Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP REFERES, 1 août 2025, n° 24/04184

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04184 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TPSF




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU 01 août 2025


[J] [W]
[N] [L] épouse [W]

C/

[H] [S]

 


Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à
Me FAGES

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;


ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [J] [W], 
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 6]

Représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Amélie ZAROUR, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [N] [L] épouse [W], 
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 6]

Représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Amélie ZAROUR, avocate au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Madame [H] [S],
demeurant [Adresse 7] 
[Adresse 2] 
[Localité 5]

Non comparante, ni représentée



 













RAPPEL DES FAITS

Par contrat prenant effet au 21 juin 2023, Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] ont donné à bail à Madame [H] [S] un appartement à usage d'habitation (porte 106) et un parking (n° 70) situés [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 617,84 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 11 juillet 2024, Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] ont fait signifier à Madame [H] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de Commissaire de justice en date du 07 octobre 2024, Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] ont ensuite fait assigner Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 2.216,19 euros, au titre des loyers et charges impayés, somme à parfaire au jour de l'audience, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux,
- d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 854 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. 

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude du Commissaire de justice le 07 octobre 2024, Madame [H] [S] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Par ordonnance du 11 mars 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats, la comparution personnelle de Madame [H] [S] et la production par Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] des explications et justificatifs concernant les sommes réclamées à Madame [H] [S] dans leur dernier décompte.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 1.408,92 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2025 comprise. 

Convoqué par l’envoi de l’ordonnance en lettre recommandée (retournée avec la mention pli avisé le 20 mars 2025 et non réclamé), Madame [H] [S] n’est ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail prenant effet au 21 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII - clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.741,84 euros a été signifié le 11 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [H] [S] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.080 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2024.

En application de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge ne peut plus accorder d’office des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire depuis la loi du 27 juillet 2023, il doit être saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire par le bailleur ou le locataire, et ce en dépit d’une réouverture des débats pour permettre la comparution personnelle de la locataire et des explications sur sa situation, la résiliation est intervenue le 12 septembre 2024 et Madame [H] [S] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [H] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques s’agissant en outre d’un logement meublé.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] produisent un décompte du 16 mai 2025 démontrant que Madame [H] [S] reste devoir la somme de 307,69 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (149,19 € + 97,15 € + 155,43 €). S'agissant de la somme demandée au titre du mois de mai 2025, elle ne peut être demandée par avance, s'agissant d'une indemnité d'occupation due en totalité uniquement si l'ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu'au 31 mai 2025 et non d'un loyer payable d'avance

Madame [H] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 307,69 euros.

Madame [H] [S] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 12 septembre 2024 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [H] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre de l’article A444-32 du Code de commerce, lesquels restent hypothétiques à ce jour, et au titre des précédents commandements de payer, en application de l’article L.118-1 du Code des procédures civiles d’exécution (étant noté au surplus qu’ils ne sont pas justifiés par la production des actes, mais par une simple facture).
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W], Madame [H] [S] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 21 juin 2023 entre Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] d’une part et Madame [H] [S] d’autre part concernant l’appartement à usage d'habitation (porte 106) et un parking (n° 70) situés [Adresse 10] sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] à verser à Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] à titre provisionnel la somme de 374,66 euros (décompte arrêté au 02 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] à payer à Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] à verser à Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [W] et Madame [N] [L] épouse [W] de leur demande concernant les dépens au titre de l’article A444-32 du Code de commerce et au titre des commandements de payer non-justifiés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,