Tribunal judiciaire de Nanterre, 4ème Chambre, 12 mai 2026, n° 21/08721

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2019, M. [S] [D] [Y], Mme [S] [V] [B], et Mme [S] [J] [Z] [C] (les consorts [S]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la SASU JPK un local à usage commercial situé [Adresse 6], pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2019, moyennant un loyer annuel de 90.123 € HT, et à destination d’une activité de « CAFE-RESTAURANT-HOTEL-VENTE A EMPORTER-JEUX DE LA FRANCAISE DES JEUX ».
Alléguant une irrégularité de paiement, les consorts [S] ont fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 102.623,92 € comprenant les loyers et charges impayés au mois de septembre 2021, ainsi qu’une indemnité de retard correspondant à 10% du principal, et le coût de l’acte.
C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date du 20 octobre 2021, la SAS JPK a fait assigner les consorts [S], devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2022, les consorts [S] ont assigné Mme [N] [W] en intervention forcée, en sa qualité de caution des loyers et charges de la société JPK, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, de sorte que l’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/02193.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros : N° RG 21/08721 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W7LQ et N° RG 22/2193 qui seront poursuivies sous le N° RG 21/8721.
Par suite, M. [S] [D] [Y] est décédé le 14 mai 2023. Par conclusions signifiées le 19 juin 2023, Mme [S] [F], en sa qualité de conjoint survivant et d’héritière de M. [S] [D] [Y], est intervenue volontairement. 
Dans leurs dernières écritures communes notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la SASU JPK et Mme [N] [W] demandent au tribunal de :
Dire nul et de nul effet le commandement de payer, délivré le 21 septembre 2021 ;En tout cas, le dire mal fondé et dire qu’il ne pourra sortir aucun effet ;Débouter les consorts [S] de toutes leurs demandes ;A titre reconventionnel,
Condamner les consorts [S] à régler aux demanderesses la somme de 131.800 € aux titres des dommages et intérêts ;Subsidiairement,
Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Accorder les plus larges délais à la société JPK et à Madame [N] [W] soit de 15 mois pour leur permettre de s’acquitter des sommes qui seront jugées être dues et suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire ;Condamner les consorts [S] aux dépens qui pourront être recouvrés directement par le « Cabinet SCHMITT & ASSOCIES », conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et les condamner au paiement d’une indemnité de 5.000€, par application de l’article 700 du même code ;Suspendre l’exécution provisoire.
Dans leurs dernières écritures communes notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, les consorts [S] demandent au tribunal de :
1.Sur les demandes de la société J P K et de Madame [W] [N] : 
 Sur les demandes à titre principal de la société JPK et de Mme [W] [N] : 
Débouter la société J P K et Madame [W] [N] visant à voir : « DIRE nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 septembre 2021. En tous cas, le DIRE mal fondé et dire qu’il ne pourra sortir aucun effet ; DEBOUTER les consorts [S] de toutes leurs demandes » ; Sur les demandes « à titre reconventionnel » de la société JPK et de Mme [W] 
[N] : 
Déclarer irrecevable la nouvelle demande de la société JPK SAS et de Madame [N], occupants sans droit, ni titre, visant à les voir condamner à leur régler la somme de 131 800 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance ; Au surplus, 
Juger mal fondée la nouvelle demande de la société JPK SAS et de Madame [N] visant à les voir condamner à leur régler la somme de 131 800€ à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance ; Par conséquent, 
Les en débouter ; Sur les demandes de délai de grâce à titre subsidiaire de la société JPK et de Madame [W] [N] : 
 A titre principal : 
Rejeter la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire : 
 Dans l’hypothèse où, par extraordinaire, la demande de la société J P K aux fins d’octroi de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, serait accueillie : 
Limiter le délai de paiement accordé à 8 jours, décomptés à partir de la signification du jugement à intervenir et ne portant que sur la seule dette d’arriérés de loyers et accessoires de loyers, s’élevant à 92.936,25€ TTC, en deniers ou quittance, à l’exclusion des autres condamnations qui seront déclarées immédiatement exigibles à compter du prononcé du jugement à intervenir. Déclarer, en toute hypothèse, que faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues au jugement à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle : La déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ; La clause résolutoire sera acquise par les bailleurs, autorisés à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus. Sur les autres demandes de la société JPK et de Mme [W] [N] : 
Débouter la société JPK et Madame [W] [N] de l’ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions ; 2. Sur les demandes à titre reconventionnel de Madame [F] [S], Mesdames [J] [S] et [V] [S] : 
Faire droit à leur appel en cause à l’encontre de Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire du paiement des loyers, des charges et de l’exécution des stipulations du bail commercial conclu par la société J P K avec l’Indivision [S] le 1er avril 2019 ; Recevoir en son intervention volontaire Madame [F] [S] en sa qualité de conjoint survivant et héritière de Monsieur [D] [G], décédé le 14 mai 2023, et, à ce titre, usufruitière du bien donné à bail à la société J P K ; 
Condamner solidairement la société J P K et Madame [W] [N], en sa qualité de de caution solidaire du paiement des loyers, des charges et de l’exécution des stipulations du bail commercial conclu par la société J P K avec l’Indivision [S], à payer à Madame [F] [S], en deniers ou quittance, les sommes suivantes : 92 936,25€ TTC à titre d’arriérés de loyers et accessoires de loyers ; 9 293,62 € TTC à titre d’indemnité forfaitaire, Assortir les condamnations prononcées des intérêts légaux décomptés à compter du 2 août 2021 (date de la mise en demeure) avec capitalisation ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 1 er avril 2019 avec la société J P K à la date du 22 octobre 2021 (date d’effet du commandement de payer) ; Ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la société J P K et de tous les occupants de son chef, des locaux commerciaux situés [Adresse 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 1 000€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à la libération complète et effective des locaux ; Ordonner, le cas échéant, que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils soient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise aux enchères publiques, sans autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner solidairement la société J P K et Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à payer à Madame [F] [S], une indemnité journalière d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges TTC, dû à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit à compter du 22 octobre 2021, jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués ; Condamner solidairement la société J P K et Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à payer à Mme [F] [S], la somme de 90 123€ HT (à parfaire), correspondant à un an de loyer et charges HT, à titre de dommages et intérêts du fait de la résiliation de plein droit aux torts du Preneur. 3. En tout état de cause : 
Dire que les sommes que la société JPK SASU et Mme [N] auront déjà versées en reconnaissance et apurement de leurs dettes locatives, seront déduites des condamnations prononcées à leur encontre à intervenir ; Condamner solidairement la société J P K et de Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à leur payer, à chacune, la somme de 10 000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’exécution de mauvaise foi du contrat de bail ; Condamner solidairement la société JPK SASU et Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire de la société J P K, à leur payer, pour chacune, la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;Condamner solidairement la société J P K et Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement, dont distraction au profit de Maître BOUDIGNON, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ; Rejeter la demande de suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir formée par la société JPK SASU et Madame [W] [N] ;
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendu le 23 janvier 2025, et l’affaire est fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique du 04 mars 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré le 12 mai 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition du greffe.
Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes à titre reconventionnel d’appel à la cause à l’encontre de Mme [N] et d’intervention volontaire de Mme [S] [F]
Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En application de l’article 331 alinéa 2 du même code, un tiers “peut également être mis en cause par la partie qui a intérêt afin de lui rendre commun le jugement”.

Aux termes de l’article 724 du code civil, les héritiers sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1er avril 2019 que « Madame [W], [H], [R] [N], divorcée de Monsieur [L] [A], demeurant à [Adresse 8], née le 1" octobre 1972 à [Localité 4],
Laquelle, a, par ces présentes et connaissance prise de ce qui précède par la lecture qui lui en a été faite, déclaré en ce qui la concerne :
se constituer caution solidaire et indivisible de la Société « J.P.K. » au profit du Bailleur pour l'exécution de toutes les clauses, charges et conditions quelles qu'elles soient, du bail, objet des présentes, en particulier pour le paiement des loyers et de toutes les sommes afférentes à l'entretien des locaux et aux réparations dont ils devraient faire l'objet, indemnité de résiliation ou de résolution, prix d'acquisition desdits intérêts de retard et tous accessoires quelconques.renoncer à se prévaloir du bénéfice de discussion et de division ; en conséquence, la caution sera tenue de payer au Bailleur toutes sommes quelconques qui pourraient être dues à quelque titre que ce soit, au propriétaire en exécution des dispositions des présentes conventions de bail.Le présent cautionnement vaut pour la période du présent bail et ce, tant que la Société « J.P.K. » restera locataire.
Il y aura solidarité et indivisibilité entre tous les héritiers et ayants droit des cautions pour l'exécution des obligations résultant du présent engagement ».

Ainsi, au regard de la qualité de caution des loyers et charges de Mme [N] [W], pour la société JPK, il s’avérait opportun pour une bonne administration de la justice, de l’attraire en intervention forcée, ce à quoi elle ne s’est pas opposée. 

Il convient, en conséquence, de mettre en cause Mme [N]. 

En outre, Monsieur [D] [S] étant décédé le 14 mai 2023, il a laissé pour lui succéder son épouse, Madame [F] [S], et leurs deux filles. En raison de la réserve d’usufruit stipulée lors de la donation-partage, Madame [F] [S] est devenue usufruitière du bien donné à bail à la société JPK. En sa qualité de conjoint survivant et héritière, elle est donc recevable à intervenir volontairement à l’instance pour reprendre les droits et demandes de son époux défunt.

Il y a lieu de la déclarer recevable en son intervention volontaire.
Sur la demande de nullité du commandement de payer 
Moyens des parties

La société JPK et Mme [N] sollicitent la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 septembre 2021, soutenant son irrégularité. 

Elles font valoir que la société était parfaitement à jour de ses loyers avant la crise sanitaire, et qu’elle a toujours exécuté le bail depuis sa signature, sans incident de paiement.
Elles exposent que les sommes réclamées concernent exclusivement les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire.
Or, elles rappellent que l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 interdit, pour les entreprises éligibles au fonds de solidarité, toute mise en œuvre de clause résolutoire, pénalité ou sanction pour défaut de paiement des loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020.
Elles considèrent que le commandement, fondé sur des loyers dus pendant les périodes de confinement, a été délivré en violation de ces dispositions protectrices et procède d’une mauvaise foi manifeste.
En outre, elles soulignent que l’établissement a été fermé du 14 mars 2020 au 15 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 19 juin 2021, et malgré ces fermetures, la société a réglé ses loyers jusqu’en mai 2020 puis repris le paiement lors des périodes de réouverture. Elles ajoutent que depuis juin 2021, les loyers courants sont acquittés.

Les consorts [S] exposent que l’argument de la société JPK et Mme [N] invoquant les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020 pour solliciter la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire doit être écarté. En effet, ils considèrent que :
la société JPK ne démontre pas remplir les conditions d’éligibilité au dispositif de protection (fonds de solidarité, seuils d’effectif et de chiffre d’affaires) ;les textes adoptés durant la crise sanitaire n’ont jamais suspendu l’exigibilité des loyers, comme l’ont rappelé de nombreuses décisions judiciaires ;le commandement a été délivré le 21 septembre 2021, et a produit effet le 22 octobre 2021, soit en dehors de toute période protégée ;le bailleur avait préalablement proposé un échéancier amiable sur 24 mois, resté sans réponse.Ils considèrent alors qu’il n’existe aucune irrégularité ni mauvaise foi dans la délivrance du commandement, de sorte que la demande de nullité doit être rejetée.

Réponse du tribunal

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En vertu des dispositions de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.
Enfin, selon les dispositions de l'article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d'une des mentions légales susvisées, à l'exclusion d'une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l'absence de justificatif joint à l'acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).
Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. A défaut, il ne peut permettre le jeu de la clause résolutoire.
Il constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.
Les juges apprécient souverainement si le commandement est suffisamment explicite, s’agissant d’une question de fait (Pourvois n°14-23.923 et n°17-18.873).
Par ailleurs, aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public
Il est de principe que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en œuvre le devoir de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.
La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.
En l’espèce, le commandement contesté a été signifié le 21 septembre 2021, au visa du bail du 1er avril 2019, des dispositions des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce, ainsi que de la clause résolutoire insérée au bail. Il tend à obtenir le paiement, dans le délai d’un mois de sa délivrance, de la somme totale de 102.623,92 euros, correspondant aux loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au mois de septembre 2021 à hauteur de 92.936,25 euros, outre l’indemnité de retard et le coût de l’acte.
Ce commandement respecte l’ensemble des conditions légales de forme, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le demandeur. Le décompte arrêté à septembre 2021 y est joint, lequel liste précisément le montant, la cause et la nature ainsi que la date d’exigibilité de chaque somme réclamée, et permet notamment de distinguer celles dues au titre des loyers HT, ainsi que des loyers TTC. 
A l’appui de leur contestation du commandement du 21 septembre 2021, les demanderesses invoquent la mauvaise foi des consorts [S] au motif qu’ils n’auraient pas tenu compte des circonstances exceptionnelles résultant de la crise sanitaire.
Toutefois, les dispositions de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19, ont pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, mais n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers et accessoires dus par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.
Elles ont simplement interdit aux bailleurs de se prévaloir de la clause résolutoire au titre des sommes échues durant la période de protection. Les mêmes dispositions ont été reprises à l’occasion des mesures sanitaires prises ultérieurement, notamment à l’automne 2020.
Partant, la société JPK est restée tenue du paiement des loyers et accessoires le premier jour de chaque mois, y compris durant les périodes de fermetures administratives consécutives à la crise sanitaire. Il lui appartenait de solliciter les mesures gouvernementales d’accompagnement prévues au profit des preneurs afin de pouvoir faire face à leurs charges incompressibles, si elle l’estimait nécessaire.
Par ailleurs, les éléments du dossier, notamment un courriel en date du 26 avril 2020, démontrent que les consorts [S], ont dans le cadre de l’exécution du contrat de bonne foi, proposé une suspension des paiements des loyers de mai, juin, juillet 2020 avec reprise des paiements à compter du mois d’août 2020, qui n’a pas été acceptée. 
Ils ont enfin attendu plusieurs mois après la fin de la période de crise sanitaire pour délivrer le commandement contesté, ayant ce faisant consenti plusieurs mois de délais aux demanderesses pour faire face à l’arriéré locatif échu durant les périodes de fermetures.
Par conséquent, dès lors que le commandement de payer litigieux respecte l’ensemble des dispositions légales de forme et de fond, et qu’il est de surcroît relevé que la société JPK ainsi que Mme [N] échouent à caractériser la mauvaise foi qu’elles invoquent dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bai, il n’y a pas lieu de prononcer sa nullité, ni sa nullité d’effet. Les demanderesses seront déboutées de leur demande en ce sens.
Sur la condamnation de la société JPK et Mme [N] au paiement de la somme de 92.936,25 euros augmentée des intérêts au taux légalMoyens des parties
Les consorts [S] sollicitent, reconventionnellement que le tribunal condamne les demanderesses à leur payer la somme de 92.936,25 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires de loyers. Ils fondent leur demande sur les termes du bail et précise que cette somme correspond aux causes du commandement, augmentées d’un montant de 9.293,62 euros au titre de l’indemnité de retard. Ils requièrent également que les sommes soient productives d’intérêts au taux légal à compter du 2 août 2021 avec capitalisation.
La société JPK et Mme [N] concluent au débouté des défenderesses. Ils soutiennent notamment que cette clause a été neutralisée par l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et sollicite en tout état de cause son rejet.
La société JPK et Mme [N] soutiennent que les sommes réclamées au titre des loyers et accessoires pour la période d’octobre 2020 à juin 2021 ne sont pas dues, dès lors qu’elles correspondent à des périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire, ayant rendu impossible l’exploitation du fonds de commerce.
Elles font valoir, en premier lieu, que cette situation constitue un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, en ce qu’elle résulte d’un événement extérieur, imprévisible et irrésistible échappant à leur contrôle, et ayant empêché l’exécution de leur obligation de paiement. Elles exposent que les décisions gouvernementales imposant la fermeture de l’établissement, notamment entre mars et juin 2020 puis entre octobre 2020 et juin 2021, ont constitué un empêchement temporaire justifiant la suspension des obligations contractuelles, de sorte que les loyers afférents à ces périodes ne peuvent être exigés.
Elles soutiennent, en second lieu, que ces fermetures administratives doivent être assimilées à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, dès lors qu’elles ont entraîné une impossibilité juridique d’user des locaux conformément à leur destination. Elles exposent que cette perte, au moins partielle, prive le bailleur du droit de percevoir les loyers correspondants, indépendamment de toute faute de sa part. 
Enfin, elles font valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, en refusant toute adaptation des modalités d’exécution malgré les circonstances exceptionnelles, alors même que la société locataire s’est efforcée de régler une partie des loyers et de réduire sa dette. Elles en déduisent que cette attitude caractérise une mauvaise foi justifiant le rejet des demandes en paiement
Les consorts [S] soutiennent que la demande d’exonération des loyers formée par la société JPK et Mme [N] est infondée.
Ils font valoir que la crise sanitaire ne constitue pas un cas de force majeure de nature à exonérer le locataire de son obligation de paiement, qui porte sur une somme d’argent. Ils ajoutent que la société JPK ne justifie d’aucune impossibilité de payer, ayant bénéficié d’aides et d’indemnisations.
Ils soutiennent, en second lieu, que les fermetures administratives ne peuvent être assimilées à une perte de la chose louée, dès lors qu’elles sont temporaires, générales et sans lien avec le local lui-même, lequel n’a subi aucune destruction, et pouvait encore être partiellement exploité conformément à sa destination contractuelle.
Enfin, ils contestent toute mauvaise foi, exposant avoir proposé des aménagements et des délais de paiement refusés par la société JPK, laquelle a unilatéralement cessé de régler ses loyers.
Réponse du tribunal
Sur l’exonération du paiement des loyersSelon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, ainsi que rappelé plus avant, les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, et celles de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19, ont pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, mais n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers et accessoires dus par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat. Les mêmes dispositions ont été reprises à l’occasion des mesures sanitaires prises ultérieurement, notamment à l’automne 2020.
Par ailleurs, il est désormais acquis que l’effet des mesures gouvernementales d’interdiction de recevoir du public et de limitation des déplacements, générales et temporaires, ne peut être assimilé à la perte de la chose louée et qu’elles sont sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux donnés à bail, de sorte que n’émanant pas de la bailleresse il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889).
Il en résulte que la demande d’exonération du paiement des loyers formée par la société JPK et Mme [N] qui sont demeurées tenues par les stipulations contractuelles qui constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal, est dépourvue de fondement.
En conséquence, celle-ci sera rejetée.
Sur l’arriéré locatifAux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et l’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.
L’article 1728 2° du même code précise, quant à lui, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, à l’appui de sa demande de paiement, la bailleresse produit, outre le bail initial, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 septembre 2021.
Le bail à effet du 1er avril 2019 stipule que :
— le preneur est tenu de régler un loyer annuel en principal de 90.123 euros HT (7.510,25 euros HT par mois), soumis à indexation, mensuellement et d’avance, augmenté de la TVA, et une provision pour charges ;
 — le preneur s’oblige expressément à supporter tous les frais et honoraires des présentes et de leurs suites.
Les termes clairs et précis de ces articles du bail constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.
En outre, il ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 21 septembre 2021, pour une somme au principal de 92.936,25 euros correspondant aux loyers et charges impayés au mois de septembre 2021, que la société JPK et Mme [N] n’ont pas apurer leur dette. Ce défaut de paiement est corroboré par un décompte arrêté au mois de septembre 2021, annexé à l’acte, mettant en évidence le défaut de payement des loyers concernant les mois de mai, juin, juillet, novembre, et décembre 2020, et de janvier à juin 2021.
Partant, le quantum de l’arriéré locatif n’étant pas discuté par les demanderesses, qui n’allèguent pas ni ne démontrent avoir acquitté tout ou partie des causes du commandement de payer, il convient d’accueillir la demande des consorts [S] et de condamner la société JPK et Mme [N] à leur régler la somme totale de 92.936,25 euros. 
Sur la clause pénale de 10 %L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Pour apprécier le caractère excessif d’une clause pénale, le juge doit se placer à la date de sa décision (Civ. 1re, 19 mars 1980, n°78-13.151) eu égard au préjudice effectivement subi (Civ. 3e, 6 novembre 2012, n°11-25.656).
Le contrat de bail en date du 1er avril 2019 stipule que « dans le cas de retard de paiement de loyers, des charges et accessoires, il sera dû au Bailleur, dès notification d'un commandement de payer, une indemnité irréductible de DIX POUR CENT (10%) des sommes dues. Cette indemnité, à verser au Bailleur pour tenir compte des frais et honoraires restant dans ce cas à sa charge ainsi que des dérangements, et, en général, du préjudice causé par le retard, étant absolument indépendante des intérêts de droit ».
Sous le bénéfice des observations développées supra, c’est vainement que les défenderesses invoquent les dispositions de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, non applicables en l’espèce. 
En revanche, la clause pénale contractuelle en litige est, compte tenu des circonstances de la cause, manifestement excessive eu égard aux effets de la crise sanitaire qu’ont dû subir les parties ; elle sera donc réduite à la somme de 4.647 euros.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 2 avril 2021, date de la mise en demeure.
Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.
Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de délai de paiement, et leurs conséquencesMoyens des parties
Les consorts [S] soutiennent que la clause résolutoire du bail commercial est régulièrement acquise et produit pleinement ses effets.
Ils exposent que le bail prévoit expressément sa résiliation de plein droit en cas de non-paiement des loyers un mois après un commandement demeuré infructueux. Ils font valoir qu’un commandement de payer visant cette clause a été délivré le 21 septembre 2021 et que ses causes n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, le bail a été résilié de plein droit à compter du 22 octobre 2021. Ils en déduisent que la société JPK est depuis lors occupante sans droit ni titre.
En conséquence, ils sollicitent l’expulsion de la société JPK et de tout occupant de son chef, à défaut de restitution volontaire des lieux, sous astreinte, ainsi que l’application des mesures d’exécution relatives aux biens mobiliers présents dans les locaux.
Ils demandent également la condamnation solidaire de la société JPK et de Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que l’acquisition du dépôt de garantie par compensation avec les sommes dues.
Ils font en outre valoir que la résiliation anticipée du bail leur cause un préjudice certain, tenant à la perte de loyers pendant la période nécessaire à la relocation du bien, qu’ils évaluent à une année de loyers, et dont ils sollicitent réparation à titre de dommages et intérêts.
La société JPK et Mme [N] sollicitent l’octroi de délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, en faisant valoir que leur situation justifie un échelonnement de la dette dans la limite légale.
Elles exposent que les conditions d’application de ce texte sont réunies, au regard de leur bonne foi et du contexte exceptionnel lié à la crise sanitaire et économique. Elles soutiennent que la société JPK n’a pas cessé de s’acquitter du loyer courant et qu’elle a, en outre, entrepris de résorber sa dette locative de manière régulière et volontaire.
Elles font valoir qu’à compter de septembre 2023, la société locataire a mis en place un règlement mensuel de 5.000 euros, ayant permis de réduire significativement la dette initiale, laquelle s’élevait à 92.936,25 euros, pour la ramener à un solde résiduel d’environ 17.936,25 euros au 10 novembre 2024. Elles ajoutent que ces paiements se poursuivent de manière constante, de sorte que la dette serait intégralement apurée à brève échéance.
Elles en déduisent que leur comportement démontre leur volonté sérieuse d’honorer leurs engagements et justifie l’octroi d’un échéancier, qu’elles proposent de fixer à 15 mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
Les consorts [S] s’opposent à toute demande de délais de paiement, soutenant que la société JPK a déjà bénéficié de délais importants, qu’elle a refusé les propositions amiables d’échelonnement et qu’elle dispose des capacités financières nécessaires pour apurer sa dette. Ils en déduisent qu’aucun délai supplémentaire ne se justifie et sollicitent, à titre subsidiaire, que tout délai éventuellement accordé soit strictement limité, ne pouvant excéder 8 jours, décompté à partir de la signification du jugement à intervenir et ne devrait porter que sur la seule dette d’arriérés de loyers et accessoires de loyers, s’élevant à 92 936,25€ TTC, à l’exclusion des autres condamnations immédiatement exigibles à compter du jugement à intervenir.
Réponse des parties
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiementL’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil permet au tribunal, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge du fond peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 21 septembre 2021 tendait à obtenir le paiement de la somme au principal de 92.935,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2021.

Ledit commandement reproduit la clause résolutoire prévue au bail commercial, qui
stipule qu’il « demeure expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul des termes de loyer ou accessoires, ou à défaut d'exécution de l'une quelconque des conditions ci-dessus mentionnées, et un mois après un simple commandement de payer demeurée infructueuse, contenant mention de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur sans qu'il soit besoin d'aucune autre formalité judiciaire qu'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance compétent, exécutoire par provision nonobstant appel, pour obtenir l'expulsion du Preneur ou de tous autres occupants […] ».

La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne alors lieu à aucune discussion, de même que la régularité du commandement de payer du 21 septembre 2021 visant la clause résolutoire. Il est justifié, par le décompte arrêté au mois de septembre 2021, que le preneur ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le mois de sa délivrance. 

C’est donc à bon droit que les consorts [S] sollicitent la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise un mois après la signification du commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de l’examen des pièces produites que la société JPK dispose d’une situation financière solide, comme en attestent ses comptes sociaux arrêtés au 31 décembre 2023. Ceux-ci font état d’une trésorerie disponible de 77.082 euros, et d’un bénéfice d’exploitation de 140.853 euros. En outre, les comptes sociaux arrêtés au 31 décembre 2020 révèlent un résultat d’exploitation de 150.315 euros, des bénéfices nets de 111.619 euros, ainsi qu’un versement de dividendes à l’associé s’élevant à 70.000 euros.
Il est à noter que les consorts [S] avaient déjà proposé, à compter du 2 août 2021, un échelonnement de paiement sur 24 mois afin de permettre à la société d’apurer sa dette. Cette proposition, qui témoignait d’une volonté de conciliation, n’a cependant pas été suivie d’effet par la société JPK et Mme [N].
Bien que des versements mensuels de 5 000 euros aient été effectués depuis septembre 2023, la société ne produit pas le décompte des locataires (pièce 10), pourtant prévu dans le bordereau. De plus, les relevés de comptes communiqués sont « censurés, de sorte qu’ils ne permettent pas d’apprécier la réalité économique de la société. Enfin, l’absence de bilan actualisé empêche le tribunal d’évaluer avec précision la situation financière réelle de la société, notamment au regard de ses recettes et de ses charges, et donc de s’assurer qu’elle serait en mesure de respecter d’éventuels délais supplémentaires, en plus du règlement des loyers et accessoires courants.

A la lumière de ces éléments, la demande de délai de paiement sera rejetée, et l’acquisition de la clause résolutoire sera dûment constatée par le présent jugement, la résiliation de plein droit du bail litigieux étant intervenue le 21 octobre 2021 à 24 h.

Il convient, en conséquence, d’ordonner, l’expulsion de la société JPK, ainsi que celle de toute personne, de libérer les lieux et de dire qu’à défaut de départ volontaire dans un délai de
15 jours à compter de la signification de la présente décision, la société JPK et tous occupants de son chef, pourront être expulsés selon les termes du dispositif ci-après.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte, dès lors qu’il n’est pas établi que les demanderesses ne se conformeront pas à cette décision.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-
1 et suivants et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’occupation des locaux par la société JPK, devenue occupant sans droit ni titre à compter du 22 octobre 2021, causant nécessairement un préjudice aux bailleurs dont le bien demeure immobilisé, elle sera condamnée à lui verser jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés, une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel indexé, augmenté de la TVA et des accessoires contractuels (charges et taxes) que la société aurait dû payer mensuellement si le bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit.


Sur la demande de condamnation à la somme de 90.123 euros HT à titre de dommages et intérêts au fait de la résiliation de plein droit aux torts du Preneur. Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été ou a été imparfaitement exécuté “peut demander réparation des conséquences de l’inexécution”.
L’article 1231-1 du Code civil précise que cette réparation s’effectue par le truchement de “dommages et intérêts”.
En l’espèce, à défaut de pièces justificatives, les consorts [N] ne parviennent pas à démontrer l’existence d’un manque à gagner consécutif à la résiliation aux torts du preneur, distinct. Ils ne versent aux débats aucun élément relatif à leur situation financière, de sorte qu’ils n’établissent pas qu’ils auraient été et qu’ils seraient encore à ce jour dans une situation financière difficile.
Il convient, en conséquence, de rejeter la demande. 
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formées par la société JPK et Mme [N]Moyens des parties
La société JPK et Mme [N] sollicitent la condamnation des consorts [S] à leur régler la somme de 131.800 euros au titre des dommages et intérêts.
Elles soutiennent que les bailleurs ont manqué à leur obligation essentielle de délivrance, telle que prévue par les dispositions des articles 1720, 605 et 606 du code civil, en ne mettant pas à disposition des locaux conformes à leur destination contractuelle, et en s’abstenant d’assurer les réparations nécessaires, tant d’entretien que de gros entretien.
Elles exposent qu’un sinistre consistant en un dégât des eaux, imputable à l’engorgement des chéneaux, a provoqué d’importantes infiltrations au sein des locaux loués, affectant notamment une chambre rendue impropre à la location pendant près de deux ans. Malgré une déclaration de sinistre régulière et de multiples sollicitations restées sans réponse, ainsi qu’une mise en demeure adressée aux bailleurs, ces derniers se sont abstenus d’intervenir dans des délais raisonnables.
S’appuyant sur un rapport d’expertise amiable en date du 28 juin 2023, elles font valoir que les désordres ont entraîné des dégradations significatives, touchant notamment le faux plafond, les peintures et l’installation électrique, rendant la chambre insalubre et inexploitable, et nécessitant la réalisation des travaux d’étanchéité, lesquels n’ont pourtant pas été entrepris avant un délai particulièrement excessif, aggravant ainsi le sinistre.
Elles ajoutent que l’inertie des consorts [S] a eu pour conséquence directe de priver la société JPK de la possibilité d’exploiter la chambre concernée, qui constitue une chambre adaptée aux personnes à mobilité réduite, régulièrement louée par des patients d’un établissement hospitalier voisin. 
En conséquence, elles soutiennent que le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance a engendré un double préjudice, consistant d’une part en une perte de chance de percevoir des revenus locatifs pendant une période prolongée, et d’autre part en une aggravation du coût des travaux de remise en état rendue nécessaire par leur carence prolongée
Les consorts [S] sollicitent le rejet de cette demande. Ils soutiennent, à titre principal, que la demande de la société JPK et de Mme [N] est irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée.
Ils font valoir que, par l’effet du commandement de payer en date du 21 septembre 2021 demeuré infructueux, la clause résolutoire a entraîné la résiliation du bail au 22 octobre 2021, de sorte que la société JPK est devenue occupante sans droit ni titre. Elles en déduisent qu’elle est dépourvue de qualité pour invoquer un manquement à l’obligation de délivrance au titre d’un sinistre survenu postérieurement, en août 2022. Elles ajoutent que la société JPK n’avait jamais invoqué un tel manquement auparavant, qu’elle a été indemnisée par son assureur subrogé dans ses droits, et que le bail comporte une clause d’exclusion de recours contre le bailleur.
Subsidiairement, elles soutiennent que la demande est infondée. Elles exposent que le sinistre résulte d’un épisode météorologique exceptionnel ayant provoqué le débordement des chéneaux, dont l’entretien incombe au locataire, et que les bailleurs ont en tout état de cause agi avec diligence en faisant réaliser des travaux dès septembre 2022 puis en 2023. Elles soulignent que les expertises n’ont pas révélé d’humidité persistante et qu’aucun nouveau sinistre n’est intervenu.
Enfin, elles contestent l’existence même d’un préjudice, en l’absence de justification d’une perte d’exploitation effective, la société JPK ayant été indemnisée par son assureur et ne produisant aucun élément probant à l’appui de ses allégations.
Réponse du tribunal
En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L’article 1720 dudit code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article 1217 du même code dispose en son premier alinéa que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.
Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l’espèce, le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer en date du 21 septembre 2021, de sorte qu’elle a produit ses effets au 22 octobre 2021, entraînant la résiliation du bail et la perte par la société JPK de sa qualité de locataire, celle-ci se maintenant dans les lieux sans pouvoir bénéficier de la protection prévue au profit du preneur à bail.
Dans ce contexte, la société JPK et Mme [N] ne peuvent utilement invoquer un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance pour un sinistre survenu en août 2022, soit postérieurement à la résiliation du bail, dès lors que les obligations contractuelles nées du bail avaient cessé de produire leurs effets.
Il faut considérer néanmoins que tant que le locataire se maintient dans les lieux, le bailleur ne peut totalement se désintéresser de l’état du logement. Sa responsabilité peut encore être engagée, notamment en cas de désordres graves affectant la sécurité ou la salubrité (par exemple insalubrité manifeste, risques pour la santé ou l’intégrité physique), ou s’il a contribué par sa carence à l’aggravation des désordres.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment l’expertise amiable contradictoire (effectuée en la présence de Mme [N], et à l’initiative des bailleurs) en date du 23 septembre 2023 que le sinistre en date du 16 août 2022, trouve son origine dans un débordement des chéneaux ayant entraîné des infiltrations, sans qu’il soit établi de manière certaine une faute imputable aux bailleurs dans l’exécution de leurs obligations. S’appuyant sur des factures en date du 29 janvier 2021, 28 octobre 2022, et 13 septembre 2023, les consorts [S] justifient avoir procédé à des travaux d’entretien et de réparation de la toiture tant antérieurement qu’ultérieurement au sinistre, pour un montant de 38.847,10 euros, démontrant ainsi leur diligence.
Par ailleurs, si le rapport d’expertise amiable fait état de désordres affectant une chambre, il ne caractérise pas une carence fautive persistante des bailleurs, ni une absence totale d’intervention de leur part dans des délais déraisonnables.
Le préjudice allégué par la société JPK et Mme [N] n’est pas établi avec certitude, celles-ci ne produisant aucun élément probant de nature à justifier une perte d’exploitation effective (par exemple si toutes les chambres sont louées et que l’indisponibilité de l’une d’elles implique alors, au-delà d’un simple changement de chambre d’un client, une perte de chiffre d’affaires), ni l’absence d’indemnisation par leur assureur.
Il convient, en conséquence, de rejeter cette demande. 
Sur la demande de condamnation à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’exécution de mauvaise foi du contrat de bail
Moyens des parties

Les consorts [S] sollicitent la condamnation solidaire de la société JPK et de Mme [N], en sa qualité de caution solidaire, à leur payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’exécution de mauvaise foi du contrat de bail.
Ils soutiennent, au visa de l’article 1104 du code civil, que l’instance engagée et maintenue par le locataire et sa caution, en dépit de l’absence manifeste de fondement juridique et factuel, caractérise une démarche abusive traduisant une mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail. Ils font valoir que cette attitude, d’autant plus critiquable que les demandeurs disposaient des capacités financières nécessaires pour s’acquitter de leur dette locative, leur a causé un préjudice distinct du seul manque à gagner lié aux loyers impayés, en raison des désagréments et troubles subis du fait de la procédure. 

Les demanderesses ne disent mot sur cette demande. 

Réponse du tribunal

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les consorts [S] ne caractérisent pas la mauvaise foi de la société JPK et de Mme [N]. De plus, ils ne versent pas de pièces pour objectiver la réalité et le quantum du préjudice dont l’indemnisation est sollicitée, dont le calcul n’est pas explicité.
Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoiresAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SASU JPK et Mme [N], qui succombent pour l’essentiel, seront condamnées aux dépens. 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, le tribunal relève qu’aucune facture n’est produite.

La SASU JPK et Mme [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, condamnées aux dépens, seront condamnées chacune à payer aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros. Leur propre demande formée sur ce fondement doit être rejetée.

Le tribunal rappellera enfin qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera exécutoire à titre provisoire

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe
CONSTATE l’intervention volontaire de Mme [S] [F] et l’intervention forcée de Mme [N] [W], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK ;
DEBOUTE la SASU JPK et Mme [N] [W], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, de l’ensemble de leurs demandes, à l’exception de celle tendant à la réduction du montant de la clause pénale, dont il sera tenu compte dans le paragraphe suivant ;

CONDAMNE solidairement la SASU JPK et Mme [N] [W], en en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à payer à Mme [S] [F] :
la somme de 92. 936,25 euros TTC à titre d’arriérés de loyers et accessoires de loyers ; la somme de 4.646,81 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;augmentées des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2021, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 22 octobre 2021, suite à la signification en date du 21 septembre 2021 du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail du 1er avril 2019 ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU JPK, et de tout occupant de son chef, des locaux donnés à bail au [Adresse 7], dans un délai de 15 jours à compter la signification du présent jugement, jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clefs , et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

AUTORISE la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sur place dans tel garde-meubles du choix du Commissaire de justice, garantie de toute somme due et aux frais, risques et péril du locataire, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la SASU JPK et Mme [N] [W], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à payer à Mme [S] [F], une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel indexé, augmenté de la TVA et des accessoires contractuels (charges et taxes) jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire à titre de dommages et intérêts du fait de la résiliation de plein droit aux torts du Preneur ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’exécution de mauvaise foi du contrat de bail ;

CONDAMNE la SASU JPK et Mme [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
la SASU JPK à verser la somme de 1.500 euros à Mme [S] [F], Mme [S] [V] [B], et Mme [S] [J] [Z] [C] ;Mme [N] [W], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à verser la somme de 1.500 à Mme [S] [F], Mme [S] [V] [B], et Mme [S] [J] [Z] [C]
REJETTE toutes demandes plus amples et contraires des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE, Greffière placée, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
12 Mai 2026


N° RG 21/08721 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W7LQ

N° Minute :








AFFAIRE

S.A.S.U. J P K

C/

[D] [Y] [S], [V] [B], [E] [S] épouse [Q], [J] [Z] [S] épouse [U], [F] [S] (intervenant volontaire), [W] [N]





Copies délivrées le :



DEMANDERESSE

S.A.S.U. J P K
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Fabrice SCHMITT de la SELEURL CABINET SCHMITT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L21

DEFENDEURS

Monsieur [D] [Y] [S]
domicilié : chez SAS ID FACTO
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]/FRANCE

représenté par Me Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1704

Madame [V] [B], [E] [S] épouse [Q]
domiciliée : chez SAS ID FACTO
[Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 3]/FRANCE

représentée par Me Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1704

Madame [J] [Z] [S] épouse [U]
domiciliée : chez SAS ID FACTO
[Adresse 5]
[Adresse 3]
[Localité 2]/FRANCE

représentée par Me Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1704

Madame [F] [S] (intervenant volontaire)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1704

Madame [W] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Fabrice SCHMITT de la SELEURL CABINET SCHMITT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L21

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2026 en audience publique devant Xavier HAUBRY, Vice-président, statuant en Juge Unique, assisté de Marion COUSIGNE, Greffière placée lors des débats et de Elza BELLUNE, Greffière placée lors du prononcé.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2019, M. [S] [D] [Y], Mme [S] [V] [B], et Mme [S] [J] [Z] [C] (les consorts [S]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la SASU JPK un local à usage commercial situé [Adresse 6], pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2019, moyennant un loyer annuel de 90.123 € HT, et à destination d’une activité de « CAFE-RESTAURANT-HOTEL-VENTE A EMPORTER-JEUX DE LA FRANCAISE DES JEUX ».
Alléguant une irrégularité de paiement, les consorts [S] ont fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 102.623,92 € comprenant les loyers et charges impayés au mois de septembre 2021, ainsi qu’une indemnité de retard correspondant à 10% du principal, et le coût de l’acte.
C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date du 20 octobre 2021, la SAS JPK a fait assigner les consorts [S], devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2022, les consorts [S] ont assigné Mme [N] [W] en intervention forcée, en sa qualité de caution des loyers et charges de la société JPK, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, de sorte que l’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/02193.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros : N° RG 21/08721 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W7LQ et N° RG 22/2193 qui seront poursuivies sous le N° RG 21/8721.
Par suite, M. [S] [D] [Y] est décédé le 14 mai 2023. Par conclusions signifiées le 19 juin 2023, Mme [S] [F], en sa qualité de conjoint survivant et d’héritière de M. [S] [D] [Y], est intervenue volontairement. 
Dans leurs dernières écritures communes notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la SASU JPK et Mme [N] [W] demandent au tribunal de :
Dire nul et de nul effet le commandement de payer, délivré le 21 septembre 2021 ;En tout cas, le dire mal fondé et dire qu’il ne pourra sortir aucun effet ;Débouter les consorts [S] de toutes leurs demandes ;A titre reconventionnel,
Condamner les consorts [S] à régler aux demanderesses la somme de 131.800 € aux titres des dommages et intérêts ;Subsidiairement,
Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Accorder les plus larges délais à la société JPK et à Madame [N] [W] soit de 15 mois pour leur permettre de s’acquitter des sommes qui seront jugées être dues et suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire ;Condamner les consorts [S] aux dépens qui pourront être recouvrés directement par le « Cabinet SCHMITT & ASSOCIES », conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et les condamner au paiement d’une indemnité de 5.000€, par application de l’article 700 du même code ;Suspendre l’exécution provisoire.
Dans leurs dernières écritures communes notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, les consorts [S] demandent au tribunal de :
1.Sur les demandes de la société J P K et de Madame [W] [N] : 
 Sur les demandes à titre principal de la société JPK et de Mme [W] [N] : 
Débouter la société J P K et Madame [W] [N] visant à voir : « DIRE nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 septembre 2021. En tous cas, le DIRE mal fondé et dire qu’il ne pourra sortir aucun effet ; DEBOUTER les consorts [S] de toutes leurs demandes » ; Sur les demandes « à titre reconventionnel » de la société JPK et de Mme [W] 
[N] : 
Déclarer irrecevable la nouvelle demande de la société JPK SAS et de Madame [N], occupants sans droit, ni titre, visant à les voir condamner à leur régler la somme de 131 800 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance ; Au surplus, 
Juger mal fondée la nouvelle demande de la société JPK SAS et de Madame [N] visant à les voir condamner à leur régler la somme de 131 800€ à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance ; Par conséquent, 
Les en débouter ; Sur les demandes de délai de grâce à titre subsidiaire de la société JPK et de Madame [W] [N] : 
 A titre principal : 
Rejeter la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire : 
 Dans l’hypothèse où, par extraordinaire, la demande de la société J P K aux fins d’octroi de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, serait accueillie : 
Limiter le délai de paiement accordé à 8 jours, décomptés à partir de la signification du jugement à intervenir et ne portant que sur la seule dette d’arriérés de loyers et accessoires de loyers, s’élevant à 92.936,25€ TTC, en deniers ou quittance, à l’exclusion des autres condamnations qui seront déclarées immédiatement exigibles à compter du prononcé du jugement à intervenir. Déclarer, en toute hypothèse, que faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues au jugement à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle : La déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ; La clause résolutoire sera acquise par les bailleurs, autorisés à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus. Sur les autres demandes de la société JPK et de Mme [W] [N] : 
Débouter la société JPK et Madame [W] [N] de l’ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions ; 2. Sur les demandes à titre reconventionnel de Madame [F] [S], Mesdames [J] [S] et [V] [S] : 
Faire droit à leur appel en cause à l’encontre de Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire du paiement des loyers, des charges et de l’exécution des stipulations du bail commercial conclu par la société J P K avec l’Indivision [S] le 1er avril 2019 ; Recevoir en son intervention volontaire Madame [F] [S] en sa qualité de conjoint survivant et héritière de Monsieur [D] [G], décédé le 14 mai 2023, et, à ce titre, usufruitière du bien donné à bail à la société J P K ; 
Condamner solidairement la société J P K et Madame [W] [N], en sa qualité de de caution solidaire du paiement des loyers, des charges et de l’exécution des stipulations du bail commercial conclu par la société J P K avec l’Indivision [S], à payer à Madame [F] [S], en deniers ou quittance, les sommes suivantes : 92 936,25€ TTC à titre d’arriérés de loyers et accessoires de loyers ; 9 293,62 € TTC à titre d’indemnité forfaitaire, Assortir les condamnations prononcées des intérêts légaux décomptés à compter du 2 août 2021 (date de la mise en demeure) avec capitalisation ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 1 er avril 2019 avec la société J P K à la date du 22 octobre 2021 (date d’effet du commandement de payer) ; Ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la société J P K et de tous les occupants de son chef, des locaux commerciaux situés [Adresse 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 1 000€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à la libération complète et effective des locaux ; Ordonner, le cas échéant, que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils soient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise aux enchères publiques, sans autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner solidairement la société J P K et Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à payer à Madame [F] [S], une indemnité journalière d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges TTC, dû à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit à compter du 22 octobre 2021, jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués ; Condamner solidairement la société J P K et Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à payer à Mme [F] [S], la somme de 90 123€ HT (à parfaire), correspondant à un an de loyer et charges HT, à titre de dommages et intérêts du fait de la résiliation de plein droit aux torts du Preneur. 3. En tout état de cause : 
Dire que les sommes que la société JPK SASU et Mme [N] auront déjà versées en reconnaissance et apurement de leurs dettes locatives, seront déduites des condamnations prononcées à leur encontre à intervenir ; Condamner solidairement la société J P K et de Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à leur payer, à chacune, la somme de 10 000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’exécution de mauvaise foi du contrat de bail ; Condamner solidairement la société JPK SASU et Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire de la société J P K, à leur payer, pour chacune, la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;Condamner solidairement la société J P K et Madame [W] [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement, dont distraction au profit de Maître BOUDIGNON, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ; Rejeter la demande de suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir formée par la société JPK SASU et Madame [W] [N] ;
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendu le 23 janvier 2025, et l’affaire est fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique du 04 mars 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré le 12 mai 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition du greffe.
Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes à titre reconventionnel d’appel à la cause à l’encontre de Mme [N] et d’intervention volontaire de Mme [S] [F]
Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En application de l’article 331 alinéa 2 du même code, un tiers “peut également être mis en cause par la partie qui a intérêt afin de lui rendre commun le jugement”.

Aux termes de l’article 724 du code civil, les héritiers sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1er avril 2019 que « Madame [W], [H], [R] [N], divorcée de Monsieur [L] [A], demeurant à [Adresse 8], née le 1" octobre 1972 à [Localité 4],
Laquelle, a, par ces présentes et connaissance prise de ce qui précède par la lecture qui lui en a été faite, déclaré en ce qui la concerne :
se constituer caution solidaire et indivisible de la Société « J.P.K. » au profit du Bailleur pour l'exécution de toutes les clauses, charges et conditions quelles qu'elles soient, du bail, objet des présentes, en particulier pour le paiement des loyers et de toutes les sommes afférentes à l'entretien des locaux et aux réparations dont ils devraient faire l'objet, indemnité de résiliation ou de résolution, prix d'acquisition desdits intérêts de retard et tous accessoires quelconques.renoncer à se prévaloir du bénéfice de discussion et de division ; en conséquence, la caution sera tenue de payer au Bailleur toutes sommes quelconques qui pourraient être dues à quelque titre que ce soit, au propriétaire en exécution des dispositions des présentes conventions de bail.Le présent cautionnement vaut pour la période du présent bail et ce, tant que la Société « J.P.K. » restera locataire.
Il y aura solidarité et indivisibilité entre tous les héritiers et ayants droit des cautions pour l'exécution des obligations résultant du présent engagement ».

Ainsi, au regard de la qualité de caution des loyers et charges de Mme [N] [W], pour la société JPK, il s’avérait opportun pour une bonne administration de la justice, de l’attraire en intervention forcée, ce à quoi elle ne s’est pas opposée. 

Il convient, en conséquence, de mettre en cause Mme [N]. 

En outre, Monsieur [D] [S] étant décédé le 14 mai 2023, il a laissé pour lui succéder son épouse, Madame [F] [S], et leurs deux filles. En raison de la réserve d’usufruit stipulée lors de la donation-partage, Madame [F] [S] est devenue usufruitière du bien donné à bail à la société JPK. En sa qualité de conjoint survivant et héritière, elle est donc recevable à intervenir volontairement à l’instance pour reprendre les droits et demandes de son époux défunt.

Il y a lieu de la déclarer recevable en son intervention volontaire.
Sur la demande de nullité du commandement de payer 
Moyens des parties

La société JPK et Mme [N] sollicitent la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 septembre 2021, soutenant son irrégularité. 

Elles font valoir que la société était parfaitement à jour de ses loyers avant la crise sanitaire, et qu’elle a toujours exécuté le bail depuis sa signature, sans incident de paiement.
Elles exposent que les sommes réclamées concernent exclusivement les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire.
Or, elles rappellent que l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 interdit, pour les entreprises éligibles au fonds de solidarité, toute mise en œuvre de clause résolutoire, pénalité ou sanction pour défaut de paiement des loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020.
Elles considèrent que le commandement, fondé sur des loyers dus pendant les périodes de confinement, a été délivré en violation de ces dispositions protectrices et procède d’une mauvaise foi manifeste.
En outre, elles soulignent que l’établissement a été fermé du 14 mars 2020 au 15 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 19 juin 2021, et malgré ces fermetures, la société a réglé ses loyers jusqu’en mai 2020 puis repris le paiement lors des périodes de réouverture. Elles ajoutent que depuis juin 2021, les loyers courants sont acquittés.

Les consorts [S] exposent que l’argument de la société JPK et Mme [N] invoquant les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020 pour solliciter la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire doit être écarté. En effet, ils considèrent que :
la société JPK ne démontre pas remplir les conditions d’éligibilité au dispositif de protection (fonds de solidarité, seuils d’effectif et de chiffre d’affaires) ;les textes adoptés durant la crise sanitaire n’ont jamais suspendu l’exigibilité des loyers, comme l’ont rappelé de nombreuses décisions judiciaires ;le commandement a été délivré le 21 septembre 2021, et a produit effet le 22 octobre 2021, soit en dehors de toute période protégée ;le bailleur avait préalablement proposé un échéancier amiable sur 24 mois, resté sans réponse.Ils considèrent alors qu’il n’existe aucune irrégularité ni mauvaise foi dans la délivrance du commandement, de sorte que la demande de nullité doit être rejetée.

Réponse du tribunal

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En vertu des dispositions de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.
Enfin, selon les dispositions de l'article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d'une des mentions légales susvisées, à l'exclusion d'une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l'absence de justificatif joint à l'acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).
Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. A défaut, il ne peut permettre le jeu de la clause résolutoire.
Il constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.
Les juges apprécient souverainement si le commandement est suffisamment explicite, s’agissant d’une question de fait (Pourvois n°14-23.923 et n°17-18.873).
Par ailleurs, aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public
Il est de principe que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en œuvre le devoir de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.
La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.
En l’espèce, le commandement contesté a été signifié le 21 septembre 2021, au visa du bail du 1er avril 2019, des dispositions des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce, ainsi que de la clause résolutoire insérée au bail. Il tend à obtenir le paiement, dans le délai d’un mois de sa délivrance, de la somme totale de 102.623,92 euros, correspondant aux loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au mois de septembre 2021 à hauteur de 92.936,25 euros, outre l’indemnité de retard et le coût de l’acte.
Ce commandement respecte l’ensemble des conditions légales de forme, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le demandeur. Le décompte arrêté à septembre 2021 y est joint, lequel liste précisément le montant, la cause et la nature ainsi que la date d’exigibilité de chaque somme réclamée, et permet notamment de distinguer celles dues au titre des loyers HT, ainsi que des loyers TTC. 
A l’appui de leur contestation du commandement du 21 septembre 2021, les demanderesses invoquent la mauvaise foi des consorts [S] au motif qu’ils n’auraient pas tenu compte des circonstances exceptionnelles résultant de la crise sanitaire.
Toutefois, les dispositions de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19, ont pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, mais n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers et accessoires dus par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat.
Elles ont simplement interdit aux bailleurs de se prévaloir de la clause résolutoire au titre des sommes échues durant la période de protection. Les mêmes dispositions ont été reprises à l’occasion des mesures sanitaires prises ultérieurement, notamment à l’automne 2020.
Partant, la société JPK est restée tenue du paiement des loyers et accessoires le premier jour de chaque mois, y compris durant les périodes de fermetures administratives consécutives à la crise sanitaire. Il lui appartenait de solliciter les mesures gouvernementales d’accompagnement prévues au profit des preneurs afin de pouvoir faire face à leurs charges incompressibles, si elle l’estimait nécessaire.
Par ailleurs, les éléments du dossier, notamment un courriel en date du 26 avril 2020, démontrent que les consorts [S], ont dans le cadre de l’exécution du contrat de bonne foi, proposé une suspension des paiements des loyers de mai, juin, juillet 2020 avec reprise des paiements à compter du mois d’août 2020, qui n’a pas été acceptée. 
Ils ont enfin attendu plusieurs mois après la fin de la période de crise sanitaire pour délivrer le commandement contesté, ayant ce faisant consenti plusieurs mois de délais aux demanderesses pour faire face à l’arriéré locatif échu durant les périodes de fermetures.
Par conséquent, dès lors que le commandement de payer litigieux respecte l’ensemble des dispositions légales de forme et de fond, et qu’il est de surcroît relevé que la société JPK ainsi que Mme [N] échouent à caractériser la mauvaise foi qu’elles invoquent dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bai, il n’y a pas lieu de prononcer sa nullité, ni sa nullité d’effet. Les demanderesses seront déboutées de leur demande en ce sens.
Sur la condamnation de la société JPK et Mme [N] au paiement de la somme de 92.936,25 euros augmentée des intérêts au taux légalMoyens des parties
Les consorts [S] sollicitent, reconventionnellement que le tribunal condamne les demanderesses à leur payer la somme de 92.936,25 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires de loyers. Ils fondent leur demande sur les termes du bail et précise que cette somme correspond aux causes du commandement, augmentées d’un montant de 9.293,62 euros au titre de l’indemnité de retard. Ils requièrent également que les sommes soient productives d’intérêts au taux légal à compter du 2 août 2021 avec capitalisation.
La société JPK et Mme [N] concluent au débouté des défenderesses. Ils soutiennent notamment que cette clause a été neutralisée par l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et sollicite en tout état de cause son rejet.
La société JPK et Mme [N] soutiennent que les sommes réclamées au titre des loyers et accessoires pour la période d’octobre 2020 à juin 2021 ne sont pas dues, dès lors qu’elles correspondent à des périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire, ayant rendu impossible l’exploitation du fonds de commerce.
Elles font valoir, en premier lieu, que cette situation constitue un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, en ce qu’elle résulte d’un événement extérieur, imprévisible et irrésistible échappant à leur contrôle, et ayant empêché l’exécution de leur obligation de paiement. Elles exposent que les décisions gouvernementales imposant la fermeture de l’établissement, notamment entre mars et juin 2020 puis entre octobre 2020 et juin 2021, ont constitué un empêchement temporaire justifiant la suspension des obligations contractuelles, de sorte que les loyers afférents à ces périodes ne peuvent être exigés.
Elles soutiennent, en second lieu, que ces fermetures administratives doivent être assimilées à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, dès lors qu’elles ont entraîné une impossibilité juridique d’user des locaux conformément à leur destination. Elles exposent que cette perte, au moins partielle, prive le bailleur du droit de percevoir les loyers correspondants, indépendamment de toute faute de sa part. 
Enfin, elles font valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, en refusant toute adaptation des modalités d’exécution malgré les circonstances exceptionnelles, alors même que la société locataire s’est efforcée de régler une partie des loyers et de réduire sa dette. Elles en déduisent que cette attitude caractérise une mauvaise foi justifiant le rejet des demandes en paiement
Les consorts [S] soutiennent que la demande d’exonération des loyers formée par la société JPK et Mme [N] est infondée.
Ils font valoir que la crise sanitaire ne constitue pas un cas de force majeure de nature à exonérer le locataire de son obligation de paiement, qui porte sur une somme d’argent. Ils ajoutent que la société JPK ne justifie d’aucune impossibilité de payer, ayant bénéficié d’aides et d’indemnisations.
Ils soutiennent, en second lieu, que les fermetures administratives ne peuvent être assimilées à une perte de la chose louée, dès lors qu’elles sont temporaires, générales et sans lien avec le local lui-même, lequel n’a subi aucune destruction, et pouvait encore être partiellement exploité conformément à sa destination contractuelle.
Enfin, ils contestent toute mauvaise foi, exposant avoir proposé des aménagements et des délais de paiement refusés par la société JPK, laquelle a unilatéralement cessé de régler ses loyers.
Réponse du tribunal
Sur l’exonération du paiement des loyersSelon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, ainsi que rappelé plus avant, les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, et celles de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19, ont pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, mais n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers et accessoires dus par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat. Les mêmes dispositions ont été reprises à l’occasion des mesures sanitaires prises ultérieurement, notamment à l’automne 2020.
Par ailleurs, il est désormais acquis que l’effet des mesures gouvernementales d’interdiction de recevoir du public et de limitation des déplacements, générales et temporaires, ne peut être assimilé à la perte de la chose louée et qu’elles sont sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux donnés à bail, de sorte que n’émanant pas de la bailleresse il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889).
Il en résulte que la demande d’exonération du paiement des loyers formée par la société JPK et Mme [N] qui sont demeurées tenues par les stipulations contractuelles qui constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal, est dépourvue de fondement.
En conséquence, celle-ci sera rejetée.
Sur l’arriéré locatifAux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et l’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.
L’article 1728 2° du même code précise, quant à lui, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, à l’appui de sa demande de paiement, la bailleresse produit, outre le bail initial, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 septembre 2021.
Le bail à effet du 1er avril 2019 stipule que :
— le preneur est tenu de régler un loyer annuel en principal de 90.123 euros HT (7.510,25 euros HT par mois), soumis à indexation, mensuellement et d’avance, augmenté de la TVA, et une provision pour charges ;
 — le preneur s’oblige expressément à supporter tous les frais et honoraires des présentes et de leurs suites.
Les termes clairs et précis de ces articles du bail constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.
En outre, il ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 21 septembre 2021, pour une somme au principal de 92.936,25 euros correspondant aux loyers et charges impayés au mois de septembre 2021, que la société JPK et Mme [N] n’ont pas apurer leur dette. Ce défaut de paiement est corroboré par un décompte arrêté au mois de septembre 2021, annexé à l’acte, mettant en évidence le défaut de payement des loyers concernant les mois de mai, juin, juillet, novembre, et décembre 2020, et de janvier à juin 2021.
Partant, le quantum de l’arriéré locatif n’étant pas discuté par les demanderesses, qui n’allèguent pas ni ne démontrent avoir acquitté tout ou partie des causes du commandement de payer, il convient d’accueillir la demande des consorts [S] et de condamner la société JPK et Mme [N] à leur régler la somme totale de 92.936,25 euros. 
Sur la clause pénale de 10 %L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Pour apprécier le caractère excessif d’une clause pénale, le juge doit se placer à la date de sa décision (Civ. 1re, 19 mars 1980, n°78-13.151) eu égard au préjudice effectivement subi (Civ. 3e, 6 novembre 2012, n°11-25.656).
Le contrat de bail en date du 1er avril 2019 stipule que « dans le cas de retard de paiement de loyers, des charges et accessoires, il sera dû au Bailleur, dès notification d'un commandement de payer, une indemnité irréductible de DIX POUR CENT (10%) des sommes dues. Cette indemnité, à verser au Bailleur pour tenir compte des frais et honoraires restant dans ce cas à sa charge ainsi que des dérangements, et, en général, du préjudice causé par le retard, étant absolument indépendante des intérêts de droit ».
Sous le bénéfice des observations développées supra, c’est vainement que les défenderesses invoquent les dispositions de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, non applicables en l’espèce. 
En revanche, la clause pénale contractuelle en litige est, compte tenu des circonstances de la cause, manifestement excessive eu égard aux effets de la crise sanitaire qu’ont dû subir les parties ; elle sera donc réduite à la somme de 4.647 euros.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 2 avril 2021, date de la mise en demeure.
Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.
Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de délai de paiement, et leurs conséquencesMoyens des parties
Les consorts [S] soutiennent que la clause résolutoire du bail commercial est régulièrement acquise et produit pleinement ses effets.
Ils exposent que le bail prévoit expressément sa résiliation de plein droit en cas de non-paiement des loyers un mois après un commandement demeuré infructueux. Ils font valoir qu’un commandement de payer visant cette clause a été délivré le 21 septembre 2021 et que ses causes n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, le bail a été résilié de plein droit à compter du 22 octobre 2021. Ils en déduisent que la société JPK est depuis lors occupante sans droit ni titre.
En conséquence, ils sollicitent l’expulsion de la société JPK et de tout occupant de son chef, à défaut de restitution volontaire des lieux, sous astreinte, ainsi que l’application des mesures d’exécution relatives aux biens mobiliers présents dans les locaux.
Ils demandent également la condamnation solidaire de la société JPK et de Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que l’acquisition du dépôt de garantie par compensation avec les sommes dues.
Ils font en outre valoir que la résiliation anticipée du bail leur cause un préjudice certain, tenant à la perte de loyers pendant la période nécessaire à la relocation du bien, qu’ils évaluent à une année de loyers, et dont ils sollicitent réparation à titre de dommages et intérêts.
La société JPK et Mme [N] sollicitent l’octroi de délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, en faisant valoir que leur situation justifie un échelonnement de la dette dans la limite légale.
Elles exposent que les conditions d’application de ce texte sont réunies, au regard de leur bonne foi et du contexte exceptionnel lié à la crise sanitaire et économique. Elles soutiennent que la société JPK n’a pas cessé de s’acquitter du loyer courant et qu’elle a, en outre, entrepris de résorber sa dette locative de manière régulière et volontaire.
Elles font valoir qu’à compter de septembre 2023, la société locataire a mis en place un règlement mensuel de 5.000 euros, ayant permis de réduire significativement la dette initiale, laquelle s’élevait à 92.936,25 euros, pour la ramener à un solde résiduel d’environ 17.936,25 euros au 10 novembre 2024. Elles ajoutent que ces paiements se poursuivent de manière constante, de sorte que la dette serait intégralement apurée à brève échéance.
Elles en déduisent que leur comportement démontre leur volonté sérieuse d’honorer leurs engagements et justifie l’octroi d’un échéancier, qu’elles proposent de fixer à 15 mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
Les consorts [S] s’opposent à toute demande de délais de paiement, soutenant que la société JPK a déjà bénéficié de délais importants, qu’elle a refusé les propositions amiables d’échelonnement et qu’elle dispose des capacités financières nécessaires pour apurer sa dette. Ils en déduisent qu’aucun délai supplémentaire ne se justifie et sollicitent, à titre subsidiaire, que tout délai éventuellement accordé soit strictement limité, ne pouvant excéder 8 jours, décompté à partir de la signification du jugement à intervenir et ne devrait porter que sur la seule dette d’arriérés de loyers et accessoires de loyers, s’élevant à 92 936,25€ TTC, à l’exclusion des autres condamnations immédiatement exigibles à compter du jugement à intervenir.
Réponse des parties
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiementL’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil permet au tribunal, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge du fond peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 21 septembre 2021 tendait à obtenir le paiement de la somme au principal de 92.935,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2021.

Ledit commandement reproduit la clause résolutoire prévue au bail commercial, qui
stipule qu’il « demeure expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul des termes de loyer ou accessoires, ou à défaut d'exécution de l'une quelconque des conditions ci-dessus mentionnées, et un mois après un simple commandement de payer demeurée infructueuse, contenant mention de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur sans qu'il soit besoin d'aucune autre formalité judiciaire qu'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance compétent, exécutoire par provision nonobstant appel, pour obtenir l'expulsion du Preneur ou de tous autres occupants […] ».

La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne alors lieu à aucune discussion, de même que la régularité du commandement de payer du 21 septembre 2021 visant la clause résolutoire. Il est justifié, par le décompte arrêté au mois de septembre 2021, que le preneur ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le mois de sa délivrance. 

C’est donc à bon droit que les consorts [S] sollicitent la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise un mois après la signification du commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de l’examen des pièces produites que la société JPK dispose d’une situation financière solide, comme en attestent ses comptes sociaux arrêtés au 31 décembre 2023. Ceux-ci font état d’une trésorerie disponible de 77.082 euros, et d’un bénéfice d’exploitation de 140.853 euros. En outre, les comptes sociaux arrêtés au 31 décembre 2020 révèlent un résultat d’exploitation de 150.315 euros, des bénéfices nets de 111.619 euros, ainsi qu’un versement de dividendes à l’associé s’élevant à 70.000 euros.
Il est à noter que les consorts [S] avaient déjà proposé, à compter du 2 août 2021, un échelonnement de paiement sur 24 mois afin de permettre à la société d’apurer sa dette. Cette proposition, qui témoignait d’une volonté de conciliation, n’a cependant pas été suivie d’effet par la société JPK et Mme [N].
Bien que des versements mensuels de 5 000 euros aient été effectués depuis septembre 2023, la société ne produit pas le décompte des locataires (pièce 10), pourtant prévu dans le bordereau. De plus, les relevés de comptes communiqués sont « censurés, de sorte qu’ils ne permettent pas d’apprécier la réalité économique de la société. Enfin, l’absence de bilan actualisé empêche le tribunal d’évaluer avec précision la situation financière réelle de la société, notamment au regard de ses recettes et de ses charges, et donc de s’assurer qu’elle serait en mesure de respecter d’éventuels délais supplémentaires, en plus du règlement des loyers et accessoires courants.

A la lumière de ces éléments, la demande de délai de paiement sera rejetée, et l’acquisition de la clause résolutoire sera dûment constatée par le présent jugement, la résiliation de plein droit du bail litigieux étant intervenue le 21 octobre 2021 à 24 h.

Il convient, en conséquence, d’ordonner, l’expulsion de la société JPK, ainsi que celle de toute personne, de libérer les lieux et de dire qu’à défaut de départ volontaire dans un délai de
15 jours à compter de la signification de la présente décision, la société JPK et tous occupants de son chef, pourront être expulsés selon les termes du dispositif ci-après.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte, dès lors qu’il n’est pas établi que les demanderesses ne se conformeront pas à cette décision.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-
1 et suivants et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’occupation des locaux par la société JPK, devenue occupant sans droit ni titre à compter du 22 octobre 2021, causant nécessairement un préjudice aux bailleurs dont le bien demeure immobilisé, elle sera condamnée à lui verser jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés, une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel indexé, augmenté de la TVA et des accessoires contractuels (charges et taxes) que la société aurait dû payer mensuellement si le bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit.


Sur la demande de condamnation à la somme de 90.123 euros HT à titre de dommages et intérêts au fait de la résiliation de plein droit aux torts du Preneur. Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été ou a été imparfaitement exécuté “peut demander réparation des conséquences de l’inexécution”.
L’article 1231-1 du Code civil précise que cette réparation s’effectue par le truchement de “dommages et intérêts”.
En l’espèce, à défaut de pièces justificatives, les consorts [N] ne parviennent pas à démontrer l’existence d’un manque à gagner consécutif à la résiliation aux torts du preneur, distinct. Ils ne versent aux débats aucun élément relatif à leur situation financière, de sorte qu’ils n’établissent pas qu’ils auraient été et qu’ils seraient encore à ce jour dans une situation financière difficile.
Il convient, en conséquence, de rejeter la demande. 
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formées par la société JPK et Mme [N]Moyens des parties
La société JPK et Mme [N] sollicitent la condamnation des consorts [S] à leur régler la somme de 131.800 euros au titre des dommages et intérêts.
Elles soutiennent que les bailleurs ont manqué à leur obligation essentielle de délivrance, telle que prévue par les dispositions des articles 1720, 605 et 606 du code civil, en ne mettant pas à disposition des locaux conformes à leur destination contractuelle, et en s’abstenant d’assurer les réparations nécessaires, tant d’entretien que de gros entretien.
Elles exposent qu’un sinistre consistant en un dégât des eaux, imputable à l’engorgement des chéneaux, a provoqué d’importantes infiltrations au sein des locaux loués, affectant notamment une chambre rendue impropre à la location pendant près de deux ans. Malgré une déclaration de sinistre régulière et de multiples sollicitations restées sans réponse, ainsi qu’une mise en demeure adressée aux bailleurs, ces derniers se sont abstenus d’intervenir dans des délais raisonnables.
S’appuyant sur un rapport d’expertise amiable en date du 28 juin 2023, elles font valoir que les désordres ont entraîné des dégradations significatives, touchant notamment le faux plafond, les peintures et l’installation électrique, rendant la chambre insalubre et inexploitable, et nécessitant la réalisation des travaux d’étanchéité, lesquels n’ont pourtant pas été entrepris avant un délai particulièrement excessif, aggravant ainsi le sinistre.
Elles ajoutent que l’inertie des consorts [S] a eu pour conséquence directe de priver la société JPK de la possibilité d’exploiter la chambre concernée, qui constitue une chambre adaptée aux personnes à mobilité réduite, régulièrement louée par des patients d’un établissement hospitalier voisin. 
En conséquence, elles soutiennent que le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance a engendré un double préjudice, consistant d’une part en une perte de chance de percevoir des revenus locatifs pendant une période prolongée, et d’autre part en une aggravation du coût des travaux de remise en état rendue nécessaire par leur carence prolongée
Les consorts [S] sollicitent le rejet de cette demande. Ils soutiennent, à titre principal, que la demande de la société JPK et de Mme [N] est irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée.
Ils font valoir que, par l’effet du commandement de payer en date du 21 septembre 2021 demeuré infructueux, la clause résolutoire a entraîné la résiliation du bail au 22 octobre 2021, de sorte que la société JPK est devenue occupante sans droit ni titre. Elles en déduisent qu’elle est dépourvue de qualité pour invoquer un manquement à l’obligation de délivrance au titre d’un sinistre survenu postérieurement, en août 2022. Elles ajoutent que la société JPK n’avait jamais invoqué un tel manquement auparavant, qu’elle a été indemnisée par son assureur subrogé dans ses droits, et que le bail comporte une clause d’exclusion de recours contre le bailleur.
Subsidiairement, elles soutiennent que la demande est infondée. Elles exposent que le sinistre résulte d’un épisode météorologique exceptionnel ayant provoqué le débordement des chéneaux, dont l’entretien incombe au locataire, et que les bailleurs ont en tout état de cause agi avec diligence en faisant réaliser des travaux dès septembre 2022 puis en 2023. Elles soulignent que les expertises n’ont pas révélé d’humidité persistante et qu’aucun nouveau sinistre n’est intervenu.
Enfin, elles contestent l’existence même d’un préjudice, en l’absence de justification d’une perte d’exploitation effective, la société JPK ayant été indemnisée par son assureur et ne produisant aucun élément probant à l’appui de ses allégations.
Réponse du tribunal
En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L’article 1720 dudit code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article 1217 du même code dispose en son premier alinéa que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.
Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l’espèce, le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer en date du 21 septembre 2021, de sorte qu’elle a produit ses effets au 22 octobre 2021, entraînant la résiliation du bail et la perte par la société JPK de sa qualité de locataire, celle-ci se maintenant dans les lieux sans pouvoir bénéficier de la protection prévue au profit du preneur à bail.
Dans ce contexte, la société JPK et Mme [N] ne peuvent utilement invoquer un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance pour un sinistre survenu en août 2022, soit postérieurement à la résiliation du bail, dès lors que les obligations contractuelles nées du bail avaient cessé de produire leurs effets.
Il faut considérer néanmoins que tant que le locataire se maintient dans les lieux, le bailleur ne peut totalement se désintéresser de l’état du logement. Sa responsabilité peut encore être engagée, notamment en cas de désordres graves affectant la sécurité ou la salubrité (par exemple insalubrité manifeste, risques pour la santé ou l’intégrité physique), ou s’il a contribué par sa carence à l’aggravation des désordres.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment l’expertise amiable contradictoire (effectuée en la présence de Mme [N], et à l’initiative des bailleurs) en date du 23 septembre 2023 que le sinistre en date du 16 août 2022, trouve son origine dans un débordement des chéneaux ayant entraîné des infiltrations, sans qu’il soit établi de manière certaine une faute imputable aux bailleurs dans l’exécution de leurs obligations. S’appuyant sur des factures en date du 29 janvier 2021, 28 octobre 2022, et 13 septembre 2023, les consorts [S] justifient avoir procédé à des travaux d’entretien et de réparation de la toiture tant antérieurement qu’ultérieurement au sinistre, pour un montant de 38.847,10 euros, démontrant ainsi leur diligence.
Par ailleurs, si le rapport d’expertise amiable fait état de désordres affectant une chambre, il ne caractérise pas une carence fautive persistante des bailleurs, ni une absence totale d’intervention de leur part dans des délais déraisonnables.
Le préjudice allégué par la société JPK et Mme [N] n’est pas établi avec certitude, celles-ci ne produisant aucun élément probant de nature à justifier une perte d’exploitation effective (par exemple si toutes les chambres sont louées et que l’indisponibilité de l’une d’elles implique alors, au-delà d’un simple changement de chambre d’un client, une perte de chiffre d’affaires), ni l’absence d’indemnisation par leur assureur.
Il convient, en conséquence, de rejeter cette demande. 
Sur la demande de condamnation à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’exécution de mauvaise foi du contrat de bail
Moyens des parties

Les consorts [S] sollicitent la condamnation solidaire de la société JPK et de Mme [N], en sa qualité de caution solidaire, à leur payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’exécution de mauvaise foi du contrat de bail.
Ils soutiennent, au visa de l’article 1104 du code civil, que l’instance engagée et maintenue par le locataire et sa caution, en dépit de l’absence manifeste de fondement juridique et factuel, caractérise une démarche abusive traduisant une mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail. Ils font valoir que cette attitude, d’autant plus critiquable que les demandeurs disposaient des capacités financières nécessaires pour s’acquitter de leur dette locative, leur a causé un préjudice distinct du seul manque à gagner lié aux loyers impayés, en raison des désagréments et troubles subis du fait de la procédure. 

Les demanderesses ne disent mot sur cette demande. 

Réponse du tribunal

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les consorts [S] ne caractérisent pas la mauvaise foi de la société JPK et de Mme [N]. De plus, ils ne versent pas de pièces pour objectiver la réalité et le quantum du préjudice dont l’indemnisation est sollicitée, dont le calcul n’est pas explicité.
Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoiresAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SASU JPK et Mme [N], qui succombent pour l’essentiel, seront condamnées aux dépens. 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, le tribunal relève qu’aucune facture n’est produite.

La SASU JPK et Mme [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, condamnées aux dépens, seront condamnées chacune à payer aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros. Leur propre demande formée sur ce fondement doit être rejetée.

Le tribunal rappellera enfin qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe
CONSTATE l’intervention volontaire de Mme [S] [F] et l’intervention forcée de Mme [N] [W], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK ;
DEBOUTE la SASU JPK et Mme [N] [W], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, de l’ensemble de leurs demandes, à l’exception de celle tendant à la réduction du montant de la clause pénale, dont il sera tenu compte dans le paragraphe suivant ;

CONDAMNE solidairement la SASU JPK et Mme [N] [W], en en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à payer à Mme [S] [F] :
la somme de 92. 936,25 euros TTC à titre d’arriérés de loyers et accessoires de loyers ; la somme de 4.646,81 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;augmentées des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2021, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 22 octobre 2021, suite à la signification en date du 21 septembre 2021 du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail du 1er avril 2019 ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU JPK, et de tout occupant de son chef, des locaux donnés à bail au [Adresse 7], dans un délai de 15 jours à compter la signification du présent jugement, jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clefs , et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

AUTORISE la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sur place dans tel garde-meubles du choix du Commissaire de justice, garantie de toute somme due et aux frais, risques et péril du locataire, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la SASU JPK et Mme [N] [W], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à payer à Mme [S] [F], une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel indexé, augmenté de la TVA et des accessoires contractuels (charges et taxes) jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire à titre de dommages et intérêts du fait de la résiliation de plein droit aux torts du Preneur ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’exécution de mauvaise foi du contrat de bail ;

CONDAMNE la SASU JPK et Mme [N], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
la SASU JPK à verser la somme de 1.500 euros à Mme [S] [F], Mme [S] [V] [B], et Mme [S] [J] [Z] [C] ;Mme [N] [W], en sa qualité de caution solidaire de la société JPK, à verser la somme de 1.500 à Mme [S] [F], Mme [S] [V] [B], et Mme [S] [J] [Z] [C]
REJETTE toutes demandes plus amples et contraires des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE, Greffière placée, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1722, code des procedures civiles d'execution R433-2, code civil 1720, code civil 1244-1, code civil 606, code de commerce L145-17, code de procedure civile 649, code de procedure civile R433-1, code civil 724, code de procedure civile 329, code civil 1218, code civil 605, code de procedure civile L433-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/04118

  en commun : code civil 1722, code civil 1720, code civil 606, code de procedure civile 649, code de procedure civile 329

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Compiègne · Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction · n° 24/01073

  en commun : code civil 1722, code civil 606, code civil 605

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/14885

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code civil 605

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04099

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code civil 605

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Renvoi à une autre audience · n° 21/10475

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code civil 605

• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Évry · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/03690

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code civil 605

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 25/58615

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code civil 605

• 31 août 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/00036

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code civil 605

Mise à jour de la source le 2026-05-13T12:58:53.724Z.