Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 12 juin 2025, n° 13/02572

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 13/02572 
N° Portalis 352J-W-B65-B7ELT

N° MINUTE : 


Assignation du :
23 Janvier 2013




JUGEMENT 
rendu le 12 Juin 2025 
DEMANDERESSE

La société MERYGREG, SCI, prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 9]
[Localité 16]

représentée par Maître Olivier BEAUGRAND de l’AARPI OBεMA CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0457


DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]/[Adresse 10] [Localité 16], représenté par son syndic, la SAS CMB CABINET MAURICE BURGER 
[Adresse 4]
[Localité 19]

représenté par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2472

Madame [P] [UK] [R] venant aux droits des époux [UK] [R]
[Adresse 22]
[Localité 8] (SUISSE)

représentée par Maître Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0417



La société VDK IX, prise en la personne de son représentant légal et venant aux droits de M. et Mme [J] [S]
[Adresse 6]
[Localité 16]

représentée par Maître David LUSSIGNY de l’AARPI Cabinet NH Law, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0131

La société [E], SCI, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 14]
[Localité 1]

représenté par Maître Tina HOERNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0286, Maître BRUNO GENOVESE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [X] [O], venant aux droits de Monsieur [O]-[Y] en qualité d’usufruitière, lui-même venant aux droits de Monsieur [F] [U] et de Madame [UE] [CM], épouse de Monsieur [F] [U].
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Andrée FOUGERE, de la SELAS D’AVOCAT ANDREE FOUGEREavocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #J0050

Monsieur [Z] [I], venant aux droits de Monsieur [TG] [I] en sa qualité d’héritier
[Adresse 3]
[Localité 20]

Monsieur [VI] [I], venant aux droits de Monsieur [TG] [I] en sa qualité d’héritier
[Adresse 7]
[Localité 17]

Tous deux représentés par Maître Caroline FAUVAGE de FORESTIER & HINFRAY SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0255

Monsieur [C] [UK] [R], décédé
Madame [H] [D] épouse [UK] [R], décédée

Monsieur [FZ] [K], décédé

La société SOGEAB, radiée du Registre du Commerce et des Sociétés le 9 décembre 2020 après son absorption-fusion par la SAS QUENOT. 

PARTIES INTERVENANTES 

Monsieur [FZ] [TY] venant aux droits en qualité de légataire universel de Monsieur [FZ] [K] (décédé)
[Adresse 12]
[Localité 21]

représenté par Maître Andrée FOUGERE, de la SELAS D’AVOCAT ANDREE FOUGEREavocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #J0050
Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/02572 - N° Portalis 352J-W-B65-B7ELT




La SAS STARES COPROPRIETE, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’associé unique de la SAS QUENOT, liquidée.
[Adresse 15]
[Localité 18]

représentée par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0357

La société CASSETTE, SCI, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 9]
[Localité 16]

représentée par Maître Olivier BEAUGRAND de l’AARPI OBεMA CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0457


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière


DEBATS

A l’audience du 27 Mars 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Lucie AUVERGNON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et est composé de deux bâtiment distincts (ayant fait l’objet d’une gestion distincte avec des assemblées générales spécifiques à chacun de ces bâtiments, convoquées, dans les années 80/90 par la S.A.S. SOGEAB, jusqu’au 8 octobre 2012.

Lors d’une assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 10] du 12 février 1998, il a été décidé de créer les lots n° 81 à 87 issus de parties communes, correspondant à des emplacements de stationnement situés dans la cour, avec cession de ces lots, sans fixation d’un prix pour cette cession ou pour le « franc symbolique », aux « personnes concernées », copropriétaires ayant « l’usage » de ces emplacements (M. et Mme [S], M. [I], M. [K], M. [E], M. [UK] et M. [U]). 

Un acte modificatif du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] a été établi par Maître [M] [B], Notaire à [Localité 23], le 19 mai 1999 entérinant la création de ces lots et leur cession aux copropriétaires concernés.

La S.C.I. MERYGREG, aux droits de laquelle vient la S.C.I. CASSETTE, suite à une transmission universelle de patrimoine intervenue le 25 juin 2023, était propriétaire, depuis 2004, de divers lots au sein de cet immeuble, selon jugement d’adjudication du 29 janvier 2004 (lots n° 13, 41, 66 et 67), puis acte notarié du 5 mai 2005 et acte du 4 juillet 2006. 

Selon acte du 11 juillet 2007, elle a par ailleurs acquis de Monsieur [TG] [I] divers lots n° 10, 11, 20, 48, 54, 83, 90, dont le lot n° 83, décrit comme un parking avec 2/2050 tantièmes de la propriété du sol et des parties communes. 

Par actes d’huissier des 24 et 28 janvier 2013, la S.C.I. MERYGREG a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], la S.C.I. VDK IX (venant aux droits des époux [S]), Monsieur [FZ] [K], la société [E], Monsieur [C] [UK] [R] et Madame [H] [D] épouse [UK] [R], ainsi que de la Société de Gestion et d’Administration des Biens (SOGEAB) devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 février 1998 et en conséquence la résolution de la vente par le syndicat des copropriétaires des lots n° 81 à 87 correspondant à des emplacements de stationnement situés dans la cour de l’immeuble. 

Par actes d’huissier des 2 et 9 août 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] a fait assigner en intervention forcée Monsieur [Z] [I] et Monsieur [VI] [I], en qualité d’ayants droit de leur père, Monsieur [TG] [I], décédé le 23 janvier 2013.

Par acte d’huissier du 14 mai 2018, il a par ailleurs fait assigner en intervention forcée Madame [P] [UK] [R], en qualité de fille et unique héritière de Madame [H] [D] et Monsieur [C] [UK] [R]. 

Par acte d’huissier en date du 12 octobre 2023, la S.C.I. CASSETTE a fait assigner en intervention forcée le S.A.S. QUENOT, venant aux droits de la société SOGEAB. 

Ces différentes affaires ont été jointes, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 13/02572.

Monsieur [FZ] [TY] est par ailleurs intervenu volontairement à la procédure en qualité de légataire universel de [FZ] [K], décédé le 23 décembre 2017. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, la S.C.I. MERYGREG et la S.C.I. CASSETTE, intervenante volontaire, demandent au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats, 
Vu les dispositions des articles 1289, 1338, 1382 et 1383 du code civil, 
Vu les dispositions des articles 9 et 31 du code de procédure civile, 
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions des articles 1625 et suivants du code Civil ; 

Juger la SCI CASSETTE venant aux droits et obligations de la SCI MERYGREG dissoute par anticipation sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine en date du 25 juin 2023 recevable en son intervention volontaire ; 

DIRE ET JUGER la SCI CASSETTE venant aux droits de la SCI MERYGREG recevable et bien fondée en ses prétentions ; 

DIRE ET JUGER irrecevables, à tout le moins mal fondées, les demandes de Madame [O], Monsieur [TY], Monsieur [G], Madame [UK] [R], la SCI [E] et la SCI VDK, SOGEAB et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] et les en débouter, 

Prendre acte de la décision du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] [Localité 16] suivant la résolution n° 28 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2017 de ne pas s’opposer aux demandes de la SCI CASSETTE ; 

Y FAISANT DROIT : 

A TITRE PRINCIPAL : 

Juger la SCI CASSETTE recevable et bien fondée en son action en nullité, Juger la SCI CASSETTE recevable et bien fondée en sa demande en constat de l’inexistence du procès-verbal du 12 février 1998 et de l’acte notarié en date du 19 mai 1999 ; 

Juger le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 février 1998 inexistant, à tout le moins nul et de nul effet ; 

Juger la vente par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 16] – [Adresse 9], [Adresse 10], constatée par acte de Maître [M] [B], Notaire à [Localité 23], en date du 19 mai 1999 des lots suivants constituant des emplacements de parking sans contrepartie, sis dans la cour de l'immeuble : 
* Lots n° 81 et 82 : Monsieur et Madame [S] aux droits desquels se trouve la SCI VDK IX ; * Lot n° 84 : Monsieur [FZ] [K] ;
* Lot n° 85 : Société Civile [E] ;
* Lot n° 86 : Madame [UK] [R] ; 
Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/02572 - N° Portalis 352J-W-B65-B7ELT



* Lot n° 87 : Monsieur et Madame [U] aux droits desquels se trouve Madame [X] [O] 
Inexistante, à tout le moins nul et de nul effet, 

Dire et juger inopposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] [Localité 16] et à la SCI CASSETTE pour violation du règlement de copropriété la création et la vente des lots ci-après : 

* Lots n° 81 et 82 : Monsieur et Madame [S] aux droits desquels se trouve la SCI VDK IX ; * Lot n° 84 : Monsieur [FZ] [K]/Monsieur [TY]/SCI TADAN ; 
* Lot n° 85 : Société Civile [E] ; 
* Lot n° 86 : Madame [UK] [R] ; 
* Lot n° 87 : Monsieur et Madame [U] aux droits desquels se trouve Madame [X] [O] suivant procès-verbal du 12 février 1998 et acte de Maître [M] [B], Notaire à [Localité 23], en date du 19 mai 1999, 

Dire et juger que les parties doivent être remises dans l'état dans lesquelles elles se trouvaient avant la vente annulée ou inexistante, 

En conséquence, 

Dire et juger que les lots n° 81, 82, 84, 85, 86, 87, créés et vendus aux termes de la vente du 19 mai 1999 seront réintégrés dans les parties communes de l'immeuble [Adresse 9], [Adresse 10], tel qu'il résulte du règlement de copropriété en date du 5 décembre 1955 et de ses modifications ultérieures en date du 24 janvier 1956, 13 mars 1959, 7 avril 1960 et 7 décembre 1983 ; 

Condamner la SCI VDK IX, Monsieur [FZ] [K], Société Civile [E], Madame [UK] [R], Madame [X] [O] et tout occupant de leurs chefs à libérer immédiatement et sans délai les lots respectivement 81 et 82, 84, 85, 8 et 87 sous astreinte forfaitaire et définitive de 500 € par jour de retard passé un délai de 15 jours commençant à courir à compter de la signification du jugement à intervenir sous l’unique réserve de la restitution du prix ; 

En tant que de besoin ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ; 

Dire et juger que les copropriétaires, acquéreurs des emplacements de parking aux termes de l'acte annulé ont occupé sans droit, ni titre des parties communes de l'immeuble. 

Dire et juger que : 

* la SCI VDK IX pour les lots n° 81 et 82 
* Monsieur [FZ] [K] pour le lot n° 84 
* la Société Civile [E] pour le lot n° 85 
* Madame [UK] [R] pour le lot n° 86 
* Madame [X] [O] pour le lot n° 87 

Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/02572 - N° Portalis 352J-W-B65-B7ELT



sont débiteurs envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 24], [Adresse 9] et [Adresse 10] d'une indemnité d'occupation correspondante au coût de la location d'un emplacement de parking calculé au prix du marché. 

Avant dire droit, Nommer tel expert, qu'il plaira au Tribunal désigner, avec mission : 
o d'estimer le montant de l'indemnité correspondant à l'occupation de chacun desdits emplacements de parking, depuis le 19 mai 1999, en référence avec les prix de location pratiqués dans le quartier pour des emplacements de parkings similaires 
o d'estimer la valeur foncière desdits emplacements de parking à la date du 19 mai 1999 et à ce jour. 

Surseoir à statuer sur la condamnation au titre de l’indemnité d’occupation dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ; 

Ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], [Adresse 10] de restituer à chacun des copropriétaires concernés le prix perçu soit chacun la somme de 1 euro ; 

ATERNATIVEMENT 

Juger la SCI CASSETTE recevable et bien fondée en son action en revendication et en restitution, 

Dire et juger inopposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] [Localité 16] pour violation du règlement de copropriété la création et la vente des lots ci-après : 
* Lots n° 81 et 82 : Monsieur et Madame [S] aux droits desquels se trouve la SCI VDK IX ; * Lot n° 84 : Monsieur [FZ] [K] ; 
* Lot n° 85 : Société Civile [E] ;
* Lot n° 86 : Madame [UK] [R] ; 
* Lot n° 87 : Monsieur et Madame [U] aux droits desquels se trouve Madame [X] [O], suivant procès-verbal du 12 février 1998 et acte de Maître [M] [B], Notaire à [Localité 23], en date du 19 mai 1999, 

Ordonner la restitution dans les parties communes de l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10] [Localité 16] tel qu'il résulte du règlement de copropriété en date du 5 décembre 1955 et de ses modifications ultérieures en date du 24 janvier 1956, 13 mars 1959, 7 avril 1960 et 7 décembre 1983 : 

* Lots n° 81 et 82 : Monsieur et Madame [S] aux droits desquels se trouve la SCI VDK IX ; * Lot n° 84 : Monsieur [FZ] [K] ; 
* Lot n° 85 : Société Civile [E] ;
* Lot n° 86 : Madame [UK] [R] ; 
* Lot n° 87 : Monsieur et Madame [U] aux droits desquels se trouve Madame [X] [O],

Dire et juger que les parties doivent être remises dans l'état dans lesquelles elles se trouvaient avant la vente annulée ; 

Condamner la SCI VDK IX, Monsieur [TY], Société Civile [E], Madame [UK] [R], Madame [X] [O] à libérer immédiatement et sans délai les lots respectivement 81 et 82, 84, 85, 8 et 87 sous astreinte forfaitaire et définitive de 500 € par jour de retard passé un délai de 15 jours commençant à courir à compter de la signification du jugement à intervenir sous l’unique réserve de la restitution du prix ; 

En tant que de besoin ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ; 

Dire et juger que les copropriétaires, acquéreurs des emplacements de parking aux termes de l'acte annulé ont occupé sans droit, ni titre des parties communes de l'immeuble. 

Dire et juger que : 
* la SCI VDK IX pour les lots n° 81 et 82 ; 
* Monsieur [TY] pour le lot n° 84 ; 
* la Société Civile [E] pour le lot n° 85 ; 
* Madame [UK] [R] pour le lot n° 86 ; 
* Madame [X] [O] pour le lot n°87 

sont débiteurs envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 24], [Adresse 9] et [Adresse 10] d'une indemnité d'occupation correspondante au coût de la location d'un emplacement de parking calculé au prix du marché depuis le 19 mai 1999 ; 

Avant dire droit, nommer tel expert, qu'il plaira au Tribunal désigner, avec mission : 
o d'estimer le montant de l'indemnité correspondant à l'occupation de chacun desdits emplacements de parking, depuis le 19 mai 1999, en référence avec les prix de location pratiqués dans le quartier pour des emplacements de parkings similaires 
o d'estimer la valeur foncière desdits emplacements de parking à la date du 19 mai 1999 et à ce jour. 

Surseoir à statuer sur la condamnation au titre de l’indemnité d’occupation dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ; 

Ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], [Adresse 10] de restituer à chacun des copropriétaires concernés le prix perçu soit chacun la somme de 1 euro ; 

EN TOUTE HYPOTHESE 

Juger qu’aucun des défendeurs ne justifie de l’existence d’un droit de jouissance privatif sur les emplacements de stationnement illicitement appropriés, 

Juger que l’inexistence des actes des 12 février 1998 et 12 mai 1999 est sans effet sur l’acte d’acquisition du lot n° 83 par la SCI CASSETTE en date du 11 juillet 2007 au titre de l’erreur commune et qu’en conséquence il n’y aura pas lieu à restitution du lot n° 83 par la SCI CASSETTE ; 
Juger que la SCI CASSETTE se réserve de solliciter la condamnation des ayants droit de Monsieur [TG] [I] à restituer à la SCI CASSETTE la somme de 76750 € au titre du prix principal d’acquisition du lot n° 83, majoré des indemnités d’occupation et tous autres frais imputés à la SCI CASSETTE ; 

Le cas échéant ordonner que les restitutions à intervenir soient concomitantes et qu’en conséquence la SCI CASSETTE ne soit tenue à restitution du lot n° 83 qu’en contrepartie de la restitution du prix et des accessoires, ordonnée conformément aux dispositions de l’article 2286-3° du code civil ; 

ORDONNER la compensation des dettes connexes des parties à la présente instance ; 

Ordonner la publication du jugement à intervenir au 1er bureau du service de la publicité foncière de PARIS territorialement compétent ; 

Vu l'article 1240 et 1241 du code civil (ancien 1382 du code civil), 

Dire et juger que la Société de Gestion et d'Administration de Biens SOGEAB, aux droits de laquelle vient la société STARES COPROPRIETE, a engagé sa responsabilité civile à l’égard de la SCI MERYGREG aux droits de laquelle vient la SCI CASSETTE et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], [Adresse 10] [Localité 16], 

Dire et juger que ces manœuvres fautives sont génératrices d'un préjudice au détriment de la SCI CASSETTE. 

Condamner la Société de Gestion et d'Administration de Biens SOGEAB, aux droits de laquelle vient la société STARES COPROPRIETE, à indemniser la SCI CASSETTE à concurrence de 76750 €, majorés de toute autre somme mise à sa charge à titre de dommages et intérêts condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] [Localité 16] à restituer à la SCI CASSETTE la somme de 970, 92 €, sauf à parfaire ; 

Dire et juger que les consorts [X] [O], Madame [UK] [R], [TY], la SCI [E], et la SCI VDK IX ont engagé in solidum leur responsabilité civile à l’égard de la SCI CASSETTE et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], [Adresse 10] [Localité 16] ; 

Condamner in solidum, le cas échéant par provision, Madame [X] [O], Madame [UK] [R], Monsieur [TY], la SCI [E], et la SCI VDK IX, les ayants droit de Monsieur [TG] [I] et la société SOGEAB à payer la SCI CASSETTE à concurrence de la somme de 76750 €, majorés de toute autre somme mise à sa charge, 

Dire qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI CASSETTE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; 
CONDAMNER in solidum Madame [X] [O], Madame [UK] [R], Monsieur [TY], la SCI [E], et la SCI VDK IX, ayants droit de Monsieur [TG] [I], et la société SOGEAB à chacun payer à la SCI CASSETTE une somme de 30.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans caution. 

Condamner les défendeurs en tous les dépens dont distraction au profit de AARPI OBEMA CONSEILS, Maître Olivier BEAUGRAND, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] demande au tribunal de :

Vu le jugement définitif du 11 octobre 2022 du Tribunal Judiciaire de [Localité 16] Chambre 1ère Section validant la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 8 juin 2017, 

Donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]/[Adresse 10] [Localité 16], représenté par son syndic, qu’il s’en rapporte à justice sur le mérite des demandes et défenses des uns et des autres dans cette procédure. 

Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]/[Adresse 10] [Localité 16], représenté par son syndic, la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, Madame [X] [O], venant aux droits de Monsieur [O]-[Y], en qualité d’usufruitière, lui-même venant aux droits de Monsieur [F] [U] et de Madame [UE] [CM] épouse [U], ainsi que Monsieur [FZ], [J] [TY], venant aux droits en qualité de légataire universel de Monsieur [FZ] [K], demandent au tribunal de :

Vu les articles 724 et 1006 du code civil,

 Vu les articles 325, 328 et 329 du code de procédure civile, 

1° A titre liminaire, 

JUGER Monsieur [FZ], [J] [TY] recevable à intervenir dans la procédure en nullité de vente et subsidiairement en restitution de parties communes mise en œuvre par la SCI CASSETTE à l’encontre de Monsieur [FZ] [K] en qualité de légataire universel de ce dernier. 

Vu les articles 14, 15, 22 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu le règlement de copropriété en date du 5 décembre 1955 et ses avenants modificatifs, 
Vu l’article 2262 ancien du code civil, 
Vu les articles 2222, 2224, 2227 et 2241 du code civil, 
Vu les articles 1199 et 1599 du code civil, 
Vu l’article 1240 du code civil, 
Vu l’article L.236-3 du code de commerce, 
Vu l’article 1844-5 du code civil, 
Vu les jurisprudences précitées et les pièces produites aux débats, 

2° JUGER Madame [X] [O] recevable à défendre dans la présente procédure en qualité d’usufruitière du lot 87 du Règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16]. 

3° JUGER Monsieur [FZ] [TY], venant aux droits de Monsieur [FZ] [K], et Madame [X] [O] recevables et bien fondés en leurs prétentions. 

4° JUGER la SCI CASSETTE irrecevable à agir en nullité de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] [Localité 16] du 12 février 1998 faute de justifier de la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant au jour des délibérations querellées. 

5° Subsidiairement, JUGER irrecevable comme prescrite, l’action en nullité du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 février 1998 engagée en 2013 par la SCI MERYGREG aux droits de qui vient la SCI CASSETTE 

6° JUGER définitive et irrévocable l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10] [Localité 16] en date du 12 février 1998. 

7° DEBOUTER la SCI CASSETTE de son action en nullité ou inexistence de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9]/[Adresse 10] à [Localité 16] en date du 12 février 1998. 

8° JUGER irrecevable au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et en l’absence de toute justification d’une violation du règlement de copropriété ou de l’atteinte aux parties communes de l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10] [Localité 16] l’action en nullité ou inexistence de la vente reçue par Maître [M] [B], notaire à [Localité 23], le 19 mai 1999, des emplacements de parkings correspondant aux lots n° 81, 82, 84, 85, 86 et 87 de l’ensemble immobilier du [Adresse 9]/[Adresse 10] à [Localité 16]. 
Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/02572 - N° Portalis 352J-W-B65-B7ELT




9° JUGER irrecevable sinon mal fondée l’action en nullité ou en inexistence de l’acte de vente du 19 mai 1999 engagée par la SCI CASSETTE au visa de l’article 1128 du code civil. 

10° Plus subsidiairement, JUGER irrecevable, en application de l’article 1199 du code civil, à l’égard de Madame [X] [O] qui n’était pas partie à l’acte, l’action en nullité ou inexistence de la vente reçue par Maître [M] [B] le 19 mai 1999. 

11° DEBOUTER la SCI CASSETTE de ses actions en nullité et/ou inexistence de l’acte de vente reçu par Maître [M] [B] le 19 mai 1999 et portant sur les emplacements de parking constituant les lots n° 81 à 87 de l’ensemble immobilier du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16]. 

12° JUGER la SCI CASSETTE irrecevable et mal fondée dans son action alternative en restitution de parties communes en conséquence du caractère définitif et irrévocable de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 février 1998. 

13° JUGER en tout état de cause irrecevable la demande de restitution des lots n° 84 et 87 dirigée contre Monsieur [K], Monsieur [TY] et Madame [O] pour défaut de qualité ou de capacité à disposer desdits lots. 

14° JUGER recevables et fondés à se prévaloir de la bonne foi et de l’erreur commune Madame [O] comme venant pour partie aux droits de Monsieur [O]-[Y] pour l’acquisition du lot n° 87, et Monsieur [K] pour l’acquisition du lot n° 84 de l’ensemble immobilier du [Adresse 9]/[Adresse 10] [Localité 16]. 

15° JUGER la SCI CASSETTE irrecevable et mal fondée à se prévaloir de la bonne foi et de l’erreur commune pour faire échec à une éventuelle restitution du lot n° 83. 

16° JUGER irrecevable et mal fondée l’action en responsabilité de la SCI CASSETTE dirigée contre Madame [O] et Monsieur [TY]. 

17° DEBOUTER la SCI CASSETTE de toutes ses demandes, fins et conclusions, et en tout état de cause de ses demandes dirigées contre Monsieur [V] [G] qui n’est pas partie à la présente procédure. 

18° A titre infiniment subsidiaire, JUGER Monsieur [FZ] [TY], venant aux droits de Monsieur [FZ] [K], et Madame [X] [O] recevables et fondés dans leur action en responsabilité dirigée contre la SAS STARES COPROPRIETE en tant que subrogée dans les droits et obligations de la SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION DE BIENS SOGEAB, par l’effet de la fusion absorption de la SAS QUENOT du 9 décembre 2020, et de la dissolution anticipée de celle-ci. 

19° En conséquence, CONDAMNER la SAS STARES COPROPRIETE à garantir Monsieur [FZ] [TY], venant aux droits de Monsieur [FZ] [K], et Madame [X] [O] de toutes condamnations ou conséquences financières dont ils souffriraient du fait de l’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] du 12 février 1998 et/ou de l’acte de vente reçu par Maître [B] le 19 mai 1999. 

20° Dans l’hypothèse où le Tribunal ordonnerait la restitution des emplacements de parking vendus par acte notarié du 19 mai 1999, CONDAMNER la SAS STARES COPROPRIETE à payer à Monsieur [FZ] [TY] venant aux droits de Monsieur [FZ] [K] d’une part et à Madame [X] [O] d’autre part la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts. 

21° CONDAMNER la SCI CASSETTE à dédommager Monsieur [FZ] [TY] venant aux droits de Monsieur [FZ] [K] et Madame [X] [O] des frais irrépétibles de la procédure en nullité de vente ou restitution de parties communes mise en œuvre à leur encontre par la SCI MERYGREG en leur versant à chacun la somme de 45.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

23° CONDAMNER la SCI CASSETTE en tous les dépens, dont distraction au profit de la SELAS D’AVOCAT ANDREE FOUGERE, agissant par Maître Andrée FOUGERE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, Madame [P], [AX], [T] [UK] [R], venant aux droits de ses parents, décédés respectivement les 2 octobre 2005 et 22 mai 2016, Madame [H] [D] et Monsieur [C] [UK] [R], demande au tribunal de :

A titre principal : 

• Déclarer la société SCI CASSETTE, venant aux droits de la SCI MERYGREG, irrecevable à agir en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 13] à [Localité 16] du 12 février 1998 ; 

• Déclarer la société SCI CASSETTE, venant aux droits de la SCI MERYGREG, irrecevable à agir en nullité ou inexistence de la vente des lots n° 81 à 87 reçue par Maître [M] [B], notaire, le 19 mai 1999 et établie en exécution du procès-verbal d’assemblée générale du 12 février 1998 ; 

• Débouter en conséquence la société SCI CASSETTE, venant aux droits de la SCI MERYGREG, de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

A titre subsidiaire : 

• Condamner la SAS STARES COPROPRIETE venant aux droits la SAS QUENOT, elle-même venant aux droits de la SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION DE BIENS SOGEAB, à relever et garantir Madame [P] [UK] [R] indemne de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens du fait de l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 13] à [Localité 23] du 12 février 1998 et de l’acte de vente reçue par Maître [M] [B] le 19 mai 1999. 

• Débouter SAS STARES COPROPRIETE de de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

En toute hypothèse : 

• Condamner la société SCI CASSETTE, venant aux droits de la SCI MERYGREG, ou tout succombant à payer à Madame [P] [UK] [R] 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2021, Monsieur [Z] [I] et Monsieur [VI] [I] demandent au tribunal de :

Et faisant corps avec le présent dispositif, et sous réserve de tous autres motifs à produire, déduire ou suppléer même d’office, 
Vu les articles 768, 804 et suivants du code civil, 
Vu l’article 122 du code de procédure civile, 

CONSTATER que Monsieur [Z] [I] a régulièrement renoncé à la succession de Monsieur [TG] [I], décédé le 23 janvier 2013 à [Localité 26] (64). 

CONSTATER que Monsieur [VI] [I] a régulièrement renoncé à la succession de Monsieur [TG] [I], décédé le 23 janvier 2013 à [Localité 26] (64). 

En conséquence, 

DECLARER irrecevables toutes demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Z] [I] et de Monsieur [VI] [I]. 

CONDAMNER toute partie succombante à payer à Monsieur [Z] [I] et Monsieur [VI] [I], chacun, la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNER toute partie succombante aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, la S.C.I. VDK IX, venant aux droits de Monsieur et Madame [S], demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 122 et suivants du code de procédure civile, 
Vu les dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (dans sa version en vigueur du 22 décembre 2007 au 27 mars 2014) ; 
Recevoir la SCI VDK IX dans ses écritures et les dire bien-fondées ; 

• A titre principal :

Déclarer la SCI Cassette irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir ; 

Déclarer la SCI Cassette irrecevable en son action pour échéance de la prescription ; 

Déclarer la SCI Cassette irrecevable en son action pour défaut de droit à agir ; 

A titre subsidiaire, juger que la nullité de l’assemblée générale de la copropriété des [Adresse 9]-[Adresse 10], [Localité 16] du 12 février 1998 et/ou de l’acte de vente du 12 mai 1999 est sans effet sur l’acte d’acquisition des lots n° 81 et 82 par la SCI VDK IX du 7 octobre 2005 au titre de l’erreur commune et qu’en conséquence il n’y a pas lieu à restitution des lots n° 81 et 82 par la SCI VDK IX ; 

A titre infiniment subsidiaire, condamner la SAS Stares Copropriété venant aux droits de la SAS Quenot, elle-même venant aux droits de la Société de Gestion Et d’Administrations de Biens SAS, à relever et garantir la SCI VDK IX de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens qu’elle aurait à supporter du fait de l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 9] [Adresse 13], [Localité 16] du 12 février 1998 et/ou de l’acte de vente reçu par Me [M] [B] le 19 mai 1999 ; 

En tout état de cause, condamner la SCI Cassette à verser la somme de 5.000 € à la SCI VDK IX au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la SCI Cassette aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2017, la S.C.I. [E] demande au tribunal de :

Vu les articles 14, 15, 22 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu le règlement de copropriété en date du 5 décembre 1955 et ses avenants modificatifs, 
Vu l’article 2262 ancien du code civil, 
Vu les articles 2222, 2224 et 2241 du code civil, 
Vu l’article 2227 du code civil, 
Vu l’article 1199 du code civil, 
Vu l’article 1240 du code civil, 
Vu les jurisprudences précitées et les pièces produites aux débats, 

Dire et juger la SCI [E] recevable et bien fondée en ses prétentions. 

Dire et juger la SCI MERYGREG irrecevable et mal fondée à agir en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] en date du 12 février 1998 par suite de défaut de qualité à agir. 

Dire et juger irrecevable et mal fondée en l’absence de violation du règlement de copropriété ou de l’atteinte aux parties communes de l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10] [Localité 16] tant l’action en nullité ou inexistence de la vente reçue par Maître [M] [B], notaire à [Localité 23], le 19 mai 1999 des lots n° 81 à 87 constituant des emplacements de parking, que l’action subsidiaire en restitution desdits lots. 

Dire et juger irrecevable et mal fondée l’action en revendication et restitution de parties communes de la SCI MERYGREG en conséquence du caractère définitif et irrévocable de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 février 1998 qui a créé à partir des parties communes les emplacements de parking constituant les lots n° 81 à 87 et autorisé leur vente. 

Débouter la SCI MERYGREG de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de celles relatives aux conséquences d’une prétendue nullité ou inexistence de l’acte de vente du 19 mai 1999. 

Subsidiairement, dire et juger que la SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION DE BIENS SOGEAB a failli à ses obligations de Syndic. 

Subsidiairement, condamner la SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION DE BIENS SOGEAB à garantir la SCI [E] de toutes condamnations ou conséquences financières qu’elle aurait à supporter du fait de l’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] du 12 février 1998 et de l’acte de vente reçu par Maître [B] le 19 mai 1999. 

Subsidiairement, condamner la SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION DE BIENS SOGEAB à dédommager la SCI [E] de la perte de jouissance exclusive qu’elle aurait à subir dans l’hypothèse où elle serait contrainte de restituer l’emplacement de parking qui lui a été vendu par acte notarié du 19 mai 1999. 

Condamner la SCI MERYGREG à payer à la SCI [E] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Tina HOERNEL, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2024, la S.A.S. STARES COPROPRIETE, en qualité d’associé unique de la S.A.S. QUENOT, liquidée, venant aux droits de la société SOGEAB, elle-même radiée du Registre du Commerce et des Sociétés le 9 décembre 2020 après son absorption-fusion par la SAS QUENOT, demande au tribunal de :

Vu les articles 1108, 1116, 1134, 1304, 1315 et 1382 anciens et 1984, 1991 du code civil, 
Vu les articles 31, 32, 696 et 700 du code de procédure civile, 
Vu les articles 6-2, 14, 17, 18, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 47 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 1844-5 du code civil et l’intervention volontaire de la SAS STARES COPROPRIETE aux droits de la SAS QUENOT liquidée. 
Vu l’absence d’opposition dans le délai de 30 jours de la publication de la dissolution-liquidation de la SAS QUENOT par son associé unique la SAS STARES COPROPRIETE intervenante volontaire. 

1. Juger que la SAS QUENOT, pas davantage la SAS STARES COPROPRIETE, n’a pas engagé sa responsabilité du fait de la SAS SOGEAB absorbée qui n’a elle-même pas engagé sa responsabilité notamment à l’égard de SCI CASSETTE ex MERYGREG. 

Juger irrecevables les demandes de la SCI CASSETTE ex MERYGREG relatives à des manœuvres du temps où la SCI CASSETTE ex MERYGREG n’était pas propriétaire. 

Juger que les SAS QUENOT et SAS STARES COPROPRIETE n’ont jamais été syndic ou gestionnaire de l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16]. 

Juger irrecevables les demandes de la SCI CASSETTE ex MERYGREG contre la SAS QUENOT et consécutivement contre la SAS STARES COPROPRIETE. 

Rejeter et débouter les demandes de la SCI CASSETTE ex MERYGREG contre la SAS QUENOT et, consécutivement, contre la SAS STARES COPROPRIETE. 

A titre subsidiaire : 
Juger mal fondées les demandes de la SCI CASSETTE ex MERYGREG contre la SAS QUENOT et consécutivement contre la SAS STARES COPROPRIETE. 

Débouter la SCI CASSETTE ex MERYGREG de toutes ses demandes contre la SAS QUENOT et consécutivement contre la SAS STARES COPROPRIETE. 

2. Juger mal fondées les demandes de [FZ] [TY], [X] [O] contre la SAS QUENOT et consécutivement contre la SAS STARES COPROPRIETE. 

Débouter les demandes de [FZ] [TY], [X] [O] de toutes leurs demandes contre la SAS QUENOT et, consécutivement, contre la SAS STARES COPROPRIETE. 

3. Condamner in solidum SCI CASSETTE ex MERYGREG, [FZ] [TY], [X] [O] à payer à la SAS STARES COPROPRIETE aux droits de la SAS QUENOT : 
3.1. Une indemnité de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
3.2. Les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 27 mars 2025, a été mise en délibéré au 12 juin 2025. 
 
MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur les demandes d’annulation ou de constat d’inexistence du procès-verbal d’assemblée générale du 12 février 1998 et de l’acte notarié du 19 mai 1999, d’inopposabilité des ventes des lots n° 81, 82, 84, 85, 86 et 87 pour violation du règlement de copropriété, de réintégration dans les parties communes, d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expertise avant dire droit, formées par les S.C.I. CASSETTE venant aux droits de la S.C.I. MERYGREG, et sur leur action « alternative » en revendication et en restitution aux mêmes fins :

La S.C.I. CASSETTE, venant aux droits de la S.C.I. MERYGREG, fait état, dans la partie « discussions » (§ III, à partir de la page 31) de ses dernières écritures, d’une action tendant à « la remise en cause de l’appropriation de parties communes par les défendeurs, survenue en 1998 et 1999 » pour « atteinte aux parties communes résultant d’une violation du règlement de copropriété, au préjudice du syndicat des copropriétaires », au visa notamment des articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des stipulations conformes à l’article 3 de ladite loi du règlement de copropriété concernant les parties communes (chapitre 8 et 9), en soulignant en substance qu’il n’entre pas dans l’objet du syndicat des copropriétaires de céder des parties communes sans contrepartie ou à un prix dérisoire. 
 
Sur la recevabilité de leur action, elle relève que : 
- le délai de prescription de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable en l’espèce, s’agissant d’une action ayant pour objet la nullité et/ou l’inexistence de la création et de la cession consécutive des lots n° 81 à 87, tendant à remettre en cause les droits réels constitués le 13 mai 1999 suivant acte de Maître [B], n’entrant pas dans le champ d’application des dispositions susvisées, le « néant » ou l’inexistant ne se prescrivant pas, 
- les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent qu’aux délibérations de l’assemblée générale qui revêtent le caractère de véritables « décisions » et non aux décisions atteintes de vices de forme ou de fond d’une telle gravité qu’elles ne peuvent être considérées que comme dépourvues d’existence (Civ. 3ème, 30 mars 2011, 19 décembre 2007), 
- à supposer que les dispositions susvisées soient applicables, le point de départ de la prescription décennale est la date à laquelle les faits litigieux ont été connus, 
- en l’espèce, les faits litigieux n’ont pas été connus avant 2004 tant de la S.C.I. MERYGREG que de l’ensemble des autres copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10], par la révélation des accords litigieux relatifs à l’appropriation des parties communes en cause, lors de la diffusion d’un rapport de Monsieur [W], missionné par SOGEAB, en date du 22 octobre 2004 (pièce n° 5, page 7),
- la demande en revendication et restitution des parties communes est une action réelle imprescriptible (Civ. 1ère, 2 juin 1993, n° 91-10971), ou, à titre subsidiaire, soumise au délai de 30 ans de l’article 2227 du code civil, s’agissant d’une appropriation de parties communes (et non une action personnelle), 
- cette action n’est pas soumise au délai de prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
- en application de l’article 2234 du code civil, la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir, 
- il est établi qu’entre février 1998 et jusqu’au 14 février 2012, le syndicat des copropriétaires était dépourvu de représentant légal (faute de syndic régulièrement désigné par l’assemblée générale des copropriétaires) de sorte qu’il ne pouvait régulièrement agir à l’encontre de quiconque, contre quelle que infraction que ce soit et/ou appropriation de parties communes, 
- ce n’est qu’à la date du 14 février 2012 que le syndicat des copropriétaires a disposé d’un représentant légal régulier, suite au jugement rendu le 20 janvier 2011 ayant donné lieu à la désignation d’un syndic régulier, 
- ni CREDASSUR, ni SOGEAB, compte tenu des modalités de fonctionnements des deux immeubles, n’auraient pu se prévaloir d’une habilitation à agir, 
- aucune prescription n’a donc pu régulièrement courir à l’égard de la « pseudo assemblée » de 12 février 1998 et des actes du 19 mai 1999 jusqu’au 14 février 2012, 
 - son action, engagée le 24 et 28 janvier 2013, ne peut donc être considérée comme prescrite, 
- la prescription abrégée de l’article 2272 du code civil ne peut être utilement invoquée en défense, le juste titre devant être translatif de droit réel immobilier, régulier et définitif, nonobstant la réelle qualité de propriétaire, de sorte que l’acte visant à transférer la propriété de l’immeuble ne doit pas être nul ou inexistant, 
- l’usucapion ne peut se produire de façon abrégée en présence d’un acte nul ou inexistant, 
- en outre, la bonne foi des défendeurs fait manifestement défaut, 
- son action tendant au respect du règlement de copropriété n’est pas prescrite, le point de départ de cette action se situant au jour où la victime a été en mesure de connaître l’infraction au règlement de copropriété (Civ. 3ème, 28 mai 2020, n° 19-12.908). 

Sur « l’intérêt et la qualité à agir » de la S.C.I. MERYGREG, elle précise que la S.C.I. MERYGREG est copropriétaire au sein de l’immeuble, titulaire de biens et droits immobiliers, de sorte qu’elle a qualité à défendre le respect du règlement de copropriété et des parties communes, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, sans avoir à justifier d’un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat. 

Sur « l’absence de pouvoir du mandataire », elle souligne également que le fait que les atteintes aux parties communes aient pu exister avant l’acquisition de la qualité de copropriétaire par le demandeur n’est de nature à la priver de son droit d’agir dès lors que son action n’est pas prescrite et qu’elle ne s’analyse pas en une contestation de l’assemblée générale soumise au délai de forclusion de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 9 février 2022, n° 21-11.197).

Sur « l’irrecevabilité de Monsieur [TY] », en qualité d’intervenant volontaire, elle relève que Monsieur [FZ] [K] a cédé l’intégralité de ses biens et droits dans l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à la S.C.I. TADAN, par actes notariés du 8 novembre 2017, de sorte qu’il a perdu à cette date la qualité de copropriétaire, ce qui prive Monsieur [TY], en qualité de légataire universel de qualité et d’intérêt à défendre, nonobstant l’engagement contractuel de supporter les frais de remise en état attaché à l’objet de l’action principale engagée (convention des parties aux actes du 8 novembre 2017 qui n’est pas opposable à la S.C.I. MERYGREG en vertu de l’effet relatif des conventions), Monsieur [FZ] [K] ne pouvant transmettre à Monsieur [TY] un intérêt ou une qualité à agir perdus du fait des ventes survenues qui lui ont fait perdre la qualité de copropriétaire, ce que le tribunal de céans a retenu dans une autre instance, par jugement du 19 mai 2022 (pièce n° 108). 

Sur le fond, elle fait valoir en substance que : 
- la cour de l’immeuble du [Adresse 10], sur l’emprise de laquelle ont été privatisés les emplacements de stationnement litigieux, est une partie commune, 
- l’appropriation par des actes irréguliers du 12 février 1998, et son acte d’exécution du 19 mai 1999, de lots privatifs sur l’emprise de ladite cour commune, constituent une emprise ou un acte d’appropriation qui doit donner lieu à restitution au profit du syndicat des copropriétaires, s’agissant d’une atteinte illicite aux parties communes de l’immeuble et, consécutivement, d’une violation du règlement de copropriété (chapitres 9 et 14). 

Sur l’inexistence ou la nullité de la cession des emplacements de stationnements, parties communes, et sur le procès-verbal de réunion du 12 février 1998, elle relève que : 
- le procès-verbal de réunion du 12 février 1998 et son acte d’exécution du 12 mai 1999 sont inexistants, la théorie de l’inexistence, faute de consentement, pouvant être invoquée par tout intéressé, étant admise en droit de la copropriété, 
- en l’espèce, il n’y a ni assemblée ni consentement à la création et à la cession des parties communes litigieuses, mais uniquement et tout au plus convention sous seing privé sans valeur de décision d’assemblée générale inexistante, alors qu’il résulte de la simple lecture du règlement de copropriété que les immeubles du [Adresse 9] et du [Adresse 10] sont une seule et unique copropriété, 
- or, le règlement de copropriété, qui est la loi des parties, ne peut être ignoré des copropriétaires, cocontractants, 
- malgré ses protestations, les défendeurs vont s’acharner, jusqu’en 2011, malgré les vives protestations de la S.C.I. MERYGREG, à suivre une organisation et un fonctionnement totalement irréguliers, 
- c’est dans le cadre de cette « organisation frauduleuse » qu’ils vont notamment, en 1998, créer 7 emplacements de stationnements sur l’emprise des parties communes à la seule fin d’en obtenir la cession gracieuse en 1999, 
- les défendeurs ne pouvaient ignorer en leur qualité de copropriétaires que telle création et telle cession non portées à l’ordre du jour d’une assemblée, non soumises aux votes des copropriétaires, au demeurant sans prix, passé par un syndic sans pouvoir, constituent des actes frauduleux, contrevenant au contrat, règlement de copropriété, auquel ils sont parties, 
- les actes passés sont nuls ou inexistants pour vices graves extraordinaires, 
- en l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10], s’il a la personnalité juridique, ne disposait pas, à la date du 12 février 1998, d’un syndic désigné comme tel, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, 
- le document intitulé « procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire » du 12 février 1998 est décrit comme la réunion, convoquée par SOGEAB, « des membres du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Localité 16], [Adresse 10] » mais il n’a réuni que des copropriétaires de lots sis [Adresse 10], 
- ce syndicat des copropriétaires n’a aucune personnalité juridique et il n’existe pas,
- ledit document ne vaut pas non plus « assemblée spéciale » en dépit des prétentions de SOGEAB, 
- la résolution litigieuse donnant pouvoir au syndic pour accomplir toutes formalités et signer tous actes en vue de la régularisation de l’acte modificatif au règlement de copropriété qui découle de cette décision est triplement erronée et inefficace en ce qu’il ne s’agit pas d’une assemblée générale de copropriété (seuls certains copropriétaires étant convoqués), SOGEAB ne pouvant prétendre être syndic (puisqu’il n’est pas désigné régulièrement syndic par l’assemblée générale des copropriétaires) et de ce fait la pseudo assemblée ne peut consentir à un « non syndic » quelque pouvoir de quelque nature qu’il soit d’accomplir quelques formalités que ce soit, 
- cette réunion était donc insusceptible de formaliser un consentement du syndicat des copropriétaires à l’alinéation de parties communes, l’assemblée en cause n’ayant réuni que 8 copropriétaires à l’exclusion de tous les copropriétaires du [Adresse 9], soit moins de la moitié des tantièmes du syndicat des copropriétaires, outre que la convocation à cette assemblée ne comprend pas les résolutions relatives à la « régularisation de l’affectation de 7 places de stationnement » qui ont été ajoutées manuscritement, en violation du chapitre 14 du règlement de copropriété prescrivant qu’il « ne pourra être statué sur les questions n’y figurant pas » [à l’ordre du jour], 
- les défendeurs ni aucune autre partie n’ont jamais produit aux débats la convocation à la prétendue assemblée du 12 février 1998, 
- le procès-verbal du 12 février 1998 sera donc déclaré et jugé inexistant comme décision de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10], cette sanction n’étant appliquée lorsqu’une question est « soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote » (Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-12.084), ce qui n’est pas le cas en l’espèce, outre que le procès-verbal du 12 février 1998 n’a pas été notifié à « l’ensemble des copropriétaires » voire même à aucun copropriétaire et que cet accord est demeuré occulte a minima jusqu’en octobre 2004, 
- la réunion et son procès-verbal méconnaissent donc les dispositions des articles 17, 26 de la loi du 10 juillet 1965 et les dispositions des articles 8 et suivants du décret du 17 mars 1967 et, de manière générale, les stipulations du règlement de copropriété en portant une atteinte grave aux parties communes,
- un simple accord entre copropriétaires qui n’a pas de valeur de décision et auquel les restrictions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas n’a aucune portée et n’emporte aucun droit au profit d’aucun copropriétaire, s’agissant d’une décision non sanctionnée par une assemblée générale et d’un acte auquel le syndicat des copropriétaires n’est pas partie (Civ. 3ème, 20 juillet 1998, n° 07-14.619 ; 24 septembre 2008, 30 mai 2012). 
- ce document intitulé « procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire » est inexistant ou à tout le moins nul de nullité absolue comme délibération du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16].

Sur la « nullité, l’inexistence et l’inopposabilité de l’acte du 19 mai 1999 », elle considère que : 
- cet acte notarié n’est que la suite et l’exécution de l’acte nul, inexistant, du 12 février 1998 (pièce n° 47), de sorte qu’il ne peut avoir davantage d’effet que l’acte inexistant du 12 février 1998, 
- contrairement aux mentions figurant dans l’acte établi par Maître [B], le 19 mai 1999, la société SOGEAB n’avait pas la capacité pour contracter au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10], 
- le syndicat des copropriétaires, n’ayant pas été convoqué ni consulté par son syndic, n’a pu émettre son consentement aux cessions/donations de parties communes litigieuses, ce consentement étant non seulement vicié au sens de l’article 1108 du code civil mais purement et simplement inexistant, 
- faute de consentement, l’acte du 19 mai 1999 ne peut produire aucun effet et est inopposable, 
- les défendeurs reconnaissent explicitement dans leurs écritures des éléments de vices graves affectant les actes passés, 
- seul le règlement de copropriété peut prévoir qu’une partie commune déterminée est affectée par un droit de jouissance privative ou exclusive, 
- il n’y a pas de partie commune spéciale concernant la cour où les emplacements de stationnement ont été créés, à la différence de la loge de la gardienne propre au bâtiment du [Adresse 9], ni assemblée spéciale prévue au règlement de copropriété, 
- la copropriété doit à tous les copropriétaires un traitement égal, 
- en l’espèce, les consorts [K] et autres n’ont pas déboursé de prix ou une somme dérisoire, en contrepartie de l’attribution d’emplacements de stationnements, constitués par des lots privatifs issus des parties communes, alors que les autres copropriétaires disposent de droits concurrents sur les parties communes en question, la spoliation en valeur étant estimée à 350.000 € (pièce n° 118), de sorte que la rupture d’égalité est flagrante. 

Elle s’estime par ailleurs également recevable et bien fondée à contester l’annexion de parties communes de l’immeuble et à solliciter leur restitution, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que ses demandes principales ne peuvent prospérer, alors qu’en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une cession de parties communes ne peut intervenir sans décision de l’assemblée générale.

Sur les « conséquences de l’inexistence et de la revendication des parties communes », elle soutient qu’elle est bien fondée à solliciter des défendeurs la remise des parties communes de l’état antérieur à l’appropriation et, à tout le moins, la restitution des parties communes, par l’effacement rétroactif des contrats et les conséquences du constat de l’inexistence des cessions. 

Elle sollicite également : 
- la restitution du prix aux acquéreurs (cessions pour 1 franc symbolique), 
- l’indemnisation du syndicat des copropriétaires, avec restitution du prix payé ou indemnisation, 
- le montant des droits d’enregistrement et frais notariés acquitté en 2007 par la S.C.I. MERYGREG en proportion du prix de vente qui serait retenu et restitué (1.250 €), 
- la rectification des tantièmes de copropriété et la restitution des charges de copropriété trop payés, 
- la restitution des frais et impôts payés, etc. 

Madame [X] [O] et Monsieur [FZ], [J] [TY] répondent en substance que, sur la recevabilité de l’action de Monsieur [TY] : 
- celui-ci justifie d’un intérêt pécuniaire et d’une qualité à intervenir dans les actions en annulation ou inexistence de vente et/ou en revendication de l’emplacement de parking correspondant au lot n° 84 acquis par Monsieur [K], dès lors que ce dernier s’était expressément réservé dans l’acte de vente du 8 novembre 2017 le droit de conserver la charge de la procédure en annulation de la vente ou en restitution des emplacements de parking, mise en œuvre à son encontre par la S.C.I. MERYGREG (cour d’appel de Paris, 23ème chambre, 4 avril 1990, Jurisdata n° 1990-021165, Civ. 3ème, 18 février 2004, n° 02-17.470, Jurisdata 2004-022384), 
- en dépit de la vente de ses lots de copropriété, Monsieur [K] avait expressément conservé par convention avec l’acquéreur, non seulement le droit mais aussi l’intérêt pécuniaire à défendre à la procédure en annulation de vente ou revendication d’emplacements de parking engagée à son encontre par la S.C.I. MERYGREG, 
- la S.C.I. CASSETTE invoque un jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une instance où, à l’inverse, Monsieur [K] avait expressément subrogé l’acquéreur de ses lots, dans tous ses droits et obligations, 
- en tant que légataire universel de Monsieur [K], Monsieur [TY] a qualité et intérêt à poursuivre une action à caractère personnel qui a une incidence directe sur le patrimoine qui lui a été légué, à savoir faire lever la garantie accordée à la SCI TADAN contre le risque d’éviction en vue d’obtenir la mainlevée des 25.000 € placés sous séquestre (pièce n° 33, page 6). 

Sur la recevabilité de l’action en nullité ou en inexistence de l’assemblée générale du 18 février 1998, ils font valoir, au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que : 
- la S.C.I. MERYGREG n’avait pas encore la qualité de copropriétaire de l’ensemble immobilier du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] au jour de l’assemblée générale du 12 février 1998 puisqu’elle n’acquis ses lots qu’aux dates du 29 janvier 2004, 5 mai 2005 puis 11 juillet 2007, 
- la S.C.I. CASSETTE ne justifie ni d’une subrogation de la S.C.I. MERYGREG dans les droits de ses vendeurs, ni même que les vendeurs aient été eux-mêmes « opposants ou défaillants » à l’assemblée générale du 12 février 1998 et encore moins qu’une action en contestation ait été engagée dans les délais prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
- elle ne saurait non plus invoquer l’absence de convocation d’une partie des copropriétaires pour solliciter l’annulation ou l’inexistence de l’assemblée générale du 12 février 1998 puisqu’à l’époque, elle n’avait pas la qualité de copropriétaire et n’avait pas à être convoquée, ce que le tribunal de grande instance a rappelé dans son jugement du 9 février 2011 l’ayant débouté de sa demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 11 décembre 2008 (pièce n° 22). 
Subsidiairement, ils invoquent la prescription de l’action en nullité engagée par la S.C.I. CASSETTE, soulignant qu’en l’absence de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, le copropriétaire disposait à l’époque du délai de prescription de dix ans, prévu par l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, pour agir en nullité de l’assemblée générale du 12 février 1998, ce délai pour agir ayant expiré le 12 février 2008. Ils ajoutent que l’action en contestation d’une assemblée ne saurait être assimilée à une action réelle, quelle qu’en soit la cause. 

Ils soulignent que : 
- la « théorie de l’inexistence » a été définitivement abandonnée par la Cour de cassation et par les cours d’appel, notamment la cour d’appel de Paris (Pôle 4, chambre 2, 6 février 2013, Jurisdata n° 2013-001790 : « l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait aucune distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales de copropriétaires, qu’elles tendent à la nullité ou à l’inexistence. C’est le même délai de forclusion qui s’applique même dans le cas où les résolutions attaquées porteraient atteinte à l’exercice des droits de jouissance privatifs des copropriétaires demandeurs à l’action »), 
- cette exclusion de la théorie de la « décision inexistante » s’applique en cas de convocation irrégulière de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 19 décembre 2007, n° 06-21.410), par une personne dépourvue de la qualité de syndic (Civ. 3ème, 18 janvier 2006, n° 04-17.461), par un syndic irrégulièrement désigné (Civ. 3ème, 3 mars 2004, n° 02-14.496 ; 14 février 2005, n° 05-11.474), pour une résolution adoptée à une majorité insuffisante ou en cas de contestation d’une décision adoptée par une assemblée incompétence (Civ. 3ème, 12 janvier 2022, n° 20-20.363 : jugement retenant que des « travaux de réfection des murets de l’ensemble immobilier » étant inclus « dans les parties privatives », l’assemblée générale n’était « pas compétente en la matière » : « En statuant ainsi, alors qu’après l’expiration du délai de deux mois précité, les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges »), 
- en l’espèce, la S.C.I. CASSETTE invoque la nullité ou l’inexistence d’une assemblée générale réunie il y a plus de 26 ans et se heurte à la forclusion de son action initiée en 2013, soit bien au-delà du délai de dix ans prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
- s’agissant de « l’impossibilité d’agir » du syndicat des copropriétaires, alléguée en demande, le droit de contester une assemblée générale n’appartient qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants, et non au syndic de copropriété s’agissant d’une action attitrée, de sorte que l’argument est inopérant. 

Subsidiairement, ils estiment l’action en nullité ou en inexistence de l’assemblée générale du 12 février 1998 mal fondée, alors que la S.C.I. CASSETTE ne saurait obtenir l’annulation de ladite assemblée générale sur le fondement de la théorie de l’inexistence ou sur le fondement de l’abus de majorité, la résolution querellée n’ayant pas eu pour effet de favoriser les intérêts des copropriétaires du [Adresse 10] au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l’intérêt général. 
Ils précisent que : 
- le règlement de copropriété lui-même a conféré aux seuls copropriétaires du [Adresse 10] des droits et obligations sur la cour dépendant de leur bâtiment, décrite comme « une partie commune dépendant de l’immeuble du [Adresse 10] » (pièce n° 1, chapitre deuxième, « désignation des immeubles ») et stipulant à la charge et au profit des seuls copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] une servitude de passage et d’entretien de la porte cochère ainsi que de la cour à la suite, au profit de l’immeuble du [Adresse 11] et réciproquement (pièce n° 1, page 9), 
- en conséquence de la configuration de la cour dépendant du [Adresse 10], et des droits et servitudes que leur a conférés le règlement de copropriété, seuls les copropriétaires dudit bâtiment avaient un usage continu, paisible et non équivoque des sept emplacements de parking, qui leur permettait de prétendre à un droit de jouissance privatif, 
- ce droit de jouissance privative résulte de certains actes de cession, tels que l’acte de vente du 6 janvier 1989 faisant état au profit de Monsieur [UK] [R] d’un « droit d’utilisation d’un parking dans la cour de l’immeuble », ou de l’acte de vente en viager du 16 mars 1986 au profit de Monsieur [FZ] [K] qui porte expressément sur la vente d’un « parking automobile dans la cour » (pièces n° 4 et 49), 
 - l’usage continu, public et paisible des emplacements de parking par les copropriétaires du [Adresse 10] est rappelé par l’acte notarié de Maître [B] (pièce n° 22, résolution n° 19 : le « syndicat des copropriétaires cède aux personnes concernées les emplacements dont elles ont eu l’usage »), 
- c’est en considération de ce droit de jouissance privative acquis par usucapion que le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 février 1998 utilise le terme de « régularisation d’affectation » plutôt que celui de cession et que l’acte notarié de vente du 19 mai 1999 fixe le prix de cession au franc symbolique (le « droit de jouissance des emplacements de parking présentement vendus ayant toujours été attaché aux lots des acquéreurs, la présente vente est consentie et acceptée moyenne le FRANC SYMBOLIQUE », pièces n° 2 et 3), 
- depuis 1955, soit pendant plus de 50 ans, les copropriétaires du [Adresse 9] n’ont jamais contesté aux copropriétaires du [Adresse 10] ce droit de jouissance résultant d’un usage continu, paisible et non équivoque et ont unanimement rejeté en assemblée générale du 8 octobre 2012 les résolutions présentées et soutenues par la S.C.I. MERYGREG remettant en cause la validité de l’assemblée générale du 12 février 1998 en exigeant des copropriétaires des lots n° 81 et 87 « le paiement au juste prix de leur lot pour une somme de 50.000 € par loi » et ce « au seul profit des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] », outre le règlement d’un droit d’utilisation au titre des 12 dernières années. 

Sur « l’irrecevabilité et le mal fondé des actions en nullité ou inexistence de la vente des emplacements de parking », ils relèvent que : 
- la S.C.I. CASSETTE est irrecevable à agir en nullité ou en inexistence de la vente des emplacements de parking : 
* sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 faute de justifier d’une absence d’autorisation donnée par une assemblée générale ou d’une atteinte aux parties communes, 
* sur le fondement de l’article 1128 du code civil (ancien article 1108) pour défaut de qualité, s’agissant d’une nullité d’un contrat qui est relative et qui ne peut être demandée que par la partie représentée (Civ. 1ère, 2 novembre 2005, n° 02-14.614 ; 9 juillet 2009, n° 08-15.413) ou prescription, l’action en nullité pour défaut de pouvoir du mandataire ou l’action en nullité pour défaut de consentement relevant du régime des nullités relatives, conformément à l’ancien article 1304 du code civil (cour d’appel de Chambéry, ch. civ. section 1, 23 octobre 2012, Jurisdata n° 2012-026131), outre qu’en matière de vente immobilière, l’action en nullité de la vente doit être introduite à compter du jour de l’acte de vente ou de sa transcription au bureau des hypothèques (cour d’appel de Papeete, ch. civ., 31 octobre 2002, Jurisdata n° 2002-1905056), de sorte que le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil était acquis au plus tard le 13 juillet 2004, l’acte de vente reçu par Maître [B], notaire, en date du 19 mai 1999 ayant été transcrit à la conservation des hypothèques le 13 juillet 1999 (pièce n° 45), 
* et en tout état de cause à l’encontre de Madame [O] qui n’était pas partie à l’acte de vente et ne détient qu’un droit de jouissance sur le lot n° 87, 
- en l’espèce, la S.C.I. CASSETTE ne peut invoquer une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes causée par la vente de sept emplacements de parking issus des parties communes de l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10], en ce que cette privatisation a été décidée par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 février 1998, devenue définitive et qu’un acte de vente a été établi par Maître [B], notaire, en exécution de cette assemblée définitive (pièces n° 2 et 3), 

Sur « l’irrecevabilité » de l’action en nullité mise en œuvre contre Madame [X] [O], ils relèvent que celle-ci n’était pas partie à l’acte de vente de Maître [B] en date du 19 mai 1999 et qu’elle est usufruitière de l’emplacement de parking constituant le lot n° 87 du règlement de copropriété, tandis que la nullité de la vente de la chose d’autrui est une « nullité relative en faveur de l’acheteur qui peut seul l’invoquer » (cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 28 octobre 2010, Jurisdata n° 2010-027409). 

Sur le « mal fondé de l’action en nullité », ils soulignent que l’assemblée générale du 12 février 1998 s’impose à tous les copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] et justifie à la fois du consentement du syndicat des copropriétaires à la vente des emplacements de parking, objet de l’acte authentique du 19 mai 1999, et du pouvoir donné au syndic, la société SOGEAB, de contracter au nom du syndicat des copropriétaires. 

Ils estiment de même que l’action « en revendication de parties communes » est incompatible avec l’effet juridique d’une assemblée définitive et irrévocable engageant le syndicat des copropriétaires. Ils ajoutent que l’acte notarié du 19 mai 1999 établi en exécution du procès-verbal d’assemblée générale est parfaitement valide et justifie du transfert de propriété des emplacements de parking aux différents acquéreurs, dont Monsieur [K], aux droits de qui vient Monsieur [TY], et les consorts [U], aux droits de qui vient aujourd’hui Madame [O], en sa seule qualité d’usufruitière d’un emplacement de parking (pièces n° 2, 19, 21, 33). 

Ils considèrent pouvoir se prévaloir de « l’erreur commune » pour faire échec à l’action en revendication de la S.C.I. CASSETTE, dès lors que le tiers a acquis dans l’ignorance des droits du propriétaire réel, que l’erreur est légitime (Com. 6 février 2015, n° 13-26.078 ; Civ. 3ème, 23 juin 2016, n° 15-16.089), que le véritable propriétaire n’a formulé aucune observation ni émis aucune réserve lors de la signature chez le notaire de l’acte de vente conclu par le propriétaire apparent (cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1ère chambre B, 18 juin 2015, n° 14/18390), et que le tiers acquéreur est de bonne foi, la bonne foi étant normalement présumée (cour d’appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 19 septembre 2016, Civ. 3ème, 27 février 2002, n° 99-16.251). 

Ils précisent qu’en l’espèce : 
- Monsieur [O]-[Y] était de bonne foi et avait la croyance légitime en la qualité de propriétaires des vendeurs du lot n° 87, Monsieur et Madame [U], lorsqu’il en a fait l’acquisition par acte notarié du 17 juin 2008 au prix de 50.000 € (pièce n° 19), ces derniers étant propriétaires en vertu d’un acte notarié du 19 mai 1999 et rien ne permettant de douter de la légalité des assemblées séparées qui étaient en pratique depuis plus de 50 ans, 
- c’est donc en toute bonne foi que Monsieur [O]-[Y] a acquis en 2008 le lot n° 87 des époux [U] moyennant le prix de 50.000 € (pièce n° 19), 
- Madame [O] ne possède que l’usufruit de l’emplacement de parking constituant le lot n° 87 dans le cadre de la succession de son mari, Monsieur [O]-[Y], décédé le 23 décembre 2011, 
- Monsieur [FZ] [K] serait également fondé à se prévaloir de l’erreur commune non seulement parce qu’en 1986, il a acquis en viager un emplacement de parking en même temps que son appartement mais aussi parce qu’il a participé à l’assemblée du 12 février 1998 en toute bonne foi, croyant comme tous les autres copropriétaires à la validité des assemblées générales de copropriété séparées, qui ne réunissaient que les seuls copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] ou de l’immeuble du [Adresse 10] (pièce n° 4). 

Sur les conséquences des actions en nullité ou en inexistence et sur la demande en restitution de parties communes, ils soulignent que Monsieur [TY] ne détient aucun droit de propriété sur le lot n° 84, vendu à la S.C.I. TADAN par acte notarié du 8 novembre 2017, en sa qualité de légataire universel, de sorte qu’il ne peut être condamné à restituer un bien qu’il ne détient ni ne possède, pas davantage que Madame [O], simplement usufruitière du lot n° 87 et ne détenant pas le droit d’en disposer. 

Sur l’indemnisation du syndicat des copropriétaires, ils soulignent que pendant plus de 50 ans, les copropriétaires du [Adresse 10] ont fait un usage continu, paisible et non équivoque de la cour commune dépendant de leur bâtiment sans jamais verser la moindre indemnité d’occupation et ils précisent que tant au regard du règlement de copropriété que d’un usage plus que trentenaire, la remise des parties dans l’état antérieur ne saurait entraîner la création de charges qui n’existaient pas, les copropriétaires du [Adresse 10] ne pouvant être privés du droit de jouissance privatif qu’ils ont acquis par usucapion, par un usage continu, paisible et non équivoque pendant plus de 30 ans des emplacements de parking de la cour commune dépendant de leur bâtiment. Ils ajoutent qu’en 1986, Monsieur [K] a d’ailleurs acquis en viager un droit de jouissance exclusif sur un emplacement de parking, en même temps que l’appartement dépendant de l’immeuble du [Adresse 10] (pièce n° 4). 

Sur l’indemnisation de la S.C.I. CASSETTE, ils font valoir que celle-ci a acquis le lot n° 83, par acte notarié du 11 juillet 2007, en parfaite connaissance de cause, puisqu’elle avait contesté la légalité des assemblées générales séparées des copropriétaires du [Adresse 9]/[Adresse 10], par acte d’huissier du 16 mai 2006 (pièces n° 8, 38, 39), donc à ses risques et périls, outre que la S.C.I. MERYGREG ne justifie pas d’une impossibilité de recouvrer le remboursement du prix de cession de 25.000 € et non pas 76.750 € auprès des ayants droit de Monsieur [I] (pièce n° 8). 

Monsieur [Z] [I] et Monsieur [VI] [I] indiquent avoir renoncé à la succession de leur père, décédé le 23 janvier 2013 à [Localité 26] (pièce n° 2), par déclaration adressé au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne le 2 mars 2020, conformément aux dispositions de l’article 804 alinéa 2 du code civil, cette renonciation étant opposable aux tiers (pièce n° 3), l’héritier renonçant étant censé n’avoir jamais été héritier (article 805 du code civil), de sorte que toutes demandes formulées à leur encontre est irrecevable.

 Madame [P] [UK] [R] soulève : 
- l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de la S.C.I. MERYGREG, la contestation de la validité d’une résolution n’étant ouverte qu’aux seuls copropriétaires « opposants ou défaillants » et cette qualité devant exister au jour de l’assemblée générale que l’on conteste (ex. : Civ. 3ème, 3 mai 1990, n° 88-20.286 ; 18 février 2004, n° 02-17.470), tandis que la S.C.I. MERYGREG ne possédait aucune de ces qualités le 12 février 1998, date de l’adoption de la résolution, tous ces lots ayant été acquis postérieurement à cette date, le 29 janvier 2004 pour les premiers d’entre eux, outre que l’action en nullité ne se transmet pas de plein droit aux propriétaires successifs, 
- la prescription de l’action en contestation de l’assemblée générale (délai de deux mois à compter de la notification des décisions ou délai de prescription décennale prévus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ayant expiré le 12 février 2008, de sorte que la résolution n° 18 de ladite assemblée générale est devenue irrévocable, 
- l’irrecevabilité de l’action en annulation de la vente du 19 mai 1999, en l’absence de violation du règlement de copropriété ou d’atteinte aux parties communes et alors que, s’agissant d’une nullité relative ne pouvant être demandée que par la partie que la loi entend protéger, en l’occurrence la partie représentée en cas de nullité d’un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, tant le défaut de capacité que de consentement sont sanctionnés par une nullité relative dont l’action se prescrit par cinq années à compter du jour de l’acte de vente ou de sa transcription au bureau de la conservation des hypothèques (ex. : Civ. 3ème, 24 janvier 2019, n° 17-25.793). 

Elle précise que l’action de la S.C.I. MERYGREG est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir et prescrite, le délai de prescription étant acquis depuis le 19 mai 2004, cinq années après le jour de conclusion de l’acte de vente, ou le 13 juillet 1999, cinq années après sa transcription à la conservation des hypothèques. 

La S.A.S. [E], tout comme la S.C.I. VDK IX, soulèvent également une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de la S.C.I. MERYGREG en l’absence de qualité de « copropriétaire opposant ou défaillant » (article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) au jour de l’assemblée générale contestée, et pour absence de violation du règlement de copropriété ou d’atteinte aux parties communes (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). 

Elles invoquent par ailleurs la prescription de l’action de la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits de la S.C.I. MERYGREG, à savoir celle de dix ans de l’article 42 alinéa 1er (prescription décennale), ayant expiré le 12 février 2008, l’action en nullité était prescrite depuis cinq ans, celle de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, celle de cinq ans de l’article 2224 du code civil, conformément aux conditions de la vente du par adjudication du 29 janvier 2004, alors que la S.C.I. MERYGREG a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son éventuel recours en nullité du procès-verbal de l’assemblée du 12 février 1998 et de l’acte de vente notarié du 19 mai 1999, s’agissant de la S.A.S. [E], lors de la mise à sa disposition du cahier des charges trois semaines avant le 29 janvier 2004 et au plus tard à cette date, ce délai ayant expiré le 29 janvier 2009. 

Sur le délai de trente ans de l’article 2227 du code civil, elles relèvent que l’attribution d’une place de stationnement dans les parties communes ne résulte pas d’un accaparement non autorisé mais d’une autorisation donnée par l’assemblée générale du 12 février 1998, que celle-ci soit frappée ou non de l’irrégularité du seul vote des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] en l’absence de convocation des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9]. 

La S.C.I. VDK IX indique avoir acquis ses deux emplacements de Parking (lots n° 81 et 82) pour un prix global de 15.245 € auprès de M. et Mme [J] [S], lesquels les avaient acquis pour un franc symbolique aux termes de l’acte litigieux. Elle sollicite l’application de la théorie de la propriété apparente, dans la mesure où son acquisition des deux emplacements de parking a été opérée de bonne foi et « dans l’ignorance des droits de tel ou tel propriétaire réel et/ou de l’irrégularité, le cas échéant » de l’assemblée litigieuse, ainsi que cela ressort de l’acte de vente du 7 octobre 2005.

*** 

1-1 Sur la fin de non-recevoir tirée de la renonciation à succession de Monsieur [Z] [I] et Monsieur [VI] [I] : 

Aux termes de l’article 804 du code civil, dans sa version applicable à la date des renonciations à la succession des 5 mars et 26 mai 2020 :
« La renonciation à une succession ne se présume pas. Pour être opposable aux tiers, la renonciation opérée par l’héritier universel ou à titre universel doit être adressée ou déposée au tribunal dans le ressort duquel la succession s’est ouverte ». 

Aux termes de l’article 805 du même code, « L’héritier qui renonce est censé n’avoir jamais été héritier … ». 

Aux termes de l’article 806 du même code, « Le renonçant n’est pas tenu au paiement des dettes et charges de la succession. Toutefois, il est tenu à proportion de ses moyens au paiement des frais funéraires de l’ascendant ou du descendant à la succession duquel il renonce ». 

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] et Monsieur [VI] [I] produisent un récépissé de dépôt de déclaration de renonciation à succession, établi le 9 mars 2020 et délivré à Monsieur [Z] [I] ainsi que la copie qu’une déclaration de renonciation à succession déposée par Monsieur [VI] [I] (pièces n° 3 et 4). 

Aucune partie ne conteste la validité de ces renonciations à la succession. 

En renonçant à la succession, Monsieur [Z] [I] et Monsieur [VI] [I] sont censés n’avoir jamais été héritiers de feu Monsieur [TG] [I], décédé le 23 janvier 2013 à [Localité 26] (64) et censés n’avoir donc jamais été copropriétaires du lot litigieux n° 83, même dans la période antérieure à la date d’enregistrement de leurs déclarations de renonciation à la succession (ex. : cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 9 juin 2021, n° 17/20058). 

Le renoncement à succession prévu par l’article 804 du code civil a pour effet de la libérer du paiement des dettes et charges de la succession. 

Dans ces conditions, les parties seront déclarées irrecevables en toutes leurs demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Z] [I] et de Monsieur [VI] [I] dans le cadre de la présente instance. 

1-2 Sur la fin de non-recevoir pour absence de qualité de copropriétaire de Monsieur [FZ], [J] [TY] soulevée par la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits de la S.C.I. MERYGREG : 

 Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ». 

En cas de vente d’un lot, a qualité à agir le copropriétaire dudit lot au moment où s’est tenue l’assemblée générale dont l’annulation est demandée (ex. : cour d’appel de Paris, Chambre 19, section B, 7 janvier 2000, Jurisdata n° 2000-10387), une telle action, qui revêt un caractère personnel, n’étant pas transmissible de plein droit, à l’acquéreur en tant qu’accessoire du lot vendu (ex. : cour d’appel de Paris, Chambre 19, section B, 22 novembre 2001, n° RG 2001/06543, Jurisdata n° 2001-159765) . 

Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/02572 - N° Portalis 352J-W-B65-B7ELT



Une partie est recevable à agir dans le cadre d’une action revêtant un caractère personnel, nonobstant la perte de sa qualité de copropriétaire (ex. Civ. 3ème, 18 février 2004, n° 02-17.470), notamment lorsque l’ancien copropriétaire s’est réservé dans l’acte de vente les droits à indemnités et remboursement des frais de procédure qu’il avait avancés, de sorte qu’il conserve qualité et intérêt à poursuivre son action (ex. : cour d’appel de Paris, Chambre 23, section A, 4 avril 1990, Jurisdata n° 1990-021165 ; cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 15 décembre 2010, RG n° 09/17590).

En l’espèce, il ressort de l’examen de l’acte authentique de vente du 8 novembre 2017 que Monsieur [FZ] [K] n’a nullement subrogé son acquéreur dans ses droits et obligations afférents à la présente instance, les parties ayant en outre déclaré (pièce n° 33 produite par M. [TY], page 6) “un litige en cours opposant le VENDEUR et la SCI MERYGREG, dont l’objet est susceptible d’aboutir à une éviction de l’ACQUEREUR postérieurement à la présente acquisition” et convenant à ce titre d’un séquestre “entre les mains de Maître [N], Notaire participant, et qui accepte la somme de VINGT-CINQ MILLE EUROS” (25.000,00 EUR) représentant la totalité de vente” à remettre : 
- au vendeur en cas de décision judiciaire rendue en dernier ressort confirmant la résolution du litige dans un sens insusceptible de porter préjudice au droit de propriété de l’acquéreur, 
- ou à l’inverse à l’acquéreur en cas de décision judiciaire rendue en dernier ressort évinçant l’acquéreur de la propriété du bien objet des présentes. 

Il s’en déduit que Monsieur [FZ], [J] [TY], venant aux droits de Monsieur [FZ] [K] en qualité de légataire universel de ce dernier, a bien expressément conservé non seulement son droit mais également un intérêt pécuniaire à défendre à la présente procédure en annulation/inexistence de vente et en revendication d’emplacements de parking engagée à son encontre par la S.C.I. MERYGREG. 

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à l’encontre de Monsieur [FZ], [J] [TY], venant aux droits de Monsieur [FZ] [K], devra être rejetée. 
 
1-3 Sur les fins de non-recevoir soulevées en défense, tirées de la forclusion et de l’absence de qualité de “copropriétaire” de la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits de la S.C.I. MERYGREG : 

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les “actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes”. 

En cas de vente de lot, c’est la personne qui était copropriétaire au moment où s’est tenue l’assemblée générale dont l’annulation est demandée qui a qualité pour agir, l’action en contestation d’assemblée revêtant un caractère personnel et n’étant pas transmissible à l’acquéreur comme accessoire du bien vendu (ex. : cour d’appel de Paris, 23ème chambre – Section B, 14 septembre 2006, RG n° 05/21544). 
Le droit d’agir en annulation d’une délibération revêt un caractère personnel et n’est pas transmissible à l’acquéreur, sauf si ce dernier est subrogé dans les droits du vendeur par une clause expresse de l’acte de vente (ex. : cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre – section D, 1er août 2007, RG n° 06/07706 ; Civ. 3ème, 16 mars 2005, n° 04-10.787, premier moyen). 

Seul celui qui est copropriétaire à la date de l’assemblée générale peut agir en nullité de celle-ci, en application des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 3 mai 1990, n° 88-20.286, publié au bulletin ; cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre – Section D, 27 janvier 2010, n° RG 09/01664). 

Ainsi, l’acquéreur n’a pas qualité pour contester une assemblée qui s’est tenue avant la mutation du lot (ex. : Civ. 3ème, 18 février 2004, premier moyen du pourvoi principal, n° 02-17.470, Bull. III n° 31). 

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièce produites que la S.C.I. MERYGREG, aux droits de laquelle vient la S.C.I. CASSETTE, n’est propriétaire de lots au sein de l’immeuble que depuis le 29 janvier 2004, tandis que l’assemblée générale querellée dans le cadre de la présente instance remonte au 12 février 1998. 

La S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, sera donc déclarée irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer nul le « procès-verbal de l’assemblée générale du 12 février 1998 ». 

1-4 Sur la demande tendant à voir dire et juger le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 février 1998 inexistant et de nul effet : 

En application de l’article 17 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, “les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires”. 

Une décision d’assemblée générale existe dès lors qu’une question est soumise « à l’ensemble des copropriétaires » et est sanctionnée par un vote (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-12.084, publié au bulletin). 

Par ailleurs, aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont réputés parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : 
« - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ». 

Au cas d’espèce, l’assemblée générale litigieuse du 12 février 1998 se réduit à une simple réunion de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 16], excluant ceux de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 16], de sorte qu’il ne s’agit pas d’une assemblée générale au sens de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et que cette « assemblée » est dépourvue d’effet, dès lors que : 

- il n’existe pas de syndicat secondaire dans la copropriété ou de parties communes spéciales instaurées dans le règlement de copropriété concernant la cour au sein de laquelle sont situés les emplacements de stationnement litigieux, devant être considérés comme inclus dans les parties communes générales « à tous les copropriétaires » aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble (Chapitre Huitième, page 34), dans le silence des titres, conformément aux dispositions précitées de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, étant relevé au surplus que l’existence des parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965), à défaut d'une décision expresse de l'assemblée générale (ex : Civ. 3ème, 4 juillet 2019, n° 18-12.135), et qu’en l’espèce, aucun droit de jouissance privatif n’a été octroyé à des copropriétaires sur les sept emplacements de parking litigieux aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble ou d’une résolution valablement adoptée par l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], 
- il est constant que l’assemblée générale d’un syndicat secondaire non constituée ne peut, dans le cadre d’une réunion des copropriétaires de « chaque cage d’escalier », prendre de décisions portant atteinte aux droits des autres copropriétaires de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 90.17-436). 

Or, aux termes de ses dernières écritures, si la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, demande à être déclarée recevable et bien fondée en son « action en nullité », elle sollicite également du tribunal qu’il juge « le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 février 1998 inexistant » ou « à tout le moins nul et de nul effet » (dispositif, page 84).

Dès lors que les décisions votées le 12 février 1998 ont été adoptées à l’occasion d’une assemblée spéciale des seuls copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 16] dépourvue d’existence légale en l’absence de syndicat secondaire valablement constitué (ex. : cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 27 juin 2023, n° RG 22/00689), il convient de déclarer le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 février 1998 inexistant et de nul effet, en ce que seul un syndicat secondaire, doté de la personnalité civile, aurait pu réunir les copropriétaires en assemblée générale et aurait eu compétence pour prendre des délibérations intéressant leur « bâtiment » ou partie d’immeuble. 

La réunion du 12 février 1998 ne constituant pas une assemblée générale, il convient donc de considérer qu’aucune décision d’assemblée générale n’a entériné la cession de sept emplacements de stationnement au profit des copropriétaires des lots n° 81, 82, 83, 84, 85, 86 et 87 (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 2013, n° 12-16.950), les décisions de cessions de parties communes prises dans le cadre de cette réunion n’étant pas valables puisqu’elles portaient sur des parties communes générales (ex. : Civ. 3ème, 22 février 1995, n° 93-12.677). 

1-5 Sur les actions en inexistence/inopposabilité de la vente d’emplacements de parking dans la cour de l’immeuble aux propriétaires des lots n° 81, 82, 84, 85, 86 et 87, aux fins de réintégration des parties communes avec remise en état et expulsion sous astreinte des propriétaires desdits lots et sur l’action « alternative » en revendication et restitution des dits emplacements, parties communes, avec remise en état et expulsion sous astreinte des propriétaires desdits lots :
Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/02572 - N° Portalis 352J-W-B65-B7ELT



Contrairement à ce qu’indiquent les parties demanderesses (dernières écritures, page 42 en particulier), l’ « inexistence » de la résolution n° 18, de nul effet, ayant cédé aux propriétaires des lots n° 81 à 87 sept emplacements de parking sur cour commune, selon procès-verbal de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 16], n’a pas, en elle-même, pour conséquence de rendre inexistante, nulle ou inopposable la vente de ces mêmes lots (correspondant à des emplacements de parking) valablement intervenue ultérieurement par acte notarié du 19 mai 1999 (nonobstant la référence faite au sein dudit acte à la résolution n° 18 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 février 1998, dont copie certifiée conforme se trouve annexe n° 3, et nonobstant la qualification de partie commune générale aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble de la portion de cour sur laquelle se trouve les emplacements de stationnements cédés), s’agissant d’un acte notarié : 
* conclu entre le « syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 16], [Adresse 9] et [Adresse 10] » d’une part (représenté par la société SOGEAB indiquant agir en qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 10]), Monsieur et Madame [S], Monsieur [TG] [I], Monsieur [FZ] [K], la société [E], Monsieur et Madame [UK] [R] ainsi que Monsieur et Madame [F] [U], d’autre part ; 
* rapportant les indications de la représentante de société SOGEAB selon lesquelles les décisions de l’assemblée générale du 12 février 1998 « concernant l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 10] » ont été « notifiées à tous les copropriétaires » (page 7), 
* et comportant un tableau récapitulatif de l’état descriptif de division après modification intégrant les lots n° 81 à 87 en rez-de-chaussée, affectés chacun de 2 tantièmes sur 2013 (page 12, pièce n° 47 produite en demande). 

Au surplus, il est constant que la nullité pour défaut de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée (ex. : Civ. 1ère, 9 juillet 2009, n° 08-15.413), soit en l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], qui ne sollicite nullement la nullité de l’acte de vente conclu le 19 mai 1999 dans le cadre de la présente instance mais indique uniquement s’en rapporter « à justice sur le mérite des demandes et défenses des uns et des autres dans cette procédure ».

La S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, sera donc déboutée de sa demande tendant à voir juger la vente par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], constatée par acte de Maître [M] [B], Notaire à [Localité 23], en date du 19 mai 1999, des lots n° 81, 82 et 84 à 87 inexistante, « à tout le moins nul et de nul effet », et « inopposable » au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] ainsi qu’à la S.C.I. CASSETTE. 

1-5-1 Sur les prescriptions invoquées en défense : 

1-5-1-1 Sur l’action tendant à faire cesser une appropriation de parties communes :
Il est constant que l'action tendant à faire cesser une appropriation d'une partie commune est une action réelle soumise à la prescription trentenaire (Civ. 3ème, 16 mars 2005, n° 03-14.771, 14 février 1996, n° 93-17.677) de l'actuel article 2272 du code civil. 

La prescription de l’action en remise en état d'un bien ne peut commencer à courir qu’à compter de la date de la révélation du fait dommageable, conformément aux dispositions précitées de l'article 2227 du Code civil. 

Aux termes de l’article 2272 du code civil : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. 
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ». 

Selon les articles 2274 et 2275 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition.

L’article 2261 du code civil dispose que : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». 

L’article 2265 du même code prévoit que : « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ». 

Il est constant que la prescription abrégée de l’article 2272 alinéa 2 du code civil suppose l’existence d’un juste titre portant sur la totalité du bien en litige et un transfert de propriété par celui qui n’est pas le véritable propriétaire (ex. : Civ. 3ème, 30 octobre 1972, n° 71-11.541, publié au bulletin ; 13 décembre 2000, n° 98-22.649, diffusé). 

Le juste titre constitue un titre réel, atteint d’un vice de propriété comme n’émanant pas du véritable propriétaire (Civ. 3ème, 13 janvier 1999, n° 96-19.735). 

Si la jonction des possessions n’est en principe pas admise dès lors qu’il est constaté que l’acte d’acquisition ne mentionne pas le bien en faisant l’objet (ex. Civ. 3ème, 3 octobre 2000, n 98-20.646 ; n° 12-20.580 ; 29 septembre 2015, n° 14-16.407 ; 17 décembre 2015, n° 14-22.014), le juge ne doit pas pour autant s’arrêter aux seules stipulations des actes mais doit, également, tenir compte de l’intention des parties à cet égard (ex. Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-27-452 ; 15 septembre 2015, n° 14-14.703 ; 12 janvier 2017, n° 16-11.711).

La jonction des possessions peut être utilement invoquée lorsque, dans l’intention des parties, le bien possédé par le vendeur constituait l’objet de la vente (ex. : Civ. 3ème, 19 octobre 2022, n° 21-19.852).

Les parties peuvent donc se prévaloir d’une jonction des possessions lorsqu’elles ont intentionnellement cédé un élément figurant (implicitement ou explicitement) dans l’objet de la vente (ex. : cour d’appel de Nancy, 1ère chambre, 9 mars 2020, n° RG 18/02863). 

Par ailleurs, en application de l'article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.

En l’espèce, contrairement ce que prétend la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, les copropriétaires défendeurs à la présente instance, qui - s’agissant de Madame [X] [O] (pièce n° 19, acte notarié du 17 juin 2008), de Monsieur [FZ], [J] [TY] (légataire universel de Monsieur [FZ] [K]) et de la S.C.I. VDK IX (pièce n° 1, acte de vente du 7 octobre 2005) - peuvent utilement se prévaloir de la possession de leurs auteurs et des auteurs de leur auteurs, sont titulaires de justes titres, étaient de bonne foi au moment de leurs acquisitions et peuvent se prévaloir d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaires des emplacements de parkings correspondant aux lots litigieux n° 81 à 87, clairement mentionnés dans les actes de vente successifs desdits lots (ex. : cour d’appel de Versailles, Chambre civile 1-1, 7 mai 2024, RG n° 22/05686). 

L’acte notarié du 19 mai 1999, titre réel translatif, ayant date certaine et consenti par un non propriétaire, doit être considéré comme un juste titre au sens des dispositions précitées de l’article 2272 alinéa 2 du code civil. 

Il s’ensuit que la prescription acquisitive abrégée sur les emplacements de parking litigieux a été acquise dix ans après l’établissement des deux actes notariés de vente et de modification du règlement de copropriété (pour y inclure, en particulier, les lots litigieux cédés) du 19 mai 1999 reçus par Maître [M] [B], notaire, à [Localité 25], et publiés le 13 juillet 1999 au bureau des hypothèques (pièce n° 45 produite par Mme [O] et M. [TY] et pièce n° 5 produite par la S.A.S. STARES COPROPRIETE), soit au 19 mai 2009.

La S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, qui a acquis ses lots en pleine connaissance de la configuration des lieux et de la cession des emplacements de parkings correspondant aux lots n° 81 à 87, ne peut utilement se prévaloir d’une impossibilité d’agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]/[Adresse 10] à [Localité 16] en application de l’article 2234 du code civil (nonobstant les conditions de désignation des syndics de l’immeuble, GRATADE et BROSSE puis SOGEAB PUIS CREDASSUR, jusqu’en 2012) :
- s’agissant de modifications apportées au règlement de copropriété régulièrement publiées au fichier immobilier, donc opposables tant à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], qu’à leurs ayants cause à titre particulier, conformément aux dispositions de l’article 4 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, 
- et alors qu’il est constant que tout copropriétaire a le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et direct distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n° 18-11.922 ; 26 novembre 2003, n° 02-14.184, 17 novembre 2004, n° 03-11.42, 03-10.728, 03-10.039, etc.), l’information préalable du syndic prévue à l’alinéa 2 de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas une condition de recevabilité de l’action d’un copropriétaire à l’encontre d’un autre (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 3, 24 octobre 2023, n° RG 22/08370). 
 
Au regard de ces éléments, doit être déclarée irrecevable comme prescrite l’action engagée à titre principal par la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, aux fins de réintégration dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] des lots n° 81, 82 et 84 à 87 et de condamnation corrélative de la S.C.I. VDK IX, Monsieur [FZ], [J] [TY], en qualité de légataire universel de Monsieur [FZ] [K], la société civile [E], Madame [UK] [R], Madame [X] [O] et tout occupant de leurs chefs à libérer sous astreinte les lots n° 81, 82 et 84 à 87, d’expulsion en tant que de besoin, de paiement d’une indemnité d’occupation correspondante au coût de la location d’un emplacement de parking calcul au prix du marché, d’expertise avant dire droit, de sursis à statuer sur la condamnation au titre de l’indemnité d’occupation dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] à restituer à chacun des copropriétaires concernés le prix perçu soit chacun la somme de 1 euro. 
 
1-5-1-2 Sur l’action « alternative » en revendication et en restitution : 

La propriété ne s'éteignant pas par le non-usage, l'action en revendication n'est pas susceptible de prescription extinctive (ex. : Civ. 1ère, 2 juin 1993, n° 91-10.971 ; Civ. 3ème, 5 juin 2002, n° 00-16.077).

Toutefois, en application de l’adage « error communis facit jus », il est constant que, lorsque l’acheteur de bonne foi d’un immeuble, dont la régularité de l’acquisition est contestée, invoque la qualité de propriétaire apparent de son vendeur et agit sous l’empire d’une erreur commune, il tient son droit par l’effet de la loi, dès lors que la cause de nullité est demeurée et devait nécessairement être ignorée de tous (ex. : Civ. 1ère, 22 juillet 1986, n° 84-17.004 ; 12 janvier 1988, n° 86-12.218). 
Il découle de l’article 544 du code civil que l’acheteur peut, à certaines conditions, échapper à l’action en revendication du véritable propriétaire lorsque son vendeur avait toutes les apparences d’un propriétaire et qu’il a eu, de son côté, une croyance légitime de ces apparences, étant précisé que, si sa bonne foi est présumée, il doit par contre prouver l’erreur commune. Il appartient donc à la juridiction de vérifier la pertinence de la croyance de l’acquéreur a non domino dans la qualité de propriétaire de son vendeur et de vérifier que l’acquéreur apporte bien la preuve de cette erreur commune (ex. : cour d’appel de Bordeaux, deuxième chambre civile, 19 septembre 2016, RG n° 15/03253).

En l’espèce, les acquéreurs des lots n° 81 à 87 n’avaient aucun doute sur la qualité de propriétaire desdits lots du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], représenté par la société SOGEAB en qualité de syndic en exercice dudit immeuble, de sorte qu’ils doivent être considérés comme des acquéreurs de bonne foi : 
Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/02572 - N° Portalis 352J-W-B65-B7ELT



- ayant cru en la qualité de légitime propriétaire de celui avec qui ils contractaient, selon acte notarié du 19 mai 1999, sans aucune autre démarche ou vérification à entreprendre de leur part (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2002, n° 99-16.521 ; 23 juin 2016, n° 15-16.089), 
- à raison de l’erreur commune du notaire et du silence du vendeur, peu important que ce dernier ait été de bonne ou de mauvaise foi (ex. : Civ. 1ère, 22 juillet 1986, n° 84-17.004 ; Civ. 3ème, 27 février 2002, n° 99-16.521, etc.). 

Le tribunal relève également, s’agissant de l’erreur commune invoquée en défense, que les acquéreurs successifs des lots n° 81 à 87 pouvaient légitimement croire en la qualité de propriétaire vendeur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], représenté par la société SOGEAB, s’agissant de lots acquis en vertu d’un acte notarié initial du 19 mai 1999 faisant référence à une assemblée générale du 12 février 1998, dans un contexte où l’ensemble immobilier litigieux, composé de deux maisons de rapport formant deux bâtiments distincts, l’un au [Adresse 9] et l’autre au [Adresse 10], avait fait l’objet d’une gestion distincte par bâtiment, les copropriétaires de chacun des « bâtiments » (n° [Adresse 9] d’une part, n° [Adresse 10], d’autre parti) ayant été convoqués séparément, pendant de très nombreuses années et en tout état de cause depuis la fin des années 1950 (a minima depuis 1959…), dans le cadre d’assemblées générales « spéciales » distinctes, par bâtiment, jusqu’à la désignation du cabinet FONCIA LAPORTE, selon résolution n° 6, lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] en date du 8 octobre 2012 (ex. pièces n° 9 et 16 produites par la S.A.S. STARES COPROPRIETE, procès-verbaux des assemblées des 10 décembre 2007 et 3 mai 2011 ; pièces n° 40 à 42 et 50 produites en demande par la S.C.I. CASSETTE : procès-verbaux des assemblées des 15 janvier 2007, 11 décembre 2008, 8 décembre 2009, 3 mai 2011, etc.). 

C’est d’ailleurs en ce sens que Monsieur [L] [W], géomètre-expert, indique dans un rapport d’audit du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], s’agissant de l’opportunité de procéder à une scission de copropriété en application de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, que : « l’intérêt serait de dissocier les deux immeubles, de créer deux copropriétés et deux syndicats distincts, ce qui dans les faits existe déjà actuellement » (pièce n° 10 produite par Mme [O] et M. [TY], page 14/18). 

Au regard de ces éléments, la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, devra être déboutée de son action alternative en « revendication et en restitution » ainsi que de ses demandes corrélatives tendant à voir : 
- dire et juger inopposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] la création et la vente des lots n° 81 à 87 suivant procès-verbal du 12 février 1998 et acte de Maître [M] [B], Notaire à [Localité 23], en date du 19 mai 1999, 
- ordonner la restitution dans les parties communes de l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] des lots n° 81 à 87, 
- dire et juger que les parties doivent être remises dans l’état dans lesquelles elles se trouvaient avant la vente annulée, 
- condamner la S.C.I. VDK IX, Monsieur [TY], la société civile [E], Madame [UK] [R], Madame [X] [O] à libérer sous astreinte les lots respectivement n° 81 et 82, 84, 85, 86 et 87, et en tant que de besoin ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, 
- dire et juger que les copropriétaires acquéreurs des emplacements de parking aux termes de l’acte annulé ont occupé sans droit, ni titre des parties communes de l’immeuble, 
- dire et juger que la SCI VDK IX pour les lots n° 81 et 82, Monsieur [TY] pour le lot n° 84, la société civile [E] pour le lot n° 85, Madame [UK] [R] pour le lot n° 86 et Madame [X] [O] pour le lot n° 87 sont débiteur envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 24], [Adresse 9] et [Adresse 10] d’une indemnité d’occupation correspondante au coût de la location d’un emplacement de parking calculé au prix du marché depuis le 19 mai 1999, 
- nommer un expert avant dire droit pour estimer le montant de ladite indemnité depuis le 18 mai 1999 et la valeur foncière desdites emplacements de parking à la date du 19 mai 1999, 
- surseoir à statuer sur la condamnation au titre de l’indemnité d’occupation dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, 
- ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] de restituer à chacun des copropriétaires concernés le prix perçu soit chacun la somme de 1 euro. 

 La S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, sera également intégralement déboutée de ses demandes formulées « en toute hypothèse » tendant à voir : 
- ordonner que les restitutions à intervenir soient concomitantes et qu’en conséquence, la S.C.I. CASSETTE ne soit tenue à restitution du lot n° 83 qu’en contrepartie de la restitution du prix et des accessoires, 
- ordonner la compensation des dettes connexes des parties à la présente instance, 
- ordonner la publication du jugement au 1er bureau du service de la publicité foncière de Paris territorialement compétent. 

II - Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la S.C.I. CASSETTE venant aux droits de la S.C.I. MERYGREG à l’encontre de la société SOGEAB aux droits de laquelle vient la société STARES COPROPRIETE sur le fondement de la responsabilité délictuelle (articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil) et à l’encontre de Madame [X] [O], de Monsieur [FZ], [J] [TY], de Madame [UK] [R], de la S.C.I. [E] et de la S.C.I. VDK IX sur le fondement de la responsabilité délictuelle (articles 1240 et 1241 du code civil) et sur sa demande de restitution de la somme de 970,92 € formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] : 

La S.C.I. CASSETTE, venant aux droits de la S.C.I. MERYGREG, souligne que la société SOGEAB, syndic professionnel, a commis une faute grossière en se faisant désigner syndic par des assemblées spéciales de copropriétaires de chacun des bâtiments des [Adresse 9] et [Adresse 10], en violation de son devoir de conseil, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, en convoquant irrégulièrement une assemblée générale puis en représentant le syndicat des copropriétaires à l’acte du 19 mai 1999 sans pouvoir et par collusion. 

Elle ajoute que : 
- la S.C.I. MERYGREG a formellement dénoncé cette situation à SOGEAB le 12 décembre 2008 en sollicitant que soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée l’engagement d’une action en nullité de la vente de sept emplacements de parkings, mais SOGEAB s’y opposera et refusera de porter ladite résolution à l’ordre du jour de l’assemblée, 
- l’action n’est pas prescrite, le délai de prescription de l’action en responsabilité délictuelle courant à compter de la manifestation du dommage ; or, la situation dommageable n’était pas établie, avant le jugement du 20 janvier 2011, ayant mis fin à « la fiction de l’existence de deux syndicats de copropriétaires », en l’absence de scission, 
- l’action ayant été engagée en janvier 2013, le délai de prescription n’était pas écoulé à cette date, 
- en application de l’article 1844-1 alinéa 1er du code civil, la fusion absorption entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société absorbante, l’ensemble de l’actif comme du passif étant transmis de plein droit, 
- la fusion entraîne de plein droit transmission universelle du patrimoine de la société absorbée en application de l’article L. 236-3 du code de commerce, de sorte que la dette de responsabilité de SOGEAB est transmise à la société QUENOT, ce que confirme la jurisprudence (Civ. 3ème, 26 novembre 2020, n° 19-17.824), 
- l’absence d’opposition des créanciers à la dissolution sans liquidation de la société dissoute n’emporte pas renonciation ou perte de son droit, tous les éléments de passif et d’actif de la société dissoute étant transférés de plein droit en application de l’article 1844-5 du code civil, même si le droit d’opposition du créancier n’est pas exercé, la seule conséquence du défaut d’opposition du créancier étant l’acceptation du caractère définitif du changement de débiteur, à savoir en l’espèce la société STARES COPROPRIETE (ex. Com., 25 mars 2020, n° 18-20.079),
- elle sollicite la somme de 50.000 € au titre du « juste prix » des emplacements de stationnement outre les droits d’utilisation de douze années passées, soit au total 76.500 €. 

Madame [X] [O] et Monsieur [FZ], [J] [TY] reprennent les mêmes moyens que ceux développés par la S.C.I. CASSETTE concernant la recevabilité de l’action engagée à l’encontre de la société STARES COPROPRIETE, subrogée dans les droits et obligations de la S.A.S. QUENOT et de la S.A.S. SOGEAB, du fait de la fusion absorption intervenue le 9 décembre 2020, par transmission universelle de plein droit à l’issue de la procédure d’opposition (Com., 7 décembre 2010, n° 09-17.169 ; Soc. 12 janvier 2016, n° 14-21.533), l’associé unique se voyant transmettre aussi bien l’actif que le passif de la société dissoute (Civ. 3ème, 9 avril 2014, n° 13-11.640 ; Com, 25 mars 2020, n° 18-20.079) et aucun texte n’établissant une présomption de renonciation à son droit ou une perte de ce dernier par le créancier d’une société, dont la dissolution est décidée par l’associé unique, faute d’avoir formé l’opposition ouverte par l’article 1844-5 alinéa 3 du code civil. 

Ils soulignent également que l’absence de mise en garde et l’implication active de la S.A.S. SOGEAB dans l’absence de convocation de l’ensemble des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] ont été déterminants des modalités de convocation de l’assemblée générale du 12 février 1998 et sollicitent la condamnation de la S.A.S. STARES COPROPRIETE à leur payer à chacun la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts. 
 
La S.A.S. STARES COPROPRIETE soutient que les faits reprochés par la S.C.I. CASSETTE sont relatifs à un modificatif du règlement de copropriété par acte authentique du 19 mai 1999, portant création de lots de copropriété, publié le 13 juillet 1999 (pièces n° 5 et 5-1). Elle ajoute qu’au 12 février 1998 et au 13 juillet 1999, la S.C.I. MEYERGREG n’était pas propriétaire de lot dans l’ensemble immobilier, la S.C.I. CASSETTE pas davantage et la S.A.S. QUENOT n’était pas syndic.

Elle relève que la S.C.I. CASSETTE ex MERYGREG, n’a pas qualité à agir pour engager sa responsabilité concernant des actes relatifs à des parties communes dont ni la S.C.I. CASSETTE ni la S.C.I. MERYGREG n’étaient propriétaires indivis à la date des faits. 

Elle fait valoir un moyen d’irrecevabilité, en application de l’article L. 236-3 du code de commerce, le patrimoine d’une société, transmis lors d’une fusion, étant constitué de son actif et de son passif existant à la date de la fusion (« dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération »), tandis qu’à la date du 9 décembre 2020, la S.C.I. MERYGREG, et consécutivement la S.C.I. CASSETTE, ne détenaient contre la S.A.S. SOGEAB aucune créance certaine, liquide et exigible, l’éventuelle créance alléguée n’ayant pu constituer un passif de la S.A.S. SOGEAB, transmis à la S.A.S. QUENOT et encore moins à la S.A.S. STARES COOROPRIETE, aucune opposition n’ayant été notifiée dans le délai de 30 jours de la publication de la dissolution de la SAS QUENOT du 29 mars 2024. 

Elle soulève également la prescription de l’action engagée à son encontre par la S.C.I. CASSETTE, ex MERYGREG, par assignation du 12 octobre 2013, relative aux ventes du 19 mai 1999, prescrite en application du délai de 5 ans applicable au 12 octobre 2013 et largement expiré ainsi que celui de 10 ans antérieur à la loi du 23 novembre 2018 ayant modifié l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. 

Elle fait également valoir la qualité de tiers de la S.A.S. QUENOT qui, à ce titre, ne doit pas répondre civilement des obligations de la société SOGEAB, la fusion-absorption n’impliquant pas de plein droit une substitution de syndic. 

Subsidiairement, elle indique que la S.A.S. QUENOT n’a jamais été le syndic du syndicat du [Adresse 9]-[Adresse 10], ni le gestionnaire des bâtiments [Adresse 9] ou [Adresse 10]. Elle estime ne pouvoir être retenue pour responsable d’un dommage qu’elle n’a pas causé. 

Sur la demande en paiement de la somme de 76.750 € à titre de dommages et intérêts, elle relève que la S.C.I. CASSETTE, ex MERYGREG, ne prouve pas la faute de la S.A.S. QUENOT, pas davantage que celle de la S.A.S. STARES COPROPRIETE, ni avoir subi un préjudice de 76.750 € en lien avec une faute qu’elle ne prouve pas, alors qu’au 4 mai 2005, date d’acquisition des « premiers lots » de la S.C.I. MERYGREG, le règlement de copropriété modificatif créant les lots de parking et les actes de vente des lots de parking 81 à 87 étaient publiés, ces actes étant (par l’effet de ces publications depuis le 13 juillet 1999) opposables à la S.C.I. MERYGREG dont à la S.C.I. CASSETTE (pièce n° 5). 

Elle souligne que la demande de la S.C.I. CASSETTE est « autodestructrice » puisqu’elle invoque un préjudice « putatif » consécutif à la procédure qu’elle a elle-même engagée, soulignant que sa propre procédure pourrait avoir pour conséquence de lui faire perdre son droit de propriété du lot n° 83 acquis pour 25.000 €, de sorte qu’elle apporte la preuve d’être elle-même la cause du potentiel préjudice qu’elle invoque et que, si elle n’avait pas initié sa procédure, elle n’encourrait pas un éventuel préjudice. 
 
Elle indique qu’à la date de la vente des lots de parking, le 19 mai 1999, la S.C.I. CASSETTE ex MERYGREG n’était pas membre du syndicat, de sorte qu’elle n’a pas la qualité pour assurer la défense des droits des propriétaires de l’immeuble, en 1999, époque de la vente, et ne peut revendiquer la distribution du prix sur des lots dont elle n’était pas propriétaire, son action étant irrecevable à ce titre. 

Elle ajoute que : 
- les lots ont été vendus par acte d’un notaire, officier public, tenu d’une obligation de conseil juridique, au visa d’une assemblée générale du bâtiment du [Adresse 10], sans qu’aucune observation n’ait été faire, l’acte ayant été publié à la publicité foncière (et aucune action n’ayant été engagée à l’encontre du notaire par les demanderesses), 
- la vente à des propriétaires du bâtiment du [Adresse 10] a été publiée le 13 juillet 1999 et est opposable aux tiers ainsi qu’à tous les membres du syndicat du [Adresse 9]-[Adresse 10] dont aucun n’a exercé d’action, 
- ces ventes constituent des régularisations d’emplacements de parkings dans la cour du [Adresse 10] déjà créés, utilisés depuis plusieurs années au vu et au su de tous les membres du syndicat du [Adresse 9] et du [Adresse 10] dont aucun ne s’est manifesté pour contester d’abord l’utilisation de la cour du [Adresse 10] comme parking, puis les ventes effectuées au vu et au su de tous puisqu’elles ont été publiées, 
- la S.C.I. CASSETTE, ex MERYGREG n’a jamais été le « contractant » prévu par l’article 1137 du code civil, ni la partie au contrat de vente prévue à l’article 1116 ancien du code civil, 
- pendant 53 ans, de 1959 à 2012, aucun copropriétaire, ni la S.C.I. MERYGREG devenue S.C.I. CASSETTE, n’a saisi le président du tribunal d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire (article 47 du décret du 17 mars 1967 : « à la demande de tout intéressé ») chargé de convoquer une assemblée générale pour désigner un syndic représentant l’entier syndic, les demanderesses ne pouvant reprocher à autrui de ne pas avoir suivi la procédure qu’elle aurait dû ou pu suivre si ses arguments et demandes pouvaient être cohérents, ce qu’ils ne sont pas, 
- en 2004, la S.A.S. SOGEAB a informé les copropriétaires de la situation juridique de l’immeuble mais les copropriétaires ont décidé de maintenir la gestion séparée des bâtiments, 
- les demanderesses ne démontrent aucune faute imputable à la société SOGEAB qui a exécuté les mandats reçus des copropriétaires. 
 
 *** 
Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation de la S.A.S. STARES COPROPRIETE à leur payer la somme de 25.000 € à chacun à titre de dommages et intérêts formée par Monsieur [FZ] [TY], venant aux droits de Monsieur [FZ] [K], d’une part, et Madame [X] [O], d’autre part, dès lors que cette demande n’est formée que « dans l’hypothèse où le tribunal ordonnerait la restitution des emplacements de parking vendus par acte notarié du 19 mai 1999 » (dernières écritures, pages 38 et 40), tandis que ladite restitution n’est pas ordonnée dans le cadre du présent jugement. 

2-1 Sur les fins de non-recevoir tirées des dispositions de l’article 1844-5 du code civil et de l’article L. 236-3 du code de commerce soulevée par la S.A.S. STARES COPROPRIETE : 

L’article 1844-5 alinéa 3 du code civil dispose que : « En cas de dissolution » de plein droit d’une société par réunion de toutes les parts sociales en une seule main, « celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation. Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution dans le délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci ». 

Aux termes de l’article L. 236-3 I du code de commerce : « La fusion entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération ».

La S.A.S. STARES COPROPRIETE soutient qu’il n’a pas été formé opposition dans le délai de trente jours de la publication de la dissolution en date du 29 mars 2024, de sorte qu’aucune partie ne pourrait se prévaloir d’une créance à son encontre. Elle ajoute que le patrimoine d’une société transmis lors d’une fusion est constitué de son actif et de son passif existant à la date de la fusion et précise qu’à à la date du 9 décembre 2020, la S.C.I. MERYGREG ne détenait à l’encontre de la S.A.S. SOGEAB aucune créance certaine, liquide et exigible. 

Toutefois, il est constant que : 
- la dissolution d’une société dont les parts sont réunies en une seule main entraîne transmission universelle de son patrimoine à l’associé unique, qui recueille en ce cas « les créances et les dettes antérieurement nées dans le patrimoine social » (Com., 7 décembre 2010, n° 09-17.169) ou « les obligations nées avant la dissolution de la société » (Com., 19 novembre 2002, n° 00-13.662), 
- aucun texte n’établit une présomption de renonciation à son droit ou une perte de ce dernier par le créancier d’une société, dont la dissolution est décidée par l’associé unique, qui ne forme pas l’opposition ouverte par l’article 1844-5, alinéa 3, du code civil (Com., 25 mars 2020, n° 18-20.079, § 4), 
- le droit pour la victime d’obtenir réparation d’un préjudice subi existe dès que le dommage est causé, l’obligation d’indemnisation d’une société dissoute étant incluse dans le passif qu’elle transmet avec son patrimoine à son associé unique, même si la créance en résultant n’a été reconnue que postérieurement à la dissolution (Com., 2 février 2010, n° 09-11.938). 
Au regard de ces éléments, les fins de non-recevoir tirées des articles 1844-5 alinéa 3 du code civil et L. 236-3 I du code de commerce soulevées par la S.A.S. STARES COPROPRIETE seront rejetées. 
 
2-2 Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 soulevée par la S.A.S. STARES COPROPRIETE (dernières écritures, pages 7 et 9) :

L'article 2224 du code civil prévoit que “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer”.

Le point de départ de l'action de l'article 2224 du code civil, glissant, est reporté au jour où son titulaire a eu connaissance des faits lui permettant de l'exercer (ex. : Civ. 3ème, 1er octobre 2020, n° 19-16.986, publié au bulletin). 

En effet, la détermination du point de départ du délai de prescription repose sur une appréciation in concreto par le juge des faits de l’espèce, en fonction de la date à laquelle la victime a eu ou aurait dû avoir connaissance des éléments de la responsabilité civile lui permettant d’agir à savoir l’existence du dommage, le fait générateur, le lien de causalité et l’identité de l’auteur. 

Il est admis que les copropriétaires peuvent, sur le fondement délictuel ou quasi délictuel, se prévaloir de la faute commise par le syndic dans l’exercice de son mandat peu important que celle-ci soit ou non détachable ou dissociable de ses missions. 

Cette action était soumise à la prescription de dix années aux termes de l'article 2270-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, qui a réduit à cinq ans le délai prévu désormais par l'article 2224 du code civil qui dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En application de l'article 26 II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi (19 juin 2008), sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. 

Compte tenu de la réforme introduite par la loi du 17 juin 2008, s’agissant des nouveaux délais de prescription et de leur réduction à un délai de cinq ans, et compte tenu des règles transitoires, le nouveau délai de prescription de cinq ans a commencé à courir à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, soit à compter du 19 juin 2008 (le lendemain du jour de la publication du journal officiel). 

En l’espèce, la S.C.I. MERYGREG, aux droits et obligations de laquelle vient la S.C.I. CASSETTE, a eu connaissance de la vente des lots n° 81 à 87 issus de parties communes générales, prise en application d’une résolution d’une assemble générale de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 16] du 12 février 1998, en violation du règlement de copropriété de l’immeuble, à la date de l’acquisition en indivision des lots n° 2, 3, 19, 22, 23, 24, 27, 60, 63 et 78, par acte notarié du 5 mai 2005 (pièce n° 51 produite en demande) lui ayant permis de prendre connaissance du règlement de copropriété de l’immeuble, de l’état descriptif de division et des actes publiés qui les ont modifiés, incluant l’acte notarié du 19 mai 1999 (pièce n° 5 produite par la S.A.S. STARES COPROPRIETE) conformément aux dispositions de l’article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. 

La prescription décennale n’étant pas acquise au 19 juin 2008, le nouveau délai de prescription quinquennale a commencé à courir à compter du 19 juin 2008, jusqu’au 19 juin 2013, de sorte que, lorsque la S.C.I. MERYGREG, aux droits et obligations de laquelle vient la S.C.I. CASSETTE, a fait assigner la société SOGEAB, aux droits et obligations de laquelle vient la S.A.S. STARES COPROPRIETE, par acte d’huissier du 24 janvier 2013, la prescription quinquennale n’était pas acquise. 

La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.A.S. STARES COPROPRIETE sera donc rejetée. 

2-3 Sur la demande indemnitaire formée par la S.C.I. CASSETTE à l’encontre de la S.A.S. STARES COPROPRIETE : 

Le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes qu'il a commises dans l'accomplissement de sa mission (ex. Civ. 3ème, 7 février 2012, n° 11-11.051), en application des dispositions de l'article 1240 du Code civil, ce qui suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux (ex. : Civ. 3ème, 14 septembre 2017, n° 16-19.467). 

Un copropriétaire est ainsi fondé à intenter une action en responsabilité civile à l'encontre du syndic de l'immeuble en copropriété, dès lors qu'il rapporte la preuve d'un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par ce dernier (ex. : cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 26 septembre 2011, RG n° 10/00973). 

En application des dispositions du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale. 

Le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété par les moyens dont il dispose et il engage sa responsabilité en cas de carence à ce titre, notamment en cas d’usage abusif des parties communes (ex. en ce sens : Civ. 3ème, 9 janvier 1973, n° 71-13.038 ; 12 juin 1991, n° 90-11.039, pour le stationnement de véhicules de clients d’un locataire devant les issues des garages et du parking de la copropriété ; 3 juillet 1996, n° 94-17.001 ; 23 avril 2013, n° 12-14.436, s’agissant d’un syndic n’ayant pas exigé la restitution d’une partie de couloir indûment occupée, conformément au règlement de copropriété). 

En l’espèce, il est incontestable que la société SOGEAB a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité délictuelle en convoquant les seuls copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 16] et en invitant ces derniers à se prononcer sur la cession au profit de certains copropriétaires d’emplacements de stationnement situés dans une cour constituant une partie commune générale, en violation des stipulations précitées du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 13] à [Localité 16]. 

Toutefois, la S.C.I. CASSETTE ne justifie pas de la matérialité et du quantum du préjudice dont elle se plaint à hauteur de la somme globale 76.750 € « majorés de toute autre somme mise à sa charge à titre de dommages et intérêts », et qui consisterait, aux termes de ses dernières écritures (page 79) en : 
- une dépossession à venir de l’emplacement de parking constituant le lot n° 83, en sa qualité d’acquéreur de Monsieur [I], « du fait de la présente procédure », alors même que le tribunal ne fait pas droit, dans le cadre du présent jugement, aux actions aux fins de restitution/revendication des emplacements de stationnement litigieux engagées par la S.C.I. CASSETTE (25.000 €), 
- un refus des copropriétaires d’adopter une résolution n° 17 prévoyant le paiement par les propriétaires des lots n° 81 à 87 d’un « juste prix de leur lot » pour « une somme de 50.000 € » par lot, outre « leurs droits d’utilisation de ces mêmes lots pour les 12 années passées » (pièce n° 20 produite par la S.A.S. STARES COPROPRIETE, procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] en date du 8 octobre 2012, pages 9 et 10) : 
* s’agissant i) de lots dont il a été vu précédemment qu’ils ont été régulièrement vendus à leurs propriétaires initiaux selon acte notarié du 19 mai 1999 (à une date où la S.C.I. MERYGREG n’était propriétaire d’aucun lot), ii) d’un projet de résolution qui a été valablement inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 octobre 2012 et iii) d’une résolution qui a été valablement rejetée par les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] [21 copropriétaires totalisant 1.125 tantièmes, seuls M. [A] et la S.C.I. MERYGREG ayant voté « pour »], 
* et sans précision : 
- quant aux lots éventuellement concernés et quant à la nature même du préjudice revendiqué (prix de vente, droits d’utilisation, autre ? …) à hauteur de la somme complémentaire et « forfaitaire » fixée arbitrairement à hauteur de « 51.750 € » (76.750 € - 25.000 €), qui devrait être répartie entre l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], 
- ni quant aux manquements éventuels de la société SOGEAB qui seraient en lien avec le préjudice allégué. 

S’agissant de l’absence d’inscription par la société SOGEAB du projet de résolution dont la S.C.I. MERYGREG a sollicité qu’il soit mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, par courriers recommandés des 19 novembre et 12 décembre 2008 (pièces n° 7 et 70 produites en demande), le tribunal relève que :
- ce refus d’inscription constitue incontestablement un manquement fautif de la part la société SOGEAB (ex. : Civ. 3ème, 16 octobre 2012, n° 11-22.514), qui ne pouvait se faire juge de l'utilité ou de l'opportunité d'une telle question en application du premier alinéa de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 (Civ. 3ème, 13 septembre 2018, n° 17-22.124),
- il n’est pour autant établi par la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, que l’absence d’examen par les copropriétaires de ce projet de résolution, portant sur l’engagement d’une action en justice, en vue d’obtenir l’annulation de la vente des sept emplacements de parkings litigieux, lui aurait occasionné un quelconque préjudice. 

Au regard de ces éléments, la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, sera intégralement déboutée de sa demande de condamnation de la S.A.S. STARES COPROPRIETE à l’indemniser « à concurrence de 76.750 €, majorés de toute autre somme mise à sa charge à titre de dommages et intérêts ». 
 
2-4 Sur la demande indemnitaire de la S.C.I. CASSETTE formée à l’encontre de Madame [X] [O], Monsieur [FZ], [J] [TY], Madame [P] [UK] [R], la S.C.I. [E] et la S.C.I. VDK IX (dernières écritures en demande, pages 82 et 83) : 

La S.C.I. CASSETTE ne rapporte pas la preuve du caractère « frauduleux » des appropriations de parties communes qu’elle reproche aux copropriétaires défendeurs à la présente instance ni d’une opposition fautive de ces derniers à « la mise en conformité de la gestion et du fonctionnement de la copropriété » qui lui aurait occasionné un quelconque préjudice. 

Au regard de ces éléments, la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, sera intégralement déboutée de sa demande de condamnation in solidum de Madame [X] [O], Monsieur [FZ], [J] [TY], Madame [P] [UK] [R], la S.C.I. [E] et la S.C.I. VDK IX à lui payer la somme de « 76.750 €, majorés de toute autre somme mise à sa charge ». 

2-5 Sur la demande de restitution de la somme de 970,92 € formée par la S.C.I. CASSETTE à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] (dernières écritures, page 76) :

Ladite demande de restitution n’étant formulée qu’en cas d’annulation de la mutation des emplacements de parking litigieux « au titre des charges payées depuis le 11 juillet 2007 », tandis que la vente régularisée le 19 mai 1999 n’est pas annulée dans le cadre du présent jugement, la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits de la S.C.I. MERYGREG, ne pourra qu’être intégralement déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] à lui restituer la somme de 970,92 €, « sauf à parfaire ». 

III - Sur les autres demandes :

Nécessaire, au regard de l'ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l'affaire, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement, en application des dispositions de l'article 515 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er mars 2006 au 1er janvier 2020.

La S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : 
- de la somme globale de 5.000,00 € (soit 2.500,00 € à chacun) à Madame [X] [O] et Monsieur [FZ], [J] [TY], 
- de la somme de 2.500,00 € à Madame [P] [UK] [R], 
- de la somme globale de 5.000,00 € (soit 2.500,00 € à chacun) à Monsieur [Z] [I] et Monsieur [VI] [I], 
- de la somme de 2.500,00 € à la S.C.I. VDK IX, 
- et de la somme de 2.500,00 € à la S.C.I. [E]. 

Par voie de conséquence, la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, sera intégralement déboutée de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle sera également déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 
En revanche, l’équité commande en l’espèce de débouter intégralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] et la S.A.S. STARES COPROPRIETE de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Didier SITBON, à la SELAS d’avocat Andrée FOUGERE, agissant par Maître Andrée FOUGERE, ainsi qu’à Maître Tina HOERNEL, avocat au barreau de Paris. 

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déclare les parties irrecevables en toutes leurs demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Z] [I] et de Monsieur [VI] [I], 

Rejette la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à l’encontre de Monsieur [FZ], [J] [TY], venant aux droits de Monsieur [FZ] [K],

Décision du 12 Juin 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 13/02572 - N° Portalis 352J-W-B65-B7ELT



Déclare la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer nul le « procès-verbal de l’assemblée générale du 12 février 1998 », 

Déclare le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 février 1998 inexistant et de nul effet, 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de sa demande tendant à voir juger la vente par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], constatée par acte de Maître [M] [B], Notaire à [Localité 23], en date du 19 mai 1999, des lots n° 81, 82 et 84 à 87 inexistante, « à tout le moins nul et de nul effet », et « inopposable » au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] ainsi qu’à la S.C.I. CASSETTE, 

Déclare irrecevable comme prescrite, en application de la prescription abrégée de l’article 2272 alinéa 2 du code civil, l’action engagée à titre principal par la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, aux fins de réintégration dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] des lots n° 81, 82 et 84 à 87 et de condamnation corrélative de la S.C.I. VDK IX, Monsieur [FZ], [J] [TY], en qualité de légataire universel de Monsieur [FZ] [K], la société civile [E], Madame [UK] [R], Madame [X] [O] et tout occupant de leurs chefs à libérer sous astreinte les lots n° 81, 82 et 84 à 87, d’expulsion en tant que de besoin, de paiement d’une indemnité d’occupation correspondante au coût de la location d’un emplacement de parking calcul au prix du marché, d’expertise avant dire droit, de sursis à statuer sur la condamnation au titre de l’indemnité d’occupation dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] à restituer à chacun des copropriétaires concernés le prix perçu soit chacun la somme de 1 euro, 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de son action alternative en « revendication et en restitution » ainsi que de ses demandes corrélatives tendant à voir : 
- dire et juger inopposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] la création et la vente des lots n° 81, 82 et 84 à 87 suivant procès-verbal du 12 février 1998 et acte de Maître [M] [B], Notaire à [Localité 23], en date du 19 mai 1999, 
- ordonner la restitution dans les parties communes de l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] des lots n° 81, 82 et 84 à 87, 
- dire et juger que les parties doivent être remises dans l’état dans lesquelles elles se trouvaient avant la vente annulée, 
- condamner la S.C.I. VDK IX, Monsieur [TY], la société civile [E], Madame [UK] [R], Madame [X] [O] à libérer sous astreinte les lots respectivement 81 et 82, 84, 85, 86 et 87, et en tant que de besoin ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, 
- dire et juger que les copropriétaires acquéreurs des emplacements de parking aux termes de l’acte annulé ont occupé sans droit, ni titre des parties communes de l’immeuble, 
- dire et juger que la SCI VDK IX pour les lots n° 81 et 82, Monsieur [TY] pour le lot n° 84, la société civile [E] pour le lot n° 85, Madame [UK] [R] pour le lot n° 86 et Madame [X] [O] pour le lot n° 87 sont débiteur envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 24], [Adresse 9] et [Adresse 10] d’une indemnité d’occupation correspondante au coût de la location d’un emplacement de parking calculé au prix du marché depuis le 19 mai 1999, 
- nommer un expert avant dire droit pour estimer le montant de ladite indemnité depuis le 18 mai 1999 et la valeur foncière desdites emplacements de parking à la date du 19 mai 1999, 
- surseoir à statuer sur la condamnation au titre de l’indemnité d’occupation dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, 
- ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] de restituer à chacun des copropriétaires concernés le prix perçu soit chacun la somme de 1 euro. 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de ses demandes formulées « en toute hypothèse » tendant à voir : 
- ordonner que les restitutions à intervenir soient concomitantes et qu’en conséquence, la S.C.I. CASSETTE ne soit tenue à restitution du lot n° 83 qu’en contrepartie de la restitution du prix et des accessoires, 
- ordonner la compensation des dettes connexes des parties à la présente instance, 
- ordonner la publication du jugement au 1er bureau du service de la publicité foncière de Paris territorialement compétent, 

Rejette les fins de non-recevoir tirées des articles 1844-5 alinéa 3 du code civil et L. 236-3 I du code de commerce soulevées par la S.A.S. STARES COPROPRIETE, 

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.A.S. STARES COPROPRIETE, 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.S. STARES COPROPRIETE à l’indemniser « à concurrence de 76.750 €, majorés de toute autre somme mise à sa charge à titre de dommages et intérêts », 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de l’intégralité de sa demande de condamnation in solidum de Madame [X] [O], Monsieur [FZ], [J] [TY], Madame [P] [UK] [R], la S.C.I. [E] et la S.C.I. VDK IX à lui payer la somme de « 76.750 €, majorés de toute autre somme mise à sa charge », 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits de la S.C.I. MERYGREG, de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] à lui restituer la somme de 970,92 €, « sauf à parfaire », 

Condamne la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, aux entiers dépens, 
Accorde à Maître Didier SITBON, à la SELAS d’avocat Andrée FOUGERE, agissant par Maître Andrée FOUGERE, ainsi qu’à Maître Tina HOERNEL, avocat au barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à payer la somme globale de 5.000,00 €, soit 2.500,00 € à chacun, à Madame [X] [O] et Monsieur [FZ], [J] [TY] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à payer la somme globale de 5.000,00 €, soit 2.500,00 € à chacun, à Monsieur [Z] [I] et Monsieur [VI] [I] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à payer la somme de 2.500,00 € à Madame [P] [UK] [R] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à payer la somme de 2.500,00 € à la S.C.I. VDK IX sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, à payer la somme de 2.500,00 € à la S.C.I. [E] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la S.C.I. CASSETTE, venant aux droits et obligations de la S.C.I. MERYGREG, de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 12 Juin 2025


La Greffière Le Président