Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 3, 27 août 2025, n° 23/03228

N° RG 23/03228 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LZDL

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/03228 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LZDL


Minute n°




Copie exec. à :

Me Elodie ARGENCE HAZOUME
Me Sébastien BRAND-COUDERT
Me David ROSELMAC


Le 
 
Le greffier 






Me Elodie ARGENCE HAZOUME
Me Sébastien BRAND-COUDERT
Me David ROSELMAC


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 27 AOUT 2025


DEMANDEURS :

Monsieur [D] [O]
né le 02 Avril 1977 à [Localité 5] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 150

Monsieur [I] [W]
né le 17 Octobre 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 150



DEFENDEURS :

Monsieur [F] [B]
né le 12 Octobre 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elodie ARGENCE HAZOUME, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 48

S.A.S.U. IMPACT-EXPERTISES, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 832.922.363. prise en la personne de son président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 139


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,
assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Juin 2025, prorogé au 27 Août 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier
EXPOSÉ DU LITIGE


Le 25 mai 2022, Monsieur [F] [B] en qualité de vendeur, Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [W] (ci-dessous « les consorts [P] ») en qualité d’acquéreurs, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d’habitation.

A été annexé à la promesse synallagmatique de vente un diagnostic technique établi par la société Impact-Expertise, comprenant notamment un diagnostic de performance énergétique. Ce diagnostic indiquait que le bien, d’une surface de 125 m², présentait une performance de classe C. Il préconisait notamment le remplacement de la chaudière individuelle au gaz.

La vente a été réitérée par acte authentique en date du 26 août 2022.

Les consorts [P] ont fait procéder au remplacement de la chaudière puis ont mandaté la société Alize pour établir un nouveau diagnostic de performance énergétique. Celle-ci a établi un rapport daté du 21 décembre 2022 mentionnant une surface habitable de 104,30 m² et classant la performance du bien en D.

Par courrier daté du 2 février 2023, le conseil des consorts [P] a sollicité de Monsieur [B] et de la société Impact Expertise le paiement des sommes de 117 836 euros et de 28 562,98 euros au titre des préjudices subis du fait du différentiel de surface et de la différence de classification énergétique du bien.

Par courrier daté du 27 février 2022, Monsieur [B], par l’intermédiaire de son conseil, a opposé un refus à leurs demandes.

Les consorts [P] ont fait réaliser un troisième diagnostic le 3 avril 2023 par la société Diagal, laquelle a retenu également une performance énergétique de classe D.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 8 et le 12 avril 2023, les consorts [P] ont fait attraire Monsieur [F] [B] et la S.A.S.U. Impact-Expertise devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir condamner solidairement à les indemniser de divers préjudices.

L'instruction a été clôturée le 6 novembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025, délibéré prorogé au 27 août 2025 en raison de la surcharge du service.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 23 mai 2024, les consorts [P] demandent au tribunal de :
- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [B] et la société IMPACT-EXPERTISE à payer à Messieurs [O] et [W] les sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts :
52 226,39 € au titre de la différence de classement énergétique,111 482 € au titre de la différence de surface habitable,6 473 € au titre de la différence de droits et taxes,929,12 € au titre de la différence des émoluments proportionnels,- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [B] et la société IMPACT-EXPERTISE à payer, à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral exposé :
10 000 € au profit de Monsieur [V] 000 € au profit de Monsieur [W];- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [B] et la société IMPAC'T-EXPERTISE à payer à Messieurs [O] et [W] une somme de 8 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [B] et la société IMPACT-EXPERTISE aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;
- DEBOUTER les autres parties de toutes leurs demandes reconventionnelles, plus amples ou contraires ;
- RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.


Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2024, Monsieur [B] demande au tribunal de :
- DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs fins et prétentions ;
- CONDAMNER les demandeurs à payer à M. [B] la somme de 10.000 euros à titre de procédure abusive ;
- CONDAMNER les demandeurs à payer à M. [B] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER les demandeurs à supporter les entiers frais et dépens ;
A titre subsidiaire, si une faute devait être caractérisée et imputable à la société IMPACT EXPERTISES,
- CONDAMNER la société IMPACT EXPERTISES à supporter l’intégralité des demandes formulées par les demandeurs ;
- DEBOUTER la société IMPACT EXPERTISES de ses demandes tendant à obtenir la condamnation de M. [B] à supporter l’intégralité des demandes formulées par les demandeurs ;
- DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs fins et prétentions à l’égard de M. [B].
- RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.


Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024, la société Impact Expertise demande au tribunal de :
- DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs fins et prétentions ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le droit à indemnisation des demandeurs devait être retenu ou si la responsabilité de la société IMPACT-EXPERTISE devait être retenue en faveur des demandeurs ;
- DEBOUTER Monsieur [B] de ses demandes tendant à obtenir la condamnation de la société IMPACT-EXPERTISE à supporter l’intégralité des demandes formées par les demandeurs ;
- CONDAMNER Monsieur [B] à supporter l’intégralité des demandes formulés par les demandeurs ;
- DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs fins et prétentions à l’égard de la société IMPACT-EXPERTISE ;

En tout état de cause
- CONDAMNER les demandeurs à payer à la société IMPACT-EXPERTISE la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- CONDAMNER les demandeurs à payer à la société IMPACT-EXPERTISE la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens ;
- ECARTER le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

MOTIFS

Sur la différence de surface habitable :

Aux termes de l’article 1617 code civil, si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ;
Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

L’article 1619 du code civil ajoute que dans tous les autres cas,
Soit que la vente soit faite d'un corps certain et limité,
Soit qu'elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,
Soit qu'elle commence par la mesure, ou par la désignation de l'objet vendu suivie de la mesure,
L'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire.

Il sera rappelé que le mesurage du bien vendu n’est obligatoire qu’en cas de vente d’un lot de copropriété, aucune disposition légale ne faisant une telle obligation au vendeur d’une maison individuelle.

Certes, en application des dispositions de l’article 19 de l’arrêté du 31 mars 2021, le diagnostic de performance énergétique communiqué à l’acquéreur contient nécessairement l’indication de la surface habitable du bien. L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 22 août 2021, mentionne en outre désormais que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative. Il en résulte que l’acquéreur peut désormais se prévaloir, à l’encontre du propriétaire, des autres informations contenues dans le diagnostic.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas de nature à créer, à la charge du vendeur et au bénéfice de l’acquéreur, une garantie de la surface habitable figurant audit diagnostic alors que cet élément n’aurait pas été intégré dans le champ contractuel. Tel n’est en effet pas l’objet du diagnostic de performance énergétique tel que défini à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation. La surface habitable constitue en effet seulement une donnée prise en compte dans le calcul de la performance énergétique, objet du diagnostic.

En l’espèce, le contrat de vente conclu entre les parties ne contient aucune mention relative à la surface habitable du bien, seule la surface cadastrale étant précisée. L’immeuble a par ailleurs été vendu pour un prix global.

L’acte de vente stipule en outre expressément une clause de non garantie en ces termes : « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième, devant faire son profit ou sa perte ; le tout, sauf ce qui est éventuellement précisé ci-après en ce qui concerne les constructions ».

La seule mention selon laquelle « les parties conviennent que le prix de la présente vente a été fixé en prenant en considérations les conclusions [du] diagnostic technique » ne saurait amener le tribunal à considérer que la surface habitable mentionnée au diagnostic était un élément déterminant du consentement des acquéreurs dès lors que les conclusions du diagnostic technique doivent être entendues comme celles relatives à la performance énergétique de l’immeuble, d’ailleurs reprises textuellement dans l’acte de vente.

Il ne résulte ainsi pas de l’acte de vente, ni des autres pièces produites aux débats que la surface habitable, telle que figurant au diagnostic de performance énergétique, ait été un élément déterminant du consentement de l’acquéreur, l’acte contenant en tout état de cause une clause excluant toute responsabilité du vendeur au titre de la contenance.

Il est par ailleurs acquis aux débats que la différence entre les surfaces habitables mesurées par la société Impact-Expertise d’une part, les sociétés Expertizzimo-Alizé et Diagal d’autre part, résultent de la prise en compte, par la première, de la surface de la pièce constituant anciennement un garage, désormais aménagée. Or, et au-delà du débat quant à la nécessité de prendre en compte la surface de cette pièce pour réaliser le calcul de performance énergétique, il est évident que la surface de cette pièce aménagée en pièce de vie a été prise en compte dans la détermination du prix de vente. En effet, l’acte contient une stipulation selon laquelle le garage a été « aménagé en locaux d’habitation avec implantation d’une baie vitrée » et précise que les travaux n’ont pas fait l’objet d’une déclaration d’urbanisme, l’acquéreur en faisant son affaire personnelle.

Au regard de ces éléments, la responsabilité de Monsieur [B], au titre de la différence entre la surface habitable tel que figurant au diagnostic de performance énergétique et la surface habitable réelle ne peut être retenue. Les demandes indemnitaires à son encontre et fondées sur ce moyen seront donc rejetées.

Il en sera de même des demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société Impact Expertise, dès lors que l’éventuelle faute commise par cette dernière dans l’estimation de la surface habitable du bien ne peut être considérée comme déterminante du consentement des acquéreurs.

Au regard de l’ensemble des développements qui précédent, il y a également lieu de rejeter les demandes formées au titre de la différence de droits et taxes, de la différence des émoluments proportionnels et du préjudice moral.


Sur la différence de classement énergétique :

Aux termes de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, I.- En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
(...)
6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ;
(...)
L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative ».

L’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation dispose en outre que le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d'aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6.
Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.

Enfin, l’article 19 de l’arrêté du 31 mars 2021 dispose que le diagnostic de performance énergétique comporte les éléments suivants :
1. L'identification du bien, objet du diagnostic, et de sa surface habitable, établies selon les annexes 1 et 2 du présent arrêté ;
2. Un descriptif des principales caractéristiques thermiques et géométriques du bien objet du diagnostic et de ses équipements énergétiques, établi selon les annexes 1 et 2 du présent arrêté ; Dans le cas des diagnostics établis pour chacun des logements du nouveau bâtiment ou de la partie nouvelle de bâtiment, les éléments constitutifs de ce descriptif peuvent être directement issus des données obtenues à l'échelle du bâtiment, à l'exception des données nécessaires au calcul des consommations énergétiques à l'échelle du logement précisées à l'annexe 14 du présent arrêté ;
3. a. Par type d'énergie, les quantités annuelles d'énergie finale nécessaires au chauffage, au refroidissement, à la production d'eau chaude sanitaire, à l'éclairage et aux auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, calculées suivant une utilisation standardisée du bien, objet du diagnostic, exprimées en kilowattheures ; les valeurs à prendre en compte sont obtenues à partir du récapitulatif standardisé d'étude thermique ou énergétique et multipliées, dans le cas des diagnostics établis pour chacun des logements du nouveau bâtiment ou de la partie nouvelle du bâtiment, par les coefficients de répartition définis en annexe 14 du présent arrêté.

Par quantité d'énergie finale nécessaire au chauffage on entend les consommations d'énergie liées :
- aux déperditions thermiques par l'enveloppe du bâtiment et aux déperditions thermiques par renouvellement d'air et par ventilation, diminuées des apports internes du bien, objet du diagnostic, et des apports solaires ;
- aux pertes des systèmes thermiques.
Pour chaque usage de l'énergie précité (chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation), la quantité annuelle d'énergie finale est diminuée de la quantité d'énergie électrique photovoltaïque produite par les équipements installés à demeure et autoconsommée pour l'usage considéré ;
3. b. Les quantités annuelles d'énergie primaire par type d'usage et type d'énergie résultant des quantités mentionnées au 3. a, calculées selon les dispositions de l'annexe 3 du présent arrêté ;
3. c. Une évaluation en euros, sous la forme d'une fourchette de coût, des montants annuels des frais de consommation inhérents aux quantités d'énergies finales mentionnées en 3. a, calculée suivant les dispositions de l'annexe 7 du présent arrêté, accompagnée de la date indiquée au 14 du présent article ;
3. d. Un classement de la performance énergétique prenant en compte la quantité totale d'énergie primaire mentionnée au 3. b et la quantité d'émissions de gaz à effet de serre mentionnée au 4. a selon une échelle de référence notée de A à G indiquée en annexe 5, en fonction des valeurs du rapport de ces quantités à la surface habitable considérée ;
4. a. La quantité annuelle de gaz à effet de serre émis dans l'atmosphère du fait des quantités d'énergie finale nécessaires pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, exprimée en quantité équivalente de dioxyde de carbone, calculée suivant les conventions mentionnées en annexes 4 et 13 ;
4. b. Un équivalent de la quantité annuelle totale d'émissions de gaz à effet de serre du bien, objet du diagnostic, exprimé en nombre de kilomètres parcourus en voiture, calculé suivant le coefficient de conversion conventionnel mentionné en annexe 6 ;
4. c. Un classement de la quantité de gaz à effet de serre mentionnée au 4. a selon une échelle de référence notée de A à G, indiquée en annexe 5, en fonction de la valeur du rapport de cette quantité à la surface habitable considérée ;
5. a. Un classement de la performance de l'isolation du bâtiment selon une échelle à quatre niveaux indiquée en annexe 8.1, en fonction de la valeur du coefficient de transmission thermique moyen de l'enveloppe ;
5. b. Un classement de la performance de l'isolation des murs, du plancher bas, du plancher haut et des menuiseries du bâtiment selon une échelle à quatre niveaux indiquée en annexe 8.2, en fonction de la valeur du coefficient de transmission thermique moyen de chaque type de paroi ;
6. Un schéma de répartition des déperditions thermiques de l'enveloppe du bâtiment par poste, établi selon les dispositions de l'annexe 8.3 du présent arrêté ;
7. Une évaluation du confort thermique passif en période estivale selon une échelle à trois niveaux, accompagnée de la liste des caractéristiques du bien, objet du diagnostic, favorisant le confort d'été passif et de recommandations de travaux visant à l'améliorer, selon les dispositions des annexes 9.1, 9.2 et 9.3 du présent arrêté ; Dans le cas du diagnostic portant sur l'ensemble du nouveau bâtiment ou de la partie nouvelle de bâtiment comportant plusieurs logements, le niveau de confort d'été passif n'est pas évalué ;
8. Le cas échéant, une information indiquant que le bien, objet du diagnostic, est équipé d'un système de refroidissement, établie selon les dispositions de l'annexe 9.4 ;
9. a. La liste des équipements installés à demeure utilisant ou produisant des énergies renouvelables ou raccordant le bâtiment ou la partie de bâtiment à un réseau urbain de chaleur ou de froid vertueux, établie selon les dispositions de l'annexe 10 du présent arrêté ;
9. b. Dans le cas où le bien est raccordé à un réseau de chaleur, le taux d'énergie renouvelable et de récupération de ce dernier tel que défini à l'annexe 7 de l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments autres que d'habitation existants proposés à la vente en France métropolitaine, et complété par l'année de référence de la donnée ;
10. Des recommandations indicatives visant à inciter les occupants à développer des comportements sobres en énergie, ainsi que des évaluations de l'impact d'un comportement vertueux sur le montant des dépenses énergétiques théoriques de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire, calculées selon les modalités définies à l'annexe 11 ;
11. Des recommandations indicatives visant à inciter les occupants à améliorer la gestion, l'entretien et la maintenance des équipements, visant à réduire durablement les consommations d'énergie et préserver l'environnement ;
13. La mention de la méthode de calcul utilisée et sa version, ainsi que la fiche technique définie en annexe 15 ;
14. La date de l'arrêté en vigueur le jour de l'élaboration du diagnostic qui fixe les prix de l'énergie dans le tableau des tarifs des énergies mentionné à l'annexe 7 ;
15. La liste des documents justificatifs fournis par le propriétaire du bâtiment à la personne chargée de réaliser le diagnostic, parmi la liste figurant en annexe 2.2.

Les méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique sont précisées par l'annexe 2 de l'arrêté du 31 mars 2021 susvisé, à savoir :
1. Origine des données d'entrée :
les données renseignées en entrée de la méthode de calcul conventionnelle peuvent être obtenues soit :
- à partir d'une mesure ou d'une observation directe par le diagnostiqueur ;
- à partir d'un document justificatif fourni par le propriétaire du bien ;
- à partir de données publiques en ligne, diffusées sur internet ou mises à disposition des logiciels via une interface de programmation applicable (API).

Au regard du tableau des seuils figurant à l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021, sont classés en niveau C les logements présentant une consommation d’énergie primaire comprise entre 110 et 180 kilowattheures par mètre carré par an et une émission de gaz à effet de serre inférieure à 30 kilogrammes de CO² par mètre carré par an ou présentant une consommation d’énergie primaire inférieure à 180 kilowattheures par mètre carré par an et une émission de gaz à effet de serre comprise entre 11 et 30 kilogrammes de CO² par mètre carré par an.

Sont classés en niveau D les logements présentant une consommation d’énergie primaire comprise entre 180 et 250 kilowattheures par mètre carré par an et une émission de gaz à effet de serre inférieure à 50 kilogrammes de CO² par mètre carré par an ou présentant une consommation d’énergie primaire inférieure à 250 kilowattheures par mètre carré par an et une émission de gaz à effet de serre comprise entre 30 et 50 kilogrammes de CO² par mètre carré par an.

En l’espèce, le diagnostic réalisé par la société Impact Expertise le 9 mai 2022 mentionne une consommation d’énergie primaire de 169 kilowattheures par mètre carré par an et un niveau d’émissions de CO² par mètre carré par an de 29 kilogrammes, le bâtiment étant classé en niveau C. L’estimation des coûts annuels d’énergie du logement est mentionnée comme comprise entre 1 460 euros et 2 030 euros par an. La société Impact Expertise a pris en compte une surface habitable de 125 m² pour parvenir à ce résultat.

Le diagnostic de performance énergétique établi par la société Expertizimmo/Alizé le 21 décembre 2022 classe quant à lui le logement litigieux en niveau de performance énergétique D, avec une consommation d’énergie primaire de 170 kilowattheures par mètre carré par an et un niveau d’émission de CO² par mètre carré évalué à 32 kilogrammes par an.

Enfin, les résultats du diagnostic de la société Diagal sont considérablement différents des deux précédents. Si la société Diagal retient en effet une classification D comme la société Impact-Expertise, la consommation d’énergie primaire est estimée à 230 kilowattheures par mètre carré par an tandis que la consommation de CO² est estimée à 47 kilogrammes par mètre carré par an.

Ainsi que le relève la société Impact Expertises, l’estimation de la consommation énergétique prévue est ainsi relativement similaire entre les diagnostics Impact Expertises et Expertizimmo-Alizé, de même que celle des émissions de gaz à effet de serre. L’estimation des coûts annuels d’énergie du logement est d’ailleurs plus élevée dans le diagnostic de la société Impact-Expertise (entre 1460 et 2 030 euros par an) que dans celui de la société Expertizimmo/Alizé (entre 1295 et 1751 euros par an).

La différence de classification entre ces deux diagnostics s’explique par la différence entre les estimations d’émission de CO², le seuil de 30 kilogrammes étant dépassé dans le diagnostic de la société Expertizimmo/Alizé et faisant dès lors descendre le classement du logement en D.

Le changement de chaudière par les demandeurs postérieurement à la vente n’a nécessairement eu qu’un impact modéré sur la classification dès lors que la nouvelle chaudière était au gaz tout comme l’ancienne, le gaz émettant une quantité importante de CO² comparativement à une pompe à chaleur. Il n’est donc pas établi que la classification aurait dû être particulièrement plus favorable à la suite de ces travaux.

Les demandeurs ne s’expliquent pas sur la différence significative entre les résultats obtenus par la société Diagal et ceux réalisés par la société Expertizimmo/Alizé mais il est évident que des données sensiblement différentes ont été recueillies par la société Diagal. A titre d’exemple, la société Diagal retient une isolation moyenne des portes et fenêtres, alors que tant la société Impact-Expertise que la société Expertizimmo retiennent une très bonne isolation. En revanche, la société Diagal retient une isolation moyenne des toitures/plafonds alors que les deux autres sociétés retiennent une isolation insuffisante.

Il est exact, a contrario, que la société Expertise-Immo a retenu une bonne isolation des murs, tandis que les deux autres ont retenu une isolation insuffisante, considérant qu’il n’existait pas d’isolation des murs ou que celle-ci était inconnue. Pour autant et compte-tenu des autres différences et incohérences entre ces trois diagnostics, qui ont retenu des éléments favorables et défavorables distincts, il ne peut en être tiré aucune conséquence quant à la classification du bien.

D’ailleurs, les diagnostics après travaux réalisés en décembre 2023 par les sociétés Diagal et Expertizimmo/Alizé sont davantage proches dans leurs estimations finales, mais comportent là encore des différences inexpliquées dans leur appréciation de l’isolation de la maison. Ainsi, le diagnostic Diagal considère comme insuffisante l’isolation du plancher bas et moyenne l’isolation des portes et fenêtres, préconisant la réfection de l’isolation comme « essentielle », tandis que le diagnostic de la société Expertizimmo/Amizé indique que ces mêmes isolations sont respectivement bonne et très bonne et ne préconise aucuns travaux, mêmes à envisager, à ce titre.

Au regard des différences particulièrement importantes entre les diagnostics des sociétés Diagal et Expertizimmo/Alizé, il ne peut donc être considéré qu’ils se corroborent entre eux s’agissant de leurs conclusions quant aux performances énergétiques du bien.

En revanche, il est constant que la différence de surface habitable retenue a été déterminante dans la classification du bien puisque si la société Impact-Expertise avait retenu une surface habitable de 104,30 mètres carré comme les deux autres diagnostiqueurs, l’émission de CO², qu’elle a mesuré à 3 664 kilogrammes par an, aurait correspondu à 35 kg par m² par an (3664/104,30), faisant passer le bien en classe énergétique D.

Il résulte du guide à l’attention des diagnostiqueurs, actualisé en octobre 2021, que doivent être prises en compte, dans le calcul de la surface habitable, les pièces transformées en pièce de vie en cas de :
- preuve par tout moyen de la déclaration de transformation auprès de la mairie et/ou de la copropriété (si présent dans une copropriété)
- présence d’une ou plusieurs ouvertures sur l’extérieur (rue, jardin, cour, courette, etc.), présentant une section ouvrante au moins égale au dixième de leur superficie ;
- présence d’un aménagement intérieur lié à l’usage d’habitation.

Le guide actualisé en juillet 2024, en revanche, ne fait plus mention de la nécessité de recueillir la déclaration de transformation auprès de la mairie. Il indique qu’un garage transformé en local chauffé pour l’usage principal d’occupation humaine est à considérer dans la surface de référence si sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m. Il précise qu’ « on entend par usage principal d’occupation humaine des pièces :
Aménagée de manière à être adaptée à la présence humaine régulière et prolongée :Utilisées pour des activités quotidiennes telles que travailler, se divertir, ou se reposer ;Équipées d’éléments de confort et de commodités permettant à une personne d’y rester pendant une durée significative (par exemple : sièges, bureaux, équipements de loisir etc.) ;Conçues et disposées de manière à ce que la présence humaine y soit normale et courante. »
En outre, la condition relative à la déclaration ne figure pas à l’article R.154-5 du code de la construction et de l’habitation, qui définit ainsi la surface habitable : « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Il précise qu’ « il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Il est constant que l’ancien garage a été transformé par les vendeurs en pièce de vie, les photographies produites aux débats démontrant qu’il dispose d’une porte, d’une baie vitrée, d’un sol carrelé et d’aménagements intérieurs (canapés, fauteuils, meuble de rangement, décoration). Cette pièce ne peut donc être qualifiée de garage au sens de l’article R.154-5 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, il ne peut être considéré comme fautif, pour la société Impact-Expertise, d’avoir indiqué une surface habitable de 125 m² intégrant cette pièce.

Les consorts [P] ne rapportent pas suffisamment la preuve, qui leur incombe, d’erreurs commises par la société Impact Expertise dans sa mission ayant abouti à une mauvaise classification du bien, ils seront déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre de la différence de classement énergétique.


Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d'agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts que dans l'hypothèse d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, étant rappelé que le simple rejet des prétentions d’une partie ne suffit pas à démontrer le caractère abusif de son action.

En l’espèce, la preuve d’une telle faute imputable aux demandeurs n’est rapportée ni par la société Impact-Expertise, ni par Monsieur [B]. En effet, les demandeurs ont assigné les défenderesses en développant des moyens de droit et de fait présentant un caractère sérieux et en produisant des éléments de preuve soumis à l’appréciation du tribunal. Il ne résulte pas des circonstances de l’espèce qu’ils aient eu l’intention de nuire.

Les demandes de dommages-intérêts formées par les sociétés Impact-Expertise et de Monsieur [B] seront donc rejetées.


Sur les décisions de fin de jugement :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

Les consorts [P], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Ils seront également condamnés à payer à Monsieur [F] [B] d’une part, la S.A.S.U. Impact-expertises d’autre part, une somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire qui est compatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REJETTE les demandes de dommages-intérêts formées par Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [W] ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [F] [B] ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par la S.A.S.U. Impact-Expertises ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [F] [B] la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [F] [B] la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] le 27 août 2025



Le Greffier Le Président
Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER