Tribunal judiciaire de Thionville, Chambre 1 Cabinet 0, 31 août 2026, n° 21/00036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS !







CHAMBRE CIVILE


N° I - RG 21/00036 - N° Portalis DBZL-W-B7F-DLOM 
MINUTE N° : 2026/442 


JUGEMENT DU 31 Août 2026




DEMANDEUR :

S.A.S. L’Auberge de Julie, 
demeurant 15 route de Thionville - 57970 ILLANGE, 
représentée par Maître Jonathan SAVOURET de la SARL ILLIADE AVOCATS, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, Maître Laure KERN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant




DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [K], 
demeurant 4 rue de Helling - 57920 VECKRING, 
représenté par Maître Eric MUNIER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Intervenant volontaire
S.A. PACIFICA, 
en sa qualité d’assureur multirisques de l’immeuble de la Copropriété sise 15 Route de Thionville 57970 ILLANGE, 
demeurant 8/10 Bouleard de Vaugirard - 75724 PARIS, 
représentée par Maître Valérie DAVIDSON de la SCP DAVIDSON-HEMZELLEC, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, Maître Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

Intervenant volontaire
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 15 ROUTE DE THIONVILLE 57970 ILLANGE, représenté par Monsieur [W] [A] , en sa qualité de syndic, 
demeurant 04 Rue Helling - 57920 VECKRING, 
représentée par Maître Eric MUNIER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Appelé en intervention forcée
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 ROUTE DE THIONVILLE 57970 ILLANGE, pris en la personne de son syndic Monsieur [O] [K], 
demeurant 4 RUE HELLING - 57920 VECKRING, 
représentée par Maître Eric MUNIER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Débats à l’audience tenue publiquement le 02 Mars 2026 
Président : Ombline PARRY
Assesseurs : Marie-Astrid MEVEL, David RIOU (Juge rapporteur)
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Affaire mise en délibéré pour prononcé le 04 mai 2026 puis délibéré prorogé au 08 juin 2026 puis délibéré prorogé au 24 août 2026 puis délibéré prorogé au 31 Août 2026. 
Greffier pour la mise en forme : Delphine BENAMOR



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE : 
PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : Ombline PARRY
Greffier : Delphine BENAMOR


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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte authentique dressé le 08 septembre 2008 pardevant Maître [X] [N], Notaire à SIERK-LES-BAINS (57), Monsieur [O] [K] a consenti à l'EURL L'AUBERGE un bail commercial sur un local commercial lui appartenant, à usage de restaurant, sis 15 Route de THIONVILLE, 57970 ILLANGE, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er septembre 2008 jusqu'au 31 août 2017.

Par acte authentique reçu le 10 décembre 2013 par Maître [J] [E], Notaire à METZ (57), l'EURL L'AUBERGE a cédé à l'EURL L'AUBERGE DE JULIE le fonds de commerce de restauration traditionnelle exploité dans le local commercial considéré, donnant lieu à un avenant, régularisé le même jour, quant au contrat de bail commercial.

A la suite de la déclaration par la société L'AUBERGE DE JULIE d'un sinistre dégâts des eaux auprès de sa compagnie d'assurance en raison d'infiltrations affectant le local pris à bail, un rapport d'expertise du 28 août 2016 a mis en exergue un défaut d'étanchéité de la toiture du local commercial à l'origine de désordres dont le montant a été évalué dans le cadre de ce rapport à la somme de 3.268 euros TTC.

En raison de la survenance de nouvelles infiltrations au mois de mars 2017, une nouvelle expertise amiable a été réalisée, donnant lieu à un rapport d'expertise du 12 mai 2017, retenant les mêmes causes, à l'origine d'auréoles au niveau des dalles minérales constituant le faux plafond et de la présence d'humidité dans la laine de verre située dans le plénum du faux plafond.

La SAS L'AUBERGE DE JULIE se trouvait confrontée le 20 janvier 2020 à de nouvelles infiltrations, donnant lieu à une nouvelle expertise amiable contradictoire, dans le cadre de laquelle un rapport d'expertise a été établi le 11 mars 2020, concluant à l'existence d'infiltrations d'eaux pluviales au travers de la surface courante de la couverture de l'immeuble constituée en bac acier.

Aux termes de courriers recommandés avec avis de réception en date des 27 août 2020 et 02 septembre 2020, le conseil de la SAS L'AUBERGE DE JULIE a mis en demeure Monsieur [O] [K] de se conformer à ses obligations afin notamment de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture et de prendre en charge le préjudice matériel de la preneuse.



Par acte d'huissier de justice du 29 décembre 2020, la SAS L'AUBERGE DE JULIE a fait assigner Monsieur [O] [K] devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE, procédure enregistrée sous le RG numéro 21/00036, en sollicitant notamment la condamnation de ce dernier à faire effectuer sous astreinte les travaux de reprise nécessaires afin de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, à l'indemniser de divers préjudices, et, à titre subsidiaire, de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.

Par acte d'huissier de justice du 23 décembre 2021, la demanderesse a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15 route de THIONVILLE, 57970 ILLANGE, pris en la personne de son syndic, Monsieur [O] [K], afin que le jugement à intervenir lui soit déclaré commun et opposable, procédure enregistrée sous le RG numéro 22/00003.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 22 mars 2022.


Aux termes d'un jugement rendu le 22 mai 2023, le tribunal judiciaire de THIONVILLE a, notamment:
- constaté l'intervention volontaire à l'instance de Monsieur [W] [A] en sa qualité de syndic, représentant le syndicat des copropriétaires du 15 Route de THIONVILLE à ILLANGE ;
- déclaré recevables les demandes formées par la SAS L'AUBERGE DE JULIE à l'encontre de Monsieur [O] [K] et du syndicat des copropriétaires du 15 Route de THIONVILLE à ILLANGE ; 
- ordonné une mesure d'expertise, désignant afin d'y procéder en qualité d'expert Monsieur [G] [T], selon la mission détaillée en son dispositif ;
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 18 décembre 2023.


Monsieur [G] [T] a déposé son rapport d'expertise le 23 septembre 2024, en concluant notamment à une inadaptation de la couverture à une activité commerciale pour être génératrice de condensation venant s'écouler sur les dalles du plafond et à un défaut de conformité au DTU 40.35., entraînant de la condensation, ainsi que des infiltrations en cas de fortes pluies.


Au dernier état de la procédure, par des conclusions responsives et récapitulatives n°2, notifiées le 25 octobre 2024 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SAS L'AUBERGE DE JULIE sollicite, notamment, du tribunal, de :
Au principal, 
- dire que Monsieur [O] [K] a manqué à ses obligations contractuelles, notamment à ses obligations de délivrance et d'entretien du bien loué ; 
- dire que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15, Route de Thionville à ILLANGE, pris en la personne de son syndic, Monsieur [O] [K], engage sa
responsabilité, envers la SAS AUBERGE DE JULIE, en raison des dommages subis et trouvant leur origine en toiture ;
- dire que Monsieur [O] [K] a fait preuve de résistance abusive ; 
En conséquence, 
- condamner solidairement, à défaut in solidum Monsieur [O] [K] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15, Route de Thionville à ILLANGE, pris en la personne de son syndic, Monsieur [O] [K], d'avoir, sous astreinte de 350 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir, à prendre toute mesure utile et à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture, des zingueries et des faux plafonds, conformément aux préconisations de Monsieur [T], outre la reprise des parquets endommagés par les infiltrations, afin d'assurer à la SAS AUBERGE DE JULIE la jouissance paisible du bien pris à bail ; 
- condamner solidairement, à défaut in solidum Monsieur [O] [K] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15, Route de Thionville à ILLANGE, pris en la personne de son syndic, Monsieur [O] [K], à payer à la SAS AUBERGE DE JULIE la somme de 6.500 euros au titre du préjudice de jouissance subi ; 
- condamner Monsieur [O] [K] à payer à la SAS AUBERGE DE JULIE la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 
En tout état de cause, 
- condamner Monsieur [O] [K] à payer à la SAS AUBERGE DE JULIE la somme de 5.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- condamner Monsieur [O] [K] aux entiers frais et dépens, en ceux compris les frais
afférents à l'expertise judiciaire ordonnée ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
 

La SAS L'AUBERGE DE JULIE fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, sur celles des articles 605, 606, 1217, 1231-1, 1719 et 1720 du code civil, ainsi que sur l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir qu'elle est fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [O] [K] avec lequel elle est liée contractuellement, lequel se trouve tenu à son égard aux obligations contractuelles édictées aux articles 1719 et suivants du code civil, et qu'il est notamment tenu à ce titre d'entretenir les lieux loués, de lui en assurer la jouissance paisible, et de procéder aux réparations pouvant devenir nécessaires autres que locatives. Elle relève que l'expert judiciaire a préconisé des mesures de réparation relevant de grosses réparations, dès lors imputables au bailleur.

Elle expose avoir subi trois sinistres au titre de dégâts des eaux survenus depuis le mois de janvier 2016, en lien avec la toiture de l'immeuble, et subir depuis le 20 janvier 2020 un écoulement d'eau important affectant les faux plafonds de sa salle de restaurant, ne lui permettant pas d'user du bien loué dans des conditions normales, sans que le bailleur ne démontre avoir pris de mesures satisfactoires ni accompli les diligences nécessaires auprès du syndic de copropriété afin de faire cesser le trouble qu'elle subit, pour faire procéder aux travaux de réfection, qui concernent une partie commune. Elle soutient en outre que s'agissant d'une copropriété ne comportant que deux copropriétaires, chacun d'eux est habilité à prendre toute mesure de conservation de l'immeuble, même en l'absence d'urgence en application des articles 41-16 et 41-17 de la loi du 10 juillet 1965.

La SAS L'AUBERGE DE JULIE soutient être dès lors fondée, en application des dispositions de l'article 1217 du code civil, à solliciter de Monsieur [O] [K] la réalisation sous astreinte de l'ensemble des travaux de réfection nécessaires afin de lui permettre de jouir du bien pris à bail, et être également fondée à solliciter l'indemnisation du préjudice de jouissance subi, outre l'octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive, dès lors qu'elle n'a eu de cesse de relancer, en vain, le bailleur pendant plusieurs années.

La demanderesse conteste être responsable des désordres survenus, tel que soutenu par Monsieur [O] [K], en opposant qu'il n'est aucunement établi qu'elle aurait procédé à des modifications quant à la destination du bâtiment, modification qu'elle conteste par ailleurs, en se prévalant à ce titre de la description des lieux issue du rapport d'expertise judiciaire. Elle fait valoir que la destination des lieux avait déjà été changée pour permettre l'exploitation d'un restaurant lorsqu'elle a acquis le fonds de commerce en 2013, et qu'elle a pris les lieux en l'état, sans avoir ensuite procédé à l'installation du faux plafond affecté par les désordres, produisant à ce titre plusieurs attestations. Elle ajoute que la seule présence d'infiltrations suffit en tout état de cause à caractériser l'existence d'un trouble de jouissance, que ces dernières affectent un débarras ou une salle de restaurant.

A l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, elle expose que l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 rend ce dernier responsable des dommages causés aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, en précisant que les dommages qu'elle subi depuis 2016 proviennent de dégâts des eaux consécutifs à des infiltrations en toiture, partie commune, tel que relevé par les différents rapports d'expertise produits. Elle soutient qu'aucune démarche n'a été entreprise afin de faire procéder à la réfection de la toiture et ainsi de faire cesser son trouble de jouissance. Elle sollicite dès lors le prononcé de condamnations solidaires, ou in solidum, du syndicat des copropriétaires avec Monsieur [O] [K].

Au dernier état de la procédure, par des conclusions récapitulatives et complémentaires, notifiées le 29 septembre 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Monsieur [O] [K] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 15 route de THIONVILLE à ILLANGE, sollicitent, notamment, du tribunal, de :
- déclarer la SAS L'AUBERGE DE JULIE irrecevable en ses demandes à l'encontre de Monsieur [O] [K] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 15 route de Thionville à Illange ;
- débouter la SAS L'AUBERGE DE JULIE de l'intégralité de ses demandes ;
- condamner la SAS L'AUBERGE DE JULIE à verser à Monsieur [K] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS L'AUBERGE DE JULIE à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 15 route de Thionville 57970 ILLANGE la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laisser les entiers frais et dépens à la charge de la demanderesse.


Monsieur [O] [K] oppose qu'il ne saurait être condamné dans le cadre de la présente instance dès lors qu'il résulte d'un avis de mutation établi par Maître [Q], Notaire à FAULQUEMONT (57), qu'aux termes d'un acte reçu par elle le 30 avril 2025, il a vendu à la SAS JCBS les lots de copropriété qu'il possédait dans l'ensemble immobilier situé 15 Route de THIONVILLE à ILLANGE, et que cet acte comprend une convention relative à la présente procédure, emportant obligation pour l'acquéreur de faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de la cession, à l'effet de quoi le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard. Il soutient que sa responsabilité ne peut plus être recherchée et qu'il ne peut être condamné à effectuer des travaux dans un immeuble dont il n'est plus copropriétaire. Il affirme de même ne pouvoir être condamné à quelque titre que ce soit, et que seul le syndicat des copropriétaires peut être recherché.


Il soutient par ailleurs que le sinistre ne résulte nullement d'un défaut d'entretien du bâtiment, mais de la transformation par la demanderesse d'un débarras en salle de restauration et de la création d'un plénum et d'un faux plafond sans respecter les règles de l'art et sans installer de ventilation qui aurait permis d'éviter l'accumulation d'humidité dans le faux plafond.


Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15 Route de THIONVILLE à ILLANGE s'oppose de même aux demandes formées à son encontre par la demanderesse, en relevant que cette dernière ne l'a jamais informé de ce qu'elle aurait rencontré quelques difficultés que ce soit à l'égard des communs. Il précise reprendre par ailleurs les moyens développés par Monsieur [O] [K] quant à la réalisation de travaux par la demanderesse dans les lieux, ayant affecté la toiture, et ce en violation des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoyant que les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en ajoutant qu'il est de jurisprudence constante que les travaux affectant les parties communes doivent être approuvées expressément par une assemblée de propriétaires, et qu'à défaut les travaux réalisés de façon illicite doivent être détruits. Le syndicat des copropriétaires soutient que la SAS L'AUBERGE DE JULIE a ainsi effectué des travaux de modification du débarras en salle de restauration sans autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires, en précisant que cette dernière n'a jamais été saisie d'une demande en ce sens. Il affirme encore que la demanderesse ne justifie d'aucune autorisation administrative quant à la réalisation de ces travaux, qu'il qualifie en conséquence d'illégaux, circonstance ne permettant dès lors pas selon lui d'engager sa responsabilité au titre des désordres rencontrés à la suite de la réalisation desdits travaux. Il oppose, quant aux termes du rapport d'expertise, qu'il n'incombe pas à l'expert de déterminer si la salle prétendument de restauration est issue de la transformation par la demanderesse en salle de restauration, ou si cette dernière était préexistante.


Il affirme que la toiture de la partie de l'immeuble concernée était adaptée à l'usage de débarras, qui était celui désigné dans le bail liant les parties, mais pas à l'activité commerciale de la SAS L'AUBERGE DE JULIE, de sorte que cette dernière ne saurait se prévaloir d'un préjudice ayant résulté de la transformation effectuée de son propre chef, et sans autorisation, du débarras en salle de restauration, ni solliciter la réalisation de travaux de remise en état.


En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15 Route de THIONVILLE à ILLANGE soutient, afin d'éviter toute difficulté, avoir passé commande auprès de la SARL LORRAINE TOITURE des travaux préconisés par l'expert judiciaire, consistant notamment en la fourniture et au remplacement du bac acier au niveau du débarras, pour un montant de 10.885,12 euros, produisant à ce titre un devis en date du 19 février 2025, faisant mention de son acceptation en date du 07 mars 2025.



Les défendeurs sollicitent par ailleurs le rejet des prétentions indemnitaires formées par la demanderesse, en soutenant qu'elle ne justifie aucunement de la réalité du préjudice dont elle sollicite réparation à hauteur de 6.500 euros, pas plus qu'elle ne justifie d'une quelconque perte de chiffre d'affaires, de même qu'ils font valoir que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est infondée.

Aux termes de conclusions notifiées le 24 avril 2025 par le RPVA, la SA PACIFICA, ès-qualités d'assureur multirisques de l'immeuble de la copropriété du 15 route de THIONVILLE, sollicite du tribunal de :
- juger recevable son intervention volontaire ;
- constater qu'aucune demande n'est formée à son encontre ;
- en tant que de besoin, dire mal fondée toute demande qui serait dirigée à son encontre ;
- débouter la SAS L'AUBERGE DE JULIE, Monsieur [O] [K], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15 route de THIONVILLE à 57970 ILLANGE de toute demande dirigée à son encontre ;
- condamner tout succombant en tous les frais et dépens ;
- rejeter toute prétention plus ample ou contraire.

La SA PACIFICA fait valoir que l'expert judiciaire a retenu aux termes de son rapport déposé le 12 septembre 2024 l'existence de non-conformités de la toiture de l'immeuble au DTU 40.35, entraînant des phénomènes de condensation et de fuites à l'intérieur du local commercial par fortes pluies, nécessitant la réalisation d'une nouvelle couverture en panneaux sandwich isolés. Elle ajoute que l'expert a confirmé que la couverture en bacs aciers surplombant la partie arrière était affectée de malfaçons, et que la couverture était en outre également inadaptée à une activité commerciale, pour être génératrice de condensation, venant s'écouler sur les dalles du plafond.

Elle oppose cependant qu'aucune garantie du contrat d'assurance multirisques immeuble qui la liait à cette copropriété n'est mobilisable au regard de ses stipulations et exclusions de garanties.

Elle relève en tout état de cause qu'aucune demande n'est formée à son encontre par aucune des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2025, au terme de laquelle l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie en formation collégiale du 02 mars 2026, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 mai 2026, délibéré prorogé au 08 juin 2026, delibéré prorogé au 24 août 2026 et en dernier lieu au 31 août 2026. 


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MOTIFS DE LA DÉCISION


1) Sur les désordres rencontrés par la SAS L'AUBERGE DE JULIE

En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise déposé le 23 septembre 2024 par Monsieur [G] [T] que ce dernier s'est rendu sur les lieux le 15 novembre 2023, en présence, notamment, d'un représentant de la demanderesse et de Monsieur [O] [K], ainsi que de leurs conseils, et d'un conseil représentant la SA PACIFICA, assureur multirisques de la copropriété.

L'expert judiciaire précise que plusieurs expertises d'assurance ont été réalisées antérieurement, soit le 1er avril 2016, le 21 mars 2017 et en dernier lieu le 27 février 2020, à la suite d'un écoulement d'eau important survenu le 20 janvier 2020 ayant notamment affecté les faux plafonds de la salle de restauration. L'expert judiciaire mentionne que le rapport d'expertise établi le 27 février 2020 par le Cabinet POLYEXPERT avait alors fait le constat de plusieurs points pouvant être infiltrants, qui généraient des dommages au plafond en dalles minérales sous-jacentes, et que ce rapport précisait que le même sinistre s'était produit en 2016, à la suite duquel le propriétaire, Monsieur [O] [K], avait mandaté une entreprise afin de réaliser les travaux visant à la suppression de la cause.




L'expert judiciaire précise avoir procédé aux constatations suivantes :

- la présence d'auréoles au niveau des dalles minérales constituant le faux plafond, ainsi que d'humidité dans la laine de verre localisée dans le plénum du faux-plafond au droit de la salle en partie arrière ;

- au niveau de la couverture de la partie arrière réalisée en bac acier simple peau, l'expert a relevé :
¤ l'existence de deux volumes de toiture, dont la pente fait s'écouler les eaux pluviales en partie vers une gouttière non continue sur la totalité de sa largeur, le reste s'écoulant directement sur les bacs aciers de la partie de l'extension la plus basse ;
¤ que la plaque de rive venant le long du mur séparant les deux volumes précédents n'est pas adaptée au profil des bacs aciers et présente des interruptions au niveau des recouvrements ;
¤ un affaissement des tôles acier de la partie basse vers la partie venant en jonction des deux niveaux de toitures ;
¤ une insuffisance du débord des bacs aciers au-dessus de la gouttière ;
¤ une absence de closoir mousse ;
¤ l'obstruction de la gouttière, remplie de détritus divers.


L'expert judiciaire a expressément relevé que "cette couverture est également inadaptée à une activité commerciale car elle est génératrice de condensation venant s'écouler sur les dalles du plafond".

Au regard des éléments constatés, l'expert judiciaire retient que la couverture n'est pas conforme au DTU 40.35, et qu'elle n'est pas adaptée à l'exploitation d'une salle de restauration, dès lors, reprenant à ce titre les observations précédemment émises dans une attestation de la société LORRAINE TOITURE, qu'une telle destination nécessite de "procéder à un remplacement de la couverture par un système de toiture chaude en y installant des ventilations du plénum de faux plafond afin de palier le problème de condensation". 

Il ressort du rapport d'expertise que de Monsieur [G] [T] que l'origine des désordres constatés "est la non-conformité de la couverture, entrainant des phénomènes de condensations et de fuites par fortes pluies", et que cette couverture, pour être une "partie intégrale de l'établissement recevant du public", entre bien dans le cadre de l'article 606 du code civil concernant les grosses réparations.

Il préconise à ce titre la réalisation d'une nouvelle couverture par des panneaux sandwich isolés et ses accessoires, avec reprise de la totalité de la zinguerie, en installant des ventilations du plénum, en précisant qu'il sera également nécessaire de reprendre le faux plafond des salles impactées.



2) Sur la responsabilité civile contractuelle de Monsieur [O] [K]


Il résulte des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur d'un bail commercial des locaux décents, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et de lui délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, avec l'obligation, pendant la durée du bail , d'effectuer toutes les réparations pouvant devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Aux termes des articles 605 alinéa 2 et 606 du même code, les grosses réparations, définies comme étant notamment celles des gros murs et des voûtes, ainsi que le rétablissement des poutres et des couvertures entières, demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien.

Il est constant que l'obligation pour le bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux loués au preneur est une obligation de résultat.




En l'espèce, il ne saurait être contesté que la SAS L'AUBERGE DE JULIE a subi divers désordres, à compter de l'année 2016, dont la réalité a été constatée dans le cadre de plusieurs rapports d'expertise amiables produits aux débats, ayant pour origine l'état de la toiture de l'immeuble dans lequel se situent les locaux loués.

Si Monsieur [O] [K] entend s'exonérer de toute responsabilité à l'égard des désordres subis par la SAS L'AUBERGE DE JULIE, en soutenant notamment que cette dernière aurait indument et hors de toute autorisation modifié tant la destination de la partie des lieux concernés, qui n'aurait selon lui eu pour vocation que de servir de débarras lors de leur mise à disposition, et non de salle de restauration, de sorte que la demanderesse serait responsable des préjudices allégués, il convient de relever que le défendeur ne rapporte aucunement la preuve de ses allégations, et notamment d'une quelconque modification de la destination de tout ou partie des lieux loués.

Il est en effet constant que la SAS L'AUBERGE DE JULIE a pris la suite du précédent preneur dans le cadre du contrat de bail commercial, par avenant du 10 décembre 2013, à la suite de l'acquisition du fonds de commerce exploité dans les lieux concernés.

Il résulte par ailleurs des termes du contrat de bail en cause régularisé le 08 septembre 2008 que le local commercial à usage de restaurant comprend notamment, au rez-de-chaussée : "une salle de débit, une salle de restaurant, une cuisine, une réserve, une pièce plonge, un couloir d'accès aux toilettes hommes et dames, un couloir d'accès à la deuxième salle de restaurant".

Il convient à ce titre de relever que l'expert judiciaire a précisément repris la description des lieux au rez-de-chaussée issue du contrat de bail commercial, faisant notamment mention de deux salles de restaurant, d'un couloir desservant la deuxième salle, et d'un local "jeu de quilles", sans que l'expert n'ait relevé une quelconque discordance entre cette description et les lieux dans lesquels il a effectué ses constatations.

Aucun élément ne vient par ailleurs établir que la SAS L'AUBERGE DE JULIE aurait procédé à quelque modification des lieux depuis la mise à disposition de ces derniers, dont la pose de faux plafonds, modification que cette dernière conteste avoir procédé en précisant avoir pris les lieux en l'état, contestation que viennent corroborer les attestations produites par cette dernière, établies par l'un de ses salariés, Monsieur [P] [M], ainsi que par deux clients habituels du restaurant précisant le fréquenter depuis plusieurs années, Messieurs [S] [V] et [I] [F] (pièces n°7 à 12 de la demanderesse).

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [O] [K] a engagé sa responsabilité civile contractuelle, en sa qualité de bailleur, à défaut d'avoir permis à la SAS L'AUBERGE DE JULIE de jouir paisiblement des lieux loués, en ne faisant pas procéder aux grosses réparations nécessaires afin de remédier aux désordres constatés à plusieurs reprises depuis 2016, à défaut pour ce dernier d'avoir sollicité du syndicat des copropriétaires la réalisation des travaux en cause, affectant une partie commune.

Il est à ce titre constant que le seul fait que les travaux nécessaires pour résoudre les désordres concernent une partie commune de la copropriété ne saurait décharger le bailleur de son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués.

Il n'en demeure pas moins que Monsieur [O] [K] justifie de la cession des lots de copropriété dont il était propriétaire au sein de l'immeuble concerné à la SAS JCBS aux termes d'un acte de mutation du 30 avril 2025 (pièce n°12 de Monsieur [O] [K]), de sorte que sa responsabilité à ce titre ne saurait être engagée que jusqu'à la cession du bien.

Il résulte de cette cession que la demande tendant à la remise en état des lieux sous astreinte ne saurait plus concerner Monsieur [O] [K], tel qu'opposé par ce dernier, à défaut de ne plus être propriétaire des locaux loués, mais de leur actuel propriétaire, soit la SAS JCBS, que la SAS L'AUBERGE DE JULIE n'a pas entendu appeler dans la cause à la suite des dernières conclusions de Monsieur [O] [K] faisant pourtant état de cette cession.







3) Sur la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l'immeuble

Il résulte des dispositions de l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 que "le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires".

En l'espèce, il est constant que les dommages constatés par l'expert judiciaire résultent, selon les termes du rapport d'expertise, de l'absence de conformité de la toiture à l'activité de la SAS L'AUBERGE DE JULIE et de malfaçons au titre desquelles l'expert avait précisé que la responsabilité du couvreur ayant réalisé cette dernière était susceptible d'être engagée, toiture relevant des parties communes de la copropriété.

Il résulte de ces éléments que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause se trouve engagée envers la SAS L'AUBERGE DE JULIE au titre des dommages subis par cette dernière.

Il y a dès lieu de dire que la demanderesse se trouve fondée à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder à la réalisation, sous astreinte, des travaux nécessaires à la cessation des désordres subis et auxquels elle se trouve exposés, étant relevé qu'aucun devis n'a été produit auprès de l'expert judiciaire à ce titre.

Il résulte cependant des dernières écritures du syndicat des copropriétaires que ce dernier s'est résolu, "afin d'éviter toute difficulté" à solliciter la réalisation de travaux afin de remédier aux désordres, conformes aux préconisations de l'expert judiciaire selon le défendeur, consistant notamment en la fourniture et dans le remplacement du bac acier au niveau du débarras, en produisant à ce titre un devis établi par la société LORRAINE TOITURE en date du 19 février 2025, accepté par le défendeur le 07 mars 2025, à hauteur de la somme de 10.885,12 euros (pièce n°13 du syndicat des copropriétaires), sans que la SAS L'AUBERGE DE JULIE ne fasse état d'observations à ce titre, ni quant à la réalisation effective ou non desdits travaux, à défaut pour cette dernière d'avoir répliqué aux dernières écritures du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ces éléments que la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve engagée à l'égard de la SAS L'AUBERGE DE JULIE tant en ce qui concerne l'indemnisation des divers préjudices subis par la demanderesse, que les mesures devant être mises en œuvre afin de remédier aux non-conformités et malfaçons affectant la toiture de l'immeuble en cause, à l'origine des dommages subis.


4) Sur la demande de mise en œuvre des travaux de réfection sous astreinte

Il résulte des dispositions des articles L. 131-1 et L. 131-2 du Code des procédures civiles d'exécution que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision, laquelle est indépendante des dommages et intérêts, et est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif.

En l'espèce, l'expert judiciaire a préconisé aux termes de son rapport d'expertise "la réalisation d'une nouvelle couverture par des panneaux sandwich isolés et ses accessoires avec la reprise de la totalité de la zinguerie et en installant des ventilations du plénum", en précisant qu'il sera en outre "nécessaire de reprendre le faux plafond des salles impactées". Il a par ailleurs relevé qu'aucun devis ne lui avait été transmis quant aux travaux préconisés afin de remédier aux désordres subis par la demanderesse.

La SAS L'AUBERGE DE JULIE sollicite aux termes de ses dernières conclusions la condamnation solidaire et à défaut in solidum de Monsieur [O] [K] et du syndicat des copropriétaires "à prendre toute mesure utile et à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture, des zingueries et des faux plafonds, conformément aux préconisations de Monsieur [T], outre la reprise des parquets endommagés par les infiltrations, sous astreinte de 350 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir, afin de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués.





Elle produit un devis établi le 03 octobre 2024 par la SASU SOTRABAT, à hauteur de 6.144 euros TTC, relatif à la dépose de l'ensemble du faux plafond" et de "l'ensemble du parquet existant", outre la fourniture et la pose de d'un faux plafond et d'un parquet.

Le syndicat des copropriétaires mentionne dans le cadre de ses dernières conclusions, notifiées le 29 septembre 2025, avoir accepté le 07 mars 2025 un devis de la société LORRAINE TOITURE du 19 février 2025, relatif au remplacement de la couverture en bacs acier isolé sur l'arrière de l'immeuble.

Il n'a cependant aucunement été donné connaissance au tribunal, par aucune des parties, de la réalisation ou non des travaux en cause.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande formée par la SAS L'AUBERGE DE JULIE tendant à ce que soit ordonnée, en tant que de besoin, les travaux de réfection de la toiture, et de remise en état des éléments intérieurs affectés, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour passé un délai de deux mois à compter du présent jugement, et ce pendant une durée de trois mois, à l'encontre du syndicat des copropriétaires, selon les modalités détaillées au dispositif du présent jugement.

Il y a cependant lieu de débouter la SAS L'AUBERGE DE JULIE de la demande formée à ce titre à l'encontre de Monsieur [O] [K], dès lors que ce dernier n'est plus propriétaire des lieux loués au jour de la présente décision.



5) Sur la demande d'indemnité pour trouble de jouissance

En l'espèce, il résulte des développements précédents que la SAS L'AUBERGE DE JULIE a subi à plusieurs reprises des désordres relatifs à des dégâts des eaux, à compter de 2016, dont les derniers dommages ont été constatés par l'expert au cours de la réunion organisée sur les lieux le 15 novembre 2023.

La SAS L'AUBERGE DE JULIE sollicite au titre de la réparation du "préjudice de jouissance subi" du fait des différents sinistres intervenus, tels que constatés aux termes de rapports d'expertise d'assurance du 1er avril 2016, 21 mars 2017 et 27 février 2020, la condamnation solidaire et à défaut in solidum de Monsieur [O] [K] et du syndicat des copropriétaires à hauteur de 6.500 euros, demande à laquelle s'oppose ces derniers en relevant que la demanderesse n'en démontre aucunement la consistance.

En l'espèce, si la SAS L'AUBERGE DE JULIE ne consacre que peu de détails aux termes de ses écritures quant à la caractérisation et à la consistance précise du trouble de jouissance dont elle sollicite réparation, il résulte des éléments produits, et notamment des constatations effectuées par l'expert, que la demanderesse a subi plusieurs dégâts des eaux dont la réalité n'est pas contestée par les défendeurs, ayant généré à tout le moins des auréoles sur le faux plafond de la salle de restaurant, ainsi des écoulements d'eau pouvant être importants, notamment en cas de fortes pluies, dont la demanderesse affirme que le parquet aurait également été affecté par ces évènements, pour être gondolé.

A ce titre, il ne saurait être contesté que la SAS L'AUBERGE DE JULIE a subi un préjudice résultant de ces différents sinistres, subis sur une période de plusieurs années, affectant à tout le moins l'aspect esthétique de la salle de restauration concernée, et perturbant ses modalités d'organisation et de fonctionnement lors de la survenance de ces désordres afin d'exercer son activité dans les meilleures conditions, tout en tentant de préserver son image envers sa clientèle.

Il a précédemment été retenu que Monsieur [O] [K] se trouve responsable des désordres en cause, subis par la SAS L'AUBERGE DE JULIE au cours de la période pendant laquelle se trouvait encore propriétaire des lieux loués, en sa qualité de bailleur, de même que le syndicat des copropriétaires, dès lors que l'origine des troubles de jouissance subi par la demanderesse résulte de défauts de conformité et de malfaçons inhérents à la toiture de l'immeuble, constituant une partie commune de ce dernier.





Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner, in solidum, Monsieur [O] [K] ainsi que le syndicat des copropriétaires, à verser à la SAS L'AUBERGE DE JULIE la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.


6) Sur la demande d'indemnité pour résistance abusive

Il résulte des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes des dispositions de l'article 1240, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [O] [K] n'a aucunement justifié, ni même allégué, avoir saisi les organes de la copropriété d'une quelconque demande à la suite de la survenance des différents dégâts des eaux subis par la SAS L'AUBERGE DE JULIE, et ce en dépit de l'ancienneté des désordres, évoqués à plusieurs reprises sur la période considérée au regard des échanges produits par la demanderesse (pièces n°5 et 6 de la demanderesse) et alors même qu'il résulte de différents rapports d'expertise des 28 août 2016, 12 mai 2017 et 11 mars 2020 que les sinistres étaient liés à la toiture de l'immeuble, soit à une partie commune de l'immeuble, pouvant nécessiter la réalisation de travaux de reprise et/ou de réfection.

Il convient encore de relever que si Monsieur [O] [K] a entendu s'exonérer de sa responsabilité en soutenant que la SAS L'AUBERGE DE JULIE aurait d'initiative apporté des modifications aux lieux loués et effectué des travaux sans autorisation ni du bailleur ni du syndicat des copropriétaires, ce dernier n'a produit aucun élément démontrant une quelconque modification de la destination des lieux, dès lors qu'il résulte du contrat de bail commercial que le restaurant disposait à la date du contrat de bail commercial de deux salles de restaurant, ni la réalisation de quelconques travaux intérieurs, étant rappelé que l'expert judiciaire a repris la description des lieux telle qu'issue du contrat de bail commercial, sans faire mention de quelconques modifications.

Il y a dès lors lieu de retenir le caractère abusif de la résistance opposée par Monsieur [O] [K] dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [O] [K] sera dès lors condamné à verser à la SAS L'AUBERGE DE JULIE la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusivement opposée par ce dernier aux demandes de la preneuse.



7) Sur l'intervention volontaire de la SA PACIFICA

En l'espèce, il convient de relever que la SA PACIFICA a entendu intervenir volontairement dans le cadre de la présente instance, en sa qualité d'assureur mutirisques immeuble de la copropriété du 15 route de THIONVILLE, à ILLANGE, intervention dont il lui sera donné acte.

En l'espèce si la SA PACIFICA sollicite que soit rejetée toute demande formée à son encontre, il sera constaté qu'aucune des parties ne forme de demande à l'encontre de la SA PACIFICA.


8) Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile prévoient que " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

En l'espèce, il convient de relever que la SAS L'AUBERGE DE JULIE n'a formé de demande au titre des dépens qu'à l'encontre de Monsieur [O] [K].

Partie perdante, Monsieur [O] [K] sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

- Sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

Les dispositions de l'article 700 1° du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il convient de relever que la SAS L'AUBERGE DE JULIE n'a formé de demande au titre des frais irrépétibles qu'à l'encontre de Monsieur [O] [K].

Partie perdante au procès, Monsieur [O] [K] sera également condamné à payer à la SAS L'AUBERGE DE JULIE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, Monsieur [O] [K] et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leurs demandes respectives formées à l'encontre de la SAS L'AUBERGE DE JULIE au titre des frais irrépétibles.


9) Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que le décret n 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit à l'égard des instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile disposent à ce titre que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

 En l'espèce, en considération de l'introduction de l'instance par acte du 29 décembre 2020, et de l'absence d’élément justifiant de l’écarter, l'exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DONNE ACTE à la SA PACIFICA de son intervention volontaire ;

CONSTATE qu'aucune demande n'est formée à l'encontre de la SA PACIFICA ;

DIT que Monsieur [O] [K] a engagé sa responsabilité civile contractuelle, en sa qualité de bailleur, à l'égard de la SAS L'AUBERGE DE JULIE dans le cadre de l'exécution de l'avenant au contrat de bail commercial régularisé par ces derniers ; 

DIT que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15, Route de Thionville, 57970 ILLANGE, pris en la personne de son syndic, a engagé sa responsabilité envers la SAS AUBERGE DE JULIE au titre des dommages subis et trouvant leur origine en toiture ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15, Route de Thionville, 57970 ILLANGE, pris en la personne de son syndic, à prendre toute mesure utile et à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture, des zingueries et des faux plafonds, conformément aux préconisations de Monsieur [T], outre la reprise des parquets endommagés par les infiltrations, afin d'assurer à la SAS AUBERGE DE JULIE la jouissance paisible du bien pris à bail, et sous ce astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, et ce pendant une durée trois mois ;

DEBOUTE la SAS L'AUBERGE DE JULIE de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [O] [K] à prendre les mêmes mesures et à faire procéder aux mêmes travaux de réfection et de reprise ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [K] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15, Route de Thionville, 57970 ILLANGE, pris en la personne de son syndic, à payer à la SAS L'AUBERGE DE JULIE la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ; 

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer à la SAS L'AUBERGE DE JULIE la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer à la SAS L'AUBERGE DE JULIE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [K] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 15, Route de Thionville, 57970 ILLANGE de leurs demandes formées à l'encontre de la SAS L'AUBERGE DE JULIE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 31 août 2026 par Madame Ombline PARRY, Présidente, assistée de Madame Delphine BENAMOR, Greffier.

Le Greffier La Présidente