Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 10 septembre 2025, n° 24/12686

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 10 SEPTEMBRE 2025



N° 2025/372 













N° RG 24/12686 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BN3BE







S.C.I. J.N.S.P



C/



[W] [L]

[M] [K] [F] épouse [L]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me Charles TOLLINCHI 

Me Juliette BOUZEREAU

























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du juge de la mise en état de [Localité 4] en date du 17 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00190.





APPELANTE



S.C.I. J.N.S.P

représentée par son gérant en exercice, domicilié es-qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Eliane ADOUL, avocat au barreau de GRASSE





INTIMÉS



Monsieur [W] [L]

né le 06 Décembre 1948 à [Localité 6] (75), demeurant [Adresse 2]



Madame [M] [K] [F] épouse [L]

née le 19 Octobre 1954 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]



tous deux représentés par Me Juliette BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025 



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Exposé des faits et de la procédure



Par acte authentique reçu le 16 février 2012 par Me [Y], notaire à [Localité 3], M. [W] [L] et Mme [M] [F] épouse [L] (les époux [L]) ont vendu à la société civile immobilière JNSP la nue-propriété d'une maison à usage d'habitation située à [Localité 8], au prix de 350 400 euros, payable à hauteur de 120 000 euros le jour de l'acte et, pour le surplus, par 192 mensualités consécutives de 1 200 euros chaque, sans intérêts.



Aux termes de cet acte, les époux [L] ont conservé l'usufruit du bien durant seize ans, sauf droit d'usage consenti à la société civile sous forme d'une occupation du bien par ses associés, les époux [T], durant quatre périodes de l'année, ainsi qu'au cours d'autres périodes moyennant le paiement d'un loyer de 2 800 euros, et ce jusqu'à l'expiration de l'usufruit.



Par avenant du 20 décembre 2016, les parties sont convenues de réduire de deux années la période de paiement de la partie du prix payable à terme, ramenant les mensualités à 168, moyennant le paiement par la société civile d'une somme de 25 000 euros.



En 2022, déplorant une dégradation du bien par absence d'entretien et de réalisation des grosses réparations, la société civile a saisi le juge des référés par acte du 29 avril 2022, afin qu'il ordonne une mesure d'expertise.



Le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné un expert au contradictoire des époux [L].



Parallèlement, se plaignant du non-paiement de la partie du prix payable à terme, les époux [L] ont assigné la société civile par acte du 29 novembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Draguignan en paiement du reliquat de prix impayé et en dommages-intérêts.



Après dépôt par l'expert de son rapport d'expertise le 21 avril 2023, la société JNSP a assigné les époux [L] devant ce même tribunal afin d'obtenir leur condamnation à payer le coût des travaux de réparation du bien ainsi que des dommages-intérêts.



Par conclusions du 30 novembre 2023, la société JNSP a saisi le juge de la mise en état afin qu'il déclare l'action des époux [L] irrecevable, qu'il déclare le tribunal judiciaire incompétent au profit du juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Draguignan pour statuer sur l'une de leurs demandes, qu'il prononce la jonction des deux procédures et qu'il condamne les époux [L] à lui payer une provision à valoir sur les sommes qui lui sont dues au titre des travaux à réaliser dans le bien ainsi que des dommages-intérêts.



Par ordonnance du 17 septembre 2024, le juge de la mise en état a :

- ordonné la jonction des procédures enregistrée sous les n°23/08294 et 23/00190 ;

- rejeté la fin de non-recevoir et déclaré l'action des époux [L] recevable ;

- rejeté l'exception d'incompétence soulevé par la société JNSP ;

- dit n'y avoir lieu de statuer sur les autres demandes de la société JNSP ;

- dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'action principale ;

- condamné la société JNSP à payer aux époux [L] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes ;

- enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et désigné l'UMEDCAAP pour procéder à l'entretien d'information.



Pour rejeter la demande de provision, le juge de la mise en état a considéré qu'elle se heurtait au caractère sérieusement contestable de la créance revendiquée par la société JNSP.



Par acte du 18 octobre 2024, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCI JNSP a relevé appel de cette décision, limité à ses dispositions qui ont rejeté sa demande de condamnation des époux [L] au paiement de la somme de 227 690 euros à titre de provision, l'ont condamnée à payer aux époux [L] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ont rejeté sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 mai 2025.





Prétentions et moyens des parties



Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 19 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la société JNSP demande à la cour de : 

' écarter des débats les pièces 49 et 55 communiquées par les époux [L] ;

' infirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de provision, condamnée à payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté sa propre demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau, 

' condamner les époux [L] à lui payer 227 690 euros à titre de provision et 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

' débouter les époux [L] de toutes leurs demandes ; 

Y ajoutant, 

' l'autoriser à affecter la somme provisionnelle à la réalisation des travaux ;

' condamner les époux [L] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC au titre de l'appel et aux entiers dépens.



Dans leurs dernières conclusions d'intimés, régulièrement notifiées le 18 mars 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, les époux [L] demandent à la cour de : 

' statuer ce que de droit sur la recevabilité ;

' confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

' condamner la SCI JNSP à leur payer 3 000 euros titre article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 







Motifs de la décision



La cour est saisie par l'appel principal des dispositions de l'ordonnance qui ont rejeté la demande de provision. 

En l'absence de demande d'infirmation de cette décision en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir, déclaré l'action des époux [L] recevable et rejeté l'exception d'incompétence soulevé par la société JNSP, que ce soit aux termes de l'appel principal ou d'un quelconque appel incident, la cour n'est pas saisie de ces chefs de la décision entreprise.





1/ Sur la demande tendant à écarter des débats les pièces 49 et 55 communiquées par les époux [L]



1.1 Moyens des parties



La société JNSP fait valoir que les pièces 49 et 55 étant illisibles doivent écartées des débats.



Les époux [L] n'ont pas conclu sur ce point.



1.2 Réponse de la cour



La communication des pièces par les parties est réglementée aux articles 132 à 137 du code de procédure civile.

L'article 135 de ce code autorise le juge à écarter des débats les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

Aucune autre disposition du code n'autorise le juge en dehors de cette hypothèse à écarter des débats une pièce qu'une partie a communiqué au soutien de son argumentation.



Il n'en va différemment que si la pièce contestée a été obtenue de manière illicite.



Cependant, les pouvoirs du juge de la mise en état sont réglementés aux articles 780 et suivants du code de procédure civile et ses attributions sont fixées de manière limitative.



Si l'article 788 de ce code donne à ce juge les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces, seul le tribunal dispose du pouvoir d'écarter des pièces du débat auquel donne lieu l'affaire dont cette juridiction est saisie.



En l'espèce, la cour statue en qualité de juge de la mise en état, sur appel de la décision rendue par ce dernier.



Elle n'a donc pas le pouvoir d'écarter des pièces des débats, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande qui relève des seuls pouvoirs du tribunal.





2/ Sur la demande de provision



2.1 Moyens des parties



La société JNSP fait valoir qu'aux termes du contrat, les vendeurs se sont obligés, par dérogation aux dispositions de l'article 605 du code civil, à supporter, en sus des réparations dites d'entretien, les grosses réparations telles qu'elles sont définies à l'article 606 du code civil et à prendre en charge tout problème qui apparaîtrait, toute réparation nécessaire à la bonne conservation de l'état actuel de la construction et tous aménagements pouvant découler de nouvelles obligations légales, notamment le traitement des charpentes au regard des insectes xylophages ; qu'après plusieurs relances afin qu'ils effectuent les réparations nécessaires à l'entretien du bien, et un engagement de leur part de les réaliser, ils ne se sont jamais exécutés ; qu'un constat dressé par Me [Z], commissaire de justice à [Localité 5] le 6 juillet 2021 démontre qu'il est urgent de procéder aux travaux que préconise l'expert judiciaire, qu'ils ont fait chiffrer par devis à la somme totale de 227 690 euros, étant relevé notamment que les fenêtres ne sont plus en état d'être réparées et laissent passer l'eau, que les tuiles de la toiture doivent être recollées, que le carrelage est cassé et doit être remplacé, que la peinture en façade est poreuse, et l'assainissement non conforme aux normes, de sorte que la maison se déprécie ; que l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable au regard des termes de l'acte notarié et des conclusions de l'expert judiciaire et qu'elle est une société civile familiale dont les deux gérants, les époux [T], âgés de plus de 80 ans ont investi toutes leurs économies pour acheter ce bien dont ils paient le loyer lorsqu'ils y séjournent et qui ne s'attendaient pas à de tels manquements de la part des vendeurs qui les contraignent à exposer, alors que leur bien se déprécie, des frais pour assurer la défense de leurs intérêts.



Les époux [L] soutiennent que l'équilibre voulu lors du contrat de vente ne permet pas de leur imposer une remise à l'état neuf du bien, mais seulement de le conserver en état de bon usage ; qu'il ne peut être considéré que l'ensemble des réparations à effectuer est dû à un défaut d'entretien, puisque l'expert après avoir examiné l'ensemble des éléments de la villa, a conclu à un défaut d'entretien uniquement de la couverture et des grilles de sol et cunette ; que les devis et l'expertise réalisée par M. [J] n'ont pas été dressés à leur contradictoire et auraient dû être communiqués dans le cadre de l'expertise judiciaire ; qu'au-delà de la question du chiffrage, l'existence de l'obligation est sérieusement contestable puisqu'elle implique de déterminer la nature des réparations (entretien ou grosses réparations) et de les répartir entre les l'usufruitier et le nue-propriétaire, les grosses réparations incombant à ce dernier, sauf si elles ont été causées par un défaut de d'entretien imputable à l'usufruitier, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'ils justifient avoir engagé d'importants travaux pour maintenir l'immeuble en bon état mais sont régulièrement victimes de dégradations dans la maison et que la société JNSP n'a pas toujours été à jour du paiement des mensualités du prix de vente alors qu'aucun intérêt n'a été mis à sa charge, de sorte qu'ils revendiquent eux-mêmes une créance de près de 60 000 euros.



2.2 Réponse de la cour



En application de l'article 789 3° du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



Il appartient au créancier qui sollicite une telle avance sur le règlement de sa créance, d'établir l'existence de la créance qu'il invoque.

Le montant de la provision n'a alors d'autre limite que le montant non contestable de la créance alléguée.



En l'espèce, le litige qui oppose les parties est afférent à la répartition entre nu-propriétaire et usufruitier des réparations sur le bien immobilier objet du démembrement de propriété.



En application des articles 605 et 606 du code civil, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.



La répartition légale entre grosses réparations et réparations d'entretien peut faire l'objet de dérogations conventionnelles.



En l'espèce, l'acte notarié par lequel la société JNSP a acquis la nue-propriété du bien immobilier stipule que « le vendeur ainsi qu'il s'y oblige, par dérogation aux dispositions de l'article 605 du code civil, supportera, en sus des réparations dites d'entretien, les grosses réparations telles qu'elles sont définies à l'article 606 du code civil. Il prendra à sa charge tout problème qui apparaîtrait, toute réparation nécessaire à la bonne conservation de l'état actuel de la construction et tous aménagements pouvant découler de nouvelles obligations légales ».



Par ailleurs, figure dans l'acte une clause relative au système d'assainissement, aux termes de laquelle le vendeur prendra en charge la mise aux normes de l'installation dans le délai d'un an à compter de l'acte. 







Une expertise judiciaire a été ordonnée afin de déterminer les conditions dans lesquelles le bien a été entretenu depuis 2012, et notamment si les époux [L] ont omis, depuis cette date, au mépris de leurs obligations, d'effectuer les réparations d'entretien du bien immobilier, mais également les grosses réparations nécessaires, ce qu'ils contestent.



L'existence de la créance revendiquée par la société JNSP nécessite donc d'apprécier l'état du bien au jour de la vente, les conditions dans lesquelles le bien immobilier été ou non entretenu depuis et si de grosses réparations nécessaires ont été sciemment omises au mépris des nécessités de conservation du bien.



L'expert a relevé au cours de ses opérations de nombreux désordres.



Pour autant, la cour ignore dans quel état se trouvait le bien au jour de la vente, de sorte que cette expertise est à elle seule insuffisante pour considérer que tous ces désordres sont imputables à une négligence des époux [L] dans le respect de leurs obligations.



Ainsi que l'a relevé le premier juge, si l'expert a conclu à un défaut d'entretien de la couverture et des grilles de sol et cunette, ses conclusions ne permettent pas à elles-seules de considérer, sans débat au fond, que toutes les autres réparations préconisées afin de remédier aux désordres et vétustés retenues par l'expert relèvent à l'évidence des obligations pesant sur les époux [L].



L'appréciation d'une carence, ou non, de l'usufruitier dans la réalisation des travaux d'entretien et des grosses réparations relève donc des pouvoirs du juge du fond à qui il appartient d'analyser l'ensemble des preuves produites, dont l'expertise, afin d'en apprécier la pertinence pour régler le litige, mais également les autres pièces produites par les parties au soutien de la défense de leurs intérêts.



Par ailleurs, une créance non sérieusement contestable s'entend d'une créance dont le principe ne peut sérieusement être contesté, mais également d'une créance dont le montant n'est pas sérieusement contestable. 

En l'espèce, pour établir le montant de la créance qu'elle présente comme non sérieusement contestable, la société JNSP produit des devis et une expertise qui n'ont pas été établis au contradictoire des époux [L]. Or, une expertise qui n'a pas été réalisée au contradictoire de toutes les parties au litige ne peut fonder une condamnation sauf à être corroborée par des éléments de preuve extérieurs.



Enfin, le tribunal est saisi d'une demande des époux [L] à l'encontre de la société JNSP au titre du règlement d'une partie du prix de vente, de sorte que des comptes doivent être établis entre les parties.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le principe et le montant de la créance revendiquée par la société JNSP doivent faire l'objet d'un examen approfondi et donc d'un débat au fond, de sorte que l'allocation d'une avance, à valoir sur son paiement, excède les pouvoirs du juge de la mise en état.



C'est à raison que le juge de la mise en état a débouté la société JNSP de sa demande de provision.





3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles



Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.



La société JNSP, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

L'équité justifie d'allouer aux époux [L] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.





Par ces motifs



La cour, 



Statuant dans les limites de sa saisine,



Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande afin que les pièces n°49 et 55 communiquées par les époux [L] soient écartées des débats ;



Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour, l'ordonnance rendue entre les parties par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan le 17 septembre 2024 ;



Y ajoutant, 



Condamne la SCI JNSP aux dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Déboute la SCI JNSP de sa demande au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés devant la cour ;



Condamne la SCI JNSP à payer à M. [W] [L] et Mme [M] [F] épouse [L], ensemble, une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais qu'ils ont exposés devant la cour.



 La greffière La présidente