Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 20 juin 2025, n° 24/04886

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/07/2007, [V] [W], [H] [W] veuve [I], [B] [W], [Q] [S], [E] [S]-[D], [Y] [S]-[K], [T] [S] (ci-après INDIVISION [W]) a consenti à [F] [R] et [Z] [G] [R] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 8], 5ème étage, 2ème porte droite, moyennant un loyer indexé mensuel initial de 710 euros outre, des charges provisionnelles de 75 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/12/2023 à [F] [R] et [Z] [G] [R] pour avoir paiement d'un arriéré de 3100,13 euros.

Par exploits de commissaire de justice délivrés à étude le 10/04/2024 et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 26/04/2020, l’INDIVISION [W] a assigné respectivement [F] [R] et [Z] [G] [R] devant la juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 1] le 26/04/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 05/09/2024 et faisait l’objet de quatre renvois avant d’être examinée à l’audience du 09/04/2025.

L’INDIVISION [W], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, et au visa de la loi du 6 juillet 1989, de voir : 
- déclarer prescrite la demande reconventionnelle de dommages et intérêts ; 
- constater que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement du 13/12/2023 est acquise, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison de la sous-location sans autorisation ; 
- constater que le bail liant les parties est résilié et que [F] [R] et [Z] [G] [R] occupent sans droit ni titre les locaux ;
- condamner solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] à régler une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1728,38 euros, augmentée des charges, taxes locatives et indexations légales, à compter du 25/01/2024, à défaut à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des locaux avec possibilité d’obtenir le paiement des charges récupérables ;
- débouter [F] [R] et [Z] [G] [R] de l’ensemble de leurs demandes ; 
- condamner solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] à payer la somme de 640,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance de chaque impayé ;
- ordonner l’expulsion immédiate de [F] [R] et [Z] [G] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- autoriser l’INDIVISION [W] à faire séquestrer les meubles trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble qu’il leur plaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée ; 
- condamner solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

[F] [R] et [Z] [G] [R], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs écritures reprises oralement, de voir :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ; 
- débouter l’INDIVISION [W] de ses prétentions ; 
- juger qu’ils n’ont aucune dette locative au jour de l’audience ; 
- condamner l’INDIVISION [W] à rembourser, éventuellement par compensation sur le décompte locatif et les loyers à échoir, les sommes de 329,96 euros au titre des frais de relance injustement imputés sur le décompte et 308,99 euros au titre de l’achat d’un réfrigérateur ; 
- au besoin, accorder aux locataires des délais de paiement à hauteur de 36 mois pour apurer la datte ; 
- condamner l’INDIVISION [W] à verser la somme de 109272,84 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’indécence ; 
- à titre subsidiaire, désigner tel expert judiciaire avec pour mission de : 
se rendre dans le logement ; le visiter ;se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment le diagnostic technique ;examiner l’ensemble des désordres affectant l’appartement allégués par [F] [R] et [Z] [G] [R], les décrire, le cas échéant dire si le logement correspond aux critères de décence de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 ;rechercher l’origine, l’étendue et els causes des désordres, dater leur apparition ; indique les moyens pour y remédier et le temps nécessaires à ces moyens ; donner son avis sur le trouble de jouissance et son chiffrage ;- à titre infiniment subsidiaire : désigner un commissaire de justice avec la mission de se rendre dans le logement, les visiter et décrire dans un rapport les lieux loués en procédant à un mesurage de l’appartement en surface et volume ; 
- en tout état de cause : ordonner à l’INDIVISION [W] de produire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, l’ensemble du dossier technique obligatoire ;
- se réserver la liquidation de l’astreinte ; 
- condamner l’INDIVISION [W] à régler aux locataires la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral lié à l'absence de transmission des documents qui devaient obligatoirement être annexés au bail ; 
- condamner l’INDIVISION [W] à rembourser aux locataires les frais relatifs au DPE réalisé le 27/12/2024 ainsi qu’an constat par commissaire de justice du 04/11/2024 ;
- condamne l’INDIVISION [W] à verser à Maître Stéphanie PARTOUCHE, avocate désignée au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 3600 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner l’INDIVISION [W] aux dépens ; 
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. 
Oralement, ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18/06/2025, prorogée au 20/06/2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription des demandes indemnitaires de [F] [R] et [Z] [G] [R]

L’INDIVISION [W] soulève la prescription des demandes indemnitaires antérieures à octobre 2019, en application de l’article 2224 du code civil. 

[F][R] et [Z] [G] [R] ne formulent aucune observation sur cette prétention. 

En l’espèce, les demandes indemnitaires des défendeurs sont fondées sur le moyen tiré de l’indécence des lieux. Les propriétaires étant tenus de délivrer un logement décent durant toute la durée du bail, et le bail étant encore en cours, la prescription ne peut être retenue. 

Le bien fondé des prétentions indemnitaires tirées de l’indécence des lieux fera l’objet d’un examen au fond. 

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 14/12/2023 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 13/12/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[F] [R] et [Z] [G] [R] contestent la dette locative de 3100,13 euros retenue dans le commandement, soutenant que des frais de relance ainsi que le coût d’achat d’un réfrigérateur doivent être déduits de ce montant.

En l’espèce, il convient de ne retenir au titre de la dette locative que les loyers et les charges arrêtés à la date du 13/12/2023, sans prendre en compte les frais et autres dépenses locatives qui ne sont pas des loyers et des charges locatives.

Selon le décompte produit par la bailleresse, des frais de relance de 221 euros ont été facturés entre le 01/01/2021 et le 13/12/2023. Il convient de déduire ce montant de la dette locative réclamée dans le commandement.

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent également la déduction des frais de 48,02 euros appliqués en novembre et décembre 2020. La bailleresse ne conteste pas l’existence de ces frais de relance. Dès lors, ils seront également déduits. 

Il n’y a pas lieu de déduire le coût d’achat d’un réfrigérateur par les locataires, cette dépense ne correspondant pas à un loyer ou une charge locative. La demande tirée du remboursement de cette somme fera l’objet d’un examen au fond ultérieur. 

Ainsi, après déduction des sommes indument imputés sur le décompte locatif des locataires (269,02 euros au total), [F] [R] et [Z] [G] [R] étaient tenus de régler la somme de 2831,11 euros. 

Le bail d’habitation n’ayant pas été conclu ou renouvelé postérieurement au 29/07/2023, date de l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 24 concernant le délai suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire seront appliquées dans leur version antérieure au 29/07/2023.

[F] [R] et [Z] [G] [R] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 13/02/2024 à minuit, soit à compter du 14/02/2024. 

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire 

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. 

La bailleresse s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, estimant que le règlement du loyer est irrégulier depuis plusieurs années, et que les locataires sont de mauvaise foi dans leur occupation des lieux. 

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la bailleresse que le règlement du loyer et des charges est repris depuis juillet 2024. La dette locative a fortement diminué depuis la délivrance du commandement. Les locataires démontrent être en capacité de régler le loyer mensuel depuis de nombreux mois.

Les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposent de vérifier la reprise du paiement et les capacités des locataires, sans qu’il ne soit besoin de prendre en compte la situation de la bailleresse et la bonne exécution des autres obligations contractuelles. 

Il y a donc lieu de faire droit à la demande des défendeurs et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place d’un échéancier de paiement, selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [F] [R] et [Z] [G] [R], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation pour absence de délivrance d’un DPE

Selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 27/03/2014 au 25/11/2018, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.

Dans sa version en vigueur à compter du 01/07/2021, il est prévu que les recommandations, et non plus les informations contenues dans le diagnostic de performance évergétique, aient une valeur informative.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent une indemnisation de 5000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de l’absence de délivrance d’un DPE. 

En l’espèce, [F] [R] et [Z] [G] [R] justifient avoir sollicité la délivrance d’un DPE, par courrier recommandé avisé au gestionnaire locatif le 22/08/2024. La bailleresse ne démontre pas avoir transmis le diagnostic dument sollicité par ses locataires. 

Si la bailleresse n’était pas soumise à une obligation de délivrer à son initiative un diagnostic de performance énergétique et les diagnostics techniques, le bail ayant été conclu en 2007, il lui appartenait néanmoins de faire réaliser et transmettre ce diagnostic suite à la demande officielle de ses locataires par courrier recommandé.

[F] [R] et [Z] [G] [R] produisent un diagnostic de performance énergétique, réalisé par un technicien certifié de LICIEL ENVIRONNEMENT et daté du 27/12/2024, classant le logement en catégorie G. En l’absence de diligences de la part de la bailleresse pour effectuer un diagnostic, et de production à la date d’audience d’un autre diagnostic venant contredire cette classification, les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables.

[F] [R] et [Z] [G] [R] ne sollicitent pas l’annulation de la révision du loyer et/ou la réduction de celui-ci, mais une indemnisation tirée du préjudice subi du fait de l’absence de délivrance d’un DPE. 

[F] [R] et [Z] [G] [R] estiment avoir nécessairement subi un préjudice du fait de l’inertie fautive de la bailleresse. 

Toutefois, ils justifient avoir sollicité officiellement un diagnostic de performance énergétique par courrier avisé le 22/08/2024, soit il y a moins d’un an. La bailleresse n’était pas tenue de délivrer ce diagnostic spontanément en l’absence de demande de ses locataires. Compte tenu du caractère récent de la demande de diagnostic, survenue par ailleurs après la réception de l’assignation par les défendeurs pour la présente procédure, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indemnisation au titre d’une faute de la bailleresse.

Par conséquent, la demande d’indemnisation du préjudice moral à hauteur de 5000 euros sera rejetée. 

Sur l’injonction à produire un DPE

Il résulte des pièces produites par [F] [R] et [Z] [G] [R], et notamment du courrier recommandé avisé le 22/08/2024, qu’ils ont sollicité auprès de leur bailleresse la délivrance des diagnostic techniques prévus par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. 

La bailleresse ne justifie pas avoir délivré les documents. 

[F] [R] et [Z] [G] [R] sont dès lors bien fondés à solliciter qu’il soit enjoint à leur bailleresse de délivrer l’ensemble du dossier de diagnostics techniques obligatoires.

Afin d’assurer l’exécution de cette injonction dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, une astreinte de 10 euros par jour de retard courra après expiration du délai de deux mois, selon les modalités prévus au présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation : à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, et s’agissant de l’indécence du fait de la classification G, il convient de la retenir à compter du 27/12/2024 (date du DPE produit par les locataires), en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse ne produisant aucun diagnostic certifié de nature à contredire cette classification. 

S’agissant des autres doléances, à savoir le défaut de chauffage, de ventilation et d’aération, l‘humidité des lieux et les désordres au niveau de l’ouverture et la fermeture de la porte d’entrée et de la fenêtre de la cuisine, [F][R] et [Z] [G] [R] peinent à démontrer d’une indécence tirée de ces éléments. 

En effet, le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] n’a pas constaté d’indécence ou de risque pour la santé et la sécurité lors de sa visite des lieux. Il n’a pas relevé de défaut au niveau du chauffage. Le procès-verbal de constat par commissaire de justice, s’il relève les désordres mentionnés par le STH (ouverture et fermeture de la porte et de la fenêtre) et mentionne des traces noirâtres à divers endroits, ne permet pas de mettre en évidence des troubles pouvant caractériser une indécence. Les traces noirâtres n’ont pas été examinées et qualifiées de toxiques ou dangereuses par un technicien spécialisé, et la responsabilité du défaut de fonctionnement de la VMC ne peut être retenue à l’encontre de la bailleresse, les locataires occupant les lieux depuis 18 ans et étant également débiteurs d’une obligation d’entretien courant des équipements. Les recommandations inscrites dans le diagnostic de performance effectué très récemment à l’initiative des locataires n’ont qu’une valeur indicative, et ne peuvent permettre de caractériser un manque d’isolation depuis plusieurs années. 

Les problématiques liées au réfrigérateur, chauffe-eau et aux infiltrations, survenues au cours de la location des lieux, correspondent à une vétusté normale du fait d’une occupation durant plusieurs années (près de 18 ans). Les locataires ne mettent pas en évidence une accumulation ou une survenance anormale de désordres liés à ces éléments au fil des ans. La bailleresse justifiant par ailleurs du remplacement du chauffe-eau en décembre 2015 suite à la demande de [F] [R]. 

S’agissant enfin de la superficie des lieux, il convient de rappeler, comme soulevé par la bailleresse, que le règlement du 23 novembre 1979 est seulement applicable en ses dispositions plus restrictives et compatibles avec le décret du 30 novembre 2002. En l’espèce, l’article invoqué par [F] [R] et [Z] [G] [R] prévoyant une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres et une surface de 7m² est incompatible avec l’article 4 du décret du 30 novembre 2002.

En effet, l’article 4 du décret dispose que le logement doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, et à défaut au moins 20m3. Dans le cas du présent litige, s’il ressort des plans produits par l’INDIVISION [W] que le plafond n’a pas intégralement une hauteur au moins égale à 2,20 mètres (2,14 mètres en moyenne), la superficie est néanmoins supérieure à 20m3. 

Compte tenu du rejet des moyens tirés de la superficie, du manque de ventilation et de chauffage, de l’humidité et du défaut au niveau des ouvertures et des équipements, il y a lieu de réduire la demande au titre du préjudice de jouissance.,

Ainsi, en considérant le classement en catégorie G du logement depuis le 27/12/2024, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance à compter de cette date. 

Ce préjudice sera calculé à hauteur de 20% du loyer mensuel, charges incluses, des mois de janvier 2025 à avril 2025 inclus, soit 20% X 984,44 euros X 4 = 787,55 euros. 

Par conséquent, l’INDIVISION [W] sera condamnée au versement de la somme de 787,55 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par ses locataires. 

Sur la demande de remboursement du prix du réfrigérateur

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent le remboursement des frais avancés pour le remplacement du réfrigérateur de la cuisine. 

L’INDIVISION [W] conteste, estimant ne pas avoir été avertie préalablement du rachat d’un réfrigérateur par les locataires et que ces frais sont à leur charge, le bail n’étant pas meublé. 

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que la cuisine est équipée d’un réfrigérateur (page 1 du contrat). [F] [R] justifie de l’envoi d’un courriel le 30/11/2020 pour solliciter le changement du frigidaire qui ne fonctionne plus. Elle a ensuite envoyé la facture d'achat d’un nouveau frigidaire le 07/06/2023 au gestionnaire locatif. Ce dernier, par courriel de réponse du 15/06/2023, donne son accord pour le remboursement du frigidaire, et opère une confusion entre la dette locative et ce remboursement du frigidaire, pourtant bien à la charge de la bailleresse en application du contrat de bail. 

Par conséquent, [F] [R] et [Z] [G] [R] sont bien fondés à solliciter le remboursement de la somme de 308,99 euros, et l’INDIVISION [W] sera tenue au paiement. 

Sur la dette locative 

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Comme soulevé par les locataires, il convient de déduire de la dette locative l’ensemble des frais de relances et frais annexes inscrits dans le décompte produit par l’INDIVISION [W], à savoir la somme de 269,02 euros.

Dès lors, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit par l’INDIVISION [W] que [F] [R] et [Z] [G] [R] restent devoir une somme de 371,56 euros (640,58 euros – 269,02 euros) au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 03/03/2025, mois d’avril 2025 inclus, hors frais. 

Il convient en conséquence de condamner solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] au paiement de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Sur la demande reconventionnelle de compensation

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent la compensation des sommes dues à la bailleresse au titre des impayés de loyers (371,56 euros) avec la somme due par la bailleresse au titre du remboursement du réfrigérateur (308,99 euros).

L’INDIVISION [W] ne formule pas d’observations sur cette demande.

Il y a lieu d’y faire droit, compte tenu des condamnations prononcées.

Dès lors, et après compensation de ces sommes entre elles, [F] [R] et [Z] [G] [R] restent tenus d’un montant de 62,57 euros au titre de la dette locative. 

Sur les délais de paiement suspensifs 

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, [F] [R] et [Z] [G] [R] sont bien fondés à solliciter des délais de paiement pour apurer le solde locatif de 62,57 euros.

Par conséquent, [F] [R] et [Z] [G] [R] seront autorisés à apurer la dette en une mensualité de 62,57 euros, payable en sus du loyer et des charges, selon les modalités prévues au dispositif. 

Sur l'indemnité d'occupation en cas de non-respect des délais suspensifs

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, au montant du loyer révisable qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à savoir 894,44 euros. 

En ce cas, [F] [R] et [Z] [G] [R] seront solidairement condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise. 

Il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité, la bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice supérieur à la perte du montant du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires 

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent le remboursement des frais avancés pour la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique et de procès-verbal de constat par commissaire de justice. Ils ne mentionnent pas dans le dispositif de leurs écritures le fondement de leurs prétentions, et ne chiffrent par leurs demandes, qui seront dès lors analysées comme des dépens. 

Or, ces diligences ne sont pas des actes nécessaires à la présente procédure et ne font pas partie des dépens, la demande sera dès lors rejetée. 

Par ailleurs, compte tenu de la solution du litige et en équité, [F] [R] et [Z] [G] [R] seront tenus in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE l’INDIVISION [W] de sa demande au titre de la prescription ; 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 14/02/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 8], 5ème étage, 2ème porte droite, par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; 

CONDAMNE solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] à payer à l’INDIVISION [W] la somme de 371,56 euros au titre des loyers et charges dus au 03/04/2025, avril 2025 inclus ;

CONDAMNE l’INDIVISION [W] à payer à [F] [R] et [Z] [G] [R] la somme de 308,99 euros au titre du remboursement du réfrigérateur ; 

DIT que ces deux sommes susvisées se compensent entre elles ;

DIT, en conséquence, que [F][R] et [Z] [G] [R] restent tenus au règlement de la somme de 62,57 euros au titre du reliquat de la dette locative après compensation ;

AUTORISE [F] [R] et [Z] [G] [R] à s'acquitter de la dette locative par 1 mensualité de 62,57 euros, payable au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ; 

RAPPELLE qu'en cas de respect par [F] [R] et [Z] [G] [R] du délai accordé, et du paiement du loyer courant en sus de la mensualité, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que l’INDIVISION [W] pourra alors faire procéder à l'expulsion de [F] [R] et [Z] [G] [R], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant ;

FIXE, en ce cas, l'indemnité d'occupation due mensuellement au montant du loyer révisable, soit 894,44 euros, et au charges récupérables en sus ;

CONDAMNE, en ce cas, solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] à payer l’INDIVISION [W], l'indemnité d'occupation mensuelle due, de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux formalisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE l’INDIVISION [W] à payer à [F] [R] et [Z] [G] [R] la somme de 787,55 euros au titre du préjudice de jouissance ;

ENJOINT à l’INDIVISION [W] de transmettre à [F] [R] et [Z] [G] [R] les diagnostics techniques certifiés visés par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version actuelle, et ce sous astreinte de 10 euros par jour à défaut de transmission des documents dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision à l’ensemble des bailleurs indivis; 

DIT que cette astreinte courra jusqu’à la délivrance aux locataires des diagnostics, et au plus tard pendant un délai de 2 mois ; 

DIT que passé ce délai butoir de 2 mois, il devra être statué sur le renouvellement ou la liquidation de l’astreinte ; 

SE RESERVE la compétence pour statuer sur l’astreinte ; 

DEBOUTE [F] [R] et [Z] [G] [R] de leur demande au titre du préjudice moral ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [F] [R] et [Z] [G] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance ; 

REJETTE les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Stéphanie PARTOUCHE

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Claire BOUSCATEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04886 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43GJ

N° MINUTE : 
1 JCP




JUGEMENT 
rendu le vendredi 20 juin 2025

DEMANDEURS
Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [W], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 3]

Madame [Q] [S], demeurant [Adresse 4]

Madame [E] [S]-[D], demeurant [Adresse 5]

Madame [Y] [S]-[K], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 7]

représentés par Me Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0146

DÉFENDEURS
Madame [F] [R], demeurant [Adresse 8]
comparante en personne assistée de Me Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0854

Monsieur [Z] [G] [R], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0854

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025, puis prorogé au 20 juin 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 20 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/04886 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43GJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/07/2007, [V] [W], [H] [W] veuve [I], [B] [W], [Q] [S], [E] [S]-[D], [Y] [S]-[K], [T] [S] (ci-après INDIVISION [W]) a consenti à [F] [R] et [Z] [G] [R] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 8], 5ème étage, 2ème porte droite, moyennant un loyer indexé mensuel initial de 710 euros outre, des charges provisionnelles de 75 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/12/2023 à [F] [R] et [Z] [G] [R] pour avoir paiement d'un arriéré de 3100,13 euros.

Par exploits de commissaire de justice délivrés à étude le 10/04/2024 et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 26/04/2020, l’INDIVISION [W] a assigné respectivement [F] [R] et [Z] [G] [R] devant la juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 1] le 26/04/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 05/09/2024 et faisait l’objet de quatre renvois avant d’être examinée à l’audience du 09/04/2025.

L’INDIVISION [W], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, et au visa de la loi du 6 juillet 1989, de voir : 
- déclarer prescrite la demande reconventionnelle de dommages et intérêts ; 
- constater que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement du 13/12/2023 est acquise, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison de la sous-location sans autorisation ; 
- constater que le bail liant les parties est résilié et que [F] [R] et [Z] [G] [R] occupent sans droit ni titre les locaux ;
- condamner solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] à régler une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1728,38 euros, augmentée des charges, taxes locatives et indexations légales, à compter du 25/01/2024, à défaut à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des locaux avec possibilité d’obtenir le paiement des charges récupérables ;
- débouter [F] [R] et [Z] [G] [R] de l’ensemble de leurs demandes ; 
- condamner solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] à payer la somme de 640,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance de chaque impayé ;
- ordonner l’expulsion immédiate de [F] [R] et [Z] [G] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- autoriser l’INDIVISION [W] à faire séquestrer les meubles trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble qu’il leur plaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée ; 
- condamner solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

[F] [R] et [Z] [G] [R], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs écritures reprises oralement, de voir :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ; 
- débouter l’INDIVISION [W] de ses prétentions ; 
- juger qu’ils n’ont aucune dette locative au jour de l’audience ; 
- condamner l’INDIVISION [W] à rembourser, éventuellement par compensation sur le décompte locatif et les loyers à échoir, les sommes de 329,96 euros au titre des frais de relance injustement imputés sur le décompte et 308,99 euros au titre de l’achat d’un réfrigérateur ; 
- au besoin, accorder aux locataires des délais de paiement à hauteur de 36 mois pour apurer la datte ; 
- condamner l’INDIVISION [W] à verser la somme de 109272,84 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’indécence ; 
- à titre subsidiaire, désigner tel expert judiciaire avec pour mission de : 
se rendre dans le logement ; le visiter ;se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment le diagnostic technique ;examiner l’ensemble des désordres affectant l’appartement allégués par [F] [R] et [Z] [G] [R], les décrire, le cas échéant dire si le logement correspond aux critères de décence de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 ;rechercher l’origine, l’étendue et els causes des désordres, dater leur apparition ; indique les moyens pour y remédier et le temps nécessaires à ces moyens ; donner son avis sur le trouble de jouissance et son chiffrage ;- à titre infiniment subsidiaire : désigner un commissaire de justice avec la mission de se rendre dans le logement, les visiter et décrire dans un rapport les lieux loués en procédant à un mesurage de l’appartement en surface et volume ; 
- en tout état de cause : ordonner à l’INDIVISION [W] de produire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, l’ensemble du dossier technique obligatoire ;
- se réserver la liquidation de l’astreinte ; 
- condamner l’INDIVISION [W] à régler aux locataires la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral lié à l'absence de transmission des documents qui devaient obligatoirement être annexés au bail ; 
- condamner l’INDIVISION [W] à rembourser aux locataires les frais relatifs au DPE réalisé le 27/12/2024 ainsi qu’an constat par commissaire de justice du 04/11/2024 ;
- condamne l’INDIVISION [W] à verser à Maître Stéphanie PARTOUCHE, avocate désignée au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 3600 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner l’INDIVISION [W] aux dépens ; 
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. 
Oralement, ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18/06/2025, prorogée au 20/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription des demandes indemnitaires de [F] [R] et [Z] [G] [R]

L’INDIVISION [W] soulève la prescription des demandes indemnitaires antérieures à octobre 2019, en application de l’article 2224 du code civil. 

[F][R] et [Z] [G] [R] ne formulent aucune observation sur cette prétention. 

En l’espèce, les demandes indemnitaires des défendeurs sont fondées sur le moyen tiré de l’indécence des lieux. Les propriétaires étant tenus de délivrer un logement décent durant toute la durée du bail, et le bail étant encore en cours, la prescription ne peut être retenue. 

Le bien fondé des prétentions indemnitaires tirées de l’indécence des lieux fera l’objet d’un examen au fond. 

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 14/12/2023 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 13/12/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[F] [R] et [Z] [G] [R] contestent la dette locative de 3100,13 euros retenue dans le commandement, soutenant que des frais de relance ainsi que le coût d’achat d’un réfrigérateur doivent être déduits de ce montant.

En l’espèce, il convient de ne retenir au titre de la dette locative que les loyers et les charges arrêtés à la date du 13/12/2023, sans prendre en compte les frais et autres dépenses locatives qui ne sont pas des loyers et des charges locatives.

Selon le décompte produit par la bailleresse, des frais de relance de 221 euros ont été facturés entre le 01/01/2021 et le 13/12/2023. Il convient de déduire ce montant de la dette locative réclamée dans le commandement.

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent également la déduction des frais de 48,02 euros appliqués en novembre et décembre 2020. La bailleresse ne conteste pas l’existence de ces frais de relance. Dès lors, ils seront également déduits. 

Il n’y a pas lieu de déduire le coût d’achat d’un réfrigérateur par les locataires, cette dépense ne correspondant pas à un loyer ou une charge locative. La demande tirée du remboursement de cette somme fera l’objet d’un examen au fond ultérieur. 

Ainsi, après déduction des sommes indument imputés sur le décompte locatif des locataires (269,02 euros au total), [F] [R] et [Z] [G] [R] étaient tenus de régler la somme de 2831,11 euros. 

Le bail d’habitation n’ayant pas été conclu ou renouvelé postérieurement au 29/07/2023, date de l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 24 concernant le délai suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire seront appliquées dans leur version antérieure au 29/07/2023.

[F] [R] et [Z] [G] [R] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 13/02/2024 à minuit, soit à compter du 14/02/2024. 

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire 

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. 

La bailleresse s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, estimant que le règlement du loyer est irrégulier depuis plusieurs années, et que les locataires sont de mauvaise foi dans leur occupation des lieux. 

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la bailleresse que le règlement du loyer et des charges est repris depuis juillet 2024. La dette locative a fortement diminué depuis la délivrance du commandement. Les locataires démontrent être en capacité de régler le loyer mensuel depuis de nombreux mois.

Les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposent de vérifier la reprise du paiement et les capacités des locataires, sans qu’il ne soit besoin de prendre en compte la situation de la bailleresse et la bonne exécution des autres obligations contractuelles. 

Il y a donc lieu de faire droit à la demande des défendeurs et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place d’un échéancier de paiement, selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [F] [R] et [Z] [G] [R], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation pour absence de délivrance d’un DPE

Selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 27/03/2014 au 25/11/2018, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.

Dans sa version en vigueur à compter du 01/07/2021, il est prévu que les recommandations, et non plus les informations contenues dans le diagnostic de performance évergétique, aient une valeur informative.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent une indemnisation de 5000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de l’absence de délivrance d’un DPE. 

En l’espèce, [F] [R] et [Z] [G] [R] justifient avoir sollicité la délivrance d’un DPE, par courrier recommandé avisé au gestionnaire locatif le 22/08/2024. La bailleresse ne démontre pas avoir transmis le diagnostic dument sollicité par ses locataires. 

Si la bailleresse n’était pas soumise à une obligation de délivrer à son initiative un diagnostic de performance énergétique et les diagnostics techniques, le bail ayant été conclu en 2007, il lui appartenait néanmoins de faire réaliser et transmettre ce diagnostic suite à la demande officielle de ses locataires par courrier recommandé.

[F] [R] et [Z] [G] [R] produisent un diagnostic de performance énergétique, réalisé par un technicien certifié de LICIEL ENVIRONNEMENT et daté du 27/12/2024, classant le logement en catégorie G. En l’absence de diligences de la part de la bailleresse pour effectuer un diagnostic, et de production à la date d’audience d’un autre diagnostic venant contredire cette classification, les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables.

[F] [R] et [Z] [G] [R] ne sollicitent pas l’annulation de la révision du loyer et/ou la réduction de celui-ci, mais une indemnisation tirée du préjudice subi du fait de l’absence de délivrance d’un DPE. 

[F] [R] et [Z] [G] [R] estiment avoir nécessairement subi un préjudice du fait de l’inertie fautive de la bailleresse. 

Toutefois, ils justifient avoir sollicité officiellement un diagnostic de performance énergétique par courrier avisé le 22/08/2024, soit il y a moins d’un an. La bailleresse n’était pas tenue de délivrer ce diagnostic spontanément en l’absence de demande de ses locataires. Compte tenu du caractère récent de la demande de diagnostic, survenue par ailleurs après la réception de l’assignation par les défendeurs pour la présente procédure, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indemnisation au titre d’une faute de la bailleresse.

Par conséquent, la demande d’indemnisation du préjudice moral à hauteur de 5000 euros sera rejetée. 

Sur l’injonction à produire un DPE

Il résulte des pièces produites par [F] [R] et [Z] [G] [R], et notamment du courrier recommandé avisé le 22/08/2024, qu’ils ont sollicité auprès de leur bailleresse la délivrance des diagnostic techniques prévus par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. 

La bailleresse ne justifie pas avoir délivré les documents. 

[F] [R] et [Z] [G] [R] sont dès lors bien fondés à solliciter qu’il soit enjoint à leur bailleresse de délivrer l’ensemble du dossier de diagnostics techniques obligatoires.

Afin d’assurer l’exécution de cette injonction dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, une astreinte de 10 euros par jour de retard courra après expiration du délai de deux mois, selon les modalités prévus au présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation : à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, et s’agissant de l’indécence du fait de la classification G, il convient de la retenir à compter du 27/12/2024 (date du DPE produit par les locataires), en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse ne produisant aucun diagnostic certifié de nature à contredire cette classification. 

S’agissant des autres doléances, à savoir le défaut de chauffage, de ventilation et d’aération, l‘humidité des lieux et les désordres au niveau de l’ouverture et la fermeture de la porte d’entrée et de la fenêtre de la cuisine, [F][R] et [Z] [G] [R] peinent à démontrer d’une indécence tirée de ces éléments. 

En effet, le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] n’a pas constaté d’indécence ou de risque pour la santé et la sécurité lors de sa visite des lieux. Il n’a pas relevé de défaut au niveau du chauffage. Le procès-verbal de constat par commissaire de justice, s’il relève les désordres mentionnés par le STH (ouverture et fermeture de la porte et de la fenêtre) et mentionne des traces noirâtres à divers endroits, ne permet pas de mettre en évidence des troubles pouvant caractériser une indécence. Les traces noirâtres n’ont pas été examinées et qualifiées de toxiques ou dangereuses par un technicien spécialisé, et la responsabilité du défaut de fonctionnement de la VMC ne peut être retenue à l’encontre de la bailleresse, les locataires occupant les lieux depuis 18 ans et étant également débiteurs d’une obligation d’entretien courant des équipements. Les recommandations inscrites dans le diagnostic de performance effectué très récemment à l’initiative des locataires n’ont qu’une valeur indicative, et ne peuvent permettre de caractériser un manque d’isolation depuis plusieurs années. 

Les problématiques liées au réfrigérateur, chauffe-eau et aux infiltrations, survenues au cours de la location des lieux, correspondent à une vétusté normale du fait d’une occupation durant plusieurs années (près de 18 ans). Les locataires ne mettent pas en évidence une accumulation ou une survenance anormale de désordres liés à ces éléments au fil des ans. La bailleresse justifiant par ailleurs du remplacement du chauffe-eau en décembre 2015 suite à la demande de [F] [R]. 

S’agissant enfin de la superficie des lieux, il convient de rappeler, comme soulevé par la bailleresse, que le règlement du 23 novembre 1979 est seulement applicable en ses dispositions plus restrictives et compatibles avec le décret du 30 novembre 2002. En l’espèce, l’article invoqué par [F] [R] et [Z] [G] [R] prévoyant une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres et une surface de 7m² est incompatible avec l’article 4 du décret du 30 novembre 2002.

En effet, l’article 4 du décret dispose que le logement doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, et à défaut au moins 20m3. Dans le cas du présent litige, s’il ressort des plans produits par l’INDIVISION [W] que le plafond n’a pas intégralement une hauteur au moins égale à 2,20 mètres (2,14 mètres en moyenne), la superficie est néanmoins supérieure à 20m3. 

Compte tenu du rejet des moyens tirés de la superficie, du manque de ventilation et de chauffage, de l’humidité et du défaut au niveau des ouvertures et des équipements, il y a lieu de réduire la demande au titre du préjudice de jouissance.,

Ainsi, en considérant le classement en catégorie G du logement depuis le 27/12/2024, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance à compter de cette date. 

Ce préjudice sera calculé à hauteur de 20% du loyer mensuel, charges incluses, des mois de janvier 2025 à avril 2025 inclus, soit 20% X 984,44 euros X 4 = 787,55 euros. 

Par conséquent, l’INDIVISION [W] sera condamnée au versement de la somme de 787,55 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par ses locataires. 

Sur la demande de remboursement du prix du réfrigérateur

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent le remboursement des frais avancés pour le remplacement du réfrigérateur de la cuisine. 

L’INDIVISION [W] conteste, estimant ne pas avoir été avertie préalablement du rachat d’un réfrigérateur par les locataires et que ces frais sont à leur charge, le bail n’étant pas meublé. 

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que la cuisine est équipée d’un réfrigérateur (page 1 du contrat). [F] [R] justifie de l’envoi d’un courriel le 30/11/2020 pour solliciter le changement du frigidaire qui ne fonctionne plus. Elle a ensuite envoyé la facture d'achat d’un nouveau frigidaire le 07/06/2023 au gestionnaire locatif. Ce dernier, par courriel de réponse du 15/06/2023, donne son accord pour le remboursement du frigidaire, et opère une confusion entre la dette locative et ce remboursement du frigidaire, pourtant bien à la charge de la bailleresse en application du contrat de bail. 

Par conséquent, [F] [R] et [Z] [G] [R] sont bien fondés à solliciter le remboursement de la somme de 308,99 euros, et l’INDIVISION [W] sera tenue au paiement. 

Sur la dette locative 

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Comme soulevé par les locataires, il convient de déduire de la dette locative l’ensemble des frais de relances et frais annexes inscrits dans le décompte produit par l’INDIVISION [W], à savoir la somme de 269,02 euros.

Dès lors, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit par l’INDIVISION [W] que [F] [R] et [Z] [G] [R] restent devoir une somme de 371,56 euros (640,58 euros – 269,02 euros) au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 03/03/2025, mois d’avril 2025 inclus, hors frais. 

Il convient en conséquence de condamner solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] au paiement de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Sur la demande reconventionnelle de compensation

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent la compensation des sommes dues à la bailleresse au titre des impayés de loyers (371,56 euros) avec la somme due par la bailleresse au titre du remboursement du réfrigérateur (308,99 euros).

L’INDIVISION [W] ne formule pas d’observations sur cette demande.

Il y a lieu d’y faire droit, compte tenu des condamnations prononcées.

Dès lors, et après compensation de ces sommes entre elles, [F] [R] et [Z] [G] [R] restent tenus d’un montant de 62,57 euros au titre de la dette locative. 

Sur les délais de paiement suspensifs 

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, [F] [R] et [Z] [G] [R] sont bien fondés à solliciter des délais de paiement pour apurer le solde locatif de 62,57 euros.

Par conséquent, [F] [R] et [Z] [G] [R] seront autorisés à apurer la dette en une mensualité de 62,57 euros, payable en sus du loyer et des charges, selon les modalités prévues au dispositif. 

Sur l'indemnité d'occupation en cas de non-respect des délais suspensifs

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, au montant du loyer révisable qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à savoir 894,44 euros. 

En ce cas, [F] [R] et [Z] [G] [R] seront solidairement condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise. 

Il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité, la bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice supérieur à la perte du montant du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires 

[F] [R] et [Z] [G] [R] sollicitent le remboursement des frais avancés pour la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique et de procès-verbal de constat par commissaire de justice. Ils ne mentionnent pas dans le dispositif de leurs écritures le fondement de leurs prétentions, et ne chiffrent par leurs demandes, qui seront dès lors analysées comme des dépens. 

Or, ces diligences ne sont pas des actes nécessaires à la présente procédure et ne font pas partie des dépens, la demande sera dès lors rejetée. 

Par ailleurs, compte tenu de la solution du litige et en équité, [F] [R] et [Z] [G] [R] seront tenus in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE l’INDIVISION [W] de sa demande au titre de la prescription ; 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 14/02/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 8], 5ème étage, 2ème porte droite, par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; 

CONDAMNE solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] à payer à l’INDIVISION [W] la somme de 371,56 euros au titre des loyers et charges dus au 03/04/2025, avril 2025 inclus ;

CONDAMNE l’INDIVISION [W] à payer à [F] [R] et [Z] [G] [R] la somme de 308,99 euros au titre du remboursement du réfrigérateur ; 

DIT que ces deux sommes susvisées se compensent entre elles ;

DIT, en conséquence, que [F][R] et [Z] [G] [R] restent tenus au règlement de la somme de 62,57 euros au titre du reliquat de la dette locative après compensation ;

AUTORISE [F] [R] et [Z] [G] [R] à s'acquitter de la dette locative par 1 mensualité de 62,57 euros, payable au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ; 

RAPPELLE qu'en cas de respect par [F] [R] et [Z] [G] [R] du délai accordé, et du paiement du loyer courant en sus de la mensualité, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que l’INDIVISION [W] pourra alors faire procéder à l'expulsion de [F] [R] et [Z] [G] [R], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant ;

FIXE, en ce cas, l'indemnité d'occupation due mensuellement au montant du loyer révisable, soit 894,44 euros, et au charges récupérables en sus ;

CONDAMNE, en ce cas, solidairement [F] [R] et [Z] [G] [R] à payer l’INDIVISION [W], l'indemnité d'occupation mensuelle due, de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux formalisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE l’INDIVISION [W] à payer à [F] [R] et [Z] [G] [R] la somme de 787,55 euros au titre du préjudice de jouissance ;

ENJOINT à l’INDIVISION [W] de transmettre à [F] [R] et [Z] [G] [R] les diagnostics techniques certifiés visés par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version actuelle, et ce sous astreinte de 10 euros par jour à défaut de transmission des documents dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision à l’ensemble des bailleurs indivis; 

DIT que cette astreinte courra jusqu’à la délivrance aux locataires des diagnostics, et au plus tard pendant un délai de 2 mois ; 

DIT que passé ce délai butoir de 2 mois, il devra être statué sur le renouvellement ou la liquidation de l’astreinte ; 

SE RESERVE la compétence pour statuer sur l’astreinte ; 

DEBOUTE [F] [R] et [Z] [G] [R] de leur demande au titre du préjudice moral ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [F] [R] et [Z] [G] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance ; 

REJETTE les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection

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