Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, 1ére chambre civile, 15 mai 2025, n° 19/01928

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 15 Mai 2025


 
DU 15 Mai 2025 

N° RG 19/01928 - 
N° Portalis DBYT-W-B7D-EKHC


JUGEMENT n°


AFFAIRE :

[Y] [O]

C/

S.A.S. CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE, S.E.L.A.R.L. QUARTA, [K] [L], [F] [U], [P] [I] épouse [L]

1ère Section


Copie exécutoire + expédition délivrées
le :

à

Me Pierre GENDRONNEAU
Me Gilles APCHER (Nantes)
Me I. LOUIS DIT BIZEAU
Me André RAIFFAUD (Nantes)
Me Philippe GONET


Expédition à :

Service des expertises
Régie



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DEMANDERESSE :

Madame [Y] [O]
née le 22 Août 1963 à [Localité 18]
de nationalité Française, 
demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

DEFENDEURS :

S.A.S. CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE
dont le siège social est situé [Adresse 3] inscrite au RCS de NANTES sous le n°326.650.165 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège 

Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES

***
S.E.L.A.R.L. QUARTA
dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de RENNES sous le n°349.721.902 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège 

Rep/assistant : Maître Isabelle LOUIS DIT BIZEAU de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE - Rep/assistant : Maître Jérôme HCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats plaidants au barreau de PARIS

***
Monsieur [K] [L]
né le 16 Avril 1965 à [Localité 19]
de nationalité Française, 
Madame [P] [I] épouse [L]
née le 02 Mars 1974 à [Localité 20]
de nationalité Française,

demeurant ensemble [Adresse 9]

Tous deux Rep/assistant : Maître André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, avocats au barreau de NANTES

***
Monsieur [F] [U]
né le 25 Juin 1945 à [Localité 22]
de nationalité Française, 
demeurant chez [X] [U] - [Adresse 4]

Rep/assistant : Me Philippe GONET, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Pierre DANTON à l’audience et Soline JEANSON lors de la mise à disposition


DEBATS : A l’audience publique du 17 Octobre 2024

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 février 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 15 mai 2025.

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*


FAITS ET PROCEDURE


Suivant acte authentique en date du 21 novembre 1972, Monsieur [R] [M] et son épouse Madame [H] [M] ont vendu à Monsieur [F] [U] et son épouse, depuis décédée, un terrain d’une surface de 1005 m² sis [Adresse 7] à [Localité 25] (44), cadastré AR n°[Cadastre 11]. 

Lors des opérations de construction de sa maison d’habitation, Monsieur [F] [U] a mis en place des clôtures en limite de sa propriété, avec l’accord de Monsieur [M], alors propriétaire des parcelles voisines cadastrées AR n°[Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. 

Le 11 février 2014, Madame [M] a vendu le terrain cadastré AR n°[Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] à Monsieur [K] [L] et Madame [P] [L], petite-fille de [R] [M] décédé le 6 novembre 1982. 

Suivant acte authentique du 6 novembre 2015, Monsieur [U] et son épouse ont vendu à Madame [Y] [O] leur maison d’habitation cadastrée sur la parcelle AR n°[Cadastre 11] sur une surface de 1005 m² au prix de 98.000 €. Cette vente a été réalisée par l’intermédiaire de l’agence immobilière LEFEUVRE IMMOBILIER, mandatée par Monsieur [U]. 



Postérieurement à cette acquisition, Madame [O] s’est trouvée confrontée à la revendication d’une partie de son terrain par ses voisins, les époux [L] propriétaires des parcelles cadastrées AR n°[Cadastre 10], AR n°[Cadastre 12] et AR n°[Cadastre 13]. 

La commune de [Localité 25] s’est également plainte de l’empiètement de la clôture de Madame [O] sur une parcelle cadastrée AR n°[Cadastre 2] lui appartenant. Un redécoupage a été réalisé pour créer de nouvelles parcelles afin de procéder à un échange avec la mairie permettant ainsi de conserver la clôture existante. 

En 2018, Madame [Y] [O] a fait appel à la SELARL QUATRA, cabinet de géomètre experts, afin de procéder à un bornage amiable permettant de fixer la limite de sa propriété avec le fonds voisin appartenant aux époux [L]. 

Les opérations de bornage ont été réalisées contradictoirement le 23 février 2018 à l’issue desquelles une différence, entre les limites apparentes telles qu’elles ressortent des clôtures existantes et les emprises foncières cadastrales, a été constatée par le géomètre-expert. 

Ensuite de ces opérations, Madame [Y] [O] et les époux [L] ont signé un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite daté du 21 mars 2018, aux termes duquel ils acceptaient que la parcelle Section AR n°[Cadastre 11] soit réduite à la superficie de 777 m², correspondant ainsi à une diminution d’une surface de 228 m² de la référence cadastrale. 

***
Par actes d’huissier délivrés le 10 et 11 octobre 2019, Madame [Y] [O], se plaignant d’un déficit de surface de 228 m², a assigné Monsieur [F] [U] et l’agence immobilière LEFEUVRE IMMOBILIER devant le Tribunal de Grande Instance de Saint-Nazaire pour qu’il soit fait droit à son action en diminution de prix à l’encontre de Monsieur [U] et subsidiairement voir engagée sa garantie d’éviction en qualité de vendeur et la perte de chance subie du fait de l’agence LEFEUVRE IMMOBILIER et les voir ainsi in solidum condamnés à l’indemniser du préjudice subi. 


Par actes d’huissier délivrés le 6 novembre 2020, Madame [Y] [O] a fait assigner Monsieur et Madame [L] et la SELARL QUARTA devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins notamment, pour le cas où son action en garantie d’éviction à l’encontre de Monsieur [U] serait rejetée, d’annulation du procès-verbal de bornage pour vice du consentement, réintégration de la portion de terrain au regard d‘une emprise irrégulière et subsidiairement l’indemnisation de ses préjudices par la société QUARTA. 

Les deux instances ont été jointes le 18 janvier 2021 par mention au dossier.



Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, saisi de conclusions d’incident notifiées le 14 novembre 2022, a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation du 6 novembre 2020 au Service de la Publicité Foncière soulevée par la société QUARTA contre Madame [O]. 

Une ordonnance de clôture partielle a été prononcée le 27 mai 2024 à l’égard de la SELARL QUARTA. 

La clôture de l’instruction à l’égard des autres parties à l’instance a été ordonnée le 10 juin 2024. 

***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 mai 2023 par RPVA, Madame [Y] [O] demande au tribunal de :

« A titre principal, 
- Constater que suite aux revendications de Monsieur et Madame [L] propriétaires voisins, la parcelle AR n°[Cadastre 11] vendu le 6 novembre 2015 par Monsieur et Madame [U] souffre d’un déficit de surface de 228 m² ; 
- Faire droit à l’action en diminution de prix et dire que Monsieur [U] devra restituer la somme de 22.800 € à Madame [Y] [O] ; 
A tout le moins, 
- Dire et juger que Monsieur [F] [U] a engagé sa responsabilité en qualité de vendeur et doit garantie d’éviction à Madame [O] ; 
- Dire et juger que l’agence LEFEUVRE IMMOBILIER a fait perdre une chance à Madame [O] de négocier le prix et a engagé sa responsabilité ; 
- Condamner Monsieur [F] [U] et l’agence LEFEUVRE IMMOBILIER in solidum à lui payer la somme de 22.800 € au titre de ses préjudices consécutifs à l’éviction ; 
- Juger que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation avec capitalisation des intérêts par année entière ; 
A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal estimerait que la revendication portée dans le cadre des opérations de bornage par les époux [L] n’était pas fondée, 
- Prononcer l’annulation pour vice de consentement des opérations de bornage des parcelles AR n°[Cadastre 10], [Cadastre 13], AR n°[Cadastre 11] devenue AR n°[Cadastre 16], survenues suivant accord du 29 mai 2018 ; 
- Constater l’exercice d’une emprise irrégulière et ordonner la réintégration des portions de terrain pour 228 m² matérialisés en bleu sur le plan du procès-verbal de bornage du 29 mai 2018 aux parcelles AR n°[Cadastre 11] devenue AR n°[Cadastre 16] ; 



- Ordonner la publication de la décision à intervenir auprès du service de la publicité foncière de [Localité 24] ; 
- Désigner tel expert aux fins de procéder aux opérations de bornage des limites des parcelles AR n°[Cadastre 16] avec AR n°[Cadastre 14] et [Cadastre 15] et se réserver la faculté de statuer sur les limites de propriété après dépôt du rapport d’expertise ; 
- Condamner le Cabinet QUARTA au remboursement des sommes perçues à l’occasion des opérations de bornage amiable ainsi qu’au versement de la somme de 2.500 € à titre de provision ad litem ; 
A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où le Tribunal ne ferait pas droit aux demandes contre Monsieur [U] ou en annulation du procès-verbal de bornage, 
- Condamner la société QUARTA à lui verser la somme de 22.800 € à titre de dommages-intérêts ; 
En tout état de cause, 
- Débouter les époux [L] de leur demande de dommages et intérêts ; 
- Condamner in solidum Monsieur [F] [U], le cabinet LEFEUVRE IMMOBILIER, Monsieur [K] [L], Madame [P] [L] née [I], la SELARL QUARTA, au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens ; » 

Madame [O] fonde sa demande en diminution de prix contre Monsieur [U], vendeur, sur les articles 1617 à 1619 du code civil au regard d’un écart de surface de plus de 5% entre la surface vendue et celle mentionnée à l’acte de vente, ce qu’il ne pouvait ignorer puisqu’il a lui-même érigé les clôtures et ne s’est pas opposé à l’occupation de la partie délaissée par ses voisins. Elle justifie la somme de 22.800 € demandée par une perte de l’ordre de 100 € le m² compte tenu du prix mentionné dans l’acte de vente. 

Madame [O] s’estime à tout le moins fondée à agir en réparation de l’éviction dont elle est victime contre Monsieur [U] sur le fondement de l’article 1626 du code civil puisqu’elle a subi la revendication des voisins qui estiment être devenus propriétaires de la partie de terrain litigieuse par possession paisible et publique trentenaire et que l’article 1630 du code civil l’autorise alors à solliciter des dommages-intérêts en indemnisation du préjudice subi. Elle précise qu’elle était dans l’ignorance des liens familiaux et juridiques qui existaient entre Monsieur [U] et Monsieur [M] d’une part et les époux [L] et Monsieur [M] d’autre part, eu égard aux moyens soulevés par Monsieur [U] selon lesquels Monsieur [M] était resté propriétaire des parcelles adjacentes quand il a acheté le terrain, que l’implantation des clôtures avait été faite avec l’accord de son vendeur et voisin, qu’en 1988 un plan avait été dressé par un géomètre montrant que l’implantation de la clôture n’était pas conforme aux limites de propriété, de telle sorte que l’action en revendication, lors des opérations de bornage, par les époux [L], Madame [L] étant en outre la petite-fille de Monsieur [R] [M], était très contestable. Ce pourquoi elle a assigné les époux [L] et la société QUARTA. Si le tribunal devait estimer que les époux [L] étaient fondés à se prévaloir de cette usucapion, la responsabilité de Monsieur [U] doit être retenue de son point de vue. 

Madame [O] souligne que si l’agence LEFEUVRE indique ne pas avoir qualité à soulever le moyen tiré de la prescription de l’action en diminution de prix, elle le soutient toutefois dans le dispositif de ses conclusions. Elle remarque que l’agence LEFEUVRE invoque les dispositions de l’article 1622 du code civil relatif à l’action en diminution de prix en raison de la contenance quant aux mesures de l’immeuble (1617 du code civil) de telle sorte que l’échec de l’action sur ce fondement n’affecterait pas l’action en garantie d’éviction qui est autonome. 

A ce sujet, elle considère que la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière est engagée à son égard au titre de son obligation d’information et de renseignement, en ce qu’elle aurait dû alerter les parties sur les risques d’éviction et que, ne le faisant pas, elle lui a fait perdre une chance de négocier le prix ou de renoncer à l’acquisition. Elle précise qu’il importe peu que la revendication n’ait pas été connue du vendeur dès lors que le trouble résultant de l’emplacement des clôtures était préexistant à la vente et que l’agence a omis de se renseigner sur la consistance du bien et de s’assurer qu’il n’existait aucune revendication des voisins. Elle justifie sa demande portant sur une indemnisation de 22.800 € au regard des prix des terrains situés à [Localité 25]. 

Si le tribunal estimait que la revendication portée dans le cadre des opérations de bornage par les époux [L] n’était pas fondée, Madame [O] entend obtenir l’annulation des opérations de bornage sur le fondement des dispositions de l’article 1132 du code civil relatives à l’erreur de droit ou de fait comme cause de nullité du contrat : elle n’est ni une professionnelle du droit, ni de l’immobilier, or le cabinet QUARTA a procédé à une analyse erronée de la prescription acquisitive, qu’elle ignorait ne pas pouvoir lui être opposée, ce qui l’a amenée à accepter de régulariser ce procès-verbal. Elle considère que cela a porté une atteinte substantielle au bornage justifiant sa nullité et la désignation d’un nouvel expert pour procéder au bornage. 

Elle précise ne s’être jamais prévalue du procès-verbal de bornage de 2018 et n’avoir accepté de refixer un muret que dans un souci d’apaisement mais n’avoir jamais fait de reconnaissance de droits ou de renonciation à contester. 

Elle ajoute qu’à l’époque de l’instance en référé en 2019, elle ignorait que Monsieur [M], vendeur de Monsieur [U] était également le vendeur et grand-père de Madame [L]. Elle estime que la preuve n’est pas rapportée par les époux [L] que les parties situées au-delà du mur de clôture n’auraient jamais fait partie de la propriété de Monsieur [U] et conteste que les contours de la parcelle et le bornage de 2018 seraient conformes au plan d’arpentage réalisé le 14 novembre 1972 par un géomètre-expert. 



Elle considère que les époux [M] devaient garantir leur acquéreur Monsieur [U] de toute éviction de telle sorte que les époux [L], ayant acquis leurs droits de Monsieur [M], ne pouvaient pas acquérir tout ou partie de la parcelle vendue à Monsieur [U], même si elle résulte d’une erreur d’implantation de sa clôture de ce dernier qui a laissé ses voisins-vendeurs occuper cet espace. Les époux [L] tirant leurs droits des époux [M] ne pouvaient pas invoquer la possession par ces derniers. 

Elle relève que le cabinet QUARTA s’est contenté, en guise de titre de propriété, d’une attestation notariée relatant la vente entre Madame [M] et les époux [L] le 11 février 2014 mais que, cela étant, il ne pouvait que constater que l’auteur des deux parcelles était commun et aurait donc dû déconseiller à sa cliente de régulariser le procès-verbal de bornage. 

Si le tribunal n’annulait pas le procès-verbal de bornage, ni ne condamnait Monsieur [U] à garantir l’éviction, elle estime que le cabinet QUARTA lui a fait perdre une chance de contester l’action en revendication des époux [L], justifiant une indemnisation de 22.800 €. 

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par les époux [L] à son encontre, elle conteste tout abus de droit de sa part.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2021 par RPVA, Monsieur [U] [F] demande au tribunal de :

Débouter Madame [O] de ses demandesLa condamner à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CODE DE PROCEDURE CIVILELa condamner aux dépens 
Il considère qu’aucune preuve n’est rapportée que les limites cadastrales n’étaient pas respectées avant la communication d’un plan établi par un géomètre expert Monsieur [N] transmis à Monsieur [U] le 16 septembre 1988, de telle sorte que lorsque les époux [L] ont revendiqué la possession de la partie de terrain litigieux, la prescription acquisitive de 30 ans n’était pas atteinte. Il estime aussi que Madame [O] n’aurait pas dû faire droit aux demandes des époux [L], puisqu’en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [U], elle était fondée à opposer aux époux [L], ayants-droits de Monsieur [M], l’exception de garantie qui est perpétuelle. Il considère enfin que le montant de l’indemnité sollicité est excessif car ne prenant pas en compte la seule valeur du terrain.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 08 décembre 2023 par le RPVA, le Cabinet JEAN MICHEL LEFEUVRE demande au Tribunal de : 




−«  DIRE ET JUGER que l’action en diminution du prix formulée à titre principal par Madame [O] est prescrite, 
 − DIRE ET JUGER que l’action en garantie d’éviction formulée à titre subsidiaire par Madame [O], est mal fondée, 
− DIRE ET JUGER que le Cabinet JEAN MICHEL LEFEUVRE, intervenu en qualité d’agent immobilier, n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses obligations, susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de l’acquéreur. 
En conséquence : 
− DEBOUTER Madame [O] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du Cabinet LEFEUVRE, 
A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où un manquement à l’obligation d’information et de conseil serait retenue : 
- DIRE et JUGER que le seul préjudice qui résulterait du manquement porterait sur une perte de chance qui ne saurait excéder 10% de la valeur du foncier perdu, soit 222 m² , valorisé à une somme qui ne saurait excéder 10 €/m² 
En tout état de cause : 
− DEBOUTER toutes les parties de leurs demandes en ce qu’elles seraient dirigées à l’encontre du Cabinet JM LEFEUVRE, 
− CONDAMNER Madame [Y] [O] ou toute autre partie succombante au paiement de la somme de 3.500 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
− CONDAMNER Madame [Y] [O] ou toute autre partie succombante aux entiers dépens d’instance. » 

Le cabinet LEFEUVRE remarque qu’il ne lui appartient pas de se substituer à l’argumentation qui pourrait être développée par les vendeurs mais relève que l’action en diminution de prix pour défaut de contenance répond d’une forclusion annale, acquise en l’espèce. 

S’agissant de la garantie d’éviction et du manquement à l’obligation d’information et de renseignement qui lui est reproché : il considère que les conditions de cette garantie ne sont pas remplies puisque Madame [O] a accepté de régulariser un procès-verbal de bornage amiable hors la vue du vendeur et de l’agent immobilier, sans justifier d’un trouble de droit au moment de la vente et qu’en tout état de cause l’agent immobilier ne répond pas des manquements du vendeur à ce titre. Le cabinet LEFEUVRE conteste tout manquement contractuel, son obligation d’information et de conseil envers son mandant étant une obligation de moyen, le dispensant de vérifier l’étendue exacte des droits attachés aux biens qu’il vend, ou la surface indiquée par le vendeur, et n’étant obligé à des vérifications supplémentaires que s’il soupçonne un risque. Or d’une part l’acte de vente contient une contenance conforme à celle de la parcelle cadastrale, de même que l’acte de propriété antérieur et d’autre part, l’acte authentique de vente stipule que l’acquéreur a été averti qu’aucun procès-verbal de bornage n’a été établi et que le vendeur a déclaré n’avoir conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque sur le bien, le vendeur ne conférant aucune garantie de contenance du terrain. Le cabinet LEFEUVRE estime qu’aucune faute ne peut lui être reprochée en lien avec le préjudice invoqué par Madame [O]. En tout état de cause, si une faute était caractérisée, seule une perte de chance pourrait être indemnisée de telle sorte qu’il conviendrait d’accorder 10 €/m². 


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 31 mars 2021 par RPVA, Monsieur et Madame [L] demandent au Tribunal de : 

« - Débouter Madame [O] de ses demandes ; 
- Homologuer le procès-verbal de bornage en date du 21 mars 2018 ; 
- Condamner Madame [O] à leur verser la somme de 10.000 € au titre du préjudice subi ; 
- La condamner à leur verser la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles ;
- Ordonner l'exécution provisoire de droit »

Les époux [L] font valoir que des différends anciens existent avec leur voisine, Madame [O], qui les a amenés, sur la base du bornage amiable réalisé, à l’assigner en référé pour la contraindre à réaliser des travaux de réparation ou de clôture et qu’elle n’a alors pas remis en cause le procès-verbal contradictoire de 2018. Ils rappellent que le procès-verbal fixe pour l’avenir la limite des héritages et vaut titre définitif susceptible d’exécution forcée et qu’il convient de l’homologuer.

Subsidiairement, sur l’erreur insurmontable que Madame [O] prétend avoir commise, au motif que Monsieur [M] avait été le propriétaire des parcelles de part et d’autre et que les époux [L] ne pouvaient pas se prévaloir d’une usucapion, ils estiment au contraire remplir les conditions posées par l’article 2272 du code civil relatif à la prescription acquisitive en ce que Monsieur [U] a dressé un mur depuis 1972 que tous considéraient comme étant sa limite de propriété, conformément aux plans de l’époque. 

Ils considèrent donc que la demande de Madame [O] à leur égard est abusive, remettant en cause leur probité et alors qu’ils ont accepté sa proposition de bornage amiable.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 mars 2023 par RPVA, la SELARL QUARTA demande au Tribunal de : 

« - Débouter Madame [O] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;
- Condamner Madame [O] à lui verser la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ; 
- Condamner Madame [O] aux dépens avec distraction au profit de la SCP BIARD et ASSOCIES »


Le cabinet QUARTA rappelle que le procès-verbal de bornage a été réalisé contradictoirement entre les parties qui ont toutes signé le procès-verbal et le plan annexé et que Madame [O] savait qu’elle subissait une perte de terrain du fait d’une usucapion et était informée des conséquences du bornage, de telle sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve de son erreur ni qu’il a manqué à son obligation de conseil.

***
A l’issue de l’audience du 17 octobre 2024, les parties ont été avisées que le jugement était mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 27 février 2025, date à laquelle il a été prorogé au 15 mai 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION


I - Sur l’action en diminution de prix

Sur la forclusion soulevée par le cabinet LEFEUVRE de l’action de Madame [O] dirigée contre Monsieur [U] sur le fondement de la diminution du prix 
Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que le défaut d’intérêt à agir constitue une fin de non-recevoir.

L’article 125 du code de procédure civile permet au juge de relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir. 

Le cabinet LEFEUVRE invoque, au terme du dispositif de ses conclusions, la forclusion annale tirée de l’article 1622 du code civil dont serait atteinte l’action en diminution de prix pour défaut de contenance des dispositions de l’article 1617 du code civil, tout en admettant dans ses motifs que cette action, dirigée contre Monsieur [U], ne la concerne pas, étant quant à elle visée par l’absence d’information sur les risques d’éviction.

Monsieur [U] ne soulève pas cette fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en diminution de prix dirigée contre lui par Madame [O]. 

Ainsi que le relève à juste titre le cabinet LEFEUVRE, qui place ainsi cet élément de fait et ses conséquences de droit dans le débat quant à son intérêt à agir, il n’est pas concerné par cette action et n’a donc aucun intérêt à soulever cette fin de non-recevoir. 

Il sera donc déclaré irrecevable à soulever cette fin de non-recevoir, sans qu’il y ait lieu de rouvrir les débats. 

Au fond 
Il résulte des dispositions des articles 1617 et suivants du code civil que le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle au prix quand l’immeuble vendu se trouve d’une contenance réelle d’un vingtième inférieur à sa contenance déclarée.


En l’espèce, Madame [O] a acquis le 06 novembre 2015 un terrain supportant une maison d’habitation, désigné à l’acte de vente comme étant cadastré section AR n°[Cadastre 11] pour une surface de 10 ares et 05 centiares. 

La différence de mesure dont elle se prévaut résulte de l’acceptation d’un bornage amiable intervenu en 2018 avec ses voisins faisant état d’une parcelle mesurant effectivement 10a 05ca mais clôturé en deçà des limites cadastrales sur une surface de 777m². Au moment de la vente, le terrain mesurait bien 1005 m² et ce n’est qu’à la suite de la revendication de ses voisins, survenue postérieurement à la vente, qu’elle a accepté le bornage amiable réduisant la superficie de 228 m². 

Les clôtures posées par Monsieur [U], si elle ont servi de motif pour ses voisins pour revendiquer la prescription acquisitive sur la partie de parcelle délaissée, ne faisaient pas limites effectives de la parcelle au moment de la vente. 

Dès lors, c’est bien la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 11] mesurant effectivement 1005m², conformément à la mesure indiquée à l’acte de vente qui a été cédée à Madame [O]. 

Elle doit en conséquence être déboutée de sa demande en diminution de prix. 


II - Sur la garantie d‘éviction de Monsieur [U] à l’égard de Madame [O] et la demande de condamnation in solidum de l’agence LEFEUVRE IMMOBILIER

Il résulte des dispositions des articles 1626 et suivants que le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou la partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

La garantie d’éviction du fait d’un tiers est due si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur.

L’obligation de garantie qui pèse sur le vendeur peut aussi être invoquée contre l’auteur de celui-ci si l’éviction trouve son origine dans le fait de cet auteur.
 
La garantie bénéficie à l'acquéreur et à toute personne qui tient de l'acquéreur ses droits sur la chose vendue : tous les ayants cause de l'acquéreur, à titre particulier autant qu'universel bénéficient de la garantie du fait personnel et du fait des tiers dont ils peuvent se prévaloir à l'encontre du vendeur primitif. La garantie est en effet transmise telle un accessoire de l'immeuble, si bien que l'ayant cause bénéficie des mêmes droits et actions que son auteur. La solution est la même lorsque le contrat liant l'acquéreur au sous-acquéreur comporte une clause exclusive de garantie du fait des tiers. Si le sous-acquéreur ne peut alors pas agir contre son propre vendeur, il peut exercer contre le vendeur primitif l'action en garantie d'éviction.


Le débiteur de la garantie d’éviction est le vendeur mais aussi les ayants-cause universels du vendeur, ce qui exclut les ayants-droits à titre particulier. L'action en garantie d'éviction se « transmet » en principe avec le bien vendu au sous-acquéreur. C'est ainsi que le sous-acquéreur, si nécessaire, bénéficie de cette action. 

Le vendeur, tenu de l'obligation de garantir l'acquéreur d'un terrain contre toute éviction résultant de son fait personnel, telle la possession trentenaire, ne peut l’évincer en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain qu'il a vendu, mais dont il a conservé la possession, l'acquéreur étant toujours recevable, dans ce cas, à lui opposer l'exception de garantie qui est perpétuelle.

Il est possible que l'acquéreur invoque la garantie du fait du tiers contre le vendeur par la voie d'une action principale. Ce sera principalement le cas, lorsque l'acquéreur agit contre le vendeur après avoir été évincé totalement ou partiellement par le tiers sauf le cas de l'article 1640 du Code civil qui dispose que « la garantie d'éviction cesse lorsque l'acquéreur s'est laissé condamner par un jugement en dernier ressort, ou dont l'appel n'est plus recevable, sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu'il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande. 

En l’espèce, les parties admettent que le vendeur primitif de la parcelle acquise par Madame [O] était Monsieur [M] et le vendeur intermédiaire Monsieur [U]. Tant Monsieur [M] que Monsieur [U] était donc tenus à une garantie d’éviction perpétuelle de leur fait personnel à l’égard de Madame [O], sous-acquéreur. 

L’éviction pourrait être qualifiée du fait personnel de Monsieur [M] si tant est que Monsieur et Madame [L] soient propriétaires de leur parcelle - depuis laquelle ils revendiquent la prescription acquisitive sur la partie délaissée de la parcelle dont est propriétaire Madame [O] - en qualité d’ayant-cause à titre universel de Monsieur [M]. Or, s’il n’est pas contesté que Madame [L] serait la petite-fille de Monsieur [M], il n’est ni établi ni admis qu’elle a acquis cette parcelle en qualité d’ayant-cause à titre universel, soit en sa qualité d’héritière. Il est au contraire admis que les époux [L] ont acquis leur parcelle de Madame [M] selon acte de vente du 11 février 2014. Ils ont donc la qualité d’ayant-droit à titre particulier de Monsieur [M], vendeur primitif de Madame [O]. L’éviction dont se plaint Madame [O] n’est donc pas une éviction du fait personnel du vendeur primitif ou de ses ayants-cause à titre universel mais une éviction du fait de tiers, à savoir la revendication de l’acquisition de la propriété par prescription par les époux [L], pour laquelle le vendeur n’est pas tenu d’une garantie d’éviction perpétuelle.

En tout état de cause, l’éviction dont se plaint Madame [O] résulte d’un procès-verbal de bornage amiable signé en 2018, soit après qu’elle a acquis la parcelle en 2015, qu’elle prétend s’être sentie contrainte d’accepter en raison de la prescription acquisitive trentenaire dont le géomètre expert lui a exposé que les époux [L] étaient bénéficiaires. Aucune revendication n’était survenue avant ou lors de la vente. Et de fait, il existait des moyens suffisants pour s’opposer à cette éviction. 



En effet, le débiteur de la garantie d’éviction ne peut se prévaloir de l’acquisition de la propriété par l’usucapion. Le vendeur, tenu de l’obligation de garantir l’acquéreur d’un terrain contre toute éviction résultant de son fait personnel, telle la possession trentenaire, ne peut donc l’évincer en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain qu’il a vendu, mais dont il a conservé la possession, l’acquéreur étant toujours recevable, dans ce cas, à lui opposer l’exception de garantie qui est perpétuelle. Ainsi l’acquéreur d’un immeuble acquis auprès d’un auteur commun, vendeur primitif de la parcelle adjacente dont l’éviction est demandée auprès du sous-acquéreur au motif de la prescription acquisitive, ne peut joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente, cet auteur commun étant tenu à titre personnel à la garantie d’éviction perpétuelle à l’égard du sous-acquéreur. 

En l’espèce, il est admis par les parties que les époux [L] ont acquis leur immeuble auprès de Madame [M] le 11 février 2014. Dès lors, peu important la date exacte, 1972 ou 1988, à laquelle les clôtures ont été posées par Monsieur [U] en limite restrictive de sa propriété, puisque Monsieur [M] puis son épouse, ayant-cause à titre universel à compter du décès de Monsieur [M], ne pouvaient pas se prévaloir de l’acquisition par l’usucapion de la propriété délaissée par Monsieur [U]. Les époux [L], en leur qualité d’ayant-droit à titre particulier, pouvaient quant à eux évincer Monsieur [U] ou son acquéreur, Madame [O], mais sous réserve de prouver une possession trentenaire qui n’a pu commencer à courir que le 11 février 2014. A la date du bornage amiable, cette prescription n’était pas acquise. Madame [O] disposait donc de moyens suffisants pour s’opposer à cette éviction, qu’elle a toutefois acceptée. 

Madame [O] sera donc déboutée de sa demande en garantie d’éviction dirigée contre Monsieur [U] et, en conséquence, de sa demande de condamnation in solidum de l’agence LEFEUVRE pour défaut d’information au titre de l’éviction subie.


III - Sur l’annulation du procès-verbal de bornage

Revêtant la nature d'une convention, le procès-verbal de bornage amiable peut voir sa validité remise en question lorsque sa formation a été affectée d'un vice. 

Aux termes des articles 1132 et suivants du code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. L’erreur, vice du consentement, repose sur quatre conditions cumulatives : une représentation inexacte de la réalité, une erreur excusable, une erreur déterminante et une erreur portant sur les qualités essentielles de la chose qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.




En l’espèce, il résulte du procès-verbal de bornage en date du 21 mars 2018, qu’après avoir relevé une importante différence entre les limites apparentes et la limite cadastrale, l’expert géomètre ajoute que « les clôtures et bâtiments existants sont présents depuis plus de 30 ans. De ce fait, une prescription acquisitive peut être déterminée sur le délaissé de parcelle au profit des parcelles AR n°[Cadastre 10]-[Cadastre 13]. » 

Il ressort des débats, que c’est à l’issue de cette analyse juridique portant sur l’usucapion dont se prévalaient les époux [L], que Madame [O] a accepté de signer le procès-verbal de bornage amiable. 

Or, l’analyse effectuée par l’expert géomètre était manifestement erronée dans la mesure où les époux [L] ne pouvaient prétendre à cette prescription acquisitive, ne pouvant arguer de leur possession que depuis leur acquisition auprès de Madame [M], sans pouvoir joindre leur possession à celle du vendeur primitif de la parcelle délaissée litigieuse, de telle sorte que le délai de 30 ans n’était pas atteint à la date du bornage. 

Madame [O] a donc donné son consentement au procès-verbal de bornage amiable en se fondant sur une interprétation erronée de la règle de droit délivrée par un professionnel. Cette erreur est excusable dans la mesure où la demanderesse n’est pas une professionnelle du droit. Elle revêt par ailleurs un caractère déterminant sur les qualités essentielles du contrat, la différence de contenance entre les limites cadastrales et les limites apparentes étant importante puisqu’à l’issue du relevé de terrain, une diminution de la surface de son terrain de 228 m² était convenue. 

En conséquence, Madame [O] démontrant l’erreur ayant vicié son consentement, la nullité du procès-verbal de bornage sera retenue.


IV - Sur les demandes relatives à l’emprise irrégulière et la réintégration du terrain d’une part, au bornage judiciaire d’autre part

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Madame [O] sollicite du Tribunal de constater l’exercice d’une emprise irrégulière et d’ordonner en conséquence la réintégration des portions de terrains pour 228 m² matérialisés en bleu sur le plan du procès-verbal de bornage amiable, à la parcelle AR n°[Cadastre 11] devenue AR n°[Cadastre 16]. Les époux [L] sollicitent quant à eux l’homologation du procès-verbal de bornage du 21 mars 2018. 

Il ressort de l’examen de ces prétentions, que l’action de Madame [O] qui tend à la détermination des titulaires de droits réels, s’analyse comme une action en revendication immobilière à l’encontre des possesseurs, Monsieur et Madame [L]. Ces derniers excipent un moyen de fond tiré de la prescription acquisitive pour s'opposer à l'action en revendication engagée contre eux. 



Lorsque deux personnes revendiquent, l'une contre l'autre, la propriété d'un immeuble, le juge doit exercer son pouvoir d'appréciation pour décider laquelle des deux parties est propriétaire. Le demandeur à l'action en revendication a la charge de la preuve du droit qu'il invoque, le défendeur étant possesseur donc présumé propriétaire. Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres. 

Il ressort des pièces du dossier et des débats, qu’un document modificatif du parcellaire cadastral a été dressé par Monsieur [G], géomètre-expert, le 14 novembre 1972. Suite aux opérations de bornage réalisées par le cabinet de géomètre-expert QUATRA, reprenant les limites et les côtes du cadastre dressé par Monsieur [G], il a été relevé que 213 m² ont été délaissés de la parcelle AR n°[Cadastre 11] appartenant à Madame [O] au regard des clôtures mises en place, au profit des parcelles AR n°[Cadastre 13] et [Cadastre 10] dont sont propriétaires Monsieur et Madame [L]. Une autre portion de cette limite cadastrale constitue un délaissé de la commune à rétrocéder.

Pour soutenir leur qualité de propriétaires, Monsieur et Madame [L] revendiquent la prescription acquisitive sur les parcelles délaissées par Madame [O] et soutiennent que le procès-verbal de bornage en date du 21 mars 2018 vaut titre définitif susceptible d’exécution forcée. 

Néanmoins, les époux [L] ne peuvent se prévaloir du bornage amiable réalisé en 2018 dans la mesure où la signature du procès-verbal est entachée de nullité au regard du vice affectant le consentement de Madame [O] qui a commis une erreur de droit s’agissant de l’étendue des droits respectifs. En outre, il convient de rappeler que le bornage a pour objet de déterminer les limites divisoires ou séparatives entre deux fonds contigus. Aussi, un procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété de sorte qu’une décision définitive de bornage fixant la ligne divisoire entre les fonds ne fait pas obstacle à l'action en revendication des propriétaires limitrophes. En outre, cet acte n’a été suivi d’aucun acte translatif de propriété consenti à leur profit par Madame [O]. De la même manière, l’ordonnance de référé en date du 19 novembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Nazaire, qui n’a au demeurant aucunement tranché la question de propriété de la parcelle litigieuse et qui n’a pas l’autorité de chose jugée sur le fond, ne permet pas d’attribuer aux époux [L] la qualité de propriétaire. 

S’agissant de l’usucapion revendiquée, les époux [L] invoquent des moyens tirés des critères de durée et de possession nécessaires à l’acquisition de la prescription trentenaire.

Néanmoins, ainsi qu’il a été exposé précédemment, les époux [L] n’ont commencé à prescrire qu’à compter de leur acquisition auprès de Madame [M] puisque la possession de Monsieur [M] et son épouse ne pouvait s’ajouter à celle des époux [L] du fait de la qualité de vendeur primitif de Monsieur [M], tenus d’une garantie d’éviction perpétuelle à l’égard de Madame [O]. Le délai de 30 ans de possession n’était donc pas acquis. 



Compte tenu des preuves produites aux débats, Madame [Y] [O] est propriétaire des portions de terrain d’une surface de 213 m² en possession des époux [L]. En conséquence, il sera ordonné la réintégration de ces portions de terrain situés sur la parcelle cadastrée AR n°[Cadastre 11] (devenue [Cadastre 16]). 

Aux termes de l'article 646 du Code Civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, cette opération se déroulant à frais commun. L'action en bornage a pour objet de fixer les limites de fonds contigus et ne se confond pas avec l'action en revendication qui porte sur le droit de propriété lui-même.

Ensuite de l’annulation du procès-verbal de bornage amiable réalisé par le cabinet QUATRA, qui avait notamment constaté des empiètements des époux [L] sur la parcelle de Madame [O], il y a lieu de procéder au bornage judiciaire des propriétés confié à un expert géomètre.


V- Sur la condamnation du cabinet QUARTA à indemniser Madame [O] 

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

La responsabilité du professionnel géomètre peut être engagée en raison de la commission d'erreurs dans la détermination de la ligne divisoire. Il en va notamment ainsi lorsque les plans établis par le technicien étaient erronés sur les limites de propriété, qu'il avait méconnu la complexité de la situation, négligé d'attirer l'attention des parties sur des difficultés majeures. Il en va de même lorsque l'expert a procédé aux opérations requises de manière simpliste et en tirant des déductions hâtives ayant entraîné des erreurs d'implantation des limites des fonds. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société QUATRA a été sollicitée par Madame [O] afin de procéder au bornage et à la délimitation de son terrain dans le cadre d’un litige qui l’opposait aux époux [L], propriétaires des parcelles contiguës. 

Il résulte des termes du procès-verbal de bornage amiable, qu’ont été analysés l’acte rédigé par Maitre [J] [Z], notaire à [Localité 24], portant sur la vente conclue entre Monsieur [U] et Madame [O] le 06 novembre 2015, ainsi que l’attestation rédigée par Maître [T] [A], notaire à [Localité 20], portant sur la vente réalisée le 11 février 2014 entre Madame [M] et Monsieur et Madame [L]. 

Le cabinet de géomètre indique néanmoins à tort que « les titres de propriété ne comportent pas d’autre indication que les références et contenances cadastrales. ». En effet, l’acte de vente en date du 6 novembre 2015 mentionne au sein de la clause relative à l’origine de propriété, que le terrain a été acquis de Monsieur et Madame [M] suivant acte reçu par Maître [S] [C] notaire à [Localité 23], le 21 novembre 1972. 


Il ressort ainsi clairement de l’analyse de ces pièces que les parcelles litigieuses appartenaient au même auteur, de telle sorte que celui-ci étant tenu d’une garantie d‘éviction perpétuelle à l’égard du sous-acquéreur, sa possession ne pouvait être jointe à celle de ses ayants-droits pour prescrire. Dès lors, l’expert-géomètre, ayant établi les limites de propriétés au regard d’une analyse juridique erronée de la situation entre les parties, a commis une faute dont il doit réparer les conséquences dommageables.

Madame [O] sollicite l’indemnisation de son préjudice à hauteur du remboursement des sommes perçues à l’occasion des opérations de bornage amiable. Elle sollicite également le versement d’une provision ad litem d’un montant de 2.500 € pour les nouvelles opérations de bornage. 

S’agissant du remboursement des sommes perçues à l’occasion des opérations de bornage amiable finalement annulé, sa demande est indéterminée quant au montant. C’est à la demanderesse d’apporter la preuve du dommage qu’elle subi. Or, en l’espèce, il n’est transmis aucun justificatif des frais engagés lors des opérations de bornage amiable. Dès lors, il ne peut être retenu l’existence d’un préjudice indemnisable pour Madame [O], qui sera en conséquence déboutée de sa demande de remboursement. 


Par ailleurs, la provision ad litem ayant pour but de permettre à une partie de supporter les frais qu'elle doit exposer pour le procès, cette demande ne peut s’analyser en une demande de dommages et intérêts destinés à réparer un préjudice. 

Madame [O] sera donc déboutée de ses demandes d’indemnisation dirigées contre le Cabinet QUARTA.


VI - Sur la demande la demande de provision ad litem à l’encontre du cabinet QUARTA

Madame [O] sollicite la condamnation du cabinet de géomètre QUATRA à lui verser une somme de 2.500 € au titre de provision ad litem en vue de l’action de bornage. 

Néanmoins, en vertu de l’article 646 du code civil, l’opération de bornage se fait à frais commun entre le propriétaire et son voisin. 

Il appartient en conséquence à la demanderesse, Madame [O], et aux défendeurs, Monsieur et Madame [L] de consigner les sommes nécessaires à la mesure d’instruction. 

Madame [O] sera déboutée de sa demande de versement de la somme de 2.500 € à titre de provision ad litem, le Cabinet de géomètre QUATRA n’étant pas partie dans le cadre de l’action de bornage judiciaire.


VII - Sur la demande reconventionnelle des époux [L] de condamnation de Madame [O] pour procédure abusive 

L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne peut donner lieu au paiement de dommages et intérêts que s'il est caractérisé par une faute faisant dégénérer l'exercice de ce droit en abus. Tel n’est pas le cas lorsqu’une partie a eu une appréciation inexacte de ses droits.


En l’espèce, le Tribunal ayant accueilli l’action en revendication immobilière de Madame [O], Monsieur et Madame [L] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts. 


VII - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SELARL QUARTA et les époux [L], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens. 


Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SELARL QUARTA et les époux [L], parties condamnées aux dépens, seront condamnés à payer in solidum à Madame [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 €.
 
La SELARL QUATRA et les époux [L] seront déboutés de leurs demandes de ce chef. 

Au regard des circonstances de l’espèce, le cabinet LEFEUVRE IMMOBILIER et Monsieur [F] [U] seront déboutés de leur demande de paiement des frais irrépétibles. 


L'exécution provisoire de la présente décision sera ordonnée au regard de la nature et de l’ancienneté du litige en application des dispositions anciennes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020.








PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,


DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le cabinet LEFEUVRE contre Madame [Y] [O] au titre de son action en diminution du prix de vente formée à l’encontre de Monsieur [F] [U] ;

DÉBOUTE Madame [Y] [O] de sa demande en diminution du prix de vente formée à l’encontre de Monsieur [F] [U] ;

DÉBOUTE Madame [Y] [O] de sa demande de condamnation formée à l’encontre de Monsieur [F] [U] au titre de la garantie d’éviction ; 

DÉBOUTE Madame [Y] [O] de sa demande de condamnation formée à l’encontre de l’agence LEFEUVRE IMMOBILIER ; 


PRONONCE l’annulation du procès-verbal de bornage signé par Madame [O] d’une part, Monsieur et Madame [L] d’autre part, établi par la SELARL QUATRA en date du 21 mars 2018 et concernant les parcelles AR ,°[Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13], et la parcelle AR n°[Cadastre 11] devenue AR [Cadastre 16] ; 

ORDONNE la réintégration des portions de terrain possédés par Monsieur [K] [L] et Madame [P] [L] née [I] et situés sur la parcelle cadastrée AR n°[Cadastre 11] devenue AR [Cadastre 16] à la parcelle AR [Cadastre 16] dont est propriétaire Madame [O] ; 

ORDONNE la publication de la décision à intervenir auprès du service de la publicité foncière de [Localité 24] ; 

DÉBOUTE Madame [O] de sa demande dirigée contre le cabinet QUARTA de remboursement des sommes perçues à l’occasion des opérations de bornage amiable ainsi qu’au versement de la somme de 2.500 € à titre de provision ad litem ; 

DÉBOUTE Monsieur [K] [L] et Madame [P] [L] née [I] de leur demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum la SELARL QUARTA et les époux [L] à payer Madame [O] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE les demandes de la SELARL QUARTA, de Monsieur [K] [L] et Madame [P] [L] née [I], de Monsieur [F] [U] et de la SAS CABINET LEFEUVRE IMMOBILIER, fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum la SELARL QUARTA et les époux [L] aux dépens ; 


ORDONNE le bornage judiciaire des limites des parcelles cadastrées AR n°[Cadastre 16] d’une part, AR n°[Cadastre 14] et [Cadastre 15] d’autre part, correspondant aux fonds situés [Adresse 5] à [Localité 25] (44) appartenant à Madame [O] d’une part, Monsieur et Madame [L] d’autre part ; 

DÉSIGNE pour y procéder, Monsieur [E] [B], [Adresse 17], Expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de Rennes, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

- Se rendre sur les lieux, les décrire dans leur état actuel et en dresser le plan, en tenant compte, le cas échéant des bornes existantes ;
- consulter les titres de propriétés des parties, les plans cadastraux anciens ou révisés, les relevés topographiques et autres documents utiles à l'accomplissement de sa mission, en décrire le contenu, en précisant les limites et les contenances y figurant ;
- rechercher tous indices permettant d'établir les caractères et la durée des possessions éventuellement invoqués ;
- rechercher tous autres indices, notamment ceux résultant de la configuration des lieux et du cadastre ;
- proposer la délimitation des parcelles et l'emplacement des bornes à planter :
* en application des titres, par référence aux limites y figurant ou à défaut aux contenances en répartissant éventuellement et après arpentage les excédents ou manquants proportionnellement aux contenances ;
* Dans le cas où les titres produits ne seraient pas assez explicites, tenir compte des anciennes délimitations et de la possession actuelle ;
- Entendre tout sachant et procéder à toutes constatations utiles, répondre à toutes questions soulevées par les parties ;

DIT que dès l’acceptation de sa mission, l’expert devra nous faire savoir s’il accepte que lui soient adressés des messages et courriers par voie électronique et dans l’affirmative, invitons l’expert à nous préciser son adresse électronique ;

INVITE l’expert à adresser ses courriers au greffe et au magistrat en charge du suivi des expertises (sauf dépôt du rapport) par voie dématérialisée à l’adresse suivante : [Courriel 21] ;

DIT que pour procéder à sa mission l’expert devra : 

- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
- se rendre sur les lieux au [Adresse 6] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;
. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,
. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DIT qu’en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnu par l'expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d'œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux ;

FIXE à la somme de 3.000 € la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par moitié par Madame [Y] [O] d’une part et Monsieur [K] [L] et Madame [P] [L] née [I] d’autre part, à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire au plus tard deux mois après l’avis de consignation envoyée par le greffe ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 6 octobre 2025 à 9h30 pour vérifier la consignation ; 


DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant l’expiration d’un délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation adressé par le greffe, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de la mesure ;

DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

RAPPELLE que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;
2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.


En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Soline JEANSON Tina NONORGUES