs intervenu volontairement à la procédure en qualité de légataire universel de [H] [M], décédé le 23 décembre 2017. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, Madame [G] [T], Monsieur [K] [W] et Monsieur [H] [C] [A], intervenant volontaire venant aux droits de [H] [M], demandent au tribunal de : 

Vu les articles 724 et 1006 du code civil, 

Vu les articles 325, 328 et 329 du code de procédure civile, 

1° JUGER Monsieur [H], [C] [A] recevable à reprendre les actions engagées par Monsieur [H] [M] dans la procédure enregistrée après jonction sous le numéro 13/14033,

Vu les articles 14, 15, 16, 17 et 22 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 2262 ancien du code civil, 
Vu l’article 2227 du code civil, 
Vu l’article 1199 du code civil, 
Vu les articles 549 et 550 du code civil, 
Vu l’article 1351 du code civil et l’autorité de chose jugée attachée aux jugements du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 20 janvier 2011, et 6 mars 2015, 
Vu les articles 1352 à 1352-3 du code civil, 
Vu l’article 1240 du code civil, 
Vu l’article 514 du code de procédure civile, 
Vu l’article L.236-3 du code de commerce, 
Vu l’article 1844-5 du code civil, 
Vu le règlement de copropriété en date du 5 décembre 1955 et ses avenants modificatifs, 
Vu les jurisprudences précitées et les pièces produites aux débats, 

2° JUGER recevables Monsieur [H] [A], venant aux droits de Monsieur [H] [M], Madame [G] [T] et Monsieur [K] [W] dans leur action en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] du 15 décembre 2005 pour violation du règlement de copropriété et des articles 22 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

3° JUGER nulle et de nul effet l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] du 15 décembre 2005 en ce qu’elle a été convoquée et tenue en violation des articles 14, 17, 22 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2], 

4° JUGER en conséquence que l’ancienne loge de gardienne de l’immeuble du [Adresse 2] n’a pas fait l’objet d’une décision de privatisation avec autorisation de vente, et qu’elle constitue toujours une partie commune dudit immeuble, 

5° JUGER Monsieur [H] [A], venant aux droits de Monsieur [H] [M], Monsieur [K] [W] et Madame [G] [T] recevables en leur action individuelle en revendication de parties communes diligentée à l’encontre de la SCI MERYGREG et de la SCI CASSETTE qui vient en ses lieu et place en vertu d’une transmission universelle de patrimoine du 25 juin 2023, et ce, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, 

6° JUGER Monsieur [H] [A], venant aux droits de Monsieur [H] [M], Madame [G] [T] et Monsieur [K] [W] fondés dans leur action en revendication et reconnaître le droit de propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sur les parties communes de l’immeuble du [Adresse 2] correspondant à l’ancienne loge de gardienne précisément décrite au règlement de copropriété dudit immeuble comme suit : « A l’entresol : La loge de la gardienne du 23 comprenant trois pièces et penderie, le couloir reliant l’escalier sur rue et l’escalier sur cour. », 

7° ORDONNER en conséquence à la SCI CASSETTE qui vient au lieu et place de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine du 25 juin 2023, de restituer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les parties communes correspondant à l’ancienne loge de gardienne décrites ci-dessus, qu’elle occupe irrégulièrement à l’entresol de l’immeuble du [Adresse 3] depuis le 11 juillet 2007 et ce dans un délai de dix jours à compter de la signification du jugement à intervenir à peine de paiement d’une astreinte forfaitaire et définitive de 1.000 € par jour à l’expiration du délai imparti, 

8° CONDAMNER la SCI CASSETTE qui vient au lieu et place de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine du 25 juin 2023, à supporter en totalité les frais et travaux rendus nécessaires par la restitution en nature de l’ancienne loge de gardienne. 

9° ORDONNER en tant que de besoin l’expulsion de la SCI CASSETTE qui vient au lieu et place de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine du 25 juin 2023, et celle de tous occupants de son chef des parties communes décrites ci-dessus, qu’elle occupe illégalement à l’entresol de l’immeuble du [Adresse 2] et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est, 

10° CONDAMNER subsidiairement, en cas d’impossibilité de restitution en nature, la SCI CASSETTE qui vient au lieu et place de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine du 25 juin 2023, à payer à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] le montant équivalent à la valeur de l’immeuble de l’ancienne loge de gardienne et désigner tel expert qu’il plaira au tribunal pour donner son avis sur la valeur dudit bien, 

11° ORDONNER qu’en conséquence du jugement à intervenir, il sera procédé aux frais de la SCI CASSETTE au modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 2] par la suppression du lot N° 90, illégalement créé et des tantièmes y afférents, 

12° JUGER que la SCI MERYGREG est acquéreur de mauvaise foi du lot N° 90 comme l’ayant acquis en toute connaissance du vice affectant l’assemblée des copropriétaires du [Adresse 3] contre laquelle elle avait engagé une action en nullité, 

13° CONDAMNER en conséquence la SCI CASSETTE qui vient au lieu et place de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine du 25 juin 2023, à restituer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les « fruits et produits » des parties communes illégalement occupées par elle depuis le 11 juillet 2007 jusqu’à totale restitution des lieux, et à lui payer une indemnité de jouissance, 

14° AVANT DIRE DROIT sur le montant des fruits et produits ainsi que sur l’indemnité de jouissance, 

DESIGNER tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de se rendre sur place dans l’immeuble du [Adresse 2], visiter les parties communes correspondant à l’ancienne loge de gardienne sise à l’entresol de l’immeuble du [Adresse 3] d’une superficie de 27,4 m², entendre tous sachants, compulser tous documents et donner son avis 
- sur le montant d’une indemnité de jouissance, 
- sur les « fruits et produits » correspondant à des loyers ou à des indemnités d’occupation évalués par référence aux prix de location pratiqués dans le quartier pour des appartements similaires, 
- sur la perte de participation à ces fruits et produits que Monsieur [M] a subie sur la période du 11 juillet 2007 au 8 novembre 2018 date à laquelle il a cédé ses lots de copropriété, 

15° SURSEOIR A STATUER dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise sur le montant des condamnations à restitution et indemnités à prononcer à l’encontre de la SCI CASSETTE qui vient au lieu et place de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine du 25 juin 2023, 

16° CONDAMNER cependant, dès à présent la SCI CASSETTE à payer par provision au syndicat des copropriétaires la somme de 300.000 € à valoir sur l’indemnité de jouissance et le montant des « fruits et produits » des parties communes illégalement occupées depuis le 11 juillet 2007, 

17° ORDONNER la publication du jugement à intervenir au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 11] territorialement compétent et en application de l’article 28-4 E du décret du 4 janvier 1955, 

18° JUGER recevable et fondée l’action en responsabilité dirigée contre la SAS STARES COPROPRIETE subrogée dans les droits, obligations et dettes de responsabilité de la SAS QUENOT elle-même subrogée dans les droits, obligations et dettes de responsabilité de la SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION DE BIENS SOGEAB en ce qu’elle a failli à ses obligations professionnelles, 

19° CONDAMNER la SAS STARES COPROPRIETE à réparer le préjudice que la SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION DE BIENS SOGEAB a causé au Syndicat des copropriétaires : 
Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
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1° Dans l’hypothèse où la SCI CASSETTE subrogée dans les droits et obligations de la SCI MERYGREG, serait défaillante dans l’exécution de ses obligations à restituer les parties communes et à rembourser les fruits et produits perçus ou qu’elle aurait dû percevoir depuis le 11 juillet 2007, en se substituant à la SCI CASSETTE pour régler en ses lieu et place non seulement les fruits et produits, mais aussi une indemnité correspondant à la valeur des parties communes non restituées qui seraient évalués à dire d’expert, 

2° En garantissant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des impenses nécessaires ou utiles du lot N° 90 dont il serait justifié par la SCI CASSETTE qui vient au lieu et place de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine du 25 juin 2023, 

20° CONDAMNER la SCI CASSETTE à payer à Monsieur [H] [A], venant aux droits de Monsieur [H] [M] d’une part à Monsieur [K] [W] d’autre part et à Madame [G] [T] de troisième part la somme de 30.000 € à chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, 

21° CONDAMNER IN SOLIDUM la SCI CASSETTE qui vient au lieu et place de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine du 25 juin 2023, et la SAS STARES COPROPRIETE qui vient aux lieu et place de la SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION DE BIENS SOGEAB, à rembourser à Monsieur [H] [A] venant aux droits de Monsieur [H] [M] d’une part, à Monsieur [K] [W] d’autre part et à Madame [G] [T] de troisième part la somme de 50.000 € à chacun au titre des frais irrépétibles de la présente procédure, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

22° DEBOUTER la SCI MERYGREG, la SCI CASSETTE qui vient au lieu et place de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine du 25 juin 2023, et la SAS STARES COPROPRIETE subrogée dans les droits et obligations de la SAS QUENOT et de la SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION DE BIENS SOGEAB de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

23° ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie, 

24° CONDAMNER in SOLIDUM la SCI CASSETTE et la SAS STARES COPROPRIETE en tous les dépens, dont distraction au profit de la SELAS D’AVOCAT ANDREE FOUGERE, agissant par Maître Andrée FOUGERE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, la S.C.I. CASSETTE, intervenante volontaire, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats, 
Vu les dispositions des articles 1289, 1338, 1382 et 1383 du code civil, 
Vu les dispositions des articles 9 et 31 du code de procédure civile, 
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions des articles 1625 et suivants du code civil ; 

Juger la SCI CASSETTE venant aux droits et obligations de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine en date du 25 juin 2023 recevable en son intervention volontaire ; 

DIRE ET JUGER la SCI CASSETTE venant aux droits de la SCI MERYGREG recevable et bien fondée en ses prétentions ; 

DIRE ET JUGER irrecevables, à tout le moins mal fondées, les demandes de Madame [T], Monsieur [W] et Monsieur [A], de la société STARES COPROPRIETE, venant aux droits de la société QUENOT, venant aux droits de la société SOGEAB et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les en débouter. Prendre acte que la SCI MERYGREG acquiesce à ce désistement ; 

Y FAISANT DROIT : 

A TITRE PRINCIPAL : 

DEBOUTER Madame [T], Monsieur [W] et Monsieur [A] de l’ensemble de leurs demandes comme irrecevables, le cas échéant comme prescrits en leur action en nullité ou en inopposabilité des actes de vente du 31 mai 2006 et du 11 juillet 2007 et en leur action en revendication du lot de copropriété n° 90 ; 

SUBSIDIAIREMENT : 

DIRE ET JUGER Madame [T], Monsieur [W] et Monsieur [A] infondés en leurs prétentions et les en débouter ; 

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : 

Dans l’hypothèse où la nullité ou l’inopposabilité de l’acte de vente du 31 juillet 2007 relatif au lot n° 90 ou la restitution du lot n° 90 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] serait ordonnée, 

ORDONNER que les restitutions réciproques à intervenir soient simultanées et qu’à défaut de restitution intégrale du prix et des accessoires, la SCI CASSETTE conservera le lot n° 90 conformément aux dispositions de l’article 2286 du code civil ; 

DIRE ET JUGER que le prix de cession du lot n° 90 devra être restitué à la SCI CASSETTE, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2007 ; 

Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
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Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI CASSETTE, au titre de la garantie d’éviction, la somme de 531114, 49 € avec intérêt au taux légal à compter du 11 juillet 2007 ; 

Alternativement, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI CASSETTE une somme de 531114,49 € correspondant à son appauvrissement, majoré des frais de remise en état, sauf à parfaire ; 

Juger que les travaux de rétablissement du lot n° 90 dans son état au 11 juillet 2007, le cas échéant évalués à dire d’expert seront supportés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des conséquences de l’action en restitution/revendication et/ ou de la garantie d’éviction ; 

Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à indemniser la SCI CASSETTE à due concurrence des dits coûts de travaux ; Le cas échéant, avant dire droit sur les conséquences de la restitution du lot n° 90, désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission : 

o d'estimer la valeur foncière du lot n° 90 à ce jour 
o de chiffrer les frais de remise en état du lot n° 90 dans son état antérieur à la date du 11 juillet 2007 o de chiffrer les impenses et frais de conservation exposés par la SCI CASSETTE au titre du lot n° 90 

Juger que le prix de cession payé par Monsieur [U] [X] sera déduit de la restitution en valeur si elle est ordonnée à l’égard de la SCI CASSETTE à concurrence de 210 000 € ; 

Surseoir à statuer sur toutes les conséquences de la restitution du lot n° 90 dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ; 

Juger que dans cette attente, la SCI CASSETTE ne sera pas tenue à restitution du lot n° 90 ; 

DIRE ET JUGER la demande d’indemnité d’occupation dirigée contre la SCI CASSETTE infondée ; 

A défaut, JUGER la SCI CASSETTE recevable et bien fondée à requérir la garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], conformément aux dispositions de l’article 1630-2° du code civil et le condamner solidairement à la relever indemne de toutes condamnations de ce chef ; 

DIRE ET JUGER que Madame [T], Monsieur [W] et Monsieur [A] et la société STARES COPROPRIETE, venant aux droits de la société QUENOT, venant aux droits de la société SOGEAB ont engagé leur responsabilité ou son auteur d’un abus de droit à l’égard de la SCI CASSETTE et lui doivent réparation du dommage causé ; 

En conséquence, CONDAMNER in solidum Madame [T], Monsieur [W] et Monsieur [A] et la société STARES COPROPRIETE à indemniser la SCI CASSETTE à concurrence de 531114,49 € à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNER in solidum Madame [T], Monsieur [W] et Monsieur [A] et la société STARES COPROPRIETE à supporter les frais de remise en état et de séparation du lot n° 90, le cas échéant évalués à dire d’expert ; 

CONDAMNER in solidum Madame [T], Monsieur [W] et Monsieur [A] et la société STARES COPROPRIETE à garantir la SCI CASSETTE de toute indemnité d’occupation qui lui serait imputée ; 

EN TOUTE HYPOTHESE : 

Débouter la société STARES COPROPRIETE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’intégralité de leurs prétentions ; 

ORDONNER la compensation des dettes connexes des parties à la présente instance ; Ordonner la publication du jugement à intervenir au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 11] territorialement compétent ; Vu l'article 1240 et 1241 du code civil (ancien 1382 du Code Civil), 

Dire et juger que la société STARES COPROPRIETE, venant aux droits de la société QUENOT, venant aux droits de la société SOGEAB a engagé sa responsabilité civile à l’égard de la SCI CASSETTE venant aux droits de la SCI MERYGREG et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], 

Dire et juger que ces manœuvres fautives sont génératrices d'un préjudice au détriment de la SCI CASSETTE, 

Condamner la société STARES COPROPRIETE à indemniser la SCI CASSETTE : 

o du prix de la valeur actuelle du lot n° 90 valeur déterminée à dire d'expert. 
o du montant de l'indemnité d'occupation à laquelle elle pourrait être condamnée, 

Avant dire droit, Nommer tel expert, qu'il plaira au tribunal désigner, avec mission d'estimer la valeur vénale du lot n° 90 et à ce jour ; 

Surseoir à statuer sur la condamnation de la société STARES COPROPRIETE au titre de l’indemnisation du dommage de la SCI CASSETTE résultant de la perte de la valeur du lot n° 90, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ; 

Condamner la société STARES COPROPRIETE à payer à la SCI CASSETTE la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral. 
Décision du 12 Juin 2025
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Dire qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI CASSETTE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; 

CONDAMNER in solidum les demandeurs à chacun payer à la SCI CASSETTE une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure ; 

CONDAMNER in solidum les demandeurs, la société STARES COPROPRIETE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à chacun payer à la SCI CASSETTE une somme de 50.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans caution, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux prétentions des demandeurs, ne pas assortir la décision de l’exécution provisoire compte tenu des conséquences irréversibles qui en résulteraient ; 

Condamner les demandeurs succombant en tous les dépens dont distraction au profit de AARPI OBEMA CONSEILS, Maître Olivier BEAUGRAND, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :

Vu les articles 1626, 1629 et 1991 du code civil, 
Vu l’article 1844-5 du code civil, 
Vu les dispositions légales cités par les consorts [W], [A], [T], à l’appui de leurs conclusions, 
Vu le règlement de copropriété, 
Vu le jugement définitif du 11 octobre 2022 du Tribunal Judiciaire de Paris 8ème Chambre 1ère section, annulant la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 8 juin 2017, 

Donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, qu’il ne s’oppose pas et s’associe à toutes les demandes des consorts [W], [A], [T] et aux moyens de droit et de fait formulés par ces derniers, tant en demande qu’en défense, à l’encontre de la SCI CASSETTE, concernant notamment l’ancienne loge de gardienne, conformément au jugement définitif rendu le 11 octobre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Paris 8ème Chambre 1ère section qui a annulé la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 8 juin 2017 en jugeant que l’action en revendication engagée par les demandeurs présente un intérêt patrimonial pour le syndicat des copropriétaires, 

Condamner, en conséquence, la SCI CASSETTE à restitution de la loge de gardienne, au paiement des frais, travaux, indemnités de jouissance, dommages intérêts, fruits, produits, provision sur indemnité, lui Ordonner toute obligation de payer et de faire, et Ordonner toute expulsion, dans tous les termes des conclusions des consorts [W], [A], [T], termes auxquels s’associe le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, approuvant, reprenant à son compte, confirmant et faisant intégralement siens l’intégralité des prétentions, moyens de droit et de fait, tant en demande qu’en défense, sollicités et développés par ces derniers à l’encontre de la SCI CASSETTE, venant aux droits et obligations de la SCI MERYGREG, 

Débouter la SCI CASSETTE, venant aux droits et obligations de la SCI MERYGREG, de toutes demandes, fins et conclusions contestant les demandes des consorts [W], [A], [T], 

Débouter la SCI CASSETTE, venant aux droits et obligations de la SCI MERYGREG, de toutes ses demandes, fins et conclusions, irrecevables et mal fondées, formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, et notamment de ses demandes de condamnation à hauteur de 531.114,49 €, aux titres prétendus notamment d’une « garantie d’éviction », d’un « appauvrissement », ou des frais de remise en état et de séparation du lot n° 90, 

Débouter plus généralement toute autre partie de toutes demandes, fins et conclusions qui seraient dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, 

Condamner, à titre subsidiaire, avec exécution provisoire, si elle était ordonnée par ailleurs, la SAS STARES COPROPRIETE venant aux droits et obligations de la SAS QUENOT, venant elle-même aux droits et obligations de la société SOGEAB, au visa des articles 1991 et suivants du code civil, en cas de défaillance de la SCI CASSETTE, à rembourser les fruits et produits perçus ou qu’elle aurait dû percevoir et l’indemnité correspondant à la valeur des parties communes non restituées qui serait évaluée à dire d’expert, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, s’associant, reprenant à son compte, approuvant, confirmant et faisant intégralement siens l’intégralité des prétentions, moyens de droit et de fait, tant en demande qu’en défense, sollicités et développés par les consorts [W], [A], [T] à ce titre à l’encontre de la SAS STARES COPROPRIETE, venant aux droits et obligations de la SAS QUENOT, venant elle-même aux droits et obligations de la société SOGEAB, 

Condamner, à titre subsidiaire, avec exécution provisoire, si elle était ordonnée par ailleurs, la SAS STARES COPROPRIETE venant aux droits et obligations de SAS QUENOT, venant elle-même aux droits et obligations de la société SOGEAB, à la garantir, au visa des articles 1991 et suivants du code civil, de toutes éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la SCI CASSETTE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, s’associant, reprenant à son compte, approuvant, confirmant et faisant intégralement siens l’intégralité des prétentions, moyens de droit et de fait, tant en demande qu’en défense, sollicités et développés par les consorts [W], [A], [T] à ce titre à l’encontre de la SAS STARES COPROPRIETE, venant aux droits et obligations de la SAS QUENOT, venant elle-même aux droits et obligations de la société SOGEAB, 

Débouter en conséquence la SAS STARES COPROPRIETE venant aux droits et obligations de la SAS QUENOT, venant elle-même aux droits et obligations de la société SOGEAB, de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa fin de non-recevoir, au visa en particulier de l’article 1844-5 du code civil, et de toute défense au fond, 
Condamner in solidum tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ecarter l’exécution provisoire sur toutes les demandes adverses, 

Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, la S.A.S. STARES COPROPRIETE, en qualité d’associé unique de la S.A.S. QUENOT, liquidée, venant aux droits de la société SOGEAB, elle-même radiée du Registre du Commerce et des Sociétés le 9 décembre 2020 après son absorption-fusion par la SAS QUENOT, demande au tribunal de :

Vu les articles 1108, 1116, 1134, 1304, 1315 et 1382 anciens et 1984, 1991, 1240, 1241, 1242 du code civil, 
Vu l’article 1844-5 du code civil et l’absence de toute opposition, 
Vu les articles 31, 32, 696 et 700 du code de procédure civile, 
Vu les articles 14, 15, 17, 18, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 47 du décret du 17 mars 1967. 
Vu la liquidation de la SAS QUENOT et l’absence d’opposition dans le délai de 30 jours de sa publication. 

1. Juger irrecevables les demandes contre la SAS QUENOT et la SAS STARES COPROPRIETE, 

1-1. Juger mal fondées les demandes de SCI CASSETTE ex MERYGREG, [H] [A], [G] [T] et [K] [W] contre la SAS QUENOT et la SAS STARES COPROPRIETE. Rejeter et débouter toutes les demandes formées contre la SAS QUENOT et la SAS STARES COPROPRIETE, 

2. Débouter les demandes de SCI CASSETTE ex MERYGREG, [H] [A], [G] [T] et [K] [W], 

3. Condamner in solidum SCI MERYGREG, [H] [A] [G] [T] et [K] [W] à payer à la SAS STARES COPROPRIETE aux droits de la SAS QUENOT liquidée :

3.1. Une indemnité de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, 
Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/14033 - N° Portalis 352J-W-B65-CA3KI



3.2. Les dépens d’instance et d’exécution.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 27 mars 2025, a été mise en délibéré au 12 juin 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION :

Il n'y a pas lieu, en l’espèce, de statuer sur les demandes de « donner acte » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I - Sur les demandes d’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2005, de restitution sous astreinte au syndicat des copropriétaires des parties communes correspondant à l’ancienne loge de gardienne, d’expulsion et subsidiairement en cas d’impossibilité de restitution en nature de dommages et intérêts, de restitution des « fruits et produits » des parties communes occupées depuis le 11 juillet 2007 jusqu’à restitution des lieux et d’expertise avant dire droit sur le montant des fruits et produits ainsi que sur l’indemnité de jouissance :

Madame [G] [T], Monsieur [K] [W] et Monsieur [H] [C] [A], intervenant volontaire venant aux droits de [H] [M], soutiennent en substance que : 
- ils ont qualité à agir en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] en date du 15 décembre 2005, en ce qu’ils étaient copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] au jour de ladite assemblée générale, à laquelle ils n’ont pas été convoqués, conformément à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- Monsieur [A] a également qualité à intervenir à la procédure, pour poursuivre l’action en annulation d’assemblée générale que Monsieur [M] avait entamé avant son décès, Monsieur [M] s’étant expressément engagé à conserver la charge de la présente procédure, aux termes des actes de vente notariés du 8 novembre 2017 portant sur les biens dont il était propriétaire, 
- en sa qualité de légataire universel de Monsieur [H] [M], Monsieur [A] est en droit de poursuivre l’action personnelle entamée par Monsieur [M] avant son décès, les légataires universels du titulaire d’une action à caractère personnel pouvant, sauf exception légale ou conventionnelle, poursuivre l’instance engagée par leur auteur, 
- sur l’intérêt à agir en contestation d’une assemblée générale irrégulière, ils font valoir ne pas avoir à justifier que la résolution critiquée leur ferait grief, 
- sur la prescription de l’action, ils font valoir que celle-ci a été exercée dans le délai de prescription décennale alors prévu à l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de notification du procès-verbal de l’assemblée générale (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section B, 25 octobre 2007, Jurisdata n° 2007-345397 ; 17 décembre 1998, Jurisdata 1998-023704), la loi ELAN étant entrée en vigueur le 25 novembre 2018, soit après la mise en œuvre de la présente procédure, 
- l’infraction au règlement de copropriété a été commise le jour où l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] s’est réunie pour adopter des résolutions en violation du règlement de copropriété, soit au 15 décembre 2005, le délai de dix ans pour agir en nullité expirant le 15 décembre 2015. 

Sur le bien-fondé de leur action en nullité, ils font valoir en substance que : 
- l’assemblée générale du 15 décembre 2005 a été réunie sur convocation des seuls copropriétaires du bâtiment du [Adresse 4] pour adopter une résolution relative à la création d’un nouveau lot avec affectation des tantièmes et approbation de la nouvelle répartition, en violation des dispositions d’ordre public des articles 14, 16, 17, 22, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des chapitres 2, 14 et 15 du règlement de copropriété, la jurisprudence rappelant régulièrement l’irrégularité des décisions prises en-dehors d’une assemblée générale (Civ. 3ème, 22 mai 1973, n° 72-10.427 ; 14 juin 2000, n° 98-20.526 ; 8 juin 2011, n° 10-18.220 ; 24 avril 2013, n° 12-14.593), 
- ce principe s’applique de la même manière lorsque la copropriété se compose de plusieurs bâtiments dont les parties communes sont réparties entre tous ses membres, peu important que les questions à débattre ne concernent que l’un de ces bâtiments, sauf le cas où la copropriété comporte des parties communes spéciales par bâtiment, 
- si un propriétaire est privé de la possibilité de participer à l’assemblée générale, il y a nullité des décisions prises pour atteinte à ce droit fondamental, 
- en l’espèce, les copropriétaires du [Adresse 2] se sont constitués en un syndicat unique qui a la personnalité civile et qui a établi un règlement de copropriété reçu le 5 décembre 1955 par Maître THION de la CHAUME, qui désigne les immeubles comme constitués de « deux maisons de rapport » portant les numéros « 23 et 25 », 
- la jurisprudence exige une double répartition détaillée pour retenir l’existence de parties communes spéciales, 
- or, le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] ne distingue absolument pas entre parties communes générales à tous les copropriétaires, précisant au contraire au chapitre 8 que « l’ensemble des deux immeubles sus désignés est divisé en parties communes et en parties privatives qui appartiennent exclusivement et séparément à chacun des copropriétaires », 
- le règlement ne prévoit en conséquence pour chaque lot, que l’affectation de millièmes généraux (chapitre 8, pièce n° 1, pages 35 à 38), 
- il n’est pas possible de se fonder sur les clauses du règlement de copropriété, instaurant des charges spéciales à chacun des bâtiments, pour inférer l’existence de parties communes spéciales, 
- le règlement de copropriété ne contient aucune disposition autorisant les copropriétaires à tenir des assemblées spéciales (chapitre 14), 
- la S.C.I. MERYGREG a d’ailleurs fait juger à plusieurs reprises que les assemblées générales spéciales ne réunissant que les copropriétaires d’un seul bâtiment étaient nulles (pièces n° 10, 33, 34), de sorte que le tribunal ne pourra que rejeter la thèse de l’existence de parties communes spéciales aux copropriétaires de chacun des bâtiments, ni arguer des conditions de majorité indiquées dans une convocation à l’assemblée générale du 11 mai 2023 pour une résolution n° 22 relative au projet de vente de la loge de la gardienne, au motif que « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même », 
- l’assemblée querellée a été tenue et organisée en violation des règles de convocation d’ordre public du statut de la copropriété des immeubles bâtis et en violation des règles de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’une résolution entraînant une modification du règlement de copropriété, adoptée par 753/1000 tantièmes alors que les tantièmes représentant l’ensemble de la copropriété étaient de 2013 tantièmes. 

Sur leur action en revendication (article 526 du code civil), ils relèvent que leur action a pour objectif de faire reconnaître les droits de propriété du syndicat des copropriétaires sur la partie commune concernée et qu’il ne s’agit pas d’une action en nullité ou en inopposabilité, la S.C.I. CASSETTE invoquant en défense des titres de propriété inefficaces à combattre les droits de propriété du syndicat. 

Sur la recevabilité de l’action en revendication, ils font valoir qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire peut agir individuellement pour violation des dispositions du règlement de copropriété sans avoir à établir qu’il subit un préjudice personnel. 

Ils ajoutent que : 
- la violation du règlement de copropriété justifie en elle-même leur intérêt à agir, nonobstant la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 8 juin 2017 (paralysée par une action en contestation du mandat d’ester en justice donné au syndic), 
- dans son jugement définitif du 11 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a jugé que l’action en revendication de l’ancienne loge de gardienne, privatisée par une assemblée générale dont la SCI MERYGREG avait elle-même demandé l’annulation, « présente un intérêt patrimonial pour le syndicat des copropriétaires » en lui permettant « d’obtenir, non seulement la restitution d’une partie commune, mais également le remboursement au syndicat des fruits du bien qui a été occupé ou mis en location », 
- leur action en revendication est imprescriptible, la propriété ne s’éteignant pas par le non usage (Civ. 1ère, 2 juin 1993, n° 90-21.89, 91-10.429), 
- à défaut d’être jugée imprescriptible, l’action en revendication d’un bien immobilier serait soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil (Civ. 3ème, 10 janvier 2001, n° 99-11.607 : 16 mars 2005, n° 03-14.771 ; 10 septembre 2008, n° 07-15.983, etc.), 
- l’action en revendication doit être dirigée contre une partie qui détient le bien immobilier revendiqué (Civ. 3ème, 6 juillet 2022, n° 20-23.132) ; or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de reconnaître son droit de propriété sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], correspondant à l’ancienne loge de gardienne, irrégulièrement privatisée en lot n° 90 et détenue par la S.C.I. CASSETTE à la suite de la transmission universelle de patrimoine de la S.C.I. MERYGREG, 
- la succession de Monsieur [X], auquel la S.C.I. MERYGREG avait acheté le lot litigieux, n’est pas concernée par la détention actuelle dudit lot, 
- l’inefficacité des titres n’est pas fondée sur les titres en eux-mêmes mais sur la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2005, dont les irrégularités ne sont pas imputables à Monsieur [X]. 

Sur le bien-fondé de l’action en revendication, ils soulignent que : 
- ils justifient de leur droit de propriété sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] correspondant à l’ancienne loge, détenue par la S.C.I. CASSETTE, par la production du règlement de copropriété, stipulant, en page 35, sous l’intitulé « I Parties communes à tous les propriétaires » : « A l’entresol : La loge de la concierge du 23 comprenant trois pièces… », 
- les copropriétaires du [Adresse 2] n’ont jamais été régulièrement réunis en assemblée générale, pour voter aux conditions de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’aliénation de ces parties communes, condition préalable à tout acte d’aliénation en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, 
- les titres de propriété invoqués par la S.C.I. CASSETTE sont impropres à établir la preuve contraire, puisque l’assemblée générale du 15 décembre 2005, préalable à l’acte initial de vente du 30 mai 2006, est nulle et de nul effet, pour violation des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la tenue et au vote des assemblées générales. 

Sur l’erreur commune, ils estiment que la S.C.I. CASSETTE, subrogée dans les droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, ne saurait se prévaloir de la qualité d’acquéreur de bonne foi, et ils relèvent à cet égard que : 

- la S.C.I. MERYGREG a participé à l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] du 15 décembre 2005 et a voté la résolution n° 13 portant sur la vente de la loge (pièce n° 3), 
- cinq mois plus tard, elle a engagé une action en nullité de ladite assemblée, pour violation du règlement de copropriété, et des articles 14 et 22 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’une action en nullité de la promesse de vente des parties communes correspondant à l’ancienne loge de gardienne selon assignation du 16 mai 2006 (pièce n° 28), 
- elle n’a renoncé à ses actions en nullité qu’en contrepartie de la vente à son profit du lot n° 90 qu’elle entendait acquérir, comme en justifient les conventions particulières portées à l’acte notarié de vente du 11 juillet 2007 (pièce n° 48 pages 24 et 25), 
- la S.C.I. MERYGREG s’est également fondée sur la violation du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] pour engager une action en nullité des assemblées générales ne réunissant que les seuls copropriétaires de l’immeuble du 23 ou du 25 (pièces n° 49 et 50), 
- la jurisprudence de la cour d’appel de Paris (Pôle 4, chambre 1, 28 octobre 2010, n° 09/08070) lui est pleinement applicable (copropriétaire à l’origine avec les autres copropriétaires de la création d’un lot qu’il « savait issu des parties communes » ne pouvant ignorer en sa qualité de copropriétaire que l’acte avait été signé par le syndic sans que l’assemblée générale ait autorisé la vente et autorisé le syndic à régulariser la vente en son nom, n’ayant pas agi comme un acquéreur de bonne foi « normalement attentif et diligent » et ne pouvant « se prévaloir d’une erreur commune et invincible »).

Sur la « prétendue confirmation de l’acte nul » (article 1182, ancien article 1338, du code civil), ils font valoir que l’acte nul dont il est fait état n’est pas un contrat mais une assemblée générale, ce moyen ne pouvant prospérer en l’espèce, en raison de la nature de nullité absolue des résolutions de l’assemblée générale du 15 décembre 2005 prises en violation du règlement de copropriété et des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, la confirmation expresse ou tacite prévue par l’article 1182 du code civil ne pouvant concerner que la nullité relative mais n’étant pas possible lorsque l’acte est atteint de nullité absolue (cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 8 janvier 2014, n° RG 12/06528, Jurisdata 2014-000102 : résolutions nulles « de nullité absolue »). 

Subsidiairement, ils relèvent que les conditions stipulées à l’article 1338 du code civil ne sont pas réunies (confirmation échappant à toute cause de nullité, connaissance du vice par l’auteur de la confirmation, intention de le réparer c’est-à-dire de valider l’acte nul), alors que : 
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’était pas engagé par l’acte de vente du 15 décembre 2005 et n’a d’ailleurs pas été le destinataire du prix de vente réparti entre les seuls copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], dont la S.C.I. MERYGREG, en raison de l’effet relatif des contrats, 
- l’approbation de l’état descriptif de division par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] du 17 mars 2008 ne satisfait pas davantage aux conditions requises (connaissance du vice et intention de le réparer), de même que la déclaration de Madame [G] [T] dans l’acte d’achat du lot n° 87 en date du 17 juin 2008, 
- cette approbation n’a jamais eu précisément pour objet de ratifier la création du lot n° 90, qui a figuré à l’état descriptif de division par le seul effet de l’assemblée générale du 15 décembre 2005, exécutoire tant qu’elle n’a pas été annulée, 
- s’agissant de l’autorisation de réaliser des travaux sur le lot n° 90, l’intention de réparer le vice fait défaut, 
- sur la décision de désistement prise en assemblée générale le 8 juin 2017, elle ne vise que la procédure en annulation des ventes successives du lot n° 90 engagée en 2013 par le syndicat des copropriétaires et ne contient aucune mention relative au vice affectant l’assemblée générale du 15 décembre 2005 et à l’intention de le réparer, alors même que la confirmation de la privatisation de parties communes aurait nécessité de voter aux conditions de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n° 47). 

Subsidiairement sur la non-application de l’adage « Nemo auditur », les demandeurs indiquent avoir cru pendant plus de cinquante ans, comme les autres copropriétaires de l’ensemble immobilier, que la réunion séparée des assemblées du [Adresse 2] était parfaitement légale, cette croyance ne pouvant être qualifiée de « turpitude » d’autant que pendant près de cinquante ans, elle n’a été remise en cause par aucun professionnel de la gestion immobilière. Sur le refus d’une scission et de la création d’un syndicat secondaire, ils font valoir qu’il concerne une décision prise en assemblée générale le 19 mars 2007, soit deux ans après l’assemblée générale du 15 décembre 2005 alors que les copropriétaires n’étaient pas encore convaincus de l’irrégularité de leurs assemblées séparées. 

Ils précisent que la condition d’une restitution du prix n’est pas un obstacle à la libération immédiate des parties communes irrégulièrement occupées. 

Sur la garantie d’éviction, ils relèvent qu’elle suppose l’existence d’un acte de vente (article 1626 du code civil), tandis qu’en l’espèce, en l’absence d’assemblée générale régulièrement réunie pour voter l’autorisation de vendre l’ancienne loge de gardienne, l’acte de vente reçu le 31 mai 2006 n’a pu valablement transmettre la propriété d’un lot n° 90 irrégulièrement créé, de sorte que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne saurait être tenu à une garantie d’éviction dudit lot (pièce n° 8).

Sur l’enrichissement sans cause, ils soulignent que l’action en revendication permet de réparer une injustice et non de créer un enrichissement sans cause, les conditions prévues par l’article 1303 du code civil n’étant pas réunies en l’espèce, alors que la S.C.I. MERYGREG a « grandement participé à la spoliation du syndicat des copropriétaires ». 

Sur la restitution des fruits et produits (article 1352-3 du code civil, articles 549 et 550 du code civil), ils indiquent que le possesseur de mauvaise foi est obligé de restituer les fruits existants et d’indemniser le propriétaire au titre des fruits consommés, disparus ou non perçus par négligence. Ils ajoutent que les « vices » étaient connus de la S.C.I. MERYGREG puisqu’elle a acquis « le lot n° 90 » en tout connaissance de l’illégalité de l’assemblée générale du 15 décembre 2005, de sorte qu’elle doit être considérée comme possesseur de mauvaise foi. 

Sur l’indemnisation de la S.C.I. CASSETTE des impenses nécessaires (article 1352-5 du code civil), ils font valoir que le demandeur reconnu propriétaire doit rembourser au défendeur qu’il évince les sommes que ce dernier a investies dans le bien soit lorsqu’elles en ont assuré la conservation (impenses nécessaires), soit si elles en ont augmenté la valeur dans la limite de la plus-value (impenses utiles), tandis qu’en l’espèce, la majeure partie des factures de travaux produites sont indéterminées quant au lot concerné (alors que la S.C.I. MERYGREG est propriétaire de plusieurs lots), seules les factures PLELMOS pour une restructuration du lot n° 90 faisant exception pour un montant de 13.347,36 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] souligne que la S.C.I. CASSETTE, après avoir sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2005 ayant décidé de créer le lot n° 90 et de le vendre à Monsieur [X], au motif, déjà connu et même invoqué par elle, que cette décision n’avait été prise que par le [Adresse 3], a ensuite fait pression sur Monsieur [X] et a acquis de ce dernier, le 11 juillet 2007, le lot n° 90 en litige puis s’est désistée de son instance et de son action en annulation pour finalement bénéficier d’une situation dont elle connaissait l’illégalité. 
Sur les demandes des consorts [T], [W] et [A], il relève que selon jugement définitif du 11 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre – 1ère section) a annulé la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 8 juin 2017 (décidant de ne pas prendre partie dans le cadre du présent litige), de sorte que la S.C.I. CASSETTE ne peut se prévaloir d’aucune prétendu « renonciation » du syndicat à former des demandes reconventionnelles, d’autant plus que la S.C.I. CASSETTE demande sa condamnation à lui payer la somme de 531.114,31 €. 

Il estime que les conditions de la « garantie d’éviction », supposant un trouble non déclaré et ignoré de l’acheteur (Civ. 1ère, 28 octobre 2015, n° 14-15.114) et un prétendu « appauvrissement », ne sont pas réunies, la S.C.I. CASSETTE ayant contribué elle-même, de mauvaise foi, à créer les irrégularités dénoncées dans le cadre de la présente instance, qu’elle prétend aujourd’hui « découvrir ».

Il ajoute que les demandes de la S.C.I. CASSETTE sont irrecevables et mal fondées dans leur quantum, comme injustifiées, exorbitantes et reposant sur des calcul hasardeux aboutissant à une prétendue somme de 531.114,49 €. 

A titre subsidiaire, il demande la garantie de la S.A.S. STARES COPROPRIETE venant aux droits et obligations de la S.A.S. QUENOT, qui vient elle-même aux droits et obligations de la S.A.S. SOGEAB. 
 
En défense, la S.C.I. MERYGREG et la S.C.I. CASSETTE, intervenante volontaire, rétorque en faisant valoir les moyens suivants: 

Sur la qualité à agir :

Les demandeurs ne disposent pas de qualité à agir en revendication du lot n° 90, contre la volonté du syndicat des copropriétaires qui serait le seul propriétaire de la loge et qui n’entend ni ne prétend être propriétaire du bien litigieux, ni ne souhaite en obtenir la restitution. 

Les termes de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 8 juin 2017 valent volonté de ratification de la création du lot n° 90 en 2005 et de sa vente à Monsieur [U] [X] en 2006. 

Le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales ou particulières à chaque bâtiment (pièce n° 1, chapitre VIII, page 34). Or, le copropriétaire n’est pas copropriétaire de ces parties communes spéciales (Civ. 3ème, 19 novembre 2014, n° 13-18.925).

Monsieur [A] ne dispose pas de la qualité à agir en nullité de l’assemblée générale du 15 décembre 2005, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 

La demande de nullité et désormais en inopposabilité de l’acte de vente du 31 mai 2006 et de celui du 11 juillet 2007 est irrecevable en l’absence dans la cause des ayants droit de Monsieur [U] [X], décédé le 23 janvier 2013, non parties à l’instance, alors que la S.C.I. MERYGREG n’était pas partie contractante à l’acte du 31 mai 2006 à l’encontre duquel les demandeurs ont formulé successivement une demande en nullité puis en inopposabilité. 

L’action en nullité de l’assemblée du 15 décembre 2005 et la nullité consécutive de la vente du lot n° 90 est irrecevable car elle n’a pas pour objet la défense des intérêts collectifs de la copropriété ni un intérêt légitime, né, actuel, direct et personnel de chacun des demandeurs alors que le prix de vente d’une partie commune spéciale doit être réparti entre les seuls titulaires de celle-ci (Civ. 3ème, 6 mai 2014, n° 12-23.810). 

L’action de Monsieur [M], aux droits duquel intervient Monsieur [A], n’est pas recevable faute d’intérêt légitime, celui-ci ayant perdu la qualité de copropriétaire entre la date de délivrance de l’assignation et son décès, à la suite de la cession à la S.C.I. TADAN de l’intégralité de ses biens et droits dans l’immeuble, par actes notariés du 8 novembre 2017, de sorte que Monsieur [A] n’a pu se voir transmettre un intérêt ou une qualité à agir perdus du fait des ventes survenues.

Sur la prescription de l’action des demandeurs : 

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les assemblées générales du 27 janvier 2003 (ayant décidé la suppression du poste de gardienne) et du 21 janvier 2004 (point sur la configuration de la loge du [Adresse 5] » devant être « évoqué lors de l’assemblée du 25 ») n’ont jamais été contestées par quiconque. 

Les demandeurs n’ont pas contesté l’assemblée générale du 15 décembre 2005 dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et ont même approuvé les assemblées et résolutions postérieures dont celles modifiant l’état descriptif de division. 

En application de l’article 2224 du code civil, sur l’action en nullité des ventes du 31 mai 2006 et du 11 juillet 2007, les demandeurs n’ont agi en nullité que selon acte introductif d’instance du 8 décembre 2015, soit respectivement 9 ans et 8 ans après la conclusion des actes de vente critiqués, de sorte qu’ils sont prescrits en leurs demandes, étant précisé qu’ils ne peuvent se prévaloir : 
* d’une interruption du délai de prescription liée à l’action en nullité des actes authentiques de vente des 31 mai 2006 et 11 juillet 2007 par assignation du syndicat des copropriétaires en date du 13 juin 2013, dont ce dernier s’est désisté, en application de l’article 2243 du code civil (interruption non avenue), 
* ni de la règle selon laquelle la prescription de cinq ans ne commence à courir qu’à compter du jour où le syndicat/les demandeurs ont connu ou auraient dû connaître les irrégularités affectant les actes notariés, qui sont connues depuis l’origine, notamment au travers de la communication du rapport de Monsieur [L] en date du 22 octobre 2004 (pièce n° 5), évoquant les conséquences financières de la scission. 

Sur la prescription de l’action en inopposabilité des actes de vente du 31 mai 2006 et du 11 juillet 2007, soumise au délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil, son point de départ est le jour où le demandeur a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance de l’existence de l’acte (Com. 18 décembre 2018, n° 17-13.647), tandis qu’en l’espèce, les deux actes litigieux étaient publiés au 29 août 2007, alors que les demandeurs n’ont agi en justice qu’à compter du 8 décembre 2015 (pièces n° 19 et 26.1). 

Elle précise que l’effet interruptif ne bénéficie qu’à l’auteur de l’acte extrajudiciaire et n’a d’effet qu’à l’égard des seules personnes attraites en justice, les demandeurs ne pouvant prétendre à la nullité ou à l’inopposabilité et de manière générale à la remise en cause de l’acte du 31 mai 2006 et de l’acte du 11 juillet 2007 à l’égard de Monsieur [U] [X] et de ses ayants droit, de sorte que la cession du lot n° 90, survenue le 31 mai 2006, est devenue définitive. 

Les actes translatifs de propriété constituent des « juste titres » et sont de plein-droit opposables aux demandeurs. 

Sur l’appréciation au fond des demandes :
 
La loge de la concierge doit être qualifiée de partie commune spéciale aux termes du règlement de copropriété, distinguant les parties communes à tous les copropriétaires des parties communes « particulières » ou spéciales au bâtiment du [Adresse 3] et au bâtiment du [Adresse 5] (pièce n° 1, pages 34 et suivantes), l’existence de parties communes spéciales par bâtiment étant actée aux termes du modificatif du règlement de copropriété du 7 avril 1960 visant formellement les « parties communes spéciales de l’immeuble » (pièce n° 4) et constituant un « guide de lecture et de compréhension du règlement de copropriété », confirmant celui-ci en cas d’ambiguïté. 

La loge de gardien du bâtiment du [Adresse 3] n’a pas d’utilité pour les copropriétaires du bâtiment du 25, qui n’en ont pas eu l’usage et qui n’ont jamais été amenés à contribuer aux charges de copropriété spéciales y afférentes. 

L’existence de parties communes spéciales suppose des charges communes spéciales dont l’existence n’est pas contestée, le règlement prévoyant une répartition des charges spécifiques à chacun des deux bâtiments dont les lots de chacun représentent 1000 tantièmes (pages 43 à 45).

Depuis 1960, le règlement est interprété par les copropriétaires comme comprenant des parties communes spéciales. 

Depuis 2011, après rectification du fonctionnement normal du syndicat des copropriétaires, les parties communes spéciales ont toujours donné lieu à l’application d’appels de charges spéciales auprès des copropriétaires (pièces n° 53, 85, 114). 
Sur « l’erreur commune », elle indique disposer d’un juste titre de propriété relatif au lot n° 90 acquis de Monsieur [U] [X] et précise qu’elle en a régulièrement payé le prix (227.000 €, pièce n° 93). 

Elle ne s’est donc pas appropriée ledit bien gratuitement et elle est de bonne foi, à l’instar de Monsieur [U] [X], primo acquéreur auquel les demandeurs affirment formellement ne rien reprocher désormais. 

La théorie de la propriété apparente, fondée de surcroît sur des actes de vente définitifs et l’erreur commune, s’oppose à ce que les prétentions des demandeurs puissent prospérer. 

En droit de la copropriété, les actes passés avec les tiers de bonne foi demeurent valables, notamment en cas de nullité du mandat du syndic, de sorte que l’annulation d’une décision ou assemblée est sans influence et sans effet à leur égard. 

En matière de revendication, l’acquéreur, sous certaines conditions, peut faire échec à la demande, en justifiant de sa bonne foi qui est présumée (cour d’appel de Bordeaux, 19 septembre 2016, n° 15-03.253, Jurisdata n° 2016-018827). 

La nullité du titre du propriétaire apparent est sans influence sur la validité de l’aliénation consentie par lui, dès lors que la cause de cette nullité est demeurée et devrait nécessairement être ignorée de tous. 

La bonne foi s’apprécie au moment de l’acquisition du bien immobilier et non au moment de la revendication exercée (Civ. 3ème, 30 mars 2017, n° 15-21.790 ; 12 septembre 2019, n° 18-16.432).

En l’espèce, lorsque Monsieur [U] [X] a procédé à l’acquisition du lot n° 90 suivant acte du 31 mai 2006 auprès du syndicat des copropriétaires, représenté par SOGEAB et en a payé le prix, à savoir la somme de 210.000 €, l’acquisition s’est opérée de bonne foi et sous l’emprise d’une erreur commune, Monsieur [U] [X] ayant été dans l’ignorance des droits de tel ou tel propriétaire et/ou de l’irrégularité de l’assemblée générale du 15 décembre 2005, ce qui n’est pas reproché à Monsieur [X] ne pouvant être finalement reproché à son ayant droit à titre particulier. 

Sur la confirmation ou ratification de la création et des ventes successives du lot n° 90 par les demandeurs et « à tout le moins l’abus de droit » :

En application de l’article 1338 du code civil, l’exécution volontaire d’une obligation contre laquelle la loi admet l’action en nullité emporte renonciation aux moyens et exceptions que l’on pouvait opposer à cet acte. 

En droit de la copropriété, l’article 6 du décret du 17 mars 1867 dispose que le « transfert de propriété » doit donner lieu sans délai à une notification au syndic de la copropriété concernée, l’opposabilité de la cession résultant de la seule notification du transfert de propriété au syndic. 
En l’espèce, les demandeurs ont confirmé ou ratifié les actes de création ou de cession du lot n° 90 qu’ils critiquent tardivement pour irrégularité de l’assemblée du 15 décembre 2005 et pour défaut de pouvoir de SOGEAB ainsi que les ventes successives intervenues dont ils ont eu parfaite connaissance et qui leur sont opposables. 
La cession du lot n° 90 à Monsieur [U] [X] et à la S.C.I. MERYGREG vaut confirmation de l’acte critiqué, chaque copropriétaire ayant été informé individuellement par SOGEAB de la vente à intervenir (pièce n° 24) et l’opération emportant désistement de la S.C.I. MERYGREG des procédures alors en cours à l’encontre notamment de l’assemblée du 15 décembre 2005 ayant été spécialement évoquée lors des assemblées du [Adresse 2]. 

Une information formelle et une approbation de la création du lot n° 90 par les demandeurs initiaux est intervenue par la modification du règlement de copropriété intégrant un état descriptif de division, sous un chapitre 7, pour chacun des deux immeubles constituant la copropriété du [Adresse 2], en procédant à la publication d’un modificatif à l’état descriptif de division intégrant le lot n° 90, le 31 mai 2006, joint à la convocation à l’assemblée générale du 17 mars 2008 au cours de laquelle les résolutions n° 17 et 18 ont été adoptées et dont la dernière était intitulée : « Approbation du nouvel état descriptif de division – Les copropriétaires sont informés du nouvel état descriptif de division » (assemblée à laquelle Mme [T], M. [M], M. [W] et M. [Z] ont assisté). 
Sur l’autorisation donnée par les demandeurs de réaliser des travaux sur le lot n° 90 (pièces n° 34 et 35), l’approbation de tels travaux implique nécessairement que les copropriétaires du [Adresse 5] reconnaissent l’existence du lot n° 90, sa création leur étant consécutivement opposable.

Sur la renonciation du syndicat des copropriétaires suivant résolution n° 25 de l’assemblée générale du 8 juin 2017, conformément à cette résolution (ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 19 mars 2019 dans la procédure n° RG 17/10641), le syndicat des copropriétaires a renoncé à la procédure engagée le 14 juin 2013 et entendu s’en désister sous réserve de l’acceptation sans réserve de ce désistement par la S.C.I. MERYGREG.

Sur l’abus de droit :

Les demandeurs ont agi en nullité puis en inopposabilité des actes de vente de 2006 et 2007 et en revendication du lot n° 90 en décembre 2015 alors qu’ils : 

* sont co-responsables de la création de circonstances susceptibles de rendre contestables la création de ce lot et ces cessions successives, 
* ont connaissance depuis 2004 de l’audit, diffusé à tous les propriétaires du bâtiment 25, ayant fait l’objet d’une discussion évoquant les conséquences financières d’une scission, qu’ils n’ont pas voulu payer connaissance prise de l’inexistence de la personnalité morale d’un syndicat du [Adresse 5], 
* ont entériné à plusieurs reprises la création du lot n° 90, ont autorisé la S.C.I. MERYGREG à opérer des travaux dans le lot n° 90 et à réunir les lots n° 90 et 93.

La demande en restitution ou en revendication du lot n° 90 ne peut prospérer en application des adages « nemo auditur propriam turpitudinem allegans » et « In pari causa turpitudinis cessat repetitio ». 

La restitution du lot n° 90 est inutile pour le syndicat des copropriétaires et impossible matériellement du fait de la réunion des lots n° 93 et 90, supposant l’exécution de travaux de séparation. 

Sur la restitution en valeur :

La société SOGEAB a distribué le prix de vente perçu de Monsieur [U] [X] à concurrence de 210.000 € au jour de la vente survenue le 31 mai 2006 aux copropriétaires du 23 à l’exception de la S.C.I. MERYGREG. Il en résulte qu’en cas de restitution en valeur, les copropriétaires de l’immeuble du 23 ont déjà perçu l’intégralité du prix de vente, au-delà de leur quote-part en tantièmes, s’il devait être considéré que la loge du 23 n’est pas une partie commune spéciale. 

Le lot n° 90 d’une surface de 27,31 m² a été acquis par la S.C.I. MERYGREG au prix de 227.000 € le 11 juillet 2007, soit 8.311 €/m².

Si l’action en revendication prospère, le défendeur est tenu à la restitution du bien, de sorte qu’elle peut prétendre à la restitution du prix payé par l’acquisition du bien ainsi que des fruits. 

L’acquéreur de bonne foi ne peut être débiteur ni condamné au paiement d’une indemnité d’occupation (Civ. 3ème, 19 janvier 1983). 

La preuve de la mauvaise foi repose sur celui qui l’invoque. 

En l’espèce, en considération de la grande complexité juridique de la situation créée par les demandeurs, qu’ils connaissaient dès 2004, il n’est pas prouvé que la S.C.I. MERYGREG avait connaissance, le 11 juillet 2017, que l’acte d’acquisition conclu avec Monsieur [U] [X], qui lui-même avait acquis le lot n° 90 le 31 mai 2006, était susceptible d’être affecté d’un vice et d’être remis en cause neuf ans plus tard à raison de l’irrégularité de l’assemblée générale du 15 décembre 2005 alors que : 
* SOGEAB avait établi un certificat de non-contestation de l’assemblée, 
* elle a acquis le lot n° 90 moyennant le paiement du prix, au vu et au su de chacun, 
* elle s’est désistée de sa demande en contestation de même que SOGEAB et Monsieur [X], 
* le notaire en charge de la vente n’a émis aucune réserve et la vente a été régulièrement publiée au service de la publicité foncière, 
* les copropriétaires, à la suite, ont ratifié l’état descriptif de division et l’ont même autorisé à réaliser des travaux modificatifs, 
* pendant près de dix ans, sa possession ne sera jamais troublée. 

Sur les restitutions du prix et de la valeur du bien (350.000 € assortis des intérêts depuis le 11 juillet 2017) et sur les impenses et frais de conservation (129.812,99 €), elle soutient que : 
- elle est en droit de réclamer la somme de 227.000 € au titre de la restitution du prix principal ainsi que la somme de 123.000 € correspondant à la différence entre le prix de vente et la valeur du bien à la date de la décision à intervenir, 
- elle peut également prétendre à l’indemnisation des travaux d’amélioration apportés au bien et des frais de conservation réalisés en suite des autorisations qui lui ont été consenties, ces frais représentant près de 60 % du prix d’acquisition du lot n° 90 (dont 99.812,99 € au titre des travaux d’amélioration, pièces n° 44 à 44.2). 
Elle réclame également : 
* les frais et « loyaux coûts d’acte » (9.427,65 €, pièces n° 93, 19, 44.3), rapportés au prix de vente du lot n° 90 (227.000 x 100 / 910.000 = 24,94 % x 47.229 = 9.427,65 €) à restituer par le syndicat des copropriétaires au titre de la garantie d’éviction (frais d’enregistrement), 
* les intérêts financiers (51.181 €) et frais d’assurance dans le cadre du paiement du prix du lot n° 90 (pièce n° 44.3, intérêts globaux + assurance emprunteur – juillet 2016 = 205.218 €), rapportés à la quote-part du prix, soit 24,94 € x 205.218 = 51.181 €, 
* les frais de remise en état, 
* la rectification des tantièmes de copropriété et la restitution des charges de copropriété trop payées (8.712,05 €, pièce n° 45),
* la restitution des frais et impôts payés (1.980,80 €, pièce n° 46). 

Sur « l’enrichissement injustifié » (article 1303 du code civil), elle considère que la restitution au syndicat des copropriétaires constituerait un enrichissement pour ce dernier et un appauvrissement injustifié pour la S.C.I. MERYGREG aux droits de laquelle vient la S.C.I. CASSETTE du chef de la conservation du prix encaissé et de la valeur du lot n° 90 restitué. Elle réclame en conséquence la somme de 531.114,49 € « correspondant à son appauvrissement majoré des frais de remise en état, sauf à parfaire ». 

Sur l’indemnité d’occupation, elle fait valoir que la partie de mauvaise foi ne peut solliciter de l’acquéreur le paiement d’une telle indemnité, ni solliciter les frais et revenus éventuels tirés du bien, cette demande étant en l’espèce infondée. 
 
Sur la responsabilité civile de la SOGEAB (et sur sa garantie), elle fait valoir que celle-ci a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité délictuelle, en application des articles 1240 du code civil et 18 I de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’elle est un syndic professionnel et prétend être syndic de l’immeuble depuis 1959 jusqu’en 2011, de sorte qu’elle ne pouvait ignorer, à la seule prise de connaissance du règlement de copropriété, l’inexistence de deux copropriétés distinctes. 

Elle soutient que si la SOGEAB avait accompli avec diligence sa mission de syndic, elle n’aurait pas permis que l’assemblée générale du 15 décembre 2005 soit réunie en violation du règlement de copropriété et la S.C.I. MERYGREG ne serait pas exposée à la restitution en nature ou en valeur du lot n° 90. 

La SOGEAB a commis « des fautes grossières » : 
- en convoquant séparément les copropriétaires des deux immeubles et en rendant ainsi contestable le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2005, 
- en se faisant désigner syndic « … par des assemblées spéciales des copropriétaires de chacun des bâtiments du [Adresse 2] » qui seraient la cause de la nullité de l’assemblée du 15 décembre 2005, 
- en se faisant irrégulièrement mandaté pour consentir à la vente du lot n° 90 et pour représenter le syndicat des copropriétaires, 
- en répartissant le prix de vente entre les seuls copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3].

La fusion entraîne de plein droit la transmission universelle du patrimoine de la société absorbée en application de l’article L. 236-3 du code de commerce, la dette de SOGEAB ayant donc été transmise à la société QUENOT, ce que confirme la jurisprudence. 

La seule conséquence du défaut d’opposition du créancier, ici la S.C.I. MERYGREG puis la S.C.I. CASSETTE, est l’acceptation ou le caractère définitif du changement de débiteur, à savoir en l’espèce la société STARES COPROPRIETE. 

Sur « la responsabilité civile des demandeurs », elle estime que les conditions de cette responsabilité sont réunies, alors qu’ils ont fait en sorte que le fonctionnement de la copropriété soit et demeure irrégulier jusqu’en 2011, les demandeurs étant coresponsables fautifs des irrégularités affectant les actes litigieux mais également de l’échec de la solution de règlement amiable poursuivie et présentée par le syndic, FONCIA LAPORTE (demande de condamnation in solidum au paiement de la somme de 531.114,49 €). 

Elle sollicite par ailleurs la condamnation des demandeurs à lui payer, chacun, une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure.


***

Sur ce ; 

1-1 Sur la qualification de la loge litigieuse de « partie commune spéciale » et sur la qualité et l’intérêt à agir des demandeurs à la présente instance : 

En droit, les présomptions légales des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la nature commune ou privative des différents éléments de l’immeuble ne s’appliquent que dans le silence ou la contradiction des titres et ce d’autant que ces dispositions ne sont pas d’ordre public pour ne pas être visées par l’article 43 de la loi du 6 juillet 1965.
Aux termes de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Un règlement de copropriété prévoyant, pour chaque bâtiment d'un groupe d'immeubles, des parties communes spéciales affectées de tantièmes particuliers crée une propriété indivise entre les copropriétaires de chaque bâtiment excluant tout droit de propriété des autres copropriétaires sur les parties communes concernées, même en l'absence de syndicat secondaire.

Dès lors qu’un règlement de copropriété distingue les parties communes générales à tous les copropriétaires des bâtiments et les parties communes spéciales aux propriétaires de chaque bâtiment, en affectant à chaque lot des millièmes généraux et des millièmes particuliers pour les parties communes de chaque bâtiment, les copropriétaires de chaque bâtiment peuvent tenir des assemblées spéciales sur les questions concernant leurs seules parties communes spéciales (en ce sens, Civ. 3ème, 19 novembre 2014, n° 13-18.925, publié au bulletin, jurisprudence citée en défense par la S.C.I. CASSETTE, dernières écritures, page 50). 

Les parties communes spéciales ne créant de propriété indivise qu’entre leurs seuls titulaires, tout droit de propriété des autres copropriétaires sur celles-ci est, en conséquence, écarté, de sorte que seuls les copropriétaires des parties communes spéciales pouvant décider de l'aliénation de celles-ci (ex. : Civ. 3ème, 1er juin 2022, n° 21-16.232, publié au bulletin, jurisprudence citée en défense par la S.C.I. CASSETTE, dernières écritures, page 50).

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 au regard de la date d’établissement du règlement de copropriété, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 

L’article 1135 du même code dispose quant à lui que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature. 

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites que, nonobstant l’absence de syndicat secondaire ou de scission de la copropriété sis [Adresse 2], constituant une seule entité juridique, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 5 décembre 1955 (pièce n° 1 produite en demande et en défense) : 
a) - détermine, dans un chapitre huitième, les parties communes et les « parties privées des immeubles » (page 34), 

b) - comporte ensuite un paragraphe I intitulé « Parties communes à tous les copropriétaires » listant non limitativement un certain nombre de parties qualifiées de « communes » (sol, gros murs de façade, pignon, refend, charpente, toiture, cloisons séparant les passages communs, vestibules et autres parties communes, conduits de cheminée, têtes de cheminées, ornements accessoires des façades et fenêtres, à l’exception des garde-corps, rampes d’appui des fenêtres, balcons, persiennes et leurs accessoires, canalisations, tuyaux d’écoulement des eaux pluviales (page 34), 

c)- comporte au sein du paragraphe I précité (ayant trait aux parties communes) deux sous-paragraphes distincts relatifs à : 

* I - L’immeuble du [Adresse 3], d’une part, comprenant : 

 « Au sous-sol : 
Les escaliers de descente et couloirs d’accès aux caves, 
Au rez-de-chaussée : Les couloirs d’entrée, vestibules, une première courette avec une borne fontaine, une deuxième courette avec water closet et robinet de puisage d’eau, le couloir reliant ces deux courettes et la loge de la concierge du 25, comprenant trois pièces. 
A l’entresol : 
La loge de la concierge du 23 comprenant trois pièces et penderie, le couloir reliant l’escalier sur rue et l’escalier sur cour. 
Les escaliers tant sur rue que sur cour, leurs paliers et les couloirs d’accès aux appartements et les water closets entre les étages. 
Les appareils d’éclairage et autres utilisés dans les parties communes » ; 

* II - L’immeuble du [Adresse 5], d’autre part, comprenant : 

« La chaufferie, l’escalier de descente et les couloirs d’accès aux caves. 
Au rez-de-chaussée 
L’entrée cochère, le vestibule, ainsi que la cour indivise avec les immeubles voisins. 
L’escalier conduisant aux étages supérieurs, sans palier, les couloirs d’accès aux appartements et water-closets aux étages. 
Les appareils d’éclairage et autres utilisés dans les parties communes » (pages 34 et 35). 

Ce même règlement de copropriété affecte ensuite à chaque lot, de manière distincte : 
- des millièmes généraux pour les parties communes appartenant, « d’une façon générale », aux « co-propriétaires des » deux « immeubles » (page 35), sur la base de 2.000 tantièmes généraux des parties communes de l’ensemble des immeubles (pages 35 à 38, lots n° 1 à 59),
- puis des millièmes particuliers pour les parties communes de chaque « immeuble », s’agissant des « frais et dépenses » afférents à chacun d’eux : i) « En ce qu’ils concernent l’immeuble [Adresse 3] », d’une part (page 43), et ii) « En ce qu’ils concernent l’immeuble [Adresse 5] », d’autre part (page 45), sur la base de 1.000 tantièmes spéciaux pour chaque immeuble (cf., Civ. 3ème, 19 novembre 2014, arrêté précité n° 13-18.925, voir également : cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 6 septembre 2013, n° RG 12/02402). 

Cette interprétation du règlement de copropriété tenant compte de l’ensemble des articles le composant (ex. : cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, section B, 13 mars 2014, RG n° 12/03060), quant à l’existence de parties communes spéciales, est confirmée par l’examen de l’acte modificatif au règlement de copropriété du 7 avril 1960 (ex. : cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 20 avril 2022, n° RG 18/20520 ; 5 avril 2023, n° RG 20/02259), créant deux nouveaux lots numérotés 76 et 77 (en remplacement du lot n° 50, cave n° 3, supprimé), en affectant à chacun : 
- 7/2.000ès des parties communes générales aux 2 maisons, 
- et 11/1.000ès des parties communes spéciales à l’immeuble [Adresse 5] (pièce n° 4 produite par la S.C.I. CASSETTE). 

Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/14033 - N° Portalis 352J-W-B65-CA3KI



Il s’en déduit, sans dénaturation des clauses précitées, que le règlement de copropriété a bien institué en l’espèce des parties communes spéciales à l’immeuble du [Adresse 3], d’une part, et à l’immeuble du [Adresse 5], d’autre part. 
 
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’ancienne loge de la concierge du 23 doit être qualifiée, aux termes du règlement de copropriété, de partie commune spéciale affectée à l’usage ou à l’utilité des seuls copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], cette qualification n’étant en rien contraire à une quelconque disposition d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 qui laisse aux parties la liberté de définir les parties communes spéciales (ex. : Civ. 3ème, 8 avril 2021, n° 19-19.201, § 8). 

Dans la mesure où le règlement de copropriété a opéré une distinction entre les parties communes, les unes étant générales à tous les copropriétaires, les autres étant communes aux copropriétaires de chacun des immeubles du [Adresse 2], donc ayant la nature de parties communes spéciales, il en résulte nécessairement que seuls les copropriétaires ayant des droits indivis sur les parties communes concernées pouvaient valablement se prononcer sur la cession d’une partie commune spéciale à l’immeuble sis [Adresse 4].

C’est donc régulièrement que les seuls copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] (1.000 tantièmes particuliers des parties communes de l’immeuble du 23) ont été appelés à se prononcer à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, selon résolution n° 13 de l’assemblée du 15 décembre 2005 adoptée par 753 tantièmes, les copropriétaires absents représentant 247 tantièmes (procès-verbal, page 6) sur la mise en vente de l’ancienne loge de l’immeuble sis [Adresse 3] sur la base d’une superficie de 27,4 m² en approuvant la création d’un nouveau lot n° 90 affecté de 37 tantièmes et en décidant de confier à deux agences un mandat de vente pour un prix net vendeur de 200.000 €, de sorte que la base de calcul pour le vote des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a été portée par la suite à 1.037 tantièmes (ex. : pièce n° 34 produite par la S.C.I. CASSETTE, procès-verbal de l’assemblée générale du [Adresse 3] du 3 juillet 2008, résolution n° 12 portant sur l’autorisation à donner à la S.C.I. MERYGREG de réaliser « les travaux de réunification des lots n° 90 et 93 »). 

En effet, dès lors que le règlement de copropriété a spécifié l'existence de parties communes spéciales, seuls les copropriétaires concernées par ces parties communes spéciales doivent participer au vote, selon des modalités spécifiques à la répartition des quotes-parts de parties communes spéciales prévue audit règlement, la création de parties communes particulières concernant le droit de propriété lui-même et l'existence de parties communes spéciales ayant pour conséquence la spécialisation des décisions les concernant (ex. avant la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ayant créé en son article 209 l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 : cour d’appel de Douai, Chambre 1 – Section 1, 26 janvier 2017, RG n° 16/00609). 

La vente de la loge litigieuse a valablement été décidée à la double majorité de l’article 26 par les seuls copropriétaires concernés (ex. : Civ. 3ème, 11 octobre 1995, n° 94-11.308). 

Dans ces conditions, Madame [G] [T], Monsieur [K] [W] et Monsieur [H] [C] [A] devront être déclarés irrecevables, faute d’intérêt et de qualité à agir des copropriétaires demandeurs (cf. : arrêt précité du 19 novembre 2014, n° 13-18.925, publié au bulletin) en leurs demandes : 
- tendant à voir déclarer nulle et de nul effet l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] du 15 décembre 2005, 
- tendant à voir juger que l’ancienne loge de l’immeuble du [Adresse 2] n’a pas fait l’objet d’une décision de privatisation avec autorisation de vente, 
- en revendication de parties communes avec reconnaissance du droit de propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sur l’ancienne loge de la gardienne, décrite comme suit dans le règlement de copropriété « A l’entresol : La loge de la gardienne du 23 comprenant trois pièces et penderie, le couloir reliant l’escalier sur rue et l’escalier sur cour », 
- en restitution au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ancienne loge de gardienne décrite ci-dessus, 
- en condamnation de la S.C.I. CASSETTE venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à supporter la totalité des frais et travaux rendus nécessaires par la restitution en nature de l’ancienne loge de gardienne, 
- aux fins d’expulsion de la S.C.I. CASSETTE et de tous occupants de son chef des « parties communes décrites ci-dessus », 
- en condamnation, subsidiairement, de la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à payer à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] le montant équivalent à la valeur de l’immeuble de l’ancienne loge de gardienne, 
- aux fins de voir procéder aux frais de la S.C.I. CASSETTE au modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble di [Adresse 2] par la suppression du lot n° 90 et des tantièmes y afférents, 
- en condamna tion de la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à restituer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les « fruits et produits » des parties communes « illégalement occupées par elle depuis le 11 juillet 2007 jusqu’à totale restitution des lieux », et à lui payer une indemnité de jouissance, 
- aux fins de désignation d’un expert avant dire droit sur le montant des fruits et produits ainsi que sur l’indemnité de jouissance, avec sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, 
- en condamnation de la S.C.I. CASSETTE à payer par provision au syndicat des copropriétaires la somme de 300.000 € à valoir sur l’indemnité de jouissance et le montant de « fruits et produits » des « parties communes illégalement occupées depuis le 11 juillet 2017 », 
- aux fins de voir ordonner la publication du présent jugement au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 11] territorialement compétent, 
- en condamnation de la S.A.S. STARES COPROPRIETE à régler les fruits et produits ; ainsi que l’indemnité correspondant à la valeur « des parties communes non restituées » et à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des impenses nécessaires ou utiles du lot n° 90. 

De même, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera déclaré irrecevable, faute d’intérêt et de qualité à agir, en sa demande de condamnation de la S.C.I. CASSETTE à restitution de la loge de gardienne, au paiement des frais, travaux, indemnités de jouissance, dommages et intérêts, fruits, produits, provision sur indemnité, obligation de payer et de faire, expulsion « dans tous les termes des conclusions de consorts [W], [A], [T], termes auxquels s’associe le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]. 

Par voie de conséquence, la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, ne pourra qu’être déboutée de ses demandes formulées « en toute hypothèse » tendant à voir ordonner la compensation des dettes connexes des parties à la présence, ordonner la publication du jugement à intervenir au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 11] territorialement compétent, condamner la S.A.S. STARES COPROPRIETE à l’indemniser du prix de la valeur actuelle du lot n° 90 valeur déterminée à dire d’expert et du montant de l’indemnité d’occupation à laquelle elle pourrait être condamnée, de désignation d’un expert avant dire droit avec mission d’estimer la valeur vénale du lot n° 90 et de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise sur l’indemnisation du dommage de la S.C.I. CASSETTE résultant de la perte de la valeur du lot n° 90. 

II - Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Madame [G] [T], Monsieur [K] [W] et Monsieur [H] [C] [A], intervenant volontaire venant aux droits de [H] [M] (30.000 € à chacun) :

Madame [G] [T], Monsieur [K] [W] et Monsieur [H] [C] [A], intervenant volontaire venant aux droits de [H] [M], prétendent qu’ils supportent personnellement depuis 2015 le poids et les tracas causés par une procédure qu’ils ont dû engager pour défendre les droits de leur copropriété injustement spoliée, et qui n’a cessé d’être alourdie et prolongée par des incidents et des demandes de renvoi à répétition constituant autant de manœuvres dilatoires. 

Ils estiment que le préjudice moral cause par l’obligation de soutenir une procédure sans cesse allongée par des manœuvres conjuguées des défenderesses, est distinct du préjudice financier indemnisé au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

*** 

En droit, l'article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. 

En l’espèce, Madame [G] [T], Monsieur [K] [W] et Monsieur [H] [C] [A], qui succombent en leur demande de restitution de parties communes, ne justifient pas des « manœuvre dilatoires » conjuguées « des défenderesses » dont ils se plaignent, ni du « préjudice moral » consécutif à l’allongement de la procédure qu’ils indiquent avoir subi personnellement depuis 2015, lequel n’est démontré en l’espèce, dans son principe comme dans son quantum (30.000 € à chacun) par aucun élément de preuve, étant relevé que le dépôt d’une main courante en date du 10 mars 2017 par Monsieur [A] à l’encontre du gérant de la S.C.I. MERYGREG pour des menaces (pièce n° 39 produite en demande ; Objet : « Différends de voisinage ») n’est pas de nature à établir la matérialité du préjudice moral allégué par ce dernier. 
 
Dans ces conditions, Madame [G] [T], Monsieur [K] [W] et Monsieur [H] [C] [A] devront être intégralement déboutés de leur demande de condamnation de la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à leur payer la somme de 30.000 € à chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. 

III - Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à l’encontre de la S.A.S. STARES COPROPRIETE (50.000 €) et à l’encontre des défendeurs pour abus de procédure (30.000 € chacun) : 

En application de l'article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Par ailleurs, il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

3-1 Sur la demande en paiement de la somme de 50.000 € formée à l’encontre de la S.A.S. STARES COPROPRIETE à titre de dommages et intérêts en réparation d’un « préjudice moral » : 

Les dernières écritures de la S.C.I. CASSETTE ne contiennent aucun moyen de fait ou de droit au soutien de cette demande indemnitaire, qui n’est justifiée dans son principe comme dans son montant (50.000 €) par aucun élément de preuve, en établissant l’existence d’une faute commise par la S.A.S. STARES COPROPRIETE directement à l’origine d’un préjudice moral subi par la S.C.I. CASSETTE. 

Au surplus, le tribunal relève qu'il est constant que le préjudice moral d'une personne morale correspond précisément à une atteinte à son image (ex. cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 septembre 2018, RG n° 15/16712), sa réputation, sa crédibilité (ex. : cour d'appel de Chambéry, 2ème chambre, 24 juin 2021, RG n° 19/00176) ou son objet statutaire, laquelle n'est pas démontrée en l'espèce, aucune pièce n'étant versée aux débats de nature à justifier l'existence d'un quelconque préjudice moral pour discrédit, qui aurait été subi par la S.C.I. CASSETTE et le fait que les dirigeants de celle-ci aient pu, le cas échéant, être affectés moralement et psychologiquement n'étant pas, à lui-seul, un élément suffisant pour justifier une indemnisation. 

La S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, sera donc intégralement déboutée de sa demande de condamnation de la S.A.S. STARES COPROPRIETE à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. 

3-2 Sur la demande en paiement de la somme de 30.000 € formée à l’encontre de chacun des demandeurs à titre de dommages et intérêts pour « abus de procédure » :

L’exercice du droit d’agir en justice est un droit fondamental et la sanction de l’abus ne doit pas compromettre le droit de recours des parties. L’abus du droit d’agir en justice n’est caractérisé que lorsque la partie concernée ne pouvait se méprendre sur l’inanité de ses prétentionetprésentait des moyens manifestement dépourvus de tout fondement (ex. : Civ. 1ère, 13 février 2013, n° 12-16.403), en poursuivant une procédure dans le seul but de prolonger abusivement un procès et de nuire à la partie adverse (ex. : Civ. 1ère, 6 février 2013, n° 12-11.816 ; Civ. 3ème, 24 février 2009, n° 08-11.189).

En l’espèce, la S.C.I. CASSETTE ne rapporte pas la preuve de son allégation selon laquelle l’action des demandeurs à la présente instance aurait été « dictée par un esprit de revanche » à son encontre, ni que les demandeurs auraient été « à l’origine de la situation illicite qui affecte la copropriété » alors qu’ils n’auraient pu « se méprendre sur l’inanité de leurs prétentions » et présenteraient « des moyens manifestement dépourvus de tout fondement » (dernières écritures, page 87). 

Si les copropriétaires requérants se sont mépris sur l’étendue de leurs droits sur le lot n° 90, ce seul élément est insuffisant à faire dégénérer leur action en abus (ex. : cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 11, 6 octobre 2017, RG n° 15/15449). 

La S.C.I. CASSETTE ne justifie pas davantage du préjudice dont elle fait état, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve, pour réclamer la somme de 30.000 € à chacun des demandeurs à l’instance à titre de dommages et intérêts. 

La S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, sera donc intégralement déboutée de sa demande de condamnation in solidum des demandeurs à lui payer, chacun, une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure. 



Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/14033 - N° Portalis 352J-W-B65-CA3KI



IV - Sur les autres demandes :

Nécessaire, au regard de l'ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l'affaire, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement, en application des dispositions de l'article 515 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er mars 2006 au 1er janvier 2020.

Madame [G] [T], Monsieur [K] [W], Monsieur [H] [C] [A] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale de 10.000,00 € (2.500,00 € x 4) à la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

La S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et actions de la S.C.I. MERYGREG, sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à AARPI OBEMA CONSEILS, Maître Olivier BEAUGRAND. 

En revanche, l’équité commande en l’espèce de débouter la S.A.S. STARES COPROPRIETE, de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par ailleurs, la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, dont les prétentions sont déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déclare Madame [G] [T], Monsieur [K] [W] et Monsieur [H] [C] [A] irrecevables, pour défaut d’intérêt et de qualité à agir, en leurs demandes : 
- tendant à voir déclarer nulle et de nul effet l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] du 15 décembre 2005, 
- tendant à voir juger que l’ancienne loge de l’immeuble du [Adresse 2] n’a pas fait l’objet d’une décision de privatisation avec autorisation de vente, 
- en revendication de parties communes avec reconnaissance du droit de propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sur l’ancienne loge de la gardienne, décrite comme suit dans le règlement de copropriété « A l’entresol : La loge de la gardienne du 23 comprenant trois pièces et penderie, le couloir reliant l’escalier sur rue et l’escalier sur cour », 
- en restitution au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ancienne loge de gardienne décrite ci-dessus, 
- en condamnation de la S.C.I. CASSETTE venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à supporter la totalité des frais et travaux rendus nécessaires par la restitution en nature de l’ancienne loge de gardienne, 
- aux fins d’expulsion de la S.C.I. CASSETTE et de tous occupants de son chef des « parties communes décrites ci-dessus », 
- en condamnation, subsidiairement, de la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à payer à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] le montant équivalent à la valeur de l’immeuble de l’ancienne loge de gardienne, 
- aux fins de voir procéder aux frais de la S.C.I. CASSETTE au modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble di [Adresse 2] par la suppression du lot n° 90 et des tantièmes y afférents, 
- en condamna tion de la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à restituer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les « fruits et produits » des parties communes « illégalement occupées par elle depuis le 11 juillet 2007 jusqu’à totale restitution des lieux », et à lui payer une indemnité de jouissance, 
- aux fins de de désignation d’un expert avant dire droit sur le montant des fruits et produits ainsi que sur l’indemnité de jouissance, avec sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, 
- en condamnation de la S.C.I. CASSETTE à payer par provision au syndicat des copropriétaires la somme de 300.000 € à valoir sur l’indemnité de jouissance et le montant de « fruits et produits » des « parties communes illégalement occupées depuis le 11 juillet 2017 », 
- aux fins de voir ordonner la publication du présent jugement au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 11] territorialement compétent, 
- en condamnation de la S.A.S. STARES COPROPRIETE à régler les fruits et produits ; ainsi que l’indemnité correspondant à la valeur « des parties communes non restituées » et à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des impenses nécessaires ou utiles du lot n° 90, 

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] irrecevable, pour défaut d’intérêt et de qualité à agir, en sa demande de condamnation de la S.C.I. CASSETTE à restitution de la loge de gardienne, au paiement des frais, travaux, indemnités de jouissance, dommages intérêts, fruits, produits, provision sur indemnité, obligation de payer et de faire, expulsion « dans tous les termes des conclusions de consorts [W], [A], [T], termes auxquels s’associe le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de ses demandes formulées « en toute hypothèse » tendant à voir ordonner la compensation des dettes connexes des parties à la présence, ordonner la publication du jugement à intervenir au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 11] territorialement compétent, condamner la S.A.S. STARES COPROPRIETE à l’indemniser du prix de la valeur actuelle du lot n° 90 valeur déterminée à dire d’expert et du montant de l’indemnité d’occupation à laquelle elle pourrait être condamnée, de désignation d’un expert avant dire droit avec mission d’estimer la valeur vénale du lot n° 90 et de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise sur l’indemnisation du dommage de la S.C.I. CASSETTE résultant de la perte de la valeur du lot n° 90, 

Déboute Madame [G] [T], Monsieur [K] [W] et Monsieur [H] [C] [A] de l’intégralité de leur demande de condamnation de la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à leur payer la somme de 30.000 € à chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.S. STARES COPROPRIETE à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de l’intégralité de sa demande de condamnation in solidum des demandeurs à lui payer, chacun, une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure, 

Condamne in solidum Madame [G] [T], Monsieur [K] [W], Monsieur [H] [C] [A] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens, 

Accorde à AARPI OBEMA CONSEILS, Maître Olivier BEAUGRAND, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum Madame [G] [T], Monsieur [K] [W], Monsieur [H] [C] [A] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, la somme globale de 10.000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et actions de la S.C.I. MERYGREG, du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la S.A.S. STARES COPROPRIETE de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Dispense la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 12 Juin 2025


La Greffière Le Président