Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 9 cab 09 F, 17 octobre 2025, n° 23/05829

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 4 janvier 2023 par Maître [K] [Y], Notaire associée de la société « NOTAIRES DE [Localité 5] » avec la participation de Maître [X] [G], Monsieur [T] [O] et Madame [N] [H] ont consenti à Monsieur [F] [M] et Madame [S] [R], une promesse unilatérale de vente de leur bien sis [Adresse 3], moyennant un prix de 538 000 euros. 

Une condition suspensive d’octroi d’un financement a été prévue dans l’acte, les bénéficiaires ayant jusqu’au 06 mars 2023 pour justifier de l’obtention ou non des prêts visés. 

Une indemnité d’immobilisation de 53800 euros a été stipulée dans la promesse, dont la moitié a été déposée en la comptabilité du notaire, soit la somme de 26 900 euros. 
 
Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 14 avril 2023. 

Le 06 mars 2023, les consorts [R] [M] ont adressé par le biais de leur notaire au notaire des vendeurs un refus de prêt du CREDIT AGRICOLE daté du 03 mars précédent.

Les consorts [O], par courrier recommandé daté du 14 mars 2023, les ont mis en demeure de se prononcer sur leurs intentions, à savoir de poursuivre la vente en renonçant à la condition suspensive de financement ou de renoncer à l’acquisition et de verser l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue.

Par l’intermédiaire de leur Conseil, ils les ont ensuite mis en demeure, le 24 avril 2023, de verser le solde de l’indemnité d’immobilisation de 26 900 euros et d’autoriser la libération de la somme de 26 900 euros déjà séquestrée. 

Se prévalant du refus des époux [O] de libérer la somme séquestrée chez le notaire, la condition suspensive n’ayant pas été levée selon eux, Madame [R] et Monsieur [M] les ont assignés devant le tribunal judiciaire de LYON, par acte de commissaire de justice délivré le 27 juillet 2023.

Au terme de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 11 avril 2025, les consorts [R] [M] sollicitent, au visa des articles L271-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que 1240 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL :
Dire et juger que la condition suspensive d’octroi du prêt n’a pas été réalisée,Dire et juger que le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir,Par voie de conséquence :
Ordonner à Monsieur et Madame [O] d’indiquer à l’étude notariale NOTAIRES DE [Localité 5] de restituer l’indemnité d’immobilisation aux consorts [M]-[R] à hauteur de 26 900 euros dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision,A défaut d’exécution dans ledit délai de 10 jours :
Condamner Monsieur et Madame [O] à une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,Se réserver le droit de liquider l’astreinte,A TITRE SUBSIDIAIRE :
Limiter le quantum des sommes dues au titre de l’indemnité d’immobilisation à analyser comme une clause pénale,EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Condamner Monsieur et Madame [O] à verser la somme de 4500 euros à Monsieur [M] et Madame [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens. 
Sur la condition suspensive d’obtention du prêt, les consorts [R] [M] soutiennent que celle-ci n’est pas claire, le total des prêts visés correspondant à l’indication du coût prévisionnel de l’opération repris dans l’acte mais pas au montant maximal emprunté indiqué dans les conditions d’octroi du prêt. 
Ils ajoutent que l’indication des prêts relais, ne reprenant pas le capital restant dû desdits prêts, ne permet pas de solliciter un prêt reprenant lesdites caractéristiques.
Ils en déduisent que leurs obligations dans la recherche du prêt ne peuvent être connues, la condition ne pouvant se réaliser au vu des indications données, de sorte qu’elle doit être réputée non écrite, ne respectant pas les dispositions du code de la consommation.

En tout état de cause, ils font valoir avoir tout mis en place pour obtenir un prêt immobilier, dans un contexte marqué par la modification de la situation économique, les taux de prêt immobiliers accordés à cette période ne permettant plus d’obtenir un financement au taux visé, ces derniers étant déjà supérieurs à 2.5% en janvier 2023. 
Ils excipent des diligences effectuées tant dans l’obtention du prêt que dans la transmission des refus opposés. 

Ils concluent de même que le délai de rétractation légal n’a jamais commencé à courir, le diagnostic de performance énergétique transmis n’étant pas conforme, ne permettant pas une information pleine et entière des acquéreurs. 
Ils soulignent qu’il ne précise pas l’absence de dispositif de refroidissement, dès lors une absence de consommation électrique, alors que postérieurement les vendeurs ont fait installer une climatisation. Ils en déduisent qu’il est erroné, en leur défaveur, la réalité de la consommation énergétique du logement n’ayant pas été portée à leur connaissance. 
Ils considèrent que les consorts [H] [O] ne peuvent se prévaloir du fait qu’ils ont renoncé dans la promesse à obtenir un diagnostic selon la nouvelle méthode pour en déduire qu’ils auraient renoncé à avoir un diagnostic conforme à la situation du logement. 

Ils en déduisent que la promesse de vente est caduque.

Sur la demande reconventionnelle des défendeurs, ils considèrent d’abord que l’indemnité d’immobilisation visée doit être requalifiée de clause pénale. 
Ils prétendent ainsi à la limitation de son quantum alors que les consorts [O] [H] ont non seulement vendu leur bien immobilier le 10 août 2023 pour un montant net vendeur de 531 270 euros mais ne justifient pas des frais d’agence dont ils prétendent s’être acquittés. 

Les époux [H] [O] demandent, dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 février 2025, sur le fondement des articles 1304-3 du code civil ainsi que L271-1 et L271-4 du code de la construction et de l’habitation, de :

Débouter Madame [R] et Monsieur [M] de l’ensemble de leurs demandes,Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [M] au versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 53 800 euros,Pour cela : 
Ordonner la libération de la somme séquestrée auprès de la caisse des dépôts et consignation d’un montant de 26 900 €, Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [W] [M] au paiement de la somme de 26 900 € avec intérêts de retard à compter de la date de l’assignation, En tout état de cause : 
Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [M] au paiement de la somme de 6 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [M] aux entiers dépens.
Sur la faculté de rétractation, les époux [H] [O] concluent d’abord que les sanctions de l’absence ou du caractère erroné d’un diagnostic de performance énergétique sont encadrées par les textes et la jurisprudence qui ne prévoient pas comme conséquence l’absence de mise en œuvre du délai de rétractation.
Ils soutiennent que l’information relative à l’installation du système de climatisation a été portée à leur connaissance, leur attention ayant été attirée sur ce point, abordé à plusieurs reprises dans la promesse de vente, ainsi que sur la date de réalisation du diagnostic de performance énergétique, les évolutions législatives et le conseil d’en faire réaliser un nouveau. 
Ils ajoutent que les consorts [R] [M] ne démontrent pas que la présence d’un tel système de climatisation modifierait substantiellement les dépenses énergétiques et ainsi le classement du bien.

Sur la réalisation de la condition suspensive, ils concluent, s’agissant de la régularité de la clause, qu’aucune disposition n’exige que les mentions visées aux articles L313-40 et suivants du code de la consommation y figurent à peine de nullité. Ils en déduisent que la mention même du recours à un prêt bancaire et l’absence de la mention manuscrite de renonciation à un financement bancaire présument de l’existence même de la condition suspensive. 
Ils considèrent dès lors que l’erreur matérielle d’addition n’est pas de nature à rendre nulle ladite condition, dans la mesure où les montants des différents prêts et leurs caractéristiques sont détaillés et précis. 
Ils relèvent de même que les échanges entre les requérants et leur banque démontrent qu’il n’existait aucun doute quant aux modalités de financement convenues dans le cadre de la promesse.

S’agissant de la défaillance qu’ils qualifient de fautive des demandeurs, ils font valoir que celle-ci est caractérisée en cas de demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles, relevant que le taux de 2.50% visé dans la promesse a d’ailleurs été réévalué et diminué sur leur propre insistance, en fonction du marché au 04 janvier 2023. Ils considèrent à cet égard que l’argumentation des requérants, tenant aux conditions du marché immobilier, n’est pas fondée.
Ils font valoir que le document émanant du CREDIT AGRICOLE d’[Localité 6] GRAND OUEST ne comporte aucun des éléments essentiels visés dans la promesse, le montant visé ne correspondant pas à celui contractuellement convenu, la durée de 23 ans étant supérieure aux 20 ans fixés, le refus ne faisant aucunement mention des prêts relais, du bien visé, ou de la raison le motivant. 
Ils font valoir les mêmes griefs s’agissant du courrier émanant du CREDIT AGRICOLE CENTRE EST.

Ils soutiennent que la défaillance des acheteurs est de même constituée en cas de demande de prêt le dernier jour du délai fixé par les parties, relevant à ce titre qu’ils n’avaient entrepris aucune démarche avant le 06 mars 2023, date à laquelle ils s’étaient engagés à justifier d’un prêt ou refus de prêt, avant qu’ils ne les mettent en demeure. 
Ils concluent qu’elle est également fautive en cas de dissimulation par les acquéreurs de la réalité de leur situation financière, leur reprochant d’avoir su dès le départ qu’ils ne pourraient pas obtenir un financement. 

Ils en déduisent ainsi que les consorts [R] [M] ont empêché la réalisation de la condition suspensive, de sorte qu’elle doit être réputée accomplie, l’indemnité d’immobilisation étant due selon eux, les demandeurs ayant renoncé de leur seul fait à lever l’option. 

Sur la qualification de l’indemnité, ils rappellent que la promesse de vente fait explicitement référence à une indemnité d’immobilisation, qu’elle est la contrepartie de l’exclusivité qui leur a été consentie. 
Ils ajoutent ne pas avoir vendu leur bien plus cher, justifiant avoir faire appel à un agent immobilier rémunéré sur le prix de cession, arguant qu’en tout état de cause cette vente et cette diminution n’ont pas d’incidence sur le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Motifs

Sur quoi, la clôture est intervenue le 17 avril 2025, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 02 septembre 2025, a été mise en délibéré au 17 octobre 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION


Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. 

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.


Sur la restitution du séquestre


Sur la faculté de rétractation des consorts [R] [M]

L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Il ressort des termes de l’article L271-4 du même code, dans sa version applicable au litige, précise qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente, ce dossier comprenant notamment (6e) le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L126-26 et L126-28-1 du code de la construction et de l’habitation.

A cet égard, l’article L126-26 susvisé indique que le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d'aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

En l’espèce, la faculté de rétractation offerte aux bénéficiaires de la promesse a été insérée dans la promesse de vente (page 41).

De même, il est constant qu’un diagnostic de performance énergétique, établi le 11 juin 2018, a été annexé à l’acte, celui-ci en reprenant d’ailleurs les conclusions (page 33). 
Les consorts [R] [M], s’ils soutiennent qu’il n’est pas « valable » ne remettent néanmoins pas en cause la véracité de ses conclusions, au jour de son établissement.

Il est vrai que la promesse précise la mention suivante :


Néanmoins, cette mention quant à l’existence d’une nouvelle méthode d’élaboration du DPE est sans rapport avec l’existence d’un nouvel élément d’équipement dans la maison, postérieurement à l’établissement de ce diagnostic.

Par contre, les consorts [R] [M] ne sont pas fondés à se prévaloir de la non prise en compte de la climatisation par ce DPE pour conclure que le délai de rétractation n’a jamais couru.
En effet, il ressort de la promesse de vente qu’ils ont bien été informés au moment de sa signature de l’installation de celle-ci, in fine postérieurement à l’élaboration du DPE, de sorte qu’ils ne pouvaient ignorer que celui-ci ne l’avait pas pris en compte.
L’acte vise ainsi à deux reprises l’installation dans le bien de cet élément d’équipement (pages 26 et 34) :






En outre, alors qu’ils prétendent que la réalité de la consommation électrique du logement n’a pas été portée à leur connaissance, force est de constater que les consorts [R] [M] ne démontrent pas que la présence de cette climatisation aurait un impact sur le classement énergétique du bien par le DPE. 
De plus, ils ne peuvent soutenir ignorer qu’un système de climatisation entraîne nécessairement un surcroit de consommation électrique et en déduire qu’ils n’auraient ainsi pas été mis en mesure d’exercer leur faculté de rétractation. 

Il n’est donc pas démontré que le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir. 


Sur la condition suspensive d’octroi des prêts

Pour rappel, l’article 1124 du code civil prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

Il ressort des termes de l’article 1304-3 du même code que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

L’article 1304-6 précise qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.


Autrement dit, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles.
Si l’acheteur-emprunteur n’obtient pas le prêt c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a effectué les démarches suffisantes, dans le délai convenu, afin d’obtenir un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En premier lieu, les consorts [R] [M] arguent de ce que la condition suspensive d’obtention du prêt doit être réputée non écrite, étant contraire aux dispositions du code de la consommation.

A cet égard, il ressort des stipulations de l’article L313-40 que l'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.

L’article L313-41 précise que lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

L’article L313-42 prévoit enfin lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.
En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41.

En l’espèce, il ne saurait être contesté qu’il existe effectivement une contradiction entre la somme maximale devant être empruntée et le détail des prêts souscrits, puisque la promesse indique :



Il n’en demeure pas moins que le détail des prêts relais tant de Monsieur [M] que de Madame [R], ainsi que le prêt ordinaire du couple, sont conformes au « coût de l’opération et financement prévisionnel » exposé dans la promesse, reprenant la somme totale de 606 800 euros. Dès lors, ils ne peuvent déduire que leurs obligations dans la recherche de financements n’était pas connue. 

A ce titre, s’ils ajoutent que les prêts relais visés ne reprenaient pas le capital restant dû de leurs prêts initiaux, il leur appartenait de venir préciser contractuellement cette information.

En tout état de cause, la clause visée ne saurait être réputée non écrite, les textes du code de la consommation invoqués par les requérants ne sanctionnant pas leur défaut de respect par une quelconque nullité mais uniquement par l’admission d’une clause suspensive supplémentaire. 

En second lieu, s’agissant des refus de prêts dont se prévalent les consorts [R] [M], la condition suspensive de financement stipule donc que les acquéreurs doivent formuler une demande de prêt ordinaire pour un montant maximal de 306 800 euros, pour une durée de 20 ans, d’un taux d’intérêt maximal de 2.50% l’an, toute demande non conforme entrainant ainsi la réalisation fictive de la condition, en application de l’article 1304-3 susvisé.

Or, il ressort des refus de prêt successifs du CREDIT AGRICOLE [Localité 6] GRAND OUEST et du CREDIT AGRICOLE CENTRE EST des 3 mars 2023 et 21 mars 2023, que les demandeurs ont sollicité un financement de 268 785 euros maximum (248 400 euros minimum), pour une durée de 240 mois, avec un taux d’intérêt de 2.11 % voire 2.16%. Le taux visé est donc inférieur à celui stipulé dans la promesse de vente. Dès lors, quand bien même les taux de prêt immobiliers accordés à cette période ne permettaient plus d’obtenir un financement au taux visé, il appartenait aux requérants de former une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles. En effet, si la promesse définit des maximas concernant notamment le taux, c’est pour permettre au promettant obtenant un prêt à un taux supérieur à celui contractuellement prévu de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive. A contrario, s’il n’est pas interdit à l’acheteur de solliciter un prêt à des conditions plus avantageuses que le taux visé, il est par contre privé de la possibilité de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, si sa demande de financement est finalement refusée.

Par ailleurs, s’agissant du mail de la CAISSE D’EPARGNE du 23 mars 2023, il en ressort que l’établissement bancaire considère comme impossible le projet de financement du couple, exposant les calculs qu’elle a opérés, sans qu’il n’en ressorte néanmoins un refus reprenant le montant sollicité, la durée de remboursement et le taux pratiqué, de sorte qu’il ne peut être vérifié si la demande de financement formée par les consorts [O] [H] était conforme aux stipulations contractuelles. 
Dès lors, si les demandeurs se prévalent de la hausse des taux immobiliers après la signature de la promesse de vente, ne leur permettant plus d’obtenir un financement à hauteur de 2.5%, ils ont en tout état de cause commis une faute en sollicitant un taux inférieur au taux maximal mentionné dans la promesse.
Par conséquent, Madame [R] et Monsieur [M] seront déboutés de leur demande de restitution à leur profit de la somme de 26 900 euros séquestrée entre les mains de l’étude notariale NOTAIRES DE [Localité 5]. 
La libération de la somme séquestrée sera ordonnée auprès de la caisse des dépôts et consignation au profit de Monsieur [O] et Madame [H]. 

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Pour rappel, l’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Autrement dit, dès lors qu'un contrat comporte une clause, quelle que soit sa dénomination, par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée, et qui a pour objet d'inciter le débiteur, sous la menace d'une peine, à exécuter correctement ses obligations contractuelles, cette clause constitue une clause pénale.

Or, alors que l’acte visé doit justement être qualifié de promesse unilatérale de vente, les bénéficiaires n’étant pas tenus d’acquérir, il convient de rappeler que la stipulation d’une indemnité au profit d’une promettant ne constitue pas en principe une clause pénale mais une indemnité d’immobilisation, caractérisant le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse pendant une certaine durée. 

A ce titre, la promesse unilatérale de vente prévoit que :

Il résulte ainsi de ses stipulations que les parties n’ont pas entendu qualifier la somme visée de clause pénale, ne reprenant d’ailleurs pas les dispositions de l’article 1231-5 du code civil.
Dès lors, il n’y a pas lieu à quelconque requalification de cette clause, les consorts [R] [M] ne pouvant ainsi prétendre à une limitation du quantum de la somme susvisée, y compris en se prévalant de la vente du bien immobilier intervenue quelques mois plus tard.
Par conséquent, alors qu’il a été précédemment démontré que les requérants avaient fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, ils seront donc condamnés à payer aux époux [H] [O] l’indemnité d’immobilisation d’un total de 53 800 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 26 900 euros à compter de l’assignation.
Leur demande de condamnation solidaire des demandeurs sera rejetée, la solidarité ne se présumant pas. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Madame [R] et Monsieur [M], parties succombant, seront in solidum condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner in solidum Madame [R] et Monsieur [M] à verser à Monsieur [O] et Madame [H] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 susvisé.

Enfin, Madame [R] et Monsieur [M] seront déboutés de leur propre demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DEBOUTE Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] de leur demande de restitution à leur profit de la somme de 26 900 euros séquestrée entre les mains de l’étude notariale NOTAIRES DE [Localité 5],
ORDONNE la libération de la somme séquestrée de 26 900 euros auprès de la caisse des dépôts et consignations, au profit de Monsieur [T] [O] et Madame [N] [H], 
DEBOUTE Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] de leur demande de limitation des sommes dues au titre de l’indemnité d’immobilisation et d’analyse de celle-ci en clause pénale,
CONDAMNE Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] à verser à Monsieur [T] [O] et Madame [N] [H] la somme de 53 800 euros, au titre de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 26 900 euros à compter de l’assignation,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, 
CONDAMNE in solidum Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] aux entiers dépens de l’instance, 
CONDAMNE in solidum Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] à verser à Monsieur [T] [O] et Madame [N] [H] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] de leur demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.
En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

 R.G N° : N° RG 23/05829 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YGF7

Jugement du 17 Octobre 2025

N° de minute 

Affaire : 

Mme [S] [R], M. [W] [M]
C/
M. [T] [O], Mme [N] [H]












le:

EXECUTOIRE + COPIE

Me Vanessa LOPEZ - 1980

Me Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS - 1813











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 17 Octobre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 Avril 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 02 Septembre 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [S] [R]
née le 28 Juillet 1991 à [Localité 1] (71), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON et Maître Marie HUYGENS avocat au barreau de TOURS 

Monsieur [W] [M]
né le 12 Octobre 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON et Maître Marie HUYGENS avocat au barreau de TOURS 

DEFENDEURS

Monsieur [T] [O]
né le 14 Février 1991 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Vanessa LOPEZ, avocat au barreau de LYON

Madame [N] [H] épouse [O]
née le 13 Septembre 1992 à [Localité 4] (38), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Vanessa LOPEZ, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 4 janvier 2023 par Maître [K] [Y], Notaire associée de la société « NOTAIRES DE [Localité 5] » avec la participation de Maître [X] [G], Monsieur [T] [O] et Madame [N] [H] ont consenti à Monsieur [F] [M] et Madame [S] [R], une promesse unilatérale de vente de leur bien sis [Adresse 3], moyennant un prix de 538 000 euros. 

Une condition suspensive d’octroi d’un financement a été prévue dans l’acte, les bénéficiaires ayant jusqu’au 06 mars 2023 pour justifier de l’obtention ou non des prêts visés. 

Une indemnité d’immobilisation de 53800 euros a été stipulée dans la promesse, dont la moitié a été déposée en la comptabilité du notaire, soit la somme de 26 900 euros. 
 
Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 14 avril 2023. 

Le 06 mars 2023, les consorts [R] [M] ont adressé par le biais de leur notaire au notaire des vendeurs un refus de prêt du CREDIT AGRICOLE daté du 03 mars précédent.

Les consorts [O], par courrier recommandé daté du 14 mars 2023, les ont mis en demeure de se prononcer sur leurs intentions, à savoir de poursuivre la vente en renonçant à la condition suspensive de financement ou de renoncer à l’acquisition et de verser l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue.

Par l’intermédiaire de leur Conseil, ils les ont ensuite mis en demeure, le 24 avril 2023, de verser le solde de l’indemnité d’immobilisation de 26 900 euros et d’autoriser la libération de la somme de 26 900 euros déjà séquestrée. 

Se prévalant du refus des époux [O] de libérer la somme séquestrée chez le notaire, la condition suspensive n’ayant pas été levée selon eux, Madame [R] et Monsieur [M] les ont assignés devant le tribunal judiciaire de LYON, par acte de commissaire de justice délivré le 27 juillet 2023.

Au terme de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 11 avril 2025, les consorts [R] [M] sollicitent, au visa des articles L271-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que 1240 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL :
Dire et juger que la condition suspensive d’octroi du prêt n’a pas été réalisée,Dire et juger que le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir,Par voie de conséquence :
Ordonner à Monsieur et Madame [O] d’indiquer à l’étude notariale NOTAIRES DE [Localité 5] de restituer l’indemnité d’immobilisation aux consorts [M]-[R] à hauteur de 26 900 euros dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision,A défaut d’exécution dans ledit délai de 10 jours :
Condamner Monsieur et Madame [O] à une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,Se réserver le droit de liquider l’astreinte,A TITRE SUBSIDIAIRE :
Limiter le quantum des sommes dues au titre de l’indemnité d’immobilisation à analyser comme une clause pénale,EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Condamner Monsieur et Madame [O] à verser la somme de 4500 euros à Monsieur [M] et Madame [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens. 
Sur la condition suspensive d’obtention du prêt, les consorts [R] [M] soutiennent que celle-ci n’est pas claire, le total des prêts visés correspondant à l’indication du coût prévisionnel de l’opération repris dans l’acte mais pas au montant maximal emprunté indiqué dans les conditions d’octroi du prêt. 
Ils ajoutent que l’indication des prêts relais, ne reprenant pas le capital restant dû desdits prêts, ne permet pas de solliciter un prêt reprenant lesdites caractéristiques.
Ils en déduisent que leurs obligations dans la recherche du prêt ne peuvent être connues, la condition ne pouvant se réaliser au vu des indications données, de sorte qu’elle doit être réputée non écrite, ne respectant pas les dispositions du code de la consommation.

En tout état de cause, ils font valoir avoir tout mis en place pour obtenir un prêt immobilier, dans un contexte marqué par la modification de la situation économique, les taux de prêt immobiliers accordés à cette période ne permettant plus d’obtenir un financement au taux visé, ces derniers étant déjà supérieurs à 2.5% en janvier 2023. 
Ils excipent des diligences effectuées tant dans l’obtention du prêt que dans la transmission des refus opposés. 

Ils concluent de même que le délai de rétractation légal n’a jamais commencé à courir, le diagnostic de performance énergétique transmis n’étant pas conforme, ne permettant pas une information pleine et entière des acquéreurs. 
Ils soulignent qu’il ne précise pas l’absence de dispositif de refroidissement, dès lors une absence de consommation électrique, alors que postérieurement les vendeurs ont fait installer une climatisation. Ils en déduisent qu’il est erroné, en leur défaveur, la réalité de la consommation énergétique du logement n’ayant pas été portée à leur connaissance. 
Ils considèrent que les consorts [H] [O] ne peuvent se prévaloir du fait qu’ils ont renoncé dans la promesse à obtenir un diagnostic selon la nouvelle méthode pour en déduire qu’ils auraient renoncé à avoir un diagnostic conforme à la situation du logement. 

Ils en déduisent que la promesse de vente est caduque.

Sur la demande reconventionnelle des défendeurs, ils considèrent d’abord que l’indemnité d’immobilisation visée doit être requalifiée de clause pénale. 
Ils prétendent ainsi à la limitation de son quantum alors que les consorts [O] [H] ont non seulement vendu leur bien immobilier le 10 août 2023 pour un montant net vendeur de 531 270 euros mais ne justifient pas des frais d’agence dont ils prétendent s’être acquittés. 

Les époux [H] [O] demandent, dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 février 2025, sur le fondement des articles 1304-3 du code civil ainsi que L271-1 et L271-4 du code de la construction et de l’habitation, de :

Débouter Madame [R] et Monsieur [M] de l’ensemble de leurs demandes,Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [M] au versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 53 800 euros,Pour cela : 
Ordonner la libération de la somme séquestrée auprès de la caisse des dépôts et consignation d’un montant de 26 900 €, Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [W] [M] au paiement de la somme de 26 900 € avec intérêts de retard à compter de la date de l’assignation, En tout état de cause : 
Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [M] au paiement de la somme de 6 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [M] aux entiers dépens.
Sur la faculté de rétractation, les époux [H] [O] concluent d’abord que les sanctions de l’absence ou du caractère erroné d’un diagnostic de performance énergétique sont encadrées par les textes et la jurisprudence qui ne prévoient pas comme conséquence l’absence de mise en œuvre du délai de rétractation.
Ils soutiennent que l’information relative à l’installation du système de climatisation a été portée à leur connaissance, leur attention ayant été attirée sur ce point, abordé à plusieurs reprises dans la promesse de vente, ainsi que sur la date de réalisation du diagnostic de performance énergétique, les évolutions législatives et le conseil d’en faire réaliser un nouveau. 
Ils ajoutent que les consorts [R] [M] ne démontrent pas que la présence d’un tel système de climatisation modifierait substantiellement les dépenses énergétiques et ainsi le classement du bien.

Sur la réalisation de la condition suspensive, ils concluent, s’agissant de la régularité de la clause, qu’aucune disposition n’exige que les mentions visées aux articles L313-40 et suivants du code de la consommation y figurent à peine de nullité. Ils en déduisent que la mention même du recours à un prêt bancaire et l’absence de la mention manuscrite de renonciation à un financement bancaire présument de l’existence même de la condition suspensive. 
Ils considèrent dès lors que l’erreur matérielle d’addition n’est pas de nature à rendre nulle ladite condition, dans la mesure où les montants des différents prêts et leurs caractéristiques sont détaillés et précis. 
Ils relèvent de même que les échanges entre les requérants et leur banque démontrent qu’il n’existait aucun doute quant aux modalités de financement convenues dans le cadre de la promesse.

S’agissant de la défaillance qu’ils qualifient de fautive des demandeurs, ils font valoir que celle-ci est caractérisée en cas de demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles, relevant que le taux de 2.50% visé dans la promesse a d’ailleurs été réévalué et diminué sur leur propre insistance, en fonction du marché au 04 janvier 2023. Ils considèrent à cet égard que l’argumentation des requérants, tenant aux conditions du marché immobilier, n’est pas fondée.
Ils font valoir que le document émanant du CREDIT AGRICOLE d’[Localité 6] GRAND OUEST ne comporte aucun des éléments essentiels visés dans la promesse, le montant visé ne correspondant pas à celui contractuellement convenu, la durée de 23 ans étant supérieure aux 20 ans fixés, le refus ne faisant aucunement mention des prêts relais, du bien visé, ou de la raison le motivant. 
Ils font valoir les mêmes griefs s’agissant du courrier émanant du CREDIT AGRICOLE CENTRE EST.

Ils soutiennent que la défaillance des acheteurs est de même constituée en cas de demande de prêt le dernier jour du délai fixé par les parties, relevant à ce titre qu’ils n’avaient entrepris aucune démarche avant le 06 mars 2023, date à laquelle ils s’étaient engagés à justifier d’un prêt ou refus de prêt, avant qu’ils ne les mettent en demeure. 
Ils concluent qu’elle est également fautive en cas de dissimulation par les acquéreurs de la réalité de leur situation financière, leur reprochant d’avoir su dès le départ qu’ils ne pourraient pas obtenir un financement. 

Ils en déduisent ainsi que les consorts [R] [M] ont empêché la réalisation de la condition suspensive, de sorte qu’elle doit être réputée accomplie, l’indemnité d’immobilisation étant due selon eux, les demandeurs ayant renoncé de leur seul fait à lever l’option. 

Sur la qualification de l’indemnité, ils rappellent que la promesse de vente fait explicitement référence à une indemnité d’immobilisation, qu’elle est la contrepartie de l’exclusivité qui leur a été consentie. 
Ils ajoutent ne pas avoir vendu leur bien plus cher, justifiant avoir faire appel à un agent immobilier rémunéré sur le prix de cession, arguant qu’en tout état de cause cette vente et cette diminution n’ont pas d’incidence sur le montant de l’indemnité d’immobilisation. 

Sur quoi, la clôture est intervenue le 17 avril 2025, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 02 septembre 2025, a été mise en délibéré au 17 octobre 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION


Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. 

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.


Sur la restitution du séquestre


Sur la faculté de rétractation des consorts [R] [M]

L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Il ressort des termes de l’article L271-4 du même code, dans sa version applicable au litige, précise qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente, ce dossier comprenant notamment (6e) le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L126-26 et L126-28-1 du code de la construction et de l’habitation.

A cet égard, l’article L126-26 susvisé indique que le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d'aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

En l’espèce, la faculté de rétractation offerte aux bénéficiaires de la promesse a été insérée dans la promesse de vente (page 41).

De même, il est constant qu’un diagnostic de performance énergétique, établi le 11 juin 2018, a été annexé à l’acte, celui-ci en reprenant d’ailleurs les conclusions (page 33). 
Les consorts [R] [M], s’ils soutiennent qu’il n’est pas « valable » ne remettent néanmoins pas en cause la véracité de ses conclusions, au jour de son établissement.

Il est vrai que la promesse précise la mention suivante :


Néanmoins, cette mention quant à l’existence d’une nouvelle méthode d’élaboration du DPE est sans rapport avec l’existence d’un nouvel élément d’équipement dans la maison, postérieurement à l’établissement de ce diagnostic.

Par contre, les consorts [R] [M] ne sont pas fondés à se prévaloir de la non prise en compte de la climatisation par ce DPE pour conclure que le délai de rétractation n’a jamais couru.
En effet, il ressort de la promesse de vente qu’ils ont bien été informés au moment de sa signature de l’installation de celle-ci, in fine postérieurement à l’élaboration du DPE, de sorte qu’ils ne pouvaient ignorer que celui-ci ne l’avait pas pris en compte.
L’acte vise ainsi à deux reprises l’installation dans le bien de cet élément d’équipement (pages 26 et 34) :






En outre, alors qu’ils prétendent que la réalité de la consommation électrique du logement n’a pas été portée à leur connaissance, force est de constater que les consorts [R] [M] ne démontrent pas que la présence de cette climatisation aurait un impact sur le classement énergétique du bien par le DPE. 
De plus, ils ne peuvent soutenir ignorer qu’un système de climatisation entraîne nécessairement un surcroit de consommation électrique et en déduire qu’ils n’auraient ainsi pas été mis en mesure d’exercer leur faculté de rétractation. 

Il n’est donc pas démontré que le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir. 


Sur la condition suspensive d’octroi des prêts

Pour rappel, l’article 1124 du code civil prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

Il ressort des termes de l’article 1304-3 du même code que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

L’article 1304-6 précise qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.


Autrement dit, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles.
Si l’acheteur-emprunteur n’obtient pas le prêt c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a effectué les démarches suffisantes, dans le délai convenu, afin d’obtenir un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En premier lieu, les consorts [R] [M] arguent de ce que la condition suspensive d’obtention du prêt doit être réputée non écrite, étant contraire aux dispositions du code de la consommation.

A cet égard, il ressort des stipulations de l’article L313-40 que l'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.

L’article L313-41 précise que lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

L’article L313-42 prévoit enfin lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.
En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41.

En l’espèce, il ne saurait être contesté qu’il existe effectivement une contradiction entre la somme maximale devant être empruntée et le détail des prêts souscrits, puisque la promesse indique :



Il n’en demeure pas moins que le détail des prêts relais tant de Monsieur [M] que de Madame [R], ainsi que le prêt ordinaire du couple, sont conformes au « coût de l’opération et financement prévisionnel » exposé dans la promesse, reprenant la somme totale de 606 800 euros. Dès lors, ils ne peuvent déduire que leurs obligations dans la recherche de financements n’était pas connue. 

A ce titre, s’ils ajoutent que les prêts relais visés ne reprenaient pas le capital restant dû de leurs prêts initiaux, il leur appartenait de venir préciser contractuellement cette information.

En tout état de cause, la clause visée ne saurait être réputée non écrite, les textes du code de la consommation invoqués par les requérants ne sanctionnant pas leur défaut de respect par une quelconque nullité mais uniquement par l’admission d’une clause suspensive supplémentaire. 

En second lieu, s’agissant des refus de prêts dont se prévalent les consorts [R] [M], la condition suspensive de financement stipule donc que les acquéreurs doivent formuler une demande de prêt ordinaire pour un montant maximal de 306 800 euros, pour une durée de 20 ans, d’un taux d’intérêt maximal de 2.50% l’an, toute demande non conforme entrainant ainsi la réalisation fictive de la condition, en application de l’article 1304-3 susvisé.

Or, il ressort des refus de prêt successifs du CREDIT AGRICOLE [Localité 6] GRAND OUEST et du CREDIT AGRICOLE CENTRE EST des 3 mars 2023 et 21 mars 2023, que les demandeurs ont sollicité un financement de 268 785 euros maximum (248 400 euros minimum), pour une durée de 240 mois, avec un taux d’intérêt de 2.11 % voire 2.16%. Le taux visé est donc inférieur à celui stipulé dans la promesse de vente. Dès lors, quand bien même les taux de prêt immobiliers accordés à cette période ne permettaient plus d’obtenir un financement au taux visé, il appartenait aux requérants de former une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles. En effet, si la promesse définit des maximas concernant notamment le taux, c’est pour permettre au promettant obtenant un prêt à un taux supérieur à celui contractuellement prévu de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive. A contrario, s’il n’est pas interdit à l’acheteur de solliciter un prêt à des conditions plus avantageuses que le taux visé, il est par contre privé de la possibilité de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, si sa demande de financement est finalement refusée.

Par ailleurs, s’agissant du mail de la CAISSE D’EPARGNE du 23 mars 2023, il en ressort que l’établissement bancaire considère comme impossible le projet de financement du couple, exposant les calculs qu’elle a opérés, sans qu’il n’en ressorte néanmoins un refus reprenant le montant sollicité, la durée de remboursement et le taux pratiqué, de sorte qu’il ne peut être vérifié si la demande de financement formée par les consorts [O] [H] était conforme aux stipulations contractuelles. 
Dès lors, si les demandeurs se prévalent de la hausse des taux immobiliers après la signature de la promesse de vente, ne leur permettant plus d’obtenir un financement à hauteur de 2.5%, ils ont en tout état de cause commis une faute en sollicitant un taux inférieur au taux maximal mentionné dans la promesse.
Par conséquent, Madame [R] et Monsieur [M] seront déboutés de leur demande de restitution à leur profit de la somme de 26 900 euros séquestrée entre les mains de l’étude notariale NOTAIRES DE [Localité 5]. 
La libération de la somme séquestrée sera ordonnée auprès de la caisse des dépôts et consignation au profit de Monsieur [O] et Madame [H]. 

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Pour rappel, l’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Autrement dit, dès lors qu'un contrat comporte une clause, quelle que soit sa dénomination, par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée, et qui a pour objet d'inciter le débiteur, sous la menace d'une peine, à exécuter correctement ses obligations contractuelles, cette clause constitue une clause pénale.

Or, alors que l’acte visé doit justement être qualifié de promesse unilatérale de vente, les bénéficiaires n’étant pas tenus d’acquérir, il convient de rappeler que la stipulation d’une indemnité au profit d’une promettant ne constitue pas en principe une clause pénale mais une indemnité d’immobilisation, caractérisant le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse pendant une certaine durée. 

A ce titre, la promesse unilatérale de vente prévoit que :

Il résulte ainsi de ses stipulations que les parties n’ont pas entendu qualifier la somme visée de clause pénale, ne reprenant d’ailleurs pas les dispositions de l’article 1231-5 du code civil.
Dès lors, il n’y a pas lieu à quelconque requalification de cette clause, les consorts [R] [M] ne pouvant ainsi prétendre à une limitation du quantum de la somme susvisée, y compris en se prévalant de la vente du bien immobilier intervenue quelques mois plus tard.
Par conséquent, alors qu’il a été précédemment démontré que les requérants avaient fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, ils seront donc condamnés à payer aux époux [H] [O] l’indemnité d’immobilisation d’un total de 53 800 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 26 900 euros à compter de l’assignation.
Leur demande de condamnation solidaire des demandeurs sera rejetée, la solidarité ne se présumant pas. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Madame [R] et Monsieur [M], parties succombant, seront in solidum condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner in solidum Madame [R] et Monsieur [M] à verser à Monsieur [O] et Madame [H] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 susvisé.

Enfin, Madame [R] et Monsieur [M] seront déboutés de leur propre demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DEBOUTE Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] de leur demande de restitution à leur profit de la somme de 26 900 euros séquestrée entre les mains de l’étude notariale NOTAIRES DE [Localité 5],
ORDONNE la libération de la somme séquestrée de 26 900 euros auprès de la caisse des dépôts et consignations, au profit de Monsieur [T] [O] et Madame [N] [H], 
DEBOUTE Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] de leur demande de limitation des sommes dues au titre de l’indemnité d’immobilisation et d’analyse de celle-ci en clause pénale,
CONDAMNE Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] à verser à Monsieur [T] [O] et Madame [N] [H] la somme de 53 800 euros, au titre de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 26 900 euros à compter de l’assignation,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, 
CONDAMNE in solidum Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] aux entiers dépens de l’instance, 
CONDAMNE in solidum Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] à verser à Monsieur [T] [O] et Madame [N] [H] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Madame [S] [R] et Monsieur [W] [M] de leur demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.
En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L261-15, code de la consommation L313-40, code civil 1124, code de la construction et de l'habitation L271-1, code de la construction et de l'habitation L126-26, code civil 1304-3, code de la construction et de l'habitation L126-28-1, code de la construction et de l'habitation L271-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 mars 2026 · Tribunal judiciaire d'Avignon · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 26/00077

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• 25 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Nîmes · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 26/00052

  en commun : code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la construction et de l'habitation L126-28-1

• 29 juillet 2025 · Tribunal judiciaire d'Auxerre · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/00208

  en commun : code de la construction et de l'habitation L126-28-1, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 4 août 2026 · Tribunal judiciaire de Rouen · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01045

  en commun : code de la consommation L313-40, code civil 1124, code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire d'Angers · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/01129

  en commun : code civil 1124, code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 9 septembre 2025 · Cour d'appel de Caen · Autre · n° 22/02306

  en commun : code de la construction et de l'habitation L261-15, code de la consommation L313-40, code de la construction et de l'habitation L271-1

• 24 août 2026 · Tribunal judiciaire de Nancy · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00850

  en commun : code de la consommation L313-40, code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

Mise à jour de la source le 2026-01-30T07:49:51.371Z.