Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre civile, 8 septembre 2026, n° 26/00186

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère chambre civile



ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 26/00186 - N° Portalis DBVK-V-B7K-Q5DL



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 JANVIER 2026 

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER - N° RG 25/30005





APPELANTE :



S.A.S. LES JARDINS DE LA FONTAINE Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 500.705.710 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social sis 

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me VERNHET substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE :



SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE), SA [Adresse 2] au capital de 1.776.600 €, immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le n° 642 016 703, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège social

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Me BOUVIER substituant Me Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocate au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 09 juin 2026



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 juin 2026,en audience publique, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseillère



Greffière lors des débats Caroline BELTRAN

greffière lors de la mise à disposition Laurence SENDRA





ARRÊT : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffière.





EXPOSE DU LITIGE 



Par acte en date du 22 août 2007, avec prise d'effet au 1er janvier 2008, la Société française des habitations économiques (la SFHE) a donné à bail à la société L'Oustal de [V], aux droits de laquelle vient la société Les Jardins de la fontaine, une résidence destinée à l'hébergement des personnes âgées, moyennant une redevance annuelle calculée pour chaque période allant du 1er janvier au 31 décembre suivant sur la base du prix de revient et du financement définitif de l'opération, la redevance annuelle pour l'année 2008 s'élevant à 223 000 euros.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2024, la Société française des habitations économiques a adressé une mise en demeure, réclamant le paiement d'un arriéré d'un montant de 63 882,99 euros.



Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, la Société française des habitations économiques a fait assigner en référé la société Les Jardins de la fontaine devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, afin d'obtenir sa condamnation au paiement d'une provision de 124 669,34 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2024.



Par ordonnance contradictoire en date du 13 janvier 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a :

- condamné la société Les Jardins de la fontaine à payer à la Société française des habitations économiques la somme de 124 558,01 euros à titre de provision, comptes arrêtés au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 63 882,99 euros jusqu'à l'ordonnance et sur la somme de 124 558,01 euros à compter de l'ordonnance, 

- débouté la société Les Jardins de la fontaine de sa demande de condamnation au titre d'une procédure abusive,

- condamné la société Les Jardins de la fontaine à payer à la Société française des habitations économiques la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Les Jardins de la fontaine aux dépens, dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration en date du 14 janvier 2026, la société Les Jardins de la fontaine a relevé appel de cette ordonnance en chacune de ses dispositions.



Par avis en date du 28 janvier 2026, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 16 juin 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile. A cette audience, le conseil de la société Les Jardins de la fontaine a abandonné sa demande de renvoi de l'affaire devant une formation collégiale. 



Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 30 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Les Jardins de la fontaine demande à la cour de :

- dire et juger que la Société française des habitations économiques a manqué à son obligation de délivrance,

- dire et juger qu'il existe des contestations sérieuses,

- dire et juger qu'elle est fondée à opposer l'exception d'inexécution et l'exception de compensation,

Statuant à nouveau,

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle :

* l'a condamnée à payer à la Société française des habitations économiques la somme de 124 558,01 euros à titre de provision, comptes arrêtés au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 63 882,99 euros jusqu'à l'ordonnance et sur la somme de 124 558,01 euros à compter de l'ordonnance, 

* l'a déboutée de sa demande de condamnation au titre d'une procédure abusive,

* l'a condamnée à payer à la Société française des habitations économiques la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* l'a condamnée aux dépens, dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonner la restitution des sommes versées, et ce avec intérêts de droit du jour de leur versement,

- condamner la Société française des habitations économiques à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner la Société française des habitations économiques à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la Société française des habitations économiques aux entiers dépens.



Elle fait valoir qu'il est constant que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et qu'en l'espèce, la Société française des habitations économiques n'a pas rempli son obligation de délivrance. 

Elle précise que suite à l'inspection des services vétérinaires, la Société française des habitations économiques a été informée de dysfonctionnements graves, qu'ont été également mis en évidence une fuite importante sur le toit terrasse et des fissures des encadrements de porte et qu'elle a été contrainte d'exposer une dépense de 90 000 euros pour remédier aux difficultés affectant les sols. 

Elle soutient qu'en application de l'article 1719 du code civil et compte tenu de la destination des lieux, elle est fondée à invoquer une exception d'inexécution et une exception de compensation. 

Du reste, elle fait valoir que le bailleur est responsable des préjudices causés résultant de l'application de la garantie décennale et que ces réparations sont à la charge du bailleur. 

Enfin, elle relèveque le premier juge ne pouvait considérer que les désordres étaient mineurs, alors que l'ouvrage a été intégralement refait et que la détérioration des sols empêchait les personnes agées d'aller et venir. 

Elle précise que l'obligation de délivrance du bailleur est violée qu'il s'agisse ou non de grosses réparations. 

Elle ajoute qu'elle a payé d'importantes redevances en application de l'article 4.3 du contrat et souligne que la redevance comprend un montant forfaitaire annuel de participation pour couverture des travaux de renouvellement des composants du gros entretien à la charge du bailleur, dont les sols, et qu'une avance de 226 000 euros a été faite entre 2020 et 2024. Elle souligne également qu'en infraction avec le bail, il n'y a pas eu de suivi extra comptable. Elle en déduit qu'elle est fondée à opposer en application de l'article 1170 du code civil une exception d'inexécution et une exception de compensation. 



Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 28 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la Société française des habitations économiques demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions,

- débouter la société Les Jardins de la fontaine de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société Les Jardins de la fontaine à lui payer la somme de 124 558,01 euros à titre de provision, comptes arrêtés au 9 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

- condamner la société Les Jardins de la fontaine à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens exposés en première instance,

- condamner la société Les Jardins de la fontaine à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens exposés en appel,

- condamner la Société Les Jardins de la fontaine aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les actes régularisés à ce jour en application de l'article 696 du code de procédure civile.



Elle invoque les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article 1728 du code civil et explique que l'exception d'inexécution suppose que le locataire, du fait de manquements du bailleur, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués. 

Elle soutient qu'en l'espèce, le preneur ne justifie d'aucune impossibilité d'utiliser les lieux loués.

Elle précise que le preneur affirme avoir réglé une somme de plus de 226 000 euros au titre de sa participation à des travaux, mais que ses affirmations ne sont étayées par aucun élément probant. 

Elle ajoute que l'examen des factures versées aux débats révèle que le preneur a acquitté des travaux qui ne sont pas des travaux relatifs aux grosses réparations définies à l'article 605 et suivants du code civil et que dès lors, il ne saurait invoquer une quelconque exception d'inexécution. 

Elle en déduit que l'obligation de paiement des loyers et charges n'est pas contestable et précise qu'au 9 septembre 2025, la dette avait diminué et s'élevait à la somme de 124 558, 01 euros, ce qui démontre que le preneur ne conteste pas son obligation de paiement des loyers et charges puisqu'il a réalisé un paiement important. 

Enfin, elle explique que s'il reste au tableau PCR un bien non consommé de 300 914, 98 euros, il sera utilisé progressivement, lorsque les matériaux devront être changés. Elle souligne que toutefois, le sol est à la charge du gestionnaire et ne rentre pas en compte dans le tableau PCR.



L'ordonnance de clôture est en date du 9 juin 2026.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande en paiement d'une provision



En application des dispositions du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut toujours accorder une provision au créancier. 



De plus, il ressort de l'article 1728 2° du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 



Selon les dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation contractuelle, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



En application de l'article 1720 du code civil, le bailleur est également tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.



Enfin, l'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



En l'espèce, il ressort du 'relevé de compte' produit par la Société française des habitations économiques qu'au 11 février 2026, la société Les Jardins de la fontaine était redevable d'une somme de 124 558, 01 euros.



La société Les Jardins de la fontaine ne conteste pas le montant des sommes qui sont mises à sa charge et ne rapporte pas la preuve de paiements non pris en compte par la bailleresse, mais invoque une exception d'inexécution et une exception de compensation. 



Il est constant que le locataire n'est fondé à refuser de payer les loyers et provisions sur charges que si du fait de l'inexécution par le bailleur de ses obligations, il s'est trouvé dans l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination contractuelle.



En l'epèce, la société Les Jardins de la fontaine verse aux débats différents courriers adressés par la directrice de l'EHPAD à la SFHE en février, mai, juin et juillet 2012, en octobre 2013 et en mars 2014 faisant état de la non-conformité des flux alimentaires et du personnel ainsi que d'une non-conformité des portes en cuisine, du dérangement de la centrale incendie, d'une fuite sur la terrasse en toiture et de fissures des encadrements des portes.



Toutefois, elle ne démontre pas que ces désordres auraient persisté postérieurement à ces courriers, ni qu'elle aurait été dans l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination de résidence pour personnes agées du fait de ces désordres.



La société Les Jardins de la fontaine produit également des mails des 4 avril 2019, 17 juin 2021 et 18 novembre 2021 auxquels étaient annexées des photographies des sols abîmés, ainsi qu'un courrier daté du 10 octobre 2022 dans lequel sa directrice évoquait la détérioration des sols, indiquait qu'elle représentait un risque de chute pour ses résidents et produisait des photographies.



En outre, il est justifié d'un courrier daté du 28 juin 2024, dans lequel sont récapitulés les différents désordres et il est demandé à la bailleresse de prendre en charge l'intégralité des travaux.



Enfin, la société Les Jardins de la fontaine produit un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 27 juin 2024, qui met en exergue des détériorations du sol à divers endroits, l'existence de fissurations au niveau de l'encadrement des portes, ainsi que la détérioration de charnières de portes.



Ainsi, l'existence de désordres affectant le revêtement des sols de la résidence ainsi que l'encadrement des portes est établie. 



Toutefois, s'il est incontestable que ces désordres sont susceptibles de représenter un danger pour la sécurité des résidents et ont pu affecter les déplacements de ces derniers, l'appelante ne démontre pas qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité totale d'user des lieux conformément à leur destination contractuelle.



En effet, aucune pièce n'est produite, susceptible de justifier d'une impossibilité d'utilisation des lieux, ni même de démontrer de simples restrictions à la jouissance de ces lieux loués. 



Il n'est ainsi pas démontré qu'à cause de l'état de leur sol, certaines chambres auraient été inutilisables, ni même que l'état des revêtements aurait empêché ou réduit les déplacements de certains des résidents.



Au vu de ces éléments, la société Les Jardins de la fontaine ne rapporte pas la preuve d'une impossibilité totale de jouissance justifiant que soit invoquée une exception d'inexécution susceptible de constituer une contestation sérieuse à la demande en paiement des redevances.



Enfin, s'agissant de la créance de travaux invoquée par la société Les Jardins de la fontaine, cette dernière justifie de la prise en charge par ses soins de différents travaux de réfection des sols et des portes intérieures à hauteur de 18 008, 61 euros, de 1 925 euros, de 26 305, 49 euros, de 6 450 euros, de 12 077, 74 euros, de 6 600 euros, de 20 482, 73 euros, de 11 125, 44 euros, ce qui représente un total de 102 975, 01 euros. 



Toutefois, à la convention de location liant la SFHE et la société Les Jardins de la fontaine, il est stipulé à l'article 8 relatif aux travaux que le baileur prendra à sa charge tous les travaux de grosses réparations de l'immeuble tels que définis aux articles 605 et 606 du code civil.



Or, l'article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que les réparations des digues et des murs de soutènement et de clôture, et que toutes les autres réparations sont d'entretien. Les grosses réparations intéressent donc l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.



La reprise des revêtements de sol et des encadrements de sol ne représente donc pas une grosse réparation au sens de cet article.



De plus, selon une annexe relative à la répartition des travaux produite par l'intimée en pièce numéro 8, les travaux de remplacement des revêtements de sol dans les parties communes comme dans les parties privatives sont à la charge du gestionnaire et non du propriétaire.



Dans ces conditions, les sommes perçue par la bailleresse dans le cadre de la participation pour couverture des travaux de renouvellement des composants et du gros oeuvre ne sauraient être destinées à la prise en charge des travaux de remplacement de revêtements de sol, et la société Les Jardins de la fontaine ne justifie pas d'une créance de travaux qu'elle détiendrait à l'encontre de la bailleresse susceptible de se compenser avec la somme réclamée par la SFHE au titre de la dette locative.



Dans ces conditions, il n'est pas justifié d'une contestation sérieuse s'opposant à la demande en paiement formée par la SFHE au titre de l'arriéré locatif et c'est à juste titre que le premier juge a condamné la société Les Jardins de la fontaine à payer à la Société française des habitations économiques la somme de 124 558,01 euros à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 63 882,99 euros jusqu'à l'ordonnance et sur la somme de 124 558,01 euros à compter de l'ordonnance. La décision déférée sera donc confirmée sur ce point.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Les Jardins de la fontaine



Dans la mesure où la Société française des habitations économiques était fondée en son action tendant à l'allocation d'une provision, c'est à juste titre que le premier juge a débouté la société Les Jardins de la fontaine de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.



La décision déférée sera confirmée à ce titre également.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



La société Les Jardins de la fontaine succombant, c'est à juste titre que le premier juge l'a condamnée au paiement d'une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance. La décision déférée sera donc confirmée sur ces points.



Succombant également en appel, elle sera condamnée au paiement des dépens d'appel, outre le versement d'une indemnité complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La Cour, 



Confirme la décision déférée en l'ensemble de ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne la société Les Jardins de la fontaine à verser à la Société française des habitations économiques une indemnité complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la société Les Jardins de la fontaine aux dépens d'appel.



La greffière La Présidente