Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère ch. - Sect. 3, 11 juin 2026, n° 23/04256

- N° RG 23/04256 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDG6P
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE





Minute n° 
 N° RG 23/04256 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDG6P



Date de l'ordonnance de
clôture : 17 novembre 2025 


le

CCC : dossier

FE
Me MOISSET
Me VAUTIER 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU ONZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE


DEMANDEURS

S.A.S. L’EPI D’OR
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Anne-laure MOISSET de la SELARL GMBAvocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.S. FAB’RIK & CO
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Anne-laure MOISSET de la SELARL GMBAvocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Maître Me Jérôme CABOOTER, SELARL AJILINK LABIS [H] DE CHANAUD, es qualité de mandataire judiciaire des sociétés L’EPI D’OR et [U] & CO
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Anne-laure MOISSET de la SELARL GMBAvocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Maître [I] [X] agissant en qualité de mandataire judiciaire des sociétés l’EPI d’OR et [U] et CO
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Anne-laure MOISSET de la SELARL GMBAvocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant


DEFENDERESSE

LA SCICV RIVE GAUCHE
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Emmanuel VAUTIER de la SELARL EVAVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :
Président : Mme CAUQUIL, Vice-présidente
Assesseurs: Mme LEVALLOIS, Juge
Mme KARAGUILIAN, Juge

Greffiers lors du délibéré : Madame KILICASLAN 

Jugement rédigé par : Mme LEVALLOIS, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 12 Mars 2026, tenue en rapporteur à deux juges : Madame CAUQUIL et Madame KARAGUILIAN assistés de Madame KILICASLAN, Greffier le tribunal a, en application de l'article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés. 
Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l'audience de mise à disposition du 11 Juin 2026.


JUGEMENT

contradictoire, prorogé du 07 mai 2026 mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 

Aux termes d’un acte notarié en date du 6 juillet 2020, la SCICV Rive Gauche a donné à bail à la société L’Epi d’Or un local commercial sis [Adresse 6] à [Localité 5], au sein du centre commercial [Adresse 7]. Ce bail était consenti pour une durée de neuf années entières aux fins d’exploitation d’une boulangerie-pâtisserie par la société [U] & Co, substituée à la société L’Epi d’Or dans l’exploitation du local, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3 709,86 euros TTC. 

La livraison du local, devant intervenir au plus tard le 31 mars 2021, a été retardée.

Suivant protocole du 7 avril 2021, les parties ont convenu d’une délivrance au plus tard le 1er juillet 2021. 

Le 8 février 2022, la société L’Epi d’Or a fait constater par huissier que le centre commercial était toujours en chantier et que les travaux de raccordement n’étaient pas effectués. 

Par un courrier du 3 mars 2022, la société L’Epi d’Or a mis en demeure la SCICV Rive Gauche de lui délivrer le local objet du bail, et de l’indemniser du préjudice subi du fait du retard dans la livraison. 

La société L’Epi d’Or a débuté l’exploitation de son fonds de commerce le 5 septembre 2022. 

Par un courrier du 29 septembre 2022, estimant que le fonds était exploitable depuis le 15 avril 2022, le bailleur a mis la société L’Epi d’Or en demeure de lui régler les loyers dus depuis le mois de mai 2022. 

Le 2 décembre 2022, la SCICV Rive Gauche a fait délivrer au preneur, par voie d’huissier, un commandement de payer les loyers dus. 


La SCICV Rive Gauche a ensuite assigné la société L’Epi d’Or devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et de solliciter le paiement de loyers impayés. 

Aux termes d’une ordonnance de référé du 10 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Meaux a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 janvier 2023. Il a condamné la société L’Epi d’Or à payer à la SCICV Rive Gauche la somme de 29 678,88 euros à titre de loyers, charges, accessoires dus au 31 décembre 2022, outre la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, et fixé une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel jusqu’à la libération effective des lieux. 

La société L’Epi d’Or a interjeté appel de cette ordonnance. 

Parallèlement, aux termes de deux jugements en date du 19 juin 2023, le tribunal de commerce de Meaux a ordonné l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard des sociétés L’Epi d’Or et [U] & Co, et désigné Maître [I] [X] en qualité de mandataire judiciaire de ces dernières, ainsi que Maître [E] [H] en qualité d’administrateur judiciaire avec une mission d’assistance des sociétés débitrices. 

Par acte d’huissier du 22 septembre 2023, les sociétés L’Epi d’Or et [U] & Co ont assigné la SCICV Rive Gauche devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de solliciter l’indemnisation du préjudice qu’elles estiment avoir subi du fait du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. 

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/04256. 

Le 10 juin 2024, le tribunal de commerce de Meaux a converti la procédure de sauvegarde ouverte à l’encontre des sociétés L’Epi d’Or et [U] & Co en une procédure de redressement judiciaire.

La SCICV Rive Gauche a quant à elle déclaré une créance de 80 217,87 euros à l’égard des sociétés L’Epi d’Or et [U] & Co. 

Cette créance a été constatée devant le juge-commissaire du tribunal de commerce de Meaux qui, aux termes de deux ordonnances du 4 septembre 2024, a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et invité les parties à saisir le tribunal judiciaire statuant au fond. 

Le 7 octobre 2024, le tribunal de commerce de Meaux a arrêté, à l’égard des sociétés L’Epi d’Or et [U] & Co, un plan de redressement d’une durée de trois ans, et désigné Maître [E] [H] en qualité de commissaire à l’exécution du plan. 

Par une nouvelle assignation en date du 7 novembre 2024, les sociétés L’Epi d’Or et [U] & Co ont de nouveau saisi le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir condamner la SCICV Rive Gauche à les indemniser du préjudice subi du fait du manquement de cette dernière à son obligation de délivrance. 

Cette seconde affaire, enrôlée sous le numéro de RG 24/04964, a été jointe à la première aux termes d’une ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 février 2025, sous le numéro de RG 23/04256. 

Le 2 décembre 2024, la société L’Epi d’Or a fait l’objet d’une dissolution sans liquidation, avec transmission universelle de son patrimoine à son associé unique, la société [U] & Co. 

La clôture est intervenue le 17 novembre 2025, par une ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 7 mai 2026, avant d’être prorogé au 11 juin 2026.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 15 octobre 2025, la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co, demandent au tribunal de : 

-Arrêter à la somme de 35 470,69 euros le montant de la créance de la SCICV Rive Gauche du fait de l’occupation des locaux pour la période du 1er septembre 2022 au 19 juin 2023 ; 
-Condamner la SCICV Rive Gauche à verser aux demandeurs les sommes de : 
-86 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice relatif aux frais afférents à l’agencement du local de [Localité 6] inexploitable du fait des manquements de la SCICV à son obligation de délivrance ;
-354 960 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice relatif à la perte de chance d’exploiter le local objet du bail commercial ;
-60 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice relatif à la perte de chance de céder le fonds de commerce de [Localité 7] dans des conditions plus favorables ; 
-20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi relatif aux frais afférents à la sollicitation d’une procédure de sauvegarde ; 
-Dire que le montant de ces condamnations sera déduit à due concurrence du montant de la créance de la SCICV Rive Gauche du fait de l’occupation des locaux pour la période du 1er septembre 2022 au 19 juin 2023 soit la somme de 35 470,69 euros ; 
-Condamner la SCICV Rive Gauche à verser aux concluantes la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ; 
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Au soutien de leurs prétentions, la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, ainsi que les organes de la procédure collective, font valoir, au visa de l’article 1719 du code civil, que la SCICV Rive Gauche a manqué à son obligation de délivrance à son égard. Ils rappellent que le contrat de bail prévoyait une livraison au plus tard le 31 mars 2021 et soutiennent que l’exploitation du fonds de commerce n’a été rendue possible qu’à compter du mois de septembre 2022, soit après le raccordement du centre commercial au réseau électrique au mois d’avril 2022, mais encore après réception de la commande de matériel auprès du fournisseur du preneur. Compte tenu de ces éléments, la société [U] & Co admet une dette locative de 16 835,18 euros, soit un montant inférieur à la dette locative retenue par le juge des référés aux termes de son ordonnance. 

La société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, ainsi que les organes de la procédure collective, contestent, en outre, que certains des travaux entrepris par la SCICV Rive Gauche soient mis à la charge du preneur, soutenant que le bailleur ne démontre pas qu’ils ont été effectués pour le compte de la société L’Epi d’Or, ni qu’il ait été convenu qu’elle y contribuerait, et rappelant les termes de l’article 606 du code civil. 

La société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, ainsi que les organes de la procédure collective, admettent toutefois devoir la somme de 18 635,51 euros à ce titre, outre la somme de 16 835,18 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, soit la somme totale de 35 470,69 euros, dont ils sollicitent la compensation avec les dommages et intérêts dont elle considère être créancière au titre du préjudice résultant de la violation par le bailleur de son obligation de délivrance. 

La société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, ainsi que les organes de la procédure collective, soutiennent que le preneur a subi un important préjudice du fait des manquements du bailleur, dans la mesure où la société L’Epi d’Or avait déjà engagé des travaux d’aménagement et contracté des prêts qu’elle n’a pas pu amortir du fait de l’absence d’exploitation du fonds, mais encore que les matériaux inutilisés se sont dégradés. Ils ajoutent que le preneur a subi un préjudice consistant dans la perte de chance d’exploiter le local, qu’ils évaluent à 40 % de la marge brute escomptée. Ils font encore valoir que le preneur a, en conséquence du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, été contraint de maintenir l’exploitation de son fonds de commerce sis à [Localité 7] et a perdu une chance de le céder dans des conditions plus favorables. Enfin, ils font valoir que les manquements de la société SCICV à l’égard de la société L’Epi d’Or l’ont contrainte à demander le bénéfice d’une procédure de sauvegarde, ayant entrainé des frais consistant dans les émoluments des organes de la procédure et dans des frais bancaires. 

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 16 octobre 2025, la société civile immobilière de construction-vente Rive Gauche sollicite du tribunal de : 

-Rejeter la demande de réduction de la dette locative ; 
-Rejeter les demandes de condamnation de la SCICV Rive Gauche au versement de dommages et intérêts ;
-Rejeter la demande de condamnation de la SCICV Rive Gauche au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner les sociétés L’Epi d’Or et [U] & Co au paiement de la somme totale de 14 000 euros à la SCICV Rive Gauche (7 000 euros par société) au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Pour s’opposer aux demandes formulées à son encontre, la SCICV Rive Gauche fait valoir que la société L’Epi d’Or, aux droits de laquelle vient la société [U] & Co, est débitrice à son égard d’une somme consistant dans l’arriéré de loyers tel qu’arrêté par ordonnance de référé du 10 mai 2023, mais encore d’une indemnité d’occupation jusqu’au 19 juin 2023, outre différentes sommes au titre de travaux supplémentaires qu’elle a effectués pour le compte de son locataire. 

Concernant les loyers impayés, elle soutient qu’ils étaient dus à compter du mois de mai 2022, et non à compter du mois de septembre 2022, ainsi que l’a retenu le juge des référés, faisant valoir que le bailleur n’est pas responsable des délais de livraison du matériel commandé par le preneur pour l’exploitation de son fonds. S’agissant des travaux supplémentaires, elle soutient que Mme [A], gérante de la société L’Epi d’Or, a expressément consenti à prendre à sa charge la moitié des frais de toiture engagés par le bailleur et vise à ce titre divers échanges de mails qu’elle verse aux débats. Elle ajoute que les travaux d’entrée de la boulangerie, de même que les autres travaux supplémentaires, ont été effectués à la demande expresse de la société L’Epi d’Or, qui doit donc se voir imputer leur montant. Tenant compte du fait que ces travaux doivent être supportés par d’autres preneurs au sein du centre commercial, elle ramène le montant de sa créance globale à la somme de 70 987,07 euros. 

La SCICV Rive Gauche conteste en outre toute violation de son obligation de délivrance, soutenant que le retard de livraison d’un an n’est pas fautif, puisqu’il n’excède pas les causes légitimes de suspension du délai de livraison. Elle argue à ce titre d’intempéries, mais encore de la crise sanitaire liée au Covid-19, laquelle présente les caractères de la force majeure. La SCICV Rive Gauche ajoute que le contrat de bail conclu avec la société L’Epi d’Or comporte une clause de renonciation à recours en cas de privation de jouissance des locaux, de sorte qu’elle ne peut aboutir en ses demandes. 

La SCICV Rive Gauche conteste enfin le préjudice allégué par la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or. Elle observe que cette dernière ne justifie pas des frais engagés, notamment des charges financières alléguées, ni de la dégradation des matériaux utilisés. Elle s’oppose également au quantum sollicité au titre de la perte de chance d’exploiter le local, estimant que solliciter l’indemnisation d’une perte de marge brute par rapport au prévisionnel qui avait été établi revient à se constituer une preuve à soi-même, et rappelant qu’à compter du 15 avril 2022, le local était exploitable de sorte que le début de l’exploitation au mois de septembre 2022 ne lui est pas imputable. La SCICV Rive Gauche s’oppose encore au préjudice allégué relatif à la perte de chance pour le preneur de céder son fonds de commerce, observant que le fonds de commerce sis à [Localité 8] est celui d’une société tierce, sans aucun lien avec les sociétés demanderesses dans la présente procédure et soutenant, en toute hypothèse, que le quantum du préjudice ainsi allégué n’est aucunement justifié. Elle conteste enfin le préjudice allégué tiré des frais de la procédure de sauvegarde, soutenant que cette ouverture ne s’imposait en aucune façon compte tenu de l’activité et des réserves de la société preneuse, et observant que ladite procédure a été initiée un an après la date d’exigibilité des premiers loyers, au moment où a été rendue l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant son expulsion des locaux. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par celles-ci.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les loyers et indemnités d’occupation dus par le preneur

La société L’Epi d’Or, aux droits de laquelle vient la société [U] & Co, conteste en premier lieu, la créance alléguée par la société Rive Gauche au titre des loyers et indemnités d’occupation, cette contestation portant principalement sur la date de délivrance du bien loué. 

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. 

Il en résulte que le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques, en particulier le paiement des loyers pour le preneur, et la délivrance conforme et la jouissance paisible pour le bailleur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la livraison du local donné à bail à la société L’Epi d’Or, aux droits de laquelle vient la société [U] & Co, était initialement prévue le 31 mars 2021, avant d’être repoussée au 1er juillet 2021 suivant avenant du 7 avril 2021, et de prendre encore davantage de retard. 

Le bailleur ne conteste pas ce retard et ne poursuit pas le paiement des loyers au titre de la période antérieure à la mise à disposition du local commercial. Les parties s’opposent en revanche sur la date à laquelle le bailleur a délivré au preneur le local. 

Il ressort des pièces produites aux débats que, par courrier du 3 mars 2022, la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, a mis la société Rive Gauche en demeure de lui livrer le local donné à bail, relevant que les travaux extérieurs d’accès et de viabilisation de l’ensemble commercial n’étaient pas achevés et que l’immeuble n’était pas alimenté en électricité. 

En réponse, le bailleur lui a indiqué, par mail du 7 mars 2022, confirmé par un courrier recommandé du 10 mars 2022 adressé à l’ensemble des locataires, que le parking serait mis en service à compter du 15 avril 2022 et que l’ensemble des locataires pourrait alors débuter son activité. La société L’Epi d’Or admet par ailleurs, tant aux termes de ses écritures (conclusions, page 8) que devant le juge des référés, que le raccordement du centre commercial par la société Enedis a été effectué au mois d’avril 2022. 

Aussi, estimant que les locaux donnés à bail ont été mis à disposition de la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, la société Rive Gauche poursuit le paiement de ses loyers à compter du 1er mai 2022. 

La société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, soutient toutefois n’être débitrice des loyers commerciaux qu’à compter du mois de septembre 2022, ayant été contrainte, du fait du retard de livraison du bien par le bailleur, de commander à nouveau du matériel auprès de son fournisseur. 


A ce titre, la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, produit un devis de la société Picardie Fournil en date du 19 septembre 2020 et une facture de la même société en date du 26 septembre 2022, correspondant à l’achat de divers matériels, notamment un four, un pétrin et de l’électroménager professionnel. Il convient toutefois de constater que la société [U] & Co ne justifie aucunement de la date à laquelle le preneur a passé commande auprès de son fournisseur, ni des délais de livraison qui auraient pu faire obstacle au démarrage de son activité à compter de la mise à disposition du local, de sorte qu’elle ne justifie pas de ce qu’aurait été nécessaire la mise en œuvre d’un délai entre l’information donnée aux locataires et la date de mise à disposition des locaux. 

Au contraire, il est justifié de la signature d’un protocole, en date du 7 avril 2021, afin de permettre au locataire d’entrer dans les lieux avant la fin des travaux de l’entreprise générale, sans toutefois pouvoir exploiter commercialement son local avant la date de réception du chantier de sa globalité. Il en résulte que la société L’Epi d’Or avait la possibilité d’anticiper la commande du matériel qui lui était nécessaire à l’exploitation de son activité. 

Il convient en conséquence de retenir que les loyers, contrepartie de la mise à disposition d’un local dont la non-conformité n’est ni alléguée ni établie, sont dus par la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, à compter du 1er mai 2022. 

Il ressort encore des pièces produites aux débats que, par une ordonnance de référé du 10 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Meaux a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 3 janvier 2023 et fixé, à compter de cette même date, le montant de l’indemnité d’occupation due par la société preneuse à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires. 

Enfin, il n’est pas contesté que, suite à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à son égard en date du 19 juin 2023, la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, a repris le paiement des sommes dues à la société bailleresse

En conséquence, la demande de la société [U] & Co venant aux droits de la société L’Epi d’Or, ainsi que des organes de la procédure collective, tendant à ce que la créance de la société Rive Gauche soit limitée à la somme de 35 470,69 euros, correspondant à la période du 1er septembre 2022 au 19 juin 2023, sera rejetée. 


Sur la responsabilité contractuelle du bailleur pour retard dans la délivrance du local loué

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».





Sur le manquement de la société Rive Gauche à son obligation de délivrance 

Il a été précédemment jugé que le local a été mis à disposition de la société L’Epi d’Or à compter du 15 avril 2022, au lieu du 1er avril 2021, ainsi que cela était initialement prévu aux termes du contrat de bail. 

En l’espèce, alors que la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, soutient que la société Rive Gauche a manqué à son obligation de délivrance du local loué, ce qui lui aurait occasionné un préjudice, la société Rive Gauche conteste que puisse être engagée sa responsabilité contractuelle. 


-Sur la clause de renonciation à recours 

L’article 1170 du code civil prévoit que « toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

Il en résulte qu’une clause de renonciation à recours ne doit pas avoir pour effet de dispenser le bailleur de ses obligations essentielles prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil, aux termes desquels le bailleur est notamment obligé, « par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée […] ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; […] ». 

Aux termes de la clause « responsabilité et recours » stipulée entre la société Rive Gauche et la société L’Epi d’Or, il est prévu que « le preneur renonce expressément à tous recours et actions quelconques contre le bailleur et s’engage à faire renoncer par son ou ses assureurs à tous recours contre le bailleur, notamment dans les cas suivants, sans que cette énumération soit limitative : soit du fait de la destruction totale ou partielle de son mobilier et autres objets mobiliers, soit du fait de la privation de jouissance des locaux, même en cas de perte totale ou partielle de son fonds de commerce, y compris les éléments incorporels attachés audit fonds […] ». 

Ainsi, le domaine d'application de cette disposition est particulièrement étendu, et aboutit à décharger le bailleur de ses obligations essentielles de délivrance, réparation et jouissance paisible de la chose louée prévues aux articles 1719 et 1720 précités.

Dans ces conditions, la clause de renonciation à recours, telle que stipulée dans le bail commercial conclu entre la société Rive Gauche et la société L’Epi d’Or, sera réputée non-écrite.


-Sur l’applicabilité des causes de suspension légitime du délai de livraison

Il a été rappelé qu’aux termes de l’article 1231-1 du code civil, un contractant engage sa responsabilité contractuelle, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, « s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1199 du code civil énonce que « le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV ». 

En l’espèce, la société Rive Gauche invoque, pour s’exonérer de sa responsabilité contractuelle au titre de la délivrance tardive du bien loué, les causes légitimes de suspension du délai de livraison ayant abouti à retarder la livraison du centre commercial. 

Toutefois, les causes de suspension légitime du délai de livraison, notamment les intempéries, ici invoquées, ne sont applicables que dans le cadre de l’opération de construction, entre le maitre d’ouvrage, la société Rive Gauche, et les constructeurs. 

Par ailleurs, la société Rive Gauche ne soutient pas ni ne démontre que les intempéries survenues en cours de chantiers constitueraient un cas de force majeure de nature à lui permettre d’échapper à sa responsabilité contractuelle à l’égard du preneur. 


-Sur l’existence d’un cas de force majeure tenant à la pandémie de Covid-19

L’article 1218 du code civil dispose qu’« il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ». 

Ainsi, la force majeure est caractérisée lorsque trois conditions cumulatives sont réunies : l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité. 

En l’espèce, la société Rive Gauche fait valoir, pour échapper à sa responsabilité contractuelle, qu’elle n’a pu respecter son obligation de délivrance du bien loué en raison de la pandémie de Covid-19, laquelle constitue un cas de force majeure. 

Il convient néanmoins de relever que le contrat de bail litigieux a été conclu le 6 juillet 2020, et qu’un protocole repoussant la date de délivrance du bien du 1er avril 2021 au 1er juillet 2021 a été signé entre les parties le 7 avril 2021. Il en résulte que, lors de la prévision de la date de délivrance du bien, un premier confinement lié à la pandémie de Covid-19 avait déjà eu lieu et la pandémie n’avait pas pris fin. 

Dès lors, la condition d’imprévisibilité n’est pas caractérisée et la pandémie de Covid-19 ne saurait dès lors caractériser une force majeure de nature à exonérer la société bailleresse de son obligation de délivrance du bien à la date convenue. 


-Sur les manquements de la société L’Epi d’Or à ses propres obligations contractuelles

Enfin, la société Rive Gauche fait valoir que la société L’Epi d’Or, locataire, a elle-même violé les stipulations du contrat de bail en se substituant la société [U] & Co pour l’exploitation du local, sans en informer le bailleur. 

Il convient néanmoins de relever que ce manquement allégué du preneur, au titre duquel il n’est formulé aucune prétention, n’est pas en relation de causalité avec le manquement reproché au bailleur, consistant en un retard d’exécution de son obligation de délivrance du local loué, lequel lui était antérieur.

Il n’est, par conséquent, pas de nature à justifier une exception d’inexécution et à permettre d’écarter la responsabilité contractuelle de la société Rive Gauche, telle que recherchée par la société [U] & Co venant aux droits de la société L’Epi d’Or. 

Compte tenu de ce qui précède, il convient de retenir que la société Rive Gauche, bailleur, a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société L’Epi d’Or, aux droits de laquelle vient la société [U] & Co, à raison du retard dans l’exécution de son obligation de délivrance entre le 1er avril 2021 et le 15 avril 2022, soit durant 12,5 mois. 


Sur les préjudices allégués par le preneur 

En l’espèce, la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, ainsi que les organes de la procédure de redressement judiciaire, font valoir que la délivrance tardive du local loué leur a occasionné un préjudice important, au titre duquel ils sollicitent réparation. 


-Sur le préjudice relatif aux frais d’agencement du local

La société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, sollicite en premier lieu la réparation de frais afférents au local durant la période où il était inexploitable. 

A ce titre, elle fait état, en premier lieu, des charges du prêt souscrit pour la réalisation de ses travaux d’agencement et de matériel, sans pouvoir les amortir, en l’absence de recettes. 

Elle s’appuie à ce titre sur une attestation du cabinet Fiducial, expert-comptable. Il convient néanmoins de constater, d’une part, que ladite attestation porte sur une période du 12 avril 2020 au 31 août 2022, soit 28,5 mois, tandis que le retard de délivrance du bien n’est que de 12,5 mois. D’autre part, le remboursement des emprunts et le règlement des assurances du prêt auraient été dus en toute hypothèse et ne constituent pas un préjudice consécutif au retard de délivrance du local loué. 

Par ailleurs, il a été observé qu’aux termes d’un protocole du 7 avril 2021, il a été convenu de la mise à disposition anticipée du local, avant la fin des travaux, de sorte que le règlement de l’assurance Multirisques, condition de cette remise des clés anticipée, ne constitue pas un préjudice indemnisable à compter du 7 avril 2021. Il n’est pas établi, par ailleurs, que le preneur ait supporté le coût de l’assurance multirisques au titre de la période antérieure à cette date, de sorte qu’aucune indemnisation ne sera allouée à ce titre. 

Il convient néanmoins d’indemniser la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, au titre des frais bancaires et d’agios, soit la somme de 3 587,06 euros, ramenée sur la période de retard du 1er avril 2021 au 15 avril 2022, soit 12,5 mois, représentant 1 573 euros. 

La société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, fait encore état de la dégradation des matériaux inutilisés, qu’elle chiffre à hauteur de 15 000 euros, sans toutefois préciser les matériaux prétendument dégradés du fait du retard dans l’exploitation du local, étant observé qu’elle soutient par ailleurs avoir commandé le matériel nécessaire à l’exploitation de son activité une fois les travaux achevés, ce qui l’aurait contrainte à n’exploiter son local qu’à compter du mois de septembre 2022. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande d’indemnisation formulée à ce titre par la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or. 

Enfin, la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, soutient qu’elle aurait dû faire face, du fait du retard de délivrance du bien loué, à un doublement des charges d’électricité, subissant ces charges tant au sein de son local initial, situé à [Localité 9], qu’au sein du nouveau local, situé à [Localité 6]. 

La société demanderesse produit à ce titre une attestation de conformité de l’installation électrique du local de [Localité 6] en date du 12 août 2021, ainsi qu’une facture concernant le local de [Localité 9] au titre de la période du 24 novembre 2022 au 24 janvier 2023, et concernant le local de [Localité 6] au titre de la période du 22 février 2022 au 24 mars 2023, toutes deux postérieures à la délivrance du local loué et, partant, à la période litigieuse. Il n’est toutefois pas justifié de la date à laquelle l’abonnement concernant le local de [Localité 6] a été souscrit, étant en toute hypothèse rappelé que le preneur a souhaité se voir remettre les clés de manière anticipée suivant protocole du 7 avril 2021, en acceptant nécessairement les charges afférentes. Il n’est pas davantage établi par les pièces produites aux débats que, sans ce retard de délivrance, le preneur aurait pu souscrire cet abonnement à des conditions tarifaires plus avantageuses. 

Le préjudice allégué n’est donc pas établi, dès lors qu’il n’est pas démontré que la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, aurait supporté ce doublement des charges d’électricité pendant une période plus importante que celle à compter de laquelle il a été convenu d’une remise anticipée des clés. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du doublement des charges d’électricité. 


-Sur le préjudice résultant de la perte de chance d’exploiter le l ocal

La société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, sollicite en deuxième lieu la réparation de la perte de chance d’exploiter le local durant la période de retard de sa délivrance. 

Elle produit à ce titre le dossier prévisionnel qui a été établi par l’expert-comptable le 23 septembre 2020, dont il résulte que la marge brute estimée au cours de la première année aurait dû être de 626 400 euros, soit une moyenne mensuelle de 52 500 euros. 

Elle estime que la perte de chance d’exploiter le local à hauteur de ce prévisionnel est de 40 % et en sollicite l’indemnisation durant 17 mois, soit du mois d’avril 2021 au mois de septembre 2021. 

Ainsi que le relève la société Rive Gauche, il résulte toutefois de l’attestation établie par l’expert-comptable des sociétés L’Epi d’Or et [U] & Co que le chiffre d’affaires réalisé au cours des 6 premiers mois a été de 224 928 euros, soit une moyenne mensuelle de 37 488 euros, quand le prévisionnel produit par la société [U] & Co envisageait un chiffre d’affaires annuel de 870 000 euros au cours de la première année, soit une moyenne mensuelle de 72 500 euros. 

Il convient, en conséquence, d’évaluer à hauteur de 25 % la perte de chance de la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, de réaliser la marge brute escomptée au cours de la période de retard de délivrance du bien, étant précisé que cette période n’est pas de 17 mois mais de 12,5 mois, ainsi que cela a été précédemment jugé. 

En conséquence, la perte de chance d’exploiter le local de la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, sera indemnisée à hauteur de 165 000 euros. 


-Sur le préjudice résultant de la perte de chance de céder le fonds de commerce sis à [Localité 7]

La société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, soutient avoir subi un préjudice consistant dans la perte de chance de céder le fonds de commerce situé à [Localité 9], dans l’attente de la délivrance du local commercial litigieux, sis à [Localité 6]. 

Elle produit à ce titre un compromis de cession du fonds signé en 2019, soit antérieurement à la signature du contrat de bail avec la société Rive Gauche, ainsi qu’une lettre d’intention datée du 4 juillet 2023, mentionnant un prix d’acquisition du fonds inférieur. 

Il n’est toutefois établi aucun lien entre le projet de cession du fonds situé à [Localité 8] et l’exploitation du fonds situé à [Localité 6]. De même, il n’est pas établi que l’échec de la cession envisagée aux termes du compromis de cession signé le 13 mai 2019, soit plus d’un an avant la signature du contrat de bail litigieux, soit la conséquence du retard de délivrance du local par la société Rive Gauche. 

Dans ces conditions, la demande d’indemnisation de la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, au titre de la perte de chance de céder le local sis à [Localité 9] à des conditions plus avantageuses sera rejetée. 




-Sur le préjudice résultant de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde 

Enfin, la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, sollicite l’indemnisation du préjudice relatif à l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, arguant de ce que ce sont les manquements de la société Rive Gauche qui l’aurait contrainte à solliciter l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, aujourd’hui convertie en procédure de redressement judiciaire, et de subir le coût des émoluments de chacune de ces procédures. 

Il convient néanmoins de rappeler que les sociétés L’Epi d’Or et [U] & Co disposaient de plusieurs commerces lors de la signature du bail avec la société Rive Gauche, déjà en cours d’exploitation, notamment à [Localité 8] et à [Localité 10]. 

Il y a lieu en outre de souligner que seule la société L’Epi d’Or était contractuellement liée à la société Rive Gauche, lors de l’ouverture des deux procédures de sauvegarde invoquées par les demanderesses, la société [U] & Co n’étant dans la cause qu’en raison de la dissolution sans liquidation de la première, avec transmission universelle de son patrimoine à la société [U] & Co. 

Enfin, force est de constater que la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, ne produit aucune pièce de nature à justifier du quantum préjudice allégué, lequel serait constitué toute à la fois des émoluments des organes de la procédure et des frais bancaires y afférents. 

Dès lors, s’il est établi que deux procédures de sauvegarde, tant à l’égard de la société L’Epi d’Or que de la société [U] & Co, ont été ouvertes par jugements du tribunal de commerce de Meaux du 19 juin 2023, il n’est ni démontré l’existence du préjudice allégué, ni celle d’un lien de causalité entre les manquements de la société Rive Gauche et chacune de ces deux procédures. 

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande d’indemnisation formulée au titre de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. 


Sur l’imputation des travaux supplémentaires effectués par le bailleur

Si la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, conteste que les travaux supplémentaires soient mis à s charge par la société Rive Gauche, il convient néanmoins de constater qu’aucune prétention n’est émise à ce titre par l’une ou l’autre des parties. 

Le tribunal n’étant saisi que par les prétentions formulées au dispositif des conclusions des parties, il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur l’imputation des travaux supplémentaires effectués par le bailleur.


Sur la compensation sollicitée 

L'article L. 622-7 I alinéa 1er du code de commerce, applicable en liquidation judiciaire par renvoi de l'article L. 641-3, dispose que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. 

En l’espèce, la créance de loyers et indemnités d’occupation de la société Rive Gauche et la créance indemnitaire de la société [U] & Co, en ce qu’elles découlent de l’application du même contrat, sont connexes. 

Il convient en conséquence d’ordonner la compensation de ces créances réciproques, étant rappelé qu’il n’a toutefois pas été statué, en l’absence de prétention émise à ce titre par les parties, sur la créance éventuelle de la société Rive Gauche à l’égard de la société [U] & Co, venant aux droits de la société L’Epi d’Or, au titre des travaux supplémentaires. 


Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Rive Gauche, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.


Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, société Rive Gauche, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros. 

La société Rive Gauche sera déboutée de ses demandes de ce chef. 


Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. 

En l’espèce, il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 





PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

-Déboute la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co de leur demande tendant à voir limiter à la somme de 35 470,69 euros le montant de la créance de la SCICV Rive Gauche au titre de l’occupation des locaux ; 

-Condamne la SCICV Rive Gauche à payer à la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co la somme de 1 573 euros à titre d’indemnisation des frais bancaires et agios générés par le retard de délivrance du bien ;

-Condamne la SCICV Rive Gauche à payer la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co la somme de 165 000 euros à titre d’indemnisation de la perte de chance d’exploiter le bien du fait du retard de délivrance ;

-Déboute la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co de leur demande de dommages et intérêts au titre de la dégradation des matériaux inutilisés ; 

-Déboute la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co de leur demande de dommages et intérêts au titre du doublement des charges d’électricité ; 

-Déboute la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte d’une chance de céder le fonds de commerce de [Localité 9] à des conditions plus favorables ; 

-Déboute la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co de leur demande de dommages et intérêts au titre de la sollicitation d’une procédure de sauvegarde ; 

-Ordonne la compensation des créances indemnitaires de la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co avec la créance de loyers et indemnités d’occupation de la SCICV Rive Gauche ; 

-Condamne la SCICV Rive Gauche aux entiers dépens ;

-Condamne la SCICV Rive Gauche à verser à la société [U] & Co, Maître [E] [H] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [U] & Co, Maître [I] [X], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [U] & Co la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Déboute la SCICV Rive Gauche de ses demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT